עו"ד דן כוכבי נ. גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ע'י מנהלה

פסק-דין בתיק ע"א 5642/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5642/04 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל המערער: עו"ד דן כוכבי נ ג ד המשיבה: גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 9.5.04 בה.פ. 11025/99 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' גדות תאריך הישיבה: ב' בטבת תשס"ו (2.1.06) בשם המערער: בעצמו בשם המשיבה: מר אריה דייקסל פסק-דין השופטת ע' ארבל: רקע והתפתחות האירועים 1. העניין שבפנינו נידון בערכאות משפטיות שונות מזה שנים רבות, וגלגול נוסף נמצא בפנינו כעת. תחילה נסקור את השתלשלות האירועים כפי שנקבעה על-ידי בית המשפט קמא. תחילתו של עניין זה הינו ביום 7.6.81 עת נכרת הסכם מכר דירה בין המשיבה, שהיא בעלת הדירה לבין בני הזוג שפירא (להלן: שפירא). במקביל ערכו הצדדים הסכם שכירות לפיו שכרו שפירא את הדירה לתקופה של 6 חודשים החל מיום 25.6.81 ועד 25.12.81. ביום 22.10.81 נערך הסכם בין שפירא לבין המערער, לפיו העבירו שפירא למערער את כל הזכויות בדירה שרכשו מהמשיבה. המבקש תפס חזקה בדירה אולם פונה ממנה זמן קצר לאחר מכן, סמוך ליום 26.5.82, על-ידי המשיבה, וזאת מאחר והמשיבה טענה כי הסכם המכר בינה לבין שפירא בוטל, ומשום כך למערער אין זכויות בדירה. הסכסוך בין המשיבה למערער הועבר להכרעת בורר, אשר נתן ביום 28.4.83 פסק דין בו נקבע כי הסכם המכר לא בוטל מעולם והוא שריר וקיים, וכי המערער זכאי למלוא הזכויות בדירה, לרבות חזקה בלעדית ורישום זכויות כדין, על-פי ההסכם שבינו לבין שפירא. הבורר מינה רואה חשבון אשר נתן חוות דעת באשר ליתרת החוב של שפירא למשיבה, וחוות דעת זו אומצה על-ידי הבורר בפסק מסכם שנתן. המערער הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי לאישור פסק הבוררות. המשיבה מצידה הגישה תביעה לביטול הפסק, וכן הוגשה תביעה מטעם צדדים שלישיים להצהיר כי פסק הבוררות אינו פוגע או גורע מזכויותיהם כבעלי זכות עיקול על הערת האזהרה שנרשמה לטובת שפירא. בית המשפט המחוזי החליט לבטל את פסק הבוררות, ועל כך הוגש ערעור לבית המשפט העליון. בית משפט זה (ע"א 318/85) קיבל את הערעור והשיב את פסק הבוררות אל כנו. בית המשפט ציין כי מערכת היחסים בין המערער למשיבה היא כבין חייב ונמחה. עם זאת הורה בית המשפט לבורר לתת לצדדים הזדמנות לחקור את רואה החשבון על חוות דעתו ולתקן את הסכום הנותר לתשלום אשר נקבע בפסק המסכם במידת הצורך. 