ג'מילה אסמאעיל נ. לשכת הסדר המקרקעין

פסק-דין בתיק ע"א 523/12 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 523/12 לפני: כבוד השופט ח' מלצר כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט צ' זילברטל המערערת: ג'מילה אסמאעיל נ ג ד המשיבים: 1. לשכת הסדר המקרקעין 2. רשות הפיתוח 3. האפוטרופוס על נכסי נפקדים ערעור על פסק דינו של בית משפט המחוזי בחיפה מיום בתיק ה"פ 64/08 שניתן על-ידי כב' השופטת ב' טאובר בשם המערערת: עו"ד איימן אבו רייא בשם המשיבים: עו"ד אפי יגל פסק-דין השופט נ' הנדל: 1. מונח לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (ה"פ 64/98, מפי כב' השופטת ב' טאובר). המערערת הגישה תובענה לבית המשפט המחוזי למתן סעד הצהרתי מכוח סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, לפיו היא הבעלים על 19 חלקות מקרקעין שהיו בבעלות המנוח אסמאעיל יאסין עבאס (להלן: המנוח אסמאעיל). לטענתה, מקרקעין אלו נרשמו שלא כדין על שם האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים. בית המשפט המחוזי דחה את התובענה על הסף מחמת התיישנות, ומכאן הערעור לבית משפט זה. 2. המערערת היא ילידת 1918. לדבריה, היא היורשת היחידה של דודה, המנוח אסמאעיל, שנפטר בישראל ביום 22.1.1951. עובדה זו נסמכה על-ידי המערערת בצו ירושה שניתן על-ידי בית המשפט לענייני משפחה בחיפה ביום 21.5.2007. בין השנים 1962-1956 עברו המקרקעין מושאי הערעור הליך הסדר, ורישום מרביתם הושלם בשנת 1959 (למעט חלקה 63 בגוש 19118, שנרשם במאי 1962). לטענת המערערת, הליך ההסדר נעשה שלא כדין. המקרקעין נרשמו על-שם האפוטרופוס הכללי על נכסי נפקדים על-פי ההנחה שהם היו באותה העת בבעלותו של המנוח חוסיין עבאס (להלן: המנוח חוסיין) – בן דודו של המנוח אסמאעיל – שהיה נפקד. לגישת המערערת, הנחה זו בטעות יסודה, ואילו הבעלים האמיתי של המקרקעין היה דודה, המנוח איסמאעיל, אשר כאמור המערערת היא יורשתו היחידה. 3. אין מחלוקת שבפני המערערת עומדת משוכה דיונית בדמות עילת ההתיישנות. עילת התיישנות היא עילת סף. בתור שכזו, יש לדון בה תחילה משנטענה על-ידי המשיבים – הם הנתבעים בתיק העיקרי. 4. מאז הליך ההסדר ועד הגשת התובענה לבית המשפט המחוזי עברו למעלה מ-45 שנה. סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע תקופת התיישנות של 15 שנה ביחס למקרקעין, ותקופה של 25 שנה בתובענה העוסקת במקרקעין מוסדרים. במקרה דנא טוענת המערערת למרמה בהליך ההסדר עצמו. עילת התביעה מתייחסת אפוא למועד טרם הפכו המקרקעין למוסדרים. על-פני הדברים, תקופת ההתיישנות במצב כזה, בו נטען כי פקיד ההסדר ידע את המצב לאשורו, תעמוד על 15 שנה (כך נפסק בנסיבות דומות על-ידי הנשיא שמגר בע"א 753/87 בראשי נ' עיזבון המנוח משה בראשי ז"ל, פ"ד מג(3) 210, 212 (1989); ראו והשוו גם ע"א 531/92 גמאל סאלח נזאל נ' אחמד סאלח דווירי, פ"ד מז(4) 824, 828-827 (1993)). כך או כך, גם לו הייתה התקופה הרלוונטית למקרה 25 שנה – על-פי ההנחה שבפסק-דינו של בית המשפט המחוזי – ברור שאם החלה ממועד הולדת העילה שבתובענה, הרי שתמה התקופה לפני עשרות שנים. המערערת מבקשת לצלוח את המשוכה הדיונית על-פי שני חריגים המנויים בחוק ההתיישנות – סעיפים 7 ו-8 לחוק. סעיף 6 לחוק קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". סעיפים 7 ו-8 מעכבים את ספירת תקופת ההתיישנות. להלן לשונם: 7. תרמית ואונאה היתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה התרמית או האונאה. 