יפה לוי שמעוני נ. איי.פי.סי ירושלים בע"מ

8 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5530/20 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט ד' מינץ המערערת: יפה לוי שמעוני נ ג ד המשיבה: איי.פי.סי ירושלים בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים מיום 25.06.2020 בת"א 60054-06-14 שניתן על ידי כבוד השופט ר' יעקובי תאריך הישיבה: כ"ט בשבט התשפ"ב (31.01.2022) בשם המערערת: עו"ד מרדכי בייץ; עו"ד שמואל אופן בשם המשיבה: עו"ד הלה פלג פסק-דין השופט י' עמית: 1. המערערת היא הבעלים של מבנה בן ארבע קומות (קומת קרקע ובה חנויות ושלוש קומות משרדים) ברחוב דוד המלך 6 בירושלים (להלן: המבנה או הנכס). בשטח הסמוך הנמצא בגב המבנה, ברחוב אגרון, על שטח המלון שהיה ידוע בשעתו כמלון "פאלאס" ובית המכס, בנתה המשיבה בית דירות ומלון הידוע כמלון וולדורף אסטוריה (להלן: המלון). 2. לטענת המערערת, במהלך בניית המלון בין השנים 2014-2007, נגרמו על ידי המשיבה למבנה שבבעלותה נזקים גדולים, שאותם העמידה בכתב התביעה המתוקן על הסך של כ-13 מליון ₪, ולצרכי התביעה על הסך של כ-7.6 מליון ₪ (כסכום התביעה המקורי). אציין כי כ-87% מסכום התביעה מתייחס לאבדן דמי שכירות בשנים הנ"ל. בכתב התביעה המתוקן שהגישה המערערת כנגד המשיבה, פירטה המערערת את נסיבות גילוי הנזק: "23. ביום 1.7.2007 הגיעה התובעת למבנה. להפתעתה של התובעת, גילתה כי הקיר הצפוני של המבנה (הקיר המשותף למבנה התובעת ולבניין שהרסה הנתבעת) הרוס וכי נפער בו חור גדול. 24. כשנכנסה למבנה, התובעת הוכתה תדהמה למראה המבנה שכל מערכותיו הפנימיות הושחתו, עד היסוד. 25. ההשחתה הוולגרית נבעה מניסיון הפולשים לנצל כל חומר בעל ערך שהיה קיים במערכות המבנה ואשר ניתן להרוויח ממנו משהו. לשם כך, פירקו הפולשים את כל מערכות המבנה- מערכת החשמל, התקשורת, כיבוי האש וכיוצ"ב, תוך שהם מפרקים את התקרה לחלוטין, כמו גם חלקים בקירות המבנה, עוקרים את מערכות החיווט ממקומן ושולפים מכל חוט וחוט את החומרים "היקרים" שבתוכם ולוקחים לעצמם (חתיכות קטנות של מתכת או נחושת). 26. כל ציוד כיבוי האש – נלקח. כל מערכת מיזוג האוויר והתקשורת – נהרסה. לוחות החשמל המרכזיים – רוקנו. מערכות ההסקה בחלק מהחדרים – נלקחו. הצנרת – הושחתה. 27. הפולשים, בעבודה שככל הנראה דרשה מספר רב של אנשים וארכה כמה ימים, השחיתו את הבניין ונטלו לעצמם ציוד וחומרים, תוך שהם משאירים את הנכס במצב של תוהו ובוהו-הרוס, מושחת ומנופץ. [...] 28. יודגש כי כפי שקבעו שמאים ומומחים שונים שהובאו על ידי התובעת, לא היו סימני פריצה כלשהם ולכן ברור שמי שהיה נוכח במבנה שעל מקרקעי הנתבעת (שאלו רק עובדים ופועלים מטעמה – שכן המדובר באיזור בנייה שלא נכנסים אליו עוברי אורח), היה יכול לעבור ישירות לתוך מבנה התובעת דרך החור שבקיר וכך התבצעו הגניבות והשחתת הרכוש במבנה. 29. בעקבות הרס המבנה, הגישה התובעת ביום 2.7.2007 תלונה במשטרה בגין גניבה, הסגת גבול תוך נשיאת נשק, היזק לרכוש במזיד (הדגשה הוספה – י"ע)". 