קני בתים בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה -נתניה

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5465/97 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט י' טירקל כבוד השופטת ד' ביניש המערערת: קני בתים בע"מ נגד המשיבות: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה - נתניה 2. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בת"א-יפו מיום 23.7.97 בת"א 2615/81 שניתן על ידי כבוד השופטת א' קובו בשם המערערת: עו"ד ד' בסון; עו"ד ק' עזרה בשם המשיבה 1: עו"ד ר' טוב הכהן בשם המשיבה 2: עו"ד א' פנט פסק-דין השופטת ד' ביניש: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת.א. 2615/81 השופטת א' קובו) מיום 23.7.97, בו נקבע שיעור הפיצוי המגיע לחברת קני בתים בע"מ (להלן: "המערערת") בתביעתה כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "המשיבה 1") והועדה המחוזית לתכנון ובנין המרכז (להלן: "המשיבה 2"). עילת התביעה בגינה נדרש הפיצוי היא רשלנותן של המשיבות במתן היתר בניה בטל למערערת. זו הפעם השניה בה נדרש בית משפט זה לדון בסכסוך בין בעלות הדין. בגלגולה הראשון הגיעה הפרשה דנן לבית המשפט העליון במסגרת ערעור על פסק דין מחוזי שניתן מפי השופטת הדסה בן עתו (ת.א. 2615/81) אשר דן אך בשאלת קיומה של חובת זהירות של המשיבות כלפי המערערת. הערעור על פסק הדין נתקבל (בע"א 119/86) ונקבע קיומה של חובת זהירות כלפי המערערת. הדיון בתיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך הקביעה האם הופרה חובת הזהירות, קביעת שיעור הנזק וחלוקת האחריות בין הצדדים. על פסק דין מחוזי זה הוגש הערעור שלפנינו. תמצית העובדות החשובות לענייננו 1. העובדות המהוות את הרקע לסכסוך בין הצדדים תוארו בהרחבה בפסק הדין המחוזי ונחזור עליהן בקצרה בלבד. בשנת 1978 ביקשה המערערת, חברת בנייה בע"מ, לבנות בניין מגורים במגרש בבעלותה, הידוע כחלקה 144 גוש 8267 בנתניה. המערערת הגישה למשיבה 1 בקשה להתיר לה לבנות על המגרש הנדון בניין בן 5 קומות הכולל 15 דירות, תוך ניצול של למעלה מ 200 אחוזי בניה במגרש (להלן: "הבקשה המקורית"). תכנית זו הוגשה למשיבה 1 למרות שהמערערת ידעה כי לפי תכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש בעת הגשת הבקשה - תכנית נת100/ ונת100/ תיקון (להלן: "נת100/" או "התכנית המקורית") - ניתן היה לבנות על המגרש בנין מגורים בן 6 קומות, הכולל 16 דירות, תוך ניצול של עד 130 אחוזי בניה בלבד (כן היה בידי המשיבה 1 לאשר הקלה של עד 11%-12% מסך אחוזי הבנייה, אך לא מעבר לכך). ביסוד תכנית הבניה החורגת שהגישה המערערת עמד נוהג פסול, שהיה משותף בזמנו לקבלנים ולמשיבות, לפיו לא כללו המשיבות חלקי בניין שונים, כגון מרפסות, בחישוב אחוזי הבנייה המותרים, כך שבפועל ניצלו הקבלנים אחוזי בניה גבוהים מאלו שנקבעו בתכניות המתאר. הקבלנים נהגו לשלם תשלומי השבחה שונים לעירייה בגין אפשרות ניצול אחוזי בנייה עודפים וכך הרוויחו שני הצדדים, בעוד שתושבי העיר נאלצו לסבול בנייה צפופה יותר שמשמעותה פגיעה חמורה בפרטיות, באור ובאוויר. בקשתה המקורית של המערערת לא אושרה שכן מהנדס העיר דאז סבר כי "לא היה נוחות לדיירים בעיקר בגלל חוסר אוורור" (עמ' 4 בפסק הדין המחוזי). במקומה הוצע למערערת להכין תכנית בניה אחרת, לבניית בניין בן 8 קומות, שיכלול 16 דירות. בניין זה, כלשונו של מהנדס העיר דאז, "יהיה אלגנטי יותר וזרימת האוויר בו תהיה טובה יותר". המערערת קיבלה את ההצעה ותיקנה את בקשתה כאמור. ביום 6.2.78 קיבלה המערערת היתר בניה על פי תכנית הבנייה המתוקנת שאושרה, תוך קבלת "הקלה" לעניין החריגה במספר הקומות. במהלך הבנייה ולאחר שהמערערת מכרה חלק מהדירות בבניין, התברר לדיירי השכונה כי מדובר בבניין בן 8 קומות והם הגישו התנגדויות לבניין כאמור. בעקבות הדיון בהתנגדויות אלו קבעה המשיבה 2 כי במתן היתר הבנייה חרגה המשיבה 1 מסמכותה והורתה לה לבטלו. ביטול ההיתר גרר הליכים משפטיים כנגד המערערת, ובכללם הרשעת המערערת בהליך פלילי (ת.