הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ. נווה שלום חברה מוגבל

פסק-דין בתיק ע"א 5138/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5138/04 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערת: הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ ג ד המשיבה: ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 2375/01 שניתן ביום 3.2.03 על ידי כבוד סגן הנשיא י' צמח ז"ל, סגן הנשיא ע' קמא והשופט צ' זילברטל תאריך הישיבה: כ"ו באייר התשס"ו (24.05.06) בשם המערערת: עו"ד פנחס קובן בשם המשיבה: עו"ד דוד פיקאז פסק-דין השופטת א' חיות: בית המשפט המחוזי בירושלים דחה ערעור שהגישה המערערת על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בו נקבע כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה. על כך הערעור הנוסף בפנינו שהוגש לאחר מתן רשות ערעור, בשל השאלה העקרונית המתעוררת בו לעניין פירושם של סעיף 19(ב)(4) וסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת ו-חוק התכנון והבניה בהתאמה). עיקרי העובדות הצריכות לעניין 1. היישוב נווה שלום נוסד לפני כשלושים שנים באזור לטרון במתכונת של כפר שיתופי אשר בו מתגוררת אוכלוסיה מעורבת של יהודים וערבים ומקיימת חיי קהילה משותפים. היישוב הוקם על ידי המשיבה שהינה חברה מוגבלת בערבות אשר הציבה לה למטרה כמפורט בתזכיר התאגדותה "לייסד, לקיים, לטפח ולנהל מרכזים התיישבותיים [בהם] יוכלו בני כל הדתות וכל העמים, תושבי ישראל ותושבי ארצות אחרות - כל אחד מהם נאמן להשקפותיו והמכבד את השקפות הזולת - להיפגש, לקיים מגעים, להתגורר ולהתפרנס בצוותא מתוך הבנה הדדית, החלפת רעיונות ותפילות למען קידום השלום והצדק". כמו כן נקבע בתזכיר ההתאגדות כי המשיבה לא תעביר לחבריה מרווחיה, מרכושה או מנכסיה וכי כל הכנסותיה, במידה ותהיינה כאלה, תשמשנה אך ורק לשם מימוש המטרות המפורטות בתזכיר ההתאגדות. 2. לצורך מימוש שלב ב' של חלוקת מגרשים ביישוב למגורי תושביו, ביקשה המשיבה בשנת 1997 ואף קיבלה היתרי בנייה להקמת שמונה יחידות מגורים ומבנה ציבור אחד במגרשים המצויים כולם בחלקה 3 (חלקה ישנה מס' 1) בגוש 4326. על מגרשים אלה חלה תוכנית מתאר מ.י. 192 א' שפורסמה למתן תוקף ביום 21.5.1989 ולפיה מסווגים שמונה מתוך תשעה המגרשים האמורים כאזור מגורים ואילו המגרש התשיעי (מגרש מס' 48) מסווג כמגרש למוסדות ציבור וחינוך וחלות עליו הוראות תוכנית המתאר מ.י. 200. קדמה לתוכניות המתאר המפורטות לעיל תוכנית תמ"מ 1 לפיה סווגו מקרקעין אלה כאזור חקלאי ובפנינו אין עוד מחלוקת כי תוכנית מתאר מ.י. 200 ותוכנית מתאר מ.י. 192 א' השביחו את המקרקעין וכי בשל השבחה זו קמה ביום אישורן של תוכניות אלה חבות לשלם היטל השבחה (ראו ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 123 (2003) (להלן: עניין נוה בנין)). כמו כן, אין חולק כי קבלת היתרי הבנייה מהווה "מימוש זכויות" במקרקעין על פי סעיף 1(א) שלתוספת ולפיכך על החייב בהיטל לשלמו לא יאוחר ממועד זה, כהוראת סעיף 7(א) לתוספת. בהתאם לכך, דרשה המערערת מן המשיבה לשלם היטל השבחה על פי שומות שהכינה. המשיבה חלקה על חבותה זו מטעמים שונים וביניהם הטענה הרלוונטית לדיון שבפנינו לפיה יש לפטרה מתשלום ההיטל מכוח הוראות התוספת בסעיף 19(ב)(4) (לעניין מבנה הציבור) ובסעיף 19(ג)(1) (לעניין מבני המגורים). השמאי המכריע אשר מונה לעניין זה בהתאם לסעיף 14(ב) לתוספת, קבע כי על המשיבה לשאת בהיטל השבחה בסכומים אשר פורטו בעמ' 15 לחוות דעתו (ערך ליום 5.6.1989, חמישה עשר יום ממועד פרסום למתן תוקף של תוכנית מ.י. 192 א'). 3. המשיבה לא השלימה עם קביעות השמאי המכריע והגישה ערעור על השומה לבית משפט השלום בירושלים (ע"ה 107/98). הערעור בבית משפט השלום נדון על בסיס רשימת עובדות מוסכמות שהגישו הצדדים ואלו הן: 1. בנובמבר 1970 נחתם הסכם בין "קונבנט אוף דה טרפיסט אוף לטרון" הידוע בכינוי "מנזר לטרון" (להלן: "המנזר") שהינו הבעלים של הקרקע הידועה כגוש 4326 חלקה 1 (להלן: "הקרקע") לבין ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות (להלן: "נווה שלום") לפיו המנזר מחכיר לנווה שלום את הקרקע בתנאים שיפורטו להלן (להלן: "ההסכם"). ... 