3. בית משפט קמא קבע בפסק דינו, כי בניגוד לאמור בכתב התביעה, הנזק התגלה למערערת כבר ביום 25.6.2007, ומשהוגשה התביעה ביום 30.6.2014, התביעה התיישנה ולכן דינה להידחות. עוד נאמר בפסק הדין כי "בהינתן התוצאה האמורה ובגדר מה שלמעלה מן הצורך אוסיף כי גם אלמלא דחיית התביעה מכח טענת הסף האמורה, נראה כי התביעה הייתה נדחית גם לגופה, או שהייתה מתקבלת תוצאה קרובה לכך מאד" (פסקה 22 לפסק הדין). על פסק הדין נסב הערעור דנן, שבו הלינה המערערת בעיקר על דחיית התביעה מחמת התיישנות. 4. אומר בקצרה כי מצאתי ממש בטענות המערערת ככל שהן נסבות על התיישנות התובענה. בכתב התביעה טענה המערערת להסגת גבול מצד המשיבה, מאחר שלטענתה, העובדים של המשיבה פלשו לבניין ועשו בו ככל העולה על רוחם. עוד נטען, כי לאורך תקופת הבנייה המערערת הייתה מנועה מלהשתמש בנכס משום שהיה מצוי באתר בנייה ושימש כמזבלה של המשיבה וכמקום לשכן בו את עובדיה. שתי עילות אלה, של הסגת גבול ומטרד, לא התיישנו עם גילוי הנזק לנכס בתחילת חודש יולי או בסמוך לכך, והן בגדר עוולות מתמשכות, אשר לטענת המערערת, בוצעו לכל אורך השנים במהלכן בנתה המשיבה את המלון. אילו עצרנו את הילוכנו כאן, הרי שדין הערעור היה להתקבל. 5. בכתב הערעור הלינה המערערת על קביעתו "העמומה" של בית משפט קמא, אשר צוטטה לעיל ולפיה "נראה כי התביעה הייתה נדחית גם לגופה, או שהייתה מתקבלת תוצאה קרובה לכך מאד". המערערת ביקשה "את הכרעתו של בית המשפט הנכבד לגופה של התביעה על בסיס החומרים שהיו בפני בית משפט קמא, ללא צורך להחזיר את התיק לערכאה הדיונית שתוצאותיו כבר ידועות מראש, לנוכח האמירות האגביות אך העמומות". במהלך הדברים הרגיל, ומשהתקבלה טענת המערערת בנושא ההתיישנות, היה מקום להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שיתן את פסק דינו גם לגופה של תביעה. ברם, בהינתן שכב' השופט ר' יעקבי פרש לאחרונה מכס השיפוט; לאור בקשתה של המערערת בכתב הערעור כמצוטט לעיל (ולא נעלם מעינינו כי בדיון שינתה המערערת את טעמה לאור הערות ההרכב); לאור בקשת המשיבה לשים קץ להתדיינות שהתארכה כשבע שנים; ולאור סמכותהּ הרחבה של ערכאת הערעור על פי תקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ותקנה 146 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 – לאור כל אלה, מצאתי להידרש גם לגופם של דברים. 6. אקדים ואומר כי כמו בית משפט קמא, אף אני הגעתי למסקנה כי המערערת כשלה מלהוכיח את תביעתה, וכי דין התביעה להידחות לגופה. להלן אפרט בתמצית שבתמצית את נימוקיי. א. התביעה הוגשה שבע שנים לאחר גילוי חלק מהנזקים מושא התובענה. השיהוי והנזק הראייתי שנגרם בשל כך למשיבה צריך להיזקף לחובתה של המערערת. ב. לנוכח הטענות שהעלתה המערערת בתביעתה והנזקים שנגרמו לטענתה לנכס, ובעיקר, חוסר היכולת להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים, ניתן היה לצפות כי בזמן אמת המערערת תשלח למשיבה עשרות מכתבי התראה זועמים ותנקוט בהליכים משפטיים על מנת למנוע