2. במקביל להליכים האמורים התנהלו הליכים רבים נוספים בין המערער למשיבה וכן עם צדדים אחרים. בסופו של דבר שילם המערער את יתרת התמורה למשיבה, וביום 2.7.98 קיבל את החזקה בדירה. אחר הדברים האלה הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בה טען כי על הדירה שנמסרה לו רובצים חובות, כי הבעלות על הדירה לא הועברה על שמו, כי מצבה של הדירה אינו מאפשר מגורים ראויים וכי קיימות חריגות בניה בדירה. לפיכך עתר המערער לבית המשפט להצהיר כי המשיבה הפרה את הסכם המכר וכי ביטל כדין הסכם זה. 3. בית המשפט (כב' השופטת ש' גדות) דחה ביום 29.10.01 את תביעתו של המערער. בית המשפט קבע כי ביטול החוזה נעשה באיחור בלתי סביר של הודעת הביטול ולפיכך אין הודעה זו תקפה. לפיכך לא ראה בית המשפט צורך לדון בטענות המערער בעניין הפרת החוזה. על פסק דין זה הגיש המערער ערעור לבית משפט זה (ע"א 9801/01). בית המשפט קיבל את הערעור והורה להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שיפסוק בטענותיו של המערער לפיהן המשיבה הפרה את החוזה. הדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי וביום 9.5.04 ניתן פסק הדין נשוא ערעור זה. בית המשפט המחוזי בחן את הסכם המכר שנערך בין שפירא לבין המשיבה, וקבע כי לפי חוזה זה הוסכם כי מועד מסירת החזקה בדירה לשפירא היה אמור להתבצע לא יאוחר מיום 1.1.82, ובמקרה שהקונה לא בא לקבל את החזקה בדירה במועד המסירה יראו אותו כמי שקיבל את החזקה בדירה. לפיכך קבע בית המשפט כי שפירא קיבלו את החזקה בדירה ביום 1.1.82. בקביעתו זו התבסס בית המשפט המחוזי גם על הצהרתו של שפירא בהסכם בינו לבין המערער כי הוא המחזיק הבלעדי בדירה על-פי הסכם הרכישה מיום 7.6.81 עם המשיבה. בנוסף הביא בית המשפט מתצהירו של המערער בו הוא טוען כי שפירא מסרו לו את החזקה בדירה והוא עבר להתגורר בה ופונה ממנה רק ביום 26.5.82. לאור כל זאת קבע בית המשפט כי חל סעיף 8 להסכם המכר מיום 7.6.81 בין שפירא למשיבה, אשר על-פיו היה על המשיבה לשלם את כל המיסים העירוניים והאחרים החלים על הדירה עד מסירת החזקה לשפירא, ומתאריך זה ואילך חלים תשלומים אלה על הקונה, ובמקרה זה על הבא בנעליו, דהיינו המערער. אשר על כן קבע בית המשפט כי המשיבה לא הפרה את הסכם המכר בסירובה לשלם מיסים אלו. מכאן הגיע בית המשפט המחוזי גם למסקנה כי המשיבה אף לא הפרה את ההסכם בכך שלא העבירה את הבעלות בדירה על שם המערער, שכן לשם כך על המערער היה להמציא למשיבה אישורים המעידים על תשלום מלוא המיסים החלים על הדירה מאז 1982. בית המשפט המחוזי דחה גם את טענתו של המערער, לפיה הדירה נמסרה לידיו כשהיא אינה ראויה למגורים, מהטעם כי תביעתו של המערער בעניין זה מבוססת על מצב הדירה בשנת 1997, דהיינו 16 שנים לאחר שנמסרה לשפירא, ולכן היא אינה יכולה לבסס טענה בדבר הפרת ההסכם. עם זאת, קיבל בית המשפט את טענותיו של המערער לעניין חריגות בנייה שביצעה המשיבה בדירה, וקבע כי מסירת הדירה לשפירא על-ידי המשיבה כשהדירה לוקה בחריגות בנייה היא הפרה של ההסכם. טענות הצדדים בערעור 4. הערעור שבפנינו נסוב על אותם החלקים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר דחו את תביעתו של המערער. המערער טוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי התבסס על קביעה שגויה, לפיה