2. ע"פ ההסכם מחכיר המנזר את הקרקע (בגודל 511 דונם) לנווה שלום בתמורה סמלית של 100 ל"י (שהם שווי ערך כיום לסכום של כ-520 ₪). 3. תקופת החכירה הינה 49 שנה עם אופציה להארכה ל-49 שנים נוספות. 4. כפי שכתוב בסעיף 10 להסכם, נווה שלום רשאית להחזיק בקרקע לנצלה ולהשתמש בה אך ורק למטרות הנזכרות בתזכיר ההתאגדות שלה ולא לשם מטרות אחרות. 5. המטרות לשמן נוסדה נווה שלום רשומות בתזכיר ההתאגדות שלה (להלן: "תזכיר ההתאגדות")... ואלו הן (סעיף 2 לתזכיר ההתאגדות: "לייסד, לקיים, לטפח ולנהל מרכזים התיישבותיים [בהם] יוכלו בני כל הדתות וכל העמים, תושבי ישראל ותושבי ארצות אחרות – כל אחד מהם נאמן להשקפותיו והמכבד את השקפות הזולת – להיפגש, לקיים מגעים, להתגורר, ולהתפרנס בצוותא מתוך הבנה הדדית, החלפת רעיונות ותכליות למען קידום השלום והצדק". 6. תזכיר ההתאגדות קובע (בסעיף 4(א)) כי לנווה שלום אסור להעביר בצורה כלשהי שום חלק מרווחיה, מרכושה או מנכסיה לחברי החברה לא במישרין ולא בעקיפין. 7. התזכיר קובע (בסעיף 4(ב)) כי כל ההכנסות של נווה שלום, במידה שתהיינה, ישמשו ויוצאו אך ורק לשם מימוש מטרות נווה שלום כפי שפורטו בתזכיר ההתאגדות. 8. תזכיר ההתאגדות קובע (סעיף 4(ב)) כי אם תפורק חברת ישוב נווה שלום לא ישולם או יועבר בכל צורה שהיא עודף רכושה של החברה בין חבריה. כל נכסי החברה (אם ישארו) ימסרו לפי החלטת מנהליה לגוף אחר אשר ימשיך לקיים ולטפח את מטרות ישוב נווה שלום. במקרה כזה יחולו על הגוף החדש כל אותן מגבלות החלות על ישוב נווה שלום. 9. כפי שנקבע בסעיף 7 בהסכם בין המנזר לנווה שלום, החכרת הקרקע לנווה שלום נעשתה על מנת שהישוב יממש את מטרותיו כמפורט בתזכיר ההתאגדות. 10. כפי שכתוב בסעיף 11 להסכם אסור לחברה לוותר על זכויותיה או להחכיר או למשכן זכויות הנובעות מההסכם. 11. כפי שכתוב בסעיף 14 להסכם הרי החכירה תבוטל אם "החברה תחדל לכנס אנשים בני דתות שונות לשם קידום ההבנה ההדדית באמצעות חילופי דעות ותפילה". 12. חברי היישוב המתגוררים על הקרקע שבחזקת הישוב נעדרי כל זכות משפטית בקרקע והם בבחינת ברי-רשות בלבד. מתוך כך אין באפשרותם להחכיר, למכור, למסור במתנה, להוריש, לוותר או להעביר בדרך כלשהי זכות ישיבה – או כל זכות אחרת – על הקרקע. 13. בכל הוצאות הכנת התכנית נשוא הערעור נשא נווה שלום, לרבות הוצאות הפיתוח. 14. ... בדיון מיום 15.3.1999 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסכמה דיונית לפיה יוגשו סיכומים בכתב על בסיס העובדות המוסכמות המפורטות לעיל ללא צורך בקיום דיון נוסף. עם זאת, ציין בא כוח המערערת באותו דיון את הסתייגותו מן האמור בסעיף 12 לרשימת העובדות המוסכמות "מחוסר ידיעה ו[ב]אין ראיות לסתור". פסק דינו של בית משפט השלום 4. בפסק דינו מיום 19.6.2001 דחה בית משפט השלום (כב' סגן הנשיא י' שמעוני) את טענת המשיבה לפיה לא נוצרה במקרה דנן "השבחה" במקרקעין כמשמעותה בתוספת וכי על כן אין לחייבה בתשלום היטל השבחה. בית המשפט קבע לעניין זה כי נוכח שינוי הייעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה הושבחו המקרקעין ועוד קבע כי המשיבה נהנתה מן ההשבחה משום שמימשה כחוכרת את זכויותיה לבנות בהם על פי התוכנית המשביחה. עם זאת הוסיף בית משפט השלום וקבע כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום היטל ההשבחה בכל הנוגע לבניית יחידות המגורים על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת (בנוסחו כיום שאין בו שינוי מהותי לעומת הנוסח הרלוונטי לעניינו): (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר ; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. לעניין זה קבע בית המשפט כי מדובר ב"דירות מגורים" כמשמעותן בסעיף הנ"ל וכן קבע כי יש לראות בכל אחד מן התושבים האמורים להתגורר באותן דירות "מחזיק", אף שאינו בעלים או חוכר של המקרקעין וזאת משניתן לתושבים מעמד של "בני רשות" ובידם השליטה הישירה במקרקעין, כמי שרשאים להתגורר בדירות. בית המשפט הוסיף וקבע כי הדרישה הקבועה בסעיף 19(ג)(1) לפיה על המחזיק להגיש את הבקשה להיתר בניה אף היא מתקיימת בעניינו, בציינו כי יש לראות את המשיבה (שהגישה את הבקשות בפועל) כידם הארוכה של התושבים-המחזיקים לצורך זה. לבסוף קבע בית המשפט כי אף התנאי הרביעי הקבוע בסעיף בדבר השימוש שייעשה במקרקעין מתקיים במקרה דנן שכן מדובר בדירות אשר תשמשנה למגורי המחזיקים בהן. אשר למבנה הציבור, קבע בית המשפט כי המשיבה זכאית לפטור מהיטל השבחה בגינו מכוח הוראת סעיף 19(ב)(4) לתוספת, הפוטר (בנוסחו כיום) מתשלום ההיטל " השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות". בית משפט השלום קבע כי פטור זה חל במקרה דנן בציינו "אין ספק כי [המשיבה] היא מלכ"ר... אשר במטרותיה באה לקדם החינוך ו/או התרבות לסובלנות ותקשורת בין העמים" ובציינו עוד כי "המדובר במבנה המיועד לשמש למוסדות ציבור וחינוך, ואין ספק כי המבנה ישמש את מטרות [המשיבה], כמתבקש מסעיף 19(ב)(4) הנ"ל, על כן פטורה [המשיבה] מהיטל השבחה לגבי מבנה הציבור". נוכח תוצאה זו לא דן בית משפט השלום ביתר הטענות שהעלתה המשיבה בפניו. על פסק דינו זה של בית משפט השלום הוגשו ערעורים על ידי המערערת וגם על ידי המשיבה לבית המשפט המחוזי בירושלים. המערערת הלינה על קביעותיו של בית משפט השלום לעניין זכאותה של המשיבה לפטורים מהיטל השבחה כאמור, ואילו המשיבה שבה וטענה בערעור שהגישה, בין היתר, כי המקרקעין נשוא הליכים אלה לא הושבחו ועל כן אין היא חייבת בתשלום ההיטל. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 5. בפסק דינו מיום 3.2.2003 דחה בית המשפט המחוזי (סגן הנשיא י' צמח, סגן הנשיא ע' קמא והשופט צ' זילברטל) את שני הערעורים. בדחותו את ערעור המשיבה אימץ בית המשפט המחוזי את קביעת בית משפט השלום לפיה חלה השבחה במקרקעין כהגדרתה בתוספת וציין כי שינוי הייעוד של המקרקעין הוביל לעליית שווים וכי המשיבה נהנתה מפירותיו של שינוי זה. יחד עם זאת, קבע בית המשפט המחוזי בדחותו את ערעור המערערת כי צדק בית משפט השלום בהחילו על המקרה את הוראות סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ב)(4) לתוספת. אשר לפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת, קבע בית המשפט כי תנאי הסעיף מתקיימים כולם בציינו כי הדירות מהוות "דירות מגורים"; כי תושבי היישוב כבני רשות הם המחזיקים במקרקעין "למעשה"; כי הדירות עתידות לשמש למגורי התושבים, כל אחד בדירתו; כי המשיבה הגישה את הבקשה להיתר עבור הדיירים-המחזיקים מכוח הזיקה הקיימת ביניהם וכי משום כך ניתן לראותה כידם הארוכה לעניין זה, בייחוד נוכח השומה שנערכה מטעם המערערת עצמה שם צוין כי היא נעשית עבור כל דייר באופן ספציפי. בית המשפט המחוזי הוסיף והדגיש כי הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת נועד להקל על מצוקת המגורים בישראל וכי אין ממש בחשש שהובע על ידי המערערת לפיו מתן פטור למשיבה יפתח פתח לעשיית שימוש בסעיף זה כ"מפלט מס" לקבלנים הבונים פרויקטים למגורים, באומרו: בסופו של ענין, המשיבה הגישה את הבקשה עבור המחזיקים. בעניננו אין מדובר במחזיקים סתם, משל הייתה המשיבה חברה קבלנית והמחזיקים היו לקוחותיה הפרוספקטיביים. הזיקה בין חברי היישוב-הדיירים לבין החברה-המשיבה, שהיא למעשה התאגדות של חברי היישוב למטרות היישוב כפי שנקבע בתזכיר ההתאגדות, היא זיקה ישירה, ברורה וכנה. בשל זיקה זו, ניתן לקבל את הרציונל העולה מפסק הדין בעניין סלבין. משום כך, אין לקבל את טענת המערערת שמא ההחלטה על הפטור כאן תהווה פתח לקבלנים לקבל פטור מהיטל השבחה בפרוייקטים של מגורים, שכן אין מתקיימת הזיקה הנדרשת בין החברה הקבלנית או הקבלן לבין הדיירים שעתידים לאכלס את הבניין. אמת נכון, שקבלת טענות המשיבה יש בה הרחבה של סעיף 19(ג)(1) לתוספת. אולם, יש לראות הרחבה זו על רקע הנסיבות המיוחדות שמתעוררות במקרה ספציפי זה. ברור כי בדרך כלל חברה פלונית המבקשת פטור מהיטל השבחה עבור דיירים רבים שאין בינם לבין החברה ולא כלום לא תזכה בפטור, ואלו הם הרי רוב רובם של המקרים. פרשנות מילולית דווקנית תחטיא את מטרת המחוקק, שבחר דווקא לשים את הדגש במחזיק ולא בדרישה טכנית הנוגעת לזהות מגיש הבקשה.