האלף השלישי 1998 בע"מ נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א

5 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 5118/20 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט א' שטיין המערערים: 1. האלף השלישי 1998 בע"מ 2. פאתני אורה 3. עובדיה עזרא נ ג ד המשיבים: 1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א 2. רשות מקרקעי ישראל 3. אמבר בלהה ו-22 אח' 4. חברת ג'אפר ס.א (חברה זרה) 5. חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 7.6.2020 שניתן במסגרת עת"מ 36497-02-17 על ידי כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי תאריך הישיבה: י' באייר התשפ"ג (1.5.2023) בשם המערערים: עו"ד אמיר פבה בשם המשיבות 2-1: עו"ד תהילה רוט בשם המשיבים 3: עו"ד עזרא קוקיה בשם המשיבה 4: עו"ד עודד גולדשטיין בשם המשיבה 5: עו"ד יצחק מירון; עו"ד מרדכי רז פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: עניינו של הערעור שלפנינו בטענת שלושת המערערים, הפועלים בצוותא חדא, כי קופחה זכותם במסגרת טבלת האיזון שצורפה לתוכנית מס' 553-0116335 (רש/1084), שהינה תוכנית מתאר מפורטת הקובעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ביחס לשטחים המצויים בתחום השיפוט של העיר רמת השרון, מדרום לכביש 5, ובין כביש 4 במזרח לכביש 2 במערב (להלן: טבלת האיזון ו-תוכנית האיחוד והחלוקה, בהתאמה). על פי טבלת האיזון ב"מצב נכנס" היו שלושת המערערים בעלי הזכויות בחלקה 25 בגוש 6615 בשטח של 6,197 מ"ר (להלן: חלקת המערערים). כנגד זכויות אלה קיבלו המערערים ב"מצב יוצא" זכויות בשיתוף (מושע) עם כ-30 בעלי זכויות אחרים בשלושה מגרשים – מגרש 160, מגרש 161 ומגרש 801 (להלן: שלושת המגרשים). היקף זכויותיהם החדשות של המערערים עומד על 13.38% בכל אחד משלושת המגרשים. יצוין כי על פי טבלת האיזון שווי זכויות המערערים ב"מצב נכנס" עמד על 8,675,800 ש"ח, בעוד ששווין ב"מצב יוצא" עומד על 17,663,412 ש"ח, דהיינו מדובר בהשבחה, על פי טבלת האיזון, של כ-103.5%. למרות ההשבחה האמורה, טוענים המערערים כי קופחו בטבלת האיזון בשניים: ראשית, בגודל השטח שחושב לטובתם במצב נכנס, אשר צריך לעמוד לשיטתם על 6,609 מ"ר (ולא על 6,197 מ"ר כפי שמופיע בטבלת האיזון) (להלן: הטענה לעניין גודל החלקה); שנית, בכך שטבלת האיזון לא כללה "מקדם מושע", אשר יביא בחשבון את העובדה שבעוד שמרבית בעלי הזכויות האחרים החזיקו בחלקותיהם במושע גם קודם לתוכנית האיחוד והחלוקה (דהיינו ב"מצב נכנס"), המערערים החזיקו בזכויות בחלקתם במלואה, והפכו לבעלים במושע רק בעקבות תוכנית האיחוד והחלוקה (להלן: טענת מקדם המושע). הערה: יצוין כי בעל זכויות נוסף, המשיבה 5, חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית והמועצה הדתית ת"א יפו והמחוז (ע"ר) (להלן: החברה קדישא), הגיש אף הוא ערעור בטענות דומות (עע"מ 5121/20), ואולם בתום הדיון שהתקיים ביום 1.5.2023 נדחה ערעורו ביחס לטענות הללו בהסכמה. בית משפט קמא דחה את טענות המערערים, כמו גם את טענות החברה קדישא, על שני ראשיהן. ביחס לטענה לעניין גודל החלקה, קבע בית המשפט כי "התכנית נעשתה על בסיס מפות מדידה עדכניות ובשיטה מתקדמת וגריעת השטח הנדון סומנה ויועדה אך להרחבת דרך קודמת...". ביחס לטענת מקדם המושע, הבהיר בית המשפט כי הקביעה בעניין היא בגדר "סוגיה מקצועית מובהקת", הנתונה לשיקול דעת השמאי היועץ שפעל מטעם המשיבה 1 (להלן: הוועדה המחוזית), וככזו אין בסיס להתערבות שיפוטית בעניין זה. בדיון שהתקיים ביום 31.3.2022 (בהרכב השופטים: נעם סולברג, יעל וילנר ואלכס שטיין), ואשר נגע גם לערעורה של החברה קדישא, התבקש ב"כ המדינה להודיע האם יש נכונות להחזרת הדיון לוועדה המחוזית בקשר לטענה לעניין גודל החלקה, תוך שצוין כי "לבד