אבני דרך בע"מ נ. שר האוצר

9 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4939/17 וערעור שכנגד לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט י' אלרון המערערת והמשיבה שכנגד: אבני דרך בע"מ נ ג ד המשיבים והמערערים שכנגד: 1. שר האוצר 2. משרד הבטחון ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א 505/09 מיום 9.5.2017 שניתן על ידי כב' השופט י' אברהם בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד גל אוהב ציון; עו"ד איל מאמו בשם המשיבים והמערערים שכנגד: עו"ד אפי יגל פסק-דין השופט י' עמית: ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט י' אברהם) בת"א 505-09 מיום 9.5.2017. רקע עובדתי ודיוני 1. בשנת 1971, המשיב 1, שר האוצר, הפקיע את זכות החזקה והשימוש ב-531,486 מ"ר בחלקות 1, 4 ו-5 בגוש 15217 (להלן: המקרקעין) למשך 98 שנים לצורך הקמת מחנה צבאי, מתוקף סמכותו לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה). במועד ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית מתאר RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית) שייעדה אותם לשימוש חקלאי. המערערת רכשה את המקרקעין בשנת 1995, בעודם מופקעים, ובכך נכנסה בנעליהם של הבעלים הקודמים. השאלה שבמחלוקת נוגעת לגובה הפיצוי שהמערערת זכאית לו בגין ההפקעה. 2. בית המשפט המחוזי מינה כמומחה מטעמו את השמאי שמואל פן (להלן: פן), אשר חִווה דעתו כי יש לשום את הפיצוי לפי תחשיב של 6% משווי המקרקעין מדי שנה, סכום השווה לשיטתו לסך של 23,526,501 ₪. חוות דעת זו אומצה על ידי המערערת חלף חוות דעת המומחה מטעמה. המשיבים, מנגד, התנגדו לשומתו של פן וטענו, בהתבסס על חוות דעת השמאי יצחק רוגובין (להלן: רוגובין), כי יש לחשב את הפיצוי על פי שיטת ההפסד הממשי ולהעמידו על הסך של 2,840,000 ₪. 3. ביום 17.10.2010 ניתן בהסכמה פסק דין חלקי שחייב את המדינה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, והסכום שולם. בפסק דין מיום 27.9.2012 (להלן: פסק הדין הראשון), בית המשפט המחוזי קבע שחוות דעתו של פן לא נערכה בהתאם לסעיף 12(ה) לפקודה, המורה לחשב את הפיצוי כשיעור של עד 6% משווי הקרקע (שיטת הערך ההוני או דמי חכירה רעיוניים) או כסכום דמי החכירה שניתן היה לקבל עבור הנכס מדי שנה אלמלא הופקע (שיטת ההפסד הממשי או דמי חכירה קונקרטיים) – על פי הנמוך מבין השניים. בית המשפט המחוזי אימץ את שומת רוגובין ופסק למערערת פיצוי בסך 2,840,000 ₪ (לאחר הצמדה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן)), וזאת לתקופה שממועד ההפקעה ועד לשנת 2009 (שבה הוגשה התביעה) בתוספת ריבית צמודה והצמדה וריבית כדין עד התשלום בפועל; וכן פיצוי בסך 125 ₪ לדונם בתוספת הצמדה, לתקופה שמהגשת התביעה ועד מתן פסק הדין; ופיצוי לעתיד, שישולם בתשלום מהוון אחד או בתשלומים שנתיים מוצמדים, על בסיס חישוב של 125 ₪ לדונם. 