אליהו דואק נ. המועצה המקומית גדרה

פסק-דין בתיק ע"א 5892/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5892/06 וערעורים שכנגד בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ח' מלצר המערער (המשיב שכנגד): אליהו דואק נ ג ד המשיבה: 1. המועצה המקומית גדרה המשיבים והמערערים שכנגד: 2. עו"ד יוסף יוסיפוב 3. שגב יומא ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 455/96 שניתן ביום 24/05/2006 על ידי כב' השופט א' מגן תאריך הישיבה: ג' בחשוון תשס"ח (15.10.07) בשם המערער (המשיב שכנגד): עו"ד יקותיאל בר אשר; עו"ד יוסף יפרח בשם המשיבה 1: עו"ד עובד אליאס בשם המשיב 2 (המערער שכנגד): עו"ד יוסי פינטו בשם המשיב 3 (המערער שכנגד): עו"ד אייל בוטון פסק-דין השופטת א' חיות: בפנינו ערעור ושני ערעורים שכנגד על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' מגן) מיום 24.5.2006, לפיו נדחתה תביעתו של אליהו דואק (להלן: המערער) לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בינו ובין המועצה המקומית גדרה (להלן: המשיבה 1) ולפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו לאורך השנים עקב הפרת הסכם זה. עיקרי העובדות הצריכות לעניין 1. המערער מחזיק בחנות מכולת בת חדר אחד בשטח של כ-25 מ"ר. החנות מצויה במגרש ברחוב פייבל 2 בגדרה (גוש 3878, חלקה 30) ששטחו הכולל 1,167 מ"ר ובעליו היא המשיבה 1 (להלן: המגרש). בשנת 1983 נחתם הסכם מכר בין המערער למשיבה 1 לגבי שטח של 640 מ"ר מתוך המגרש האמור (להלן: ההסכם הראשון). בסעיף 11(ה) לאותו הסכם נאמר "מוסכם בין הצדדים כי מחיר הנכס ייקבע ע"י שמאי מוסכם והצדדים קובעים בזה כי השמאי שיעריך את מחיר הנכס הוא מר עמירם ברבקוב מת"א". עוד נקבע בסעיף 11(ו) להסכם הראשון כי לאחר שתתקבל חוות דעת השמאי לגבי המקרקעין מתחייבים הצדדים לקבל את קביעתו כמחיר המוסכם והמקובל עליהם וכי לא תהא להם "זכות כל שהיא לערער אחר קביעתו של השמאי באשר למחיר שקבע". כמו כן נקבע בהסכם הראשון תנאי מתלה לפיו אם לא יאושר ההסכם על-ידי שר הפנים, לא יהיה לו תוקף ולמערער לא תהיה כל תביעה נגד המשיבה 1, למעט תביעת השבה. ביום 10.1.1984 נחתם בין המערער ובין המשיבה 1 הסכם מכר שני ביחס לאותו מגרש, הפעם לגבי שטח של 590 מ"ר (להלן: ההסכם השני). להסכם זה לא צורפה חוות דעתו של השמאי, אולם בסעיף 11(ה) להסכם נאמר: "הצדדים מצהירים כי עפ"י הסכמתם נקבע כי מחיר הממכר ע"י השמאי המוסכם מר עמירם ברבקוב מת"א עפ"י חוות דעתו מיום 23.3.82 לסך של 230,000 שקלים (מאתיים ושלושים אלף שקלים) נכון ליום מתן חוות הדעת - 23.3.82 - כאמור". ובסעיף 11(ו) להסכם השני חזרו הצדדים על הצהרתם כי הם מקבלים את קביעתו של השמאי מבלי שתהא להם זכות לערער עליה "בכפוף להצמדתו של המחיר לאינדקס [יוקר המחיה] כמפורט להלן". גם בהסכם זה הופיע התנאי המתלה באשר לאישור הנדרש מטעם משרד הפנים, בזו הלשון: 11. [...] ג. מוסכם במפורש בין הצדדים כי הסכם זה כפוף לאישור שר הפנים (ע"י נציגיו) כחוק ואין ולא יהיה תוקף כלשהוא להסכם זה אלא אם יאושר ע"י שר הפנים כנ"ל. לא יאושר החוזה כאמור, מתחייבת המועצה להחזיר לקונה כל תשלום ששולם על ידו על חשבון מחיר הנכס. ד. מוסכם במפורש בין הצדדים כי אם לא יאושר ההסכם כאמור לעיל, לא תהיה לקונה כל טענה ו/או תביעה כלשהי כנגד המועצה פרט לאמור בסעיף זה, ביחס להשבת כספו ששולם, אם שולם, כנ"ל". המערער, אשר עוד טרם חתימת ההסכם השני שילם למשיבה 1 סכומים שונים עבור המגרש, הוסיף ושילם לה לאחר חתימתו את מלוא סכום התמורה הנקוב בהסכם ואף למעלה מכך. 2. בשנת 1988, כארבע שנים לאחר שנחתם ההסכם השני, זומן המערער למשרדי המשיבה 1 והתבקש לחתום על הסכם מכר נוסף (להלן: ההסכם המתוקן) לפיו הוקטן שטח המגרש ל-510 מ"ר וסכום התמורה שונה לסך של 355,400 שקלים ישנים נכון ליום 23.3.82 (ובשקלים חדשים משוערכים - 46,960 ₪). שינוי זה בוצע עקב טענת המשיבה 1 כי התמורה אשר פורטה בהסכם השני שגויה ואיננה תואמת את התמורה אשר צוינה בחוות דעתו של השמאי ולפיה שווי המקרקעין (בשטח של 640 מ"ר) הינו 446,000 שקלים ישנים (להלן: חוות דעת ברבקוב). ואכן, עיון בחוות דעת ברבקוב מלמד כי זו נחלקת לשני רכיבים: "חלק חזיתי" של המקרקעין בגודל של 320 מ"ר שהוערך בשווי של 216,000 שקלים ישנים ו"חלק אחורי" בגודל זהה ששוויו 230,000 שקלים ישנים, אך בחוות הדעת לא בוצע חיבור אריתמטי של שני הרכיבים ונראה כי בהסכם השני צוין, בטעות, הסכום הנוגע לחלק האחורי בלבד. המערער סירב לחתום על ההסכם המתוקן וטען כי שילם את מלוא התמורה בהתאם להסכם השני וכי יש להעביר את הזכויות במגרש בלשכת רישום המקרקעין על שמו כנגד תשלום זה. המשיבה 1 מנגד עמדה על כך שלפי הערכת שווי המקרקעין על המערער לשלם את הסכום הנקוב בהסכם המתוקן ולגישתה העסקה לא הושלמה ועל כן אין ביכולתה להעביר אישור על השלמתה למשרד הפנים. 