א.מ.י. תלפיות בע"מ נ. עירית חיפה

פסק-דין בתיק עע"ם 5622/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 5622/06 ע"א 4755/07 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערת: א.מ.י. תלפיות בע"מ נ ג ד המשיבה: עירית חיפה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בתיק 714/02 שניתן ביום 11.4.06 על ידי כבוד השופטת ש' וסרקרוג, ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1127/99 שניתן ביום 19.11.06 על ידי כבוד השופט מ' נאמן תאריך הישיבה: ט"ז באדר התשס"ט (12.03.09) בשם המערערת: עו"ד ש' סלע וע' כהן בשם המשיבה: עו"ד א' מלך פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. לפנינו ערעורים על שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בחיפה. ביסוד הערעורים עומדת מסכת עובדתית אחת ואף בעלות הדין הינן זהות. לפיכך הוחלט לאחד את הדיון בערעורים. רקע עובדתי 2. במוקד ההליכים שלפנינו עומד נכס מקרקעין המנוהל על-ידי המערערת, חברת א.מ.י. תלפיות בע"מ, והמצוי בשטחה המוניציפאלי של המשיבה, עיריית חיפה (להלן - הנכס). הנכס הינו בן 5 קומות, ובו דוכנים, חנויות, חדרי מחסנים ומשרדים. בקומת הקרקע של הנכס מתנהל שוק לירקות ופירות. ביום 17.1.82 חתמה המשיבה, בעלת הנכס, על הסכם לפיו הוחכר הנכס ליריב חברה למסחר והשקעות בע"מ (להלן - הסכם החכירה). ביום 20.4.91 נרכשו זכויות החכירה של חברת יריב, כפי שנקבעו בהסכם החכירה, על-ידי שלמה חלואני ואברהם נחמיאס (להלן בהתאמה - חלואני ונחמיאס). בשנת 1993 פנו חלואני ונחמיאס למשיבה וביקשו להסב את זכויות החכירה על שם המערערת, שהייתה באותה עת בשליטתם. לטענתם, מלכתחילה רכשו את זכויות החכירה בנכס בנאמנות עבור העותרת. בקשת ההסבה אושרה על-ידי המשיבה ביום 14.6.94, בכפוף לערבותם האישית של חלואני ונחמיאס להתחייבויותיה של המערערת כבעלת זכויות חכירה בנכס. בהסתמך על הערבות האמורה, הוכרה המערערת כחוכרת של הנכס רטרואקטיבית החל מחודש יוני 1991, המועד בו הוקמה כחברה. 3. בין המערערת למשיבה נתגלעה מחלוקת באשר לשתי סוגיות. האחת, תשלום מיסי ארנונה ומים בנכס לשנים 1999-1991; השנייה, תשלום דמי חכירה על הנכס. מחלוקת זו הובילה את הצדדים להגיש תביעות לבית המשפט המחוזי בחיפה. לפנינו שני ערעורים שהגישה המערערת על פסקי הדין של בית המשפט המחוזי. המחלוקת בעניין הארנונה (עע"מ 5622/06) 4. בתחילת חודש מאי 1995 פנתה המשיבה אל המערערת בדרישה לשלם חובות ארנונה לשנים 1994-1991. בתגובה, הגישה המערערת השגה על חיוביה לשנת המס 1995, ומאוחר יותר גם לשנת 1996, לפי סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976. על-פי רישומי המשיבה, חייבת המערערת נכון לשנת 1999 סך של כ-2.3 מיליון ש"ח בגין חיובי ארנונה וכ- 550,000 ש"ח בגין חיובי מים. ביום 23.8.99 התחילה המשיבה בהליכי גביית החובות המתוארים. על רקע זה, הגישה המערערת עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ש' וסרקרוג). ביום 11.4.06 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר אל פרטיו אדרש בהמשך, ובו נדחתה עתירת המערערת. זאת, למעט טענה בדבר איחוד חשבונות ארנונה מסוימים, אשר נקבע כי תידון בפני ועדת הערר לענייני ארנונה, בהתייחס לשנים 1999 ואילך. 