בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
5350/94
בפני: כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופטת ד' דורנר
כבוד
השופט י' טירקל
המערערת: האחים כדורי חברה קבלנית לבנין והשקעות בע"מ
נגד
המשיבים: 1.
יהושע ולנסי
2.
אורי קורן
3.
לודויג אשכר
4.
חנה אשכר
5.
אשר יוגב
6.
עינת יוגב
7.
שמואל גרבר
8.
שושנה גרבר
9.
יעיש דוילה
10.
זוליט דוילה
11.
יוסף דוד
12.
מרים דוד
13.
עו"ד נ' אמיתי, עו"ד ש' פסקא
נאמנים בפשיטת רגל של חיים קירשנבאום
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי
בתל-אביב
- יפו בת.א. 834/92 שניתן ביום
17.8.94
על ידי כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל
תאריך הישיבה: ט"ו
בחשון תשנ"ז (28.10.96)
בשם
המערערת: עו"ד משה קשת
בשם המשיבים 12-1: עו"ד שלמה טיסונה
פסק-דין
השופט י' טירקל:
1. המערערת, האחים כדורי חברה קבלנית לבנין והשקעות
בע"מ (להלן - "המערערת") היא בעלת קרקע. הקבלן חיים קירשנבאום
(להלן - "הקבלן") - שבינתיים פשט את הרגל ונמלט מן הארץ ותחתיו מתיצבים
הנאמנים בפשיטת הרגל שלו (להלן - "המשיבים מס' 13") התקשר עם המערערת
בשלושה הסכמים, המהווים יחד עסקת קומבינציה. בהסכם אחד (להלן - "הסכם
הבניה") מסרה המערערת לקבלן את ביצוע עבודות הבניה של בנין בן שני אגפים ובו
15 דירות (להלן - "הבנין") על הקרקע. בהסכם השני (להלן - "הסכם
המכר") התחייבה המערערת למכור לקבלן אגף בבנין ובו 8 דירות. בהסכם השלישי
(להלן - "ההסכם הנוסף") נכללו הוראות בדבר הזיקה והתנאים השלובים שבין
הסכם הבניה לבין הסכם המכר.
המשיבים מס' 12-1 (להלן -
"הרוכשים") רכשו מן הקבלן שבע מתוך שמונה הדירות שהיו ענינו של הסכם
המכר (דירה נוספת נרכשה על ידי קונה שלא היתה צד להליכים). לטובת הרוכשים נרשמו
הערות אזהרה בגין זכויותיהם בדירות (להלן - "הערות האזהרה"). הואיל והקבלן
לא השלים את בניית הדירות נשאו הרוכשים בהוצאות נוספות שהיו דרושות להשלמת בנייתן.
היום הדירות בחזקת הרוכשים.
2. המערערת הגישה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב -
יפו תובענה על דרך של המרצת פתיחה נגד הקבלן ונגד הרוכשים, בה ביקשה להצהיר שהערות
האזהרה נרשמו לטובת הרוכשים שלא כדין. כן ביקשה לצוות על מחיקתן. לטענתה פעל עורך
הדין שרשם את הערות האזהרה לטובת הרוכשים ללא הסכמתה, תוך זיוף יפוי הכח שאותו
נתנה לשני עורכי דין יחדיו לצורך רישום הערות האזהרה.
הרוכשים הגישו אף הם תובענה על דרך של המרצת
פתיחה נגד הקבלן ונגד המערערת, בה ביקשו להצהיר שהערות האזהרה נרשמו כדין. לחלופין
ביקשו להצהיר שהם זכאים לרשום הערות אזהרה חדשות; לחלופי חלופין ביקשו להצהיר כי
המערערת מנועה מלכפור בתוקפן של הערות האזהרה.
3. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ש. אלוני), בפסק
דינו מיום 1.9.88, קבע שהערות האזהרה ישארו בתקפן. בית המשפט לא דן בשאלה אם
המערערת הסכימה לרשום את הערות האזהרה משום שלדעתו לא היה צורך בהסכמתה. כן סבר
שמחיקת הרישום לא תועיל למערערת בין כה וכה, הואיל ואין מחלוקת שהדירות נמכרו
לרוכשים.