3. ביום 16.8.1989 ניתן על-ידי משרד הפנים אישור עקרוני לעסקה, אך צוין בו כי "לפני שנעביר לכם את החוזה חתום ומאושר, יש להודיענו על השלמת העיסקה, דהיינו שהקונה שילם את התמורה בשלמותה". ביום 30.1.1990 הודיעה המשיבה 1 למשרד הפנים כי בינה ובין המערער קיימים חילוקי דעות ביחס לגובה התמורה וביחס לשטח הממכר. עם זאת ביקשה המשיבה 1 ממשרד הפנים להמליץ על אישור העסקה ועל העברת הנושאים השנויים במחלוקת לבוררות. ביום 7.2.1990 הודיע סגן הממונה על המחוז במשרד הפנים כי אין בדעתו להמליץ בפני השר על אישור ההסכם וכי הטיפול בו הוקפא. בהתאם לכך הודיעה המשיבה 1 למערער ביום 25.2.1990 כי המקדמה ששילם על חשבון העסקה תושב לו וביום 23.7.1992 הוסיפה המשיבה 1 והודיעה למערער כי ההסכם השני בטל בשל אי התקיימות התנאי המתלה הקבוע בו, וצירפה למכתבה שיק משוך לפקודת המערער בגובה התשלומים ששילם, אותו סירב המערער לקבל. ביום 17.10.1994 נשלחה אל המערער הודעה נוספת מטעם היועצת המשפטית של המשיבה 1 לפיה מליאת המועצה בישיבתה מיום 13.9.1994 קבעה שההסכם השני בין הצדדים אינו תקף, בין היתר, משום שמעולם לא התמלא התנאי המתלה הקבוע בו וכן בהעדר עילה חוקית להעברת הזכויות במקרקעין למערער בפטור ממכרז. כשנתיים וחצי לאחר מכן, ביום 30.4.1996 הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה עתר לאכיפת ההסכם השני ולפיצויים בגין הפסד רווחים שהיה יכול להפיק מהנכס לאורך השנים, ולחלופין לחיוב המשיבה 1 בפיצויים בגין הפרת ההסכם. בנוסף, עתר המערער לחיוב המשיב 2 (והמערער שכנגד), עו"ד יוסף יוסיפוב, אשר מונה מטעם המשיבה 1 לטפל בעסקת מכר המגרש למערער, בתשלום פיצויים בגין רשלנות בעריכת הסכם המכר אם ייקבע כי חלה חובת מכרז טרם מכירת המגרש האמור. המשיב 3 (והמערער הנוסף שכנגד), מחזיק בחנות הצמודה לחנותו של המערער הנמצאת על אותו מגרש, והוא צורף לתביעה בהמלצת בית משפט קמא נוכח השפעתו האפשרית של פסק-הדין שיינתן בתביעת המערער על זכויותיו. פסק דינו של בית משפט קמא וההליכים בפניו 4. המשיבים 1 ו-2 העלו טענות סף לעניין התיישנות התביעה והצדדים הסכימו כי שאלת ההתיישנות תידון בנפרד טרם שלב ההוכחות. בהחלטתה מיום 14.1.1999 דחתה כבוד השופטת המנוחה ה' שטיין את טענות ההתיישנות שהעלו המשיבים 1 ו-2, כאמור, בציינה כי עילתו של התובע בגין הפרת ההסכם קמה רק ביום 16.8.1990 (12 חודשים לאחר מתן האישור העקרוני להסכם השני מטעם משרד הפנים, אשר נקבע בהסכם כמועד להעברת הבעלות), ועל כן תביעתו מתוקף אותו הסכם לא התיישנה. בית המשפט הוסיף וקבע כי ההודעה בדבר ביטול ההסכם השני נשלחה למערער רק ביום 17.10.1994 וכי גם מטעם זה לא התיישנה עילת תביעתו נגד המשיבה 1. בעניינו של המשיב 2 קבע בית המשפט המחוזי כי עד שנת 1994, עת כתבה המשיבה 1 למערער כי אחת הסיבות לאי אישור ההסכם הוא הצורך בקיום מכרז, לא ידע המערער על הנזק שנגרם לו כתוצאה מרשלנותו הנטענת של המשיב 2 ולפיכך, לא התיישנה תביעתו נגד המשיב 2 הנסמכת על עילה של רשלנות מקצועית בעניין זה. 5. לאחר שמיעת ההוכחות דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' מגן) את תביעת המערער לגופם של דברים, בקובעו כי אומד דעתם של הצדדים לחוזה היה שחוות דעת ברבקוב מחייבת אותם ולפיה תקבע התמורה שיש לשלם עבור הנכס. על אומד דעת זה למד בית משפט קמא מלשון סעיף 11(ו) להסכם השני (אשר צוטט לעיל), מעדויות המערער ורעייתו וכן מהתנהגותם, ובכלל זה העובדה שהמערער החל לשלם תשלומים עבור רכישת המגרש מבלי שידע כלל מהו סכום התמורה הכולל שיידרש לשלם ומעולם לא דרש את השבת הסכומים שלטענתו שילם ביתר, אף לא בכתב התביעה שהגיש. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי ההסכם השני אינו יוצר אומד דעת חדש בכל הנוגע למעמדה המחייב של חוות דעת ברבקוב וכי סכום התמורה שנרשם בו, נרשם בטעות. בהקשר זה קבע בית המשפט כי המערער ידע ולכל הפחות היה עליו לדעת מהו הסכום שננקב בחוות דעת ברבקוב והוא הוסיף וקבע כי מהימנה עליו גרסת המשיבה 1 לפיה השינוי בשטח הנכס הנמכר נדרש במסגרת ההסכם המתוקן בשל הצורך להקצות שטח לשבילים לאחר שינוי ייעוד המקרקעין מציבורי למסחרי וכי בהתאם לכך אכן בוצעה התאמה של מחיר השטח לגודלו המתוקן. בנסיבות אלה הגיע בית משפט קמא למסקנה כי הסכום הנקוב בחוות דעת ברבקוב, בכפוף להתאמות שהיה צורך לעשותן נוכח שינוי גודלו של המגרש, משקף את הסכמת הצדדים ואת אומד דעתם ביחס לתמורה שהיה על המערער לשלם עבור הזכויות שרכש. 6. לעניין תום ליבם של הצדדים קבע בית משפט קמא כי המערער פעל בחוסר תום לב בקיום ההסכם תוך ניסיון להיבנות מטעות, עת עמד בדווקנות על אכיפת ההסכם השני. לעומתו, כך קבע בית משפט קמא, פעלה המשיבה 1 בתום לב לקיום התנאי המתלה שהיה קבוע בהסכם השני ורק משלא ניתן אישור משרד הפנים לעסקה הודיעה למערער על בטלות ההסכם. בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי המשיבה 1 כרשות מינהלית האמונה על כספי הציבור הייתה חוטאת לתפקידה אם הייתה מעבירה למשרד הפנים אישור שקיבלה תמורה מלאה עבור הזכויות במגרש שעה שלשיטתה לא כך הדבר. בנסיבות אלה ונוכח העובדה שמשרד הפנים סירב לאשר את ההסכם השני בשל המחלוקת הכספית בין הצדדים, קבע בית משפט קמא כי העסקה בטלה והוא הוסיף וקבע כי המערער שסירב להשלים את הסכומים הנדרשים לצורך קיום העסקה וכן סירב לקבל השבה של הסכומים אותם שילם, אינו זכאי לפיצויים בגין נזקיו הנטענים. למעלה מן הצורך ציין בית משפט קמא כי המערער אף לא הבהיר מהו הבסיס לפיצוי שתבע בגובה ההפרש שבין שווי הנכס בעת הגשת התביעה ובין הסכום אותו שילם בעבר למשיבה 1. בית משפט קמא הורה, אפוא, למשיבה 1 להשיב למערער את הסכום ששולם על-ידו על חשבון הזכויות במגרש וכן את הסכום ששילם כשכר טרחה למשיב 2, בתוך שלושים ימים ממועד מתן פסק הדין, בתוספת ריבית והצמדה מיום ששולמו בפועל ועד ליום ההשבה. אשר לשאלת הצורך בקיום מכרז למכירת המגרש קבע בית המשפט בתמצית כי במקרה דנן לא חלה על המשיבה 1 חובת מכרז נוכח הוראת סעיף 3(2)(י) לתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א-1950 הקובעת כי מועצה מקומית רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז לצורך העברת מקרקעין בבעלותה אם "המקרקעין הם דירות מגורים או בתי עסק המועברים למחזיק בהם או ליורשיו מכוח שכירותם במשך 10 שנים לפחות, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שנקבע בשומת מקרקעין שערך שמאי מקרקעין". נוכח קביעתו זו וכן נוכח העובדה שהמערער שכר לאורך השנים את שירותיהם של עורכי דין שונים ועל כן נהיר היה לו כי המשיב 2 אינו מייצג אותו, דחה בית משפט קמא גם את התביעה שהופנתה על-ידי המערער נגד המשיב 2. כמו כן נמנע בית משפט קמא מלדון ביחסים שבין המערער והמשיב 3, נוכח קביעתו על דבר בטלותה של עסקת המכר. בית המשפט לא עשה צו להוצאות לטובת המשיבה 1 והמשיב 3, אך חייב את המערער לשלם למשיב 2 הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ. טענות הצדדים בערעור 7. טענתו העיקרית של המערער היא שבפועל קבע בית משפט קמא כי בהסכם השני נפלה טעות סופר, מבלי שהתייחס להוראותיו של סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) הקובע כי במקרה כזה יתוקן החוזה לפי אומד דעתם של הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה. לטענת המערער שגה על כן בית משפט קמא בקובעו כי החוזה בטל ולכל היותר היה עליו להורות בנסיבות אלה על אכיפת ההסכם תוך תיקון טעות הסופר. כמו כן מציין המערער כי גם לשיטתו של בית משפט קמא היה על המשיבה 1 להתאים את התמורה על פי חוות דעת ברבקוב, המתייחסת למגרש בשטח של 640 מ"ר, למגרש בשטח של 510 מ"ר, כמפורט בהסכם המתוקן (והוא אישר כי בעניין תיקון השטח אין לו מחלוקת עם המשיבה 1), אך המשיבה 1 לא הוכיחה כי עשתה כן. בנוסף מלין המערער על כך שחוות דעת ברבקוב התקבלה כראיה חרף התנגדותו ואף שברבקוב לא זומן לעדות ועוד הוא מלין על כך שבמקום עדות של השמאי המוסמך, בחר בית