5. בערעור שלפנינו מעלה המערערת שלוש טענות עיקריות. ראשית, טוענת היא, כי חיובי הארנונה בגין השנים 1994-1991 הינם בגדר חיוב רטרואקטיבי אשר אין מקום לחייבה בהם. בהקשר זה מוסיפה המערערת, כי ביום 27.10.94 המציאה לה המשיבה אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, לפיו שולמו החובות על הנכס בהתייחס לחשבון ארנונה מסוים. שנית, לטענת המערערת היה על בית המשפט לקבוע, כי הינה זכאית לפטור מתשלום ארנונה מחמת היותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש (סעיף 330 לפקודת העיריות). המערערת טוענת, כי לאור מצבו הרעוע של הנכס והעובדה כי הוכרז כבניין לשימור, עלויות שיפוצו עולות על שוויו. משכך, טוענת המערערת, היה מקום לקבוע כי הנכס אינו בר שימוש. לבסוף מעלה המערערת טענות שונות ביחס לסכום החוב בגין שימוש במים. המשיבה, מצידה, סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. 6. דין הערעור להידחות. ראשית, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, המערערת נרשמה כבעלת זכויות החכירה בנכס החל משנת 1991, באופן רטרואקטיבי. אף מהרישומים החשבונאיים של המערערת עצמה עולה כי הנכס נרשם כנמצא בהחזקתה החל משנת 1991. משכך, מקובלת עלי מסקנת בית המשפט המחוזי לפיה יש לראות את המערערת כמי שהחזיקה בנכס החל משנה זו ולפיכך חבה היא בחובות הארנונה בגינו. מעבר לכך, בית המשפט קבע, כעניין עובדתי, כי המערערת קיבלה את דרישות המשיבה לתשלום ארנונה, וכי ניתן להסתמך על רישומי העירייה שהוצגו לעניין גובה החוב. כידוע, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאי עובדה שנקבעו בערכאה הדיונית. טענות המערערת אינן מצדיקות חריגה מכלל זה. בנוסף, העברת הזכויות בנכס מחלואני ומנחמיאס אל המערערת לוותה בהתחייבות חוזית של זו האחרונה לשאת בחובות הרובצים על הנכס. לא מצאתי ממש בטענה כי בגדר חובות אלו אין לכלול את חובות הארנונה. אף בטענות המערערת לעניין האישור שניתן לה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות אין כדי לשנות ממסקנה זו. באישור מצוין באופן מפורש כי הוא מתייחס לחשבון ארנונה ספציפי בלבד. משכך, אין בו כדי לפטור את המערערת מתשלום החוב בכללותו. 7. שנית, לא מצאתי ממש בטענות המערערת באשר להיותו של הנכס נכס בלתי ראוי לשימוש. כפי שפורט בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, סעיף 330 לפקודת העיריות קובע שלושה תנאים למתן הפטור: מתן הודעה של החייב לעירייה, היותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש ואי שימוש בנכס בפועל. בית המשפט בחן את התשתית הראייתית ומצא, כי המערערת לא הצליחה להראות שתנאים אלו התקיימו בנסיבות המקרה. לפיכך, ממילא אין מקום להידרש בשלב זה לטענות הנוגעות לחובה לשַמר את הנכס ולעלויות הנגזרות מכך. זאת, שכן אף אם תתקבל טענת המערערת כי הדרישה לשַמר את הבניין הופכת את שיפוצו לבלתי כלכלי, ואיני קובע כי כך הם פני הדברים, לא יהא