ב 6. בית משפט קמא הוסיף וציין כי המקרה שבפנינו שונה מן המקרה אשר נדון בע"א (ת"א) 3202/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה-גבעתיים נ' צרי (לא פורסם, 31.8.2001) (להלן: פרשת צרי)), שם נקבע כי הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת יינתן למחזיק אחד או קרובו בגין דירת מגורים אחת ולא יותר. בענייננו, כך ציין בית משפט קמא, אין מדובר "במחזיק ובקרוביו המבקשים להעניק להם פטור לגבי הדירות שבבניין", אלא "במשפחה אחת לכל דירת מגורים". אשר למבנה הציבור ולפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(4) לתוספת, קבע בית המשפט המחוזי כי המשיבה היא "מוסד" לצורך הסעיף אף אם לא הוברר דבר היותה מלכ"ר כהגדרתו של המונח בסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי המשיבה היא גוף מאוגד שלפי תזכיר ההתאגדות שלה אין עיסוקה לשם קבלת רווחים וכי מקובלת עליו קביעתו של בית משפט השלום לפיה עוסקת המשיבה בפעולות חינוך ותרבות להן מיועד גם מבנה הציבור שבנדון. אשר על כן, אימץ בית המשפט המחוזי את מסקנתו של בית משפט השלום לפיה זכאית המשיבה לפטור מהיטל השבחה גם בעניין זה. טענות נוספות שהעלתה המשיבה בערעורה בפני בית המשפט המחוזי נדחו אף הן אך אין צורך כי נתעכב עליהן משום שהערעור שבפנינו אינו עוסק בהן עוד. טענות הצדדים 7. הערעור שבכאן הוגש, כאמור, לאחר מתן רשות (ראו החלטה מיום 3.5.2004 ברע"א 2337/03) ובו טוענת המערערת כי הערכאות קמא טעו בקובען שיש להחיל בעניינה של המשיבה את הוראות הפטור מהיטל השבחה הקבועות בסעיפים 19(ב)(4) ו-19(ג)(1) לתוספת. לטענתה, הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לסעיפים אלה אינה עולה בקנה אחד עם הקשרם החקיקתי ועם תכליתם והיא מתעלמת מהיותם פטורים אינדיבידואליים ולא פטורים דוגמת אלה שבסעיפים 19(ב)(1)-(3) ו-19(ד)(1) לתוספת המיועדים לחול על יישוב או על חלק ממנו וכן על שכונות, בהתאם לתנאים שנקבעו באותם סעיפים. המערערת מוסיפה וטוענת כי שגה בית משפט קמא באבחנה שערך בין ענייננו ובין פסק הדין המחוזי בפרשת צרי בהדגישה כי בינתיים ניתן באותה פרשה פסק דין בערעור על ידי בית משפט זה (רע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים, פ"ד נז(4) 879 (2003)), אשר לדעתה תומך בטענות המועלות על ידה בערעור שבכאן, בעמדו על התחולה המצומצמת של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת. המערערת מפנה בהקשר זה אל קביעותיו של בית משפט זה בפרשת צרי, לפיהן הפטור יינתן לדירה אחת בלבד על פי מגבלת השטח הקבועה בסעיף והוא יינתן לדירה קיימת באם הורחבה או לדירה חדשה באם נסתרה דירת המגורים הקודמת ונבנתה אחרת תחתיה ובתנאי שהמחזיק או הקרוב לפי העניין יגור בה לאחר הרחבתה או בנייתה. לטענת המערערת, פסקי הדין של הערכאות קמא במקרה שלפנינו אינם תואמים הלכה זו והתוצאה הנובעת מהם היא מתן פטורים לנכסים רבים למרות שהמקרקעין לא הוחזקו כלל על ידי הדיירים הפוטנציאליים לפני הבנייה, למרות שאין לראותם בשום שלב כמחזיקים במובן הסעיף ולחלופין גם אם יש לראות בהם מחזיקים, אין הם החייבים בהיטל ועל כן לא מתקיים התנאי הנוסף הנדרש לעניין הפטור והוא קיומה של זהות בין המחזיק בדירה ובין החייב בהיטל. עוד טוענת המערערת כי בהעדר הגדרה בחוק התכנון והבניה ובתוספת למונח "דירת מגורים" יש לפנות בעניין זה להגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) ולפיה מדובר בדירה שהיא "בבעלותו או בחכירתו של יחיד" ואילו במקרה שלפנינו אין חולק כי החוכרת-המשיבה היא תאגיד. גם מטעם זה סבורה המערערת כי אין להחיל על המקרה דנן את הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת. המערערת