יורם מאירי נ. מנהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 5570/06 בבית המשפט הבבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5570/06 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל המערער: יורם מאירי נ ג ד המשיב: מנהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בנצרת בתיק א 528/99 מיום 18.5.06 שניתן על ידי כבוד השופט ז' הווארי תאריך הישיבה: כ"ה בתמוז התשס"ח (28.7.08) בשם המערער: עו"ד אריה ליכט; עו"ד מורד מפרע בשם המשיב: עו"ד לימור פלד פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופט ז' הווארי) מיום 18.5.06. בפסק הדין נדחתה תביעתו של המערער למתן פסק דין הצהרתי המחייב להעביר לידיו את הבעלות בחלק מחלקה 2 בגוש 13548 באדמות ראש פינה (להלן - הנכס). 2. בשנת 1980 ביקש המערער להקים תחנת דלק על הנכס. הנכס שוכן בסמוך לכביש פילון צפת (להלן - הכביש), שעתיד היה להיסלל אותה עת. משהייתה הבעלות בנכס רשומה על שמה של מדינת ישראל, פנה המערער למשיב בבקשה לקבל את הבעלות בנכס בתמורה לקרקעות אחרות שיעביר למשיב. המשיב אישר עקרונית את ביצוע עיסקת החליפין, אך היתנה זאת בשינוי ייעודו של הנכס לתחנת תדלוק וכן בקבלתה של הערכת שמאי ממשלתי באשר לתנאי החליפין. על סמך דברים אלה, יזם המערער הליכים הדרושים לשם שינוי ייעוד הנכס. הליכים אלה, שנעשו בידיעתו ובהסכמתו של המשיב, נסתיימו ביום 5.7.87. באותו מועד פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר מתן תוקף לתוכנית, אשר שינתה את ייעוד הנכס לתחנת תדלוק, תוכנית אותה קידם המערער ביחד עם חברת "דלק". בחודש יוני 1987 ניתנה חוות הדעת השמאית בה נקבע, כי ההצעה לעריכת עיסקת חליפין הינה סבירה מבחינה כלכלית. לאור האמור, נשלח לחברת "דלק" מכתב על ידי מר אברהם ברקת (להלן - ברקת), אשר שימש כאחראי מחוזי לחליפין, רכישות והפקעות אצל המשיב. במכתב מיום 7.9.87 ביקש ברקת, כי יימסר לו האם יש בידי חברת "דלק" והמערער את הקרקעות שאמורות להיות מוחלפות תמורת הנכס, וזאת כדי להמשיך את הטיפול בעיסקה. ואולם, חברת "דלק" והמערער לא השיבו למכתב זה. יוער, כי החל משנת 1987 היה קיים סימן שאלה באשר לסלילת הכביש, בשל קשיים מסוימים שהתעוררו. כעבור כחמש שנים, לאחר שנודע למערער כי הקשיים בסלילת הכביש באו על פתרונם, הוא חידש את פניותיו למשיב בקשר לעיסקת החליפין. בסוף שנת 1993 הודיע המשיב למערער, כי נהלי המשרד כפי שהיו אותה עת אינם מאפשרים את מסירת הנכס לידיו בדרך של ביצוע עיסקת חליפין. בחלוף מספר שנים הגיש המערער לבית המשפט המחוזי בשנת 1999 תביעה למתן סעד הצהרתי, המחייב את המשיב בהעברת הבעלות בנכס לידיו. 