אבו סאלח אחמד סלים נ. מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל / האפוטרופוס לנכסי

6 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5263/24 לפני: כבוד השופט יצחק עמית כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופטת רות רונן המערער: אחמד סלים אבו סאלח נגד המשיבה: מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל / האפוטרופוס לנכסי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת בת"א 9689-01-23 מיום 25.3.2024 שניתן על ידי כב' השופטת עינב גולומב בשם המערערים: עו"ד פואד פרג' פסק-דין השופט יצחק עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת (כב' השופטת ע' גולומב), מיום 25.3.2024 בת"א 9689-01-23, במסגרתו נדחתה על הסף תביעתו של המערער בהיעדר עילה. 1. ענייננו בתביעה לתיקון הרישום במרשם המקרקעין ביחס לקרקע ברמת הגולן, סמוך למג'דל שמס. בשנת 1988 החלו הליכי הסדר בחלקה 6 בגוש 203017 (להלן: המקרקעין), שבמסגרתם הוגשו תזכירי תביעה סותרים ביחס למקרקעין, האחד מטעם המדינה והשני מטעם המועצה המקומית מג'דל שמס (להלן: המועצה המקומית). המדינה טענה בתזכיר התביעה לזכות בעלות מכוח העברה מהאפוטרופוס על נכסי נפקדים לרשות הפיתוח בהקניה לפי חוק נכסי נפקדים התש"י-1950. ביום 5.1.1998 ניתן בבית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין בתביעות הסותרות, בהיעדר התייצבות מטעם המועצה ובא כוחה לדיון. בפסק הדין התקבלה תביעת המדינה ונדחתה תביעת המועצה (להלן – פסק דין ההסדר). המדינה נרשמה כבעלת המקרקעין ביום 11.2.1998. 2. לאחר שבנו של המערער נדרש לסלק ידו מהמקרקעין, הגיש המערער בחודש ינואר 2023 תביעה לבית משפט קמא, שבה עתר לשינוי המרשם כך שיירשם כי הוא הבעלים של 17 דונם מהמקרקעין, וזאת בהתבסס על הסכם רכישה (חג'ה) משנת 1961 בינו לבין הבעלים הקודם. התביעה נדחתה על הסף לפי הוראת סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר) ועל כך נסב הערעור שלפנינו. 3. המערער האריך בטיעונו ואביא אך תמצית הדברים. נטען כי לא היה מקום לדחיית התביעה על הסף תוך פגיעה בזכות הגישה לערכאות, ואף מבלי שהוגש כתב הגנה (חלף כתב הגנה הגישה המדינה בקשה למחיקת התביעה על הסף); כי לא היה מקום לדחיית התביעה משהוגשה בקשה למחיקתה; כי פסק דין ההסדר ניתן במחטף תוך שיתוף פעולה עם המועצה המקומית כאשר החזקה בפועל נותרה לאורך השנים בידי המערער; כי עניינו נופל בגדר סעיף 93 לפקודת ההסדר וכי אם היה מתאפשר לו, היה עולה בידו להוכיח את טענת המרמה או רישום "לא כשורה" או "בחוסר תום לב"; כי רק בשנת 2020 הובא לידיעתו הרישום בספרי האחוזה; כי בשנת 2015 רשמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה החרמון והמועצה המקומית מגד'ל שמס בספריה את המערער כבעלים בהתאם לנוהל הוכחת בעלות; כי זכותו הושמטה מהפנקס; כי במהלך למעלה מחמישים שנה נהג מנהג בעלים במקרקעין; וכי הוטעה כל השנים לחשוב כאילו המקרקעין בבעלותו. 4. לאחר ששמעתי את טענות המערער בישיבת קדם הערעור ולאחר עיון בחומר שלפנינו, השתכנעתי כי יש לדחות את הערעור מכוח תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, וכך אציע לחבריי שנעשה. 5. אקדים ואומר כי התביעה הוגשה כמעט 25 שנים לאחר שניתן פסק דין ההסדר, והצדדים נחלקו בשאלה אם תקופת ההתיישנות הרלוונטית לתביעה היא 15 שנים או 25 שנים. בית משפט קמא הותיר את שאלת ההתיישנות בצריך עיון ואף אני לא אכריע בנושא זה (וראו בסוגיה זו פסק דיני בע"א 8237/19 דעבוס נ' מדינת ישראל, פסקה 6 והאסמכתאות שם (2.8.2021) (להלן: עניין דעבוס); ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל, פסקה 18 (14.8.2014) (להלן: עניין שעלאן); ע"א 4661/23 אבו שאהין נ' מדינת ישראל (20.5.2024) (להלן: עניין אבו שאהין); ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז 824, 828-827 (1993) (להלן: עניין דווירי)) [במאמר מוסגר אציין כי כמו במקרה שלפנינו, הן עניין שעלאן, הן עניין דעבוס והן עניין אבו שאהין עוסקים במקרקעין ברמת הגולן]. 