בכך כדי לשנות מהמסקנה לפיה לא התקיימו התנאים האחרים למתן הפטור המבוקש. נדגיש לעניין זה כי איננו מביעים כל עמדה בשאלה אם יש כלל צורך לבחון לעניין סעיף 330 את הכדאיות הכלכלית בשיפוץ, שהרי אף אם המערערת אינה צריכה להוכיח כי השיפוץ הוא בלתי כלכלי, לא יהיה בכך כדי לסייע לה נוכח המסקנה לפיה לא התקיימו התנאים האחרים למתן פטור לפי סעיף 330. אשר לטענות בנוגע לחובות המים, אימץ בית המשפט המחוזי את גרסת העירייה לפיה לא נתקבלה פנייה רשמית מצד המערערת לצורך התקנת מדי מים פרטיים לחנויות בקומת הקרקע בנכס. אינני רואה לנכון להתערב בקביעה זו, אשר הושתתה על התרשמות בית המשפט מהראיות והעדים שבאו לפניו. כפי שקבע בית המשפט המחוזי, יש להניח כי לוּ הייתה המערערת נושאת בתשלומים בגין שימוש במים שעושים הדוכנים האחרים, הייתה היא פונה לעירייה פעמים נוספות, על מנת להפסיק את החיוב המופרז לטענתה. 8. נוכח האמור, אציע לדחות את הערעור בעע"מ 5622/06. המחלוקת בעניין דמי החכירה (ע"א 4755/07) 9. מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת, כאמור, לתשלום דמי החכירה על הנכס. סעיף 5(ב) להסכם החכירה קובע, כי החוכרת תשלם דמי חכירה שנתיים בסך 4% מהסך של 5.5 מיליון שקלים ישנים, בצירוף הפרשי הצמדה למדד. עוד נקבע בהסכם, כי הסכום יוצמד למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר, בהתאם לבחירת המשיבה. כזכור, בשנת 1991 נמכרו זכויותיה של חברת יריב לחלואני ולנחמיאס ובשנת 1994 אושרה הסבת הזכויות על שם המערערת. אין מחלוקת כי חלואני ונחמיאס, כמו גם המערערת, התחייבו לשאת בתשלום דמי חכירה לפי תנאיו של ההסכם האמור. עוד מוסכם, כי המשיבה הסכימה למחול למערערת על תשלום דמי החכירה לשנים 1994-1991 וכן להוזיל את דמי החכירה לשנת 1995-1994 בשיעור של 50%. המערערת לא שילמה את דמי החכירה שנקבעו, ולפיכך בשנת 1999 הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא מ' נאמן) תביעה בסדר דין מקוצר נגד המערערת וכן נגד חלואני ונחמיאס. חלואני נפטר במהלך ניהול התביעה ואילו נחמיאס הוכרז פושט רגל. לפיכך, נותרה המערערת כנתבעת יחידה. יצוין, כי סכום דמי החכירה הנתבעים עמד בעת הגשת התביעה על כ-1.6 מיליון ש"ח. כיום עומד הסכום על כ-8 מיליון ש"ח. פסק הדין בתביעה שהגישה המשיבה ניתן ביום 19.11.06. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה באופן חלקי וחייב את המערערת לשלם את דמי החכירה, כפי שנקבעו בהסכם החכירה. לצד זאת נקבע, כי חובת תום הלב מחייבת את המשיבה להצמיד את דמי החכירה לשער הדולר ולא למדד המחירים לצרכן. זאת, בהתחשב בכך שעליית מדד המחירים לצרכן בתקופה האמורה הייתה גבוהה בצורה משמעותית מהעלייה בשער הדולר. 