זוהדי אבו רקיה נ. עיזאת חנדקלו

33 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5328/21 ע"א 7238/21 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט ח' כבוב המערער בע"א 5328/21: זוהדי אבו רקיה המערער בע"א 7238/21: מוחמד אבו עסבה נ ג ד המשיבים בע"א 5328/21: 1. עיזאת חנדקלו 2. מוחמד אבו עסבה 3. מחמוד חנדקלו המשיבים בע"א 7238/21: 1. עיזאת חנדקלו 2. זוהדי אבו רקיה 3. מחמוד חנדקלו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 2.7.2021 בת"א 21524-02-17, אשר ניתן על ידי כב' השופט כ' סעב תאריך הישיבה: ז' באב התשפ"ב (4.8.2022) בשם המערער בע"א 5328/21 והמשיב 2 בע"א 7238/21: עו"ד אשר אקסלרד; עו"ד איהאב אבו גוש; עו"ד ציפי אוחנה קפש בשם המערער בע"א 7238/21 והמשיב 2 בע"א 5328/21: עו"ד סלים וקים; עו"ד ג'מל עבדו בשם המשיב 1 בע"א 5328/21 ובע"א 7238/21: עו"ד תאופיק ג'בארין בשם המשיב 3 בע"א 5328/21 ובע"א 7238/21: אין התייצבות פסק-דין השופט ח' כבוב: שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט כ' סעב) בת"א 21524-02-17 מיום 02.07.2021, במסגרתו התקבלה תביעה למתן סעד הצהרתי המורה על בטלות הסכם למכירת מקרקעין מאת המוכר – המשיב 1 בע"א 5328/21 ובע"א 7238/21; אל הרוכשים – המערער בע"א 5328/21 והמערער בע"א 7238/21. ובהתאם, בוטל גם רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין, אשר בוצע מכוחו של ההסכם. רקע ועיקרי התשתית העובדתית על-פי עובדות פסק הדין המוכר, משיב 1 בע"א 5328/21 ובע"א 7238/21, עיזאת חנדקלו (להלן: עיזאת או המוכר), היגר בגיל 18 לארצות הברית, והוא מתגורר שם מאז כדרך קבע. עיזאת הוא אחיו של מי שמכר עבורו את חלקו במקרקעין באמצעות ייפוי כוח, משיב 3 בע"א 5328/21 ובע"א 7238/21, מחמוד חנדקלו (להלן: מחמוד או מיופה הכוח) – ולכל אחד מהם הוענק חלק מזכויותיו של אביהם בחלקה 47 גוש 8766, ביישוב באקה ג'ת. לאחר ביצוע חלוקה במקרקעין, ובתקופה הרלבנטית לענייננו – שנת 2007, חלקו של עיזאת במקרקעין עמד על 4.5 דונם (להלן: המקרקעין). המקרקעין נמכרו לשני רוכשים. הרוכש הראשון, הוא המערער בע"א 7238/21, מוחמד אבו עסבה – שהינו עורך דין במקצועו, וחתנו של האח מחמוד (להלן: מוחמד). בשנת 2007, עת החלו המגעים לרכישת המקרקעין בין הצדדים, היה מוחמד מאורס לבתו של מחמוד. מוחמד הוא גם מי שייצג, לכאורה, את המוכר בהסכם המכר – זאת, על-פי טענת המוכר ובהתאם לקביעות פסק הדין. הרוכש השני, המערער בע"א 5328/21, זוהדי אבו רקיה – הוא אדריכל במקצועו, והוא נשוי לאחותו של מוחמד, כלומר הוא גיסו של מוחמד (להלן: זוהדי; מוחמד ו-זוהדי, יקראו להלן יחד: המערערים או הרוכשים). על-פי המתואר בעובדות פסק הדין, בשנת 2007 פנה עיזאת לאחיו מחמוד, וסיפר לו כי הוא שוקל למכור את המקרקעין. במסגרת אותה שיחה התעניין עיזאת בשווי המקרקעין לאותה עת, ומחמוד מסר לו כי המחיר המקובל לדונם נע בין 50,000 ל-60,000 דולר לדונם. מחמוד המליץ לעיזאת למנות עורך דין שיטפל במכר המקרקעין – ואף המליץ לשם כך באופן פרטני על מוחמד, שכאמור, היה מאורס אז לביתו. עיזאת שמע בקול אחיו, ואף ביקש ממנו לתאם מול מוחמד את מינויו כעורך דין מטעמו לצורך ביצוע עסקת המכר. בעקבות כך, פנה מחמוד למוחמד בבקשה כי יטפל בעסקת מכר המקרקעין, ומוחמד נענה בחיוב. בשיחות טלפוניות שנערכו בין עיזאת לבין מחמוד ומוחמד – סוכם כי שכר טרחתו של מוחמד ייקבע לפי אחוזים, "כמקובל". בתיאום עם עיזאת, החל מוחמד לפעול לקידום מכירת המקרקעין. בתוך כך, הוכן ונשלח על-ידו לעיזאת ביום 01.12.2007, "ייפוי כוח כללי" – במסגרתו ייפה עיזאת את כוחו של אחיו מחמוד לפעול ולחתום בשמו בתהליך מכירת חלקו במקרקעין (להלן: ייפוי הכוח). ביום 04.12.2007, פנה עיזאת עם מסמך ייפוי הכוח הכללי שקיבל לקונסוליה הישראלית בארה"ב – שם חתם עליו. בשבועות שלאחר החתימה על ייפוי הכוח – לא עלה בידיו של עיזאת ליצור קשר עם מוחמד או מחמוד על מנת להתעדכן בהתקדמותם באיתור רוכש למקרקעין. התחמקותם של מחמוד ומוחמד מניסיונותיו של עיזאת ליצור עמם קשר, כך מסתבר, עתידה הייתה לחזור על עצמה לאורך השנים. מספר שבועות לאחר חתימת ייפוי הכוח, ולאחר מספר ניסיונות כאמור, הצליח עיזאת ליצור קשר עם מחמוד. במהלך שיחה זו, מחמוד מסר לעיזאת כי אכן הגיעה לפתחו הצעה של רוכש פוטנציאלי אשר הציע לשלם סך של 40,000 דולר עבור כל דונם, כך שמחיר המקרקעין יעמוד על סך של 180,000 דולר. עיזאת דחה את ההצעה, וביקש ממחמוד למצוא רוכש המציע מחיר גבוה יותר. מחמוד ומוחמד פעלו לשכנע את עיזאת לקבל את ההצעה לעיל המיוחסת לרוכש אלמוני, בסך של 40,000 דולר לדונם, תוך שהדגישו בפניו כי מדובר בהצעה הטובה ביותר שקיבלו. לאחר שכנועים רבים, הסכים עיזאת – מבלי שידע את זהות הרוכש הפוטנציאלי – למכירת המקרקעין בסך של 40,000 דולר לדונם. עיזאת התנה הסכמתו בכך שכל סכום התמורה ישולם לו בתשלום אחד. כעולה מתכתובות הצדדים שיוצגו להלן, לאחר משא ומתן בין הצדדים סוכם לבסוף כי מחצית התמורה תועבר לידי עיזאת במהלך חודש פברואר 2008, והמחצית הנותרת תועבר לידו עד לחודש יוני 2008. לאחר קיומה של שיחה זו, בגדרה ניתנה הסכמתו של עיזאת לעסקה – לא עלה עוד בידו, חרף ניסיונותיו, ליצור קשר עם מחמוד או עם מוחמד. רק כעבור מספר שבועות, בחודש פברואר 2008, אגב שיחה של מחמוד עם אשתו של עיזאת – מחמוד מסר לה כי המקרקעין נמכרו, אם כי במחיר נמוך מזה שסוכם עם עיזאת. גם בשלב זה, לא נמסרו על-ידי מחמוד פרטים לגבי התמורה ששולמה או לגבי זהות הרוכש. ביום 06.03.2008, נחתם הסכם המכר בין מוחמד וזוהדי לבין עיזאת (באמצעות מיופה כוחו מחמוד), למכירת המקרקעין למוחמד וזוהדי בעד תמורה בסך של 90,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר). ויודגש, התמורה המוסכמת בגין המקרקעין, כנקוב בסעיף 6 להסכם המכר הינה 90,000 ש"ח, שהם 20,000 ש"ח לדונם – וזאת, בניגוד להסכמה שהושגה בעל-פה, למכור את המקרקעין תמורת 40,000 דולר לדונם. עוד נקבע בהסכם, כי תמורה זו תשולם במועד החתימה על הסכם המכר, וכי עיזאת יישא בעלויות מס שבח ומס מכירה. לפיכך, הסכם המכר שנחתם שונה באופן מהותי מההסכם שהושג בעל-פה, כאשר הפער במחיר התמורה הוא בין סך של 90,000 ש"ח לסך של 180,000 דולר עליו הוסכם (!!). כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מאמצים חוזרים ונשנים ליצור קשר עם מחמוד, הצליח עיזאת לקיים עמו שיחת טלפון. מחמוד הבהיר לעיזאת בשיחתם כי עליו להחשיב עצמו בר מזל שנמצא רוכש, והוסיף לגלות לעיזאת, למרבה תדהמתו, כי הסכם המכר נחתם בשמו בינו לבין מוחמד וזוהדי – קרוב משפחתו של מוחמד. בסופו של יום, שולמה לעיזאת תמורה חלקית ביחס למה שסוכם בין הצדדים, ובסכום העולה על התמורה המפורטת בהסכם המכר – והיא הסתכמה לסך של 38,000 דולר. תמורה זו הועברה לחשבונו של עיזאת במספר תשלומים, טיפין טיפין, משך מספר חודשים. ביום 10.07.2008 נחתם מסמך השגה לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963, הנושא את שמותיהם של עיזאת, מוחמד וזוהדי (להלן: ההשגה). בראשו של המסמך צוין, כי "כולם מיוצגים על ידי הח"מ בעסקת המקרקעין נשוא השגה זו" – כאשר חתימתו של מוחמד, כמייצג, מופיעה בתחתית ההשגה. ביום 29.09.2008, שעה שטרם הועברה לידי עיזאת התמורה המלאה עליה סוכם בשיחתם – פנה עיזאת למוחמד בהודעת דואר אלקטרוני על מנת לעדכנו בדבר פרטי חשבון הבנק שלו. זאת, לאור חששו שמא אחיו, מחמוד, איבד פרטים אלו – ומשכך לא הועברה לידו יתרת התשלום. את ההודעה שלח עיזאת שוב ושוב בימים 30.09.2008, 01.10.2008, 02.10.2008 ו-03.10.2008 – אך הכל ללא הואיל. ביום 03.10.2008, שלח עיזאת הודעה נוספת למוחמד בה ציין כי ידוע לו שעסקת המכר הושלמה לפני מספר חודשים, וכי ידוע לו כי מוחמד וזוהדי הם הרוכשים של המקרקעין. בהמשך לכך, ביקש עיזאת כי המסמכים הכרוכים בעסקת המכר יועברו לידיו, וזאת בנוסף למסמכים הנדרשים לצורך ביטול ייפוי הכוח. להודעה זו השיב מוחמד באותו היום, כי עסקת המכר טרם הסתיימה, מכיוון שהעברת הזכויות טרם הושלמה – ולפיכך לא ניתן לבטל את ייפוי הכוח בשלב זה. עוד הוסיף מוחמד בתגובתו, כי סוכם בין הצדדים כי התשלום האחרון יתקבל לאחר העברת הזכויות במקרקעין. ביום 10.10.2008 השיב עיזאת למוחמד כי הוסכם בין הצדדים על העברת מחצית התשלום בחודש פברואר 2008, והמחצית הנותרת עד לחודש יוני 2008. ביום 29.10.2008, ולאחר שלא קיבל מענה להודעתו הקודמת, שלח עיזאת הודעה נוספת בה כתב כי הסכם ייפוי הכוח בטל מעיקרו, וכי הלה חושד כי מוחמד הפר את חובותיו כבא-כוחו. בהודעה זו, חזר עיזאת על בקשתו לקבל לידיו את מסמכי עסקת המכר, וכן את יתרת התמורה שטרם שולמה לו. לאחר חילופי דברים נוספים בין הצדדים, בחודש נובמבר 2008, אישר עיזאת כי קיבל לחשבונו סכום של 7,900 דולר. לפני בית משפט קמא לא הוצגו אישורים עבור יתר התשלומים שקדמו לתשלום זה האחרון, אך עיזאת הודה כי קיבל בסך הכל 38,000 דולר עבור המקרקעין. בהמשך חודש נובמבר 2008, עיזאת התריע בפני מוחמד כי אם לא יגיעו הצדדים לפתרון במהרה, בכוונתו לפעול באפיקים משפטיים לצורך מיצוי זכויותיו בנדון. על הודעה זו השיב מוחמד – כי הוא אינו בא-כוחו של עיזאת, ומעולם לא היה. עוד נטען, כי התמורה הועברה במלואה למחמוד – כך שבכל טענה בעניין התשלום, על עיזאת לפנות למחמוד. על הודעתו של מוחמד השיב עיזאת כי בכוונתו להגיש תביעה נגדו ונגד זוהדי ומחמוד, תוך שהודגש כי הוא יהיה נכון לוותר על התביעה אם יתרת התשלום תועבר לידיו ללא דיחוי. אחר כל אלו, ובפרט – לאחר שפעל עיזאת לביטול ייפוי הכוח ולמתן הודעה בדבר חששו מפני הפרת חובותיו של מוחמד כבא כוחו – פעלו הרוכשים להשלמת עסקת המכר, בדרך של העברת הזכויות במקרקעין על שמם. במרוצת השנים, בין הודעת עיזאת על כוונתו להגיש תביעה בשנת 2009, ועד לשנת 2016, בה הוגשה התביעה, ניסה עיזאת, לדלות מידע על אודות העסקה שבוצעה. זאת, שעה שסבר כי לא קיבל את מלוא התמורה המגיעה לו (ומבלי כאמור שנחשף עוד לפרטי הסכם המכר שנחתם). לפי גרסתו של עיזאת, שנמצאה אמינה על-ידי בית משפט קמא, עיזאת פנה