פסק דין זה בוטל בערעור והדיון הוחזר לבית
המשפט המחוזי. בפסק דינו מיום 21.10.90 קבע בית המשפט העליון כי רישום הערות
האזהרה היה מותנה בהסכמתה של המערערת. כפי שנאמר שם, בין היתר:-
"התחייבות
עקרונית להתיר רישום הערות אזהרה כלולה בסעיף 5 של הסכם המכר אשר צוטט לעיל. אך
זו התחייבות מסויגת מראש המותנית בהסכמתו של בעל הנכס בכל מקרה.
-
- -
לא
היה, לכן, מנוס מלדון בשאלה, אם עו"ד דגן היה מוסמך לחייב את המערערת בחתימתו
היחידה, ולחלופין, אם, בנסיבות המקרה, יש מקום למסקנה, כי המערערת אישררה את מעשיו
בדיעבד, או כי היא מנועה מלעורר כלפי הקונים את הטענה, כי עו"ד דגן פעל כפי
שפעל שלא בהסכמתה. ואכן באי-כח שני הצדדים תמימי-דעים, ששאלות אלה הן עיקריות
לערעור זה.
כפי
שכבר צוין, השופט המלומד התייחס לשאלה זו רק כבדרך אגב, מבלי להיכנס לעובי הקורה
ולנמק את דבריו. אין מנוס איפוא מלהחזיר אליו את הדיון, על מנת שיקבע את העובדות
בשאלות אלה וייתן החלטה מפורטת ומנומקת בקשר אליהן". (ע"א 617/88 אחים
כדורי חברה קבלנית בע"מ נ' ולנסי ואח' פ"ד מה (1) 225, עמ' 234).
4. בית המשפט המחוזי (כב' השופט א' גורן) חזר
ודן, אפוא, בפרשה ובפסק דינו מיום 18.3.92 קבע כי הערות האזהרה נרשמו שלא כדין
משום שהשימוש ביפוי הכח, לצורך רישום הערות האזהרה, אכן נעשה בלי הסכמתה של
המערערת. אשר לטענתם של הרוכשים שהם זכאים לרשום הערות אזהרה חדשות סבר בית המשפט
כי הדיון בטענה חורג מן המסגרת שהיתווה בית המשפט העליון. כפי שאמר:-
"טענה
זו, סבירה ככל שתישמע, אינה נמצאת במסגרת הדיון שתחם לי בית המשפט העליון. לאור
החלטתו בערעור, כמתואר לעיל, הרי שבהליך זה כל שעומד לדיון הינו חוקיות רישומן
של הערות האזהרה הקיימות, וזאת לנוכח הדרישה של מתן הסכמה לרישומן מצד החברה בעלת
הקרקע.
אזכיר
כי השופט אלוני, בפסק דינו שניתן בתובענה זו, החליט מה שהחליט, בין השאר, בהתבסס
על זכאותם של הקונים לרשום הערות חדשות, מה שעושה את הערעור על חוקיות הרישום
הקיים לחסר תכלית - ופסק דינו בוטל והוחזר לבית משפט זה. אי לכך, איני מכריע
בנוגע לטענה זו, וברור כי הקונים יהיו חופשיים להעלותה במסגרת תביעה, אם תוגש
מצידם, לרישום מחדש של הערות אזהרה לטובתם" (ההדגשות שלי - י.ט.). (עמ'
10 לפסק דינו של השופט גורן).
5. הרוכשים חזרו והגישו לבית המשפט המחוזי תובענה
חדשה. בכתב תביעתם ביקשו להצהיר שהם הבעלים החוקיים ובעלי זכות החזקה בדירות וכי
הם זכאים להרשם כבעלי הזכויות בדירות. כן ביקשו להצהיר שהם זכאים לרישום מחודש של
הערות אזהרה לטובתם וכן לרישום הבית כבית משותף.
בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד"ר ד.
