אמקור בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק בג"ץ 533/09 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 533/09 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט ס' ג'ובראן העותרת: אמקור בע"מ נ ג ד המשיב: מינהל מקרקעי ישראל עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרת: עו"ד יהודה זהבי ועו"ד רונן קגן פסק-דין השופטת א' פרוקצ'יה: 1. בעתירה זו מבקשת העותרת כי בית המשפט יורה למשיב, מינהל מקרקעי ישראל, לשנות את האופן בו חושב חוב כספי של העותרת כלפי המשיב, בגין דמי היתר המגיעים ממנה עקב שינוי ייעוד מקרקעין שהיא חוכרת מן המינהל. 2. העותרת היא חברה פרטית, העוסקת בייזום פרוייקטים בתחום הנדל"ן. היא בעלת זכויות החכירה במקרקעין בתל אביב, במתחם המצוי בבעלות המשיב ועיריית תל אביב. העותרת יזמה תכנית בנין עיר חדשה במקום, לניצול מלוא זכויות הבניה במתחם. התכנית אושרה, והעותרת החלה בהקמת פרוייקטים למגורים ולמשרדים, והודיעה למשיב על כוונתה לממש את מלוא זכויות הבניה על-פי התכנית. 3. נוכח זאת, ערך המשיב מפרט כספי לחישוב דמי ההיתר המגיעים לו מן העותרת, בשל רצונה לעשות במקרקעין שימוש השונה מזה המוגדר בחוזה החכירה. בעקבות החישוב, העותרת נדרשה לשלם דמי היתר בסך של כ-21 מיליון ש"ח. העותרת הגישה השגה על דרישת התשלום ועל השומה שעמדה בבסיסו, ובהתאם לנהלי המשיב שילמה חלק מסכום החיוב, והמציאה ערבות בנקאית להבטחת תשלום יתרתו. 4. לאחר הגשת ההשגה, פנתה העותרת אל המשיב, בדרישה כי לאחר שתתקבל ההחלטה בהשגה, ייערך חשבון דמי ההיתר בהתאם להוראות בית המשפט המחוזי בתל אביב, בע"א 2809/06 מינהל מקרקעי ישראל - מחוז ת"א נ' ברזילי (פסק דין מיום 1.9.08). באותו פסק דין עמדה לבירור, בין היתר, השאלה, אם במקרה של תשלום דמי היתר עבור שינוי ייעוד או שינוי ניצול, יש לחשב את גובה דמי ההיתר כאחוז מן ההפרש שבין ערך הבעלות במקרקעין לאחר שינוי הייעוד לבין ערך זכויות החכירה במקרקעין לפני השינוי, או שמא לחשבו כשיעור מן ההפרש שבין ערך זכויות החכירה אחרי שינוי הייעוד לבין ערך זכויות החכירה טרם השינוי. בית המשפט המחוזי קבע באותו ענין, כי יש לחשב את דמי ההיתר על-פי האפשרות האחרונה, דהיינו, על-פי ההפרש בין ערך זכויות החכירה לפני שינוי ייעוד המקרקעין לבין זה שאחריו. 5. פנייתה הנזכרת של העותרת נענתה על-ידי המשיב כך: "אבקש, למען הסדר הטוב, להודיעך, כי המינהל עורך את תחשיב דמי ההיתר בהתאם לנהליו וכפי שנהג עד כה, קרי: הצבת 100% [שווי זכויות הבעלות] במצב החדש ו-91% [שווי זכויות החכירה] במצב הקודם. כמו כן נבקש להביא לידיעתך כי המינהל נערך להגשת ערעור על פסק הדין הנזכר" (נספח ה' לעתירה). 6. בין לבין, ניתנה שומת השמאי הממשלתי המחוזי בעקבות ההשגה שהגישה העותרת. בטרם הומצאה לעותרת, לטענתה, דרישת תשלום המבוססת על החלטת השמאי, מימש המשיב סך של כ-5.6 מיליון ש"ח מתוך הערבות הבנקאית שהופקדה בידיו. פניות העותרת אל המשיב לעיכוב דרישתו למימוש הערבות לא נענו, וכך נותרה ללא מענה גם פנייתה לקבלת המפרט הכספי שלפיו החליט המשיב על מימוש הערבות. 7. טוענת העותרת בעתירתה, כי בהעדר המפרט הכספי אין ביכולתה לבדקו, אך מתגובת המשיב לפנייתה בענין אופן חישוב דמי ההיתר, ולאור סכום הערבות שמומש, ברור כי החישוב שלפיו מומשה הערבות נערך בניגוד לפסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב. בכך, טוענת העותרת, הפר המשיב את חובתו לקיים את פסיקתו של בית המשפט, ואת חובתו כרשות מינהלית להפעיל את סמכותו ביושר, בתום לב ובהגינות. העותרת מבקשת, אפוא, כי נורה למשיב לחשב את החיוב הכספי המוטל עליה על-פי הוראות פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכן להמציא לידיה את המפרט הכספי שלפיו חוייבה בדמי ההיתר, ואשר לא הועבר לעיונה. 8. דין עתירה זו להידחות על הסף. בין העותרת לבין מינהל מקרקעי ישראל קיימת מחלוקת כספית במהותה, הנוגעת לאופן חישוב דמי ההיתר שהעותרת חבה למשיב. אמנם, העותרת מציגה טענותיה כמבקשות להבטיח ציות לפסקי דין שיפוטיים מצדן של הרשויות המינהליות, ואת חובתן להפעיל את סמכויותיהן על-פי כללי המשפט המינהלי. עם זאת, אין בכך כדי לשנות את טבעם האמיתי של המחלוקת בין הצדדים ושל הסעד המבוקש שהם אזרחיים-כספיים באופיים. מחלוקת זו, על כל מורכבויותיה, יש להביא להכרעת הערכאה האזרחית המוסמכת, בפניה תוכל העותרת לשטוח את מלוא טענותיה. בכלל זה, תוכל העותרת לבקש כי יומצא לידיה המפרט הכספי שעל בסיסו נערך חישוב דמי ההיתר. משכך, נמצא כי לעותרת עומד סעד חלופי, של פנייה לבית המשפט האזרחי המוסמך, ואין מקום במקרה זה להושטת סעד על-ידי בית המשפט הגבוה לצדק (ראו למשל: בג"צ 627/88 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' קרן האיזון ע"פ סעיף 116 לחוק המים, תשי"ט-1959 - נציבות המים (לא פורסם, 14.3.1989); בג"צ 79/08 אטון נ' ראש העיר ירושלים (לא פורסם, 15.1.08); בג"צ 3220/07 קציוטיס נ' האפוטרופוס על נכסי נפקדים (לא פורסם, 21.9.08)). אין צריך לומר, כי אין בהחלטתנו זו כדי לבטא עמדה כלשהי לגופה של המחלוקת. 9. העתירה נדחית על הסף. ניתן היום, כ"ה בטבת תשס"ט (21.1.09). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 09005330_R01.doc יט + הג מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il