ה.ר.ק.ל. בעמ נ. נציגות הבית המשותף מרחוב בוגרשוב 40 תל אביב

4 בבית המשפט העליון עפ"ס 59519-09-25 לפני: כבוד הנשיא יצחק עמית המערערת: ה.ר.ק.ל בע"מ נגד המשיבים: 1. נציגות הבית המשותף מרחוב בוגרשוב 40 תל אביב 2. נעמי ביגל 3. דוד כהן 4. יוסף גולד ערעור על החלטתה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו בתיק 5/693/2025 מיום 7.9.2025 שניתנה על ידי כב' המפקחת הבכירה אושרת ארפי מוראי בשם המערערת: עו"ד עופר שרם פסק-דין ערעור על החלטת המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו (א' ארפי מוראי) בתיק 5/693/2024 מיום 7.9.2025 שלא לפסול עצמה מלדון בעניינה של המערערת (להלן: המפקחת ו-ההליך, בהתאמה). 1. בתמצית רבה יצוין כי עניינו של ההליך מושא הערעור בתביעה ובתביעה שכנגד, שעניינן בחיוב המערערת (הנתבעת והתובעת שכנגד בהליך) בתשלום הוצאות שיפוץ הרכוש המשותף בבית משותף בתל אביב-יפו. ביום 30.6.2025 התקיימה ישיבת קדם משפט ראשונה, שבמהלכה הציעה המפקחת מתווה פשרה לסיום המחלוקת בהסכמה, והתקיים דיון מחוץ לפרוטוקול בהסכמת הצדדים. בסיום הדיון, נקבע כי המערערת תודיע מה עמדתה לעניין הצעת הפשרה בתוך פרק זמן שנקבע בהחלטה, וכי ככל שיוותרו מחלוקות לבירור ולהכרעה, ייקבעו מועדים להגשת רשימות עדים. 2. ביום 10.7.2025 הגישה המערערת הודעה ובקשה שכללה הצעה חלופית לסיום המחלוקת בפשרה, שאליה הוסיפה, בין היתר, את הדברים כדלקמן: "בשולי הודעה זו, מבוקש לציין עוד את הדברים שלהלן: ביום 30.6.2025 התקיים דיון מקדמי וראשון בתיק. חרף הודעת המפקחת שאינה בקיאה בחומר הראיות והעובדות בתיק, נמסר לח"מ עותק מהחלטת המפקחת שניתנה בתיק 5/941/2019 [...] יחד עם המלצה לנתבעת כאן לשלם את מלוא סכום התביעה כאן (וסירוב לרשום את הדברים שנאמרו) שהותיר רושם מאוד לא נוח של משוא פנים". בעקבות כך, בהחלטה מיום 13.7.2025 ציינה המפקחת כי הצדדים רשאים לפעול במשותף לגיבוש הסכמות לסיום המחלוקות, ולמצער להגעה להסכמות דיוניות באשר לאופן בירורן. בהחלטתה, הוסיפה וציינה המפקחת כי תיאור השתלשלות הדברים בשולי הודעת המערערת שגוי, וכי המפקחת "נתנה הצעתה לפשרה, תוך שהבהירה ברחל בתך הקטנה, כי זו באה טרם הוגשו הראיות בתיק בהינתן השלב המקדמי של בירור התביעות". 3. כעולה מהחומר שצורף לערעור, במהלך חודש אוגוסט הגישה המערערת בקשה לפסילת המפקחת, אך זו נדחתה על הסף בהחלטה מיום 18.8.2025 מכיוון שהוגשה מבלי שצורף אליה תצהיר לתמיכה בטענות העובדתיות. בקשה נוספת לפסילת המפקחת נדחתה על ידיה בשל חריגה מהוראות הדין ביחס למספר העמודים המותר להגשת בקשת פסלות. בהמשך לכך, ביום 3.9.2025 הוגשה לבסוף בקשת הפסלות מושא הערעור. בעיקרו של דבר, המערערת טענה כי החלטת המפקחת מיום 13.7.2025 "חוטאת לאמת" ואינה משקפת נאמנה את מה שאירע בדיון שהתקיים במהלך ישיבת קדם המשפט. לטענת המערערת, במהלך ישיבה זו, ובשלב שהמפקחת טרם הכירה את חומר הראיות והעובדות בתיק – המפקחת הציעה לצדדים פשרה שלפיה המערערת תשלם את מלוא סכום התביעה, תוך שמסרה לעיון בא-כוח המערערת פסק דין שניתן על ידה בהליך אחר, אשר תומך לשיטתה בהצעה זו. לטענת המערערת, המפקחת סירבה לבקשתה לתעד בפרוטוקול הדיון את ההצעה האמורה, ותחת זאת, נרשמה בפרוטוקול אך המלצה שלפיה