המשפט לקבל את גרסתו של מר שלום כהן, ראש המועצה לשעבר (להלן: כהן). המערער מוסיף וטוען כי בבית משפט קמא הוצגה שומה הנושאת תאריך יום 20.3.1982 ולא יום 23.3.1982 -הוא התאריך שצוין בהסכם השני כתאריך מתן חוות הדעת השמאית המחייבת - ועוד הוא טוען כי המשיבה 1 לא הסבירה כיצד אירע שמליאת המועצה אישרה ביום 21.2.1988 את ההסכם השני מבלי שהעלתה כל טענה בעניין טעות כביכול שנפלה ביחס לתמורה הנקובה בו. בנסיבות אלה, גורס המערער כי לא ניתן היה לצפות ממנו לחתום על ההסכם המתוקן, ששטח המגרש הנקוב בו הוקטן, מבלי שהוצגה בפניו שומה מתקנת ותוך שהוא נדרש לשלם בשנית שכר טרחת עורך דין ואף לא ניתן היה לדרוש ממנו להקטין את נזקיו בדרך של השלמת התמורה ורכישת המגרש. המערער מוסיף וטוען כי בית משפט קמא התעלם מן השיהוי המשמעותי ומחוסר תום הלב שהיה כרוך בהתנהלות המשיבה 1, במיוחד נוכח חובת ההגינות המוגברת החלה עליה כרשות ציבורית, וכי לא גזר את המסקנות המתחייבות מן הקביעה כי עסקת המכר דנן אינה טעונה מכרז. עוד טוען המערער כי לא היה מקום לחייבו בתשלום הוצאות משפט למשיב 2 שכן הצורך בצירופו של המשיב 2 כבעל דין התעורר על רקע טענתה השגויה של המשיבה 1 בדבר הצורך לקיים מכרז טרם מכירת המגרש. מטעמים אלה, טוען המערער כי יש לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולקבוע כי המשיבה 1 הפרה את ההסכם השני, כי יש לאוכפו עליה וכן להורות על השבת הדיון לבית משפט קמא לצורך בירור שאלת הפיצויים המגיעים לו וכן לצורך בירור מערכת היחסים בין המערער למשיב 3. 8. המשיבה 1 מצידה סומכת ידיה על פסק דינו של בית משפט קמא המבוסס, לטענתה, על ממצאים עובדתיים המעוגנים היטב בחומר הראיות וממנו עולה תמונה ברורה לפיה המערער ניסה להיבנות מטעות הסופר שנפלה בעת עריכת ההסכם השני. המשיבה 1 טוענת כי המערער ביצע שינוי חזית בשלב הערעור, ועתה הוא עותר לאכיפת ההסכם תוך תיקון טעות הסופר שנפלה בו, בעוד אשר בתביעתו ולאורך כל ההליך שהתנהל בבית משפט קמא, עתר לאכיפת הסכם המכר השני כלשונו. המשיבה 1 מוסיפה וטוענת כי נוכח העובדה שמשרד הפנים לא נתן את אישורו להסכם המכר השני, הרי שהסכם זה מעולם לא נכנס לתוקף ולא ניתן כלל להורות על אכיפתו ומשכך התייתר מבחינתה הצורך לעתור לביטולו. עוד טוענת המשיבה 1 כי בית משפט קמא קבע כממצא שבעובדה שהיא חזרה והציעה למערער מספר רב של פעמים לתקן את טעות הסופר ולקיים את ההסכם בתיקון הטעות, אך המערער הוא זה שסירב לכך ולכן הודעתה למערער כי אין כל תוקף להסכם, בדין ניתנה. המשיבה 1 מדגישה כי המערער לא הלין על השינוי בגודלו של המגרש ואף ציין כי הוא היה נכון לקבל מגרש קטן יותר ומשכך, למעשה, נסובה המחלוקת בין הצדדים על שאלת התמורה בלבד, לגביה קבע בית משפט קמא כממצא עובדתי שהמשיבה 1 הייתה נכונה לעדכנה ביחס לגודלו המתוקן של המגרש. המשיבה 1 מוסיפה וטוענת כי בית משפט קמא התרשם מאמינות גרסתה בעניין עדכון השומה בהתאמה לגודל המגרש, ועוד היא מציינת כי התאמת חוות הדעת היא עניין אריתמטי פשוט ולא היה צורך בהגשת שומה מתקנת לשם כך. המשיב 2 מציין כי הטענה היחידה המופנית כלפיו במסגרת הערעור נוגעת להוצאות המשפט שנפסקו לטובתו ולטענתו, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בכגון דא. המשיב 2 מוסיף ומציין כי תביעת המערער גררה אותו לניהול משפט ממושך וכתוצאה מכך נגרמו לו הוצאות הגבוהות לאין שיעור מן הסכום שנפסק לו בפועל. הערעורים שכנגד 9. המשיב 2 הגיש ערעור שכנגד בו הוא מבקש לדון אך ורק אם יתקבל ערעורו של המערער ביחס אליו (להלן: ערעור המשיב 2) ובו הוא מלין על דחייתה של טענת ההתיישנות שהעלה ועל סירובו של בית המשפט המחוזי להיזקק לטענה בשנית לאחר החלטת בית המשפט מיום 14.1.1999 (כב' השופטת ה' שטיין). לגישת המשיב 2 עילת התביעה של המערער התגבשה כבר בשנת 1988, עת פנתה אליו המשיבה 1 והצביעה על הטעות בעניין התמורה. טענה נוספת שמעלה המשיב 2 בערעור שכנגד נוגעת לשאלת הצורך במכרז. לטענתו, במקרה דנן לא התעורר צורך בקיום מכרז, אך הוא מדגיש כי מכל מקום, ובניגוד לגרסת המערער, הובהר על-ידו למערער לפני שנחתמו ההסכמים כי קיימים מקרים בהם מתעורר צורך במכרז בהסכמים מסוג זה אך עניינו של המערער אינו נמנה עמם, בשל מעמדו כדייר מוגן. בתשובתו טוען המערער כי טענתו של המשיב 2 לפיה הוא הבהיר לו כי אין צורך במכרז בשל היותו דייר מוגן מחזקת את טענתו כי העובדות המקימות את עילת התביעה, דהיינו הצורך בקיום מכרז, נעלמו מעיניו מסיבות שאינן תלויות בו ושלא יכול היה למונען ולפיכך החל מירוץ ההתיישנות של עילת התביעה נגד המשיב 2 רק ביום 24.10.1994 עם קבלת מכתבה של המשיבה 1 בעניין זה. לאותה תוצאה ניתן להגיע לגישת המערער גם נוכח העובדה שנזקו התגבש רק ביום 24.10.1994, אז למד לראשונה על הצורך בקיום מכרז כעילה לביטול ההסכם השני על-ידי המשיבה 1. 