מלונות הכשרת הישוב נ. מנהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 4910/08 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4910/08 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט ס' ג'ובראן כבוד השופט י' דנציגר המערערת: מלונות הכשרת הישוב נ ג ד המשיב: מינהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 31.3.08 בה"פ 5073/05 שניתן על ידי כבוד השופט א' ואגו תאריך הישיבה: ח' בכסלו התשע"א (15.11.2010) בשם המערערת: עו"ד רוני דובר בשם המשיב: עו"ד אלעד פרסקי פסק-דין השופט ס' ג'ובראן: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בה"פ 5073/05 (כב' השופט א' ואגו), מיום 31.3.2008, במסגרתו נדחו בקשות המערערת כמפורט להלן. רקע עובדתי 1. המערערת התקשרה בחוזה עם חברה אחרת (עורון אחזקות אילת בע"מ, ולהלן: הרוכש), במסגרתו מכרה לאחרונה את כל הון המניות של חברת מלון גלי אילת בע"מ (להלן: חברת המלון), שהיא החוכרת של מגרש המצוי באילת. העסקה הקנתה לרוכש בעלות בבנייני ובמתקני המלון הפועל במקרקעין אלו, וכן הוקנו לרוכש זכויות חברת המלון בקרקע שעליה הוא בנוי בחוף הצפוני באילת. המגרש, יש לציין, הוחכר לחברת המלון (בשמה הקודם – "מלון גישרון בע"מ") על ידי המשיב (להלן גם: ממ"י או המינהל) החל משנת 1972. 2. טרם כריתת ההסכם עם הרוכש, פנתה המערערת למשיב וביקשה לדעת, בין היתר, האם במקרה של מכירת כלל מניות החברה, כאשר לא השתנתה למעשה האישיות המשפטית של החוכר (חברת המלון), ושמכירה זו יצרה הפסד הון ניכר בספרי המערערת – תחויב המערערת בתשלום דמי הסכמה למשיב? כפי שציין בית המשפט המחוזי, בנקודה זו, "לא ברור באיזה אופן, אם בכלל, נענתה פניה מוקדמת זו על ידי המשיב, אך, מכל מקום, אין טענה כי ממ"י אישר באופן מקדמי כי לא ידרוש דמי הסכמה". לאחר חתימת הסכם המכר, ביום 13.8.2003, כאשר חברת המלון פנתה למשיב לצורך קבלת הסכמתו לרישום משכנתא לטובת בנק שעמד לממן לרוכש את העסקה, נחתם הסכם התחייבות בין המערערת וחברת המלון מחד, לבין המשיב מאידך. הסכם זה, היה למעשה תנאי להסכמת המשיב לעסקה כולה וכן לרישומה של המשכנתא (להלן: כתב ההתחייבות). בכתב ההתחייבות, התחייבה חברת המלון, בין היתר, לשלם למשיב את דמי ההסכמה בגין העסקה "ככל שיחולו בהתאם לנהלי המינהל ובכפוף לזכויות החברה כאמור בסעיף 3...או לחלופין דמי היוון בגין מלוא זכויות החכירה...". בסעיף 3 הנ"ל נאמר כי "אין באמור בכתב זה...בכדי לגרוע מזכויות החברה להשיג ו/או לערער על גובה דמי ההסכמה... ולמצות את כל ההליכים שמותיר לה הדין ו/או מותירים לה נהלי המינהל לצורך הפחתת התשלומים המפורטים לעיל. למען הסר ספק במידה והמינהל יחליט שאין כלל חיוב בדמי הסכמה, ולאחר שתינתן זכות טיעון לחברה בעניין זה, כי אז לא יחול האמור בסעיף זה לעיל בקשר לדמי ההסכמה". מנגד, התחייב המשיב בכתב ההתחייבות כי ייתן את הסכמתו לשעבוד המקרקעין לטובת הבנק של הקונה. 