בעקביות במהלך השנים למחמוד ומוחמד בבקשה לקבל מידע – אך גם ניסיונות אלו העלו חרס. עוד יצוין, כי במהלך שנים אלה ערך עיזאת ביקור בישראל בניסיון ליישב את ההדורים בדרכי שלום, לבקשת הוריו, אולם גם ניסיונות אלה לא הניבו פרי. בחודש פברואר 2016, טרם נתקבל בידי עיזאת הסכם המכר, ומשכלו כל הקיצין – שלח עיזאת מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים למוחמד, באמצעות עו"ד תאופיק ג'בארין, בדרישה לקבלת המסמכים לידיו. בחודש מרץ 2016, קיבל לידיו עיזאת לראשונה את הסכם המכר, על מלוא פרטיו. מעיון בהסכם המכר גילה עיזאת, לראשונה, את שווי התמורה שנקבעה בהסכם – 90,000 ש"ח, ולא 180,000 דולר כפי שסוכם בין הצדדים. עוד גילה עיזאת, לראשונה, כי עליו לשאת בתשלום מס השבח ומס המכירה בגין העסקה, כך שגם הסכום הנמוך שנקבע בהסכם, לא יגיע כולו לידיו. על רקע האירועים המתוארים לעיל, לאחר קבלת הסכם המכר לידיו, ולאחר דין ודברים בין הצדדים, ביום 09.02.2017 הוגשה על-ידי עיזאת תביעה למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר על בטלותו של הסכם המכר, וכן על ביטול רישום הזכויות במקרקעין על שם מוחמד וזוהדי. למען שלמות התמונה יצוין גם, כי על רקע העובדות המתוארות לעיל נחלקו הצדדים ביחס לסוגיה נוספת – הנוגעת לעדותו של העד מר עבד אלחלים חסן חנדקלו (להלן: עבד אלחלים), אחיהם של עיזאת ומחמוד. להוכחת תביעתו בבית משפט קמא, צירף עיזאת לתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמו, תצהיר החתום על-ידי אחיו – עבד אלחלים (להלן: התצהיר). שאלת מעמדו של תצהיר זה שרויה במחלוקת בין הצדדים – וזאת לאור העובדה שכאשר עלה עבד אלחלים לדוכן העדים בבית משפט קמא, מילא פיו מים. לסוגיה זו אתייחס ביתר פירוט בהמשך הדברים להלן, אך מפאת חשיבותם להבנת עובדות המקרה, אביא בקצרה את עיקרי העובדות הנוגעות לעניין כאן. על-פי תצהירו של עבד אלחלים, במועד הרלבנטי לעובדות המקרה – עובר לעריכת הסכם המכר, פגש באופן אקראי רוכש פוטנציאלי בשם תחסין סמארה (להלן: סמארה), אשר הגיע לבחון את המקרקעין המוצעים למכירה. במפגש זה מסר סמארה כי בכוונתו להציע 23,000 דולר לדונם עבור המקרקעין, ובתמורה מסר לו עבד אלחלים כי אחיו עיזאת מתכוון למכור את המקרקעין במחיר של 50,000 דולר לדונם, וכי אולי יסכים לרדת עד למחיר של 40,000 דולר לדונם. לאחר המפגש, עבד אלחלים התקשר למוחמד לדווח לו על כך, ביודעו כי מוחמד מייצג את עיזאת בהליך המכר – וזה אישר כי אכן המקרקעין יימכרו תמורת 40,000 דולר לכל הפחות. מספר חודשים לאחר המפגש המתואר, התקשר עבד אלחלים למוחמד. זאת, לאחר שהגיעה לאוזנו הידיעה כי המקרקעין נמכרו. בשיחה, אישר מוחמד כי אכן המקרקעין נמכרו תמורת 30-29 אלף דולר לדונם, וסירב לחשוף את זהות הרוכש בטענה כי הרוכש מבקש להישאר בעילום שם. פסק דינו של בית משפט קמא בית משפט קמא קיבל את תביעתו של עיזאת, במלואה, וקבע כי הסכם המכר בטל ומבוטל, וכי רישום הזכויות במקרקעין בטל בהתאם. כאמור בפתח הדברים, בית המשפט דחה את גרסתם של מחמוד, מוחמד וזוהדי, ומצא לבכר את גרסתו של עיזאת. בפרט, התקבלה טענתו המרכזית של עיזאת, לפיה – מחמוד, מוחמד וזוהדי, רקמו ביניהם מזימה לצורך נישולו מזכויותיו במקרקעין ב'נזיד עדשים'. לעניין זה אומצה חוות דעת השמאי אשר מונה, ולפיה שווי המקרקעין, נכון למועד הקובע, עמד על כ-500,000 ש"ח. עוד נקבע, כי הוכח שמוחמד הפר את חובת הנאמנות שחב לעיזאת בהיותו בא-כוחו במסגרת עסקת המכר; וכי הסכם המכר בין הצדדים נערך בהטעיה ובמרמה. על-ידי המערערים הועלתה גם טענת התיישנות – שנדחתה. בתוך כך נקבע, כי התביעה עניינה במקרקעין – כך שבהתאם להוראות סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות), תקופת ההתיישנות היא עשרים וחמש שנים. ולפיכך, בנסיבות דנא, נקבע כי אין מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהועלתה. יתרה מכך, נקבע כי גם לו מדובר היה בתביעה חוזית או כספית, דין טענת ההתיישנות להידחות. זאת, שעה שהוכח, כי עיזאת לא היה מודע לפרטי הסכם המכר עד לשנת 2016 אז קיבל אותו לראשונה – וממועד זה טרם חלפו שבע שנים. בית משפט קמא עמד על כך שעצם ידיעתו של עיזאת כי המקרקעין נמכרו, אינה יכולה לשמש בסיס למניין תקופת ההתיישנות כאשר לא היו בידיו מסמכי העסקה בכללותה – וקל וחומר מקום בו המסמכים הוסתרו ממנו במכוון. בית משפט קמא קבע, גם, כי בין מוחמד לעיזאת התקיימו יחסי עורך דין-לקוח, וכן כי מוחמד ייצג את כלל הצדדים בהסכם המכר. זאת, שעה שניתן להניח "ברמה גבוהה של וודאות", כי אם ההסכם היה נערך בין עיזאת לבין כל רוכש אחר, ולא מוחמד – מוחמד עדיין היה עורך את הסכם המכר. בית משפט קמא עמד בפסק דינו על מכלול הראיות שהוצגו לעניין הייצוג שהעניק מוחמד לעיזאת, ובכלל זאת – הייעוץ שניתן בעניין עריכת ייפוי הכוח הכללי; עדותו של עיזאת; תצהירו של עבד אלחלים; מכתב ההשגה החתום על-ידי מוחמד; והתנהגות מוחמד לאורך הקשר עם עיזאת. אשר לטענת ההטעיה נקבע, כי הוכח שהפרטים המהותיים בהסכם המכר שהביאו ליצירתו של הסכם מחייב, הוסתרו מעיזאת במגמת מרמה, הונאה ומתוך ידיעה כי גילוי עובדות אלו יובילו את עיזאת לביטול ההסכם. נמצא, כי מחמוד, מוחמד וזוהדי שיתפו פעולה במזימה כדי לרכוש את זכויותיו של עיזאת במקרקעין במחיר הנמוך בהרבה משווין האמיתי והמקובל בשוק. בעניין ידיעת המערערים על אודות מחיר השוק נקבע, כי ידיעתם אשר לכך נלמדת מתוכן השיחה בין מוחמד לבין עבד אלחלים, במסגרתה מוחמד דחה את הצעת סמארה לרכישת המקרקעין במחיר גבוה יותר מזה ששולם לבסוף לעיזאת. על יסוד מכלול ראיות אלה נקבע, כי הסכם המכר "פגום, פסול, בטל ומבוטל הן בהתאם למוסר, הן בהתאם לחוק והן בהתאם למשפט ולדין והן מטעמי צדק ויושר". עוד הודגש, כי לא רק שמדובר היה בעסקה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אלא שגם אילו העסקה הייתה אופטימלית מבחינת התמורה עבור עיזאת – בנסיבות העניין, ומתוקף תפקידו של מוחמד כבא-כוחו, אזי רבצה על כתפיו החובה ליידע את עיזאת ולקבל את הסכמתו הברורה ו-"אף לדרוש זאת ממנו בכתב" לצורך השלמת עסקת המכר. בהתאם לכך, הורה בית המשפט המחוזי על ביטול הסכם המכר ועל "ביטול רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין על חלקו של התובע [עיזאת – ח.כ.] אשר נרשמו על פי ההסכם על שם הנתבעים 1 ו-2 [מוחמד וזוהדי – ח.כ.] בחלקים שווים". המערערים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ומכאן הערעורים שלפנינו. תמצית טענות הצדדים בערעורים טענות זוהדי בע"א 5328/21 טענותיו של זוהדי מופנות הן נגד ממצאי העובדה שנקבעו על-ידי בית משפט קמא; הן נגד המסקנות המשפטיות הנובעות מהם. בנוסף, משיג זוהדי גם על מידת ההנמקה במסגרת פסק הדין, אשר לטעמו, אינה משביעת רצון בנסיבות העניין. במישור העובדתי נטען, כי שגה בית משפט קמא עת נתן אמון בגרסתו של עיזאת, לפיה לא ידע על מכירת המקרקעין בזמן אמת. לשיטתו, עיזאת ידע והסכים לעסקת המכר והיה מודע לכל פרטי המכר, לרבות זהות הרוכש, כפי שעולה מהודעותיו משנת 2008. זאת ועוד, משיג זוהדי על קביעת בית משפט קמא, לפיה היה שותף בתכנית לרכישת הקרקע במחיר מוזל, כאשר לטענתו רכש זכויותיו בתום לב, וכל חטאו מסתכם בהיותו גיסו של מוחמד. במישור המשפטי נטען, כי שגה בית משפט קמא שעה שדחה את טענת ההתיישנות שהועלתה. זאת, בהינתן שהתביעה נושא הערעור אינה תביעה במקרקעין, אלא תביעה חוזית או כספית. מסקנה זו נובעת לשיטתו מהחלת מבחן "תוכן התביעה", שעל-פיו הסעד העיקרי המבוקש – ביטול הסכם המכר, מהווה סעד חוזי, כמו גם כלל העילות הנטענות מטעם עיזאת. זאת ועוד, נטען כי נפלה טעות גם בקביעת בית משפט קמא לפיה עיזאת ידע על עסקת המכר רק בשנת 2016, ולכן אף תחת ההנחה כי נושא התביעה הוא חוזי – לא חזה התיישנות. זאת, מכיוון שלשיטת זוהדי, קביעה זו נוגדת את הפסיקה לפיה גם חשד, ולא ידיעה שלמה בפועל, מתחיל את מרוץ ההתיישנות – וחשד זה קם לשיטתו בשנת 2008 עם היוודעות עיזאת על אודות ביצוע המכר. עוד נטען, כי ייפוי הכוח הכללי עליו חתם עיזאת יצר כלפי זוהדי מצג כאילו עיזאת מסכים לתנאי הסכם המכר, וכי יחסי שולח-שלוח אשר נוצרו בין עיזאת למחמוד מתוקף ייפוי הכוח שנחתם – מחייבים את עיזאת בהסכם המכר. אשר לסעד שהעניק בית משפט קמא – ביטול הסכם המכר, נטען כי לא נשלחה הודעת ביטול בפרק זמן סביר, וכי בית משפט קמא כלל לא נימק על סמך איזו עילה העניק סעד זה. אשר למידת ההנמקה של בית משפט קמא, סבור זוהדי כי שגה בית משפט קמא כאשר השתמש בשפה כללית של 'שיקולי יושר', אך זאת מבלי לקבוע על יסוד איזו עילה משפטית הסכם המכר בטל ומבוטל – ומדוע גם סעד הביטול הוא שניתן. זאת בעיקר ובפרט, שעה שסעד הביטול אינו הסעד הראשון במעלה שניתן על-ידי בתי המשפט. כמו כן ובנוסף נטען, כי פסק הדין נעדר נימוק ראוי; אינו מפנה להוראות חוק רלבנטיות; והוא אף אינו מבסס את קביעת מהימנות העדים אלא על "תחושה" של בית המשפט בלבד. טענות מוחמד בע"א 7238/21 טענותיו של מוחמד נוגעות אף הן לשני המישורים כאמור. במישור העובדתי נטען, כי שגה בית משפט קמא בביסוס פסק דינו על קביעה עובדתית שגויה, לפיה עיזאת לא היה מודע עד לשנת 2016 לפרטי הליך המכר ולזהות הרוכשים. זאת, בפרט, כאשר עיזאת לא טען כך בעצמו. כן שגה בית משפט קמא בהסתמכו על תצהירו של עבד אלחלים, ולא על הגרסה שמסר בעצמו בבית המשפט – לפיה הוא כלל אינו זוכר על מה חתם. במישור המשפטי נטען להתיישנות התביעה. זאת, בטענה זהה לזו של זוהדי – לפיה התביעה עניינה בקבלת תמורה כספית עבור המקרקעין, ולפיכך מדובר בתביעה חוזית. ממילא, גם אילו היה מדובר בתביעה חוזית, זו לא התיישנה – שכן לגרסתו, עיזאת היה מודע לכלל פרטי העסקה (לרבות פרטי הרוכשים), ומשכך החל מרוץ ההתיישנות עוד בשנת 2008. לחלופין נטען, כי חל שיהוי מופלג בהגשת התביעה, שיש בה כדי להצדיק את דחייתה. אשר לקביעת בית משפט קמא לפיה התקיימו יחסי עורך דין-לקוח בין מוחמד לבין עיזאת נטען, כי המדובר בקביעה שגויה, הנסמכת על ראיות דלות. לבסוף נטען, כי נוצרו יחסי שולח-שלוח בין עיזאת לבין מחמוד, ומשכך ניתן היה