4. המערערת ערערה על פסק הדין הראשון ובית משפט זה הורה על החזרת התיק לבית משפט קמא כדי ש"ינחה את המומחה מטעמו בעניין האופן הנאות להגיש חוות דעת במקרה זה" (ע"א 8108/12 אבני דרך בע"מ נ' שר האוצר (5.8.2014) (להלן: ע"א 8108/12)). בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי הורה לפן להשלים את חוות דעתו כך שזו תתייחס גם לאפשרות של פיצוי לפי חלופת ההפסד הממשי. השמאי פן הגיש ביום 28.12.2014 חוות דעת משלימה, שבה ציין כי קיים מחסור בנתוני השוואה רלוונטיים ולכן יש לחשב את הפיצוי לפי חלופת הערך ההוני כפי שעשה בחוות דעתו המקורית. לדידו של פן, העסקאות ששימשו את רוגובין לחישוב ההפסד הממשי אינן בנות השוואה למקרקעין דנן. 5. בפסק הדין המשלים, שעליו נסבים הערעורים, בית המשפט המחוזי דחה את טענת פן לחוסר בנתוני השוואה. בפרט, בית המשפט התייחס למסמך קווים מנחים לשומת שווי השימוש במקרקעין חקלאיים שערך אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, ולנספח שצורף לו ובו פירוט של עשרות חוזי שכירות במקרקעין חקלאיים שנערכו בחודשים יולי-אוקטובר 2008 (להלן: סקר מחירי השכירות או הסקר). נקבע כי פן התעלם מנתוני הסקר משום שסבר שהם מתייחסים לעסקאות שהמדינה היא צד להן, כאשר בפועל מדובר בעסקאות שנעשו בשוק הפרטי, אשר ניתן וצריך היה להסתמך עליהן. נקבע כי פן התעלם גם מנתוני השוואה רלוונטיים נוספים, לרבות הסכם משנת 1994 להשכרת המקרקעין דנן במחיר מזערי, עסקאות בשטחים חקלאיים באזור השרון שניתן היה לראותן כ"תקרה" לבחינת סבירות השומה, וחוות דעת של אגרונום ביחס לשימוש המיטבי בקרקע. לפיכך, הוחלט שלא להסתמך על חוות דעתו. לצד זאת, בית המשפט המחוזי סבר כי דעתו של בית משפט זה בע"א 8108/12 לא הייתה נוחה מגובה הפיצוי שנקבע בפסק הדין הראשון. לכן, הן מכוח סמכותו לפסוק בדרך של "אומדנא דדיינא" והן בהסתמך על סקר מחירי השכירות שלפיו ממוצע דמי השימוש בקרקע חקלאית המשמשת לגידולים הוא 375 ₪ לדונם (לעומת 125 ₪ לדונם לפי רוגובין), ראה בית משפט קמא לשלש את הפיצוי הכולל ולהעמידו על סך של 8,520,000 ₪ לתקופה שמיום 1.9.1971 ועד יום 1.9.2009 (שנת הגשת התביעה); 375 ₪ לדונם לתקופה שמיום 1.9.2009 ועד ליום מתן פסק הדין בתוספת הצמדה לפי החוק המתקן; ופיצוי לעתיד, שהמשיבים יוכלו לשלם בסכום חד פעמי מהוון או בתשלומים שנתיים, לפי דמי שימוש שנתיים בסך 375 ₪ לדונם בתוספת הצמדה. נקבע כי ככל שהפיצוי לעתיד ישולם על בסיס שנתי, המערערת תוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לעדכון דמי השימוש, אם תסבור כי תנאי השוק השתנו באופן שמשליך על אופן החישוב לפי סעיף 12(ה) לפקודה. בית המשפט דחה את בקשת המערערת לשכ"ט בגובה 15% מהפיצוי, אך הגדיל את החיוב בהוצאות לסך של 350,000 ₪, במקום 200,000 ₪ בפסק הדין הראשון. על פסק הדין המשלים נסבים הערעור והערעור שכנגד שלפנינו. תמצית טענות הצדדים 6. טענות הצדדים משתרעות על פני ארבעה צירי מחלוקת מרכזיים: האם היה מקום לדחות את חוות דעתו של השמאי פן? האם בית המשפט היה רשאי לפסוק על דרך האומדן או שהיה עליו לקבל את שומת רוגובין ככתבה וכלשונה? האם האומדן שנפסק הינו סביר בהתחשב בנתוני השוואה ומאפייני המקרקעין? והאם נפלה טעות בפסיקת ההוצאות ושכר הטרחה? אביא להלן, בתמצית שבתמצית, את עיקרי טיעוני הצדדים בעניינים אלה. 7. המערערת טענה כי לא הייתה הצדקה לדחות את עמדת פן שלפיה אין די נתוני השוואה לצורך אומדן ההפסד הממשי. נטען כי הנתונים אשר לשיטת בית משפט קמא היו צריכים לשמש את פן נלקחו ממסמכים שלא הוצגו בפני