פ. 1218/78) (בו נקבע כי היתר הבנייה שניתן למערערת בטל מעיקרו) והוצאת צו הפסקה שיפוטי להמשך הבנייה. צו ההפסקה ניתן אך לגבי המשך בניית הקומה ה7- וה- 8 והוא ניתן כאשר שלד הבניין היה כבר בן 6 קומות. במסגרת הצו הותרו המשך עבודות הפנים ב6- הקומות שכבר הוקמו. בגזר הדין בהליך הפלילי לא התבקש ואף לא הוצא צו הריסה לגבי הבניין. בסופו של דבר הוקם על המגרש בניין בן 7 קומות ובו 14 דירות, זאת על פי תוכנית מפורטת מיוחדת שאישרו המשיבות למגרש הנדון (נת549/ - להלן: "התכנית המאוחרת"). על פי תוכנית זו אושרה הקמת בניין בן 7 קומות ובו 14 דירות, והוגדלו אחוזי הבניה במגרש, יחסית לתכנית נת100/, עד ל- 174.09%. על רקע עובדות אלו קבע בית המשפט העליון בע"א 119/86 הנ"ל, כי קיימת חובת זהירות של המשיבות כלפי המערערת לעניין גובה הבנייה ולעניין חישוב השטח הבנוי. התיק הוחזר, כאמור, לבית המשפט המחוזי. הסוגיות ששימשו נושא להתדיינות 2. על מנת לחסוך בהתדיינויות הגיעו בעלי הדין בבית המשפט המחוזי להסכמה בשאלת האחריות הן ביחס להפרת חובת הזהירות, והן ביחס לסוגיית האשם התורם, ואף הסכימו על סילוק חלק מכספי התביעה בשיעורים מוסכמים. כך, הוסכם כי חובת הזהירות אכן הופרה וכי המערערת נושאת באשם תורם בגובה 30% מהנזק. כן הוסכם לגבי הפיצוי המגיע למערערת בגין הוצאות שכ"ט עו"ד, ובגין הפיצויים שהמערערת שילמה לרוכשי הדירות בבניין בשל איחור בהשלמת הבנייה, ולקונה הדירה בקומה השמינית (שלא נבנתה) בשל ביטול החוזה עמו. עוד הוסכם כי המשיבות יפצו את המערערת בגין התייקרות הבנייה וההתארגנות מחדש להמשך הבנייה, כאשר תשלום סכום מוסכם זה יהיה כפוף להחלטות האחרות של בית המשפט המחוזי. במסגרת מאמצי הצדדים לקיצור הדיון בבית המשפט המחוזי, ניסחו הצדדים את הפלוגתאות השנויות במחלוקת. הפלוגתא הראשונה התייחסה לשאלה האם זכאיות המשיבות לקזז מהפיצוי למערערת את מס ההשבחה ששילמה המערערת בגין נת100/, מס אותו השיבו המשיבות למערערת, אך לטענתן ההשבה נעשתה שלא כדין. כן ביקשו המשיבות לקזז מהפיצוי למערערת את היטל ההשבחה בגין כניסתה לתוקף של תכנית נת549/, היטל אותו לא גבו מהמערערת. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המשיבות להפחתת הפיצוי בגין היטלים אלו ואין בפנינו ערעור על קביעה זו. שתי הפלוגתאות הנוספות שנותרו ועומדות כיום בבסיס ערעור זה, נוסחו בהסכם בין הצדדים כדלקמן: (1) האם זכאית התובעת (המערערת בענייננו) לפיצוי בגין אובדן רווחים שהיו צפויים לטענתה ממכירת שתי הדירות בקומה השמינית, שמוסכם שלא ניבנו. (2) האם זכאית התובעת לפיצוי בגין פגיעה במוניטין, אבדן אפשרויות עבודה במגרשים אחרים ועוגמת נפש כמפורט בסעיף 23 לתצהיר מר שלמה הילזנרט, מנהלה של המערערת. פסק הדין המחוזי ודיון בטענות הצדדים: נדון להלן בטענות הצדדים המתייחסות לקביעותיו של בית המשפט המחוזי. 3. א. אבדן הרווח משתי הדירות שלא נבנו והרווח שצמח לתובעת עם אישור תכנית נת549/ בית המשפט קמא דחה את תביעת המערערת לפיצוי בגין הפסד הרווח משתי הדירות שלא נבנו בקומה השמינית. השופטת של בית המשפט קמא קבעה כי מי שסמך על הבטחה לא חוקית יפוצה אך על אינטרס ה"הסתמכות" שלו קרי "לכסות את ההוצאות וההפסדים שנגרמו בפועל למי שסמך על הבטחה בלתי חוקית" (עמ' 13 לפסק הדין המחוזי). השופטת קבעה כי מתן פיצוי על שתי הדירות בקומה השמינית, באופן שישווה את מצבה של המערערת למצב בו היתה לו קוים ההיתר הפסול יהווה הגנה על אינטרס הצפיות של המערערת. עוד קבעה השופטת, כי המערערת זכתה בהטבות שונות בגין החלתה של התכנית המאוחרת (נת549/), הטבות כגון בניית קומה שביעית והגדלת אחוזי הבנייה המותרים במגרש. השופטת של בית משפט קמא קיבלה לעניין זה את חוות דעתו של שמאי המשיבות, מר יובל דנוס (להלן: "שמאי המשיבות"), אשר קבע כי הטבות אלו "הביאו להשבחת הדירות בבניין הן בשל התכנון הארכיטקטוני המוצלח יותר, הן בשל הגדלת שטח הדירות וצורתן, והן בקומה נוספת מעל הקומה המותרת" (עמ' 14 בפסק הדין המחוזי). המערערת משיגה על החלטת בית המשפט קמא בעניין זה על שני ראשיה, וסומכת יתדותיה במספר טעמים. אדון תחילה בטענת המערערת באשר לאובדן שתי הדירות, ולאחר מכן בהטבות שנבעו מנת549/, על אף ששתי הטענות