את הפלישה ואת הסגת הגבול בבניין. אך למרבית הפליאה, למעט בקשה לצו מניעה שהסתיימה תוך זמן קצר בהסדר, ולמעט שני מכתבים מחודש יולי ומחודש אוקטובר 2010 (ואשר המשיבה הכחישה את קבלתם), המערערת ישבה בחיבוק ידיים ולא העלתה כל טענה בנושא ולא נקטה בכל פעולה של ממש על מנת להגן על הנכס מפני "פלישת" העובדים, כנטען על ידה. לא למותר לציין כי המערערת שלחה ארבעה מכתבי התראה נוספים במהלך שנת 2013, אך אלה נסבים על טענותיה להפרת הסכם שיתוף פעולה שנחתם בינה לבין המערערת כפי שיוסבר להלן (כגון טענות לרוחב המעבר ולשטח החצר וכיו"ב), מבלי שבמכתבים אלה נטען לפלישה של "מאות עובדים" לנכס, להרס ולתופעות הוונדליזים שנגרמות עקב כך לנכס. בהקשר זה, אני מתקשה לקבל את טענת המערערת כי לנוכח יחסי הכוחות בינה לבין המשיבה, נבצר ממנה לנקוט בהליכים משפטיים. כפי שהוכח, המערערת היא אשת עסקים והיא ומשפחתה בעלי נכסים רבים. אין צורך להרחיק עדותנו, באשר הנכס שנרכש על ידי המערערת בשנת 2003 (לדבריה, בסכום של 2.5 מליון דולר) הוא נכס יקר ערך באזור יוקרתי במיוחד בירושלים. המערערת אף הגישה בתחילת הדרך בקשה לצו מניעה, כך שהלכה למעשה לא נבצר ממנה מלנקוט בהליכים משפטיים. ג. כאמור, המערערת הגישה כבר בחודש יולי 2007 בקשה לצו מניעה כנגד המשיבה. גם בהנחה שהסגת הגבול הנטענת ארעה בשנים שלאחר מכן, ניתן היה לצפות כי המערערת תנקוט שוב בהליכים משפטיים כנגד המשיבה. אך לא רק שלא כך נעשה, אלא שבשנת 2009 נחתם בין המשיבה לבין המערערת הסכם שיתוף פעולה אל מול רשויות התכנון והבניה. סעיף 5 להסכם שיתוף פעולה הוא תניית ויתור ארוכה ומפורטת, וכפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו, הדבר "עשוי ללמד שבזמן אמת לא הייתה טרוניה של התובעת כלפי הנתבעת ושהתביעה דנן מגמתית ומלאכותית". ודוק: לא נעלם מעיני כי באחת מתוך 12 השורות של תניית הוויתור נכתב כי "פרט לתביעה בגין נזקים שנגרמו על ידי צד ואשר לא ישפה ו/או לא יפצה". אולם, אם היו דברים בגו, ואם אכן המשיבה הלינה בנכס "מאות עובדים" כטענת המערערת, ניתן היה לצפות כי המערערת לא הייתה מסתפקת במשפט הסתייגות סטנדרטי, וכי הדברים יבואו לידי ביטוי במפורש בתניית הוויתור ובהסכם לשיתוף פעולה. ד. משהזכרנו "מאות עובדים" שלטענת המשיבה פלשו לנכס והפכו אותו למקום מגוריהם לאורך שנים, הרי שניתן היה לצפות כי המערערת תציג עשרות תמונות של פועלים ישנים על הרצפה או על מזרנים בנכס. ברם, המערערת לא הביאה ראיה של ממש לטענה זו. התלונות המעטות שהוגשו על ידי המערערת למשטרה בגין הסגת גבול, מלמדות על כך שמעת לעת, היו פועלים שעבדו באזור, ככל הנראה שוהים בלתי חוקיים (שב"חים), שנכנסו לבניין ולנו בו. העובדה שבאחת הפעמים נתפס במקום פועל שמסר בחקירתו כי הוא עובד במלון והמעסיק שלו מצור-באחר הורה לו לישון בנכס, לא מוכיחה כלל את טענת המערערת, בהינתן שבאזור הנכס יש מספר מלונות. ובכלל, אם בנכס שהו "מאות עובדים", כטענת המערערת, ניתן היה לצפות כי המערערת תשכור שומר שיבריח אותם, ויש