בית המשפט ואינם רלוונטיים לגופם, עובדה שנלמדת גם מכך ששומת המשיבים לא נסמכת על נתונים אלה, אלא על שבע עסקאות בלבד, שגם בהן נעשו התאמות של כ-80%. נטען כי גזירת הפיצוי כאחוז משווי המקרקעין, כפי שעשה פן, הינה שיטה מקובלת וראויה, בייחוד כאשר השווי אינו מגלם פוטנציאל, כבענייננו, שאז לא אמור להיות פער גדול בין דמי החכירה הקונקרטיים והרעיוניים. עוד נטען כי הפיצוי שנפסק, המהווה כ-1% מהשווי בשנת 2008, אינו סביר בהינתן שהמדינה עצמה מחכירה מקרקעיה לדורות בעבור 5%, ובהשוואה להסכם חכירה שנחתם בין המדינה ובעלי המקרקעין בשנת 1971, שבמסגרתו שולמו דמי חכירה בגובה 5.5% ו-4.3%. לבסוף, נטען כי יש לפסוק הוצאות ושכר טרחה בגובה 15% מהפיצוי. 8. המשיבים טענו כי חוות דעתו של פן לוקה בפגמים משמעותיים, לרבות היעדר חישוב לפי חלופת ההפסד הממשי והתעלמות מנתוני השוואה רלוונטיים, ולכן צדק בית משפט קמא בהחלטתו לדחותה. עוד נטען כי היה על בית המשפט לקבל את שומת רוגובין כפי שהיא, ולו משום שהמערערת לא עמדה בנטל להוכיח את גובה הפיצוי. המשיבים דחו את טענות המערערת נגד סבירות הפיצוי, בין היתר מפני שאין להקיש מהסכום שבו המדינה מחכירה קרקע עירונית לענייננו-אנו ומשום שהטענה בדבר דמי החכירה ששולמו עבור המקרקעין בשנת 1971 אינה מבוססת ואינה משכנעת. נטען כי מדובר דווקא בפיצוי יתר, העולה על הפיצוי שהמערערת הייתה זכאית לקבל אילו הופקעה ממנה זכות הבעלות, ואשר אינו מתחשב במגבלות הפיזיות של המקרקעין. לבסוף, נטען כי אין לקבל את הערעור בעניין ההוצאות, ויש לבטל את הגדלת החיוב בהוצאות בפסק הדין המשלים. הערעור שכנגד נסב בעיקרו על הטענה כי לא היה מקום לפסוק פיצוי על דרך האומדן. תחולת פסק הדין בעניין טבר 9. לאחר ששני ניסיונות לסיום ההליך בפשרה לא צלחו, השהינו את מתן פסק דיננו עד שניתן ביום 7.7.2022 פסק הדין בע"א 6744/20 מדינת ישראל נ' טבר (7.7.2022) (עניין טבר). במסגרת פסק דין זה, נקבע אופן החישוב של דמי החכירה האבודים בגין הפקעות עבר של מקרקעין הכפופים לתכנית המנדטורית, לפי סעיף 13(1) לפקודה. נקבע כי דמי החכירה בגין הדונם הראשון, שבו ניתן לעשות שימוש למגורים, יחושבו כ-5% משווי המקרקעין, ודמי החכירה בגין שאר החלקה יחושבו על בסיס של 3.25% מהשווי הכולל כערכו מידי שנה. זאת, נוכח הקושי להתחקות אחר עסקאות השוואה והקביעה ששיעור התשואה המשקף את דמי החכירה ביתרת החלקה נמוך משמעותית מזה שמשקף את דמי החכירה ההולמים לדונם הראשון. 10. בהחלטתי מיום 10.8.2022, אפשרתי לכל צד המעוניין בכך להגיש התייחסותו להשלכה של פסק הדין בעניין טבר על ההליך דנן. המערערת טענה כי יש לפסוק לטובתה, לכל הפחות, פיצוי בערכים שנקבעו בעניין טבר, בתוספת הצמדה וריבית. נטען כי בהינתן הדמיון בין הפקעה לדורות והפקעה לצמיתות, לא ייתכן פער כה משמעותי בין הפיצוי לנפקעים בעניין טבר לבין הפיצוי שנפסק למערערת. מה עוד, שבשני המקרים חלה אותה תכנית מנדטורית וקיים קושי דומה באיתור נתוני השוואה. עוד נטען כי בעניין טבר נפסק למערערים שכר טרחה בשיעור של 15% מהפיצוי בתוספת מע"מ, כפי שמבוקש לפסוק בענייננו. המשיבים טענו כי אין לגזור גזירה שווה בין המקרים, נוכח ההבדלים בין סעיפים 13(1) ו-12(ה) לפקודה. דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13(1) הם