10. המשיב 3 הגיש אף הוא ערעור שכנגד (להלן: ערעור המשיב 3). כזכור, החליט בית משפט קמא שלא לדון בטענותיו של המשיב 3 נוכח התוצאה אליה הגיע אשר ייתרה את הדיון במערכת היחסים שבינו ובין המערער. המשיב 3 מעלה בערעור שכנגד מטעמו שלוש טענות עיקריות: ראשית, כי היה על בית המשפט המחוזי להביא בחשבון את העובדה שהמערער ניסה למנוע ממנו, כבעל זכויות שוות לזכויותיו של המערער במקרקעין, להגן על זכויותיו הן במהלך המשא ומתן לרכישת המקרקעין והן במהלך ניהול התביעה שהגיש המערער לאכיפת ההסכם. שנית, כי במכירת מקרקעין כמגרש המדובר לא מתקיימים תנאי הפטור ממכרז, ובית משפט קמא שגה בקובעו כי הסיבה לאי אישור העסקה על-ידי משרד הפנים היא העובדה שלא שולמה מלוא התמורה בעוד שהסיבה לכך הייתה אי קיום מכרז. המשיב 3 מוסיף בעניין זה כי המערער נמנע מצירוף שר הפנים כבעל דין רלוונטי וכמי שבידו הסמכות לאשר פטור ממכרז, וכן הוא מציין כי החלטת בית משפט קמא מתעלמת מחוות דעת שניתנה על ידי משרד מבקר המדינה ומחוות דעתה של היועצת המשפטית של המשיבה 1, העומדות על הצורך בקיום מכרז. לבסוף מלין המשיב 3 על כך שבית משפט קמא נמנע מלפסוק לזכותו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין. המערער מצידו טוען כי המשיב 3 לא הוכיח את מעמדו וזכויותיו במקרקעין, וכי טיבן של זכויות אלה לא הוברר. מכל מקום, כך מוסיף המערער וטוען, גם אם רכש המשיב 3 זכויות בחנות הצמודה לחנותו מידי המחזיק הקודם בה, רכישה זו לא אושרה על-ידי המשיבה 1. עוד טוען המערער כי מתמלאים במקרה דנן התנאים לפטור ממכרז בשל מעמדו כדייר מוגן וכי מליאת המשיבה 1 אישרה את ההסכם השני ביום 21.2.1988, מבלי שסברה כי קיימת חובת מכרז ומשרד הפנים נתן אף הוא אישור עקרוני להסכם בלא שדרש לפרסם מכרז. להשלמת התמונה יצוין כי בדיון שהתקיים בפנינו הורינו למשיבה 1 לבדוק האם קיימת נכונות לבצע את עסקת מכר המקרקעין כיום בתנאים ריאליים ובמסגרת חוזה חדש, וכן הורינו למשיבה 1 לבדוק מהי עמדת משרד הפנים ביחס לביצוע עסקה כאמור והאם ביצועה טעון מכרז. בתשובה הודיעתנו המשיבה 1 כי הדבר לא ניתן ובלשונה: "עד עצם היום לא נתקבלה כל תשובה מאת משרד הפנים... לעניין הפטור ממכרז מתכבד הח"מ להודיע כי בשל הנסיבות החדשות הקיימות היום, ולרבות טענותיו של המשיב מס' 3, נראה כי לא ניתן עתה לקבל פטור ממכרז. נראה כי בשל האמור... אין כל רלוונטיות לעמדתה של המועצה המקומית ביחס לביצוע המכר במחיר ריאלי כיום". דיון 11. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים כולן הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור והערעורים שכנגד להידחות ודחיית הערעור העיקרי מייתרת את מרבית הטענות המועלות בערעורים שכנגד. הערעור העיקרי 12. בתביעה שניהל בבית המשפט המחוזי עתר המערער לסעד של אכיפת הסכם המכר השני כלשונו וטען כי הסכום שננקב בחוות דעת ברבקוב אינו מחייב, וכי הסכמתו ניתנה לתשלום התמורה שצוינה בהסכם השני ולכך בלבד. גרסת המערער בעניין זה נדחתה על-ידי בית משפט קמא אשר קבע כי התמורה שצוינה בהסכם השני אינה משקפת את מה שהוסכם בין הצדדים וכי אומד דעתם לעניין התמורה המוסכמת היה כי זו תיקבע בהתאם לחוות דעת ברבקוב. בית המשפט אימץ בהקשר זה את גרסת המשיבה 1 לפיה התמורה שצוינה בהסכם השני ושאינה תואמת את חוות דעת ברבקוב, מקורה בטעות שהמערער אינו יכול להיבנות ממנה. עוד קבע בית המשפט כי המערער ידע ולמצער היה עליו לדעת מהי התמורה המלאה שנקבעה בחוות הדעת. בית המשפט המחוזי סבר כי המערער פעל בחוסר תום לב בסרבו להסכים לתיקון הטעות שנפלה בהסכם בעוד אשר המשיבה 1 נהגה בתום לב כמי שמופקדת על כספי הציבור, וכי בנסיבות שנוצרו אין לראותה כמי שסיכלה את התקיימותו של התנאי המתלה שנקבע בהסכם, המצריך אישור של משרד הפנים, בכך שלא העבירה למשרד הפנים אישור בדבר השלמת מלוא התמורה על ידי המערער, שאינו תואם את מצב הדברים כהוויתו. 