שפירא קיבל את החזקה בדירה על-פי ההסכם ביום 1.1.82. לטענתו החזקה בדירה נמסרה לשפירא על-פי הסכמי שכירות בין הצדדים ולא על-פי הסכם המכר. עובדה זו, לטענתו, מעוגנת בפסקי דין סופיים שאושרו על-ידי בית משפט זה ונתמכת אף בהצהרותיה של המשיבה. כמו כן טוען הוא כי המשיבה ביטלה את הסכם המכר, ולכן לא מסרה לשפירא את הדירה, וסירבה לקבל מאת המערער את יתרת החוב כנגד העברת הדירה לבעלותו וזאת עד לשנת 1998 שאז כפה ראש ההוצאה לפועל על המשיבה למסור את הדירה למערער. המערער טוען כי מסירת הדירה על-ידי שפירא למערער נעשתה לאחר שהמשיבה סירבה לקבל ממנו את יתרת התמורה ולהכיר בזכויותיו בדירה והראיה שהוא פונה מהדירה בכוח על-ידי המשיבה ביום 26.5.82. עוד טוען המערער כנגד הפירוש שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי לסעיף 8 להסכם המכר, ומוסיף כי לא בפסק הבורר ולא בפסקי דין של בתי המשפט נקבע כי המערער חייב לשלם בנוסף למחיר הדירה גם את החובות הרובצים על הדירה עד ליום המסירה. יתרה מכך, טוען המערער כי טענת המשיבה לפיה מוטל על המערער לשלם לה את מיסי העיריה כתנאי לקבלת החזקה בדירה נדחתה על-ידי ראש ההוצאה לפועל. לשיטתו, שינוי קביעתו של בית המשפט קמא בדבר העברת החזקה בדירה עוד בשנת 1981, צריכה להשפיע גם על שאר הכרעותיו של בית המשפט המחוזי, לעניין העברת הבעלות ומסירת דירה ראויה למגורים. למשיבה מונו כונסי נכסים אשר בתגובתם לערעור הצהירו כי אין להם כל עמדה בעניין ערעור זה. הם ציינו כי מאחר וכבר נקבע על-ידי בית המשפט כי הדירה נשוא הערעור נרכשה על-ידי המערער משפירא כדין, והאחרון רכש אותה מהמשיבה בטרם מינוי כונסי הנכסים ו/או התגבשות השעבודים, הרי שהדירה אינה נכס מהנכסים אשר כונסי הנכסים מונו לשם מימושם. עוד טוענים כונסי הנכסים כי גם אם תחויב המשיבה בחיובים כספיים כלשהם, לרבות הוצאות משפט, הרי שאין בסיס כלשהו לתשלום כספים מקופת הכינוס שמנהלים כונסי הנכסים מטעם בנק דיסקונט, וכל שיקנה חיוב כזה הוא הזכות להגיש תביעת חוב לכונסי הנכסים. מנהלה של המשיבה, מר אריה דייקסל, הגיש אף הוא תגובתו לבית המשפט, בה הוא טוען בקצרה כי צדק בית המשפט המחוזי בפסק דינו וכי יש לשלול את טענותיו של המערער. מר דייקסל מציין כי עקב מצב בריאותו, גילו כמו גם קריסת עסקיו, אין ביכולתו לשכור עורך דין ולנהל הליכים משפטיים, וכי הוא מוכן לתת את גרסתו בעל-פה. 5. לפני שנפתח בדיון לגופו של ערעור זה יש להתייחס תחילה לבקשתו של מר ציון כוכבי להצטרף כצד לערעור. כעולה מבקשתו, מטרתה היא לבקש מבית המשפט להתלות את ההליכים בתיק זה עד להחלטת בית המשפט המחוזי בת.