3. לאחר שנחתם כאמור הסכם המכר ונמסר כתב ההתחייבות, פנתה המערערת ביום 21.8.2003 למשיב, וביקשה כי האחרון יאשר לה שהעסקה איננה יוצרת חיוב בדמי ההסכמה. בפניה זו הדגישה המערערת כי חברת המלון איננה "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מס שבח). על מכתב זה ענה המשיב כי הוא דוחה גישה זו, וכן שהמינהל יתנה את הסכמתו לעסקה בתשלום דמי ההסכמה במלואם. המערערת פנתה שוב למשיב ומחתה על דרישת דמי ההסכמה, שכן לשיטתה, הנפקות רבות של מניות בבורסה אינן גוררות דרישה לדמי הסכמה, וכי רק העברת מניות בחברה שהיא "איגוד מקרקעין" טעונות תשלום זה מבחינת המינהל. המערערת ציינה את החלטה מס' 1 של מועצת ממ"י, משנת 1965, שם נכתב כי תנאי לדרישת דמי הסכמה, הינו שהמוכר "זכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו", וכאן כפי שצוין לעיל, הניבה העסקה הפסד ממון למוכר. בניסיון לגשר על הפערים בין הצדדים, נערכה ביום 18.11.2003, פגישה במשרדי המשיב, שם הציעה היועצת המשפטית של המשיב, כי תחת דמי ההסכמה (אשר לעניינם נדחתה הפרשנות שהציעה המערערת), ישולמו דמי היוון ובכך למעשה, יתייתר הצורך בדמי ההסכמה. לאור האמור הוציא המשיב תחשיב של דמי ההיוון לחכירה, המבוססים על פי שומה מעודכנת של המגרש, ובהתאם לכך הוערכו דמי ההיוון בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח. המערערת התנגדה לאופן חישוב זה, והציגה תחשיב שונה, אשר על פיו יש להוון את דמי החכירה בהתאם לערך ההיסטורי של המגרש, ולהערכתה עומד על סכום של 430,000 ש"ח. 4. משנוכחה המערערת בפער הרב בין עמדות הצדדים לעניין תשלום דמי ההיוון, ומשניסיונותיה לשנות את עמדת המשיב בנקודה זו לא עלו יפה – בחרה המערערת לשלם את דמי ההסכמה שנדרשו (1,341,607 ש"ח), וזאת תחת מחאה, ותוך שמירת זכותה לטעון כי היא פטורה לחלוטין מחיוב זה. 5. ביום 5.9.2008, הגישה המערערת בקשה לסעד הצהרתי, במסגרתה התבקש בית המשפט המחוזי בבאר שבע, להורות כי המשיב לא היה מוסמך לדרוש את תשלום דמי ההסכמה, ולהצהיר כי השומה בטלה ומבוטלת, או לחילופין להצהיר כי שומת דמי ההיוון שהוצאה על ידי המשיב הוצאה בחוסר סמכות וכי על המשיב היה להוציא את שומת דמי ההיוון ללא הערכה מחדש של ערך הקרקע. לאחר הגשת כתבי הטענות והתצהירים מטעם הצדדים, הוסכם כי ההליך יוכרע לאחר סיכומי הצדדים, על פי החומר שהוגש ללא חקירת המצהירים, או הגשת ראיות נוספות. 6. ביום 31.3.2008 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרתו נדחתה בקשת המערערת לסעד הצהרתי וכן נדחתה החלופה שהוצעה לסעד זה. בית המשפט קבע, בין היתר, כי לאור כתב ההתחייבות ופרשנותו, המערערת מנועה ומושתקת כעת מלטעון כנגד חיובה המהותי בדמי הסכמה, בשונה מטענות לגיטימיות כלפי גובה דמי ההסכמה המבוקשים, אשר אף הן נדחו לגופן. מכאן הערעור שלפנינו. טענות הצדדים 7. על פי המערערת שגה בית המשפט קמא, בין היתר, משקבע כי היא מנועה מלהעלות את טענותיה ביחס לעצם החיוב המהותי בדמי ההסכמה, להבדיל מטענות באשר לגובה החיוב. זאת מאחר ולטענתה, הזכות לטעון כנגד הטלת חיוב על ידי גוף ממשלתי הינה זכות יסוד, שאף עוגנה בכתב ההתחייבות (בסיפא לסעיף 3 שוצטטה לעיל). במסגרת זו, כך על פי המערערת, שגה בית המשפט כשקבע כי המינהל הסתמך על תשלום דמי ההסכמה, שכן אלו שולמו "תחת מחאה". עוד חוזרת המערערת על טענתה, לפיה אין לחייב אותה בדמי הסכמה בגין מכירת רכיב הקרקע בלבד הגלום בעסקת העברת המניות, שכן עסקה זו, על כלל מרכיביה, הביאה אותה