13. קביעותיו אלה של בית משפט קמא מעוגנות בחומר הראיות ובעדויות שנשמעו בפניו ואין כל הצדקה להתערב בהן (ראו: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ, פיסקה 3 (לא פורסם, 15.1.2004); ע"א 8409/04 יעקובי נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פיסקה 8 (טרם פורסם, 19.9.2007)). אשר לטענת המערער כי חוות דעת ברבקוב שהוצגה לו לטענתו רק בשנת 1988, עת נתבקש לחתום על ההסכם המתוקן, איננה חוות הדעת אליה מתייחס ההסכם השני וכי היה על המשיבה 1 להציג לו חוות דעת שמאית מעודכנת המתייחסת לגודל השטח כפי שהופיע בהסכם המתוקן ולסכום התמורה התואם אותו. בהקשר זה סמך בית משפט קמא ידיו על עדותו של כהן לפיה שינוי שטח הממכר נעשה בשל הצורך להקצות שטחים לשבילים לאחר שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד ציבורי לייעוד מסחרי וכי סכום התמורה הותאם בהסכם המתוקן לשטח המוקטן. עיון בטיוטת ההסכם המתוקן מעלה כי סכום התמורה הנקוב בו (355,400 שקלים ישנים) אכן נמוך מן הסכום הנקוב בחוות דעת ברבקוב (446,000 שקלים ישנים) וכן כי היחס בין שני הסכומים משקף את היחס שבין גודל המגרש המקורי (640 מ"ר) לגודל המגרש בהסכם המתוקן (510 מ"ר). ודוק – המערער אישר בעדותו וכן בטיעוניו כי לא היתה לו כל התנגדות לשינוי גודל השטח בהסכם המתוקן והתנגדותו לחתום על אותו הסכם התייחסה לתיקון סכום התמורה בלבד. הנה כי כן, המשיבה 1 הציגה הסבר מניח את הדעת להבדלים בנתוני השטח והתמורה המפורטים בהסכם המתוקן והסבר זה התקבל על דעתו של בית משפט קמא. נראה כי המערער עצמו היה מודע למשוכה הניצבת בפניו בהקשר זה בשלב הערעור ועל כן ביקש עתה לשנות טעמו והעלה בפנינו טענה חדשה ולפיה ככל שנפלה טעות סופר בהסכם השני, היה על בית משפט קמא להורות על אכיפתו תוך תיקון הטעות, בהסתמך על הוראת סעיף 16 לחוק החוזים. הוראה זו קובעת כי אם "נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה". דא עקא, טענה זו לא הועלתה כלל על-ידי המערער בבית משפט קמא, אף לא כטענה חלופית. אדרבא, בבית משפט קמא דבק המערער, כזכור, בטענה אחת ויחידה והיא כי לא נפלה טעות בהסכם השני ועל כן הסכום שננקב באותו הסכם הוא המשקף את אומד דעתם של הצדדים, ואף ביקש לאכוף את ההסכם השני כלשונו. משנדחו טענות המערער לפיהן לא נפלה טעות בהסכם השני ומשקבע בית המשפט כי המערער נהג בחוסר תום-לב בכך שנאחז בטעות הסופר שנפלה בהסכם ודחה כל ניסיון מצד המשיבה 1 להעמיד דברים על דיוקם במסגרת ההסכם המתקן, אין כל מקום לאפשר למערער לשנות חזית בשלב הערעור ולשמוע מפיו טענה הנסמכת על היותה של הטעות טעות סופר שניתן לתקנה (ראו: ע"א 3387/03 אלמקייס נ' בן דוד, פיסקה 6 (לא פורסם, 8.9.2005); ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2) 169, 179 (1977); ע"א 8068/01 איילון חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל עיזבון המנוחה חיה אופלגר ז"ל, פ"ד נט(2) 349, 369 (2004); ראו והשוו: ע"א 10704/05 לוגסי נ' פקיד שומה אשקלון, פיסקה 6 (טרם פורסם, 10.7.2008)). די בכך על מנת לדחות את הערעור. יחד עם זאת ולמעלה מן הדרוש, ראוי להדגיש כי הטענה החדשה שמבקש המערער להעלות בשלב הערעור ולפיה ככל שבטעות סופר מדובר, שגה בית משפט קמא בקובעו כי ההסכם בטל והיה עליו להורות על תיקון ההסכם, אף היא אין בה כדי להועיל לו בנסיבות המקרה דנן ומן הטעמים שיפורטו להלן. קביעת בית משפט קמא כי החוזה בטל 14. המסקנה המשפטית אליה הגיע בית משפט קמא בנתחו את מכלול הנתונים שהוצגו בפניו, היא כי ההסכם מעולם לא נכנס לתוקף הואיל והתנאי המתלה הקבוע בו, דהיינו אישור משרד הפנים, לא התקיים. בית משפט קמא הוסיף וקבע בהקשר זה, ובצדק, כי אין לקבל את טענת המערער לפיה אין המשיבה 1 זכאית להסתמך על אי קיומו של התנאי המתלה משום שהכשילה את קיומו בכך שלא העבירה למשרד הפנים אישור על דבר תשלום מלוא התמורה. אכן, סעיף 28(א) לחוק החוזים קובע לעניין זה כי: סיכול תנאי "(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו." אלא שבענייננו מי שמנע את קיום התנאי המתלה היה המערער שסירב בתוקף להשלים את סכום התמורה בהתאם לנדרש על פי חוות-דעת ברבקוב. בנסיבות אלה, בצדק נמנעה המשיבה 1 מלאשר למשרד הפנים כי התמורה שולמה במלואה וכדברי בית משפט קמא אילו פעלה אחרת היתה המשיבה 1 חוטאת לתפקידה כרשות מנהלית האמונה על כספי הציבור. 