אהרון ארז כהן נ. מ.א.26 יזמות והשקעות בע"מ

6 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5639/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט י' כשר המערער: אהרון ארז כהן נ ג ד המשיבים: 1. מ.א.26 יזמות והשקעות בע"מ 2. אברהם שלום שישא 3. פייגל (מונדור) שישא 4. מאיר ציינוירט ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 20.11.2022 בתיק ה"פ 12795-11-19 שניתן על ידי כבוד השופט (בדימוס) רפאל יעקובי תאריך הישיבה: ב' בתמוז התשפ"ד (8.7.2024) בשם המערער: בעצמו בשם המשיבה 1: עו"ד אסף שפירא; עו"ד עדן לוי פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: סיפור המעשה העומד ביסוד ההליך בו עסקינן פתלתל, ואולם דומה כי התמונה העובדתית התבהרה במהלך הדיונים בתיק, וניתן לסכמה באופן הבא: נכס המקרקעין בו מדובר, דירה המצויה ברחוב שרעבי 18, ירושלים (גוש 30068 חלקה 18/1) (להלן: הנכס), רשומה בפנקס המקרקעין על שמם של המשיבים 2-3, בני הזוג אברהם שלום ופייגל שישא (להלן: בני הזוג שישא). יצוין כי המדובר בדירה שאינה ראויה לשימוש במצבה הנוכחי, אך יש בה פוטנציאל נדל"ני בלתי מבוטל. בני הזוג שישא מכרו את הנכס, כשנה לפני האירועים שיתוארו בהמשך, למערער, מר אהרון ארז כהן (להלן: המערער), בהסכם שלא דווח לרשויות המס, וגם לא נרשם במרשם המקרקעין, כך שלצד שלישי, שאין לו ידיעה עליו, לא הייתה אפשרות לדעת על קיומו של המערער ועל זכויותיו בנכס. בין המערער לבין אדם בשם מאיר אליהו ציינוירט (להלן: מר ציינוירט) סוכם כי המערער יאפשר למר ציינוירט להשתמש בנכס כבטוחה לטובת הלוואה שייטול, ובתמורה יקבל תשלום בהיקף שהוגדר. הסכמה זו מצאה ביטויה בהסכם בכתב מיום 7.5.2017, שעותק ממנו, ובו מחיקות, הוגש לבית המשפט קמא (להלן: הסכם העמדת הבטוחה ועותק הסכם העמדת הבטוחה, בהתאמה). יצוין כי עותק הסכם העמדת הבטוחה מצא דרכו לידי בני הזוג שישא, והם שהגישו אותו לבית המשפט כפי שנמסר להם (כאמור, עותק זה כולל מחיקות של פרטים מסוימים, ובהם גובה התשלום לו זכאי המערער, שמוסר המסמך לא רצה לחשוף לבני הזוג שישא). אין חולק כי עותק הסכם הבטוחה אינו מזויף, ואין בפנינו מידע בדבר הנוסח המלא של הסכם זה (לשאלתנו, מסר המערער כי בידיו לא השתמר עותק אחר של הסכם העמדת הבטוחה, מאחר שהשמיד את העותק שהיה בשעתו ברשותו). מר ציינוירט אכן עשה שימוש בנכס לצורך קבלת הלוואה, וזאת במסגרת התקשרות שערך עם חברה בשם מ.א.26 יזמות והשקעות בע"מ, שהינה יוזמת ההליך, והמשיבה 1 בערעור (להלן: המלווה). ההתקשרות מורכבת משני חוזים: חוזה הלוואה בין המלווה לבין מר ציינוירט, הנושא תאריך מיום 3.7.2017, על פיו הועברו למר ציינוירט מיליון ש"ח, אותם התחייב להשיב ב- 36 תשלומים חודשיים בסך 40,000 ש"ח כל אחד, החל מיום 1.8.2017 (להלן: חוזה ההלוואה). במסגרת חוזה ההלוואה צוין כי הנכס ישמש להבטחת ההלוואה; חוזה מכר שנערך בין בני הזוג שישא לבין המלווה, על פיו נמכרה הדירה למלווה כנגד מיליון ש"ח, כאשר מס השבח יחול, ככל שיחול, על המוכרים (כלומר, בני הזוג שישא). יצויין כי בני הזוג שישא חתמו על החוזה מתוך הנחה כי המערער נתן הסכמתו לכך (להלן: חוזה המכר). הקורא הנבון בוודאי כבר משער כיצד התפתחו הדברים. מר ציינוירט שילם רק מספר תשלומים ראשונים, ואחר כך חזרו השיקים שנתן לפירעון ההלוואה. בעקבות זאת, ביקש המלווה לממש את חוזה המכר, והגיש תביעה נגד בני הזוג שישא לאכיפתו, ובכלל זה ביקש להטיל עליהם את תשלום מס השבח (ככל שחל). בני הזוג שישא הגישו הודעת צד ג' נגד המערער ומר ציינוירט. תביעה זו, שהיא מושא הערעור, התבררה לפני כב' השופט (בדימוס) רפאל יעקובי