מוסיפה וטוענת כי הבקשות להיתרי הבנייה לא הוגשו כראיה וממילא לא הוכח כי "המחזיק" הוא שהגישן. לטענתה, הוגשו בקשות אלה על ידי האגודה השיתופית "כפר שיתופי נווה שלום בע"מ" ועוד היא טוענת כי המשיבה מערפלת עובדה זו בכוונת מכוון. אשר לפטור מכוח הוראת סעיף 19(ב)(4) לתוספת לעניין מבנה הציבור במגרש מס' 48 טוענת המערערת כי שגו הערכאות קמא בקובען שהמשיבה זכאית לפטור על פיו שכן לא הוכח כי מתקיים לעניין זה איזה מן התנאים הנדרשים בסעיף. כך לטענתה לא הוכח כי המשיבה היא "מוסד" שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים העוסק באיזה מן העיסוקים המנויים בסעיף וכמו כן, לא הוכח כי המבנה משמש או מיועד לשמש לאיזו מן המטרות המנויות בו. 8. המשיבה, מצידה, סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומדגישה כי אין מקום להתערב בקביעות העובדתיות והמשפטיות שבו. לטענת המשיבה, מטרתה של הוראת סעיף 19(ג) לתוספת היא לפטור מהיטל השבחה מימוש לצרכי מגורים של זכויות מושבחות במקרקעין, דוגמת המימוש במקרה דנן. המשיבה מוסיפה ומדגישה כי העובדה שלתושבי היישוב זכות נחותה של בני רשות אינה צריכה לעמוד לרועץ בקבלת הפטור ועוד היא טוענת כי אין יסוד לחשש לפיו מתן פטור במקרה כגון זה עלול ליצור "מפלט מס", בציינה כי מדובר בבניה למטרות פרטיות ולא למטרות מסחריות. בכך, לטענת המשיבה, נבדל המקרה שבפנינו מבנייה קבלנית של דירות הנמכרות לרוכשים ואשר אין חולק כי מימוש הזכויות המושבחות במסגרתה אינו מזכה בפטור על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת. המשיבה מוסיפה וטוענת כי אין להקיש מהגדרת "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין לענייננו ועוד היא טוענת כי נוכח האמור בסעיף 12 של העובדות המוסכמות בדין קבעו הערכאות קמא כי תושבי היישוב הם המחזיקים במקרקעין כבני רשות. אשר לזהותו של מגיש הבקשה להיתר בנייה, טוענת המשיבה כי כקביעת הערכאות קמא הוגשו הבקשות על ידה והיא פעלה בעניין זה כידם הארוכה של התושבים ולעניין פרשת צרי טוענת המשיבה כי יש לאמץ את האבחנה שקבע בית המשפט המחוזי בין המקרה שבפנינו ובין המקרה אשר נדון באותה פרשה וכי אבחנה זו בעינה עומדת גם לאחר מתן פסק הדין בערעור בפרשת צרי שאימץ את ממצאיו ואת מסקנותיו של בית המשפט המחוזי באותה פרשה. המשיבה מדגישה בהקשר זה כי פרשת צרי עסקה בשאלה שונה מזו המתעוררת בענייננו והיא – האם יש או אין מגבלה על כמות הדירות שלגביהן ניתן לקבל את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת, כל עוד יתגוררו בהן מחזיק המקרקעין או קרוביו. שאלה זו הוכרעה כעמדת הוועדה המקומית ונפסק כי הפטור בסעיף הוא לדירה אחת בלבד – למחזיק המקרקעין או לקרובו האחד בהתקיים התנאים שנקבעו בסעיף. בענייננו, לעומת זאת, מדובר מלכתחילה בפטור נפרד לשמונה דיירים אשר כל אחד מהם יתגורר באחת משמונה דירות המגורים בהן עסקינן. עוד טוענת המשיבה כי אין לפרש את פסק הדין בפרשת צרי כאילו צמצם את הפטור למקרים של הרחבת דירה קיימת או הריסת דירה ובניית דירה חדשה תחתיה. המשיבה מוסיפה ומדגישה כי הפטורים הקבועים בסעיפים 19(ב)(1)-(3) לתוספת אינם רלוונטיים לענייננו וכי בניגוד לטענת המערערת אין מדובר במקרה שלפנינו בפטור גורף הניתן ליישוב שלם או לשכונה שלמה אלא בפטור פרטני הניתן לכל תושב ותושב לאחר בדיקת עניינו. אשר לפטור מהיטל השבחה למבנה ציבורי לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת טוענת המשיבה כי אין להתערב בקביעותיהם של בתי משפט קמא לפיהן התקיימו התנאים הקבועים בסעיף בהדגישה כי מדובר בקביעות עובדתיות ובציינה כי אופן ההתאגדות אינו צריך להשפיע על היותו של הגוף "מוסד" כמשמעותו בסעיף. דיון 9. היטל השבחה מוטל על בעלים של מקרקעין ששווים עלה "עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" והוא מעוגן בעקרונות של צדק חברתי. בית משפט זה ציין לא אחת כי "כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999); ראו גם דברי חברתי