3. בפסק הדין של בית המשפט המחוזי נקבע, כי המשיב נהג בתום לב במשא ומתן בינו לבין המערער. כך, מתחילתו של המשא ומתן היתנה המשיב את השלמת עיסקת החליפין בקיומם של שני תנאים - שינוי ייעוד של הנכס וקבלתה של הערכת שמאי ממשלתי. זאת ועוד, במהלך כל התקופה עד שנת 1987 נהגו שני הצדדים בהגינות. כך, המערער השקיע מזמנו ומכספו לשינוי ייעודו של הנכס עד אישורה של התוכנית בשנת 1987. לאחר אישורה של התוכנית, פעל המשיב על פי הסיכום עם המערער לשם קבלתה של הערכת השמאי הממשלתי. ואולם, כך נקבע, לאחר קבלתה של הערכת השמאי, הסתבר למערער כי אין כדאיות כלכלית להקים את תחנת הדלק, וזאת בשל אי סלילתו של הכביש. משכך, הוא ניתק כל קשר עם המשיב, מבלי להודיע כי הוא שומר על זכויותיו לגבי הסיכומים בין הצדדים. עוד נקבע, כי רק לאחר יותר מחמש שנים פנה המערער מחדש למשיב לשם מימוש הסיכומים שהושגו קודם לכן, וזאת לאחר שנודע לו כי הקשיים בסלילת הכביש הוסרו. פנייה זו של המערער, כך נקבע, מהווה הצעה חדשה נטולת זיקה לסיכומים הקודמים, ומשכך היה המשיב מחויב לפעול על פי הנהלים החדשים כפי שהיו אותה עת. נהלים אלה מנעו את מימוש עיסקת החליפין בתנאים שנקבעו קודם לכן. יוער, כי בית המשפט המחוזי דחה את טענת המערער, לפיה ביצוע עיסקת החליפין הותנה באישור של התוכנית לסלילת הכביש. בעניין זה נקבע, כי לא קיים מסמך המעיד על קיומו של הסכם מותנה, אשר ייצא לפועל אך עם אישור תוכנית זו. בית המשפט דחה טענה נוספת של המערער בדבר קיומה של הבטחה מינהלית מצידו של המשיב. בהקשר זה נקבע, כי המערער פעל מול גוף במשיב, אשר לא היה מוסמך לאשר את עיסקת החליפין. מכל מקום, אף אם ניתנה הבטחה מינהלית תקפה, הרי שהמשיב פעל על פיה, אך דווקא המערער הוא זה שנטש את הצעתו וניתק קשר. 4. לטענת המערער, בינו לבין המשיב היה קיים הסכם מפורש או מכללא לביצוע עיסקת חליפין בין חלקות. הסכם זה אמנם הותנה בשני תנאים, אך אלה מולאו ומשכך לא הייתה למשיב כל עילה לביטולו. העותר מסביר את ניתוק הקשר בשנת 1987 בכך כי הכביש טרם נסלל ועל כן לא היה טעם לבנות במקום תחנת דלק. עוד נטען, כי ניתנה למערער הבטחה מינהלית להעברת הנכס על שמו, שכתוצאה ממנה הוא שינה את מצבו לרעה. טענה נוספת הינה כי ביטול העיסקה על ידי המשיב נעשה בחוסר תום לב. בהקשר זה צוין, כי המערער רכש שלוש חלקות לשם ביצוע העיסקה, אך המשיב התנער ממנה בסופו של יום. יתר על כן, המערער הביא לשינוי ייעוד הנכס והשבחתו עבור המשיב מבלי שקיבל כל תמורה. עוד נטען, כי חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 אינו חל על העיסקה המדוברת, לאור האמור בסעיף 9 שלו. בעניין זה מפנה המערער לחוות דעת מיום 15.5.01 שהוכנה במשרד המשפטים. מחוות דעת זו מבקש המערער ללמוד, כי הליכים שנוהלו מול המשיב והגיעו לשלב טיפול מתקדם, אף שלא הבשילו לכדי התחייבות מוגדרת, עשויים להקים זכות בת אכיפה ולהיחשב כ-"התחייבות" לעניין סעיף 9 הנ"ל. 5. דינו של הערעור להידחות. מוכנים אנו להניח כי בין המערער למשיב נתגבש חוזה מחייב לחילופי מקרקעין. הבסיס לחוזה מצוי במכתבו של ברקת מיום 7.9.87. במכתב זה נאמר, כי המשיב מוכן להמשיך בטיפול בעיסקה במסגרתה יעביר המערער שלוש חלקות שפורטו במכתב תמורת הנכס. דא עקא, בדיון שנערך בפנינו ביום 28.7.08 אישר עו"ד ליכט, בתשובה לשאלתנו, כי החלקה הגדולה מבין שלוש החלקות האמורות, בשטח של 90 דונם, אינה נמצאת בבעלותם של המערער או של חברת "דלק". משכך, אף אם השתכלל חוזה בין הצדדים, הרי שהמערער לא קיים את חלקו בהסכם ולכן אינו יכול לדרוש את העברת