בבית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 12795-11-19, ובמהלכה נחשפה מסכת הדברים כהווייתה. טענות ההגנה המרכזיות שהושמעו בבית המשפט המחוזי היו אלה שהועלו מטעם בני הזוג שישא, והן נגעו בעיקר למעמדם בעסקה, ולפגמים ברצון שנפלו בהתקשרות עימם, במיוחד בשים לב למצבו הקוגנטיבי הירוד של מר שישא. ואולם, משהוברר כי בני הזוג שישא היו רק הבעלים הפורמאליים של הדירה, וכי פעלו בעניין בהתאם להנחיות שקיבלו מהמערער וממר ציינוירט, אשר סיכמו ביניהם על שעבוד הדירה לטובת ההלוואה, מצא בית המשפט קמא לנכון לאכוף את חוזה המכר מולם, ולקבל את הודעות צד ג' שהגישו נגד המערער ומר ציינוירט. להשלמת התמונה, יצוין כי מר ציינוירט לא התגונן כלל בפני בית המשפט קמא, ואילו המערער, שלא היה מיוצג בבית המשפט קמא ואינו מיוצג גם לפנינו, אומנם התגונן ואף נחקר, אולם לא הגיש סיכומים (לאחר שקיבל מספר ארכות). הערעור שלפנינו הוגש על ידי המערער בלבד, כאשר בני הזוג שישא ומר ציינוירט לא התייצבו כלל להליך, ולא הגישו כל כתבי טענות במסגרתו. בהודעת הערעור מטעמו העלה המערער מגוון טענות, אשר בעיקרן חוזרות על שנטען בבית המשפט המחוזי, דהיינו שבני הזוג שישא לא קיבלו את התמורה על פי חוזה המכר; שחלק מההלוואה הוחזר ואינו יכול להוות תמורה; שנפלו פגמים ברצון בהתקשרות בני הזוג שישא בחוזה המכר; שמר שישא לא היה כשיר כלל לחתום על חוזה המכר וכן הלאה. בנוסף לכך, העלה המערער טענות הנוגעות לזכויותיו בנכס, ולפיהן יש להעדיפן מאחר שנרכשו מבני הזוג שישא קודם לרכישת הזכויות על ידי המלווה. נאמר מיד, כל הטענות הללו, ודומותיהן, דינן להידחות, בשים לב לקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, אשר אין לנו כל בסיס להתערב בהן. מהראיות שהוצגו בתיק, ובעיקר מהמסמכים המתייחסים להתקשרויות שבמשולש בני הזוג שישא-המערער-מר ציינוירט עולה כי המערער הוא שהיה בעל הנכס מבחינה מהותית בעת הרלוונטית, וכי בני הזוג שישא, שהוסיפו להיות הבעלים הרשום, ראו עצמם כמי שפועלים על פי הנחיותיו; המערער מצא לנכון לאפשר למר ציינוירט להשתמש בנכס כבטוחה, וזאת כנגד תשלום ששולם לו; מר ציינוירט מימש זאת בכך ששיעבד את הנכס להלוואה שנטל מהמלווה, וזאת על דרך של מכר מותנה. במצב דברים זה, משלא עמד מר ציינוירט בהתחייבותו להחזר ההלוואה הרי שאין המערער יכול להתכחש לעסקת השעבוד שנעשתה, לא תוך התכסות בכך שבני הזוג שישא לא הבינו את מהות העסקה (שהרי הם פעלו על פי הנחיות שקיבלו ממנו וממר ציינוירט, משראו עצמם, ובצדק, כנאמנים של המערער); ולא תוך העלאת טענות מיתממות ביחס לעדיפות זכויותיו (שהרי הוא אינו רוכש קודם תם לב, אלא מי שנתן הסכמתו לשעבוד הנכס כבטוחה על ידי מר ציינוירט). מכאן שביחס לכל הטענות שנטענו בהודעת הערעור ובפני בית המשפט קמא, אין לנו אלא לאשר את פסק הדין מנימוקיו, וזאת בהתאם לתקנה 148 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. במהלך שמיעת הערעור בעל פה, העלה המערער שתי טענות נוספות, שהאחת מהן נזכרה אומנם בערעורו, אך אין בה כדי להצדיק קבלת הערעור; ואילו השנייה לא נזכרה כלל בערעור, ודינה להידחות כבר מטעם זה. אפרט מעט לגבי טענות אלו, ולגבי הנפקויות שיש להן. הטענה הראשונה היא כי על פי הודאתו של המלווה, מר ציינוירט שילם חלק מהתשלומים, ואין לאפשר מצב בו המלווה יקבל גם את הנכס וגם החזרים על חשבון ההלוואה. טענה זו יש בה ממש (ואף בית המשפט קמא לא שלל אותה), ואולם אין בה כדי להצדיק את קבלת הערעור. במקרה דנן, הנכס הועמד כבטוחה מסוג "מכר מותנה", ומשהתברר כי ההלוואה לא נפרעה, רשאי היה המלווה לממש הסכם זה, ולראות בכספי ההלוואה את התמורה בעבור הנכס. ואולם, משבחר