השופטת נאור ברע"א 10879/02 באולינג כפר סבא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא, פיסקה 12 (טרם פורסם, 6.12.2006)). בכך משתף בעל המקרקעין את הציבור בהתעשרותו הנובעת מפעולה תכנונית כאמור וההיטל משמש את רשות התכנון להכנת תכניות ולביצוען (ראו עניין נוה בנין, 129). יחד עם זאת, ראה המחוקק לקבוע בסעיף 19 שלתוספת שורה של הוראות פטור אשר המכנה המשותף לרובן הוא שיקולי מדיניות להקלה עם נישומים מטעמים סוציאליים, למשל בגין מצבם החומרי (סעיף 19(א)) או בשל היות המקרקעין מצויים בשכונת שיקום או באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965 (סעיף 19(ב)(1) וסעיף 19(ב)(3)). הוראות הפטור נשוא הערעור שבפנינו מצויות אף הן בסעיף 19 הנ"ל ובפרשת צרי עמד בית משפט זה על תכליתה של הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת באומרו כי: "מטרת הפטור – סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם" (שם, 887) גם אם אינם גרים בשכונת שיקום לגבי בנייה או הרחבה כדי השטח המפורט בסעיף ובהתקיים יתר התנאים הקבועים בו. אף שבית המשפט לא התקשה להגדיר את תכליתו של הסעיף, לא חסך הוא ביקורת בהתייחסו אל לשון הסעיף, וכך אמר: אין ספק כי לשון הסעיף מעורר שאלות רבות אף מעבר לשאלת כמות הדירות שעליהן יינתן הפטור. כך, ניתן לשאול מהו מוקד הפטור - האם הוא ניתן לכל מחזיק או קרוב, לכל דירת מגורים קיימת, או שמא לכל חלקת מקרקעין? מהי הבנייה שמדובר עליה בסעיף? מיהו המחזיק שבו? ומהי משמעות תנאי המגורים שבסעיף? זאת ועוד: נוסף על הקושי בהבנת הסעיף כנוסחו ברשומות, קיים גם ספק אם נוסח זה הוא אכן הנוסח שאליו כיוונו מנסחיו (שם, 885). עוד ציין בית המשפט בפרשת צרי כי נפל שיבוש בלשון סעיף 19(ג)(1) לתוספת משום שהסעיף כנוסחו המקורי בתיקון מס' 20 לחוק התכנון והבניה משנת 1983 כלל דרישה שהבקשה להיתר תתייחס למקרקעין ששימשו למגוריו או למגורי קרובו של המחזיק בהם או של קרובו שהגישו את הבקשה להיתר. לעומת זאת, לאחר תיקון מס' 21 לחוק התכנון והבנייה משנת 1984 (לפיו נתווספה לסעיף 19(ג) הוראת סעיף קטן (2)) התחלפה המילה "ששימשו" בפיסקה (1) במילה "שישמשו", מבלי שהחלפה זו נכללה בתיקון מס' 21. על רקע זה ובהתייחסו להיסטוריה החקיקתית של הסעיף קבע בית המשפט בפרשת צרי כי האיזון הראוי מחייב פירוש מצמצם להטבה הקבועה בסעיף הנ"ל ולפיו יינתן הפטור "רק לדירתו העיקרית של המחזיק או קרובו, ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו" ועוד קבע כי "פטור זה יינתן לדירה הקיימת - אם הורחבה - או לדירה החדשה - אם נסתרה דירת המגורים ונבנתה אחרת במקומה - אך לא לדירה חדשה שתיבנה לצדה" (שם, 889). על פי פירוש מצמצם זה, אין הפטור חל במקרה של בנייה על "קרקע בתולה", דוגמת המגרשים למגורים במקרה שלפנינו, אשר קודם להשבחתם לא שימשו למגורים ולא עמדה עליהן יחידת מגורים שהורחבה או נסתרה ונבנתה מחדש. ואולם, נראה כי יש לבחון מחדש מסקנה זו שכן מה שנתפש על ידי בית המשפט בפרשת צרי כשיבוש בנוסח פיסקה (1) לסעיף לאחר תיקון מס' 21 ושימש לו אחיזה לשונית לפירוש המצמצם שקבע כאמור, אינו אלא טעות דפוס שנפלה בנוסח המקורי של סעיף 19(ג)(1) בתיקון מס' 20. טעות זו אף תוקנה על דרך של תיקון טעות דפוס לפי סעיף 10ב לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948, כשלושה שבועות לאחר פרסום תיקון מס' 20 ברשומות וזאת בס"ח 1074 התשמ"ג בעמוד 40, שם צוין: "בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 20), התשמ"ג-1982, בסעיף 13 [הוא סעיף 19 לחוק] בסעיף קטן (ג) החדש, במקום "ששימשו" יבוא "שישמשו"...". מכאן ברור מדוע הופיעה המילה "שישמשו" בפיסקה 19(ג)(1) כבר בדברי ההסבר של תיקון מס' 21 לחוק מתשמ"ד, ומשכך אין למצוא בסעיף אחיזה לשונית לדרישה לפיה תהיה הבנייה הזכאית להטבה רק "בנייה שהיא כהרחבה". אין אפוא מניעה, לפחות לא מבחינת לשון הסעיף, לכך שהבנייה תהא על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו, ונראה כי גם