8. התיישנות שלא מדעת נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה. סעיף 7 מתמקד בעילת התובענה – תרמית או אונאה מצד הנתבע. במצב כזה מניין תקופת ההתיישנות לא יחל מהיום שבו נולדה העילה, אלא מהיום שבו נודעה התרמית או האונאה. לעומת זאת, סעיף 8 דן בהתיישנות שלא מדעת – דהיינו, התובע לא ידע את העובדות המהוות עילת התובענה. סעיף זה יחול רק אם אי-ידיעת התובע נובעת מסיבות שאינן תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן. צא ולמד, שבניגוד לסעיף 7, במקרה שיחול סעיף 8 יש לבדוק את התנהגות התובע, וליתר דיוק, את תרומתו לכך שאינו יודע את העובדות. בשים לב לאבחנה זו הסיקה הפסיקה שרמת הידיעה אליה מתכוונים הסעיפים אינה שווה. במסגרתו של סעיף 7 המילים "נודעה התרמית" מתפרשות במובן של "ידיעה שהיווצרותה בפועל מהווה עובדה ממשית; משמע, שבעצם זמינותה של הידיעה על התרמית, ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה, לא סגי" (ע"א 675/87 מידל איסט אינווסטורס נ' בנק יפת בע"מ, פ''ד מג(4) 861, 869 (1989); ראו גם ע"א 9800/01 שאוליאן נ' אפרמיאן, פ"ד נח(4) 389, 399 (2001)). מנגד, לעניין סעיף 8 די ב"ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה", דהיינו ידיעה ש"היה עליו לדעת" או אפילו "היה עליו לחשוד בה", כדי לסגור בפני התובע את שערי החריג (ראו ע"א 2919/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא-ליפל (19.9.2010), פסקה 46, ובאסמכתאות המובאות שם). 5. המערערת טוענת לתחולת שני הסעיפים בעניינה. ראשית, היא סבורה שסעיף 7 לחוק עומד לטובתה – משום שעילת התובענה העיקרית היא תרמית שנעשתה על-ידי המדינה ברישום הקרקעות הרלוונטיות על שם המנוח חוסיין, ובהעברתן בעקבות זאת לאפוטרופוס הכללי. שנית, לדעתה עומד לטובתה אף סעיף 8 לחוק, מפני שנעלמו ממנה עובדות המהוות עילת ההתיישנות, מסיבות שלא היו תלויות בה. לפי התצהיר שהגישה (סעיף 9; סעיף 13), לא הייתה המערערת מודעת לעובדות המקרה עד לשנת 2005, אז גילה נכדה כי שם המנוח אסמאעיל מופיע בספר משלמי המסים במנהל מקרקעי ישראל כבעלים של חלקות שונות מאדמות כפר נחף. לגישתה, רק במועד הגילוי החל מרוץ תקופת ההתיישנות, ואין אפוא לדחות את התובענה אף מסיבה זו. 6. נטל הוכחת החריגים המעכבים את תחילת תקופת ההתיישנות מוטל על התובע (ע"א רייס נ' עיזבון המנוחה חנה אברמן ז"ל, פ"ד מד(1) 278, 283 (1990)). הפסיקה קבעה כי טרם יידרש בית המשפט לחריג המנוי בסעיף 7 לחוק ההתיישנות, על בעל הדין המבקש את הפעלתו להציג תשתית עובדתית התומכת בטענת התרמית (ראו ע"א 3552/01 Banco Exterior Suiza SA נ' Zeqluqa Polska Spolka Akcyina (28.2.2005), פסקה 19; ע"א 522/71 מוריס בנין נ' אלברט בנין, פ"מ כח(2) 309, 324 (1974)). בכתב הערעור ובסיכומי הטענות מפנה המערערת למספר דוגמאות המצביעות, לדעתה, על רישום כוזב שנעשה במרמה. ברם, יש להדגיש שהנטל המוטל על המערערת הוא לבסס את הטיעון לפיו רישום המקרקעין על שם המדינה נעשה במרמה (של האפוטרופוס הכללי או פקיד ההסדר), ולא רק בטעות או בהתרשלות. בהתאם לכך, וביחס לביטול הליכי הסדר מקרקעין, נקבעה ההלכה ש"על הטוען לתרמית... להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה במישור הטיעוני ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי". אף נאמר כי "הנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים" (רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' חפזי חאפז חאמד עבוד, פ"ד נז(2) 721, 726 (2003); ראו ע"א 681/88 עיזבון המנוח מוחמד סלים עבד אלג'ליל אבו אל היג'א נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 653, 659 (1990), ובאסמכתאות המובאות שם). דרישת