בכך, הרי שכספי ההלוואה שימשו כתמורת המכר, ואין הוא יכול להותיר בידיו תשלומים שנפרעו לו (שהרי אם הוא עומד על כך, יוצא כי לא ניתנה תמורה ראויה לנכס במסגרת עסקת המכר המותנה, כך שהיא אינה עומדת בפני עצמה, וניטה לראות בה הסוואת משכון לפי סעיף 2(ב) לחוק המשכון). משהעמדנו את המלווה על עניין זה, הודיע כי הוא יחזיר את התשלומים ששולמו לו על חשבון ההלוואה (לטענתו 4 או 5 תשלומים) לזכאי לכך, ואנו רושמים לפנינו התחייבותו זו, ומבהירים כי עליו לבצע את ההשבה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי דין מהמועד בו התקבלו הכספים על ידו. עוד נעיר בהקשר זה כי מכלול מערכת היחסים במשולש המערער-מר ציינוירט-המלווה לא התברר לפנינו, וממילא אין באפשרותנו לפסוק לגביו. עם זאת, יתכן שהפתרון הראוי הוא, שבהסכמתו של מר ציינוירט (ובהנחה שאין הדבר פוגע בצדדים שלישיים, כדוגמת נושים אחרים של מר ציינוירט), יושבו הכספים האמורים ישירות מהמלווה למערער, וללא כל קיזוז, ובכך תסתיים הפרשה. ואולם, כמובהר, הדברים הם בגדר המלצה בלבד, והצדדים יפעלו כחוכמתם. הערה: השאלה אם יש להכיר בתוקפה של עסקת "מכר מותנה" לא התחדדה במקרה זה, משלא הועלתה בטיעוני הצדדים. הדין בנושא אכן טעון הבהרה (וראו האסמכתאות הנזכרות ברע"א 5994/20 ח'שיבון נ' עיסא, פסקה 25 (2.11.2020); ובע"א 577/20 מיטלס נ' ביטון, פסקה 37 (20.6.2022)), ואולם בהעדר טיעון, אינני סבור שהליך זה הוא המסגרת המתאימה לכך. עוד יצוין כי בענייננו הוערך שווי הנכס בטרם ביצוע העסקה בחוות דעת שניתנה ביום 20.6.2017 למר ציינוירט, והועמד על כ-1.22 מיליון ש"ח, כך שעסקת "מכר מותנה" אינה בלתי הוגנת על פני הדברים. הטענה השנייה, אשר הוצגה במלואה רק במסגרת הטיעונים בעל פה, היא שעל פי ההסכמות בין המערער לבין מר ציינוירט, ניתנה הזכות למר ציינוירט לשעבד את הנכס במסגרת עסקת הלוואה שונה לחלוטין, אותה ביקש מר ציינוירט לעשות בחודש מאי 2017 מול מלווה אחר (מר אברהם מרדכי דרנגר), ואשר להבטחתה אף נרשמה הערת אזהרה ביום 10.5.2017 (להלן: ההלוואה לדרנגר). לדברי המערער, הסכמתו בהסכם העמדת הבטוחה הוגבלה להלוואה לדרנגר, והוא מעולם לא נתן הסכמתו לשעבוד הנכס כבטוחה לטובת המלווה. רמזים לגרסה זו ניתן למצוא גם בעדותו של המערער בבית המשפט קמא, ואולם היא לא התבררה בהליך קמא (מאחר שהמערער לא הגיש סיכומים, ובני הזוג שישא לא העלו טענה זו), ואף לא נטענה בהודעת הערעור. במצב דברים זה, אין באפשרותנו לקבל טענה זו, כבר מהטעם שהתשתית הראייתית לביסוסה לא הונחה, ושמבחינה דיונית בחינתה נוגדת את סדרי הדין. למעלה מהדרוש, נציין כי גם לגופה הטענה מעוררת קושי, שכן ביסודה טענה לחריגת מר ציינוירט מההרשאה שניתנה לו, ולפעולה של בני הזוג שישא (ולו בטעות בתום לב) בניגוד לחובת הנאמנות שהם חבים למערער. ואולם, גם אם נניח כך, עדיין ספק אם הדבר שולל את זכות המלווה לאכיפת חוזה המכר, בהינתן שהוא לא רק בגדר צד ג' תם לב, אלא גם מי שלא ידע כלל על קיומו של המערער (ראו: סעיף 14 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979. השוו: סעיף 7 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965). מכל מקום, משהטיעון המשפטי בעניין זה לא הושמע, נמנע מלהכריע בשאלות המשפטיות הסבוכות הכרוכות במצב דברים מורכב זה. סיכומו של דבר, דין הערעור להידחות. מתוך התחשבות במערער, שיתכן כי נגרמו לו הפסדים לא מבוטלים, איננו עושים צו להוצאות בערעור. ניתן היום, ‏י"ח בתמוז התשפ"ד (‏24.7.2024). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 23056390_Y06.docx אד מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1