15. סעיף 16 לחוק החוזים עניינו כאמור בטעות סופר כגון זו שנפלה בהסכם השני, דהיינו במצב דברים לפיו - בהבדל מן הטעות שבה עוסק סעיף 14 לחוק החוזים - אין פער באומד דעתם של הצדדים אך הם כשלו בתרגומו אל הכתב (ראו: ע"א 8091/03 תאומים תחנת דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז, פיסקה 14 (טרם פורסם, 10.12.2008); ע"א 424/89 פרקש נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פ"ד מד(4) 31, 40-38 (1990)). אכן, סעיף 16 לחוק החוזים אינו מקנה לצד עילה לביטול החוזה בשל טעות סופר שנפלה בו ויתכן כי משנוכחה המשיבה 1 לדעת כי בהסכם השני נפלה טעות סופר וכי המערער מסרב לתקנה, היה עליה לפנות לבית המשפט בעניין זה (ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 304 (2005) (להלן: שלו, דיני חוזים); ע"א 565/79 רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' לויס, פ"ד לד(4) 591, 598 (1980) (להלן: עניין רובינשטיין)). עם זאת, נראה כי עמידתו הדווקנית של המערער על ביצוע ההסכם השני כלשונו וסירובו להכיר בכך שנפלה בו טעות שיש לתקנה (כעמדתו לאורך כל ניהול ההליך אותו הגיש הוא לבית משפט קמא), מהווים הפרה של חובת תום הלב המוטלת עליו בקיום החוזה, לפי סעיף 39 לחוק החוזים ובנסיבות אלה, אין לפקוד על המשיבה 1 את תוצאות התנהלותו חסרת תום הלב של המערער, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא. זאת בייחוד נוכח העובדה כי המשיבה 1 המליצה בפני שר הפנים על אישור העסקה ועל בירור המחלוקת בין הצדדים בעניין גובה התמורה וגודל השטח בהליך בוררות, אלא שהשר לא קיבל את ההמלצה (השוו עניין רובינשטיין, שם). 16. חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים משמעותה, בין היתר, כי על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך התחשבות באינטרסים של הצד האחר. עמידה דווקנית על לשון החוזה אף שהיא נוגדת בבירור את כוונתם המשותפת של הצדדים ואת רוח החיובים הכלולים בו וכן סירוב לשתף פעולה עם הצד השני על מנת להעמיד דברים על דיוקם ולאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל, יש בה משום הפרת חובת תום הלב והפרה של חובה זו מהווה הפרה של החוזה (ראו: ע"א 3912/90 Eximin S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78-76 (1993); ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, פ"ד נז(6) 319, 329 (2003); שלו, דיני חוזים, 111-105). 17. בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי המערער פעל בחוסר תום לב בכך שמיאן להשלים את סכום התמורה שדרשה ממנו המשיבה 1 במסגרת ההסכם המתוקן, אף שזה שיקף הלכה למעשה את אומד דעתם של הצדדים ביחס לתמורה המוסכמת עבור הזכויות במגרש. בית המשפט הוסיף וקבע כי המערער עמד בדווקנות על אכיפת ההסכם השני במחיר הנקוב בו, אף שהראיות מצביעות על כך שידע ולכל הפחות היה עליו לדעת מהי התמורה המלאה שנקבעה בחוות דעת ברבקוב ולמצער אין ספק שידע להעריך את סדר גודל הסכום הנדרש עבור הזכויות במגרש. קביעות אלה מעוגנות היטב בדברים שאמרו המערער ואשתו במהלך חקירתם הנגדית (ראו למשל: פרוטוקול מיום 13.5.2004, עמ' 29, שורות 27-12; פרוטוקול מיום 25.9.2003, עמ' 13, שורות 28-26; עמ' 14, שורות 16-14, 30-29) ואין כל מקום להתערב בהן. 18. המערער טוען כי הציפייה לפיה יסכים לחתום, מספר שנים לאחר החתימה על ההסכם השני, על הסכם מתוקן במסגרתו מוגדל סכום התמורה ומוקטן שטח הממכר, ללא חוות דעת שמאית מעודכנת המתייחסת למגרש מוקטן, איננה ציפייה סבירה. אכן, אף שבית המשפט המחוזי קבע שהמערער ורעייתו הודו כי נמסר להם מהי התמורה הנדרשת עבור רכישת הזכויות במגרש טרם החתימה על ההסכם השני, הוא לא קבע ממצא עובדתי בשאלה מתי הוצגה בפני המערער לראשונה חוות דעת ברבקוב. על כן השאלה האם המערער ראה בעצמו את חוות הדעת טרם החתימה על ההסכם השני נותרה ללא מענה ויש להצטער על כך משום שקביעת ממצא בעניין זה הייתה מסייעת לשפוך אור על התנהלותו של המערער. יחד עם