אלסה אינבסטמנטס נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה-ירושלים

פסק-דין בתיק עע"ם 5901/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 5901/07 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט י' אלון המערערים: 1. אלסה אינבסטמנטס 2. אהוד אשכנזי נ ג ד המשיבים: 1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה-ירושלים 2. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-ירושלים 3. סרחאן חוסין אחמד ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים בתיק עת"מ 140/07 שניתן ביום 3.6.07 על ידי כבוד השופטת י' צור תאריך הישיבה: כ' באדר ב התשס"ח (27.03.08) בשם המערערים: עו"ד שרון אבני בשם המשיבה 1: עו"ד שירי לרנר-הורוביץ בשם המשיבה 2: עו"ד אביטל סומפולינסקי בשם המשיב 3: עו"ד סאמי ארשיד פסק-דין השופט י' אלון: 1. המשיב 3, חוסין אחמד סרחאן, הגיש מספר בקשות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (המשיבה 1) בקשר לחלקה 90 בגוש 29982 בירושלים (להלן: חלקה 90). הבקשות הוגשו על ידו כבעל הזכויות בחלקה 90, ולהוכחת בעלותו צורף להן נסח הרישום אשר בו בעל הזכויות הרשום הינו חוסיין אחמד אוודה סרחאן. חלקה 90 הנ"ל רשומה בשיטה הישנה, והיא רשומה בספרי הרישום כמקרקעין הידועים בדף 245 בספר 1008 בשכונת סילוואן, והנושאים זיהויים נוספים כחלקות 29982/64 ו-29982/90. לאור גודלה היחסי של החלקה, 3,366 מ"ר, ביקש המשיב 3 בראשונה לחלק את חלקה 90 לשלושה מגרשים. הועדה המקומית אישרה את הבקשה לאחר קבלת המלצת המרכז למיפוי ישראל, לפיה החלוקה המוצעת כשרה לרישום, ולאחר שהדבר אושר ע"י המודד המחוזי. לאחר שאושרה בקשת המשיב 3 לחלוקת שטח חלקה 90 לשלושה מגרשים, פנה הוא בשלוש בקשות לקבלת היתרי בניה, אחת לכל אחד משלושת המגרשים. שלוש הבקשות תאמו את הוראות תוכנית בניין הערים החלה במקום, למעט אלמנט מסויים של גובה המבנים. חריגה של 80 ס"מ בגובה הבניין במגרש הראשון, של 104 ס"מ בגובה הבניין השני ושל 94 ס"מ בגובה הבניין השלישי. לאחר פרסום בקשות ההקלה לחריגות הנ"ל, ומשלא הוגשו התנגדויות, אישרה הוועדה המקומית את שלוש בקשות ההיתר לבניה והוציאה למשיב 3 בחודש יוני 2006 היתרי בניה לשלושת המגרשים. 2. בדף הרישום של חלקה 90 (דף 245 ספר 1008) רשומה הערה מיום 1.1.1946 (!) כדלהלן: "מהות הפעולה: צו עיקול מוטבי ההערה: לא ידוע הערות: תיק קרקעות מס' 17/46 נפתח בבית המשפט לקרקעות בקשר לרישום הזה". על גבי הספר הישן מצוי העתק מסמך מיום 22.12.82 בחתימת האחראי על הסדר המקרקעין, אגף המדידות ירושלים, המתייחס להערה הנ"ל, ונרשם בו כי: "נרשמה אזהרה בדף נגד פעולה בנכס בגלל הליכי משפט שנוהל ע"י משפחת מבורך שטענה שהרישום בסילוואן 3/16 מתייחס לחלקה 90. נראה שהמשפט לא הסתיים לפני סוף המנדט". המערער 2 שבפנינו, מר אהוד אשכנזי, טוען כי הוא "אחד מיורשי עזבון משפחת מבורך שבניה הינם בעלי זכויות רשומים במקרקעין הנדונים". 