פיצוי פירותי שנועד לשערך את קרן ההפקעה (חלף הצמדה וריבית), ולכן יש הגיון בגזירתם משווי המקרקעין. סעיף 12(ה), לעומת זאת, קובע פיצוי בגין הקרן עצמה, ולכן יש לחשבו על בסיס ההפסד הממשי. הבדל זה משליך גם על מנגנון ההצמדה המתאים: בעוד שלדמי החכירה שנפסקו למערערת התווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 8 לחוק המתקן, פיצוי לפי סעיף 13(1) הוא פיצוי נומינלי שאין להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית. עוד נטען כי שאלת הדונם הראשון למגורים לא הועלתה כפלוגתה וכי בפועל לא ניטלה מהמערערת אפשרות לבנות בית מגורים במקרקעין. דיון והכרעה 11. סעיף 12(ה) לפקודה עניינו בפיצוי בגין הפקעת זכות החזקה והשימוש, הפקעה שבסופה חוזרים המקרקעין לידי בעליהם, וזו לשונו: 12. תקנות בענין הערכת הפיצויים בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:- ... (ה) בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר; כפי שהוסבר לעיל, סעיף זה מחייב את בית המשפט לבצע שתי הערכות של דמי החכירה ולפסוק את הפיצוי על פי הנמוכה מביניהן: חלופת ההפסד הממשי, המפצה את הנפקע בגין הפסד דמי החכירה הצפויים בשוק, בהתחשב, בין השאר, בטיב הנכס, גודלו, מבנהו, מיקומו, ודפוסי ההיצע והביקוש במקרקעין מסוגו (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 778-777 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: קמר)); וחלופת הערך ההוני, שהפיצוי על פיה מחושב כשיעור של עד שישה אחוזים מהערך ההוני של הקרקע, כפי שזה מוערך על פי הוראות סעיפים 12(א)-(ד) לפקודה (ע"א 213/73 ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל-אביב בע"מ נ' מדינת ישראל, פ''ד כט(1) 617, 623 (1974)). 12. למען הנוחות, בטרם נדרש לשאלת גובה הפיצוי הראוי בנסיבות העניין, נשוב ונעמיד לנגד עינינו את סכומי הפיצוי כפי שהוערכו בחוות דעת פן, חוות דעת רוגובין, ופסק הדין המשלים: פן רוגובין פסק הדין המשלים הפסד ממשי - 2,840,000 ₪ (עמדת המשיבים) 8,520,000 ₪ ערך הוני 23,526,501 ₪ (עמדת המערערת) 22,476,000 ₪ אומר כבר עתה כי איני רואה להיעתר לטענות הצדדים הקוראות לאמץ את השומות שערכו פן ורוגובין, ואני סבור כי יש להותיר את הפיצוי שנפסק בפסק הדין המשלים על כנו. 13. השמאי פן, אשר המערערת מבקשת לאמץ את שומתו, נחקר בבית המשפט המחוזי ועל יסוד חקירתו הגיע בית המשפט למסקנה כי "הוא לא ביצע עבודת השוואה ממשית כדי לנסות ולהעריך את דמי השימוש" וכי "זנח חלופה זו [חלופת ההפסד הממשי – י"ע] מראש ובחר לקבוע את דמי השימוש על פי אחוזים משווי הקרקע מראש, ומבלי לנסות לחשבה, מקום שניתן היה לעשות כן, לפי נתונים השוואתיים". לא מצאתי ממש בטענות המערערת, שלפיהן היו לפן הצדקות ענייניות מדוע לא התבסס על הנתונים שבית המשפט המחוזי ראה בהם נתוני השוואה רלוונטיים. כך, ההחלטה להתעלם מסקר מחירי השכירות מקורה בטעות לגבי טיב העסקאות הכלולות בו; ההתעלמות מדמי השכירות הנמוכים ששולמו עבור המקרקעין בשנת 1994 נבעו, לטענת המערערת, מכך שהחוזה נכרת עם פולש למקרקעין, אך פן בחקירתו טען שאינו זוכר מדוע התעלם מעסקה זו; והסברו של פן מדוע התעלם מחוות דעת האגרונום