זאת, גם אם אניח לטובת המערער כי הוא לא ראה את חוות דעת ברבקוב בעת החתימה על ההסכם השני ואף אם אניח לטובתו, בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, כי אותה עת האמין באמת ובתמים שהסכום הנקוב בהסכם השני הוא הסכום הנקוב בחוות הדעת (הנמוך בכמחצית משווי המקרקעין), הרי שמן הרגע בו הצביעה בפניו המשיבה 1 על הטעות תוך הצגת חוות דעת ברבקוב עליה הוסכם כחוות-דעת מחייבת, היה על המערער לפעול לתיקון הטעות (בכפוף להתאמות הנדרשות נוכח השינוי בגודל המגרש), על מנת שהתמורה החוזית תשקף את אומד דעתם של הצדדים לחוזה ואת הסכמתם המשותפת. בעדותו אישר המערער כי המשיבה 1 הציגה בפניו את חוות דעת ברבקוב עת ביקשה כי יחתום על ההסכם המתוקן בשנת 1988, ומשלא נשמעה מצידו באותו שלב ואף לא בשנים שלאחר מכן טענה כלשהי כנגד חוות דעת זו, נראה כי ניסיונו להתנער ממנה עתה ואף להתנגד להצגתה לאחר שהוסכם כי היא תהווה אסמכתא חלוטה לתמורה, אין לו מקום. אכן, ניתן לצפות ממתקשר הפועל בתום לב, כי לאחר שנודע לו כי נפלה טעות סופר בחוזה בו התקשר, אשר כתוצאה ממנה שולם על ידו תמורת הממכר סכום הנמוך מזה שהסכים לשלם בפועל, לא ינסה להיבנות מאותה הטעות. אילו ביקש המערער להתחשב בפרק הזמן שחלף עד אשר התגלתה הטעות לצורך קביעת סכום ההפרש, ניחא. אך לא כך נהג המערער בענייננו. המערער סירב סירוב גורף לשתף פעולה עם ניסיונותיה של המשיבה 1 להביא לתיקון הטעות, והעיד על כך כהן באומרו כי המערער פשוט "לא רצה לשמוע" ואמר כי "יש חוזה ומה ששילם, זה מלוא התשלום" (פרוטוקול מיום 20.12.2004, עמ' 75, שורה 22). התנהלות כזו מצד המערער אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב החלה עליו ועם חובתו לשתף פעולה בקיום החוזה עם הצד שכנגד, וכפי שכבר צוין התנהלותו זו היא שהכשילה את קיום התנאי המתלה במקרה הנדון. 19. בנסיבות אלה בדין קבע בית משפט קמא כי יש לראות את ההסכם השני כהסכם בטל אשר מעולם לא נכנס לתוקף, בשל אי התקיימות התנאי המתלה וההודעה שמסרה המשיבה 1 למערער בדבר בטלות ההסכם מטעם זה היא על כן הודעה שנמסרה כדין. בד בבד עם אותה הודעה אף פעלה המשיבה 1 להשבת הסכומים אותם שילם לה המערער, אך הוא סירב לקבלם ובנסיבות שנוצרו, אין הוא זכאי אלא לאותה השבה הן על פי האמור בהסכם עצמו והן על פי הדין (ראו דניאל פרידמן "חוזים על תנאי" חוזים כרך ג 31, 32, 58 ה"ש 93 (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003)). הערעורים שכנגד 20. נוכח התוצאה אליה הגעתי מתייתר הדיון בערעור שכנגד שהגיש המשיב 2. אשר לערעור שכנגד שהגיש המשיב 3. השאלה העיקרית העולה בערעורו נוגעת לחובת קיומו של מכרז לצורך מכירת המגרש שבנדון. שאלה זו דורשת בירור עובדתי בו לא ראה בית משפט קמא צורך נוכח המסקנות אליהן הגיע. גישתו זו של בית משפט קמא מקובלת עלי. אכן, משנדחה הערעור העיקרי אין כל משמעות מעשית לבירור השאלה בדבר הצורך בקיומו של מכרז, במסגרת הסכסוך נשוא ההליכים שבכאן. הוצאות משפט 21. נושא אחרון העולה במסגרת הערעור והערעורים שכנגד הדורש התייחסות, נוגע להוצאות המשפט. המערער חויב לשלם למשיב 2 הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ ולא חויב בהוצאותיהם של המשיבה 1 והמשיב 3. כידוע, התערבות ערכאת הערעור בהחלטת הערכאה הדיונית לעניין הוצאות המשפט תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד בהם נפלה טעות משפטית בשיקול דעתה או אם דבק בהחלטה פגם או פסול מהותי (ראו: ע"א 1932/92 קוטלר נ' קוטלר, פ"ד מט(2) 233, 247 (1995); ע"א 6768/01 רגב נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(4), 625, 636 (2004)). המקרה דנן אינו נמנה עם מקרים חריגים אלה ולפיכך יש לדחות את הטענות שהעלה המערער מזה והמשיב 3 מזה בסוגיית ההוצאות. 22. סוף דבר - בשל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור ואת הערעורים שכנגד, לחייב את המערער לשלם למשיבה 1 שכר טרחת עורך-דין בערעור בסך 25,000 ש"ח, ולא לעשות צו להוצאות לגבי המשיבים 2 ו-3. ש ו פ ט ת השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, כ"ה אייר, תשס"ט (19.05.2009). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06058920_V07.doc מא מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il