3. חלקה 90 הנ"ל גובלת בחלקה מספר 91, וגם היא רשומה בשיטת הרישום הישנה, כדף 257 בספר 1008 (להלן: חלקה 91). אחד מבעליה הרשומים של חלקה 91 הינו עג'מיאן שאה (1561/2321 חלקים). בספר הרישום נרשמה ביום 10.3.97 הערת אזהרה על חלקו של עג'מיאן שאה לטובת חברה זרה – אלסה אנבסטמנט ס.א – הלא היא המערערת 1 שבפנינו. 4. היתרי הבניה לשלושת המגרשים של חלקה 90 ניתנו כאמור למשיב 3 בחודש יוני 2006. שבעה חודשים לאחר מכן, ביום 15.1.07, הגישו שני המערערים שבפנינו עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים. בעתירתם עתרו לכך, כי בית המשפט יקבע ששלושת היתרי הבניה שהוצאו למשיב 3 ביחס לחלקה 90 "בטלים מעיקרם. לחלופין, יש לבטלם ולאסור כל עבודה על פי ההיתרים האמורים". תמצית טענות המערערים בעתירתם היתה כדלהלן: המערערת 1 הינה בעלת זכויות בחלקה 91 הגובלת בחלקה 90. על פי הוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), לא תינתן הקלה אלא אם מסרה הוועדה המקומית מבעוד זמן הודעה בדבר הבקשה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגיהם הוגשה הבקשה". חרף זאת, הוועדה לא מסרה הודעה שכזו למערערת ודנה בבקשות ואישרה אותן מבלי שניתנה לה הזכות להביא בפניה את התנגדויותיה להקלות. אשר למערער 2 – הוא לטענתו "אחד מיורשי עזבון משפחת מבורך שבניה הינם בעלי זכויות רשומות במקרקעין", דהיינו חלקה 90 נשוא בקשות ההיתרים. על כן, הוועדה חייבת היתה להודיע לו מראש את דבר הבקשות שהוגשו ע"י המשיב 3 למתן ההקלות בחלקה 90 כקבוע בסעיף 149 לחוק. הודעה שכזו לא נשלחה לו, ועל כן נמנעה ממנו זכותו להביא התנגדויותיו בפני הוועדה בטרם תדון ותחליט בבקשות. ולא רק בהוראות סעיף 149 פגעה הוועדה בעניינו של המערער, אלא גם בהוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, שכן על פי תקנה 2ב(1): "היו מספר בני אדם בעלי זכויות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא ינתן ההיתר אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו...". עוד טענו המערערים בעתירה לפגמים שונים שנפלו בבקשות ההיתרים, ובהם העדר מפה מצבית של הנכס נשוא הבקשות. 5. בטרם פנו העותרים בעתירה לבית המשפט קמא, פנה בא כוחם במכתבים לועדה ובהם העלה את טענותיהם. במסגרת בחינת טענות אלה, החליטה הוועדה להתלות את ההיתר שהוצא לגבי אחד משלושת המגרשים שבנכס, אותו המגרש הגובל בחלקה 91. אשר לשני המגרשים הנוספים, אלה אינם גובלים בחלקה 91 (בה טוענת העותרת לזכויות), ועל כן אין חובת ההודעה שבסעיף 149 חלה לגביהם. 6. בפסק הדין דחה בית המשפט קמא (כב' השופטת י' צור) את העתירה. נקבע, כי העתירה לוקה בשיהוי ממשי – אובייקטיבי וסובייקטיבי כאחד. העותרים, על פי טענותיהם, ידעו על דבר ההיתרים והתחלת עבודות הבניה כבר בראשית ספטמבר 2006. על אף זאת לא פנו בעתירתם לבית המשפט, אלא ארבעה חודשים לאחר מכן, ב-15.1.07. בין לבין השקיע המשיב 3 השקעות רבות בעבודות הכשרת השטח והבניה. העתירה נדחתה גם לגוף טענותיה. בית המשפט מצא, כי משהתלתה הועדה את היתר הבניה שניתן למגרש המצרני