להסתמך על הסכם המכר, כהסכם מחייב. טענות עיזאת במענה לע"א 5328/21 וע"א 7238/21 במענה לשני כתבי הערעור, סומך עיזאת את ידו על פסק דינו של בית משפט קמא. בעיקרו של דבר, משיב עיזאת כי הערעורים מבקשים להשיג על ממצאי עובדה של בית משפט קמא, ללא כל הצדקה. בתשובה לטענות המרכזיות של המערערים, מפנה עיזאת למסקנותיו של בית משפט קמא – כך לעניין הטענה לפיה לא התקיימו יחסי עורך דין-לקוח; הטענה כי עסקת המכר בוצעה בצורה גלויה ותקינה; טענת זוהדי להיותו רוכש בתום-לב; וכן טענת ההתיישנות. בסוגיית קיומם של יחסי עו"ד-לקוח נטען ביתר הרחבה, כי ייפוי כוח ושכר טרחה אינם מהווים תנאים הכרחיים להיווצרות יחסי עורך דין-לקוח. לטענתו, קיימות ראיות רבות לעניין היחסים שנוצרו, ובכלל אלו – התכתובות בינו לבין מוחמד; עריכת ייפוי הכוח הכללי עבור עיזאת; הסכמתו לסייע במכירת המקרקעין (הנלמדת מפקס ששלח עיזאת ומכיל תשריט של המקרקעין); ומכתב ההשגה בה הצהיר מוחמד כי הוא מייצג את כלל הצדדים. בהמשך לכך נטען, כי מוחמד הפר את חובת האמונים וביצע מעשה מרמה. זאת ועוד, נטען כי הסכם המכר לא השתכלל לכדי הסכם מחייב מכיוון שחתימתו על ההסכם, באמצעות ייפוי הכוח – אינה מהווה גמירות דעת אמתית. לבסוף נטען כי הפער בין השווי הריאלי של המקרקעין לבין התמורה בהסכם המכר, מעיד על כך שהסכם המכר נכרת במרמה, באופן המצדיק את ביטולו מטעמי צדק ויושר ותקנת הציבור. ההליך דנן בדיון שהתקיים לפנינו ביום 04.08.2022, המלצנו לצדדים לנסות ליישר ביניהם את ההדורים, בין אם באמצעות גישור ובין בדרך אחרת, תוך התייחסות לעובדה כי בפעם האחרונה שפנו הצדדים לגישור טרם היה פסק דין בעניינם. במהלך הדיון, הוצעו לצדדים מספר אפשרויות – ובסופו, הורינו לצדדים לעדכן את בית המשפט בתוצאות ההידברות עד ליום 07.08.2022. בהמשך הוארך המועד להגשת העדכון, וביום 24.08.2022 הוגשה ההודעה לפיה ניסיונות ההידברות לא נשאו פרי. משלא עלה בידי הצדדים להגיע להבנות ביניהם, נדרשים אנו לשורת הדין. דיון והכרעה אקדים ואומר, כי לאחר עיון בחומר הרב המצוי בתיק ושמיעת טיעוני הצדדים לפנינו – הגעתי לכלל דעה כי צדק בית משפט קמא במסקנתו, לפיה יש להורות על ביטול הסכם המכר מחמת הטעייה. זאת, בהתבסס על ממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא, ולפיהם – עיזאת הוטעה על-ידי המערערים ועל-ידי מחמוד אחיו, אשר עשו כולם יחד 'יד אחת' כנגדו. קביעה זו התבססה, בעיקרה, על ממצאים עובדתיים, כמו גם התרשמותו הבלתי אמצעית של בית משפט קמא מעדויות הצדדים ויתר הראיות שהובאו בפניו. במובן זה נדמה, כי על אף המחלצות המשפטיות שביקשו המערערים לעטות על ערעורם, הרי שבסופו של יום, טענותיהם מכוונות, בעיקרן, נגד ממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית. בהינתן נקודת מוצא זו, בסופו של יום, לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, כאמור, מצאתי כי אין מקום להתערב בפסק הדין. ואולם, עניין אחר הוא – המסקנות המשפטיות הנובעות מאותם ממצאים עובדתיים, כמו גם ההנמקות המובילות למסקנות אלו. במובן זה סבורני, כפי שגם ציינו בפני הצדדים במהלך הדיון שהתקיים לפנינו, כי לא ניתן להתעלם כליל מטענות המערערים – בכל הנוגע לקשיים העולים מן ההנמקות שפורטו במסגרת פסק הדין. משכך, מצאתי ליתן התייחסותי לטענותיהם המרכזיות של המערערים בהתייחס לנימוקי פסק הדין – ולבאר, מדוע אף לו חסרה קמעה הנמקתו של בית משפט קמא, הרי שגם לאחר בחינה, דיון והכרעה – אין מקום לסטות מהמסקנות אליהן הגיע, אשר בדין יסודן. סדר הדיון יהיה כדלהלן: ראשית, אדרש לממצאי העובדה של בית משפט קמא המהווים מסד להכרעתי כאן, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו מטעם המערערים נגדם; שנית, אפנה לבחינת עילת ביטול ההסכם עליה עמד בית משפט קמא בגדרי פסק הדין, והיא – הטעיה; שלישית, אדרש בקצרה לטענת ההתיישנות והשיהוי שהועלתה על-ידי המערערים; ולבסוף, אתייחס לסעד ביטול ההסכם שניתן על-ידי בית משפט קמא, בהתייחס לטענותיו של כל אחד מן המערערים. ממצאי העובדה שנקבעו על-ידי בית משפט קמא כאמור, במסגרת הערעורים הועלו על-ידי המערערים טענות שונות הנוגעות בעיקרן לממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא. ממצאים אלו גובשו על-ידי בית המשפט לאחר ניהולו של הליך ממושך לפניו, מראשית שנת 2017 ועד לסוף שנת 2021, במהלכו התקיימו ארבעה דיוני הוכחות; הובאו שלל ראיות; ונחקרו כל העדים. בתוך כך, היה בידי בית המשפט להתרשם באופן בלתי אמצעי, ומעמיק, מהתנהלותם של הצדדים, מהימנותם וגרסתם – ועל יסוד כל אלה, באו הממצאים העובדתיים השזורים בנימוקי פסק הדין. הממצא העובדתי העיקרי הנדרש בענייננו הוא קביעת בית משפט קמא, באופן חד משמעי ונחרץ – כי מחמוד, מוחמד וזוהדי תיאמו ביניהם ויצרו תכנית שמטרתה, רכישת המקרקעין במחיר הנקוב בהסכם, והוא מחיר נמוך משווי השוק. בתכנית זו היו שותפים המערערים שניהם, יחד עם מחמוד – והכל, למטרת רווחתם האישית מן המקרקעין המוזלים. ממצא זה מוזכר לכל אורכו של פסק הדין, וכך שם: "התנהלות הנתבעים [מוחמד, זוהדי ומחמוד – ח.כ.] הייתה מתואמת ומתוכננת על ידי כל הנתבעים" (פסקה 16 לפסק הדין); בית משפט קמא עמד גם על מטרת תיאום ותכנון זה בקבעו כי "הנתבעים [מוחמד, זוהדי ומחמוד – ח.כ.] קרובים האחד לעצמו והאחד לאחר, עשו יד אחת כדי לרכוש את זכויות התובע [עיזאת – ח.כ.] במגרש במחיר הנמוך בהרבה משווין האמתי והמקובל בשוק" (פסקה 64 לפסק הדין); וכן כי זוהדי ומוחמד "עשו יד אחת להונות ולרמות את התובע [עיזאת – ח.כ.] ואז ערכו את העסקה לטובתם הישירה" (פסקה 69 לפסק הדין). בנוסף נקבע, כי עדויות המערערים נמצאו בלתי אמינות וכי "אין כל אמת ואף אין אבק של אמת בעדויות ההגנה. אינני נותן אימון בגרסות ההגנה ודוחה אותן בשתי ידיים" (פסקה 61 לפסק הדין). ויודגש, בית משפט קמא קבע, ללא סייג, כי זוהדי היה שותף באופן מלא לתכנית שנרקמה, ונטל בה חלק. בתוך כך, נדחתה גרסתו של זוהדי, ונקבע כי עדותו אינה אמינה "בלשון המעטה". תחת זאת, הצביע בית משפט קמא על הקשיים בעדותו, למשל טענת זוהדי בעדותו, בסתירה לגרסת מוחמד, כי הצדדים ניהלו משא ומתן במשך ארבעה ימים עובר לחתימת הסכם המכר – טענה שאין לה כל בסיס. עוד נקבע כי זוהדי "בוודאי חפץ בהשארת הבעלות במגרש ... כי "זכו" לרכוש שטח מקרקעין משמעותי בתשלום נמוך בהרבה משווי הקרקע האמתי, זאת לאחר שנקטו בצעדים הנוגדים את החוק והדין ותוך שימוש בדרכי מרמה, הונאה והטעיה". את מסקנתו כי עסקת המכר הייתה נגועה בתרמית – שהיו שותפים לה מוחמד, זוהדי ומחמוד, השתית בית משפט קמא על מספר קביעות עובדתיות, ואלו עיקריהן: הצעת הרכישה של סמארה נדחתה בלא היוועצות עם עיזאת, והוסתרה ממנו; לעיזאת הוצגה הצעת רכישה מזויפת על סך של 40,000 דולר לדונם, והיא יוחסה לרוכש אלמוני; עיזאת חתם, באמצעות מחמוד מיופה כוחו (בייפוי כוח כללי), על הסכם מכר הכולל סך תמורה נמוך באופן משמעותי מזה שסוכם (ומזה ששולם בפועל לעיזאת); מועד חתימת הסכם המכר הוסתר מעיזאת משך מספר שנים; ואף השלמת העברת הזכויות במקרקעין הוסתרה מעיזאת, והיא בוצעה בפועל לאחר שעיזאת הודיע על בטלותו של ייפוי הכוח. כידוע, אין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה המבררת, הנהנית מיתרון לאור התרשמותה הישירה מן העדויות ומן הראיות. התערבות בממצאי עובדה תישקל במקרים חריגים בהם מסקנות הערכאה הדיונית אינן מתיישבות עם הגיונם של הדברים והשכל הישר, או כאשר נעלמו מערכאה זו עובדות מהותיות (ראו, מני רבים: ע"א 2786/18 בכר נ' קופרלי, פסקה 46 (30.12.2021); ע"א 8422/19 הרב יוסף ברויאר נ' עמותת חברת קדישא גחש"א ראשון לציון, פסקה 14 (11.01.2021)). ואולם, אין זה מצב הדברים בענייננו. אדרבא, מסקנות בית משפט קמא מתיישבות עם הגיונם של הדברים והשכל הישר. משכך, שעה שלא מצאתי מקום להתערב באיזה מממצאים אלו – הרי שכלל הקביעות העובדתיות כאמור ישמשו מסד גם לדיון שיובא להלן. ממצא נוסף אשר דורש התייחסות פרטנית בטרם אעבור לדיון כאן, הוא קביעותיו של בית משפט קמא ביחס לעדותו של עבד אלחלים. בפסק הדין נקבע, כי תצהירו של עבד אלחלים משקף את האמת העובדתית; וכי גרסתו בו מתיישבת עם מכלול הראיות שהוצגו בהליך – וכך שם: "תצהיר עבד אלחלים מבטא את העובדות הנכונות כהוויתן, כך שיש להעדיף את גרסתו בתצהירו על פני עדותו בבית המשפט, שניתנה, לפי דבריו הוא, בשל העובדה שלא רצה להסתסך [כך במקור – ח.כ] עם אחיו הנתבע 3 שרואה בו כאב, מעמד שמחייבו לסור למרותו, דבר שהביא למתן עדותו כפי שנתן אותה בבית המשפט" (פסקה 67 לפסק הדין). מוחמד בערעורו, טוען נגד קבילות עדותו של עבד אלחלים כראיה – כאשר, ככל שניתן להבין, טענתו המרכזית היא כי מדובר בעדות שאינה קבילה משום שעבד אלחלים "סיכל את חקירתו הנגדית", כמתואר להלן. כפי שפורט בעובדות המובאות בפתח הדברים לעיל, מטעם עיזאת הוגש גם תצהיר החתום על-ידי אחיו – עבד אלחלים. עיקר תוכנו הכתוב של התצהיר נוגע לעובדת קיומה של הצעה נוספת לרכישת המקרקעין; ולהסכמתו של מוחמד (שהובעה בעל-פה בשיחה עם עבד אלחלים) לבטל את ההסכם עם עיזאת, לאחר שהתגלו פרטיה. ואולם, כאשר עלה עבד אלחלים לדוכן העדים, נמסרה על-ידו גרסה שונה מזו שניתנה על הכתב – ולפיה, הוא אינו זוכר על מה חתם. כך גם, לא ניתן על-ידו מענה לשאלות שנשאל, ובכלל זאת נטען – כי הוא אינו מבין את השפה העברית; וכי נוכח בעיות רפואיות שונות מהן הוא סובל בשנים האחרונות, נפגע זכרונו – והוא אינו זוכר את תוכן התצהיר, כמו גם את תוכן הפגישה במהלכה הוא נחתם. לצד האמור, אישר עבד אלחלים, כי זו היא חתימת ידו על גבי התצהיר עצמו, ובהתאם לקביעות בית משפט קמא בפסק הדין – גם תוכנו של התצהיר או פרטיו לא הוכחשו על-ידו. אשר לטענת מוחמד נגד קבילות העדות, כאמור, בראי נקודת המוצא לבחינת ממצאי מהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית – בעניינו מצאתי, כי קביעת בית המשפט, לפיה יש להעדיף את גרסת עבד אלחלים בתצהירו על פני עדותו בבית המשפט, בוססה כדבעי, ועל יסוד התרשמותו הבלתי אמצעית מהעד. בתוך כך, בית משפט קמא "לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין" (ע"א 640/85 קופר נ' איגוד המוסכים בישראל, פ"ד מד(1) 594, 599 (1990)). ודוק, בית משפט קמא לא שוכנע מאף הסבר שסיפק עבד אלחלים לאובדן זכרונו בהתייחס לפרטי התצהיר עליהם הוא נחקר, כגון ש"בשנתיים האחרונות אני שוכח הרבה כי יש לי בעיות זיכרון". זאת, מבלי שהובא כל הסבר מניח את הדעת לבעיות זיכרון פתאומיות, וחלקיות, שהרי, עבד אלחלים זכר ואישר בחקירתו כי הסיע את עיזאת למשרד בא-כוחו, וכי הצטרף אליו לפגישה במשרד בא-כוחו, שם חתם על התצהיר. למעשה, עבד אלחלים טען אך כי לא זכר את תוכן השיחה שהובילה לחתימה על התצהיר, ואת תוכן התצהיר עצמו. לעומת זאת, בית המשפט השתכנע מהסבר אחר שנתן עבד אלחלים עצמו בחקירתו, והוא – חששו מפני סכסוך עם מחמוד, אחיו. וכך בחקירתו: "הוא מכובד, הוא בעמדה של אבא שלי, ואני עושה כל מה שהוא אומר". על סמך כך, מצא בית המשפט לנכון לבכר את העובדות המובאות בתצהיר הכתוב – ולטעמי, בצדק רב. יתרה מזאת יצוין, כי עיון בסיכומים שהוגשו מטעם זוהדי ומוחמד לבית משפט קמא, בצירוף פרוטוקול הדיון בו העיד עבד אלחלים מעלה – כי טענת הקבילות הובאה לפני בית משפט זה, לראשונה. אומנם, לאחר חקירת עבד אלחלים, המערערים העלו טענות בעניין התצהיר לפני בית משפט קמא – אולם אלו נגעו, אך ובלבד, לשאלת המשקל שיש ליתן לתצהיר ולא לשאלת קבילותו. בתוך כך נטען, כי לאור הפערים בין עדותו בכתב לבין עדותו לפני בית משפט קמא – לא ניתן ללמוד דבר מן העדות. טענה זו נשקלה על-ידי בית משפט קמא, ונדחתה על-ידיו. ודוק, כלל נקוט הוא כי בעל דין חייב להתנגד לראיה עת הוגשה, אחרת יראה הוא כמי שהסכים לקבילות הראיה (ע"א 2144/13 עזבון המנוח עמית עמוס מנטין ז"ל נ' הרשות הפלסטינאית, פסקה 64 (06.12.2017); ע"א 161/73 ארדה בע"מ נ' סמסונוב, פ"ד כח(2) 228 (1971)), והדבר אף נכון להתנגדות להשמעת עדויות בעל-פה נגד מסמך בכתב (ע"א 441/75 שוילי נ' זילברברג, פ"ד לא(3) 380 (1977)). לפיכך, בנסיבות העניין כאן, אף לו היה מדובר באותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות בקביעותיה של הערכאה הדיונית אשר לממצאי מהימנות כאמור – הרי שגם מטעם זה היה מקום לדחות את טענת הקבילות על הסף. לפיכך, גם ממצא זה ישמש כחלק מהמסד העובדתי לדיון והכרעה כאן. הטעיה בית משפט קמא קבע כי מוחמד, זוהדי ומחמוד עשו 'יד אחת' כדי לרכוש את זכויותיו של עיזאת במקרקעין במחיר נמוך משווים. קביעה זו בוססה על ממצאי העובדה המפורטים מעלה, כאשר נקבע כי מוחמד, זוהדי ומחמוד פעלו יחד, בתיאום ובאופן מתוכנן להחתמת עיזאת (כאמור, דרך מחמוד מיופה כוחו) על הסכם מכר הנושא סך תמורה נמוך. נקבע כי בפעולות אלה שביצעו מחמוד, מוחמד וזוהדי – יש כדי לבסס את הטענה כי הטעו את עיזאת. קביעתו זו של בית משפט קמא מושתתת על הוראות סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע כדלהלן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה"; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן." ודוק, הטעיה היא טעות של צד אחד לחוזה שנגרמה על-ידי משנהו, במישור היחסים הטרום-חוזיים, לרבות הצהרה כוזבת או מחדל בגילוי עובדות מהותיות. נוסף על קיומה של טעות, צריך להתקיים גם קשר סיבתי סובייקטיבי כפול: בין ההטעיה לבין טעות; ובין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה – זאת, על-מנת שתקום עילת הטעיה לצד המוטעה (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקה 15 (25.03.2008)). ככל שלטעות אין השפעה ממשית על התקשרותו של הצד המוטעה בחוזה, לא בא על סיפוקו יסוד הקשר הסיבתי שבין ההטעיה ובין הטעות, ולא קמה עילת ביטול בגין ההטעיה (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 382-376 (מהדורה רביעית, 2019)). סעיף 15 לחוק החוזים מכיר בשתי צורות של הטעיה: במעשה ובמחדל (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 540 (1986) (להלן: עניין רבינוביץ)). הטעיה במחדל נוצרת כאשר למתקשר ישנה חובת גילוי – לפי הדין, לפי הנוהג או על-פי הנסיבות (עניין רבינוביץ, 540). חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדיני החוזים בישראל, וביתר ענפי המשפט, כ'עקרון-על'. יחד עם זאת, דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית, ואינם מטילים על צד למשא ומתן חובה אלטרואיסטית לפעול בניגוד לאינטרסים של עצמו (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 10 (14.08.2008) (להלן: עניין סויסה)). אם כן, עילת ההטעיה צומחת מקום בו עולה פגם ברצונו של צד לחוזה אשר התקשר בחוזה עקב מצג שווא שהציג לו הצד השני (בין אם במחדל, בין אם באופן אקטיבי). לפיכך, על מנת להוכיח טענת הטעיה, על הצד המוטעה להוכיח את הקשר הסיבתי הכפול. בעת שנדרש אני ליסודות אלה, מסקנתי היא כמסקנת בית משפט קמא, לפיה בענייננו מתקיימים יסודות עילת ההטעיה ובתוך כך: ראשית, חלה טעות של עיזאת אשר לפרטים מהותיים במישור הטרום-חוזי, שנגרמה במחדל על-ידי מוחמד וזוהדי; שנית, הוכח כי קיים קשר סיבתי סובייקטיבי בין ההטעיה כאמור לבין טעותו זו של עיזאת במובן שאי-גילוי פרטי ההסכם ואי-העברת ההסכם החתום לידי עיזאת, הביאוהו לכדי טעות; ושלישית, הוכח כי קיים קשר סיבתי בין הטעות לבין התקשרותו של עיזאת בהסכם מלכתחילה. הפרטים המהותיים אשר ביחס אליהם חלה טעותו של עיזאת, הם התמורה (ובכלל זאת – גובהה, מרכיביה ומועדי תשלומה), זהות הרוכשים וכן קיומו של ניגוד עניינים בפועלו של מוחמד בקשר לעסקה. לא למותר לציין, כי עיזאת סבר שמוחמד פועל למען קידום האינטרס שלו, תוך פנייה למתעניינים ברכישת הנכס ובניסיון להשיג תמורה מקסימלית עבורו. כל זאת כאשר בפועל, מוחמד פועל מתוך אינטרס אישי לרכישת המקרקעין במחיר מוזל – ותוך הסתרת כוונתו זו מעיזאת. ודוק, פרטים מהותיים אלה אינם נפרדים האחד מן השני. כך, למשל, העובדה כי עיזאת בטח במוחמד והאמין כי יסייע לו למצוא רוכש במחיר מקסימלי, השפיעה על נכונותו של עיזאת להסכים בסופו של יום לתמורה. כפי שעולה מפסק דינו של משפט קמא, עיזאת היה נכון לקבל את סך התמורה כפי שנקבעה בעל-פה בין הצדדים מכיוון שהיה סבור שזו ההצעה היחידה שהוצעה, ומשכך המיטבית אותה יוכל לקבל בעד המקרקעין – כשלא כך היו הדברים לאשורם. יתרה מכך, נוסף על כל פרט מטעה לבדו – יש להתבונן גם בתמונה המצטיירת ממצרפם של כל הפרטים המטעים, הרוקמים יחד את סיפור המרמה. זאת, הן לעניין טעותו של עיזאת לגבי מהות העסקה בכללותה, הן בהתייחס למועד התגבשות עילת התביעה בידי עיזאת. כאמור, אך בשנת 2016, עם קבלת מלוא מסמכי עסקת המכר לידיו, נחשפה בפני עיזאת התכנית שנרקמה. בתוך כך נתגלה, כי הסכום שנקבע בהסכם המכר הכתוב הינו סכום שונה מזה שסוכם בין הצדדים בעל-פה, עובר לכריתת ההסכם (כאשר מדובר בפער משמעותי –90,000 ש"ח במקום 180,000 דולר); לכך התווספו שיעורי המס שהושתו על עיזאת (מס רכישה ומס שבח, לגביהם לא הוצגה כל ראיה התומכת במתן הסכמתו של עיזאת לנדון); וכך לגבי מועדי התשלום (שסוכמו על שני תשלומים, אולם בפועל הועברו בתשלומים קטנים ועיתיים). טעותו של עיזאת ביחס לרכיב התמורה ותנאי התשלום כאמור, נלמדת גם מראיות נוספות. כך למשל, העובדה שעיזאת טעה לחשוב שעוד יקבל תמורה בסך גבוה יותר נלמדת גם מבקשותיו העקביות לאורך השנים לקבל את יתרת התמורה המגיעה לו. ואם לא די בכך – סכום התמורה ששולם בסופו של יום לעיזאת, הוא גבוה מהסכום שצוין בהסכם בכתב (וגם בכך ראה בית משפט קמא, בצדק, אינדיקציה לקיומה של הטעיה). ויודגש, מחיר הנכס מהווה בהגדרתו פרט מהותי בעסקה (ראו: ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, פ"ד סד(3) 60, 11(2011); ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 194 (1996)). מאליו מובן, גם, כי בהעדר הסכמה לגבי רכיב התמורה – מתעורר ספק גדול האם בכלל נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, בבחינת שאלת המסוימות וגמירות הדעת הנדרשים לצורך הצעה וקיבולה, ובהתאם לסעיף 1 לחוק החוזים. אכן, פרטים לגביהם לא הושגה הסכמה, ושמסתברת יותר המסקנה שאילו הייתה מתעוררת לגביהם מחלוקת, המשא ומתן לא היה מבשיל לכדי הסכם מחייב – יש לראותם כפרטים מהותיים (ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 (24.07.2013), וההפניות שם). משכך, בעניינו, לא זו בלבד שחלה טעות של עיזאת ביחס לרכיב התמורה, אלא שספק כלל אם ניתן לומר כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה (ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, סעיף 20 (15.02.2017)). יתר על כן, בנסיבותיו של סיפור המעשה כאן – לא ניתן שלא לייחס חשיבות גם לזהות הרוכשים. פרט זה מוסיף נופך נוסף לסיפור ההטעיה, ומחזק גם הוא את מסקנתו הברורה של בית משפט קמא בנדון. כך, כפי שנקבע, הדעת נותנת כי עיזאת בוודאי לא היה מסכים להתקשר בהסכם לו היה בידיו המידע שהרוכש המיועד (שפרטיו הוסתרו) – אינו אלא מוחמד, בא-כוחו של עיזאת וחתנו של אחיו מחמוד. ובנוסף, כי הרוכש השני הוא זוהדי, גיסו של מוחמד, שנטל אף הוא חלק באותה תכנית. קשר סיבתי בין אי-הגילוי לטעות: חובת הגילוי "לפי הנסיבות", כמפורט בסעיף 15 לחוק החוזים, נועדה ליצור איזון בין הצדדים לעסקה. כך, מקום בו קיימת לאחד הצדדים "גישה עדיפה" למידע מסוים, קיים טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פסקה 14 (06.06.2011)). וכאמור בעניין סויסה, "בהבדל מחובת גילוי הקמה 'לפי דין' או 'לפי נוהג' חובת גילוי 'לפי הנסיבות' היא תלוית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך, קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על-פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה" (שם, בפסקה 11). בענייננו, ממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא קבעו באופן חד משמעי כי מוחמד, זוהדי ומחמוד עשו 'יד אחת' ויצרו תכנית שמטרתה רכישת המקרקעין במחיר מוזל – ולצורך כך, החתימו את עיזאת דרך מיופה כוחו על הסכם מכר הכולל תמורה נמוכה משמעותית מזו שסוכמה בעל-פה. בנסיבות אלה, חלה על כל מי שנטל חלק בתכנית זו חובת גילוי "לפי הנסיבות", בנוגע לכל אותם פרטים מהותיים שהוסתרו מעיזאת. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בכל הנוגע למוחמד, שפעל גם תחת כובעו כעורך דינו של עיזאת בעסקה; ובכל הנוגע למחמוד – אשר פעל כמיופה כוחו של עיזאת בעסקה. ודוק, בית משפט קמא הכריע כי בין מוחמד לבין עיזאת התקיימו יחסי עו"ד-לקוח, וזאת על יסוד מספר ראיות, ובכללן – גרסת עיזאת, שנמצאה מהימנה על-ידי בית משפט קמא; תצהירו של עבד אלחלים; מכתב ההשגה החתום על-ידי מוחמד, בגדרו מצהיר מוחמד כי הוא מייצג את כל הצדדים החתומים בעסקה; וכן התנהלותו של מוחמד לכל אורך ההתקשרות בין הצדדים. עוד ציין בית משפט קמא, כי מוחמד ערך את מסמך ייפוי הכוח ששלח לעיזאת, וכי עיזאת פנה למוחמד עבור ייעוץ נוסף בעניין מסמך ייפוי הכוח, וכן לצורך ביטולו. בנוסף ישנו תשריט המקרקעין אותו שלח עיזאת למוחמד בהודעת פקס, כחלק מהתנהלותם המקצועית סביב העסקה. ואולם, נוכח טענות הצדדים בערעור, לפיהן בניגוד לקביעת בית משפט קמא, בין מוחמד לעיזאת לא התקיימו יחסי עורך דין-לקוח, מצאתי מקום להידרש לסוגיה זו בתמצית. בע"א 37/86 לוי נ' שרמן, מד(4) 446 (1990) (להלן: עניין שרמן), נקבעו לראשונה מבחנים לצורך בחינה האם מתקיימים יחסי עורך דין-לקוח, לצורך היווצרות יחסי נאמנות: "כדי לקבוע אם אמנם קיימים יחסים כאלו, יש לבדוק את מכלול הנסיבות של המקרה, ולשאול: האם הלקוח פנה לעורך הדין בבקשה כי ייצג אותו? האם עורך הדין קיבל על עצמו לייצג את הלקוח? האם ניתן לטובת עורך הדין ייפוי-כוח לטפל במקרה הנבדק? האם שולם שכר-טרחה עבור הטיפול? האם נערכה בין עורך הדין ללקוח ישיבה בה פירט הלקוח בפני עורך הדין את דרישותיו?" (שם, בפסקה 47). בבד"מ (ועדת משמעת לשכת עוה"ד תל אביב-יפו) 18/98 הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נ' פלוני (06.01.2000) (להלן: עניין לשכת עורכי הדין) נקבע, כי השאלה מיהו לקוח היא שאלה "עובדתית-אובייקטיבית ונגזרת מאופי פעולות ויחסי הצדדים, ולא לפי מה שסבר צד זה או אחר" (שם, בפסקה 27). עוד הורחבה מעניין שרמן, רשימת המאפיינים לצורך ביצוע בחינה אובייקטיבית זו: "פעולת עורך-דין אינה מתמצה בייצוג לקוחו בבית-המשפט והיא משתרעת גם על פעולות בעלות אופי משפטי אחר. יש לזהות, אפוא, את אותם מרכיבים היוצרים את הקשר המשפטי אשר נוצר בין עורך-דין ללקוחו, כך למשל: זהות הלקוח ידועה אם לאו לעורך-הדין בחינת האינפורמציה המועברת סוג השירות הניתן, מהות הטיפול והפעולות הנעשות עבור הלקוח, שכר-טרחה. אין צורך כי יצטברו כלל המרכיבים לומר כי נקשרו יחסי עורך-דין-לקוח" (עניין לשכת עורכי הדין, בפסקה 28). אכן, מעמדו של לקוח שונה ממעמדו של פונה בבקשה לעצה משפטית או מידע, כאשר גם לפונים אלו מעמד מוכר בפסיקת בית משפט זה (ראו: ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' עלדור, פסקה 32 (03.09.2015) (להלן: עניין עלדור); ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' עבדי, פ"ד סז(1) 84, 134(2014)). בית משפט קמא בחן את מאפייני היחסים בין עיזאת לבין מוחמד באופן עובדתי – אובייקטיבי, וקבע על סמך מבחן זה כי מתקיימים המאפיינים של יחסי עורך דין-לקוח. בית משפט הסתמך בקביעה זו על גרסתו של עיזאת, לפיה – מוחמד קיבל על עצמו את ייצוג עיזאת בעסקת המכר, לאחר פנייתו של עיזאת באמצעות מחמוד, ואף נקבע כי שכר טרחתו של מוחמד יקבע לפי אחוזים מהעסקה "כמקובל". זאת ועוד, בית משפט קמא הסתמך לעניין זה גם על ראיות חיצוניות – עדותו של עבד אלחלים ומכתב ההשגה (במסגרתו הצהיר מוחמד כי הוא מייצג את כלל הצדדים בעסקה). על יסוד האמור, לא מצאתי לחרוג ממסקנתו של בית משפט קמא, כי אכן נוצרו יחסי עו"ד-לקוח בין מוחמד לבין עיזאת, כאשר מוחמד היה בפועל בא-כוחו של עיזאת במועד הרלבנטי. ובחזרה לעילת ההטעיה – אחד ממקורותיה של חובת הגילוי המוטלת על עורך-דין כלפי לקוחו מצוי בחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות), כאשר הרשאה הניתנת לעורך-דין יוצרת שליחות שחוק השליחות חל עליה (ראו: ע"א 6645/00 עו"ד ארד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 379 (2002)). על ייחוד מערכת היחסים בין עורך דין ללקוחו, ועל ההבדל בין חובת הנאמנות הנגזרת מקשר זה לבין חובת נאמנות הנובעת מכל שליחות אחרת, עמד בית משפט זה בתוארו מבנה קומות המשלב את הדינים: "הדיוטה התחתונה למבנה הפרשני, יסוד ומסד ליחסי שליחות כלשהם, הם דיני השליחות הכלליים, מכוחם מרשה אדם ומייפה את כוחו של שלוחו לעשות בשמו או במקומו פעולה משפטית כלפי צד שלישי. בתורת שכזה, חב השלוח חובות של נאמנות לשולחו, אשר עיקרן מפורט בסעיף 8 לחוק השליחות (ראו: אהרון ברק חוק השליחות 1036 (מהדורה שנייה, 1996); ע"א 4998/11 ‏סמי חליו נ' אברהם כהן, פסקה 26 (26.1.2014)). על גבי דיוטה זו ניצבת דיוטה נוספת, הסדר פרטיקולרי של יחסי השליחות ורובד נוסף למערכת ההסכמית, הלא היא מסגרת היחסים הייחודית שבין עורך דין ללקוחו. חוק לשכת עורכי הדין מייחד את שליחותו של עורך הדין, ומטיל על השלוח כללי אתיקה ונורמות התנהגות החלים על יחסיו של עורך הדין עם לקוחו, צדדים שלישיים ואף בית המשפט" (ע"פ 514/17 עו"ד יצחקניא נ' כב' השופטת דנה מרשק-מרום, בית המשפט המחוזי מרכז, פסקה 34 (26.03.2017) (להלן: עניין יצחקניא)). בעניין יצחקניא, עמד השופט נ' סולברג על החובה המוגברת החלה על עורכי דין, ביחס לדיני השליחות הכלליים: "הן חובת הנאמנות החלה מכוח דיני השליחות הכלליים, הן החובה הדומה החלה על עורך דין, סבות-חגות סביב מרכז כובד יחידי, עד כי "הקוד הגנטי שלהן מכיל עקרון על אחד" (דנ"פ 1397/03‏ מדינת ישראל נ' שבס, פ"ד נט(4) 385, 437 (2004); וכן ע"א 6645/00‏ עו"ד ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 380-379 (2002)). בשני אלה, להוציא מקרים ספציפיים, חייב השליח או עורך הדין לשוות נגד עיניו בכל הליכותיו ובכל מעשיו את עניינו של לקוחו. יחד עם זאת, חרף הזהות הקיימת בליבת שני הסדרים אלה, הרי שחובת הנאמנות והמסירות המוטלת על עורך הדין איננה כחובת הנאמנות הכללית המוטלת על שליח. שלא ככל שליחות, לעורך הדין נתון בדרך כלל כוח השפעה ממשי על עיצוב עמדותיו ופעולותיו של לקוחו, אשר אינו בקי ברזי המשפט, ומשליך את יהבו על עורך דינו, על מקצועיותו ועל יושרו. הדרישה מעורך הדין אפוא רבה ומוקפדת יותר, פועל יוצא של מומחיותו מזה, וחשיבותו של ההליך המשפטי מזה" (שם, בפסקה 35). מהי אם כן החובה הבסיסית המצויה בחוק השליחות, עליה נוסיף חובה מוגברת לעורכי דין? סעיף 8 לחוק השליחות קובע: "קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו; ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה יחולו עליו חובות אלו: (1)יגלה לשולח כל ידיעה וימסור לו כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות ויתן לו דין וחשבון על פעולותיו; (2)לא יהא שלוח של שולחים שונים לנושא שליחות אחד שלא על דעת שולחיו; (3)לא יעשה פעולת שליחות עם עצמו; (4)לא יקבל מכל אדם טובת הנאה או הבטחה לטובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמתו של השולח; (5)לא ישתמש לרעת השולח בידיעות או במסמכים שבאו לידו עקב השליחות, ובדרך כלל יימנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת השולח ובין טובתו שלו או של אדם אחר". אם אכן חובת נאמנותו של עורך הדין מוגדרת כחובה מוגברת, "מוקפדת יותר" מזו הנובעת מדיני השליחות – ניתן לקבוע, למצער, כי חלה על עורך דין חובת גילוי לפי הוראות סעיף 8(1) לחוק השליחות. בשלב זה יוזכר, כי מחמוד אף הוא פעל כמיופה כוחו של עיזאת, באופן שמחייב גם אותו לפי הוראות סעיף 8(1) לחוק השליחות. כפי שהיטיב להסביר בית משפט קמא, אף אם המערערים ביקשו להציע סכום תמורה גבוה יותר משל הצעות אחרות שנתקבלו, אזי – "היה על הנתבעים ליידע את התובע ולקבל את הסכמתו הברורה לכך ואף לדרוש זאת ממנו בכתב, כי הדבר מחייב את הנתבע 1 לבקש ולקבל הסכמת התובע המפורשת ולכך וכי קל וחומר כשהמחיר בו הנתבע 1 ביחד עם הנתבע 2 (קרובי משפחה), רוגשים [כך במקור – ח.כ.] את הקרקע – את המגרש, במחיר נמוך בהרבה משוויה הריאלי והנכון של הקרקע" (פסקה 65 לפסק הדין). בנסיבות אלו מצאתי להצטרף למסקנת בית משפט קמא כי בנסיבות הייחודיות של המקרה דנא, ובהינתן התכנית שנרקמה לצורך רכישת המקרקעין במחיר מוזל – קמה למוחמד, זוהדי ומחמוד חובת גילוי במשא ומתן לכריתת הסכם המכר. יתרה מזאת, סבורני כי על מוחמד ומחמוד, תחת כובעם כשלוחים של עיזאת, חלה לכל הפחות חובת גילוי על-פי הנסיבות, אם לא לפי הדין. חובות גילוי אלו הופרו באי-גילוי הפרטים המהותיים המנויים לעיל לעיזאת עובר לחתימה על הסכם המכר, ובאי-גילוי פרטים אלו יש משום הטעיה במחדל. ואם לא די בכך, הרי שגם במעשיהם הטעו מחמוד ומוחמד את עיזאת, למשל, עת הוצגה על-ידם הצעת רכישה של אלמוני, לכאורה – בעוד שמדובר בהצעה לטובתם. קשר סיבתי בין הטעות להתקשרות בהסכם: כעולה מגרסתו – עיזאת לא היה מסכים להתקשר בהסכם המכר, לו היה מודע לפרטים בעניינם חלה טעותו, ובכלל זאת – זהות הצדדים; גובה התמורה; וקיומו של ניגוד עניינים בכל הנוגע לפועלו של מוחמד. אשר לגובה התמורה, כאמור, עיזאת התנגד תחילה לתמורה בסך של 40,000 דולר לדונם, והסכמתו לסכום זה באה לאחר שכנועים ומאמצים רבים של הרוכשים – כך שהדעת נותנת כי היה מתנגד לתמורה נמוכה משמעותית, בסך של 90,000 ש"ח בלבד (20,000 ש"ח לדונם). לכך יש להוסיף כי המחיר ההתחלתי שהוסכם לגביו, אושר כאשר עיזאת סבר כי מוחמד פעל לטובתו, חיפש רוכשים, ומצא כי 40,000 דולר לדונם שהוצעו לכאורה על-ידי רוכש אלמוני, מהווה הצעת המחיר הטובה ביותר. ניתן לשער אם כן, כי ידיעת זהות הרוכשים הייתה מובילה למשא ומתן שונה בין הצדדים, להצעת רכישה שונה; וככל הנראה לסירוב ביצוע העסקה בשווי הנמוך שהוצע. זאת ועוד, דברים אלה נכונים גם ביחס להסתרת הצעתו של סמארה – אותה דחה מוחמד מבלי להיוועץ בעיזאת. גם לגבי כך, הדעת נותנת כי לו היה יודע על אודות קיומה – היה בכך כדי להשפיע על הסכמתו של עיזאת לעסקה. ויודגש עוד, כאמור, כפי שקבע בית משפט קמא – לפנינו