התביעה שכנגד תימחק, וישולם סכום שאינו שנוי במחלוקת – סכום שלטענת המערערת כלל לא ננקב על ידה. המערערת הוסיפה וטענה כי במהלך הדיון המקדמי ניכרה התנהלות חד-צדדית מצד המפקחת, אשר הפעילה לחץ על בא-כוח המערערת לקבל את הפשרה. כן נטען כי בסיום הדיון, המפקחת עמדה על כך שהמערערת לא הגישה רשימת עדים, מבלי להתייחס לכך שגם המשיבים לא הגישו רשימה כזו. 4. ביום 7.9.2025 דחתה המפקחת את הבקשה לפסילתה. בפתח הדברים קבעה המפקחת כי דין הבקשה להידחות מחמת שיהוי, בציינה כי טעמי הפסלות שהועלו נוגעים לאופן ניהול ישיבת קדם המשפט הראשונה, ומשכך היה על המערערת להעלות את טענתיה בעניין כבר במועד הדיון או לאחריו, ולפני כל טענה אחרת. על רקע זה, נקבע כי הגשת בקשת הפסלות מספר חודשים לאחר ישיבת קדם המשפט, ולאחר שהוגשה "הודעה ובקשה" מטעם המערערת, עולה כדי שיהוי. לגופם של דברים, המפקחת קבעה כי אין באופן ניהול ההליך ובהתבטאויותיה במעמד הדיון, לרבות אמירותיה ביחס לסיכויי ההגנה של המערערת והצעת הפשרה שהציעה לצדדים, כדי ללמד על חשש למשוא פנים, תוך שהדגישה כי הדבר נעשה בשים לב לחובה המוטלת על המותב לנהל את ההליך המשפטי באופן יעיל ומידתי, לרבות באמצעות הצעת פשרה. לבסוף, הבהירה המפקחת כי הפשרה שהוצעה בישיבת קדם המשפט נעשתה "בזהירות הראויה המתבקשת בנסיבות העניין, טרם הגשת הראיות בתיק, עת ברי כי ככל שהתביעה והתביעה שכנגד תתבררנה על דרך של הבאת ראיות ושמיעתן, ההכרעה השיפוטית תשקף ניתוח ובחינה מקיפים של ראיות אלה בהתאם להוראות הדין". 5. מכאן הערעור שלפניי, שבו חוזרת המערערת, בעיקרם של דברים, על הטענות שהובאו בבקשת הפסלות. בכלל זה, המערערת מדגישה כי העלאת הצעת הפשרה שלפיה היא תשלם את מלוא סכום התביעה, בשלב דיוני מוקדם ובטרם הונחה תשתית ראייתית כלשהי; וכן החלטת המפקחת מיום 13.7.2025, שלטענתה אינה משקפת את שאירע בדיון – מלמדות כי ננעלה דעתה של המפקחת כנגד המערערת. עוד נטען כי בניגוד להחלטת המפקחת, בקשת הפסלות לא הוגשה בשיהוי, שכן הטענה בנוגע לחשש למשוא פנים נטענה כבר בהודעה מיום 10.7.2025, ובקשת הפסלות הוגשה לפני כל התרחשות נוספת בתיק. כמו כן, המערערת מלינה על כך שהמפקחת דחתה את בקשת הפסלות מבלי שביקשה את תגובת המשיבים לבקשה, באופן שהיה עשוי לאשר או לשלול את גרסתה, ומבלי להתייחס לעובדות שנטענו בה. 6. עיינתי בערעור על נספחיו ובאתי לידי מסקנה כי דינו להידחות מבלי להידרש לתשובה. תחילה יצוין כי בניגוד למשתמע מטענות הערעור, בפסיקה נקבע זה מכבר כי על אף שהמפקח על רישום המקרקעין אינו מכהן כשופט, נוכח מאפייני ההליך המתנהל לפניו ומאפייני תפקידו, בית משפט זה מוסמך לדון בערעור על החלטתו בבקשת פסלות, על פי אמת המידה הקבועה בסעיף 77א(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט) (ראו, מני רבים: עפ"ס 77406-05-25 כהן נ' ועד הבית המשותף רחוב טופז 2 אילת, פסקה 6 ‏(12.8.2025‏) (להלן: עניין כהן); עפ"ס 60988-12-24 נציגות הבית המשותף רח' הרצל 53 נתניה נ' רובין, פסקה 6 ‏(‏19.6.2025‏) (להלן: עניין רובין))‏‏. בהתאם לכך, המבחן לפסילת המפקח מלשבת בדין הוא קיומן של נסיבות שיש בהן כדי ליצור חשש ממשי למשוא פנים בניהול ההליך. לא מצאתי כי הוכח חשש כזה במקרה דנן. 7. כאמור לעיל, המערערת מלינה על הצעת