שבחלקה 90, הגובל בחלקה 91 בה טוענת העותרת לזכויות – פטורה היא מחובת ההודעה ביחס לבקשות ההקלה לשני המגרשים הנוספים שאינם גובלים בחלקה 91. בית המשפט מצא, כי החלטה זו של הוועדה הינה סבירה, הגונה ומקצועית, ואין מקום להתערבות שיפוטית בה. יתירה מזו – החלטה זו מאזנת כראוי בין זכות בעל הנכס הגובל לקבלת הודעה בדבר בקשת ההקלה לבין זכותו של מבקש ההיתר לקבלתו בהתמלא דרישות החוק והתקנות. בית המשפט הוסיף וקבע, כי המערערת נכשלה בעצם הוכחת מעמדה הנטען כבעלת זכויות בחלקה 91, וזאת ככל שהדברים אמורים בחובתה המינהלית של הוועדה להתייחס אליה כבעלת זכויות בנכס גובל הזכאית לקבלת הודעה לפי סעיף 149 לחוק. המסמך היחידי שהציגה המערערת בפני הוועדה להוכחת היותה בעלת זכויות בחלקה 91 הינו העתק דף הרישום ובו רשומה הערת אזהרה לטובתה על זכויותיו של אחד הבעלים הרשומים. דא ותו לא. המדובר בדף רישום לפי השיטה הישנה שפרטיו כשלעצמם, ובהעדר מסמכים נוספים, אין בו כדי לזהות כראוי את הנכס. גם הערת האזהרה, כשלעצמה, אין בה כדי ללמד על זכויות בעלות בנכס ועל טיבן של זכויות אלו. המערערת לא הציגה בפני הוועדה מסמכים או נתונים, לא לעניין זיהוי ברור של הנכס, לא לעניין הגדרת זכויותיה הנטענות בנכס ואף לא לעניין זהותה שלה עצמה, כתובתה ומקומה. בית המשפט דחה בקשה של המערערת להגיש בפניו מסמכים נוספים לעניין זהותה שלה, זהות הנכס וטיב זכויותיה. זאת מאחר ואלה לא הוצגו על ידה בפני הוועדה, ועל כן הביקורת השיפוטית על החלטת הוועדה לא תיעשה אלא בהתבסס על הנתונים והראיות כפי שהוצגו בפניה עובר להחלטה. אשר למערער 2, מר אהוד אשכנזי, נקבע כי זה לא הביא בפני הוועדה ראשית ראיה לזכויות הנטענות על ידו בחלקה 90 גופה. טענתו היתה, כאמור, כי הוא "אחד מיורשי עזבון משפחת מבורך שבניה הינם בעלי זכויות רשומים במקרקעין". דא עקא, המערער 2 לא הביא בדל ראיה בפני הוועדה, ואף לא בפני בית המשפט קמא, מי הם מורישיו, מה הקשר שלו ל"משפחת מבורך", מה היו זכויותיה של "משפחת מבורך", אם בכלל, בנכס שבנדון, מי מבני "משפחת מבורך" היה בעל הזכויות, מי הם יורשיו – מאומה. הערת האזהרה משנת 1946 עליה מסתמך המערער 2, גם היא על פניה אינה מלמדת על זכות כלשהי של המערער בנכס. לאור זאת, נקבע כי המערער 2 לא חצה כלל את סף הראיה המינהלית האלמנטרית לעניין סעיף 149 לחוק ותקנה 2ב' לתקנות. וגם זאת. טענותיו לעניין קיום זכויות קנייניות בחלקה 90 אינן עניין לוועדה או לבית המשפט לעניינים מינהליים בביקורתו עליה, אלא לבית המשפט האזרחי בגדרם של הליכי תובענה מתאימים לבירור זכויות נטענות שכאלה. 