תכנית שנרקמה היטב בין שורה של גורמים, ואשר כל תכליתה היא להביא לרכישה "מוזלת" של המקרקעין מושא ההליך דנן. בנסיבות אלה, ברי כי לו היה עיזאת מודע לפרטי המזימה, אזי לא היה מסכים להתקשר בהסכם המכר. מסקנה זו היא ברורה וחדה. היא משתלבת עם כלל הטענות ומארג הראיות בתיק, ומתיישבת עם היגיון בריא ושכל ישר. ומכאן, שמקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא לפיה התקיימו בענייננו יסודות עילת ההטעיה, באופן המצדיק את ביטול הסכם המכר שנחתם כתוצאה ממנה. התיישנות ושיהוי על-ידי המערערים הועלתה גם טענת סף, אשר נדונה לפני בית משפט קמא ולפיה – תביעתו של עיזאת התיישנה, שכן אין מדובר בתביעה במקרקעין. בהתאם לקביעות פסק הדין, הגיע בית משפט קמא לכלל מסקנה כי מדובר בתביעה במקרקעין – ומשכך טרם חלפה תקופת ההתיישנות בגינה. יתרה מזאת נקבע, כי אף לו היה מדובר בתביעה חוזית, הרי שממילא מרוץ ההתיישנות החל רק בשנת 2016 עם קבלת הסכם המכר לידי עיזאת. בתוך כך נקבע, כי עצם ידיעת פרטי המכירה בטרם קבלת ההסכם – אין בה כדי לעצור את מרוץ ההתיישנות. לאחר שעיינתי בנימוקי פסק הדין – סבור גם אני כי לפנינו תביעה במקרקעין, שלא התיישנה. מסקנתו של בית משפט קמא בנדון, אליה שותף גם אני, מאגדת למעשה מענה על שתי שאלות: הראשונה, מהו סיווגה הנכון של התביעה – היינו, האם מדובר בתביעה במקרקעין או בתביעה חוזית? ושנייה, מהו המועד בו נוצרה עילת התביעה, לצורך תחילתו של מרוץ ההתיישנות? אתייחס לשתי השאלות כסדרן, ולאחר זאת לטענת השיהוי שהועלתה כטענה חלופית. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה, שאינה במקרקעין, היא 7 שנים. במקרקעין, התקופה היא 15 שנים; ו-25 שנים אם נרשמו המקרקעין בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין). לפיכך, שאלת תקופת ההתיישנות מקבלת משנה חשיבות בענייננו: ככל שתביעתו של עיזאת תסווג כתביעה "במקרקעין", כפי שקבע בית משפט קמא – הרי שהתביעה טרם התיישנה. אבאר מדוע מסקנתו של בית משפט בנדון, בצדק יסודה. סיווג התביעה: המבחן לצורך הכרעה בשאלת סיווגה של תביעה לגבי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, הוא מבחן תוכן התביעה, בגדרו יש לבחון את טיב הזכות הנתבעת ואת אופיו של הסעד המבוקש (ראו לדוגמה: ע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (06.01.2015); ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2) 221 (1969)). מבחן תוכן התביעה הוא מבחן מהותי אשר מצריך בחינה של כלל מאפייני התביעה (רע"א 4705/22 אליהו נ' ישראל-פור (אליהו), פסקה 27 (29.09.2022) (להלן: עניין אליהו)). כפי שנקבע בעניין אליהו, מבחן תוכן התביעה כולל שני רכיבים כרוכים: "טיבה של הזכות הנתבעת, ואופיו של הסעד המבוקש – שלובים זה בזה, ולא ניתן לבחון את האחד במנותק מהשני" (עניין אליהו, בפסקה 30). על מנת לבחון את טיב הזכות הנתבעת נקבע, כי "יש לפרש את המונח 'מקרקעין' שבחוק ההתיישנות, "בזיקה לשאלת סיווג הזכות כקניינית או אובליגטורית". עוד נקבע, כי את הבחינה יש לבצע "במבט רחב" – תוך בחינת ההשפעה שתהיה לתביעה, אם תתקבל, על מצב הזכויות בקרקע (עניין אליהו, בפסקאות 29-28 וההפניות שם). ככל שהזכות הנתבעת תסווג כזכות קניינית, הנטייה תהיה לקבוע כי מדובר בתביעה במקרקעין, ואילו ככל שהזכות תסווג כזכות אובליגטורית, הנטייה תהיה לקבוע כי מדובר בתביעה "בשאינו מקרקעין". "טיבה של הזכות" תוארה בפסיקה כזכות העולה כדי בעלות של ממש, כדלהלן: "תביעה במקרקעין לצורך מנין תקופת ההתיישנות עניינה הליך שמטרתו לדון ולהכריע בזכויות במקרקעין. הגדרת "מקרקעין" בחוק ההתיישנות היא - "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". החוק הבהיר, אפוא, כי "מקרקעין" לצורך סיווג התובענה לענין התיישנות נוגע לזכויות במקרקעין עצמם, ולזכויות וטובות הנאה במקרקעין, שהן בבחינת זכויות קנייניות בקרקע או בכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע, וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה. החוק מדבר, אפוא, בזכויות קנייניות במקרקעין, העולות כדי בעלות ממש, או זכויות קנייניות במקרקעין, הפחותות מבעלות, הטעונות רישום" (ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פסקה 25 (10.06.2008)). בענייננו – במסגרת כתב התביעה עתר עיזאת למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר בטל ומבוטל; כי רישום הזכויות במקרקעין על שם מוחמד וזוהדי – בטל; ובהתאם, כי עיזאת הוא בעליהם של המקרקעין. מכאן, לפי טענתו, הרי שמדובר בתביעה במקרקעין. לא כך לטענת מוחמד וזוהדי. לשיטתם, אף שהסעד המבוקש על-פי כתב התביעה קשור בזכויות במקרקעין, הרי שהתביעה במהותה הייתה ונותרה – תביעה כספית. זאת, כפי שעולה מתוכן ההתכתבויות בין עיזאת לבין מוחמד משנת 2008, במסגרתן הביע עיזאת את רצונו לקבל את יתרת התמורה הכספית מעסקת המכר – אך לא ביקש לבטל את העסקה או את העברת הזכויות המקרקעין. כאמור, מסקנתו של בית משפט קמא נכונה בעיניי. כך על-פי מבחן תוכן התביעה המוזכר לעיל, על שני ראשיו. ראשית, בבחינת הסעד המבוקש, ענייננו, ללא כחל וסרק – בשאלת קביעת בעלותו של עיזאת במקרקעין. זאת, גם אם הדרך לקבלת הסעד הסופי (בעלות במקרקעין), מחייבת את התובע לצעוד גם במסלול החוזי. שנית, בחינת טיב הזכות הנתבעת מצביעה אף היא על כך שמטרתו של עיזאת הייתה להביא לשינוי מצב הזכויות בקרקע, ואכן זהו טיבה של הזכות בסעד המבוקש – ביטול רישום הזכויות במקרקעין. לעניין זה אין אני סבור כי העובדה שבטרם הגשת תביעתו עמד עיזאת על דרישתו לקבלת יתרת התמורה במקרקעין; או העובדה שבמסגרת המשא ומתן לפשרה בין הצדדים הועלתה גם חלופה כספית כאפשרות לסיום מחלוקות הצדדים – יש בהן כדי לגרוע או לשנות מסיווג עילת התביעה באופן האמור. משכך, כאמור, בדין ובצדק קבע בית משפט קמא כי תקופת ההתיישנות היא 25 שנה – וזו טרם חלפה. מועד תחילת מרוץ ההתיישנות: תקופת התיישנותה של תביעה מתחילה מרגע שנתקיימו שלושה תנאים – היווצרות עילת התביעה, ידיעת התובע על אודות העילה וקיומו של כוח תביעה בידי התובע (ראו: רע"א 1660/18 ארנסט אנד יאנג ישראל בע"מ נ' סקיילקס קורפוריישן בע"מ, פסקה 26 (12.06.2018)). בענייננו, התקיימו יסודות עילת ההטעיה. ההטעיה עניינה בטעותו של עיזאת ביחס למספר פרטים שונים – זהות הרוכשים; סך התמורה (רכיביה ומועדיה); ופועלו של מוחמד כבא כוחו עובר לחתימת הסכם המכר, אשר נעשה תחת ניגוד עניינים משמעותי. כפי שציינתי בדיון מעלה ביחס לעילת ההטעיה, עילה תביעתו של עיזאת נולדה בשנת 2016, עת קיבל לראשונה את הסכם המכר לידיו וגילה את סך התמורה, כמו גם את מכלול פרטי העסקה – ובעת זו בלבד. פשיטא, כי בהעדר ידיעה על אודות פרטי עסקה אלו, אזי לא היה בידי עיזאת, גם לו רצה, די מידע על מנת לפעול למיצוי זכויותיו – לרבות בדרך של הגשת תביעה. משכך, טענת המערערים לפיה מרוץ ההתיישנות החל עם גילוי זהות הרוכשים בשנת 2008 הינה משוללת יסוד. אומנם, מוּדעתו של עיזאת לזהות הרוכשים גובשה כבר בשנת 2008 – אולם עד לשנת 2016 לעיזאת לא היה כל כוח תביעה ביחס לידיעה זו. לא זו בלבד שלעיזאת לא היו המסמכים הדרושים על מנת להגיש תביעה, אלא שמוחמד, מחמוד וזוהדי מנעו מעיזאת גישה למסמכים אלה, במכוון. ומכאן, שצדק בית משפט קמא בקביעתו כי ידיעת עיזאת על אודות מכירת המקרקעין, באופן כללי, אינה יכולה לשמש בסיס למניין תקופת ההתיישנות "הואיל והיה על התובע [עיזאת – ח.כ.] לבסס את ההליך על אסמכתאות שהוסתרו ממנו בכוונת מכוון, ומכאן אין לזקוף עובדה זו לחובתו אלא לחובת הנתבעים [מוחמד, זוהדי ומחמוד – ח.כ.]". סיכומו של עניין, לא רק שלא היה בידי עיזאת כוח תביעה בשנת 2008, אלא שהמערערים במעשיהם שללו את כוח התביעה בהסתרת הסכם המכר, במכוון. ולפיכך, אין הם יכולים להיבנות מעובדה זו לצורך טענת התיישנות, כעת בדיעבד. למותר לציין, כי אך צירופם של כל הפרטים המוסתרים יחד, הוא שחושף את מהות התכנית שנרקמה כנגד עיזאת. לפיכך, וכפי שקבע בית משפט קמא, עילת התביעה נוצרה בשנת 2016, ואך במועד זה עיזאת ידע על אודות העילה והיה בידו כוח תביעה. בנסיבות אלה, גם לו מדובר היה בתביעה חוזית –זו לא התיישנה, קל וחומר מקום בו מדובר בתביעה במקרקעין, כפי שנקבע. משכך, כאמור, בצדק קבע בית משפט קמא כי עילת התביעה לא התיישנה. בכל הנוגע לטענת השיהוי, שנכרכה אף היא בטענות הצדדים בערעור כאן – אזי כפי שנקבע בפסיקה, קיימים שני תנאים הכרחיים להתגבשותו של שיהוי במשפט האזרחי: הראשון, כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא את ויתורו של התובע על זכותו; השני, כי בעקבות השיהוי חלה הרעה במצבו של הנתבע. היו שהוסיפו גם תנאי שלישי, שעניינו חוסר תום-לבו של התובע (ע"א 8323/17 מדינת ישראל נ' בעהם, פסקה 29 (20.05.2019); ע"א 7853/02 דוידי נ' חברת מצפה אבו טור בע"מ, עמוד 14 (02.06.2004)). ודוק, אף בהתקיים תנאים אלה, לבית המשפט מסור שיקול דעת להכריע בדבר משמעות טענת השיהוי בנסיבות המקרה הספציפי שלפניו; ובכל מקרה, דוקטרינת השיהוי במשפט האזרחי מוגבלת למקרים חריגים ונדירים, והיא מטילה נטל כבד על הטוען לה (ע"א 9839/17 הביטאט בע"מ נ' CAFOM, פסקה 33 (17.12.2018)). בענייננו, המערערים טוענים לשיהוי תוך הסתמכות על טענתם לפיה עילת תביעתו של עיזאת קמה עוד בשנת 2008. נוכח מסקנתי כי עילת תביעתו של עיזאת התגבשה בשנת 2016 – הרי שדין הטענה להידחות. תביעתו של עיזאת הוגשה בחלוף כשנה ממועד קבלת הסכם המכר, תקופה אשר קשה לראותה כוויתור על זכותו. אשר לתנאי השני – לא נטען, ובוודאי לא הוכח, כי חלה הרעה כלשהי במצבם של הנתבעים במהלך שנה זו דווקא. ויוזכר, הזכויות במקרקעין עברו שנים קודם לידי מוחמד וזוהדי, ואף זאת לאחר שעיזאת הודיע למוחמד על בטלות ייפוי הכוח, ומכאן – שאף אם היה מוכח כי חלה הרעה במצבם, הרי שלא היה להם להלין במובן זה, אלא על עצמם. לצד כל אלה ראוי להזכיר גם, כי במהלך השנים שבין 2008 לבין 2016, ניסה עיזאת ליישב את הסכסוך בדרכי שלום בעת ביקוריו בישראל. כך על-פי גרסתו של עיזאת, מפאת כבוד להוריו, ניסה במהלך השנים להגיע לפתרון