במהות הדברים קשה לשרטט הבדל ממשי בין מי שמבקש למצוא פתרון דיור בדרך של בניית דירה חדשה על מגרש שבבעלותו או בחכירתו (במגבלות השטח הקבוע בסעיף הפטור) ובין מי שמבקש להקל על מצוקת הדיור שלו על דרך של הרחבת דירה קיימת כדי אותו השטח (ראו לעניין זה גם שתי הצעות חוק פרטיות משנת 2004 ומשנת 2006: הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – פטור מהיטל השבחה בבניה או בהרחבה של דירת מגורים), התשס"ה-2004 (פ/3031 מיום 27.12.2004); הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – פטור מהיטל השבחה על בניית דירת מגורים חדשה), התשס"ו-2006 (פ/1294/17 מיום 17.7.2006)). 10. המקרה שלפנינו לא מצריך הכרעה בסוגיה זו (התלויה ועומדת להכרעתו של בית משפט זה ברע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים), שכן דין הערעור שבפנינו להתקבל מטעם אחר המעוגן בהלכה שנפסקה בפרשת צרי. על מנת לבאר טעם זה, מן הראוי כי נשוב ונזכיר את נוסחו של סעיף 19(ג) לתוספת, הקובע (בנוסחו כיום): (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961. (ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר. בפרשת צרי עמד בית המשפט על כך שלעניין ההטבה הקבועה בסעיף 19(ג) צריכה להתקיים זהות בין החייב בהיטל בגין ההשבחה ובין המחזיק במקרקעין המושבחים המגיש (הוא או קרובו) את הבקשה להיתר והעתיד (הוא או קרובו) לגור בדירה שנבנתה או הורחבה. וכלשון בית המשפט: הפרשנות המצמצמת מעוגנת בהוראת "המחזיק" שבסעיף, כאשר בהקשרם של דברים ברור כי היא באה לצמצם מאוד את קבוצת מקבלי הפטור, שכן ברי כי הפטור עומד אך לאדם החייב בהיטל - לבעל הדירה או לחוכריה (ראו סעיף 2(א) לתוספת, והשוו לסעיף 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970); אך בכך אין הסעיף מסתפק, והוא מוסיף ודורש כי החייב בהיטל (או קרובו) יחזיק בפועל בדירה, והחזקה זו - למגורים שמה. מן המקובץ עולה כי תכלית החוק הייתה להעניק פטור צר, ולקבוצה צרה (שם, 888). על פי פרשנות זו, מוענק הפטור בשני מסלולים בלבד: "מסלול המחזיק" ו"מסלול קרובו של המחזיק" ובתנאי שהמחזיק הוא גם החייב בהיטל על פי סעיף 2(א) לתוספת, דהיינו בעל המקרקעין או החוכר אותם לדורות. ובמלים אחרות, על פי פירוש זה נכללת בגדרי הפטור קבוצה צרה בלבד של חייבים בהיטל המחזיקים במקרקעין שהבנייה או ההרחבה נועדה למגוריהם או למגורי קרובם (לעמדה שונה ראו הנריק רוסטוביץ היטל השבחה חלק ראשון 383 (1996)). בכך ביקש ככל הנראה בית המשפט בפרשת צרי לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ולהבטיח כי ישמש את מטרתו ויקל על מי שהבנייה או ההרחבה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפיתרון דיור. הלכה זו, אשר זה מקרוב נפסקה, מוליכה אל המסקנה כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) אינה חלה במקרה שלפנינו וזאת מן הטעם הפשוט שאין זהות בין המשיבה החייבת בהיטל כמי שחכרה את המקרקעין מן המנזר (סעיפים 3-1 לרשימת העובדות המוסכמות) ובין המחזיקים במקרקעין שהינם - כקביעת בתי משפט קמא וכעמדת המשיבה - חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות (סעיף 12 לרשימת העובדות המוסכמות). במאמר מוסגר יצוין כי מתוך רשימת העובדות המוסכמות לא נתבהרה די הצורך מערכת היחסים שבין המשיבה לתושבים. החוזה שביניהם לא הוצג והשאלה מי מממן את בניית יחידות המגורים נותרה אף היא לוטה בערפל (ראו: פיסקה 1(ד) לשומה המכרעת שערך השמאי ירמיהו אלוני לעומת דברי בא כוח המשיבה בעמ' 2 לפרוטוקול הדיון בבית משפט השלום בירושלים מיום 20.1.1999). כך או כך, בהעדר זהות בין המחזיקים ביחידות המגורים ובין החייבת בהיטל ההשבחה במקרה דנן, לא מתקיים אחד התנאים הבסיסיים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת כפי שפורש בפרשת צרי, ולפיכך דין הערעור בעניין זה להתקבל. 