7. בפנינו ערעורם של שני המערערים על פסק דינו של בית המשפט קמא, ולהלן תמצית טענותיהם: א. עתירתם לא היתה נגועה בשיהוי. דבר הבקשות וההיתרים נודע להם רק משהבחינו בתחילת העבודות בשטח בספטמבר 2006. הם פנו מיד בדרישות ובמכתבים לוועדה, לראשיה וליועציה, בהם פירטו את שלל טענותיהם. הוועדה קיבלה טענותיהם בחלקן, בהתלייתה את ההיתר ביחס למגרש הגובל שבחלקה 90. משלא נענתה לדרישתם גם לגבי שני המגרשים הנוספים, עתרו הם ללא שיהוי נוסף לבית המשפט קמא. ב. החלוקה שאישרה הוועדה לפיצול חלקה 90 לשלושה מגרשים – משוללת תוקף ונפקות, שכן חלוקה זו לא הושלמה ברישום. לאור זאת, נותרת חלקה 90 כחלקה אחת על שלושת מגרשיה, וחלקה 91 נותרת בגדר חלקה גובלת ומצרנית למלוא שטחה של חלקה 90. ג. די ברישום הישן שבספרי המקרקעין, על הערת האזהרה הרשומה בו לטובת המערערת 1, כדי להקים את מעמדה המינהלי כבעלת זכויות בנכס גובל לצורך חיוב הוועדה במתן ההודעה לפי סעיף 149 לחוק. לחלופין, טעה לטענתם בית המשפט קמא משסירב לבקשת המערערת להביא בפניו – במהלך בירור העתירה – ראיות נוספות לעניין זכויותיה הנטענות בחלקה 91. ד. גם המערער מס' 2 הוכיח במידה המינהלית הנדרשת את היותו בעל זכויות בחלקה 90. די היה בכך שהוצג על ידו הרישום מספרי המקרקעין, ובו אותה הערה משנת 1946 בדבר הליכים שהתנהלו בפני בית המשפט המנדטורי. ה. טעה בית המשפט קמא משלא נתן המשקל הראוי לפגמים שנפלו לגופן של בקשות ההיתר, ובכללם העדר המפה המצבית הנדרשת על פי התקנות. לאחר שהוגש הערעור – ובטרם הדיון בו – פנו המערערים בבקשה להתיר להם להציג ראיות בערעור. לטענתם, המדובר בראיות שהגיעו לידיהם לאחר מתן פסק הדין קמא, ואשר מתוכם עולים ספקות האם המשיב 3 הוא אכן אותו בעל הזכויות הרשום בחלקה 90 בספרי רשם המקרקעין. דיון 8. בפתח הדיון בטענות המערערים נזקקים אנו להבחנת הסף המתבקשת בין עניינם של שני המערערים. טענותיה של המערערת מתייחסות לפגיעה הנטענת שנפגעה מאי קבלת הודעה מראש בדבר הבקשה להקלה שהגישו בעלי החלקה הגובלת לחלקתה. הזכות המהותית שנפגעה המערערת – על פי טענתה – הינה זכותה להביא התנגדויותיה, כשכנה גובלת ומצרנית, להקלות שנתבקשו על ידי מבקש ההיתר בחלקה 90. המערער 2, לעומת זאת, טוען לפגיעה שנפגעו זכויותיו שלו בחלקה 90 גופה, זכויות אותן ירש לטענתו "כאחד מבני משפחת מבורך". בדין פסק בית המשפט קמא, כי המערער 2 לא הניח, ולו גם בדל ראיה כלשהי, לטענתו לזכויות בחלקה 90. זאת לא בפני הוועדה ואף לא בפני בית המשפט קמא. לא נודע מי היא "משפחת מבורך", מי הם יורשיה, מי הוא המערער לאותה משפחת מבורך ועל איזו ירושה הוא מסתמך. לא נודע גם מהן הזכויות – אם בכלל – שהיו בשנת 1946 ל"משפחת מבורך" בחלקה 90, מה משקפת אותה הערה רשומה ומה היו טיבם של ההליכים בפני בית המשפט המנדטורי בשנת 1946, כיצד הסתיימו, וכל כיוצא בזה. ככל שיש למערער 2 טענות לזכויות מסוג כלשהו בחלקה 90, פתוחה בפניו הדרך להגשת תובענה מתאימה לבית המשפט האזרחי, מסלול שעד כה הוא לא בחר בו. אולם ככל שאמורים הדברים בחובות המנהליות של הוועדה – בין על פי סעיף 149 לחוק ובין על פי תקנה 2ב לתקנות – לא נמצאה בפנינו שגגה כלשהי בהחלטת הוועדה שלא להיזקק לטענות אלו של המערער 2 ולהחלטת בית המשפט קמא לדחות עתירתו של המערער 2 מכל וכל. די באמור לעיל לדחיית ערעורו של המערער 2. 