א. 1338/04 בו נידונה זכותו של המבקש להירשם כבעלים של הדירה נשוא ערעור זה, לאחר שלטענתו המחה המערער את זכויותיו בדירה למבקש. דין הבקשה להידחות. עניין זכויותיו של המערער בדירה נשוא ערעור זה נידון בפני ערכאות שונות לאורך שנים רבות ונראה כי אין מקום לעיכוב נוסף. ערעור זה עניינו ביחסים שבין המערער למשיבה בלבד, ואין ביכולתו לקבוע כל ממצא הנוגע ליחסיו של המערער עם המבקש, וממילא אין ביכולתו לפגוע בזכויותיו של המבקש. לפיכך, כאמור, הבקשה נדחית. דיון 6. השאלה המרכזית המתעוררת בערעור זה נוגעת למסירת החזקה בדירה לידי שפירא או המערער, אשר בא בנעליהם. הנקודה בה ראה בית המשפט המחוזי את מסירת החזקה לידי המערער הינה ביום 1.1.82, ולפיכך נפתח תחילה בבחינת נקודת זמן זו. בית המשפט המחוזי הסתמך בקביעתו זו על תצהיר המערער, לפיו הוא עבר להתגורר בדירה ורק לאחר מכן פונה ממנה על-ידי המשיבה סמוך לאחר 26.5.82. כמו כן התבסס בית המשפט המחוזי על סעיפים 3 ו-11ב להסכם המכר שנחתם בין שפירא למשיבה (להלן: ההסכם), אשר זו לשונם: "3. גזית מתחייבת בזה למסור את החזקה בדירה לקונה לא יאוחר מיום 1.1.82 (להלן "תאריך המסירה") כאשר היא פנויה מכל אדם וחפץ ובלבד שעד אותה עת ישלם הקונה לגזית את מלוא התמורה לפי סעיף 6 להלן. ... 11ב. מוסכם במפורש כי בכל מקרה שהקונה לא יבוא לקבל את החזקה בדירה בתאריך המסירה ו/או יגרום לעיכוב במסירת מפתחות הדירה יראו אותו, לצורך הוראה מהוראות הסכם זה, כאילו קיבל את החזקה בדירה, ברם, הקונה לא יהיה זכאי לקבלת חזקה בדירה, אלא לאחר תשלום יתרת המחיר המגיעה ממנו לגזית, מילוי כל התחייבויותיו על-פי הסכם זה וקבלת היתר כניסה לדירה;" מסעיפים אלו ומתצהירו של המערער הסיק בית המשפט המחוזי כי יש לראות את המערער כמי שקיבל את החזקה בדירה ביום 1.1.82. אין בידי לקבל מסקנה זו. פרשנותו הברורה של סעיף 11ב היא כי הוא נועד למנוע מקרה בו הקונה נמנע מלבוא ולקבל את החזקה בדירה ואחר כך טוען כי החיובים הנובעים מקבלת החזקה לא חלים. עם זאת, במקרה דנן, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, פונה המערער על-ידי המשיבה מאחר שזו סברה כי היא ביטלה את ההסכם עם שפירא כדין ולפיכך למערער אין זכויות בדירה. בנסיבות אלו לא ניתן לומר שהקונה "הוא שלא בא לקבל את החזקה בדירה בתאריך המסירה או גרם לעיכוב במסירת מפתחות הדירה", ולפיכך איני סבורה כי סעיף 11ב חל בנסיבות העניין. אף תצהירו של המערער אינו מביא למסקנה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי. לא יתכן לראות במערער כמחזיק בדירה אם פונה ממנה על-ידי המשיבה מספר חודשים לאחר מכן. החזקה שאליה מתכוון, מטבע הדברים, הסכם המכר היא חזקת קבע, ולא חזקה שנשללה מהמערער לאחר זמן קצר על-ידי המוכרת. זאת ועוד. בתביעת הפינוי שהגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי כנגד שפירא טוענת המשיבה כי החזקה בדירה נמסרה למערער על-ידי שפירא למרות שהאחרונים לא היו רשאים לעשות כן. מכאן, שגם לדעת המשיבה לא נמסרה החזקה למערער על-ידה על-פי הסכם המכר בשנת 1982 ולא ניתן למערער היתר לקבל את החזקה בדירה כנדרש בסעיף 11ב להסכם. על-פי קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי, נקודת הזמן הבאה בו