11. טענה אחרת שהעלתה המערערת נוגעת לקביעתו של בית המשפט המחוזי כי המשיבה זכאית לפטור מהיטל השבחה בגין מגרש מס' 48 המיועד להקמת מבנה ציבור וזאת לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת. וכך קובע הסעיף (בנוסחו כיום): (ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה: ... (4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות. פטור זה, בדומה לפטור שבסעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין, נועד לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף (ראו והשוו ע"א 1002/05 מזור - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - אזור רחובות, פיסקה 6 (טרם פורסם, 13.8.2006)). בניגוד לסעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין, בו הוגדר בסעיף קטן (ד) המונח "מוסדות ציבור", התוספת בענייננו אינה מגדירה את המונח "מוסד" שבסעיף 19(ב)(4). עם זאת, מתוך רשימת העובדות המוסכמות שעל פיה התקיים הדיון וניתן פסק הדין בבית משפט קמא עולה כי המשיבה הינה חברה מוגבלת בערבות שהתאגדה בישראל (סעיף 1 לרשימת העובדות המוסכמות) וכי חברה זו שמה לה למטרה על פי תזכיר התאגדותה "לייסד, לקיים, לטפח ולנהל מרכזים התיישבותיים [בהם] יוכלו בני כל הדתות וכל העמים, תושבי ישראל ותושבי ארצות אחרות – כל אחד מהם נאמן להשקפותיו והמכבד את השקפות הזולת – להיפגש, לקיים מגעים, להתגורר, ולהתפרנס בצוותא מתוך הבנה הדדית, החלפת רעיונות ותכליות למען קידום השלום והצדק" (סעיף 5 לרשימת העובדות המוסכמות). עוד נקבע בתזכיר ההתאגדות כי אסור למשיבה "להעביר בצורה כלשהי שום חלק מרווחיה, מרכושה או מנכסיה לחברי החברה לא במישרין ולא בעקיפין" (סעיף 6 לרשימת העובדות המוסכמות), וכי "כל ההכנסות של נווה שלום [המשיבה], במידה שתהיינה, ישמשו ויוצאו אך ורק לשם מימוש מטרות נווה שלום כפי שפורטו בתזכיר ההתאגדות" (סעיף 7 לרשימת העובדות המוסכמות). על בסיס עובדות מוסכמות אלה מקובלת עלי עמדת המשיבה כי חברה מוגבלת בערבות שהתאגדה שלא למטרות רווח יכול שתיכלל במונח "מוסד" לצורך סעיף 19(ב)(4) הנ"ל. כמו כן מקובלת עלי עמדת המשיבה כי היא התאגדה, בין היתר, לצורך המטרות המפורטות ברישא של אותו סעיף. המערערת טענה כי המשיבה לא הוכיחה מהי המטרה הקונקרטית אשר לשמה נועד מבנה הציבור במגרש מס' 48 ובהעדר חפיפה מלאה בין מטרות ההתאגדות של המשיבה ובין מטרות השימוש המזכות בפטור על פי הוראת סעיף 19(ב)(4) לתוספת, הוסיפה המערערת וטענה כי המשיבה לא הוכיחה את זכאותה לפטור. אכן, ברשימת העובדות המוסכמות לא פורטה המטרה הקונקרטית שלשמה נועד מבנה הציבור במגרש מס' 48. אולם, עיון בחוות דעתו של השמאי יעקב תמוז מטעם המערערת יגלה כי המבנה מיועד לשמש כ"בית-עם" ושימוש זה תואם את המטרות הקבועות בסעיף 19(ב)(4) הנ"ל. לפיכך, צדק בית המשפט המחוזי באמצו את קביעת בית משפט השלום כי "המדובר במבנה המיועד לשמש למוסדות ציבור וחינוך, ואין ספק כי המבנה ישמש את מטרות המערערת, כמתבקש מסעיף 19(ב)(4) הנ"ל". הערעור ככל שהוא מתייחס לפטור מהיטל השבחה בגין מגרש מס' 48 דינו, אפוא, להידחות. סוף דבר 12. בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולבטל את פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי בכל הנוגע לתחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת על מימוש זכויות הבנייה בשמונה המגרשים המיועדים למגורים. כן יבוטל החיוב בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין שהטיל בית משפט השלום על המערערת. לעומת זאת, יוותרו על כנן קביעותיהן של הערכאות קמא בכל הנוגע לפטור במגרש מס' 48 לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת, בגין ההיתר למבנה ציבור. בנסיבות העניין ונוכח העובדה כי המשיבה פועלת לקידום מטרות ציבוריות חשובות ללא כוונת רווח, אוסיף ואציע לחבריי שלא לחייבה בהוצאות אף שהערעור התקבל בחלקו. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, ‏ט"ז אלול, תשס"ז (30.08.07). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04051380_V04.doc יג מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il