פלפל), בפסק דינו מיום 17.8.94, נעתר לבקשת הרוכשים וקבע "שלדיירים זכות
עקרונית לכך שהבעלות בדירות שרכשו תירשם על שמם". עוד קבע ש"על מנת
שתמומש הזכות העקרונית של הדיירים (הרוכשים שבפנינו - י.ט.) לכך שהבעלות בדירות
תירשם על - שמם, עליהם לשאת, (כולם ביחד) חצי בחצי עם הנתבעת מס' 1 (המערערת
שלפנינו - י.ט.) בכל התשלומים הנחוצים כדי לאפשר רישום הבעלות, ואשר היו מוטלים
עפ"י החוזה או עפ"י דין על הקבלן - - - כן זכאים התובעים (הרוכשים -
י.ט.) שתירשם הערת אזהרה כדין לטובתם על הדירות שרכשו. לאחר מילוי התחייבויותיהם
לשאת במחצית התשלומים כנ"ל, יהיה על הנתבעת מס' 1 לאפשר להם לרשום את הבנין כבית
משותף על כל הנובע מכך" (עמ' 27-26 לפסק הדין).
מכאן ערעורה של המערערת המונח לפנינו.
6. דינו של הערעור להדחות.
טענותיה העיקריות של המערערת היו כי בהליכים
שקדמו לפסק הדין נוצר מעשה בית דין, הן מכח השתק עילה והן מכח השתק פלוגתא, וכי
טעה בית המשפט כשהסיק מהעדויות שהמערערת הסכימה למכור את הדירות לרוכשים. מכל
מקום, כך טענה, חלה על הסכמה שכזאת דרישת הכתב (הכוונה, כנראה, לסעיף 8 לחוק
המקרקעין, תשכ"ט - 1969 לפיו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך
בכתב" - י.ט.), שלא התקיימה במקרה שלפנינו. כן השיגה המערערת על קביעותיו של
בית המשפט לפיהן היתה מנועה מלטעון נגד העברת הזכויות בדירות לרוכשים ועל שאמר,
אגב אורחא, ש"התנהגה בחוסר תום-לב בתקופה שלאחר חתימת הסכמי המכר ועד להגשת
התביעה בה היא מתכחשת להסכמה או לידיעה כלשהיא אודות מכירת הדירות". לבסוף טענה
שבית המשפט השית עליה חיובים כספיים שלא נתבעו בכתב התביעה.
מעשה בית דין
7. העיון בפסקי הדין שניתנו בהליכים הקודמים מלמד
שלא נוצרו כאן השתק עילה או השתק פלוגתא. הרוכשים ביקשו אמנם גם בהליכים הקודמים
לרשום לטובתם הערות אזהרה חדשות, אם יימחקו הערות האזהרה הרשומות, אולם בקשתם לא
נדונה לגופה ולא הוכרעה. בפסק דינו הראשון קבע בית המשפט (השופט ש' אלוני) שהערות
האזהרה ישארו בתקפן שכן המערערת הסכימה למכור את הדירות לרוכשים; בפסק דינו השני
נמנע בית המשפט (השופט א' גורן) מלדון בבקשת הרוכשים לרשום הערות אזהרה חדשות
לטובתם משום שסבר, כאמור, שהטענה אינה נמצאת במסגרת הדיון שתחם לו בית המשפט
העליון.
במצב דברים זה לא היו הרוכשים מושתקים מלטעון
שהם זכאים לרישום של הערות אזהרה חדשות ולפיכך רשאי היה בית המשפט לפסוק בענין זה.
הסכמת המערערת למכירה
8. כאמור, טענה המערערת שלא הסכימה למכור את
הדירות לרוכשים. לענין זה קבע בית המשפט, על פי עדויות שהיו נאמנות עליו, שהמערערת
הסכימה למכור את הדירות לרוכשים. כפי שאמר, בין היתר:-
"הדיירים
העידו ועדותם זו מהימנה עלי כי פגשו את מר כדורי באתר ובמשרדו של עו"ד דגן
עובר לחתימת הסכמי המכר. ברוח דומה העיד גם מר בוהדנה, מנהל העבודה בשטח. כך ניתן
ללמוד מהתנהגותו של מר כדורי, כי ההסכמה שנדרשה, אכן ניתנה. אין אני מקבלת את
גרסתו לפיה, הבחין באנשים שהגיעו לאתר אולם לא ידע שאלה או חלקם כבר רכשו דירה.
