חברת מינואט אחזקות בע"מ נ. נאדר טהה

3 1 בבית המשפט העליון בר"ם 5503/19 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן המבקשות: 1. חברת מינואט אחזקות בע"מ 2. מחמוד ודיע סרסור ואחיו בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. נאדר טהה 2. זהידה טאהא 3. אמתיאז טאהה 4. הוועדה לתכנון ולבניה קסם, כפר קאסם בקשה רשות לערער על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' סגנית הנשיאה ו' מרוז) בעת"ם 11249-07-19 מיום 16.7.2019 בשם המבקשות: עו"ד אוהד יאראק; עו"ד עידו בקרוביץ בשם המשיבים 3-1: עו"ד בן-ציון גור בשם המשיבה 4: עו"ד גאנם נאדם פסק-דין 1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' סגנית הנשיאה ו' מרוז) מיום 16.7.2019. בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את בקשת המשיבים 3-1 (להלן: המשיבים) למתן צו ביניים בגדרה של עתירה מינהלית שהגישו, והורה למשיבה 4, היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה קסם (להלן: הוועדה המקומית) שנגדה הוגשה העתירה, שלא ליתן למבקשות היתר בניה בהתייחס לחלקה שהבעלות בה שנויה במחלוקת. 2. מקורו של ההליך דנן בסכסוך שנסב על מקרקעין בכפר קאסם (להלן: המקרקעין). המקרקעין היו בעבר בבעלותו של מר ודיע אחמד סרסור, שנפטר בשנת 1965 (להלן: המנוח). ביום 14.12.1960 חתם המנוח על הסכם חכירה לתקופה של 999 שנים עם חברת מחמוד ודיע סרסור ואחיו בע"מ, היא המבקשת 2 (להלן, בהתאמה: ההסכם משנת 1960 והחברה), ועם שלושה מילדיו שהיו בעלי המניות היחידים בה. בשנת 1971 הוסדר רישומם של המקרקעין והמנוח נרשם כבעלים היחיד בהם. זכויות החכירה של החברה מעולם לא נרשמו, אך ביום 17.11.1996 נרשמה הערת אזהרה לטובתה, ששאלת תוקפה תלויה ועומדת במסגרת הליך אחר המתנהל בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ה"פ 36000-02-19, סגן הנשיאה י' שפסר). ביום 25.9.1996 נרשמו יורשי המנוח, והמשיבים ביניהם, כבעלי זכויות במקרקעין מכוח צו ירושה. חלקם של המשיבים במקרקעין עומד על 1/6. 3. באוגוסט 2014 חתמה החברה על הסכם להשכרת חלק מן המקרקעין לתקופה של כ-24 שנים, תוך הקניית זכויות לבנות בהם, למבקשת 1, חברת מינואט אחזקות בע"מ (להלן: מינואט). בהמשך לכך, בחודש דצמבר 2014 הגישה החברה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד המרצת פתיחה שבה ביקשה ליתן תוקף להסכם משנת 1960 (ה"פ 36506-12-14, השופטת ה' סילש; להלן: ההליך האזרחי). בפסק דינו מיום 5.9.2017 דחה בית המשפט המחוזי את המרצת הפתיחה, הן מחמת התיישנות והן לגופה. לא הוגש ערעור על פסק הדין. 4. בשנת 2016 אישרה הוועדה המקומית למינואט היתר פיתוח במקרקעין, ובשנת 2018 העניקה לה גם היתר לבניה בהם. צו הביניים שניתן ביחס להיתר זה הוא שניצב במרכז הבקשה שבפני. בעתירה שהגישו המשיבים לבית המשפט לעניינים מינהליים ביום 4.7.2019 נטען כי היתר הבניה ניתן למינואט בלא ידיעתם חרף העובדה שהם רשומים כבעלי זכויות במקרקעין. זאת, כאשר למבקשות אין כל זכויות קנייניות במקרקעין, בהתאם לקביעותיו של בית המשפט המחוזי בהליך האזרחי. בצו הביניים שהגישו בד בבד עם העתירה ביקשו המשיבים להורות לוועדה המקומית להימנע מלחתום על היתר בניה שהגישה מינואט עד להכרעה בה. 5. בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את הבקשה. בהחלטתו ציין כי אין מחלוקת