מתייחס להערכות השמאיות בחוות הדעת, אך לא לשאלת השימוש המיטבי במקרקעין. איני רואה אפוא מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט שלא לאמץ את חוות דעת פן, וזאת על רקע ההלכה כי לערכאה הדיונית נתון שיקול דעת רחב אם לאמץ או לדחות, באופן מלא או חלקי, את מסקנות המומחים מטעם הצדדים ומטעם בית המשפט, ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכגון דא אלא במקרים חריגים, שאינם מתקיימים בענייננו (ראו ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר, פסקה 34 והאסמכתאות שם (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר)). 14. דברים דומים אמורים גם ביחס להחלטתו של בית המשפט לדחות את שומת רוגובין, תוך סטייה מפסק הדין המקורי שבו התקבלה חוות דעת זו במלואה. בית המשפט ציין שני טעמים להחלטה זו. האחד, התרשמותו כי בית משפט זה בע"א 8108/12 סבר שאין לקבל את שומת רוגובין, והשני, הראיה הנוספת בדמות סקר מחירי השכירות, שלפיו דמי השימוש הממוצעים בקרקעות חקלאיות לגידולים גבוהים פי שלושה מדמי השימוש הגבוהים ביותר בחוות דעת רוגובין. טעמים אלה אינם מגלים טעם חריג שיצדיק את התערבותנו בהחלטת בית המשפט. אין בידי לקבל את טענת המשיבים כי יש לקבל את חוות דעת רוגובין כמעין ברירת מחדל לאחר שהמערערת לא הצליחה להוכיח את גובה הפיצוי המגיע לה לשיטתה. העובדה שחוות דעת אחת "נופלת" אינה מקימה חובה לאמץ את רעותה (עניין הייטנר, בפס' 34), מה עוד שהליכה בדרך זו עלולה להביא לקיפוח זכותה המהותית של המערערת לפיצוי הולם, ולא בנקל תוכרענה תביעות מסוג זה על שאלת הנטלים לבדה (ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל, פסקה 40 (8.12.2016)). 15. בנסיבות אלה, כאשר שתי חוות הדעת שהונחו על שולחנו של בית משפט קמא נדחו על ידו, בית המשפט היה רשאי לפנות לדרך האומדן (ראו והשוו ע"א 203/87 שיבלי נ' שיבלי (17.2.1988)). פסיקתנו הכירה באפשרות לפסוק פיצויים על פי "אומדנא דדיינא" מקום שבו התובע הוכיח במידת ודאות סבירה את דבר קיומו של נזק ואת שיעור הפיצויים ההולם, אך קיים קושי לכמת את הנזק במדויק (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ''ד לה(2) 800, 805 (1981); ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, פסקה 31 (23.6.2013); ע"א 1203/13 טומשובר נ' ארט אופיק בע"מ, פסקה 3 (6.5.2015)). הורתה של הלכה זו בתחום החוזי, שבו התביעה נושאת בנטל להוכיח את עצם הזכות לפיצוי, ולכן ודאי שהיא יפה גם לענייננו שבו הזכאות לפיצוי היא סטטוטורית והעמימות היא אך לגבי שיעורו של הפיצוי. לכך יש להוסיף כי האומדנא של בית המשפט קמא ניתנה בסופו של דבר תוך התחשבות בממוצע דמי השימוש בקרקע חקלאית בהתאם לסקר מחירי שכירות. 16. במסגרת הערעור שכנגד, המשיבים טענו כי בנסיבות העניין לא הייתה עמימות עובדתית שהצדיקה פנייה לדרך האומדן, שכן רוגובין אמד את ההפסד הממשי שנגרם למערערת בחוות דעתו. ברם, מדובר בהנחת המבוקש. העמימות העובדתית שהצדיקה את השימוש באומדן נגרמה עקב החלטתו של בית המשפט שלא להסתמך על חוות דעת רוגובין, כך שלא נותרו בידיו די נתונים כדי לקבוע את הפיצוי באופן מדויק. הנתון העיקרי שעמד בפני בית המשפט באותו שלב היה סקר מחירי השכירות, אשר אינו מהווה בסיס מספיק לקביעה מדויקת של דמי החכירה הקונקרטיים לאורך כל תקופת ההפקעה. במצב דברים זה, איני מוצא פסול בהחלטתו של בית המשפט המחוזי לפסוק על דרך האומדן תוך היעזרות בנתונים שבפניו כדי להתקרב ככל הניתן להפסד הממשי של המערערת. 