הפירוט של טענת התרמית אף מתבקשת: אם לא כן, היה די בטענה כללית של מרמה על-ידי תובע כדי לעכב את תקופת ההתיישנות, ולמעשה להאריכה. יוזכר כי תקופת ההתיישנות במקרקעין היא תקופה ארוכה יותר, בצורה משמעותית, מתקופת ההתיישנות ביחס לתביעות אחרות – "בשאינו מקרקעין – 7 שנים" (סעיף 5(1) לחוק). הקושי הכרוך בהרמת הנטל עשוי להתגבר – בפן המעשי – עם חלוף הזמן. המוצגים שהמערערת הגישה מיטיבים להדגים קושי מוגבר זה. למשל, בהעתק אישור תשלום מסים שצורף לערעור (מע/4) מתברר ששולמו מסים על שם המנוח אסמאעיל עד שנת 1956 – חמש שנים לאחר תאריך מותו כפי שמופיע בצו הירושה משנת 2007 (מע/1) ובתעודת הפטירה משנת 2004 (נספח ד' בתובענה המקורית). בתשובה לשאילתא ממאגרי הנתונים של משרד הפנים שהוצאה בשנת 2002 (נספח ה' בתובענה המקורית), נכתב בהערה שהמנוח אסמאעיל נפטר בדצמבר 1964 – יותר מעשור לאחר פטירתו לפי צו הירושה. גם בהעתק מביקורת שדה לגוש 19132, משנת 1957 (מע/10), ניכר שעורך המסמך סבר כי לאותה העת עוד נמנה המנוח אסמאעיל בין החיים. חוסר הבהירות סביב מועד פטירת המנוח אסמאעיל, והמשך תשלום המסים על שמו גם אחרי פטירתו לכאורה, מעלים ספק באשר לעסקאות והעברות שייתכן שנעשו בקרקעות טרם הליך ההסדר. כמובן שספקות אלו מקשים על ביסוס טענת המרמה כלפי המדינה, להבדיל מטעות או רשלנות. מתוך המוצגים שהוגשו על-ידי המערערת עולות מספר שאלות ותהיות באשר לבעלות המקורית על חלק מבין המקרקעין, מושאי הערעור. לדוגמה, המערערת תוהה איך אותה קרקע שלדברי פקיד ההסדר ניתנה למנוח אסמאעיל בחליפין (מע/27), חזרה להיות רכושו של המנוח חוסיין והוקנתה בהליך ההסדר לאפוטרופוס הכללי (מע/28). מספר עסקאות שנעשו לפי רישומיו של פקיד ההסדר, ואשר בגינן תבע האפוטרופוס הכללי בעלות בקרקעות, אף נעדרות ביסוס ראייתי. למרות זאת, העמעום המאפיין את הנעשה בעניין הקרקעות באותה התקופה, כמודגם לעיל בשאלת מועד פטירת המנוח אסמאעיל, מקהה את העוקץ של תהיות אלו בכל הקשור להוכחת טענת המרמה מטעם המדינה. כאמור, טענת התרמית כוללת מרכיבים מוגדרים, לרבות כוונת תרמית. העניין אינו רק אובייקטיבי אפוא אלא אף סובייקטיבי. המסקנה היא שהמערערת לא עמדה בנטל ההוכחה של טענת התרמית. לפיכך, אין לעכב את תחולת תקופת ההתיישנות לפי סעיף 7 לחוק. 7. באשר לסעיף 8, השאלה המרכזית היא ידיעת המערערת או יכולתה לדעת את עילת התובענה בעת הולדתה. טענת המערערת בעניין זה נתמכת בראשונה בתצהיר נכדה. ברם, תצהיר זה אינו בנוי על ידיעת הנכד, אלא מציג ידיעות של סבתו המערערת. כפי שציין בית המשפט המחוזי, הנכד הינו יליד 1977, ואילו העובדות שהקימו את עילת התובענה אירעו עשרים שנה טרם לידתו. מדובר אפוא בעדות שמיעה בלבד, ולכן לא ניתן להסתמך על התצהיר. המערערת הגישה אף היא תצהיר. אולם, נקבע על-ידי בית המשפט המחוזי כי מצבה הקוגניטיבי של המערערת לא איפשר מתן משקל לתצהיר, לנוכח עדותה שנמסרה בביתה. לכך יש להוסיף שהעדות שניתנה בחקירתה הנגדית אף סותרת את הנאמר בתצהיר. למשל, בעדותה, השיבה המערערת לשאלה "מאיפה את יודעת מה יש בירושה", כי "הזקנים שיותר מבוגרים ממני, סיפרו לי על האדמות האלו ועל הירושה שאני זכאית לה" (עמ' 11, שורה 22-21). בהמשך העידה המערערת כי אמה סִפרה לה על אודות משפחתה וירושתה. דברים אלו סותרים את דבריה בכתב ובעל-פה לפיהם כל עניין הירושה נודע לה רק לפני 5 שנים. מכאן חיזוקים להכרעת בית המשפט המחוזי בקובעו כי המערערת אינה עומדת בנטל הדרוש לתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. 