בבית המשפט העליון בשבתו כבית
משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
5043/96
בפני: כבוד
הנשיא א' ברק
כבוד
השופט מ' חשין
כבוד
השופטת ד' דורנר
המערערים: 1. נחמיה גלמן
2.
אורה בר-נון
3.
גדעון מילר
4.
ישראל מילר
נגד
המשיבים: 1. עזרא הררי-רפול
2.
שמחה הררי-רפול
3.
מרים הררי-רפול
4.
יאיר הררי-רפול
5.
עמנואל הררי-רפול
6.
אורה הררי-רפול
ערעור
על פסק-דין בית-המשפט המחוזי בירושלים מיום 11.4.96 בע"א 1019/96 שניתן
על-ידי כבוד הנשיא ו' זיילר והשופטים י' צור וא"צ בן-זמרה
תאריך הישיבה: י"ט
בשבט תשנ"ח (15.2.98)
בשם
המערערים: עו"ד נעמי וייל ועו"ד ענת זינגר
בשם
המשיבים: עו"ד רם וינוגרד ועו"ד יאיר מאק
פסק-דין
השופטת ד' דורנר:
1. הצדדים בערעור זה הם בעליהם של דירות בבית
משותף בשכונת טלביה בירושלים (להלן: הבניין). במרכז המפלס שעל גג הבניין הוקמה
דירה בשטח של 68 מ"ר (להלן: הדירה), כך שלשני צדדיה נותרו שני שטחי גג.
בתשריט שנערך לצורך רישום הבניין כבית משותף סומן גג הדירה במספר 8ג, ושני שטחי
הגג שלצד הדירה סומנו במספרים 8א ו8-ב. בסעיף 8 לתקנון הבית המשותף (להלן: התקנון)
הוצמדו שטחי גגות 8א, 8ב ו8-ג לדירה, ולבעל הדירה הוקנתה הזכות "...להוסיף
בנייה על הגג שעל-יד הדירה והגג מעל הדירה המסומנים בתשריט במס' 8א, 8ב
8ג...", וזאת "...במסגרת הוראות תכנון ערים".
שיעור השטח המותר לבנייה במגרש שעליו בנוי
הבניין (להלן: אחוזי הבנייה), מאפשר הוספת קומה אחת מעל הדירה, שתי קומות על מפלס
גגות 8א ו8-ב, וכן קומה שלישית בת חדר אחד.
2. המשיבים רכשו את הדירה, והרסו אותה. הם ביקשו
לנצל את מלוא אחוזי הבנייה, על-מנת לבנות על המפלס החדש שנוצר בעקבות ההריסה מבנה
בן מספר קומות. ואילו המערערים, בעלי הדירות האחרות בבניין, התנגדו לכך, בטענה
שהתקנון מתיר למשיבים לבנות על המפלס החדש קומה נוספת אחת בלבד.
המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (להלן:
המפקח), שבפניו התברר הסכסוך בין הצדדים, קיבל את עמדת המערערים. הוא פסק, כי באין
הוראה בתקנון המתירה בניית קומות נוספות, אין המשיבים זכאים - ללא הסכמת בעלי
הדירות האחרות - לנצל את אחוזי הבנייה מעבר לאחוזים הנדרשים לבניית קומה אחת.
על פסק-דין זה ערערו המשיבים בפני בית-המשפט
המחוזי בירושלים. בית-המשפט המחוזי הפך את פסיקת המפקח, וקבע כי באין הוראה בתקנון
האוסרת על בניית קומות נוספות, ההסכמה שניתנה לבנייה על הגגות כוללת בחובה הסכמה
לניצול מלוא אחוזי הבנייה. וכך נכתב, בין השאר, בפסק-הדין:
הכתוב
מדבר "בבניה נוספת", שאין בה הגבלה כמותית או איכותית, זולת הגבלה אחת,
והיא שהבניה הנוספת תתאום את חוקי התכנון והבניה. מבחינת מרחב העשיה והשימוש
בקנינם, דומים [המשיבים] לבעל מגרש, שיכול לבנות על מגרשו את כל שמאשר לו החוק
לבנות.