9. נבחן עתה את טענותיה של המערערת 1. את מעמדה כבעלת זכויות בנכס מצרני לחלקה 90 תמכה המערערת בפני הוועדה ברישום (בשיטה הישנה) של עותק מספרי רשם המקרקעין – דא ותו לא. רישום זה, כפי שפירטנו לעיל, אינו כולל זיהוי מספיק של נכס המקרקעין, מושא זכויותיה הנטענות של המערערת. וגם זאת ראינו, כי אותו הרישום אינו כולל הגדרה, פירוט או זיהוי של טיב זכויותיה של המערערת בנכס (שגם הוא אינו מזוהה כראוי). על פי אותו הרישום, נרשמה ביום 10.3.97: "הערת אזהרה לפי סעיף 126. מוטבי ההערה: אלסה אנבסטמנט ס.א (המערערת – י"א). מהות הפעולה: בגין הסכם על הבעלות של עג'מיאן שהא". המערערת לא הביאה בפני הוועדה מסמכים נוספים מכוחם ניתן יהיה לזהות כדבעי את הנכס וגבולותיו (למשל מפות מדידה), לברר ברמת הבירור המינהלי את טיב זכויותיה הנטענות בנכס (למשל ההסכם עם עג'מיאן שאה, נשוא הערת האזהרה), ואף לא לידע פרטים ברורים על המערערת עצמה (כתובת, סוג התאגדות וכו'). על אף מחדליה אלה של המערערת, החליטה הוועדה, במענה לפניותיה, להתייחס אליה כאל בעלת זכויות בנכס מצרני הגובל בחלקה 90. לאמור לקבל מהוועדה הודעה מוקדמת בדבר בקשת ההקלה כמצוות סעיף 149 לחוק. כזכור, עוד בטרם דנה הוועדה בבקשות ההקלה פוצלה על ידה חלקה 90, שהיתה במקורה בשטח של 3,366 מ"ר לשלושה מגרשים. רק אחד משלושת המגרשים גובל בחלקה 91. על כן, לנוכח ולאור טענות המערערת, הותלה ההיתר שניתן ביחס למגרש זה, על מנת לאפשר למערערת להביא התנגדויותיה לכך. פיצול החלקה לשלושת המגרשים אושר על ידי המודד המחוזי ועל ידי הוועדה, לאחר שנתקבלה לעניין פיצול זה המלצתו של המרכז למיפוי ישראל וקביעתו כי תוכנית הפיצול "כשרה לרישום". הפיצול והחלוקה טרם נרשמו בספרי המקרקעין. ב"כ הוועדה המקומית הבהירה בבית המשפט קמא ובפנינו, כי אישור החלוקה והפיצול נעשו על פי מדיניות הוועדה ולפיה חלוקה שאושרה והוכשרה על ידי המודד המחוזי וע"י המרכז למיפוי ישראל – והעומדת בדרישות התב"ע – ניתן להתייחס אליה ברמה התכנונית כאל חלוקה בפועל של החלקה המקורית לחלקות החדשות והמפוצלות, גם אם לא ניתן עדיין להשלימה ברישום. לטענת המערערת, מדיניות זו שגויה – שכן, כל עוד לא נרשמה החלוקה בספרי הרישום נשללת זכותם של בעלי זכויות גובלים או אחרים למיצוי זכויות ההתנגדות שלהם ביחס להיתרי הבנייה המתבקשים בחלקות החדשות והמפוצלות. איננו מקבלים טענה זו, ככל שעניינה בבקשות ההקלה והיתרי הבנייה נשוא הליכים אלה. ראשית, עתירת המערערת בבית המשפט קמא כוונה כנגד ההחלטות שניתנו לעניין ההקלות שנתבקשו ביחס לשלושת המגרשים וכנגד היתרי הבנייה שניתנו לאחר אישור הפיצול והחלוקה. עיון בעתירה מעלה, כי לא נעתרו בה סעדים כנגד ההליך הנפרד והקודם בו דנה הוועדה בבקשת המשיב 3 לחלוקת החלקה לשלושה מגרשים. המערערת כרכה אמנם בעתירתה את השגותיה וטענותיה לעניין ההיתרים הנפרדים לשלושת המגרשים, אולם מן הראוי היה, אילו חפצה בכך, כי תייחד פרק נפרד בעתירתה ובסעדים הנעתרים בה לתקיפת החלטת הרשות (הוועדה המקומית) לעניין עצם הפיצול. כזאת לא נעשה. אולם לא בזאת העיקר. ליבת טענותיה של המערערת בעתירתה כוונה כנגד מניעתה