17. נותר אפוא להכריע בשאלה אם הפיצוי שנפסק, בסך 8,520,000 ₪ עד הגשת התביעה ו-375 ₪ לדונם ממועד זה ואילך, הינו אומדן סביר בנסיבות העניין. אולם, בהיעדר חוות דעת שמאית לעזרנו, חסרים אנו כלים להעריך את סבירות הפיצוי ואת טענות הצדדים שהוא הוערך בחסר או ביתר. בנסיבות אלה, אני סבור שיש מקום לפנות לפסק הדין בעניין טבר כאמת מידה להשוואה. בפרט, יש לבחון את הפיצוי שנפסק אל מול הפיצוי שהיה מתקבל בענייננו על פי שיעור התשואה של 3.25% שנקבע בעניין טבר כמשקף את דמי החכירה הראויים במקרקעין שייעודם חקלאי. 18. ההשוואה בין המקרים מוצדקת, שלא לומר מתבקשת, נוכח כך ששניהם עוסקים בקרקעות, רובן באזור הגליל, שחלה עליהם אותה תכנית מנדטורית. העובדה שעניין טבר עסק בהפקעת בעלות ואילו כאן ענייננו בהפקעת שימוש אינה גורעת מהאפשרות לפנות אליו כמקור-עזר להשוואה, שכן מבחינת מהות הפעולה השלטונית, אין הבדל משמעותי בין הפקעת בעלות והפקעה ממושכת ל-98 שנים (הגם שברי כי ההבחנה בין הפקעת בעלות להפקעת שימוש אינה נטולת נפקות). גם העובדה שפסק הדין בעניין טבר ניתן על פי סעיף 13(1) לפקודה, ואילו בענייננו חל סעיף 12(ה) לפקודה, אינה מכשילה את האפשרות להסתייע בעניין טבר כמקור להשוואה ולהשראה. אסביר. הפקעת בעלות מזכה את הנפקע בפיצויי קרן (בשווי הקרקע במועד פרסום הודעת ההפקעה), ואם חל עיכוב בביצוע התשלום, גם בפיצויי פירות. סעיף 13(1) (שבוטל בשנת 2010) קבע את אחד המסלולים לחישוב פיצויי פירות, וזאת באמצעות תשלום דמי חכירה אבודים, המחושבים כאחוז משווי המקרקעין מידי שנה בשנה, כך שהם מהווים למעשה מנגנון ריבית והצמדה המשערך את קרן הפיצוי (עניין הייטנר, בפסקאות 10, 22, ו-28). זאת בשונה מפיצוי על פי סעיף 12(ה), שבו הפיצוי בגין פירות ההפקעה – דמי השימוש במקרקעין – הוא-הוא קרן החוב (בין אם יחושב על פי שיטת ההפסד הממשי או שיטת הערך ההוני). מהדברים עולה כי לצרכינו אנו, אין הבדל של ממש בין דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13(1) ודמי חכירה לפי סעיף 12(ה) – שניהם מפצים את הנפקע בעד הפירות שיכל להפיק מהמקרקעין אילולא ההפקעה, ואין נפקא מינה לכך שבהקשר אחד הפיצוי הפירותי הוא חלק מהפיצוי הכולל ובהקשר אחר הוא קרן החוב. 19. ומכאן להשוואה. שיעור התשואה שנקבע בעניין טבר כבסיס לחישוב דמי החכירה האבודים במקרקעין שייעודם חקלאי הוא 3.25%. גזירת סכום זה משווי המקרקעין בענייננו, כערכו מידי שנה החל משנת 1971 (מועד ההפקעה) ועד לשנת 2009 (מועד הגשת התביעה), מוביל לפיצוי בסך 7,170,630 ₪ (לפי הערכת השווי של רוגובין) ובסך 7,263,545 ₪ (לפי הערכת השווי של פן). ההבדל בין סכומים אלה לבין הפיצוי שנפסק בבית משפט קמא לעבר אינו גדול ויש בו כדי לחזק את הרושם שהאומדן שנערך היה סביר ומוצדק. ודוק: עניין טבר אינו חל במישרין והוא משמש אותנו אך כאמת מידה להערכת סבירות הפיצוי. לכן, משמצאנו כי בכל הנוגע לפיצוי לעבר, אין הבדל משמעותי בין אמת המידה והפיצוי