אולמי נפטון בת ים בע"מ נ. ויקטור אביזדה

פסק-דין בתיק ע"א 5658/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5658/06 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן המערערת: אולמי נפטון בת ים בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. ויקטור אביזדה 2. אבינור - חברה להשקעות בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בת.א. 1124/95 מיום 22.5.06, שניתן על-ידי כב' השופטת ענת ברון בשם המערערת: עו"ד ישראל רוזובסקי בשם המשיבים: עו"ד אלי בן חיים פסק-דין השופט ע' פוגלמן: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו (כבוד השופטת ע' ברון), אשר דחה תביעה שהגישה המערערת נגד המשיבים, בגדרה התבקשה הצהרה כי האחרונים מכרו למערערת את המקרקעין נושא הערעור. רקע 1. חברת "מגדל נחום בע"מ" (להלן: חברת מגדל נחום) הינה הבעלים הרשומים של מקרקעין הממוקמים בחלקה 115 בגוש 7417 בבת-ים (להלן: חלקה 115), ושל בניין שהוקם עליה, אשר נרשם בשנת 1977 כבית משותף. ביום 21.9.77 רכשה המערערת מאת חברת מגדל נחום את החלק הצפוני של תת חלקה 130 בחלקה 115, המתוארת בנסח רישום המקרקעין כאולם בשטח של 584.68 מ"ר, בקומה החמישית של הבניין. במוקד הערעור ניצבת יתרת תת חלקה 130 (החלק הדרומי של תת החלקה) בשטח של 300 מ"ר, המכונה על ידי הצדדים "הסאונה" (להלן: הסאונה). ביום 15.3.78 נכרת הסכם למכירת הסאונה בין חברת מגדל נחום לבין המשיב 1 (להלן: המשיב) "בנאמנות ועבור" המשיבה 2 (להלן: המשיבה), אשר היתה באותה עת חברה בייסוד. אין מחלוקת על כך כי המערערת מחזיקה בפועל בסאונה ועושה בה שימוש מזה שנים רבות. רישום הבעלות על שטח הסאונה בלשכת רישום המקרקעין נותר על שם חברת מגדל נחום. 2. בבית המשפט המחוזי, תבעה המערערת ליתן פסק דין הצהרתי לפיו הסאונה נמכרה לה על ידי המשיבים או מי מהם. כן התבקש בית המשפט לצוות על המשיבים לגרום לרישום הבעלות בסאונה על שם המערערת ולבצע פעולות נוספות המתחייבות מן העסקה. המערערת טענה כי התביעה מכוונת לשני המשיבים, משום שאינה יודעת מי מבין השניים רכש את הבעלות בסאונה מחברת מגדל נחום. המשיבים טענו כי לא נקשרה בינם לבין המערערת עסקה למכירת הסאונה, ולמעשה מדובר היה בהצהרת כוונות בלבד, אשר היתה מותנית במילוי תנאים מסוימים שלא נתקיימו. עוד טענו המשיבים, כי לא ניתן כלל להעלות טענות נגד המשיב בכל הנוגע למכירתה הנטענת של הסאונה, וזאת משום שהמשיבה, והיא בלבד, בעלת הזכויות בסאונה. דא עקא, שזו האחרונה הינה "חברה מחוקה" עוד משנת 1985, ולכן אין היא יכולה להוות נושא לזכויות וחובות ואינה כשירה להיתבע. הצדדים היו חלוקים אף באשר לתמורה שסוכמה ביניהם, ואיזה חלק ממנה – אם בכלל – שולם למשיבה. פסק דינו של בית המשפט קמא 3. בית המשפט קבע כי מכלל המסמכים שהוצגו, ברי כי המערערת ומי שפעלו מטעמה היו מודעים היטב לכך שהמשיבה היא בעלת הסאונה, וכי במסמכים שונים בהם הציג המשיב עצמו כבעלים אין כדי להקנות לו זכויות שאינן שלו, משלא הוצגה כל אסמכתא לכך שהסאונה הועברה בשלב כלשהו מידי המשיבה או כי ניתנה התחייבות מסוג זה. מכאן המשיך בית המשפט ובחן את מערכת ההסכמים מכוחה ביקשה המערערת לרכוש את הזכויות בסאונה. לאחר שבחן את ההסכמים והתנאים שנכללו בהם (ועל כך נעמוד בהמשך הדברים) הגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי הסכמים אלה לא נכנסו מעולם לתוקף, משלא התמלאו תנאים שונים שנדרשו לשם כך. בית המשפט הוסיף והתייחס למעמדה של המשיבה, אשר כאמור, דבר מחיקתה מפנקס החברות פורסם ברשומות ביום 27.5.85. בית המשפט עמד על כך כי בשנים שחלפו מאז מחיקת המשיבה, לא נעשו ניסיונות להביא לביטול המחיקה ול"החייאת" החברה – גם לא לאחר הגשת התביעה. לפיכך נקבע, כי בהיות המשיבה חברה מחוקה, היא אינה כשירה לזכויות וחובות, ומלכתחילה לא היה מקום להגיש את התביעה נגדה. עוד נקבע כי בהיות המשיבה חברה מחוקה, היא אינה קיימת כאישיות משפטית, וממילא לא יכולה היתה להתקשר בהסכם למכירת הסאונה, וגם משום כך נשמט הבסיס לתביעה נגדה. על יסוד כל האמור, דחה בית המשפט את התביעה. נוכח התוצאה אליה הגיע, לא נדרש בית המשפט למחלוקת הכספית שבין הצדדים, אולם העיר כי אף עניין זה נותר מעורפל. טענות הצדדים 4. לטענת המערערת, המשיב רכש את הסאונה מאת המשיבה ולפיכך שגה בית המשפט בדחותו את תביעתה נגד המשיב. לתמיכה בטענתה זו, מצביעה המערערת על כך כי במסמכים שונים אשר הוגשו לבית המשפט הצהיר המשיב כי הזכויות בסאונה הועברו אליו. כן טוענת המערערת, כי על פי דין אדם יכול למכור נכס (ובכלל זה נכס מקרקעין) גם אם אותו נכס טרם נרכש על ידו. לפיכך, אפילו לא היה המשיב בעל זכויות בסאונה, יכול היה להתחייב בהסכם למוכרה, כפי שעשה, לטענתה, בפועל. נוכח כל אלה עותרת המערערת לביטול פסק דינו של בית המשפט קמא, ולמתן הסעדים להם עתרה. 5. המשיבים מצדדים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, על הנמקותיו. הם מדגישים, כי המסמכים במסגרתם הצהיר המשיב כי הוא הבעלים של הסאונה, נוסחו על ידו "כהדיוט במשפטים", ואילו בהסכמים שנקשרו בין הצדדים צוין במפורש כי זכות הבעלות בסאונה היא של המשיבה. עוד נטען, כי המערערת התעלמה מפסקי דין שניתנו בהתדיינות אחרת שהתקיימה בבית המשפט המחוזי ובבית משפט זה – אשר המערערת היתה צד לה – בגדרם נקבע מפורשות כי זכות הבעלות בסאונה שייכת למשיבה, וכי זכותה היא למעשה זכות אובליגטוריות שכן הקרקע רשומה עדיין על שם חברת מגדל נחום (ת.א. (ת"א) 1489/05 וע"א 3790/02). פסקי דין אלו, טוענים המשיבים, מקימים מעשה בית דין ביחס לסוגיית הבעלות בסאונה. באשר לטענת המערערת לפיה יכול היה המשיב להתקשר בהסכם מכר אפילו אינו בעל הזכויות, טוענים המשיבים כי טענה זו הועלתה לראשונה בערעור ולפיכך היא בבחינת הרחבת חזית. לגוף הטענה, מציינים המשיבים כי במקרה זה "אין ולא דובר בין הצדדים על מכירה עתידית" וכי הטענה נעדרת בסיס עובדתי ומשפטי. לבסוף טוענים המשיבים, כי התביעה נועדה אך על מנת ליתן גושפנקא לכך שהמערערת מחזיקה בפועל בנכס ועושה בו שימוש החל משנת 1987 ועד היום, מבלי ששילמה תמורה בגין שימוש זה. דיון 6. בבסיס מערכת היחסים החוזית בין הצדדים להליך מצויות שתי מערכות הסכמים אשר נחתמו ביום 25.1.90, מתוך מטרה להעביר את הזכויות בסאונה מידי המשיבה לידי המערערת. מערכת ההסכמים הראשונה כוללת שני הסכמים שנכרתו בין המערערת לבין המשיב (הסכמים אלה צורפו כנספחים י"ג ו-י"ד לתצהיר מטעם המערערת שהוגש בהליך בבית המשפט קמא ויכונו להלן: הסכם נספח י"ג והסכם נספח י"ד); השניה כוללת שני הסכמים שנכרתו בין המערערת לבין המשיבה (הסכמים אלה צורפו כנספחים ט"ו ו-ט"ז לתצהיר האמור ויכונו להלן: הסכם נספח ט"ו והסכם נספח ט"ז). 