8. כמובן, בית המשפט מעדיף להכריע בסכסוך בצורה עניינית ולא מחמת התיישנות. ברם, המקרה דנא דווקא ממחיש היטב את התכליות העומדות בבסיסה של עילת ההתיישנות – הנזק הראייתי שנגרם בחלוף הזמן, ואינטרס ההסתמכות. הליך ההסדר נערך לפני זמן רב, ועורכי ההסדר אינם בפנינו. ברי שבמצב זה יתקשו המשיבים להגן על עמדתם המשפטית. חלוף הזמן יוצר סיטואציה לפיה אין מי שיכול לאשר או להכחיש את העסקאות שנעשו בין קרובי המשפחה לבית אסמאעיל. בנוסף, מרבית הקרקעות שקיבלו המשיבים כבר הועברה לידיים פרטיות על סמך הרישום, באופן שגם אינטרס ההסתמכות מקבל ביטוי מובהק. סוף דבר 9. המסקנה היא שאין בידי המערערת לעבור את משוכת ההתיישנות. אי-לכך, אין מקום להמשיך ולדון במקרה לגופו. 10. הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות ושכ"ט המשיבים בסך 25,000 ש"ח. ש ו פ ט השופט צ' זילברטל: אני מסכים עם חברי, השופט נ' הנדל, כי דין הערעור להדחות תוך חיוב המערערת בהוצאות המשיבים. חברי מציין, כי "המערערת לא עמדה בנטל הוכחת טענת התרמית ולכן אין לעכב את תחולת תקופת ההתיישנות לפי סעיף 7 לחוק" (הכוונה לחוק ההתיישנות התשי"ח-1958; להלן: החוק). כזכור, הבחינה המקדמית שערך בית המשפט המחוזי היתה מנקודת המבט של טענת הסף שהעלו המשיבים בדבר התיישנות התביעה. במסגרת בחינה זו לכאורה עדיין לא הגיעה השעה לקבוע אם עלה בידי המערערת להוכיח את טענת התרמית. אלא שלטעמי, במסגרת הבחינה הנוגעת להוכחת הטענה לפיה הוארכה תקופת ההתיישנות מכוח הוראת סעיף 7 לחוק (שהנטל להוכיחה מוטל על המערערת-התובעת), היה אכן מקום לקבוע שטענת התרמית נטענה באורח כללי וסתמי "ואין די בכוונות ו/או בידיעה אותן מבקשת [המערערת] לייחס לאפוטרופוס הכללי, כדי לבסס את עילת התרמית, שעה שאלה נעדרות כל פירוט" (כפי שקבע בית המשפט המחוזי בפסקה 17 לפסק דינו). במילים אחרות – דחיית טענת המערערת בדבר הארכת תקופת ההתיישנות מכוח הוראת סעיף 7 לחוק מבוססת, לאמיתו של דבר, על הנימוק שטענת התרמית לא נטענה בפירוט הנדרש והמתחייב, עד כי נובעת מכך המסקנה שהיא לא תישמע גם כנימוק להארכת תקופת ההתיישנות. ניתן, אפוא, להגיע לתוצאה זהה גם מבלי להיזקק לסוגית ההתיישנות, על יסוד דרישת סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, שעליו מבוססת עילת התביעה של המערערת. על פי הוראת הסעיף הנ"ל על המערערת היה להוכיח כי הרישום "הושג במרמה". בחינת טענות המערערת בתובענה שהגישה (בדרך של המרצת פתיחה) ובתצהיריה, מוליכה למסקנה כי הטענות בדבר מעשי המרמה שכביכול נעשו על-ידי מי מהמשיבים (בעיקר הכוונה למשיב 3) נטענו ללא פירוט מינימאלי של מעשי המרמה, כאשר מהעובדות הנטענות, גם אם תוכחנה, לא מתחייבת המסקנה שהיה מדובר במרמה, במובחן מטעות או התרשלות, למשל. החובה להציג תשתית עובדתית שאם תוכח תבסס את טענת התרמית, מעוגנת גם בהוראת תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ובית משפט זה חזר עליה בהזדמנויות אחדות כמפורט בפסקה 17 של פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בנוסף, צדק בית משפט קמא כשקבע שגם לא עלה בידי המערערת להניח תשתית עובדתית לביסוס הטענה לפיה העובדות הנוגעות לטענת התרמית נודעו לה במועד כזה שאפשר לה להגיש את תובענתה בטרם זו התיישנה. כאמור, אני מסכים לדחיית הערעור. ש ו פ ט השופט ח' מלצר: אני מסכים לפסק דינו של השופט נ' הנדל וכן להערותיו של השופט צ' זילברטל. ש ו פ ט אשר על כן, הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל. ניתן היום, י"ד בשבט התשע"ד (15.1.2014). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 12005230_Z11.doc מא מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il