כרוכות זו בזו, כפי שיתברר להלן. ראשית, טוענת המערערת כי בית המשפט קמא התעלם בהחלטתו לעניין הפיצוי בגין שתי הדירות מקביעת בית המשפט העליון בפסק דינו בע"א 119/86 הנ"ל. על פי פרשנותה של המערערת, קובע פסק דין זה כי הנזק בגין שתי הדירות שלא נבנו על ידי המערערת הוא בר פיצוי. המערערת מפנה לדברי בית המשפט בעמ' 748, מול האות ב' בפסק הדין האמור, שזו לשונם: "על פי טיבו, נזקה של המערערת הוא כלכלי, והוא כולל מספר פריטים: פיצוי לקונים שרכשו דירה בקומה השמינית (שלא נבנתה); הפסד רווחים ותשואת הוצאות בשל עיכוב הבנייה למשך שנה וחצי ומעלה - תקופה בה התייקרו מאוד עלויות הבנייה בעוד שמחירי הדירות שנמכרו היו בלתי צמודים; פיצויים לרוכשי הדירות בשל האיחור במסירתן; אובדן מוניטין, אובדן הרווח הצפוי ממכירת שתי הדירות בקומה השמינית והוצאות משפטיות. מבלי לקבוע את היקף נזקיה של המערערת ומבלי לדון בהם, יסוד 'הנזק' הנדרש אכן מתקיים". לטענת המערערת שגה בית המשפט קמא משהתעלם מקביעת בית המשפט העליון בעניין זה. טענה זו אין לה על מה לסמוך. בפיסקה אליה מפנה המערערת בפסק הדין הנ"ל, בחן בית המשפט את יסוד הנזק במסגרת בחינה כללית של חובת הזהירות. במסגרת זו פירט בית המשפט את הנזקים שאפשר ונגרמו למערערת. בית המשפט מדגיש כי הוא אינו קובע את היקף נזקיה של המערערת ואינו דן בהם אלא מונה פריטי נזק פוטנציאליים, אשר קיומם ושיעורם יקבע בבית המשפט המחוזי. ברי כי אין ללמוד מכאן כי יש לפצות את המערערת בגין כל פרטי הנזק הנזכרים בלא הוכחה של כל פריט נזק ושיעורו. לפיכך, קביעתה של השופטת בעניין זה אינה מהווה סתירה או התעלמות מפסיקת בית המשפט העליון. שנית, טוענת המערערת כי קביעת השופטת של בית משפט קמא נובעת מטעות. על פי הטענה, סבר בית המשפט המחוזי כי הפיצוי המבוקש הוא בגין הדירות ה"לא חוקיות" (קרי, שווי הדירות על פי ההיתר הפסול, שהינן דירות גדולות יותר הכוללות את המרפסות הלא חוקיות), ולא ירד לסוף טענת המערערת, אשר דרשה פיצוי בגין שתי דירות "חוקיות" בלבד (דהיינו, שווי הדירות המקוריות שהותרו לבנייה על פי נת100/ - ללא תוספת השטח של המרפסות). לטענת המערערת אין כל מניעה לפצותה בגין אבדן הרווח ממכירת שתי הדירות ה"חוקיות". אף בטענה זו אין ממש. ראשית, אין טעות בהחלטתה של השופטת, שהרי כפי שעולה מכתב התביעה ביקשה המערערת בתביעתה את "שוויה של הקומה השמינית, שבנייתה נמנעה מאת התובעת דהיינו הפחתת שתי דירות מגורים שהתובעת היתה זכאית לבנותן, בניכוי עלות הבניה של אותה קומה" (סעיף 26.2 לכתב התביעה של המערערת בבית המשפט המחוזי. ההדגשות שלי, ד.ב.). כלומר, המערערת תבעה בכתב תביעתה את שתי הדירות ה"לא חוקיות", אליהן התייחסה השופטת של בית משפט קמא, ולא כפי שניסתה לטעון בפנינו, כאילו ביקשה מלכתחילה אך את שווי הדירות ה"חוקיות" קרי ללא תוספות המרפסות. שנית, טענת המערערת אינה עומדת אף לגופה, שהרי ממה נפשך: אם בפיצוי בגין הדירות שנמנעו ממנה לפי ההיתר הבטל עסקינן, מדובר בפיצוי על אינטרס הצפיות ואין להיענות לדרישתה זו - כפי שהבהיר בית משפט קמא ועל כך גם המערערת אינה חולקת; ומנגד, אם בדירות ה"חוקיות" עסקינן, קרי שתי הדירות ה"קטנות" אותן ניתן היה לבנות על פי נת100/ (על פי תכנית זו ניתן היה לבנות 16 דירות), הרי שאין לפצות את המערערת בגין שינוי זה שכן לא נגרם לה כל נזק עקב שינוי התכנית. ההיפך הוא הנכון, בניית 14 הדירות ה"גדולות" אך שיפרה את מצבה של המערערת, כפי שהוכח בחוות דעתו של שמאי המשיבות, אותה העדיפה השופטת של בית משפט קמא. אבהיר את עמדתי. מטרת הפיצוי בנזיקין היא "השבת המצב לקדמותו". מטרה זו תושג כאשר הניזוק יקבל את סכום הפיצוי אשר יעמידו במצב בו היה נתון אלמלא בוצע כלפיו מעשה הנזיקין. עומד על כך, למשל, השופט ת' אור בע"א 5610/93 - יוסף זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נא(1) עמ' 68 בעמ' 80: "נקודת המוצא של הדיון בפיצוי לו זכאים המערערים טמונה, על כן, במטרה הכללית של הפיצוי בדיני הנזיקין. מטרה זו היא, בראש ובראשונה, לתקן את הנזק שנגרם על ידי העוולה (ראו A.S.Burrows בספרו) (Remedies for Torts and