7. נפתח את הדיון במערכת ההסכמים הראשונה. ההסכם נספח י"ג הינו הסכם למכירת הסאונה מהמשיב למערערת. ההסכם נספח י"ד הינו הסכם נוסף בין הצדדים, הקובע את התנאים הנדרשים לכניסתו של ההסכם נספח י"ג לתוקף. בגדרי ההסכם נספח י"ד, התחייב המשיב לגרום לפירוק מרצון של המשיבה, אשר במסגרתו תועברנה לבעלי המניות במשיבה (ובכללם המשיב) זכויותיה בממכר, ובהמשך לכך, תועברנה אלה – בהסכמת כל בעלי המניות – למשיב. סעיף 3 להסכם זה קבע, כי "אם וכאשר יבוצע הפירוק כאמור – ואם וכאשר יקבל ויקטור [המשיב – ע' פ '] את הממכר בחלקו במסגרת הפירוק – כי אז מתחייב ויקטור למכור את המקרקעין לנפטון. תנאי המכר יהיו ע"פ החוזה המצ"ב [נספח י"ג – ע' פ']". בסעיף 4 להסכם נספח י"ד נקבע כי "מוסכם במפורש כי תוקפו של החוזה [נספח י"ג] מותנה באמור בסעיף 3 לעיל. והיה והתנאים יתקיימו – כי אז ימלא עו"ד בן-חיים את התאריך שבו לפי דעתו והערכתו, נתקיימו התנאים הנ"ל ומאז יהיה החוזה בתוקף ויחייב את הצדדים. ... אם עד ליום 30.4.90 לא יתקיימו התנאים שבסעיף 3 – יהיו הסכם זה וגם החוזה – בטלים ומבוטלים ללא כל התחייבות הדדית בין הצדדים". בית המשפט המחוזי, שבחן הסכמים אלה, קבע כי משלא פורקה המשיבה "נשמט היסוד מהסכם י"ד ומהסכם י"ג שצורף לו". לתוצאה זו אנו מסכימים. ההסכם נספח י"ג, מכוחו ביקשו הצדדים למכור למערערת את הזכויות בסאונה, הוא חוזה על תנאי מתלה. דהיינו, חוזה שלם מעת כריתתו, אלא שתוצאותיו האופרטיביות מותנות בתנאי (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 472 – 473 (2005) (להלן: שלו); כן ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 33 – 34 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)). אם התנאי המתלה אינו מתקיים, החוזה מתבטל (סעיפים 27 ו-29 לחוק החוזים, התשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים); שלו, בעמ' 472). במקרה שלפנינו קבעו הצדדים מספר תנאים מתלים אשר מימושם נדרש בזה אחר זה, ובכללם – פירוק המשיבה, העברת זכויות המשיבה בסאונה לידי בעלי המניות וריכוזן אצל המשיב. כן נקבע מועד לקיום התנאים (30.4.90), אך התנאים לא קוימו עד מועד זה. במצב דברים זה התבטל החוזה. יוצא אפוא, כי אין בכוחם של ההסכמים נספחים י"ג ו-י"ד כדי להקנות למערערת זכויות בסאונה. נעיר עוד, כי כפי שטענה המערערת, במערכת הסכמים זו התחייב המשיב למכור את הסאונה למערערת לאחר שירכוש את הזכויות בנכס זה. דא עקא, וכפי שהוסבר, הסכם זה התבטל, משלא רכש המשיב את הזכויות כאמור. המערערת הפנתה למסמך נוסף והוא פרוטוקול ישיבה שנערכה ביום 20.10.93, אשר לשיטתה גיבשה את ההסכמה הסופית בינה לבין המשיב לעניין מכירת הסאונה. כפי הנטען בתצהיר שהוגש מטעם המערערת, פרוטוקול זה מגבש הסכמה חדשה בהתייחס לתמורה שתשולם בגין הסאונה ואילו "יתר תנאי החוזה הם כמותנה בחוזה 1/ חוזה 3 – בהתאם" (הם ההסכמים נספח י"ג ונספח ט"ו – ע' פ'). גם אם נראה בהסכם זה כמאריך בהסכמה את התקופה להתממשות התנאי (השוו: שלו, בעמ' 484 – 485; פרידמן וכהן, בעמ' 55), אין בכך כדי לסייע למערערת, שכן אין מחלוקת כי גם לאחר מועד זה, ולמעשה עד עצם היום הזה, התנאים המתלים לא התקיימו. 