בדבר זכויותיהם של המשיבים בכ-1/6 מהמקרקעין כיורשים, וכי זכויות אלה אף רשומות בלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט הוסיף וציין כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהליך האזרחי שדחה את תביעת החברה להכרה בזכויותיה במקרקעין הוא חלוט, וכי זכויותיה של מינואט נגזרות מכך. בית המשפט לעניינים מינהליים הבהיר כי המחלוקת הקניינית הנוגעת להערת האזהרה תתברר במסגרת ההליך שעודו תלוי ועומד, וכי כל עוד זו לא תוכרע, אין לאפשר למינואט להתקדם בהליך הבניה. במישור מאזן הנוחות בית המשפט עמד על כך שמינואט השקיעה כספים רבים במקרקעין, אך הבהיר כי פעולותיה, כמו גם פעולותיה של החברה, נעשו תוך התעלמות מהעננה שריחפה מעל זכויותיהן במקרקעין. בנוסף, לנוכח הספק הכבד שקיים בשאלת זכויותיהן של המבקשות במקרקעין נפסק כי גם אין מקום להורות למשיבים על הפקדת ערובה או התחייבות עצמית. 6. בקשת רשות הערעור מופנית כלפי החלטה זו. בתמצית נטען כי בית המשפט לעניינים מינהליים שגה בכך שדחה את טענותיהם בדבר שיהוי, בכך שלא דחה את בקשת המשיבים על הסף מחמת חוסר ניקיון כפיים ואי-צירוף משיבים (כלל בעלי הזכויות במקרקעין וקבלן העבודות), וכן בכך שדן בהליך ששמור לערכאה אחרת – היא זו שתכריע בשאלת הערת האזהרה ואינו מתאים לערכאה מינהלית. בנוסף, נטען כי הסעד המבוקש זהה לסעד העיקרי שהתבקשה בעתירה, וכי מטעמי מאזן הנוחות וסיכויי הערעור לא היה מקום להיעתר לו. בהקשר זה נטען כי בית המשפט לעניינים מינהליים לא בחן את כלל הרכיבים הדרושים לקביעת מאזן הנוחות מאחר שהמשיבים לא פירטו את כל הנזקים שייגרמו להם אם הבניה תצא לפועל, ואילו למבקשות, המחזיקות במקרקעין מעת שנחתם הסכם החכירה, נגרמו כבר נזקים בעשרות מיליוני שקלים. באשר לסיכויי הערעור נטען כי בית המשפט לעניינים מינהליים שם את עצמו בנעליה של הרשות, ובהתאם לכך אלה גבוהים. בנוסף טוענות המבקשות כי היה מקום להורות על הפקדת ערובה ריאלית לנזקים שייגרמו להם כתוצאה ממתן צו הביניים. 7. ביום 4.9.2019 הגישו המשיבים, כמו גם הוועדה המקומית, את תשובותיהם לבקשה. הוועדה המקומית הותירה את ההחלטה לשיקול דעתו של בית המשפט, ואילו המשיבים התנגדו. בתשובתם מציינים המשיבים, בתמצית, כי הבקשה אינה מעלה טעם המצדיק התערבות בהחלטתו של בית המשפט המחוזי. המשיבים סומכים ידיהם על החלטתו של בית המשפט לעניינים מינהליים מטעמיו, וטוענים כי בית המשפט כלל לא נדרש בעתירה להכריע בשאלה הקניינית שממילא הוכרעה בהליך האזרחי. כן נטען כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, וכי הצו ניתן רק עד להכרעה בעתירה, ונקבעה תזכורת פנימית ליום 15.9.2017. בכל הנוגע לטענה בדבר אי-צירוף משיבים, נטען כי הן במסגרת ההליך האזרחי הן במסגרת ההליך התלוי ועומד בדבר הערת האזהרה לא הוזכרו כל גורמים רלוונטיים זולת מינואט, וכי הללו צוינו לראשונה במענה לעתירה שצו ביניים זה ניתן במסגרתה. מעבר לכך טענו המשיבים כי בעלי הזכויות האחרים במקרקעין אינם צפויים להיפגע מצו הביניים, שכן זה דווקא שומר על זכויותיהם. עוד נטען כי בנסיבות העניין, כאשר אין למשיבות זכויות קנייניות במקרקעין, אין מקום להפקדת ערובה. 