נמסרה החזקה בדירה למערער הינה ביום 2.7.98 לאחר ששילם את יתרת תמורת הדירה למשיבה. עם זאת, נקודת זמן זו היא המאוחרת ביותר שניתן לקבוע כי בה קיבל המערער את החזקה בדירה, אך יתכן וישנה נקודת זמן קודמת בה נקבע כי המערער קיבל את החזקה. זאת מאחר שסעיף 11ב להסכם, על-פי הפרשנות שנתנו לו לעיל, מקים מעין חזקה לפיה הקונה יחשב כמי שקיבל את החזקה בדירה ברגע שהוא יכול לעשות זאת מבחינת המשיבה (אך לא לפני ה-1.1.82). דהיינו, עיכוב מצד הקונה בקבלת החזקה או בתשלום התמורה אשר עיכב את קבלת החזקה, לא יעכב את הגדרתו של הקונה כמי שקיבל את החזקה בדירה על-פי ההסכם. לשם בחינת עניין זה עלינו לסקור את השתלשלות העניינים העובדתית מרגע פינויו של המערער מהדירה בשנת 1982 ועד לקבלת החזקה בפועל ביולי 1998. 7. כאמור, בין הצדדים התנהלה בוררות באשר לזכויות בדירה. הבורר נתן ביום 11.8.83 פסק דין מסכם לפיו המערער ישלם כ-1.4 מיליון ₪ למשיבה עבור יתרת התמורה בגין הדירה, והמשיבה תמסור את החזקה בדירה כאשר היא פנויה ונקיה מכל שעבוד, עיקול או משכנתא. במקביל להגשת תביעה לאישור פסק הבוררות על-ידי המערער, הוגשה בקשה לביטול הפסק על-ידי המשיבה. בית המשפט המחוזי ביטל את פסק הבוררות ביום 18.6.84. ביום 19.4.88 התקבל ערעורו של המערער לבית משפט זה ופסק הבוררות הוחזר אל כנו בכפוף לכך שלצדדים ניתנה הזדמנות לחקור ולטעון בקשר לחוות דעתו של רואה החשבון שעל-פיה קבע הבורר את הסכום אשר חייב המערער לשלם למשיבה כיתרת התמורה בגין הדירה. ביום 30.1.91 החליט הבורר שלא לשנות מהסכום שנקבע על-ידו כיתרת התמורה בגין הדירה בהחלטתו הקודמת. הצדדים פנו שנית לבית המשפט המחוזי, המערער- על מנת לאשר את פסק הבוררות, והמשיבה- על מנת לבטלו או לתקנו. ביום 13.2.92 אישר בית המשפט המחוזי את פסק הבוררות ודחה את התביעה לבטלו או לתקנו. המשיבה הגישה בקשה ללשכת ההוצאה לפועל לביצוע פסק הבורר, ובמקביל הגיש המערער בקשה בטענת "פרעתי". ראש ההוצאה לפועל קבעה ביום 15.3.94 כי על המשיבה לחתום תחילה על מסמכי המשכנתא על מנת לאפשר למערער לקבל משכנתא ובאמצעותה לפרוע את חובו. מנימוק זה קיבלה ראש ההוצאה לפועל את טענת "פרעתי" של המערער. נימוק נוסף שנתן המערער לטענת "פרעתי" נדחה. נקבע אמנם שעל המשיבה למסור את הדירה כשהיא נקיה משעבודים, עיקולים והערות אזהרה מכל מין שהוא, למעט הערת אזהרה לטובת שפירא, כפי שנקבע על-ידי הבורר. עם זאת, בנקודת המחלוקת בין הצדדים, שנסובה על הערה בדבר אי התאמה שרשומה על הדירה, נקבע שאין מדובר בהערת אזהרה ולכן אין חובה על המשיבה לפי פסק הבוררות לדאוג להסרתה. לגבי חיוב המשיבה למסור את החזקה בדירה למערער וחיוב המערער לשלם את יתרת התמורה למשיבה, קבעה ראש ההוצאה לפועל כי מדובר בחיובים שלובים שעל הצדדים לבצעם בו זמנית לאחר החתימה על המשכנתא. הסכסוך בין הצדדים לא תם בשלב זה, שכן נותרו עיקולים שהוטלו ביום 25.5.83 על הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובת שפירא על-ידי נושים להם היו חייבים שפירא כספים. יוער כי לפני הטלת עיקולים אלו ניתן ביום 10.5.83 צו מניעה האוסר על המערער לתפוס חזקה בדירה, ועל המשיבה והבורר למסור את החזקה בדירה לידי המערער. נקבע כי הצו יעמוד בתוקפו עד להחלטה בדבר זכותו של מי עדיפה- של המערער או של צדדים שלישיים. עם זאת, רישום הצו בפנקסי המקרקעין בוטל ביום 18.12.96 לאחר שמבקשי הצו לא המציאו התחייבות עצמית וערבות צד שלישי כפי שנקבע בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 25.11.96. ביום 25.3.96 ניתן פסק דין על-ידי בית המשפט המחוזי בנוגע לעיקולים אלו. בית המשפט קבע כי למרות הנחייתו של הבורר כי המשיבה תאפשר למערער לרשום משכנתא על הדירה, הרי שאין הנחיה זו קושרת ומחייבת את המעקלים. לפיכך קבע כי אין המערער יכול להתכסות תחת התירוץ שהוא אינו יכול לרשום משכנתא "עד אין סוף" ועליו להשיג את המימון הדרוש לתשלום יתרת התמורה ממקורות אחרים ולהפקידו בתיק ההוצאה לפועל עד ליום 1.9.96. יוער כי ביום 17.3.97 בוטלו חלק מהעיקולים האמורים על-ידי בית המשפט המחוזי, אך חלק נותרו על כנם. ביום 28.8.96 הפקיד המערער בתיק ההוצאה לפועל סך של 162,000 ₪ אשר לטענתו התקבל כהלוואה ממר ציון כוכבי. סכום זה הופקד לאחר שהמערער קיזז מהסכום אותו היה חייב למשיבה על-פי פסק הבוררות סכום של כ-76 אלף ₪ שלטענתו חייבת לו המשיבה. המשיבה כפרה הן בגובה החוב הנטען והן בזכותו של המערער לבצע קיזוז. בשל כך סירבה המשיבה להיענות לדרישת המערער למסור את החזקה בדירה לידיו. בהחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 8.4.98 נקבע אמנם כי המערער לא הפקיד כנדרש את מלוא התשלום שנדרש לשלם על-פי פסק הבוררות וכי עשה דין לעצמו וקיזז מחובו למשיבה סכום שלא הוכר על-ידי בית המשפט המחוזי. עם זאת, נקבע גם כי המשיבה לא מילאה את החיוב שהוטל עליה ושלחה למערער בחודש נובמבר 1995 מכתב ביטול שהודיע לו כי היא אינה מכירה בזכויות כלשהן של המערער בדירה. כן קבעה ראש ההוצאה לפועל כי המשיבה יצרה מצג כלפי המערער לפיו אינה מתכוונת למלא את חיובה למסור לו חזקה בדירה עד אשר יענה לכל תביעותיה הכספיות, ובעיקרן תשלום המיסים העירוניים. לפיכך הורתה ראש ההוצאה לפועל למערער להפקיד תוך 30 יום את יתרת חובו, ולמשיבה להפקיד תוך 30 יום את מפתח הדירה ואישור העברת חזקה למערער. המשיבה ערערה על החלטת ראש ההוצאה לפועל לבית המשפט המחוזי. ביום 14.6.99 נמחק הערעור לבקשת המשיבה. ביום 17.5.98 הפקיד המערער סכום של כ-84 אלף ₪ בתיק ההוצאה לפועל.ביום 1.6.98 הפקיד 653 ₪ נוספים. ביום 2.7.98 נמסרה החזקה בדירה לידי המערער. 