Breach of Conrtract (London, 1987 בעמוד 20). הכלל הרחב לגבי פיצויים בנזיקין הוא, על כן, כי יש לפסוק לניזוק את אותו פיצוי אשר יש בו כדי להעמידו במקום בו היה אלמלא נעשה כלפיו מעשה העוולה... ככזה, נועד הפיצוי הנזיקי להחזיר על כנו את הסטטוס קוו אלמלא מעשה העוולה (ראו Burrows,’Restitution - a Satisfactory Division Or Not?’ 99 L.Q.R(1983) at p 217-- 219). . A.S) הוא לא נועד להגשים ציפיות של הניזוק שלא הוגשמו בעקבות מעשה העוולה". בענייננו, לולא מעשה הרשלנות היתה המערערת זכאית לבנות בהתאם לתכנית המקורית, היא נת100/. על מנת לבחון את הנזק שנגרם למערערת יש להשוות, אפוא, בין התכנית המקורית לנת549/, היא התכנית שהוחלה בסופו של דבר על המגרש. המערערת טוענת כי יש לפצותה על הפסדיה בגין העובדה שבתכנית המקורית, נת100/, היא התכנית המשקפת את אפשרויותיה של המערערת לולא מעשה הרשלנות של המשיבות, נכללו 16 דירות ואילו בנת549/ הוגבלה המערערת לבניית 14 דירות בלבד. למעשה משתמע מטענה זו כי אופן חישוב ההפסד שנגרם למערערת מתמצה בחישוב מספר הדירות אותן בנתה, לעומת מספר הדירות שיכולה היתה לבנות לפי התכנית המקורית. ברם, מספר הדירות אינו המדד לחישוב הנזק (או הרווח) שנגרם למערערת מהשינוי בתכניות. בהערכת שוויה של קרקע יש להביא בחשבון נתונים נוספים, כגון אחוזי הבנייה המותרים, התכנון הארכיטקטוני ועוד. שמאי המשיבות, שחוות דעתו אומצה, כאמור, על ידי השופטת של בית משפט קמא, הביא בחשבון את מכלול הגורמים הרלוונטיים בהשוותו בין שתי התכניות: "השמאי יובל דנוס השווה בין שתי התוכניות העומדות על הפרק. בהביאו בחשבון את היקף זכויות הבניה לפי נת100/ לעומת נת549/, בעלויות הבניה למגורים, מצב הבנין בעת הפסקת העבודה והשלמת העבודה בקומה השביעית מאוחר יותר, בשטח הדירות, אלה המבוססות על 95.5 מ"ר לעומת 124 מ"ר שטח דירה עלפי נת549/. הרי בהתחשב בכל אלה תוספת השווי בפועל לערך המקרקעין לדירות על פי נת549/ על פי הערכת השמאי מגיע ל 134.15 ש"ח נכון ליום 20.3.80." (עמ' 15 לפסק הדין המחוזי). אם כן, למעשה, טענתה של המערערת מתמצית לכל היותר בהתנגדות לאופן חישוב ההבדלים בין התכנית המקורית לתכנית נת549/. בית משפט שלערעור אינו נוהג להתערב בדברים כגון דא, מה גם שכפי שהובהר, לא ראינו פגם בחוות דעתו של שמאי המשיבות בעניין זה ובהחלטת השופטת להסתמך עליה. אשר להטבות שקיבלה המערערת מהחלת תכנית נת549/, איני רואה כל מניעה לקזזן מהפיצוי שיפסק למערערת. כאמור, מטרת הפיצוי היא העמדת המערערת במצב בו היתה לולא מעשה הנזיקין ולא במצב טוב יותר. באם גרם מעשה הנזיקין להטבות שונות בנוסף לנזקים, יש לקחת הטבות אלו בחשבון בבואנו לאמוד את הנזק, על מנת למנוע מצב של התעשרות שלא כדין של הניזוק, הנעשית על חשבון המזיק: "נקודת המוצא היא, כי מקום בו הסב מעשה עוולה לניזוק נזק ותועלת גם יחד, יהיה הניזוק זכאי לפיצוי בגובה הנזק שנגרם, לאחר שקוזזה ממנו התועלת שהופקה ממעשה העוולה. כלל זה מיוסד על העקרון המנחה בקביעת היקף הפיצוי עליו עמדנו. הניזוק זכאי אך ורק לפיצוי אשר מטרתו להחזירו למצב בו היה אלמלא העוולה. אם, בסופו של חשבון, נוכח מכלול הנתונים הרלוונטיים, מתחוור כי מצבו של הניזוק לא הורע עקב העוולה, אין מקום, על פי אמת מידה זו, לפצות את הניזוק: כבר עמדנו על כך שהניזוק אינו זכאי לפיצוי אשר יעשיר אותו מעבר לנזקו ויעניש את המזיק" (זלסקי לעיל, בעמ' 89). בענייננו, לולא מעשה הרשלנות היתה המערערת זכאית לרווח שניתן היה להפיק מבניין הבנוי בהתאם לתכנית המקורית, היא נת100/. אולם, לא זו בלבד שהפחתת מספר הדירות לא גרמה למערערת נזק, אלא שהתברר כי על פי השטח הבנוי של הדירות שנמכרו ויתר נתוני הדירות שופר מצבה של המערערת בענין זה. יודגש, כי הקשר בין העוולה וההטבה שנבעה ממנה, היה קשר הדוק וישיר. התכנית המאוחרת היתה תכנית מיוחדת ונקודתית והחלתה על המגרש הנדון נבעה באופן ישיר ממעשה הנזיקין. אין מדובר באירוע חיצוני עצמאי לעוולה. הטבה זו נכללת, אם כן, בהטבות שיש לקזזן מהנזק שנגרם על ידי העוולה (ראו לענין זה זלסקי לעיל, בעמ' 90). לאור האמור, איני רואה להתערב בהחלטתה