6. בית משפט קמא דחה את התביעה על הסף לאור הוראת סעיף 81 לפקודת ההסדר הקובעת כלהלן: תוקף לזכות רשומה בלבד 81. הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה. הפסיקה חזרה והדגישה כי הרישום לאחר ההסדר מבטל כל זכות הסותרת אותו ויוצר בכך "לוח חלק" לגבי אותו רישום (ע"א 492/83 עזבון דיאב נ' דיאב (9.5.1988) (להלן: עניין דיאב); עניין שעלאן, בפסקה 10). לכן, גם בהנחה שהמסמך בכתב יד שהוצג על ידי המערער מוכיח כי בשנת 1961 הוא רכש את המקרקעין, הרי שלאחר שהסתיימו הליכי ההסדר והמדינה נרשמה כבעלים "המשמעות היא אפוא, שמאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו לו" (ע"א 2449/00 עזבון יוסף נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3) 519, 525 (2001) (להלן: עניין עזבון יוסף)). 7. את סעיף 81 לפקודה יש לקרוא עם סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כלהלן: כוח ההוכחה של רישום 125. (א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. פקודת ההסדר וחוק המקרקעין באו לעולם באותה שנה, ולא בכדי, באשר אחת ממטרות המחוקק הייתה לבצר ולחזק את מעמדו של בעל הזכות הרשומה (יהושע ויסמן חוק המקרקעין תשכ"ט-1969: מגמות והישגים 87-85 (1970)). סעיף 93 לפקודת ההסדר מאפשר פתח צר ביותר לסתור את נכונות הרישום: תיקון הפנקס 93. שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. בפסיקה נקבע כי על מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, יש לפרש את העילות בסעיף 93 על דרך הצמצום ולאפשר את תיקון המרשם רק לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים (ראו, לדוגמה, עניין דיאב; ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עיזבון בכר, פ"ד מו(5) 200 (1992) (להלן: עניין בכר); ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה פסקאות 13-12 והאסמכתאות שם (22.1.1992)). לאור זאת, על המבקש לתקן את המרשם מוטל נטל הוכחה כבד (ע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' חאמד, פ"ד נז(2) 721, 726 והאסמכתאות שם (2003); ע"א 523/12 אסמאעיל נ' לשכת הסדר מקרקעין, פסקה 6 והאסמכתאות שם (15.1.2014) (להלן: עניין אסמאעיל)), ועל הטוען לתרמית להניח תשתית מפורטת לטענותיו (רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2) 721, 726 (להלן: עניין עבוד)). 8. סעיף 93 לפקודת ההסדר מונה שלוש חלופות: זכות שהושגה במרמה, זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים והושמטה מן הפנקס החדש, או זכות שנרשמה שלא כשורה (לשתי החלופות האחרונות ראו עניין שעלאן, בפסקה 13 והאסמכתאות שם). בפועל, הפסיקה הכירה בשתי עילות לתיקון הרישום – הראשונה מרמה, והשנייה השמטה או רישום שלא כשורה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם (ע"א 3190/15 שואהנה נ' מדינת ישראל (2017); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון יאסין (2015)). המערער לא היה רשום בפנקס קודם, כך שחלופת ההשמטה אינה עומדת לו, והחלופה היחידה הרלוונטית לענייננו היא חלופת המרמה. 9. הפסיקה הגדירה מרמה כ"אי יושר פשוטו כמשמעו" (ע"א 362/58 עזבון הורוביץ נ' החברה להתישבות היהודים בא"י (פיק"א), פ"ד יג 1645 (1959); עניין בכר), אולם הגדרה זו הורחבה גם למחדל בשתיקה של מי שנרשם כבעלים מבלי ליתן ביטוי לזכותו של צד ג' בנכס (ע"א 171/89 עזבון אלהאדי נ' עזבון מוסלם (17.4.1994); ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עזבון בראשי, פ"ד מג(3) 210, 217-216 (1989)). אך לא כל שתיקה שקולה לתרמית, ונדרשת "שתיקה רועמת" (ע"א 8959/12 כבישי נ' כבישי, פסקה 6 (2.7.2014)) – שתיקה שמתלווה אליה כוונת מרמה (עניין דווירי, בעמ' 831-830; עניין אסמאעיל, בפסקה 6). עוד נקבע כי טעות או רשלנות של פקיד ההסדר אינה בגדר מרמה (עניין נימר; ע"א 7903/11 מדינת ישראל נ' הזימה (2.9.2013); ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1) 491, 502 (1992)). 