8. בשולי עניין זה נבהיר, כי מן ההוראות שצוטטו לעיל עולה במפורש, כי ההסכם עם המשיב נכרת נוכח היותו בעל מניות במשיבה, ומשום הציפייה כי עם פירוק המשיבה תועברנה הזכויות בסאונה מן המשיבה לבעלי מניותיה, ובהמשך, תרוכזנה בידיו. מכך, בין היתר, נלמדת מסקנתו של בית המשפט קמא – בה לא ראינו להתערב – כי המערערת היתה מודעת בפועל לכך שהזכויות בסאונה הן של המשיבה ולא של המשיב. ודוק: לו סברה המערערת כי הזכויות בסאונה הן של המשיב, יכולה היתה להתקשר עימו בהסכם לרכישה מיידית ובלתי מותנית של הזכויות בסאונה, אך היא לא עשתה כן. אמנם, כפי שמציינת המערערת, המשיב אכן הציג עצמו לעיתים כבעל הזכויות בסאונה. עם זאת, כפי שציין בית המשפט קמא, בכך אין כדי להקנות לו זכויות שאינן שלו. ואכן, לא עלה בידי המערערת להציג כל אסמכתא נוספת לכך שהזכויות במקרקעין הועברו לידי המשיב. עוד נדגיש, למעלה מן הצורך, כי הסכם להעברת זכויות הבעלות בסאונה מן המשיבה למשיב – לאחר שאלה היו מוקנות לה בדרך של רישום – טעון מסמך בכתב בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין) – ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 422 (1991); ע"א 274/79 חורי נ' כנען, פ"ד לה(3) 337, 348, 350 – 351 (1981); ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1) 591, 595 (1988); ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158, 167 – 168 (2002). 9. כפי שפורט לעיל, בין הצדדים נכרתה מערכת הסכמים נוספת (נספחים ט"ו ו-ט"ז). מערכת הסכמים זו נקשרה בין המערערת לבין המשיבה ישירות. אף הסכמים אלה הותנו בתנאים מתלים שונים. מכל מקום, כפי שהוסבר, בית המשפט קבע כי משלא הוחייתה המשיבה, היא אינה כשירה לחובות ולזכויות ואינה יכולה לתבוע או להיתבע. לפיכך, לא ניתן היה להגיש את התביעה נגדה, וממילא, היא לא יכולה היתה להתקשר בהסכם למכירת הסאונה. בגדרי הערעור שלפנינו לא השיגה המערערת על היבט זה של פסק הדין, ולפיכך, למותר להידרש אליו. 10. הגענו אפוא למסקנה כי ההסכמים שנכרתו בין המערערת לבין המשיב לא הקנו, ואינם יכולים להקנות למערערת זכויות בסאונה. במסגרת הליך זה לא דרשה המערערת השבת הכספים שלטענתה שילמה, ולכן אין לנו צורך להידרש לשאלה זו. בשולי הדברים נציין, כי כפי שעולה מן החומר שלפנינו, ביקשו הצדדים להעביר זכויות בעלות בחלקים מסוימים של תת חלקה 130, למרות שרישום הבית המשותף מתייחס לתת חלקה 130 כולה כאל יחידת רישום אחת. לכאורה, עסקה בחלק מ"דירה" (כמשמעות המונח בסעיף 52 לחוק המקרקעין) אינה תקפה (ראו סעיפים 13 ו-54 לחוק המקרקעין; מיגל דויטש קניין כרך א 98 – 104 (1997); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 330 – 331 (1997); ע"א 2307/99 מכלוף נ' חג'ג' (לא פורסם, 10.6.01) פסקה 16 לפסק הדין). הצדדים לפנינו לא העלו כל טענה בעניין זה, ומשכך, ונוכח התוצאה אליה הגענו, אין לנו צורך להידרש לכך. סוף דבר 11. נוכח כל האמור, מקובלת עלינו הכרעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה המערערת מעולם לא השלימה את רכישת הסאונה. לפיכך, אציע לחברותי לדחות את הערעור. המערערת תשלם למשיב 1 שכר טרחת עורך-דין בגין הערעור בסך 20,000 ש"ח. ש ו פ ט השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן. ניתן היום, ו' באדר א' התשס"ח (12.2.08). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06056580_M06.doc נב מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il