של השופטת של בית משפט קמא לקזז את שווי ההטבה מכלל הנזק שנגרם. ב. העדר הצמדה למדד בחוזים של רוכשי הדירות וקיזוז שווי החלקים שנכללו בערך המגרש בעת הרכישה. המערערת טוענת כי אף אם טמנה בחובה התוכנית המאוחרת הטבה כלשהי, אין להפחיתה מהפיצוי שייפסק לה, שכן רווח זה מתקזז עם הנזקים שנגרמו לה כמפורט להלן. ראשית, הרווח, אם היה כזה, נשחק כולו כתוצאה מהאיחור בתשלום תמורת הדירות, מאחר ובחוזי הרכישה לא נכלל סעיף הצמדה למדד (כמקובל באותה עת, לפי טענת המערערת). שנית, המחיר ששילמה עבור רכישת המגרש חושב בהסתמך גם על תוספת אחוזי הבניה שציפתה לקבל מצירוף שטח הפרוזדורים והמרפסות לשטחי הדירות. כלומר, המערערת ממילא שילמה עבור תוספת אחוזי בניה. השופטת של בית משפט קמא דחתה את שתי הטענות מהטעם שהמערערת לא השכילה להוכיח את נזקה ברמה הנדרשת. בטרם אבחן את קביעותיה של השופטת של בית משפט קמא לעניין זה ואת טענות המערערת לפנינו, יצויין כי מדובר בקביעות עובדתיות הנוגעות לשאלת סכום הפיצויים. הלכה מושרשת היא כי בית המשפט יתערב בהכרעות עובדתיות של בית המשפט קמא בעניינים כגון דא רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם. ראו, למשל, ע"א 78/84 עזבון המנוח חג' קאסם אחמד נ' פתחיה בדווי, פ"ד מב(2) 145; ע"א 3601/96 עמית בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל (טרם פורסם), פיסקה 7). ייאמר כבר כעת, כי לאחר שבחנתי היטב את טענות המערערת ואת הראיות אליהן הפנתה, לא מצאתי כי קביעותיה של השופטת של בית משפט קמא בשני הנושאים הנדונים מקימות עילה להתערבות ערכאת הערעור. אבהיר טעמי להלן. 1. הטענה בדבר שחיקת הרווח עקב העדר הצמדה בחוזי הרוכשים. בעניין שחיקת רווחי המערערת קבעה השופטת של בית משפט קמא כי מדובר בטענה עובדתית אותה לא השכילה המערערת להוכיח: היא לא הבחינה בין דירות שנמכרו לפני ואחרי הוצאת הצו השיפוטי (אשר אסר את הבנייה רק לגבי קומות 7 ו8-), לא בודדה את התשלומים שהוצמדו בסופו של דבר בעקבות הוראת בית משפט ולא ביטאה את נזקה ביטוי כספי. בית המשפט קמא דחה את הסברה של המערערת למחדלה זה, כאילו כיום לא ניתן עוד לכמת את ההפסדים בשל הזמן הרב שחלף מאז האירועים ועד לדיון. השופטת הדגישה כי המערערת היא חברה בע"מ שספריה מבוקרים וכי התביעה הוגשה כבר בשנת 1981, במועד בו הנזק כבר נתגבש. נכון למועד הגשת התביעה, קבעה השופטת, אמורים היו להיות בידי המערערת כל המסמכים הנדרשים להוכחת התביעה, לרבות שיעור הנזק: "צודקות ב"כ הנתבעות הטוענות כנגד התובעת שעליה כחברה בע"מ שספריה מבוקרים, להביא בפני בית המשפט ממצאים בדוקים של רווח והפסד משחיקת ההצמדה ושהיה עליה לכמת כספית את הנזק הנטען. ברור לנו מהראיות, כי לא כל הדירות נמכרו לפני מתן צו הפסקת העבודה. בודאי שהיה מקום מטעמה של התובעת לצמצם את הנזק בגין העדר הצמדה בחוזי המכר לגבי דירות שנמכרו לאחר מתן הצו. ידוע גם, שצו הפסקת העבודה לא חל אלא, על אותן דירות מהקומה השביעית והשמינית. ניתן היה איפוא להמשיך בעבודה באותן דירות בקומות 1-6. כמו כן מהראיות שבאו לפני בית המשפט עולה כי דיירים שעיכבו תשלומים בגין איחור בבנייה חוייבו בהמשך על ידי ביהמ"ש לשלם את התשלומים המעוכבים בצרוף הפרשי הצמדה. התובעת לא בודדה את אותם חוזים שהביאו להפסד ולא כמתה את ההפסד הנטען. ההצדק שמסרה להימנעותה, כאילו כיום אין הדבר אפשרי בהתחשב במשך הזמן שעבר מאז האירועים ועד הדיון בשלב הנזק, הוא הצדק שיטחי ולא נכון התביעה לפיצויים הוגשה כבר ב1981-, אז נתגבש הנזק ונכון לאותו מועד היו צריכים להיות בידי התובעת כל המסמכים הרלוונטיים להוכחת סעיפי הנזק הנתבעים. אם לא שמרה אותם אין לה לבוא בטענות אלא לעצמה וטענתה לעניין השחיקה נדחית". (עמ' 17 לפסק הדין המחוזי). בפנינו טענה המערערת כי היא הוכיחה את נזקה שכן צירפה את כל חוזי המכר עם רוכשי הדירות וכן "טבלה (מוצג ת2/) שאף פירטה את התשלומים, וכל עדות אחרת לא נשמעה" (עמ' 3 לסיכומי המערערת). אכן, כל חוזי המכר עם רוכשי הדירות היו בפני ולא נעלמו אף מעיני השופטת של בית משפט קמא. אולם, כפי שציינה בצדק השופטת של בית משפט קמא, אין בצירוף כל