8. השאלה שבמוקד הדיון הינה, כאמור, מטעם מי היתה המניעה להעברת החזקה בדירה למערער? ממסכת העובדות שנסקרה לעיל עולה, כי עד ליום 13.2.92, בו ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר אישר סופית את פסק הבוררות, חלקה המשיבה בערכאות השונות על עצם זכויותיו של המערער בדירה או על גובה יתרת התמורה שהמערער חייב לה, ולפיכך נמנעה מלמסור את החזקה בדירה למערער. על-פי החלטתו של ראש ההוצאה לפועל מיום 15.3.94 המניעה למסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה בשלב זה עדיין היתה נעוצה במשיבה, שכן זו טרם חתמה על מסמכי משכנתא עבור המערער, וחיוב זה קודם הוא לחיובים השלובים של תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה בדירה. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 25.3.96 נקבע למעשה שהמערער אינו יכול עוד להסתמך על החיוב הקודם של רישום המשכנתא על הדירה ועליו למלא את חיובו לשלם את יתרת התמורה עד ליום 1.9.96. המערער אכן הפקיד סכום כלשהו שסבר שהוא מהווה את יתרת התמורה, לאחר קיזוז סכום שלטענתו חייבת לו המשיבה, לפני תאריך זה. בהחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 8.4.98 נקבע אמנם שהמערער לא עמד במלוא חיובו לשלם את יתרת התמורה, אך בהחלטה הושם דגש על כך שהמשיבה יצרה מצג בפני המערער כי היא אינה מתכוונת למלא את חיובה למסור לו את החזקה בדירה ולכן אין תימה כי המערער היסס בהפקדת כספי התמורה. משכך, בהתאם להחלטה זו המניעה במסירת החזקה עודה נעוצה גם בשלב זה במשיבה. יתרה מכך, המשיבה סירבה למסירת החזקה בשלב זה מאחר שדרשה מהמערער לשלם את המיסים העירוניים החלים על הדירה. עם זאת, מאחר שלפי קביעתנו טרם נמסרה החזקה בדירה בהתאם להסכם המכר עד לנקודת זמן זו, דרישתה של המשיבה ומניעתה את מסירת החזקה בדירה בשל טעם זה היתה בלתי מוצדקת. זאת ניתן ללמוד מסעיף 8א להסכם המכר, שלפיו המיסים העירוניים והאחרים על הדירה יחולו על הקונה רק החל מיום מסירת החזקה בהתאם לסעיפים 3 ו-11ב להסכם, ועד לתאריך זה יחולו על המשיבה. העולה מדברים אלו הוא כי רק ביום 2.7.98 הסירה המשיבה את המניעה מבחינתה למסירת החזקה בדירה ונתנה למערער היתר לקבל את החזקה בדירה. לפיכך, בהתאם לסעיף 11ב, כפי שפירשנו אותו לעיל, מסירת החזקה בדירה בהתאם להסכם המכר נעשתה רק ביום 2.7.98. לאותה תוצאה ניתן להגיע גם באמצעות סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לפיו המועד לקיומו של חיוב שלוב נדחה כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו. מאחר שנקבע, ובכך אין להתערב, כי המשיבה סירבה לקיים את החיוב המוטל עליה, דהיינו מסירת החזקה בדירה, נדחה חיובו השלוב של המערער לשלם את יתרת התמורה עבור הדירה, ולא ניתן לומר כי המניעה בקיום החיוב של מסירת החזקה נעוצה באי תשלום התמורה על-ידי המערער. 