שנפסק – לא קמה עילה להתערבותנו. בשים לב לכך שהפיצוי לפי טבר נמוך מהפיצוי בפסק הדין המשלים, ודאי שאין לקבל את טענות המערערת כי הפיצוי הוערך בחסר. 20. לא ראיתי להתערב גם בקביעותיו של בית משפט קמא ביחס לפיצוי לעתיד (בתקופה שממועד הגשת התביעה ועד מתן פסק הדין המשלים, ובתקופה שממועד זה ואילך). בעניין זה, קיים הבדל משמעותי בין עניין טבר, שבו הפיצוי הינו צופה פני עבר בלבד, לבין ענייננו, שבו על המשיבים לפצות את המערערת גם בעבור השנים שנותרו עד תום ההפקעה בשנת 2069. למעשה, המקרה דנן היה דומה לעניין טבר אילולא החליטו המשיבים, אי אז בשנת 1971, להפקיע את השימוש במקרקעין ולא את הבעלות בהם, החלטה שלא ניתן שלא לתהות על תבונתה. אך בנסיבות הייחודיות והבעייתיות שנוצרו, פסיקת הפיצוי לעתיד על פי בסיס החישוב שנקבע בעניין טבר ביחס לעבר תנפח את הפיצוי לסכום עתק, הגדול כמעט פי שלושה מהפיצוי שנפסק בפסק הדין המשלים (שהוא בעצמו, כזכור, שילוש של הפיצוי מפסק הדין הראשון). סכום זה חסר כל אחיזה בראיות ובנתונים שעמדו בפני בית משפט קמא, וקשה להצדיקו רק על בסיס השוואה לעניין טבר, אשר, כאמור, אינו דומה לענייננו בכל הנוגע לפיצוי לעתיד. בהיעדר אמת מידה רלוונטית, ולאור המחסור בנתונים, אני סבור שיש הגיון בהחלטתו של בית משפט קמא לפסוק את הפיצוי על פי הבסיס של 375 ₪ לדונם, כפי שנעשה ביחס לעבר, תוך מתן אפשרות למערערת לפנות לבית המשפט בבקשה לעדכון הסכום אם תסבור שחל שינוי מהותי ורלוונטי בגובה דמי החכירה הראויים (ככל שהפיצוי ישולם על בסיס שנתי ולא בתשלום חד-פעמי מהוון). ראו והשוו לקמר, שלפיו, לפי חלופת הערך ההוני, יש לחשב את הפיצוי בגין התקופה שמיום פסק הדין ועד סוף ההפקעה לפי דמי השימוש בשנה האחרונה כפול מספר השנים שנותר להפקעה, בהנחה שלא יחול שינוי בדמי החכירה השנתיים (שם, בעמ' 780). איני מקל ראש בסכום שאליו צפוי הפיצוי הכולל להגיע, גם ללא התערבותנו, אך אין בכך משום טיעון להפחתת הפיצוי, ומכל מקום, כפי שנקבע בפסק הדין המשלים, המשיבים רשאים לשלם פיצוי מהוון בסכום חד פעמי לכל יתרת תקופת ההפקעה, ושמא גם להפקיע את הבעלות במקרקעין. 21. אין בידי להיעתר גם לערעור על גובה ההוצאות ושכר הטרחה. כידוע, ערכאת הערעור תתערב בפסיקת ההוצאות של הערכאה הדיונית רק במקרים חריגים שבהם נפלה טעות משפטית או התגלה פגם או פסול חמור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית (ראו, מיני רבים, ע"א 6685/11 גריידי נ' הולצמן, בפסקה 5 והאסמכתאות שם (4.7.2012); ע"א 1645/15 אדלר נ' לבנת, בפסקה 22 והאסמכתאות שם (1.9.2015)). בענייננו, לא הוכחה הטענה כי ההוצאות שנפסקו נמוכות באופן בלתי סביר מההוצאות הריאליות (בג"ץ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רשיונות יבוא, פסקה 22 (30.6.2005)); ואיני רואה להגדיל את ההוצאות רק על יסוד הטענה כי הן נמוכות מהמקובל בתיקים דומים. 22. סיכומו של דבר, אציע לחבריי לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד, ולאור התוצאה אליה הגעתי, לא ייעשה צו להוצאות. ניתן היום, ‏ה' בטבת התשפ"ג (‏29.12.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 17049390_E34.docx בא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1