לבר משפטי אשר ייתר את ניהול ההליך המשפטי דנא. ואולם, משניסיונותיו כאמור לא נשאו פרי, בשנת 2017, לאחר פטירת אמו, נקט בהליך והגיש את התביעה. סעד הביטול וההשבה על יסוד כל האמור לעיל, ניתן על-ידי בית משפט קמא סעד של ביטול ההסכם והשבת התמורה – וכן של ביטול רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין, וכדלהלן: "פסק דין הצהרתי לפיו אני מצהיר כי הסכם המכר שנערך ביום 6.3.2008, הינו הסכם בטל ומבוטל ולכן אני גם מורה על ביטולו וביטול רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין על חלקו של התובע בחלקה 47 גוש 8766 מאדמות באקה – ג'ת". כן הורה בית המשפט, כי סכום ההוצאות שנפסקו לטובת עיזאת ינוכו משווי הסכום שקיבל מן המערערים – 38,000 דולר. עילת ההטעיה המעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים ורלבנטית לענייננו, מקימה לצד הנפגע זכות לביטול ההסכם מקום בו הצד שכנגד הטעה אותו עובר לכריתת ההסכם (ראו, מיני רבים: רע"א 3264/21 כהן נ' אלקטרה בניה בע"מ, פסקה 22 (18.07.2021); ע"א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ, פסקה 24 (19.07.2020)). סעיף 20 לחוק החוזים קובע, כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול" (וראו למשל, ע"א 440/75 זנדבנק, ואח' נ' דנציגר פ"ד ל(2) 260, 273 (1976); ע"א 650/73 לוי נ' האניה ובעליה, פ"ד כח(1) 505, 508 (1974)). כך, הסכם הנגוע בהטעיה אינו פוקע מאליו, ובטלותו מותנית במתן הודעת ביטול כדין (ע"א 8564/06 סולטאני נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פסקה 3 לחוות דעתה של השופטת א' חיות (07.07.2008)). בעניינו, טוען זוהדי, כי מכיוון שלא ניתנה על-ידי עיזאת הודעת ביטול בזמן סביר כנדרש, אזי ממילא, הסעד הראוי בנסיבות העניין הוא קיום ההסכם או הענקת סעד של ביצוע בקירוב. דין טענה זו להידחות. אשר לעצם מתן הודעת הביטול, "לא אחת נקבע, כי הגשת תביעה עשויה כשלעצמה לשמש כהודעת ביטול, בין אם נאמר בה במפורש שהתובע מבטל את החוזה ובין אם הביטול משתמע מן התביעה" (ע"א 3172/15 שלו נ' זיגר, פסקה 30 (15.06.2017). ראו גם: ע"א 1206/16 חברת יהלומי סמואל - רוזנבאום (1992) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה, פסקה 46 לחוות דעתו של השופט ד' מינץ, פסקה 12 לחוות דעתו של השופט נ' הנדל (09.10.2018); ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64 (1976)). בענייננו, אין חולק כי מן הסעדים המבוקשים בתביעתו של עיזאת הוא סעד של ביטול ההסכם – ומשכך, הודעת הביטול בענייננו ניתנה למעשה בשנת 2017, עם הגשת התובענה. אשר לטענת השיהוי במשלוח הודעת הביטול, זוהדי טוען בערעורו כי לא נשלחה הודעת ביטול "בפרק הזמן החוקי". כאמור, סעיף 20 לחוק החוזים מחייב לשלוח את הודעת הביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. 'זמן סביר' פורש בפסיקה כמבחן גמיש ותלוי-נסיבות, כתלות במהות החוזה וטיבו ובהתנהגות הצדדים (ראו למשל, ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' מרקור, פסקה 23 (01.10.2013); ע"א 661/88 חיימוב נ' חמיד, פ"ד מד(1) 75, 83 (1989)). בעניינו, כאמור, עילת ההטעיה התגבשה עם קבלת הסכם המכר בשנת 2016 – ואילו הודעת הביטול ניתנה עם הגשת התביעה ביום 09.02.2017. סבורני, כי בנסיבות המקרה דנא, שנה מהווה זמן סביר לביטול ההסכם. וזאת, אף בהתעלם מכך שעיזאת מצידו ביקש עוד בשנת 2008 לבטל את ייפוי הכוח, בטרם הועברו הזכויות על שם הרוכשים. לא זו אף זו, בהתייחס לטענת ההתיישנות והשיהוי שהועלתה מטעם המערערים, דנתי לעיל בכלל הנסיבות אשר עיכבו את הגשת התביעה, ובכלל זאת עמדתי גם על ניסיונותיו של עיזאת ליישב את הסכסוך בדרכי שלום מפאת כבוד להוריו. נסיבות אלו, מחזקות אף הן את המסקנה – כי הודעת הביטול מטעם עיזאת ניתנה בזמן סביר ביותר, בנסיבות העניין. משמצאנו כי הביטול נעשה כדין, יש לבחון את סעד ההשבה בעין כפי שניתן על-ידי בית משפט קמא. בהתאם להוראות סעיף 21 לחוק החוזים, מן התוצאות המידיות של הפעלת זכות הביטול היא צמיחתה של חובת השבה הדדית, כאשר הן המפר והן הנפגע מחויבים להשיב איש לרעהו את כל מה שקיבלו זה מזה על יסודו (ע"א 5267/03 עו"ד פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 348 (2005)). ככלל, על השבה לפי חוק התרופות להתבצע בעין, היינו, השבת הנכס שהתקבל על-ידי כל אחד מן הצדדים במסגרת החוזה. ברם, הסעיף מונה מצבים שבהם ניתן לסטות מכלל זה, לרבות במקרים בהם ההשבה בעין היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה (ע"א 3005/11 קריסטל מוצרי צריכה בע"מ נ' עיריית באר שבע, פסקה 10 (04.06.2013)). כך למשל, במקרים בהם המפר העלה את שווי הנכס באופן משמעותי אזי יאבד הנפגע את הברירה לבחור בהשבה בעין, ויהא עליו להסתפק בהשבה בשווי (רע"א 4804/13 חב' יעש ב.ד בע"מ נ' מזרחי, פסקה 10 (08.08.2013) (להלן: עניין מזרחי); ע"א 7021/12 שיכון דיירים בע"מ נ' ימיני, פסקה 19 (23.03.2014)). ודוק, לבית המשפט שיקול דעת אשר לאופן מימוש חובת ההשבה (עניין מזרחי, פסקה 10). ומה בדבר זכות ההשבה לגבי עסקה שהסתיימה ברישום מקרקעין, כפי שבעניין שלפנינו? בע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ, פ"ד לט(3) 85 (1985) (להלן: עניין ליפקין), הוגש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קבע כי לאור סעיף 125 לחוק המקרקעין, לא ניתן לתבוע השבה בעין של המקרקעין. זאת, לאור עקרון סופיות המרשם (ראו: ע"א 6530/20 כהן מנשה נ' נחום, פסקה 7 (06.07.2022)), וכלשון סעיף 125 לחוק המקרקעין: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969". להשלמת התמונה יצוין, כי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר), מורה כי: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר". בערעור בעניין ליפקין, קבעה השופטת ש' נתניהו כי אין מניעה מביצוע השבה בעין בעסקה שהסתיימה ברישום, אם כי קביעה זו נגעה לביטול מחמת הפרת חוזה בלבד, בשונה מענייננו, וכך נקבע: "לא נראית לי מסקנתה של הערכאה הראשונה, שזכות ההשבה שבחוק התרופות אינה יכולה להתקיים לגבי עיסקה במקרקעין שנסתיימה ברישום. מסקנה זו אינה מתחייבת, לדעתי, מהוראות סעיף 125 של חוק המקרקעין ומעקרון סופיותו של המרשם". (להרחבה בנושא תכליות חוק המקרקעין, ומדוע אין בתכליות אלה כדי למנוע אפשרות של השבה בעין במקרקעין, ראו: גד טדסקי "מכר מקרקעין והשבה בעין", משפטים יג (1984)) (להלן: טדסקי)). ולנסיבות העניין שלפנינו. מקום בו בוטל ההסכם, במתן הודעה ובזמן סביר – איני סבור כי יש מניעה ממתן הסעד של השבת המקרקעין בעין, כפי שנפסק על-ידי בית משפט קמא. בתוך כך, לא חל בענייננו מי מן החריגים אשר עשויים להפוך את סעד ההשבה לבלתי אפשרי או בלתי סביר בנסיבות העניין. כך גם בהתייחס לסעיף 125 לחוק המקרקעין, הרי שתכליות סופיות המרשם ויציבותו אינן נפגעות בנסיבות ענייננו, שכן מערכת היחסים היא בין צדדים "קרובים" – מוכר ורוכשים בלבד; וכאמור, אין מדובר ברוכשים בתום-לב, כפי שנקבע כממצא עובדתי על-ידי בית משפט קמא (טדסקי, בעמוד 271). יתרה מזאת, גם מסלול העובר דרך סעיף 125 לחוק המקרקעין, מוביל להוראות סעיף 93 לפקודת ההסדר, אשר קובע כי לבית המשפט הסמכות להורות על תיקון פנקס הזכויות אם סבר כי הרישום הושג במרמה – כפי שסבר בית משפט קמא בענייננו. למעלה מן הצורך אציין גם, כי אף לו היינו רואים בזוהדי צד שלישי "רחוק" (ולא רוכש "קרוב") – סבורני כי בנסיבות העניין, לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתי זו. ודוק, בהשאלה מעולם העסקאות הנוגדות, ומזווית הראיה של זכויות נוגדות, הרי שככלל, זכותו של הראשון בזמן עדיפה. זאת, אלא אם מי שזכותו שנייה בזמן, נרכשה בתמורה ובתום לב. דרישת תום הלב כאמור היא דרישה בסיסית לכך שתהיה לפנינו "תחרות" בין שני צדדים תמימים שנפגעו על-ידי רמאי. ללא דרישה זו לא מתקיימת נקודת המוצא השוויונית, שהיא מקור הבעייתיות במקרים אלו. כאשר הרוכש אינו תם-לב, המשמעות היא, כי היו לו אינדיקציות, או אפילו ידיעה ממש, כי העסקה המוצעת לו אינה כשרה, ובכל זאת מצא לנכון להתקשר בה (רע"א 1096/97 אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג(1) 481, 499 (1999) (להלן: עניין אבו ג'ובה)). בעניינו, לא מתקיימת נקודת המוצא השוויונית כאמור – ומשכך, אין לפנינו כל תחרות. ודוק, אשר לשאלת תום הלב, הרי שנקבע על-ידי בית משפט קמא, כממצא חד-משמעי של עובדה, כי זוהדי ידע ונטל חלק בתכנית לרכישת זכויותיו של עיזאת במקרקעין במחיר מוזל. זאת ועוד, אף בהתייחס לרכיב התמורה בלבד, כפי שעלה גם במסגרת הדיון לפנינו, אין בידיו של זוהדי כל ראיה לכך ששילם תמורה עבור הזכויות במקרקעין. לעניין זה, הכוונה בתמורה היא למושג "ערך" הכולל דרישה של תמורה הולמת ושוות ערך לנכס, וכן דרישה כי התמורה תתבצע בפועל (עניין אבו ג'ובה, 499). ומכאן, כי אף לו היה זוהדי תם-לב, הרי שלא הוכח על-ידו כי מתקיים יסוד הרכישה ב"תמורה". זאת ועוד, גם בהתייחס לטענת המערערים לפיה ייפוי הכוח עליו חתם עיזאת יצר יחסי שולח-שלוח; וכי המערערים הסתמכו על מצג שווא זה, בתום לב – הרי שאין בכך כדי לשנות ממסקנתי. ראשית, בכל הנוגע לזוהדי, הרי שמדובר בטענה חדשה שהועלתה לפני ערכאת הערעור בלבד – ומושכלות יסוד הן כי ערכאת הערעור לא תדון בנימוק ערעור שלא נטען בדרגה הראשונה (ע"א 682/82 בן אריה נ' "סהר" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לז(3) 589, 596 (1983); ע"א 8500/10 פרל נ' פקיד שומה 1 ירושלים, פסקה 31 (10.09.2012)). אך גם לגופה של טענה זו – סעיף 3 לחוק השליחות עוסק ביצירתה של הרשאה, וממנו ניתן ללמוד על שני סוגים עיקריים של הרשאות: הרשאה הניתנת במערכת היחסים שבין השולח לבין השלוח; והרשאה הנוצרת בעקבות מצג של השולח כלפי צד שלישי ממנו ניתן ללמוד באופן סביר על מתן הרשאה. אלו נקראות גם הרשאה "פנימית" והרשאה "חיצונית" בהתאם. הרשאה חיצונית עשויה ליצור יחסי שליחות במישור היחסים שבין השולח לבין צד השלישי, במנותק מהשאלה אם התגבשה הרשאה פנימית ביחסים שבין השולח לבין