עובד קועטה נ. עודד בראל

5 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6065/19 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט י' אלרון המערער: עובד קועטה נ ג ד המשיבים: 1. עודד בראל 2. ארנון תדמור 3. קבוצת בראל - תדמור בע"מ 4. רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתיק הפ 067787-03-17 שניתן ביום 20.06.2019 על ידי כבוד השופטת ח' קיציס תאריך הישיבה: ג' באב התשפ"א (12.07.2021) בשם המערער: עו"ד ישראל נטר בשם המשיבים 3-1: עו"ד אסף גילר, עו"ד חגי אברהמי פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ח' קיציס) מיום 20.6.2019 בה"פ 67787-03-17, שבו נדחתה תביעת המערער לביטול הסכם מכר מקרקעין בינו לבין המשיבים. עובדות ותמצית הליכים קודמים 1. המערער הינו החוכר הרשום של מקרקעין הידועים כגוש 3658 חלקות 92 ו-93 ברחובות (להלן: המקרקעין), שבבעלות הקרן הקיימת לישראל, על פי הסכם חכירה משנת 1931, שפקע במהלך שנות השמונים ולא חודש מאז. 2. ביום 4.5.2010 נחתם הסכם למכירת המקרקעין בין המערער לבין המשיבים 2-1 (להלן: ההסכם). המשיבים 2-1 חתמו על ההסכם בשם המשיבה 3, שהוקמה מספר ימים לאחר מכן (להלן יחד: המשיבים), במטרה לקדם פרויקט למגורים. בתמורה למקרקעין, המשיבים התחייבו להקצות למערער דירה אחת בפרויקט (להלן: דירת התמורה) מתוך 16 דירות שייבנו (דירת גן או דירת גג לפי בחירתו של המערער). הלכה למעשה, ההסכם משקף עסקת קומבינציה, הגם שנערך במתכונת של מכר מלא, שלא כמקובל בעסקאות מעין אלה. עוד הוסכם, בין היתר, כי בניית דירת התמורה תושלם תוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר בנייה ואישור על ידי מינהל מקרקעי ישראל; כי המשיבים יפעלו כדי לחדש את הסכם החכירה; וכי המיסים והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל יחולו על המשיבים. לצד זאת, נקבע כי המערער יישא בתשלום מס שבח עד לסכום מרבי של 400,000 ₪, וכי המשיבים יעמידו לו הלוואה בסכום זה (להלן: ההלוואה), שתוחזר לא יאוחר ממועד מסירת הדירה למערער, אלא אם ישתמש המערער בכספי ההלוואה כדי לשלם את מס השבח החל עליו. אין חולק כי עם חתימת ההסכם, שולם למערער הסך של 400,000 ₪, וכי המערער לא השתמש בסכום זה כדי לשלם את מס השבח. סמוך לאחר חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים 2-1. 3. בחלוף כחצי שנה מחתימת ההסכם, הציע המערער למשיבים להמיר את זכותו לדירת התמורה בתשלום סך של 700,000 ₪, הצעה שנדחתה על ידי המשיבים. בחודש נובמבר 2011, בחלוף כשנה וחצי מחתימת ההסכם, המערער הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי, לביטול ההסכם לנוכח פגמים בכריתתו. טענתו המרכזית של המערער הייתה כי ההסכם נכרת בתנאי עושק, לנוכח התמורה הנמוכה שנקבעה בו, ותוך ניצול מצוקתו של המערער, שנקלע לקשיים כלכליים שבגינם נאלץ להתקשר בהסכם. בעוד התביעה תלויה ועומדת, התקשר המערער בעסקה נוגדת, עם חברה בשם א.נ. נגר נכסים בע"מ (להלן: נגר נכסים), והערת אזהרה לזכותה נרשמה ביום 22.4.2012. התביעה שהגיש המערער לבית המשפט המחוזי נדחתה ביום 18.4.2016 (כב' השופט ע' גרוסקופף בת"א 33199-11-11). בסיפא לפסק הדין צוין כי: "מחלוקת נוספת שהתעוררה בין הצדדים נגעה לשאלה מהו מספר הדירות שיגיע למר קועטה אם יתברר כי ניתן להגדיל את מספר הדירות שניתן לבנות על המקרקעין. גם נושא זה חורג מיריעת המחלוקת, ואולם על מנת למעט מחלוקות מיותרות, אציין כי על פני הדברים, חוסר ההגינות של תנאי החוזה מצדיק לפרשו באופן הנותן עדיפות לגישה לפיה אם יוגדלו אפשרויות הבניה יש להגדיל גם את חלקו של מר קועטה באופן יחסי". המבקש הגיש ערעור על פסק הדין לבית משפט זה, שנמחק ביום 24.11.2016, לאחר שהמערער חזר בו מערעורו. נציין כי ביני לביני ניתן על ידי בית המשפט המחוזי פסק דין גם ביחסים שבין המשיבים לבין עצמם, הנוגע להסכם ולחלוקת המניות ביניהם במשיבה 3 (ע"א 7072/15 בראל נ' תדמור (24.7.2017)). 4. ביום 30.3.2017 הגיש המערער תובענה על דרך של המרצת פתיחה כנגד המשיבים, שבה עתר למתן סעד הצהרתי כי ההסכם בטל; כי ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן למשיבים למטרת הוצאתו של ההסכם לפועל, בטל; וכי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לזכותם. המערער טען, כי חלף הזמן הסביר לביצוע ההסכם, ומשכך יש להורות על ביטולו. 5. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, וקבע כי הזמן הסביר להשלמת ההליכים עד לקבלת היתר הבנייה עומד על כתשע שנים וחצי, וכי המערער ידע שנדרשות פעולות רבות עד לקבלת ההיתר, בהן פעולות התלויות ברשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), כמו חידוש הסכם החכירה וקידום עסקת שינוי הייעוד. מאחר שהתביעה הוגשה לאחר כשבע שנים ממועד חתימת ההסכם, נקבע כי טרם חלף הזמן הסביר לקיום התחייבויות המשיבים. בית המשפט ציין כי אמנם, במועד מתן פסק הדין, חלפו למעלה מתשע שנים מחתימת ההסכם, אולם במשך שבע שנים, המערער ניהל הליכים לביטול ההסכם, ואף מכר את המקרקעין לצד ג', באופן שעיכב את המשיבים בקידום ההסכם. לצד זאת, בית המשפט ציין כי המשיבים לא נקטו כל פעולה כדי לקדם את ההסכם ברמ"י. 6. יצוין, כי רמ"י הגישה את עמדתה לבית המשפט המחוזי, ולפיה הותירה את ההכרעה לשיקול דעתו של בית המשפט. רמ"י ציינה כי למעט פנייתם של המשיבים מיום 4.5.2011, לשינוי ייעוד וניצול, לא נעשתה על ידי המשיבים כל פעולה, ובכלל זאת, לא הוגשה בקשה להעברת הזכויות על שמם. 7. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי נסב הערעור שלפנינו. המערער טען, בין היתר, כי בית המשפט שגה כשקבע כי לא עבר הזמן הסביר להוצאת ההסכם לפועל; כי ההליכים המשפטיים בין הצדדים לא מנעו מהמשיבים לפעול לקידום ההסכם, וכי טענה זו עלתה רק בסיכומי המשיבים כך שמדובר בהרחבת חזית; כי לנוכח מדיניות רמ"י, לא ניתן לקדם את ההסכם; וכי המערער לא קיבל כל תמורה בעד המכר, שכן ההלוואה אינה חלק מההסכם, בעוד שהמשיבים קיבלו חזקה במקרקעין ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. עוד נטען, כי המשיבים לא פעלו לקידום ההסכם והתנהלו בחוסר תום לב; כי הסכמת רמ"י מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם, ומשלא נתקבלה, ההסכם בטל; וכי מכירת המקרקעין לנגר נכסים נעשתה בשעתו באישור בית המשפט המחוזי ובכפוף לזכויות המשיבים, ובכל אופן המכירה לנגר נכסים אינה בתוקף, שכן האחרונה לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם עמה. 8. נקדים ונציין כי המערער נמצא מזה שנים בהליכי פשיטת רגל, והתביעה הוגשה על ידיו בהסכמת הנאמן, ובלבד שיישא בהוצאות ההליך. המערער אישר כי ככל שההסכם יבוטל, כפי שנתבע על ידיו, אין ביכולתו להשיב את הסכום של 400,000 ₪ שקיבל כהלוואה, כך שהמשיבים ייאלצו להגיש תביעת חוב ולהצטרף לנושיו בהליכי פשיטת הרגל. 9. כפי שציין בית המשפט קמא בפסק דינו, במועד הגשת התביעה, טרם חלף הזמן הסביר לקיום התחייבויות המשיבים על פי ההסכם, אולם כעת, שעה שהערעור נדון בפנינו, חלפו כבר 11 שנים מיום חתימת ההסכם, והמשיבים טרם החלו "להתניעו". מנגד, וכפי שציין בית המשפט קמא, המערער ניהל הליכים כנגד המשיבים והתיימר למכור את המקרקעין לצד שלישי, ומן הסתם, אי הוודאות לגבי גורלו של ההסכם הקשתה על המשיבים לפעול למימושו. לכן, אנו מאמצים את פסק דינו של בית המשפט קמא מכוח סמכותנו בגדר תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ודוחים את הערעור. 10. הערה לפני סיום. פסק דיננו זה אינו פותר את הסכסוך בין הצדדים, ואינו חוסם את דרכו של המערער לשוב ולעתור לביטול ההסכם, אם המשיבים לא יפעלו למימושו ולקבלת היתר בניה תוך זמן סביר. ככל שהמשיבים לא יחלו לפעול באופן מעשי תוך פרק זמן של כשנה מהיום, ייתכן שלמערער תעמוד טענה להפרה צפויה, ואיננו קובעים מסמרות בנדון. מכל מקום, על מנת לפתור את התסבוכת וכדי לחסוך הליכים נוספים בעתיד, בדיון שנערך בפנינו, הצענו למשיבים "לפדות" את זכותו של המערער לדירת התמורה, תמורת סכום מסוים שישולם למערער, ולמעשה יועבר לקופת הכינוס, כך שיתאפשר למערער לקבל הפטר מנושיו בהליך פשיטת הרגל. יש להצר על כך שהצדדים לא הגיעו להסכמה ברוח הצעת בית המשפט. 11. סוף דבר, שהערעור נדחה. בנסיבות העניין, ובהינתן שהמשיבים לא פעלו עדיין לקידום ההסכם ולמימושו, אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏ד' באב התשפ"א (‏13.7.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 19060650_E08.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1