בנסיבות
המקרה דנן הופעת אותם האנשים שוב ושוב והשיחות עליהן העידו העדים, מתיישבת יותר עם
המסקנה כי מר כדורי אכן ידע ונתן הסכמתו למכירת הדירות.
-
- -
העובדה
שלגבי גב' פישר ניתנה הסכמה בכתב אין בה כדי לפגוע בהסכמות ובדרך ההתנהגות שניתנו
ע"י הנתבעת 1 (המערערת שבפנינו - י.ט.) למכר הדירות לתובעים" (עמ' 18-17
לפסק הדין).
היה, אפוא, יסוד איתן לקביעתו כי המערערת
"ידעה אודות מכירת הדירות והסכימה לכך במפורש ובהתנהגות" (עמ' 18 לפסק
הדין). בכך אין מקום להתערב.
הצורך במסמך בכתב
9. גם את הטענה שהיה צורך במסמך בכתב כדי לתת
תוקף להסכמתה של המערערת יש לדחות. נעשתה כאן מערכת של הסכמים בכתב בין כל הצדדים
לעיסקות, הכרוכים זה בזה והמשקפים את העיסקות. כפי שקבע בית המשפט, לא הוטל ספק
בתקפם של הסכמים אלה. כאמור לעיל, נכללה בהסכם המכר התחייבות עקרונית להתיר רישום
הערות אזהרה. התחייבות זאת הותנתה בפירוש בהסכמתה של המערערת, אך לא נדרשה הסכמה
נוספת ומיוחדת שלה למכירת הדירות לקונים. במצב דברים זה, אפילו היה צורך בהסכמתה
של המערערת, אין לראות הסכמה זאת כ"עיסקה" נפרדת המצריכה מסמך נוסף.
לעצם הענין הוכחה, כאמור, הסכמתה של המערערת למכור את הדירות לרוכשים. (לשאלה אם
מחלישות נסיבות מסוימות את דרישת הכתב ואם יש בכוחו של עיקרון משפטי חיצוני,
כמו החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, לגבור על
הדרישה, עיין ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח', פ"ד נ (1)
185).
המניעות
10. כאמור, השיגה המערערת על קביעתו של בית המשפט
כי "כדורי מנוע כעת, בשלב זה, לטעון כנגד הסכמי המכר ובעלותם העקרונית של
התובעים (הרוכשים שבפנינו - י.ט.) בדירות" (עמ' 24 לפסק הדין). גם השגה זאת
יש לדחות. כפי שקבע בית המשפט, הציגה המערערת בפני הרוכשים מצג לפיו פעלו ושינו את
מצבם לרעה. כדברי בית המשפט:-
"במקרה
דנן ניתן לאמר כי כדורי הציג בהתנהגותו בפני התובעים מצג עובדתי, בנסיבות בהן ניתן
היה לצפות כי התובעים יפעלו על פיו וישנו מצבם לרעה. כך שילמו התובעים את התשלומים
שנדרשו כדבעי, ביצעו שינויים והשקיעו בדירות מרץ וממון. יש לתת את הדעת לעובדה כי
המדובר בקבלן ותיק, בקיא במקצועו וברזי עסקת הקומבינציה. גם התנהגותו של כדורי
תרמה לכך והתבטאה בנוכחות באתר לעתים קרובות, שיחות עם חלק מהתובעים וכד'.
התנהגותו זו היא שיצרה בנוסף לאמור בהסכמים גם מצג מסויים של הסכמה ושוויון נפש
לענין מכירת הדירות" (עמ' 24 לפסק הדין).
לפיכך מושתקת המערערת מלהעלות טענות נגד
זכויותיהם של הרוכשים בדירות (עיין, בין היתר, ע"א 84/64 בית חנניה מושב
עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' משה פרידמן ואח', פ"ד י"ח
(3), 20; ע"א 424/86 נאות מרינה בת ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון
לישראל, פ"ד מג (2) 355 שאוזכרו בפסק דינו של בית המשפט; וכן ע"א
2776/91 אלנה ואן-קליף ואח' נ' משה רובינשטיין, (לא פורסם. פורסם בתקדין
עליון 94 (1), 1066); ע"א 4420/90 מפעלי נייר אמריקאיים נ'
הצמיג בע"מ, (לא פורסם. פורסם בתקדין עליון 96 (2), 137)).