השלוח (רע"א 5765/02 אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ נ' זילברשלג, פסקה 20 (26.08.2009)). אכן, כאשר שלוח פועל תוך חריגה מההרשאה שקיבל מן השולח, עשויה להיווצר תחרות בין ההגנה על השולח לבין ההגנה על צד שלישי שהסתמך בתום לב על פעולת השלוח (ע"א 10489/09 א. נץ ניהול ואחזקות בע"מ נ' אלוף, פסקה 12 (06.09.2011)). סוגיה זו מוסדרת בסעיף 6 לחוק השליחות, אשר קובע, כי כאשר פעל אדם בחזקת שלוח של אחר, תוך חריגה מהרשאתו, רשאי השולח לאשר את הפעולה בדיעבד, בכפוף לפגיעה בזכות צד שלישי, אשר רכש את הזכות בתום לב. הכלל, אפוא, הוא כי חריגה מהרשאה איננה מחייבת את השולח (ע"א 1286/90 בנק הפועלים בע"מ נ' ורד הלבשה, פ"ד מח(5) 799, 811 (1994) (להלן: עניין ורד הלבשה)). בענייננו, אין חולק כי עיזאת חתם על ייפוי כוח כללי, אשר מסמיך את מחמוד לבצע עבורו מנעד רחב וכמעט בלתי מוגבל של פעולות, לרבות כל פעולה במקרקעין – אף ללא תמורה. לפיכך, התגבשה הרשאה "חיצונית", המגולמת במסמך ייפוי הכוח הכללי, שנחתם על-ידי עיזאת, ואושר בקונסוליה. בנסיבות אלה, הרי שטענת המערערים, במהותה, נסמכת על ההגנה הניתנת לצד שלישי תם לב במסגרת סעיף 6(ב) לחוק השליחות. מה היקפה של ההרשאה החיצונית? כאשר ייפוי-כוח מוצג על-ידי השולח או השלוח לצד שלישי, ייתכן ותיווצר שליחות במקביל גם מכוח "ההרשאה החיצונית", באופן המקים באופן עצמאי, ונפרד מיחסי שולח-שלוח, יחסי שליחות (ראו: עניין עלדור, בפסקה 21; עניין ורד הלבשה, בעמוד 815). היקפה של השליחות שנוצרה במצג של הרשאה אינה חופפת בהכרח להיקף השליחות הנלמד מההרשאה הפנימית, והיא תלויה בטיבו של המצג שיצר השולח כלפי הצד השלישי. כך, מקום בו השולח יצר מצג אובייקטיבי של הרשאה לבצע פעולה מסוימת, רואים את השליחות כמשתרעת על פעולה זו גם כאשר לא הסמיך השולח את השלוח לבצעה, ובלבד שהצד השלישי לא ידע ולא צריך היה לדעת כי הנחזה להרשאה אינו כך בפועל (עניין עלדור, בפסקה 21). היינו, אף אם לא הייתה הרשאה פנימית, ההרשאה החיצונית מספיקה על מנת ליצור מצג מחייב עבור צד שלישי תם לב. אלא מאי, במקרה דנא, איני נדרש כלל להתייחס ליחסי שולח-שלוח הפנימיים שהתקיימו, מכיוון שאיני נדרש לפער בין היקף השליחות ה"פנימית" לשליחות ה"חיצונית" – זאת ,שעה שדי לי בכך שהצד השלישי, זוהדי, ידע או היה צריך לדעת כי הנחזה להרשאה אינו כך בפועל. עמדתי בפתח דבריי על קביעת בית משפט קמא לגבי מעורבותו של זוהדי מראשית יצירת התכנית לרכישת מקרקעיו של עיזאת במחיר מוזל – קביעה עובדתית, אשר לא מצאתי להתערב בה. ויוזכר, כי בית משפט קמא קבע ממצא זה תוך התייחסות לעדות זוהדי אשר נמצאה רוויה בסתירות, ובלתי מהימנה. לעובדת מעורבותו וידיעתו של זוהדי על התכנית לרכישת המקרקעין במחיר מוזל, תוך הטעיה ושימוש באמצעים פסולים – יש להוסיף את חזרתו של עיזאת מייפוי הכוח הכללי עוד בטרם העברת הזכויות במקרקעין. יוזכר, ייפוי הכוח הכללי נחתם ביום 04.12.2007, והסכם המכר נחתם ביום 06.03.2008. בחודש אוקטובר 2008, במסגרת תכתובות בין עיזאת למוחמד – הביע עיזאת, במפורש ובכתב, את רצונו לבטל את ייפוי הכוח, ואף הכריז כי ייפוי הכוח בטל מעיקרו. ביום 28.12.2009, שנה תמימה לאחר הצהרתו של עיזאת כי ייפוי הכוח בטל – הושלמה העברת הזכויות במקרקעין על שם מוחמד וזוהדי. אף אם אין בהודעת ביטול זו כדי לפגוע בתוקף הסכם המכר, יש בה כדי להשפיע על תום ליבם של הצדדים אשר רכשו זכות – שנה שלמה לאחר הודעת הביטול. ועוד – בהתאם לממצאי העובדה של בית משפט קמא, כי מוחמד הוא שערך את ייפוי הכוח כ"כללי", לאחר שייעץ לעיזאת, כעורך דינו, שלא ניתן לערוך ייפוי כוח מסוים כל עוד אין רוכש; ובנוסף, מוחמד הוא שהוסיף את הסעיף בייפוי הכוח אשר מסמיך את מחמוד להעביר את המקרקעין בעבור כל תמורה, ואף ללא תמורה. ומכאן, ברי כי בענייננו אף לא אחד מן המערערים יוכל להיבנות מטענת ההסתמכות על ייפוי הכוח, בתום לב – ובהתאם, לא תעמוד להם ההגנה מכוח סעיף 6(ב) לחוק השליחות, על פי תנאיו. סוף דבר: מכל האמור לעיל עולה, כי אין בפי המערערים טענות המצדיקות התערבותנו בפסק דינו של בית משפט קמא. משכך, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולהותיר את פסק הדין על כנו ולחייב את המערערים לשלם לעיזאת שכר טרחת עורך דין בערעור בסך של 25,000 ש"ח כל אחד, 50,000 ש"ח בסך הכל. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה עם חברי השופט ח' כבוב כי דין הערעור להידחות. אכן, ככלל, אי-השגת ראיות על-ידי התובע אינה דוחה, כשלעצמה, את מרוץ ההתיישנות. אולם, שונים הם פני הדברים מדעיקרא בנסיבות של תרמית (ראו למשל: ע"א 2919/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פ"ד סד(2) 82, 158-157 (2010)). משזהו המצב בענייננו, ממילא נדחות כל הטענות הנוגעות להתיישנות, ובהמשך לכך נופלות עמן גם כל טענותיהם האחרות של המערערים. ניתן אך להצטער כי עסקה שראשיתה ביחסי אמון בתוך המשפחה הסתיימה כך. ש ו פ ט ת הנשיאה א' חיות: אני מצטרפת למסקנה שאליה הגיע חברי, השופט ח' כבוב, ולפיה שני הערעורים שלפנינו דינם להידחות. מקובלת עלי עמדתו של חברי, לפיה אין מקום להתערב בממצאי העובדה שקבע בית המשפט קמא באשר להתנהלותם של מחמוד, מוחמד וזוהדי בכל הנוגע להסכם המכר נושא הערעורים דנן. בהינתן הממצאים הללו, שותפה אני לקביעה כי "מוחמד, זוהדי ומחמוד עשו 'יד אחת' ויצרו תכנית שמטרתה רכישת המקרקעין במחיר מוזל" (פסקה 67 לחוות דעתו של השופט כבוב). כמו כן, שותפה אני לקביעתו של חברי לפיה "ברי כי לו היה עיזאת מודע לפרטי המזימה, אזי לא היה מסכים להתקשר בהסכם המכר" וכי "מסקנה זו היא ברורה וחדה. היא משתלבת עם כלל הטענות ומארג הראיות בתיק, ומתיישבת עם היגיון בריא ושכל ישר" (פסקה 77 לחוות דעתו). הממצאים והקביעות שתמציתם פורטה לעיל, מוליכים אל המסקנה שאליה הגיע חברי ולפיה התקיימו בענייננו יסודותיה של עילת ההטעיה המעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. משנמצא כי הסכם המכר נושא הערעורים דנן נגוע בפגם של הטעיה, מקובלת עלי מסקנתו הנוספת של חברי לפיה קמה לעיזאת הזכות לבטל את ההסכם בשל פגם זה, וכי עיזאת מימש כדין את זכותו זו. למעשה, העילה לביטול ההסכם הפגום צמחה לעיזאת ממקור משפטי נוסף, וכוונתי לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות). זאת, בהינתן העובדה כי מחמוד ומוחמד פעלו בפרשה דנן גם תוך הפרת חובותיהם כשלוחיו של עיזאת. כזכור, עיזאת נתן בידי אחיו, מחמוד, ייפוי כוח כללי לביצוע העסקה עבורו, ואילו מוחמד שימש כבא כוחו של עיזאת במועדים הרלוונטיים, בהינתן יחסי עורך-דין לקוח שנוצרו ביניהם (פסקה 70 לחוות דעתו של חברי השופט כבוב). לפיכך, אמורים היו מחמוד ומוחמד לפעול כשלוחיו של עיזאת בכל הנוגע למכירת המקרקעין, על פי השליחות שכל אחד מהם נטל על עצמו. סעיף 8 לחוק השליחות קובע כי על השלוח לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו, ובין יתר החובות המפורטות בסעיף זה נקבע כי השלוח "לא יעשה פעולת שליחות עם עצמו" (סעיף 8(3) לחוק השליחות), וכן כי השלוח "לא יקבל מכל אדם טובת הנאה או הבטחה לטובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמתו של השולח" (סעיף 8(4) לחוק השליחות). סעיף 9 לחוק השליחות מוסיף וקובע מהן תוצאותיה של הפרת חובות אלה, וזו לשונו: "(א) הפר השלוח אחת החובות המוטלות עליו לפי סעיף 8, זכאי השולח לתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה. (ב) פעולה שהשלוח עשה כלפי צד שלישי עקב הפרת חובה כאמור וההפרה היתה על דעת הצד השלישי, זכאי השולח, נוסף על התרופות האמורות בסעיף-קטן (א), לבטל את הפעולה וכן לתבוע גם מן הצד השלישי את הפיצויים המגיעים לו מן השלוח". כפי שפירט חברי בהרחבה, התיימרו מחמוד ומוחמד לפעול כשלוחיו של עיזאת, אך לאמיתו של דבר, הם פעלו לטובת עצמם תוך הפרה בוטה של החובות המוטלות עליהם מכוח דיני השליחות. הפרות אלה הקימו אף הן לעיזאת את הזכות לבטל את הפעולות שביצעו מחמוד ומוחמד בכל הנוגע להסכם המכר, וזאת מכוח סעיף 9(ב) לחוק השליחות (להרחבה בעניין זה, ראו: ע"א 2664/90 פרלוב נ' נסימי, פ"ד מח(1) 787, 798-797 (1994) (להלן: עניין פרלוב); אהרן ברק חוק השליחות כרך א 1104-1100 (1996) (להלן: ברק); וראו גם: ע"א 4998/11 חליו נ' כהן, פסקה 27 לחוות דעתו של השופט נ' סולברג (26.1.2014)). לכך יש להוסיף כי זוהדי אינו יכול במקרה זה ליהנות ממעמד של צד שלישי תם לב בעסקה, בהינתן מודעותו לתוכנית שנרקמה בין השלושה ומשהוא עצמו היה צד לה. בהקשר זה, וכפי שכבר נפסק, סעיף 9(ב) לחוק השליחות משקף גישה לפיה "כאשר צד שלישי עושה יד אחת עם השלוח להסתרת מידע מהמשלח – אין הוא יכול להישמע בטענה שידיעת השלוח מהווה ידיעה קונסטרוקטיבית של המשלח" (רע"א 10337/06 מנשקו נ' המגן חברה לביטוח בע"מ, פסקה י' (5.3.2007); וכן ראו: ברק, בעמ' 1101-1100; ע"א 8098/09 כהן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, פסקאות 59 ו-61 (3.1.2012); ע"א 462/68 רייך נ' המועצה המקומית קרית מוצקין, פ"ד כב(2) 893, 897 (1968); וראו והשוו: סעיף 256(ג) לחוק החברות, התשנ"ט-1999). הואיל והצדדים לא עמדו בטיעוניהם על עילת הביטול הקמה לעיזאת מכוח דיני השליחות, לא ראיתי להוסיף ולהרחיב עוד בעניין זה. אך אוסיף ואציין – מבלי לקבוע מסמרות בשאלה אם במקרה של הפרת חובות השלוח מדובר בעילת ביטול התואמת זכות ביטול מחמת פגם בכריתה או מחמת הפרת חוזה (ראו בהקשר זה: ברק, בעמ' 1106-1105; עניין פרלוב, בעמ' 798) – כי בנסיבות המקרה דנן ובהינתן ממצאי העובדה שעליהם עמד חברי, נראה כי כך או כך הסכם המכר בוטל כדין. משכך אני מצטרפת למסקנתו של חברי לפיה אין מקום להתערב בסעדים ובהסדרי ההשבה שפסק בית המשפט קמא (פסקאות 95-91 לחוות דעתו של השופט כבוב). ה נ ש י א ה אשר על כן, הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח' כבוב. ניתן היום, ‏י' בטבת התשפ"ג (‏3.1.2023). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 21053280_C17.docx מא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1