הפשרה שהציעה המפקחת בדיון שהתקיים מחוץ לפרוטוקול במהלך ישיבת קדם המשפט. בהקשר זה נפסק לא אחת כי "בעל דין המסכים לקיום שיח מחוץ לפרוטוקול לוקח בחשבון, מניה וביה, כי הדברים שייאמרו לא יקבלו ביטוי בפרוטוקול הדיון וכי הנטל להסתמכות על דברים שייאמרו במתכונת דיונית זו, יהיה כבד במיוחד" (ע"א 6069/23 פלוני נ' פלונית, פסקה 8 ‏(‏26.10.2023‏); ע"א 8264/21 גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' זייצנקו, פסקה 7 ‏(‏18.1.2022‏); וראו גם: סעיף 68א(א) לחוק בתי המשפט, שלפיו בדיון קדם משפט בית המשפט רשאי לכלול בפרוטוקול את "עיקרי הדברים שבדיון"). מהחלטת המפקחת עולה כי השיח שהתקיים מחוץ לפרוטוקול היה בהסכמת הצדדים, והמערערת לא טענה אחרת בעניין זה. המערערת טוענת אמנם כי בא-כוחה ביקש כי הצעת הפשרה תירשם בפרוטוקול, והמפקחת סירבה לעשות כן – אך טענה זו אינה מבוססת על תיעוד אובייקטיבי של הדיון מזמן אמת (יצוין כי המערערת לא צירפה להודעת הערעור את פרוטוקול הדיון), ובהחלטת המפקחת מיום 13.7.2025 נקבע כי תיאור ההתרחשות סביב הצעת הפשרה כפי שהוצג על ידי המערערת – שגוי. מכאן, שלא עלה בידי המערערת לעמוד בנטל הכבד המוטל על בעל דין המבקש לסתור את הגרסה העובדתית של המפקחת (עניין כהן, בפסקה 7). 8. מכל מקום, אף אם אניח לטובת המערערת כי המפקחת אכן העלתה את הצעת הפשרה כמתואר על ידה – אין בנתון זה כשלעצמו כדי להקים חשש ממשי למשוא פנים. כידוע, במסגרת קדם המשפט רשאי בית המשפט, ולעיתים אף מחויב, להביע עמדה לכאורית לגבי הסיכונים והסיכויים של צד להליך, ולהציע הצעות פשרה לסיום המחלוקת שלפניו, בדרכי שלום ובמטרה לייעל את ההליך (עפ"ס 12917-06-25 גוהר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, פסקה 13 ‏(‏9.8.2025); עניין רובין, בפסקה 7, ע"א 7106/16 מנורה מבטחים ביטוח בע"מ נ' גרה, פסקה 5 ‏(19.10.2016‏)‏‏; ע"א 3324/14 פלונית נ' טוגנדרייך, פסקה 8 ‏(‏8.6.2014‏) (להלן: עניין טוגנדרייך))‏. במסגרת זאת, בית המשפט אף רשאי להציע לתובע לשקול חזרה מהתביעה, או להציע לנתבע לשקול להסכים לקבלת התביעה נגדו, כולה או מקצתה (ע"א 8893/17 נסראללה נ' אלדין, פסקה 5 ‏(‏22.11.2017)‏; עניין טוגנדרייך, בפסקה 8(. כך פעלה המפקחת במקרה דנן. כעולה מהחלטת המפקחת, הצעת הפשרה הוצעה על ידה תוך התחשבות בנסיבות ובשלב הדיוני המוקדם של ההליך, תוך שהובהר כי אם לא יעלה בידי הצדדים להגיע להסכמות – התביעה והתביעה שכנגד תתבררנה עד תומן, בהתאם לסדרים המקובלים. טענת המערערת כי הופעל עליה לחץ להסכים לפשרה לא נתמכה בראיות אובייקטיביות וממילא לא הוכחה, ומהחומר שהונח לפניי לא עולה כי הדברים שנאמרו עולים כדי חריצת דעה שאינה ניתנת לשינוי ולשכנוע. 9. לבסוף, ומשנמצא כי בקשת הפסלות אינה מגלה עילה, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת המפקחת לדחותה על הסף ללא קבלת עמדת המשיבים (ע"א 6478/17 ס.ב ניהול מקרקעין בע"מ נ' תינהב חברה לבניה ופיתוח ‏(‏1990‏)‏ בע"מ, פסקה 4 ‏(24.9.2017‏); בג"ץ 9037-08-24 הכהן נ' ראש הממשלה, פסקה 6, והאסמכתאות שם ‏(‏9.1.2026‏)‏).‏‏ אשר על כן, הערעור נדחה. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות. ניתן היום, ט' שבט תשפ"ו (27 ינואר 2026). יצחק עמית נשיא