החוזים כדי להוכיח את נזקי המערערת. עיינתי בטבלה ת2/ ואף בה אין כדי להניח את התשתית העובדתית הנדרשת כדי להוכיח את הנזק הנטען. טבלה ת2/ מפרטת את שמות הרוכשים, מועד כריתת החוזה עימם והמחיר הכולל בו נמכרה להם הדירה. כן מציינת הטבלה האם נכלל בחוזה סעיף הצמדה למדד או לדולר. מעיון בחוזי המכר ניתן ללמוד מהם מועדי התשלום שהוסכמו (מועדי התשלום נקבעו מראש ולא הותנו בהתקדמות הבניה), ומעיון בטבלה ניתן ללמוד אלו הם החוזים שנכרתו בטרם ניתן צו ההפסקה השיפוטי. אולם בכל אלה אין די. הנזק בר הפיצוי הוא שחיקת ערך הכסף שנגרמה בגין עיכוב הבניה שנבע מהוצאת צו ההפסקה השיפוטי. מועדי התשלום המוסכמים ידועים לנו, אך על מנת לבודד את ההפסד בגין עיכוב הבניה היה על המערערת להביא נתונים לגבי מועד ביצועם בפועל של התשלומים השונים ששילמו רוכשי תשע הדירות הרלוונטיות (אלו שהחוזים עמם נכרתו טרם הוצא צו ההפסקה השיפוטי). נתונים כאמור לא הובאו, ולא הוצג בפנינו כל תחשיב כספי של הנזק. בנוסף, כפי שציינה השופטת של בית משפט קמא, חלק מהתשלומים ששילמו רוכשי הדירות הרלוונטיים, הוצמדו לבסוף למדד (ראו ת.א. 1451/80 - נספח ב' לסיכומי המשיבות). המערערת לא בודדה תשלומים אלו, אותם יש להפחית מחישוב הנזק הנטען. הנה כי כן, עיון בחוזי המכר ובטבלה ת2/, עליהם סומכת המערערת, אינם מניחים את התשתית העובדתית הדרושה לחישוב הנזק. וצדקה השופטת של בית משפט קמא בקובעה כי המערערת לא יצאה ידי חובתה בעניין הוכחת שיעור הנזק. אין די בהוכחת הנזק כשלעצמו, על התובעים להוכיח אף את שיעורו של הנזק הנתבע. לענין זה יפים דבריו של השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד, לה(2) עמ' 800, בעמ' 808: "בדומה להתפתחות בדיני הנזיקין, גם בדיני החוזים התגבשו במשך השנים מבחני משנה... אשר יש בהם כדי לסייע בקביעת ערכו הכספי של הפיצוי. לעניין הפעלתם של מבחנים אלה חייב הנפגע 'להוכיח את הנתונים העובדתיים שישמשו בסיס לחישוב גובה הפיצויים' (א' ידין, בספרו הנ"ל, בעמ' 104). כך, למשל, במקום שהפיצוי נקבע על-פי מבחן ההוצאות לתיקונו של הנזק, יש להוכיח הוצאות אלה. לא די לו לנפגע, כי יוכיח, שבשל הפרת החוזה נגרם לו נזק (כגון, שקיבל מוצר מקולקל), אלא עליו גם להוכיח, מהו סכום ההוצאה, שעליו להוציא - אם זהו המבחן, שיופעל במקרה קונקרטי - כדי להסיר את הקלקול. הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט". והדברים ידועים. אשר לרמת ההוכחה הנדרשת לגבי שיעור הנזק, הלכה פסוקה היא כי רמת הוכחת שיעור הנזק בדיני הנזיקין היא רמת הוכחה סבירה: "תורת הנזק ותורת הפיצוי אינן תורות מדויקות, ואינו נדרש דיוק מתמטי, ואינה נדרשת ודאות מוחלטת. כל שנדרש הוא, כי הנפגע-התובע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה (reasonable certainty), כלומר, באותה מידת ודאות, המתבקשת מנסיבות העניין". (לעיל, אניסימוב, בעמ' 809). סבירות זו תיקבע על פי נסיבות המקרה. במקרים בהם הוכחת שיעור הנזק היא מסובכת מעצם טיבה, נקל ברמת ההוכחה הנדרשת. כך, למשל, אומר השופט י' מלץ בע"א 294/92 חיה דרוק ו8- אח' נ' אליאסיאן אהרון ו2- אח', פ"ד מז(3) 23, בעמ' 34: "יצויין עוד, כי בהקשר הנדון אין נפקא מינה אם מדובר בפיצוי על בסיס חוזי או פיצוי על בסיס נזיקי. גם במסגרת דיני הנזיקין נערכת ההבחנה בין מצבים בהם הוכחת שיעור הנזק היא בעייתית, ובין מצבים בהם ההוכחה מעשית ואף פשוטה, אך למרות זאת לא השכיל בעל הדין לגבשה בחומר ראיותיו (ר' למשל: ע"א 525/74 אסבסטוס נ' פזגז, פ"ד ל(3) 281). השימוש בכלי האומדנא נשמר גם בפסיקת פיצויים נזיקיים לנסיבות בהן בלתי אפשרי או לפחות קשה להוכיח את שיעור הנזק בצורה מדויקת ומלאה. (ר' למשל: ע"א 427/82 'השתיל' נ' אגן יצרני כימיקלים, פ"ד מ(4) 309)". בענייננו לא היה כל קושי להוכיח את הנזק הנטען. כאמור, המערערת היא חברה בע"מ שספריה מבוקרים, התביעה הוגשה כבר ב1981- - לאחר התגבשות הנזק, ועל כן לא עמד בפני המערערת כל מכשול להוכחת נזקה. בפנינו לא חזרה המערערת על טענתה בדבר קשיי ההוכחה שמקורם בחלוף הזמן ואין לנו דבר להוסיף על דברי השופטת המלומדת בעניין