להניח כי עלותו של שומר לילה, הייתה נבלעת בדמי השכירות שיכולה הייתה המערערת לגבות, כטענתה, משוכרים פוטנציאליים. אלא שהמערערת אישרה בעדותה כי הסתפקה בבקשה מבעלי החנויות בנכס, לנעול את הבניין כשהם סוגרים את החנות. המערערת אישרה כי לעיתים נותרה דלת הכניסה לבניין לא נעולה, מה שיכול להסביר את תופעות הוונדליזים וההרס בבניין. ה. בניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהירי המערערת, התמונה המצטיירת היא, שהנכס היה נטוש ומוזנח עוד לפני שנת 2007. כאמור, הנכס כולל ארבע קומות (וראו תמונת הנכס בחוות דעתו של השמאי פרמינגר משנת 2006), ולמעט הקומה שבשנת 2007 עדיין הושכרה למשרדי הממשלה, הקומות האחרות היו נטושות ודלתות פלדה הפרידו בין הקומות. בשנים 2005-2004 היו לפחות שתי פריצות לנכס, וכבר אז, נגנבו עשרות מזגנים ומערכת המיזוג פורקה לחלוטין או כמעט לחלוטין, כך שבניגוד לטענת המערערת, בשנת 2007 כבר לא נותרו מזגנים למיצער ברוב הנכס. הנכס לא היה מאוייש והמערערת נדרשה על ידי חברת הביטוח להציב פלדלת בפתח הבניין (על מצבו של הבניין ניתן ללמוד ממספר חוות דעת של השמאי חסון מטעם המבטחת, החל משנת 2005). המערערת ניתקה את המים בנכס, והחל משנת 2009 לא שולמה ארנונה בגין הנכס בהיותו "נכס עזוב". עוד על מצבו העגום של הנכס ניתן ללמוד מפרוטוקול מסירת המושכר שנחתם על ידי נציג המדינה, שבו נכתב כי הנכס מוחזר כאשר "החלונות פרוצים, תקרות הרוסות [...] במסדרון הרס כללי כולל תקרות, עובש נזילות, צנרת ותשתית חשופות [...] הנכס במצב גרוע כל התקרות שבורות [...] הנכס לא ראוי לשימוש במצבו כפי שנתקבל ע"י השוכרת". בהקשר זה, המשיבה הפנתה לסעיף 10 לתצהירו של מר צ'אצ'י, סוכן הביטוח לשעבר של המערערת, שלדבריו הסביר לה עוד בשנת 2004 כי מאחר שמדובר בבניין נטוש "המועד לפורענות (נרקומנים, גנבים וכיוצ"ב)" עליה להציב שמירה רציפה כנגד נזקי פריצה, שאם לא כן סכום הביטוח יהיה מוגבל, אך המערערת הבהירה לו שאין לה כוונה להציב שמירה מאחר ש"המבנה ריק, מה כבר יש לגנוב". ודוק: לא נעלם מעיני כי סוכן הביטוח לא התייצב להעיד, אך המערערת אישרה בחקירתה הנגדית את שיחתה איתו בנושא זה. ו. לא למותר לציין כי בעקבות גילוי הנזקים שנגרמו לטענת המערערת בחודש יולי 2007, כאשר המשיבה החלה בבנייה, הגישה המערערת תביעה כנגד מבטחת הנכס, שבמסגרתה תבעה למעלה מארבעה מליון ₪ בגין אובדן דמי שכירות וטענה כי שיפוץ הנכס כרוך בהוצאה של 1.2 מליון ₪ (על פי הערכתו הכוללת של המהנדס אבני בגין הנזקים הישירים לשיפוי) . המבטחת טענה כי מאחר שלא הוכחה פריצה לנכס היא פטורה מלשלם את תגמולי הביטוח. לבסוף הסתיימה התביעה בפשרה שמכוחה שילמה המבטחת למערערת הסך של 275,000 ₪, ואין חולק כי המערערת לא עשתה שימוש בכספים אלה לצורך שיפוץ הנכס. ז. הנכס נבנה בשנות ה-30 ונרכש על ידי המערערת ומשפחתה מלכתחילה על מנת לקדם פרוייקט בניה למגורים, כפי שאישרה המערערת בחקירתה הנגדית: "שיהיו כמה דירות מגורים למשפחה. אבל אנחנו מוסיפים קומות, כמובן