הנכס לידיו. כיצד זה נחייב את המשיב להעביר את הנכס למערער שעה שהאחרון אינו מסוגל לבצע את חלקו שלו בעיסקת החליפין?! למעלה מהצורך נציין, כי מעיון במסמכים ובעדויות עולה שהמשא ומתן בין הצדדים לא התגבש לכדי חוזה מחייב. על כך ניתן ללמוד מהתנהלותם של הצדדים ומהאופן בו הם ראו את היחסים ביניהם. במכתב מיום 12.2.81 דחה המשיב את בקשת פרקליטו של המערער לחתום על הסכמים בדבר עיסקת החליפין, וזאת כל עוד לא אושר שינוי הייעוד של הנכס וכל עוד לא התקבלה הערכת השמאי הממשלתי. יתר על כן, בסיכום ישיבה מיום 25.10.85 בין המערער לנציגים של המשיב נכתב: "כבעבר, כן היום, [המשיב] מודיע שייכנס למו"מ ענייני רק לאחר שהתוכנית המוצעת תעבור את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה". זאת ועוד, במכתב שנשלח ביום 15.11.93 על ידי חברת "דלק" למשיב נכתב: "מאחר ומעת כתיבת מכתבו של מר א. ברקת עברו מספר שנים שבהן לא הושלם המו"מ בין 'דלק' [למשיב], ברצוני להודיעך כי חברת 'דלק' מעוניינת להוציא את עיסקת החליפין לפועל. בהתאם לכך, אבקשך להמשיך את הטיפול בנדון ולהודיעני במכתב חוזר על דרישות המינהל בנדון" (ההדגשה שלי - א.ג.). מהאמור לעיל עולה בבירור, כי בין הצדדים נוהל משא ומתן, אך זה לא הבשיל לכדי חוזה. משכך, אין לקבל את טענת המערער, כי המשיב מחויב להעביר את הבעלות בנכס לידיו בשל קיומו של חוזה. אף טענת המערער בדבר קיומה של הבטחה מינהלית מחייבת דינה להידחות. במכתבו מיום 7.9.87 הודיע ברקת על קבלת הערכת השמאי הממשלתי וביקש לדעת האם קיימות בידי חברת "דלק" והמערער הקרקעות הדרושות לביצוע עיסקת החליפין. ואולם, תגובתם לא נתקבלה והם פנו למשיב רק כעבור כחמש שנים. לפיכך, אף אם ניתנה הבטחה מינהלית, הרי שהגורם שמנע מימושה של זו היה דווקא המערער עצמו, שניתק קשר עם המשיב, אף שנודע לו כי ניתן להמשיך בטיפול בעיסקה. יצוין, כי המערער לא מסר למשיב כל הודעה עובר לניתוק הקשר, אלא קטע את המגעים באופן חד צדדי. במצב שכזה, פנייתו המחודשת של המערער כעבור כחמש שנים צריכה הייתה להיבחן, ואכן נבחנה, ככל פנייה חדשה, דהיינו על פי הנהלים שהיו קיימים אצל המשיב בשנת 1993. משכך, לא מצאנו פגם בהתנהלותו של המשיב מול המערער. יוער, כי ביום 3.9.07 הגיש המערער בקשה להוספת ראייה. אף בראייה האמורה אין כדי לשנות ממסקנתנו דלעיל. עוד יצוין, כי בהודעתו לבית משפט זה מיום 7.2.08 מסר המשיב, כי הוא מסכים לשקול לשלם למערער את ההוצאות הכספיות בהן הלה נשא בזמנים הרלוונטיים לצורך שינוי התב"ע, וזאת לאחר הגשתן של קבלות סבירות. בהקשר זה נציין, כי אין באמור בפסק דין זה כדי להכריע בשאלת זכותו של המערער לתבוע מהמשיב כספים בגין ההשבחה שנוצרה בערך הנכס עקב פעולותיו השונות. 6. אי לכך, הערעור נדחה. צו הביניים מיום 13.3.07 האוסר עשיית דיספוזיציה בנכס מבוטל. בנסיבות העניין לא ייעשה צו להוצאות. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, י"ב בחשון התשס"ט (10.11.08). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06055700_S17.docנ.ב מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il