10. טענתה העיקרית של המערערת הינה, כי לא ידעה עובר לרכישת הזכויות בנכס כי מדובר בבניין המיועד לשימור. בכך יש לטענתה משום אי-התאמה או פגם לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אשר מצדיק את הפחתת דמי החכירה (סעיף 9(2) לחוק זה). המערערת טוענת בהקשר זה כי נושא שימור הבניינים עוגן בחקיקה במסגרת תיקון 31 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, אשר פורסם ביום 21.6.1991. לטענתה, מאחר שהחוזה עם חלואני ונחמיאס נחתם עובר למועד זה, הרי שבית המשפט שגה בקובעו כי המערערת לא הצליחה להוכיח שלא ידעה אודות מצבו המשפטי של הבניין. המערערת חוזרת על הטענה לפיה העלויות הנובעות מהכרזתו של הנכס כבניין לשימור, כפי שעולה מסקר השימוש שנערך בנכס, הופכות את שיפוצו לבלתי כלכלי. על כן, טוענת היא כי יש מקום להפחית את שיעור דמי החכירה בהתאם לשווי הנכס דהיום. המשיבה, מצידה, מתנגדת לטענות המערערת וטוענת כי אין מקום לסטות מפסק הדין. 11. בחינת התנהלות המערערת לאורך השנים מלמדת כי מהיום בו רכשה זכויות בנכס ועד לעת הזו לא שילמה היא את דמי החכירה הקבועים בחוזה. הדברים נכונים גם ביחס לשנים בהן נקבעו דמי חכירה מופחתים. התנהלות זו נזקפת לחובת המערערת כעת. יש להניח, כי לוּ הייתה המערערת סבורה כי אכן נפל פגם מהותי במצבו המשפטי של הנכס, הרי שהייתה מעלה טענות אלו במסגרת המגעים שנוהלו עם המשיבה להפחתת דמי החכירה בשנים 1995-1994. באותו מועד, אף לגישתה של המערערת עצמה, הייתה היא יכולה לדעת על הכרזתו של הנכס כבניין לשימור. ואולם, המערערת לא העלתה טענה מסוג זה במגעיה מול המשיבה. אפשרות נוספת אשר עמדה בפניי המערערת, בהתחשב בטענותיה כי המשיבה לא עמדה בהבטחות שונות כלפיה ובטענתה כי לא הכירה את מצב הנכס לאשורו, הייתה לבקש את ביטול החוזה. ואולם, אף בצעד זה לא נקטה המערערת. למעשה, עד להגשת התביעה נגדה בחרה היא שלא לעמוד בתשלום דמי החכירה כפי שנקבעו בהסכם. זאת, הגם שמההסכמות שהושגו בעניין הפחתת דמי החכירה עולה באופן ברור כי המשיבה לא ראתה לנכון לסטות מההוראות הנוגעות לתשלום דמי החכירה בהסכם. די בכך כדי להצדיק לטעמי את דחיית טענותיה של המערערת. 12. בנוסף, מסכים אני גם עם ממצאיו של בית המשפט המחוזי באשר לידיעתה של המערערת על מצבו של הנכס עובר לכריתת החוזה. מהחומר שהוצג לבית המשפט המחוזי עולה כי המערערת לא הצליחה להוכיח שבמועד בו נרכשו הזכויות בנכס על-ידי חלואני ונחמיאס לא ידעו הם על האפשרות שהנכס יוכרז כבניין לשימור. זאת, גם אם תתקבל טענת המערערת כי באותו מועד לא יכלו הם לדעת על ההשלכות האופרטיביות של הכרזתו של הנכס ככזה. מכל מקום, במסגרת ההסכמים עליהם חתמו חלואני ונחמיאס והמערערת עצמה נכללו סעיפים הקובעים כי החוכרים מודעים למצבו של הנכס. לאור האמור, אינני מוצא לנכון להידרש לשאלה האם הכרזתו של הנכס כבניין המיועד לשימור עולה כדי אי-התאמה או פגם במשמעותם לפי חוק השכירות והשאילה. כן אינני רואה מקום לדון בשאלות הנוגעות לסקר השימוש ועלויות שיפוץ הנכס. 13. בהתחשב בכל האמור, אציע לדחות גם את הערעור הנוגע לשאלת דמי החכירה. התוצאה היא ששני הערעורים נדחים. המערערת תישא בשכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח לטובת המשיבה. ש ו פ ט השופטת מ' נאור אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, י"ד בתמוז התשס"ט (6.7.09). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06056220_S19.doc/אמ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il