3. על פסק-דין זה הגישו המערערים בקשת רשות
ערעור. בקשתם התקבלה. בגדר ערעורם תמכו המערערים את יתדותיהם בנימוקי החלטתו של
המפקח, וביקשו להחזיר את פסק-דינו על-כנו. לחלופין ביקשו המערערים לקבוע, כי
המשיבים רשאים למירב לבנות שתי קומות אך בשטח ובמיקום שבו היה בעבר גג 8ג, שכאמור
נהרס. בתשובתם לערעור הסתמכו המשיבים על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.
השאלה המתעוררת היא, איפוא, אם היתר שניתן
בתקנון של בית משותף לבנייה על גג צמוד, כולל בחובו הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה
שנותרו במגרש שעליו נמצא הבניין.
4. תקנון בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי
הדירות בבית המשותף. ככל הסכם יש לפרשו על-פי אומד-דעת הצדדים. בתקנון שבפנינו,
כאמור, לא נקבע דבר באשר למספר הקומות שהמשיבים רשאים להקים, או בנוגע למידה
המותרת של ניצול אחוזי הבנייה.
הביטוי "אחוזי בנייה" משמעו שיעור
השטח המותר לבנייה (שטח הריצפה) מתוך שטח המגרש שעליו מבקשים לבנות, בהתאם לאמור
בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה1965-. אחוזי הבנייה הם מרכיב חשוב בקביעת שוויו
של מגרש המיועד לבנייה. ראו יהושע ויסמן, דיני קניין (תשנ"ז), 415.
ככלל אין להפריד בין זכות הבעלות על מגרש לבין
הזכות לבנות על המגרש תוך ניצול מלוא אחוזי הבנייה. עמד על-כך השופט דב לוין:
עם
העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם; לשון אחר: הקונה, הרוכש
בעלות במקרקעין, רוכש את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם, שאלה הרי
נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה.
[ע"א
219,151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני, פ"ד מג(3)
489, בע' 504]
בבית משותף אחוזי הבנייה נובעים מן הבעלות
המשותפת של בעלי הדירות במגרש שעליו נבנה הבית המשותף. זהו נכס המצוי בבעלות
משותפת של בעלי הדירות, ואשר ניתן להעבירו. ראו ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט,
פ"ד לז(2) 497 (להלן: ע"א ביבי), בע' 502-501; ע"א 432/83 מזרחי
נ' חביב, פ"ד מ(4) 673 (להלן: ע"א מזרחי), בע' 680.
ואכן, הסכמים למכירתם וקנייתם של אחוזי בנייה בבית משותף מקובלים למדיי. ראו
ויסמן, שם, בע' 416. ניצול אחוזי הבנייה על-ידי אחד מבעלי הדירות בבית
המשותף מקטין איפוא את ערכן של הדירות האחרות. עמד על-כך השופט ברנזון:
זכות
בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות
יחד, ואחוזי בניה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת. ניצולה של זכות כזאת,
בשלמותה או בחלקה, על-ידי אחד השותפים בהכרח שהוא מקטין את ערך הדירות הקיימות. אם
הבית יזדקק בעתיד למבנה משותף, או אם בעלי-הדירות ירצו להרחיב את הדירות הקיימות,
הם עלולים לעמוד בפני שוקת ריקה או ריקה בחלקה מחמת ניצול אחוזי הבניה על-ידי
בניית הדירה החדשה של המערערים על הגג שלהם.
[ע"א
136/63 לווינהיים נ' שורצמן, פ"ד יז 1722 (להלן: ע"א לווינהיים),
בע' 1726]
על-יסוד גישה זו נפסק, כי הצמדת גג לדירה בבית
משותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבנייה שנותרו לבניין. ראו,
למשל, ע"א לווינהיים; ע"א ביבי; ע"א מזרחי.
מאותו טעם עצמו גם אין רואים הסכמה לבנייה על גג צמוד כהסכמה להצמדה ולבנייה על גג
המבנה שהוקם על הגג הצמוד. ראו ע"א 1121/91 משולם נ' נימני, פ"ד
מח(3) 12 (להלן: ע"א משולם), בע' 21.