זה. לסיכום, לאור האמור לא ראינו להתערב בהחלטתה של השופטת של בית משפט קמא גם בעניין זה. 2. שווי המרפסות שנכללו בקביעת ערך המגרש במועד הרכישה. בית המשפט קמא דחה את טענת המערערת בעניין התשלום עבור המגרש על פי תוספת אחוזי הבנייה הצפוייה מבלי שהכריע בשאלה האם ראוי לפצות את המערערת בגין ההפרש הנטען בערך המגרש, שכן קבע כי המערערת לא הוכיחה את נזקה: "לא באה בפני ראיה לאופן חישוב שווי המגרש במועד הרכישה. עסקאות זהות באותו זמן, נתונים ששימשו בסיס לחישוב וכיוצ"ב. אינני בטוחה כי בחישוב ערכו של המגרש נלקחו בחשבון תוספת אחוזים שיהיו לקבלן מצירוף שטחי מרפסות ופרוזדורים לשטחי הדירות. בכל מקרה נטל הבאת הראיות והשכנוע הוטל על התובעת והיא לא עמדה בו". (עמ' 18 לפסק הדין המחוזי). המערערת משיגה על קביעה זו. לטענתה, הוכיחה כי הסתמכה על הנוהג באותה העת לפיו אופן חישוב ערך הקרקע כלל מרפסות ופרוזדורים. המערערת מפנה לתצהירו השני של מר הילזנרט (ת3/) לפיו טרם רכישת המגרש ביררה המערערת בעירייה את זכויות הבניה על המגרש ונאמר לה במפורש כי ניתן להוסיף מרפסות וחדר מדרגות מעבר לאחוזי הבניה שרשומים בתכנית הבניה. עוד טענה המערערת כי היא זכאית להסתמך על נוהג זה שכן אין להחיל רטרואקטיבית את הלכת בג"צ 640/78 קצאן נ' הרשטיג חברה לבנין בע"מ, פ"ד לד(2) 1, אשר פסלה את הנוהג האמור. מכאן עולה, לטענתה, כי אין להתחשב ברווחים שנבעו מהתכנית המאוחרת, שכן, כלשונה, "המערערת כבר שילמה בעד רווח זה, בשעה שרכשה את המגרש, ולמה להכותה פעמיים?" (עמ' 4 לסיכומי המערערת). אכן, לו הניחה המערערת לפנינו נתונים עובדתיים כלשהם להוכחת שיעור נזקה בגין תשלום היתר הנטען, בהסתמכה על הנוהג ששרר באותה תקופה, נראה כי אכן זכאית היתה לקבל פיצוי עבור נזק זה. ברם, אף אם נקבל את טענתה כאילו די בתצהירו של מר הילזנרט כדי להוכיח כי המערערת אכן הסתמכה על הנוהג נשוא הדיון (וספק בעיני אם כך הדבר), לא הצביעה המערערת על הנתונים המבססים את הטענה כי נגרם הנזק הנטען או נתונים מספיקים להערכת שיעור הנזק אם אכן היה נזק. השופטת של בית משפט קמא הצביעה על הראיות שנדרשו על מנת להוכיח ראש נזק זה, אותן לא השכילה המערערת להביא בפניה. בטיעוניה לפנינו לא מצאתי זכר לנתונים חסרים אלו, החיוניים על מנת לכמת את הנזק שנגרם למערערת. בהעדרם, אין כל יסוד לקבוע את עצם קיום הנזק ובוודאי לא את שיעורו. ועל כן אין לי אלא לאשר את קביעותיה של השופטת של בית משפט קמא בעניין זה. אין איפוא יסוד לטענתה של המערערת כאילו ניתן לקזז את הרווח מהחלת תכנית נת549/ עם התשלום ה"עודף" שהמערערת טוענת ששילמה עבור המגרש ועם הפסדיה כתוצאה משחיקת התקבולים שהגיעו לידיה באיחור עבור הדירות. אף אם שילמה המערערת תוספת מחיר בגין הנוהג הפסול, הרי בהעדר תשתית עובדתית לקביעת שיעור התשלום העודף אין יסוד לקביעה כי תוספת זו זהה לרווח שנגרם לה בגין שינוי תכניות הבניה על המגרש, וכך גם ביחס לשיעור השחיקה. היה על המערערת להוכיח בנפרד כל אחד מהסכומים אם רצתה לבסס טענת קיזוז. בעוד שהמשיבות הוכיחו את הרווח בגין התכנית המאוחרת, לא יצאה המערערת ידי חובתה בהוכחת הנזק שנגרם לה בגין תשלום יתר על ערך המגרש ובגין השחיקה. לאור המקובץ, נדחית טענת המערערת בעניין זה. ג. הפסד המוניטין, אובדן אפשרויות עבודה במקומות אחרים ועוגמת נפש בית המשפט המחוזי דחה בהעדר הוכחה מספקת אף את טענותיה של המערערת בדבר הפסד המוניטין שנגרם לה: "מוכנה אני להניח כי צו הפסקת העבודה השיפוטי לקומות השביעית והשמינית של הבנין והכרוך בכך הביאו עמם אי נעימות לתובעת. יכול ונתקיימה אף פגיעה במוניטין. אלא, שלא שוכנעתי מה היה המוניטין של התובעת טרם האירועים והאם הפסקת העבודה בנסיבות המפורטות בפסק הדין אכן פגעה במוניטין של התובעת דווקא. הערכת המוניטין היא עובדה שיש להוכיחה". (עמ' 19 לפסק הדין המחוזי). השופטת עמדה על הדרכים השונות בהן ניתן להוכיח את הפסד המוניטין וציינה, כי אופן ההוכחה עשוי להשתנות ממקרה למקרה, בהתאם לאופי העסק ודרך ניהולו. עוד קבעה כי המערערת "נמנעה מלערוך חישוב ראוי לעניין המוניטין פרט לטענה כללית על אובדן המוניטין", ועל כן