מלהביא את התנגדויותיה להקלה שהתבקשה ע"י בעל החלקה השכנה והגובלת. זכות זו, הקנויה לה בסעיף 149 לחוק, מהותה ועניינה בקיום המצרנות המיידית שבין שני הנכסים. נכסו של מבקש ההקלה מזה (ובענייננו המשיב 3) ונכסו של השכן מזה (ובענייננו המערערת). להבטחת זכותו זו של השכן המצרני, נקבעה בסעיף 149(א)(2א)(ב) לחוק חובתה של הוועדה להודיע את דבר בקשת ההקלה: "(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה". "קרקע גובלת" – כפשוטה וכמשמעה – לאמור, קרקע המשיקה בגבולה לקרקעו של המתנגד הפוטנציאלי ולא קרקע המצויה מעבר לכך. תכליתה של הוראה זו נעוצה בעניין המיוחד שיש לבעל המצרא בקרקע הגובלת בקרקעו שלו. המדובר בגבול פיזי ולא בגבול רעיוני או מופשט. ההיגד "קרקע" לעניין זה אמור לשקף יחידה תכנונית מוגדרת. אין חולק כי שטחה של חלקה 90 טרם הפיצול היה כ-3,300 מ"ר וכי לבקשת בעליה פוצלה החלקה לשלושה מגרשים נפרדים. החלוקה והפיצול אושרו על ידי כל גורמי התכנון והמדידות המוסמכים לכך על פי דין, ועולים הם בקנה אחד עם עיקרי התב"ע החלה במקום (כמפורט בתוכנית מס' 1864א' סעיף 22ב(1) – נספח ג' לסיכומי המערערים). הוראות התב"ע הנ"ל מחילות לעניין תוכנית החלוקה את הוראות פרק ד' לחוק. אכן, על פי סעיף 141 לחוק – רישום החלוקה בפנקסי המקרקעין יהווה את השלמתה של החלוקה. ברם, אין הרישום בספרי המקרקעין מהווה תנאי לתוקפה התכנוני. על פי הוראות סעיף 142 לחוק – הרי שכל עוד לא נרשם תשריט החלוקה בפנקסי המקרקעין "...רשאית הוועדה המקומית לבטלו, להתלותו או לשנותו...". אולם, בכפוף לסמכויותיה אלה של הוועדה (וזכות הנפגעים מכך לערור עליהן), עומדת החלוקה המאושרת כמציאות תכנונית תקפה (וזאת בכפוף להוראת סעיף 142 הנ"ל). לאמור – גם בהעדר רישום החלוקה בספרי רשם המקרקעין מהווה החלוקה שנתאשרה בוועדה מציאות תכנונית השונה מהמציאות התכנונית שקדמה לה. לאור זאת, זכות ההתנגדות למערערת מכוח מצרנותה למשיב 3 מצטמצמת למגרש האחד, משלושת המגרשים, שהוא היחידי הגובל בשטח החלקה בה טוענת המערערת לזכויותיה. שני המגרשים הנוספים אינם גובלים בחלקה 91, ועל כן אין למערער זכויות לעניין זה כקבוע בס"ק 149 (א)(2א)(ב) לחוק. כיוון שכך – נמצא כי לא נפגעה זכותה הנטענת של המערערת ביחס לשני מגרשים אלה. 10. לאחר הגשת הערעור פנתה המערערת בבקשה להגשת ראיות נוספות בערעור. נטען על ידה, כי ממסמכים שהגיעו לרשותה עולה ספק אם אמנם המשיב 3 הוא בעל הזכויות הנכון בחלקה 90. איננו מוצאים מקום להתיר הגשת הראיות הנוספות. ראשית, לא מצאנו הסבר או טעם ראויים מדוע לא הובאו אותן הראיות במהלך השגותיה של המערערת בפני הוועדה המקומית או למצער בפני בית המשפט קמא במהלך הדיון בעתירה. שנית, סוגיית הבעלות והזכויות בחלקה 90 חורגת מהנדרש להכרעה בעתירה לבית המשפט קמא ומהערעור שבפנינו. כפי שציינו לעיל – לעניין דחיית ערעורו של המערער 2 – קביעת הזכויות ובירור ריב הזכויות הקנייני במקרקעין נשוא תוכנית, אינם עניין לועדות התכנון לענות בו. המעוניין בבירור משפטי