תום הלב
11. אינני רואה צורך לדון באמירתו של בית המשפט כי
המערערת פעלה שלא בתום לב. הדברים נאמרו אגב אורחא ואינם חלק מן התשתית שביסוד
הכרעתו. אסתפק בהערה שיש לנהוג בזהירות כאשר באים לשקול שיקולי הגינות בהקשר של
זכויות קנייניות. מכל מקום, הסוגיה צריכה עיון שאין בו צורך כאן (לענין זה עיין
בדברי המלומד פרופ' מ' דויטש:-
"אין
ספק שהחדרתם של שיקולי הגינות פוגעת באורח מהותי בוודאות המשפטית. נימוק זה הוא
הנימוק המרכזי אשר מועלה כנגד התפשטותם הנרחבת של עקרונות ההגינות בכלל, ונתון לו
משקל מיוחד בהקשר הקנייני, לאור חשיבותה המיוחדת של הודאות בתחום זה, כאמור
לעיל" (מ' דויטש קניין (תשנ"ז, כרך א) 116)).
חלוקת ההוצאות
12. כאמור, קבע בית המשפט המחוזי שהמערערת והרוכשים
ישאו בחלקים שוים "בכל התשלומים הנחוצים כדי לאפשר רישום הבעלות שהיו מוטלים
עפ"י החוזה או עפ"י דין על הקבלן" (עמ' 26 לפסק הדין).
העיון בהסכמים הנזכרים מראה כי המערערת
והרוכשים לא צפו את האפשרות שהקבלן יפשוט את הרגל או ימלט מן הארץ ואין בהם הוראה
למקרה שהקבלן לא ישלם את התשלומים שעליו לשאת בהם. יש, לכאורה, מקום לטענה שאין
להטיל על המערערת ועל הרוכשים את חיוביו של הקבלן. עם זאת, מטעמים מעשיים ועל מנת
לממש את זכויות הרוכשים, כפי שהוגדרו בפסק הדין, אין מנוס מן המסקנה כי על
המערערת, או על הרוכשים, או על שניהם, לשאת בתשלומים אלה. התוצאה שאליה הגיע בית
המשפט, לפיה יש לחלק את ההוצאות שווה בשווה בין המערערת לבין הרוכשים, היא תוצאה
סבירה וצודקת. בין היתר, לאור העובדה שמדובר במספר שווה של דירות באגף של המערערת
ושל דירות הרוכשים, שבאגף השני. מן הבחינה המשפטית יש לראות את התוצאה כהשלמה של
ההסכמים לפי סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, המורה כי "חוזה
יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת
ממנו - מתוך הנסיבות".
אומד דעתם של הצדדים המעורבים בפרשה שלפנינו,
כפי שהוא משתמע מתוך הנסיבות, הוא שהעיסקה תושלם והדרך היחידה שבה ניתן ללכת לשם
השגת מטרה זאת היא חלוקת הנטל. לשון אחרת, אילו נשאלו המערערת והרוכשים מראש, בשעה
שנעשו ההסכמים, מה ההסדר שיש לקבוע בהסכמים למקרה שהקבלן יפשוט את הרגל או ימלט,
היו מן הסתם נוקטים הסדר זה. סיומה של הפרשה בדרך האמורה גם יגשים את מטרתם של
ההסכמים בצורה הראויה ביותר ובאופן שיגשים את תכליתם הסובייקטיבית והאובייקטיבית.
13. על פי כל אלה אני מציע כי הערעור על פסק דינו
של בית המשפט המחוזי ידחה וכי המערערת תישא בהוצאות הרוכשים בסך 30,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
השופטת ד' דורנר:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י'
טירקל.
ניתן היום, כ"א בטבת תשנ"ח
(19.1.98).
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש
ו פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
94053500.M02