תביעתה בעניין זה נדחית. אכן, נזק המוניטין הוא נזק ממוני שיש להוכיחו וכבר עמדתי על כך: "יהא אשר יהא מובנו של המושג 'מוניטין', אשר עליו נאמר לא אחת בפסיקתנו, כי הוא 'קשה להגדרה מדויקת וממצה', הרי ברור שכאשר מדובר בפגיעה במוניטין הכוונה היא לנזק ממוני, הגם שקשה הוא לכימות (רע"א 371/89 ליבוביץ נ' אליהו בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 309; ע"א 442/85 זוהר ושות' נ' מעבדות טרנובל (ישראל), פ"ד מד(3) 661". ע"א 444/94 - אורות ייצוג אמנים נ' עטרי גלי, (טרם פורסם). על המערערת רובץ, איפוא, נטל ההוכחה לגבי ראש נזק זה. בסיכומיה בערעור חוזרת המערערת על השתלשלות העניינים המצערת שהובילה לתביעה זו, ובכללה תביעות הנזיקין שהוגשו כנגדה בגין העיכוב במסירת הדירות על ידי שלושה מרוכשי הדירות בבניין. המערערת טוענת כי "תביעות אלו לא תרמו, בלשון המעטה, למוניטין החברה בענף הבניה בנתניה באותה תקופה" (סיכומי המערערת עמ' 6), אולם נמנעת מביצוע חישוב כלשהו על מנת לכמת את הנזק. אף בחוות דעת השמאי, שהוגשה מטעמה, מצאנו קביעה כללית בלבד לפיה למערערת נגרם נזק כתוצאה מפגיעה במוניטין, זאת מבלי לפרט כל ממצא עליו הסתמך השמאי לצורך הקביעה וללא הערכה וכימות נפרד של הפסד המוניטין. בהעדר תשתית עובדתית מתאימה להוכחת הפסד המוניטין, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטתה של השופטת של בית משפט קמא אף לעניין ראש נזק זה (דוגמאות לעניין אי התערבות ערכאת הערעור בקביעה כי נזק המוניטין לא הוכח ראו: ע"א 700/89 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מליבו ישראל בע"מ, פ"ד מ"ז(1) 667; ע"א 346/89 איגיפטאייר חברה לתעופה נ' שמעון לוין בע"מ (טרם פורסם); ע"א 725/87 חברת ביר-טל סחר מזון בע"מ נ' חברת אוליבקס, פ"ד מ"ד(1) 177). המערערת טוענת כי בתקופה בה עוכבה הבניה נגרם לה אבדן אפשרויות עבודה במגרשים אחרים ובכתב תביעה בבית המשפט המחוזי העריכה נזק זה בסך 800,000 ש"ח. השופטת של בית משפט קמא קבעה כי תביעת המערערת בראש נזק זה לא הוכחה: "גם בעניין זה לא עשתה התובעת נסיון רציני להוכיח את הנזק הנתבע הנ"ל. לא פורטו איזה מגרשים אחרים עמדו לפני התובעת זמינים לבניה בזמנים הרלוונטיים או הצעות שבוטלו, מדוע אי אפשר היה לנייד עובדים לעבודה במגרשים אחרים, אין נתונים מה היה מספר הפועלים שעבדו אצל התובעת, כמה הושבתו ממלאכתם ומה כוללת בחובה המילה 'אפשרויות עבודה'". (עמ' 20 לפסק הדין המחוזי). אף בערעור לפנינו לא הצביעה המערערת על כל נתון שיש בו כדי לרמוז על אילו אפשרויות עבודה מדובר. הנה כי כן, תביעת המערערת בדין נדחיתה אף בעניין זה. לא ראינו להתערב אף בקביעותיה של השופטת של בית משפט קמא בנוגע לפיצוי עבור עוגמת הנפש שנגרמה למערערת. השופטת של בית משפט קמא דחתה את תביעת המערערת בעניין זה מהטעם שהמערערת היא חברה בע"מ וככלל אין להעניק לחברה פיצויים בראש נזק זה. השופטת בחנה האם נכלל עניינה של המערערת בגדר המקרים בהם יש לחרוג מהכלל האמור וענתה על כך בשלילה לאור הרכב בעלי המניות של המערערת. את רובן המכריע של מניות המערערת מחזיקה חברה הידועה כבתים ס.א. שמקום מושבה בפנמה. בנסיבות אלה, כאשר אין זהות בין החברה הנדונה לבין אדם מסוים, לא מצאה השופטת עילה לחריגה מהכלל כי אין להעניק לחברה בע"מ פיצוי בגין עוגמת נפש (ראו ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן ניהול והשקעות בע"מ פ"ד מו(3) 350, בעמ' 359). המערערת תיארה בפנינו את עוגמת הנפש שנגרמה למנהלה של המערערת, מר הילזנרט, בגין השתלשלות העובדות במקרה זה, אשר כללה חקירה משפילה, כדבריו, במשטרה. אין לנו ספק כי אכן נגרמה למנהל המערערת עוגמת נפש בגין אירועי הפרשה, אולם בהעדר תביעה מטעמו, לא מצאנו טעם להתערב בקביעה זו של השופטת של בית משפט קמא. אשר על כן הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט י' טירקל: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ביניש. ניתן היום, ז' בתמוז התשנ"ט (21.6.99). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת העתק מתאים למקור שמריהו כהן - מזכיר ראשי 97054650.N02 חכ/