לעניין זה, יתכבד ויביא ריבו בפני הערכאה המוסמכת לכך – דהיינו, בית המשפט האזרחי. ככל שאמורים הדברים בועדות התכנון – תתמקד הבחינה בעניין זה לרמת ההוכחה המינהלית הנדרשת על פני הדברים, ולא מעבר לכך. בענייננו – קיימת זהות בין פרטי שמו (המרובע) של המשיב 3 לבין הרשום כבעל הזכויות בפנקסי המקרקעין. המדובר ברישומים שנעשו שנים רבות לפני 1967, ועל כן אין הם כוללים מספר תעודת זהות או פרט מזהה אחר מעבר לשמו ה"מרובע" של בעל הזכות הרשום (דהיינו, שמו, שם אביו, שם סבו ושם משפחתו). מבקש היתר המביא בקשתו בפני ועדת תכנון, המצרף לה את עותק הרישום ואת התצהירים הנדרשים – יצא בכך ידי חובת הראיה המנהלית הנדרשת מהוועדה לעניין זה בחוק ובתקנותיו. המערערת אינה טוענת כאמור לזכויות כלשהן בחלקה 90. טענתה היא, כי המשיב 3 איננו מי שהוא מתיימר להיות וכי הבעלים הרשום (בשם מרובע זהה) איננו המשיב. על פני הדברים, טענה זו כשלעצמה הריהי כהתעברות המערערת על ריב לא לה. אך גם אם לה הריב, וגם אם מבקשת היא לזכות את הרבים על דרך הסרת תקלות מדרכם – הסמכות לבירור טענות שכאלה נתונה כאמור כל כולה לבית המשפט המוסמך לכך כדין. אין הדבר עניין כל עיקר לוועדת התכנון. לא זו בלבד שאין היא חייבת לערוך חקירה ובדיקה מעבר לרמת הראיה המינהלית הנדרשת, אלא שהדבר איננו מסמכותה. 11. בעתירתה בפני בית המשפט קמא העלתה המערערת טענות שונות לגבי פגמים שנפלו לטעמה בבקשות ההיתר לעניין טיב התשריטים והחתכים שצורפו להן, ולעניין "מפה מצבית" שלא צורפה לאותן הבקשות. בפסק הדין קמא נקבע כי טענות אלה הועלו לראשונה בעתירה ולא הובאו ע"י המערערת בפני הוועדה ונציגיה בפניות המרובות שפנתה בעניין זה בטרם הגשת העתירות. מקובלת עלינו לעניין זה קביעת בית המשפט קמא, כי המדובר בסוג טענות שלא ניתן לבררן בבירור ראשוני בהליכי עתירה מינהלית. כבית המשפט קמא, סבורים גם אנו כי בתשובת הוועדה לעתירה, וכן בסיכומיה שבכתב לערעור זה, נמצאה התייחסות מניחה את הדעת של הוועדה לעניין פירוט המסמכים שצורפו לבקשות ההיתר והקלה, בחינתם המקדמית בידי האמונים לכך בוועדה, ועמידת הבקשות וצרופותיהן בדרישת התקנות. 12. פרק נכבד בפסק הדין קמא – ובהתאם לכך בהודעת הערעור – מוקדש לטענת השיהוי שהעלו המשיבים כנגד העתירה, טענה שהתקבלה ע"י בית המשפט קמא. משמצאנו כי דין הערעור להדחות לגופו, מתייתר הצורך להדרש לסוגיה זו של השיהוי בגדרו של פסק דין זה. נסתפק בכך, כי נסיבות השיהוי בעניין זה הינן במידת מה גבוליות ולא היינו נוטים להכריע הדין בערעור זה בהתבסס על עניין זה של השיהוי כשהוא לעצמו. לסיכום, משנמצא לנו כי דין הערעור להדחות לגופן של הטענות, אציע לחבריי כי נדחה את הערעור ונחייב את המערערים בהוצאות כל אחד משלושת המשיבים בסכום של 12,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' אלון. ניתן היום, ז' בתשרי תשס"ט (6.10.2008). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07059010_A11.doc עכב מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il