באישור הוועדות, אנחנו מוסיפים קומות, וגם מוכרים דירות" (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 6.5.2019). נראה כי יש ממש בטענת המשיבה כי לא היה למערערת אינטרס להשקיע בנכס ולהשכירו. אדרבה, המערערת הסבירה בחקירתה כי חלק מהמשרדים הממשלתיים בנכס היו בדיירות מוגנת, וכאשר הנכס נרכש, היא ומשפחתה ביקשו שהנכס יהיה בלי השוכרים המוגנים, ולכן המוכרים של הנכס "הוציאו לבקשתנו חלק מהמשרדים הממשלתיים, וחלק לא רצו לצאת". בסקר הגנות אש/פריצה של סוכן הביטוח של המערערת מיום 26.6.2006 נכתב כי "בקומת הקרקע פועלים בתי עסק שונים. בקומות מעל פעלו בעבר משרדים של האוצר ומשרד מסחר ותעשיה וכיום משרדים אלה ריקים". בסעיף 11 לתצהירו של סוכן הביטוח צ'אצ'י נאמר כי במספר הזדמנויות שבהן שאל את המערערת מדוע אינה משכירה את הנכס היא השיבה לו כי מאחר שהנכסים הצמודים למבנה עתידים להפוך לבתי מלון גדולים, היא "מצפה למכור את הנכס לאחר שיתקבלו עבורו זכויות בניה משופרות ומוגדלות". לכך יש להוסיף כי המערערת כשלה מלהוכיח אובדן דמי השכירות, ובית משפט קמא התייחס לכך בפסק דינו (פסקה 35ד לפסק הדין): "בקשר לכך מקובלות עליי טענות הנתבעת, כי התובעת רחוקה מלבסס את הדרוש לצורך קבלת פיצוי בקשר לכך. זאת לא רק בשל הקשיים בהוכחת חבות כלשהי של הנתבעת, אלא גם בשל מה שנוגע לעצם האפשרות שהתובעת הייתה משכירה את הנכס ובכל הקשור למה שנדרש לצורך הוכחתם של הפסדים בקשר לכך. דברים אלה יפים ומתאימים גם לרכיבים האחרים של התביעה". ח. לכל אלה יש להוסיף את שנאמר על ידי בית משפט קמא בפסק דינו לעניין הקטנת הנזק ואשם תורם (פסקה 35ז לפסק הדין): "אילו היה מקום לקבל מקצת התביעה הכספית, יש בסיס רב לטענות הנתבעת כי היה מקום לצמצם מאד את הסכומים שייפסקו. זאת, בין היתר, בגין אשם תורם משמעותי של התובעת ובשל הימנעות התובעת מהקטנת נזקיה בשלבים רבים של השתלשלות העניינים הרלבנטית". דברים אלה מקובלים גם עלי. ט. ולבסוף, ושמא עיקרו של דבר. יש ממש בטענת המשיבה כי לפנינו תביעה שלא הובאו ראיות להוכחתה, לא במישור החבות ולא במישור הנזק. מטעם המערערת הוגש תצהיר שלה ושל בנה בלבד. המערערת לא הביאה ראיות מזמן אמת, ולא זימנה לעדות אפילו את השמאים והמהנדסים שערכו חוות דעת מטעמה במסגרת התביעה שהגישה כנגד מבטחתה. למעשה, ספק אם המערערת אפילו הצליחה להוכיח כי הפתח שנוצר לאחר שהמשיבה הרסה את המבנה הסמוך, נוצר כתוצאה מההריסה (בין הקירות המשותפים היה תפר הפרדה ברוחב של 4 ס"מ והמשיבה טענה בהליך צו המניעה בשנת 2007, כי הפתח נוצר בעבר על ידי אחד השוכרים בנכס). 7. סוף דבר, שלא עלה בידי המערערת להוכיח כי מעשיה ומחדליה של המשיבה גרמו נזק לנכס, בוודאי שלא נזק בהיקף הנטען על ידה. אשר על כן הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות המשיבה בסך 15,000 ₪. ניתן היום, ‏ל' בשבט התשפ"ב (‏1.2.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 20055300_E07.docx מא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1