10. על רקע הלכות אלה, עיינתי בכתב התביעה ובנספחיו. כפי שציין המערער בכתב התביעה, מכוח פסק דין ההסדר נרשמו על שם המדינה מספר גושים הכוללים למעלה מ-4,300 דונם, כאשר עניינו של המערער מצטמצם ל-17 דונם. בהליכי ההסדר המערער לא הגיש תזכיר תביעה משל עצמו, והייתה זו המועצה המקומית שהגישה תזכיר תביעה בשמם של התושבים, בטענה כי חלקה 6 מהווה "מרעה כללי עבור תושבי המועצה". ממילא לא נטען על ידי המערער, ולא ניתן היה לטעון, כי המדינה התעלמה מהסכם הרכישה (החג'ה) משנת 1961, הסכם שלא עמד בפניה ולא בא זכרו בתזכיר התביעה של המועצה המקומית. 11. המערער טען בכתב התביעה כי לא צורפו מפות לתזכיר התביעה, אך מנספחי התביעה עולה כי צורפה מפה לתזכיר התביעה של המועצה המקומית (ברובריקה של תיאור הגבולות אף נרשם "על פי מפת החלקה", כפי שאכן עולה מהמפות המצורפות בעמ' 31-29 לתיק המוצגים של המערער). גם אם המפה אינה מפורטת דיה לטעמו של המערער, הרי שלכל היותר יש כאן רשלנות, אם בכלל, של פקיד ההסדר (וכאמור, רשלנות אינה מספיקה לביסוס העילה הקבועה בסעיף 93 לפקודת ההסדר). 12. המערער טען בעלמא כי לא היה פרסום על אודות הגשת תזכירי תביעה, מה שנסתר בעליל מהעובדה שהמועצה המקומית הגישה תזכיר תביעה. המערער טען כי בהליכי ההסדר הוסתר שמדובר בחלקה מעובדת, אך גם טענה זו נסתרת מתזכיר התביעה של המועצה המקומית שבו נטען כי המקרקעין משמשים לרעייה כללית עבור תושבי המועצה. המערער טען בעלמא כי מעשיה ומחדליה של המועצה מהווים מרמה, וטען למעשה לקנוניה בין המדינה לבין המועצה שלכאורה זנחה במכוון את תזכיר התביעה כדי שהמדינה תזכה בתביעתה (סעיף 52.7 לכתב התביעה). המערער טען כי "תזכירי התביעה שהוגשו מטעם הנתבעת ו/או המועצה המקומית מבוססות על אדני שווא משפטיים ועובדתיים כאחד, הן ערוכות תוך הצהרות כוזבות, טשטוש והעלמת עובדות, נתונים ומסמכים, אשר לו היו נזכרים בהן היו מלמדים עד כמה לא היה מקום להגשת התביעה מדעיקרא". דין טענות אלו להידחות. עמדנו על כך שטענת המרמה מצריכה תשתית של ממש, וכי אין להסתפק בטענות כוללניות למרמה (עניין עבוד). כפי שנקבע בפסיקה, "המילה תרמית אינה מילת קסם שיכולה להיזרק בחלל האוויר ולפתוח את הדלת לתיקון פנקס המקרקעין" (עניין דעבוס, בפסקה 7). בית משפט קמא ציין בפסק דינו כי "יש פער ניכר בין חריפות הלשון בה נוקט התובע בייחסו מרמה, לבין התשתית הקונקרטית הנוגעת אליה המובאות בכתב התביעה". משכך, המסקנה היא כי המערער לא עמד בנטל הראייתי להוכחת טענותיו. 13. עוד הערות מספר: המערער "הרחיב חזית" בערעורו וטען לנוהל הוכחת בעלות של הוועדה המקומית, שמכוחו, לטענתו, אושרה בעלותו במקרקעין. גם דינה של טענה זו להידחות. כפי שעולה מהצעת הנוהל, היא מתייחסת למקרקעין לא מוסדרים, כך שאם וככל שניתן אישור כלשהו למערער, הוא אינו רלוונטי לענייננו. בשולי הדברים אציין כי בית משפט קמא העיר, ובצדק, כי ככל שהמערער ביקש לתקוף במסגרת תביעתו את עצם הנפקדות או ההקניה של המקרקעין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ולאחר מכן את העברת המקרקעין לרשות הפיתוח, הרי שהתביעה אותה בחר להגיש לא הייתה האכסניה המתאימה לכך, באשר על תביעה מן הסוג הראשון חלה מערכת דינים שונה מתביעה לתיקון המרשם. המערער טען כי בית משפט קמא התבקש למחוק את התביעה על הסף, ולא לדחותה. ברם, עיון בבקשה שהגישה המדינה מלמד כי היא עתרה לדחיית התביעה על הסף. 14. סופו של דבר, שלאחר שנסתיימו הליכי ההסדר ברישום למעלה מ-24 שנה לפני הגשת התביעה, ומשלא הועלתה טענה שיש בה כדי להוכיח טעות או תרמית כנדרש בסעיף 93 לפקודת ההסדר, היה מקום לדחיית התביעה על הסף על מנת לחסוך הליכי סרק כאשר על פניה התביעה אינה מגלה עילה. אשר על כן הערעור נדחה. משלא התבקשה תשובה של המדינה לכתב הערעור, לא ייעשה צו להוצאות בערכאה זו. פקדון יוחזר למפקידו. ניתןד היום, ‏כ"ב באב התשפ"ד (‏26.8.2024). יצחק עמית שופט אלכס שטיין שופט רות רונן שופטת