9. מכאן נעבור לבחון את הסעדים שנתבקשו על-ידי המערער. ראשית עתר המערער להצהיר כי המשיבה הפרה את הסכם המכר בכך שלא העבירה למערער בעלות בדירה כשהיא נקיה מחובות עד ליום המסירה. מאחר שקבענו כי החזקה בדירה נמסרה למערער רק ביום 2.7.98, וכי על-פי סעיף 8א להסכם המכר אמורים לחול המיסים השונים שעל הדירה על המשיבה עד למסירת החזקה, ניתן לומר כי המשיבה אכן הפרה את ההסכם בכך שמסרה את הדירה למערער כשהיא אינה נקיה מחובות תשלום מיסים עירוניים ואחרים. מכך נובע אף מתן סעד נוסף שאותו תבע המערער, ולפיו יוצהר כי המשיבה הפרה את הסכם המכר מאחר שלא העבירה את הבעלות בדירה על שמו. המשיבה טענה בפני בית המשפט המחוזי כי לצורך העברת הבעלות היה על המערער להמציא לה אישור על תשלום כל המיסים החלים על הדירה. מאחר שקבענו כי בתשלום מיסים אלה חייבת המשיבה, ניתן להצהיר כי המשיבה הפרה את ההסכם גם בכך שלא העבירה את הבעלות בדירה על שם המערער כפי שמתחייב בסעיף 4א(2) להסכם. עם זאת, העיקולים שהוטלו על הערת האזהרה שנרשמה לטובת שפירא על הדירה בוטלו על-ידי בית משפט זה רק ביום 28.4.99 (ע"א 2328/97), ולפיכך מחדלה של המשיבה לרשום את הדירה בבעלותו של המערער מתחיל מיום זה בלבד. 10. הסעד האחרון שהתבקש על-ידי המערער עניינו במסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים. בית המשפט המחוזי דחה את טענותיו של המערער בעניין מאחר שהן נסמכו על חוות דעת משנת 1997. מאחר שבית המשפט המחוזי קבע כי החזקה בדירה נמסרה למערער עוד בשנת 1982 ברי כי לשיטתו אין לחוות דעת זו כל נפקות. עם זאת, מאחר שקבענו כי החזקה בדירה נמסרה לידי המערער רק בשנת 1998 יש נפקות לחוות הדעת שהוגשה על-ידי המערער. המשיבה לא הגישה לבית המשפט המחוזי כל חוות דעת או ראיה הנוגדת את חוות הדעת מטעם המערער ולכן ניתן להסתמך עליה בקביעת הסעד שהתבקש. חוות הדעת שנערכה על-ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר ביקר בנכס ביום 1.8.97 קובעת כי "הבית נמצא במצב תחזוקה גרוע ויש צורך בשיפוצים יסודיים ובהשקעה גבוהה כדי להביאו למצב סביר". השמאי העריך את שווי התיקונים והשיפוצים הנדרשים בסך של כ-21 אלף דולר (או 75,000 ₪). אשר על כן ניתן לקבוע כי הדירה נמסרה למערער כשהיא אינה ראויה למגורים ולפיכך הפרה המשיבה את חובתה בעניין זה. באשר לסעדים אופרטיביים שמבקש המערער, הרי שסעדים אלו לא התבקשו על-ידי המערער בבית המשפט המחוזי, ולפיכך אין מקום לדון בהם בשלב הערעור. 11. אשר על כן, לו דעתי תישמע הייתי מציעה לחברי ליתן סעד הצהרתי לפיו הפרה המשיבה את הסכם המכר בכך שלא העבירה את הבעלות בדירה על שמו של המערער, ובכך שלא העבירה את הדירה כשהיא נקיה מחובות עד ליום המסירה. המשיבה אף הפרה את חובתה באשר למסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים. המשיבה תישא בשכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪ ובהוצאות משפט. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ארבל. ניתן היום, א' בניסן תשס"ו (30.3.06). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת ________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04056420_B23.doc מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il /עכ.