לכך, המלצתנו למערערות שלא לעמוד עוד על ערעוריהן". בעקבות זאת הגישה המדינה ביום 30.6.2022 מסמך מפורט, בו הבהירה, לאחר שביצעה בדיקה חוזרת של הנתונים, את עמדתה בעניין הטענה לעניין גודל החלקה (להלן: מסמך ההבהרה). הבהרות המדינה לא היו מקובלות על המערערים, ומשנבצר מבא כוחם להתייצב לדיון הנוסף שנקבע (בהרכב השופטים הנוכחי), ביקש כי בעניין מרשיו תינתן החלטה לגופם של דברים על בסיס טיעונים והשלמת טיעון שהגיש בכתב – וכך אנו עושים. דין הערעור להידחות, מאחר שאין כל בסיס להתערבות מצדנו בקביעות בית משפט קמא. נבהיר בקצרה. הטענה לעניין גודל החלקה: הפער בעמדות הצדדים נובע משטח של 412 מ"ר המצוי בחלקה המזרחי של חלקת מערערים (להלן: השטח שבמחלוקת), אשר לשיטת המדינה ייעודו שונה מייעוד חקלאי לייעוד של דרך עוד בשנות ה-70', והוא אף הופקע בשנת 1972 לצורך זה, ועל כן לא היה מקום להחשיבו ב"מצב נכנס" של טבלת האיזון. במסמך ההבהרה פורט כי סעיף 5 לתוכנית רש/1/763 משנת 2010 (אשר הגדירה את תחום האיחוד והחלוקה שעל בסיסו תוכננה ואושרה תוכנית האיחוד והחלוקה מושא הערעור שלפנינו, הלוא היא רש/1084) קובע את הדברים הבאים: "החלקות הכלולות בתחום תכנית רש/715 יכללו בחלוקה החדשה בייעודם ערב אישורה של תכנית רש/715" (ההדגשה הוספה). תוכנית רש/715, בה כלולה חלקת המערערים, היא תוכנית שאושרה ב-3.5.2001. לפיכך, יש לבחון את המצב התכנוני שחל קודם למועד זה על מנת לקבוע את זכויותיהם של בעלי החלקות ב"מצב נכנס". עיון בחומר שהציגה המדינה מלמד כי המצב התכנוני ביחס לשטח שבמחלוקת לפני יום 3.5.2001 הוגדר בתוכנית קודמת, רש/210, אשר ייעדה 684 מ"ר מחלקת המערערים לדרך. מכוחה אף הופקעו בשנת 1972 כ-683 מ"ר (ובכללם השטח שבמחלוקת). לפיכך, כפי שטענה המדינה, השטח שבמחלוקת אכן לא היה צריך להיות מובא בחשבון לעניין גודל חלקת המערערים ב"מצב נכנס". המערערים טוענים כי בתקנון תוכנית רש/715 צוין כי גודל הדרך במצב קיים (קרי עובר לאישור תוכנית זו) הוא 150 מ"ר בלבד, ומכך מבקשים הם להסיק כי נפלה שגגה בטבלת האיזון (שכאמור אמורה להתייחס למצב התכנוני עובר לרש/715). ואולם, גם אם נקבל כי נפלה שגגה בתיאור המצב הקיים ברש/715, אין בכך כדי להקים זכות למערערים, משהוברר, לאחר דרישה ובדיקה, כי השטח שבמחלוקת הוגדר כדרך, וגם הופקע, שנים רבות קודם לכן. עוד טוענים המערערים כי עניינם דומה לזה של בעלי זכויות אחרים (המשיבה 4, חברת ג'אפר), שבית משפט קמא הורה על החזרת עניינם לבדיקה נוספת על ידי הוועדה המחוזית (פסקאות 48-47 לפסק דין קמא). ואולם, לא רק שאין באפשרותנו לבחון האם המחלוקות אכן דומות (בהינתן כשעניין חברת ג'אפר אינו לפנינו), אלא שממילא, משנבדק עניינם של המערערים בהליך לפנינו בעוקצי תאנים, לא ראינו מה טעם להחזיר אותו לבדיקה נוספת. טענת מקדם המושע – בצדק קבע בית משפט קמא כי השאלה אם בנסיבות המקרה היה מקום להפעיל "מקדם מושע", באופן שיאבחן בין אופן קביעת שווי חלקת המערערים לאופן קביעת שווי חלקות בעלי הזכויות האחרים, היא עניין שמאי מובהק. לפיכך, משמצא שמאי התוכנית שנכון ביחס לתוכנית דנן לשום את שווי החלקות ב"מצב נכנס" ללא מקדם מושע (וזאת לא מטעם מתודולוגי השולל באופן גורף שימוש במקדם מושע, אלא משיקולים פרטניים הנוגעים למאפייני המתחם בו מדובר), ומשהמלצתו התקבלה על ידי הוועדה המחוזית (לנימוקיהם ראו סעיף 2ב. לדיון בהתנגדויות בוועדה המחוזית מיום 26.12.2016), אין אנו רואים כל הצדקה להתערבות שיפוטית בעמדתם המקצועית. סוף דבר – דין טענות הערעור להידחות. המערערים ישאו בהוצאות המשיבות 1 ו-2 בסכום כולל של 30,000 ש"ח. ניתן היום, ‏א' בסיון התשפ"ג (‏21.5.2023). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 20051180_Y24.docx אב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1