8. לאחר שעיינתי בבקשה, בנספחיה ובתשובות לה החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה, ולהורות כי צו הביניים שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים יעמוד בעינו אולם זאת בכפוף להפקדת ערבויות, כפי שיפורט להלן. אקדים ואומר, בהתייחס לטענה שהעלו המבקשות בנוגע לערכאה הרלוונטית לדיון במחלוקת שבעתירה כי אכן, המקום לבירור השאלות הקנייניות הוא בית המשפט המחוזי. אולם השאלה שהונחה לפתחו של בית המשפט לעניינים מינהליים אינה קניינית כלל ועיקר ונוגעת לתוקפו של היתר הבניה. זאת, בין היתר, נוכח הוראות תקנה 36 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016 (שהמשיבים הפנו ל"גלגול" קודם שלהן בטענותיהם). כפי הקבוע בתקנה, לא תוגש בקשה להיתר אלא אם כן ניתנה הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין. בהעדר הסכמה כאמור נדרש משלוח הודעה לבעל הזכויות שלא נתן הסכמתו ותצוין בה, בין היתר, האפשרות להתנגד לבקשה להיתר – הכל כמפורט בתקנה. טענת המשיבים היא כי בעניין שלפנינו לא ננקט הליך כאמור. הוועדה המקומית ציינה בתשובתה כי לא הייתה ערה לקיומם של בעלי זכויות אחרים. בנסיבות אלה נראה כי בית המשפט לעניינים מינהליים מוסמך לדון בטענה בדבר פגם בהיתר, ולכאורה (ומבלי לקבוע מסמרות לגופה בשלב מקדמי זה) לטענה יש משקל ממשי. 9. בהתייחס לטענת המבקשות כי יש לבטל את צו הביניים, כידוע, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות שנסבות על בקשות למתן צווי ביניים (בר"ם 7178/16 ברכה נ' עיריית תל אביב יפו, פסקה 10 (22.9.2016)), ולא מצאתי עילה לעשות כן במקרה דנן. כלל הוא כי בקשה למתן צו ביניים, ובהתאם לכך הערעור על החלטה בה, מוכרעת בהתאם לשני יסודות מצטברים: סיכויי ההליך העיקרי ומאזן הנוחות, המקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות" (בר"ם 7480/15 אבו ליל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פסקה 12 (18.11.2015); בר"ם 6752/17 יפרח נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעיריית ת"א, פסקה 3 (31.8.2017). במקרה שלפנינו המבקשות החלו לבנות במקרקעין כאשר ישנו פסק דין חלוט שדחה את עתירתן להורות כי ההסכם משנת 1960 שהוא המקור לזכויותיהן הנטענות, הוא תקף ובר קיימא. מנגד אין מחלוקת בדבר זכויותיהם של המשיבים במקרקעין. במצב דברים זה, ונוכח הוראת תקנה 36 האמורה והטענה כי לא ננקטו ההליכים המתחייבים ממנה, אף שער אני לסכומים שהשקיעו המבקשות לטענתן, הכף אינה נוטה לעבר ביטול צו הביניים. בהקשר זה יוזכר כי צו הביניים ניתן ביום 16.7.2019, ואילו בקשת רשות הערעור בעניינו הוגשה בחלוף למעלה מחודש. 10. בצד האמור, בהינתן טענות המבקשות בנוגע לנזקים שנגרמים להן כבר בשלב זה מחד גיסא, ובשים לב להערת בית המשפט לעניינים מינהליים בדבר הספק באשר לזכויותיהן במקרקעין מאידך גיסא, אני מורה כי צו הביניים יותנה בהפקדת התחייבות עצמית בחתימת המשיבים, הפקדת ערבות צד ג' בסך של 100,000 שקלים וכן הפקדת ערבות בנקאית (או מזומן) בסך 30,000 שקלים. כל ההפקדות ייעשו במזכירות בית המשפט המחוזי מרכז-לוד עד ליום 26.9.2019. בהעדר הפקדות כאמור, יפקע צו הביניים. 11. סוף דבר: החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים תעמוד בעינה, בכפוף לאמור בפסקה 10 לעיל. משהוריתי על השינוי המפורט שם, אינני עושה צו להוצאות. ניתנה היום, ‏ח' באלול התשע"ט (‏8.9.2019). ש ו פ ט _________________________ 19055030_M02.docx נב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1