יוסף מסיקה נ. עיריית חדרה

3 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5150/20 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט א' שטיין המערער: יוסף מסיקה נ ג ד המשיבה: עיריית חדרה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 10.6.2020 בת"א 14614-12-14 שניתן על-ידי השופטת א' אלון תאריך הישיבה: י"ג בניסן התשפ"ב (14.4.2022) בשם המערער: עו"ד דניאל דן-גור בשם המשיבה: עו"ד אליסף מילר, עו"ד חגי אשלגי פסק-דין 1. הערעור שבפנינו מכוון כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 10.6.2020 (ת"א 14614-12-14, השופטת א' אלון) שבו נדחתה תביעה שהגיש המערער נגד עיריית חדרה. בעיקרו של דבר, המערער בא בנעליו של מי שביצע עסקת חליפין במקרקעין עם עיריית חדרה. המערער רכש את הזכויות במקרקעין בהתאם למצבם ביום הרכישה, למעלה משנתיים לאחר עסקת החליפין ("As is"), דהיינו כשהם כבר תפוסים על-ידי העירייה ומשמשים לצרכיה. המערער אינו שבע רצון ממצב הפיתוח של המקרקעין שהתקבלו חלף המקרקעין של העירייה, ועל רקע זה העלה טענות שונות כנגד תוקפה של העסקה – מצד אחד, טענות שעניינן חוקיותה של העסקה, ומצד אחר, טענות להפרה יסודית מצד העירייה. בהקשר האחרון, הדגש הושם בכך שעל אף אישורה של תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים ביחס למקרקעין, לפי סעיפים 122-121 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התכנית), טרם בוצע תכנון ביחס לקרקע, ולמעשה אף לא ברור מתי יגיע שלב התכנון ביחס אליה. 2. אנו סבורים כי דין הערעור להידחות. נפתח בטענה לאי-חוקיות בשל כך שהעסקה לא קיבלה אישור כנדרש בפקודת העיריות [נוסח חדש]. נציין, כי אפילו היה ממש בטענה, וספק אם אלה הם פני הדברים בנסיבות העניין דנן, הרי שהעלאת הטענה לאחר שנים כה רבות, כאשר המערער עצמו היה מצוי בפרטי העסקה ומעורב בניסוח ההסכמות, ולאחר שנוצר בשטח מצב בלתי הפיך – מעוררת קושי לא מבוטל. מכל מקום, דומה שאף המערער עצמו אינו משליך את יהבו על טענה זו, אלא בעיקר על טענה להפרה יסודית של החוזה מצד העירייה. בקשר לכך טען, בעיקרו של דבר, כי יש לפרש את התחייבות העירייה בעסקה עם הבעלים הקודם כך שהמקרקעין החלופיים יהיו זמינים לבנייה ולמגורים באופן מיידי, ואילו בפועל טרם קודם תכנון ביחס לקרקע. לפיכך, לשיטתו, יש להורות על ביטול העסקה והשבת המקרקעין לבעלותו ולחזקתו. 3. דומה שהשאלה העיקרית בהקשר זה היא מהו משך הזמן הסביר להשלמת תכנונה של הקרקע. התביעה, כפי שהוגשה, התבססה על ההנחה שכבר במועד הנוכחי (ולמעשה עוד הרבה קודם לכן) התגבשה הפרה של החוזה שנעשה עם העירייה. דא עקא, המבקש לא הצליח להניח בסיס ראייתי ומשפטי לטענה זו. באופן יותר קונקרטי, לא עלה בידו להוכיח את כוונת הצדדים לעסקה ביחס להתחייבות למועד מסוים לפיתוח הקרקע. כך, במסגרת העסקה בין העירייה לבעלים הקודם, אין כל התייחסות למועד שבו יושלם פיתוח המקרקעין על-פי התכנית או למועד שבו תתאפשר בנייה על המקרקעין. לא למותר לציין בהקשר זה כי העסקה דווקא כללה הסכמה מפורשת באשר למועדים, אך זאת בעניינים אחרים (בכל הנוגע להכשרת המקרקעין שקיבלה העירייה במסגרת העסקה). זאת ועוד: הבעלים הקודם אף העיד בבית המשפט המחוזי כי לא הוצג בפניו מצג בדבר זמינות הבנייה באופן מיידי. על כך יש להוסיף, כי במסגרת רכישת זכויותיו מהבעלים הקודם, הצהיר המערער כי הוא בדק את "מצבם הפיזי והתכנוני של [המקרקעין], לרבות כל נתון או פרט העשוי להשפיע על השימוש [בהם]", כי הוא מוותר על כל טענה בעניין, וכי הוא הביא בחשבון "את ההגבלות לגבי הבנייה והשימוש בממכר ואת משמעויות חילוף המקרקעין על כל הנגזר מכך". 4. בכך אין כדי לומר כי העירייה פטורה מחובות ביחס למקרקעין. הן מבחינת החובות המינהליות הכלליות המוטלות עליה והן מהיבט התחייבותה החוזית, שומה על העירייה במקרה זה לשקוד באופן סביר לקידום התכנון, אך זאת בהתאם לאילוצים, סדרי עדיפויות ומגבלות תקציביות. בא-כוח העירייה הצהיר בדיון, בהגינותו, כי העירייה מקבלת על עצמה חובה זו, ואינה מתיימרת לטעון כנגדה. אולם, שקידה סבירה כמוסבר לעיל – לחוד, ותוצאה כאן ועכשיו – לחוד. המערער עותר לקבלת סעד בגין הפרת תנאי העסקה כבר בעת הזו, ולכך לא נמצא כאמור בסיס עובדתי או משפטי בנסיבות העניין. 5. סוף דבר: הערעור נדחה. הרבה לפנים משורת הדין אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏ז' באייר התשפ"ב (‏8.5.2022). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 20051500_A18.docx עכ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1