5. על רקע משפטי זה יש להתחקות אחר אומד-דעת
הצדדים במקרה שבפנינו. יש לתת לסעיף 8 בתקנון פירוש המגשים את תכליתם הכלכלית
המשותפת של הצדדים, מתוך ייחוס להם של סבירות והוגנות. ראו ע"א 552/85 אגסי
נ' ח.י.ל.ן, חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ, פ"ד מא(1) 241, בע'
246; ע"א 5607,5597/90 כהן נ' תקליטי סי.בי.אס בע"מ (אנ.אם.סי.
בע"מ), פ"ד מז(3) 212, בע' 219.
הדעת נותנת, כי ההיתר שניתן בתקנון לבעלי
הדירה לבנות על הגג הצמוד לדירתם כולל בחובו אף הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של
הבניין. ראו ע"א מזרחי, בע' 680. ואולם, אין בכך להשיב לשאלה אם
ההסכמה לבנייה מהווה אף הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, גם אם עולים
הם על אחוזי הבנייה הנדרשים לבניית קומה אחת.
כאמור, לאחוזי הבנייה ערך כלכלי, וניצולם
על-ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות. ככל שהניצול
הוא מלא יותר, ההפחתה משווי יתר הדירות אף היא גדולה יותר. בנסיבות אלה, ההיגיון
הכלכלי מחייב לפרש את ההיתר שניתן לבנייה על הגג הצמוד לדירה ככולל בחובו אך ורק
את אחוזי הבנייה המספיקים להקמת קומה אחת. סביר אף להניח, כי בעלי דירה בבית משותף
המבקשים היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתם מתכוונים להרחיב את דירתם, או למירב לנצל
את הגג לבניית מבנה המשתרע על שטח כל הגג.
ודאי כך הוא במקרה שלפנינו, שבו, כאמור, שטח
הדירה היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים. פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה
שניתן בגדרי סעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי
הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על
הגגות. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש. השוו לדברי
השופט לנדוי בע"א לווינהיים, לפיהם "אין די בעצם הצמדת הגג כדי
לקרוא תנאי מכללא [בדבר הסכמה לבנייה] אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא
שאלת עובדה, ועל [המבקש לבנות] היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים" (שם,
בע' 1727).
גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה, המשקפת
מדיניות משפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות
בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה
(היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש. ראו, למשל, ע"א 310/64 אחים
גולדשטיין בע"מ נ' ז'אק יעקב, פ"ד יט(2) 72, בע' 77; ע"א משולם.
6. במקרה שבפנינו, כאמור, התקנון התיר למשיבים
לבנות על שלושה שטחי גגות, ובכללם על שטח הגג של הדירה שבבעלותם. בכך יש לראות
ויתור מפורש על אחוזי הבנייה הדרושים להקמת קומה נוספת מעל הדירה, ומבנה בעל מפלס
אחד על הגגות שלצידי הדירה. אחוזי בנייה אלה מאפשרים למשיבים לבנות מבנה בעל קומה
אחת בשטח גגות 8א ו8-ב, ומבנה בעל שתי קומות בשטח גג הדירה שנהרסה. שכן, הריסת
הדירה לא פגעה בזכותם של המשיבים לנצל את אחוזי הבנייה שעל-יסודם נבנתה.
אשר-על-כן, אני מציעה לקבל את הערעור, לבטל את
פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, ולהשיב על-כנו את פסק-הדין של המפקח. זאת בכפיפות
לכך שהמשיבים יהיו רשאים לבנות קומה נוספת על שטח שגודלו כשל גג 8ג בלבד.
כן אני מציעה לחייב את המשיבים לשלם למערערים
הוצאות-משפט בסך 30,000 ש"ח.
ש
ו פ ט ת
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
נ
ש י א
השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת דורנר.
ניתן היום, ט"ו בתמוז תש"ס
(18.7.2000).
נ ש י א ש ו פ ט ש
ו פ ט ת
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
96050430.L08