להפסד הוני ולא הניבה לה רווח. דברים אלו מעגנת המערערת, בין היתר, בסעיף 8 להחלטה מס' 1 של מנהל מקרקעי ישראל (מיום 17.5.1965), ושעל פיו: "העברה או הענקת זכויות בקרקע עירונית על ידי המחזיק בה לאחר, טעונה הסכמתו המוקדמת של מינהל מקרקעי ישראל. המועצה תקבע מידי פעם בפעם בכללים שיעור דמי הסכמה שיגבו מחוכר שזכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו לאחר". עוד טוענת המערערת, כי העברת המניות בחברה לא שינתה למעשה את זהות חוכרת הקרקע ועל כן אין מקום להטיל עליה חיוב בדמי הסכמה. המערערת שבה וחוזרת על טענתה כי חברת המלון אינה "איגוד במקרקעין" ושעל כן העברת מניות בה אינה עסקה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, ושבכל מקרה, אין המינהל נוהג לגבות דמי הסכמה מחברות שאינן "איגוד מקרקעין". באשר לסוגית דמי ההיוון טוענת המערערת כי שגה בית המשפט משקבע כי לאחר שבחרה במסלול של תשלום דמי הסכמה, אין היא יכולה לשוב ולדרוש לשלם את דמי ההיוון של המקרקעין חלף דמי ההסכמה שכבר שולמו. לגופו של עניין, טוענת המערערת, כי דמי ההיוון שנקבעו על ידי המשיב במהלך המגעים בין הצדדים שגויים, שכן יש לחשב אותם על פי השומה ההיסטורית של המגרש, ולא על פי השומה המעודכנת שלו. 8. על פי המשיב, דין הערעור להדחות. את עיקר טענותיו לחיזוק מסקנה זו, מבסס המשיב על קביעותיו של בית המשפט קמא. בין היתר, עומד המשיב על כך שבעניין זה דווקא הוגמשה התנהלותו הרגילה, וזאת על מנת לסייע בידי המערערת להוציא את הסכם המכר לפועל בהקדם האפשרי. לפיכך נאות המשיב לרישום השעבוד על המגרש עוד טרם סיום המחלוקת הכספית בין הצדדים, אך תוך תיחום המחלוקת לשאלת גובה דמי ההסכמה בלבד, ושעליה הוסכם כי תהיה זכות ערעור. באשר לשאלת החיוב המהותי כולו, הוסכם, כך על פי המשיב, כי נושא זה יישקל בשנית לאחר מתן זכות טיעון (אשר ניתנה למערערת), אך ללא אפשרות לערער על החלטת המשיב. דיון והכרעה 9. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בפסיקתו של בית המשפט קמא, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להדחות. 10. מקובל עלי הניתוח הפרשני שערך בית המשפט קמא, ועל פיו מנועה המערערת מלטעון כנגד עצם החיוב בדמי ההסכמה, בניגוד לטענות לגיטימיות כנגד גובה החיוב הנ"ל. הדברים באו לידי ביטוי בסעיף 3 לכתב ההתחייבות שצוטטו לעיל, בו נכתב ש"אין באמור בכתב זה...בכדי לגרוע מזכויות החברה להשיג ו/ואו לערער על גובה דמי ההסכמה..." (ההדגשה שלי – ס"ג). אמנם, המשך הסעיף מדבר על מצב אפשרי בו יחליט המשיב כי לא יושת כל חיוב בדמי הסכמה, ברם, בכדי להיכנס לגדרי מצב ספציפי זה, יוחדה גם דרך השגה פרטנית – מתן זכות טיעון לצורך כך ("למען הסר ספק במידה והמינהל יחליט שאין כלל חיוב בדמי הסכמה, ולאחר שתינתן זכות טיעון לחברה בעניין זה, כי אז לא יחול האמור בסעיף זה לעיל בקשר לדמי ההסכמה" (ההדגשה שלי – ס"ג). זכות טיעון מעין זו נוצלה על ידי המערערת משפנתה למשיב מיד לאחר היוודע דבר החיוב, וביקשה כי לא יושת עליה חיוב כלל (בפנייתה מיום 21.8.2003, נספח ה' לסיכומי המשיב). משנדחתה פניה זו, מוצו דרכי ההשגה האפשריות שהותוו במסגרת רצון הצדדים החוזי בכתב ההתחייבות ואין לה למערערת כל "זכות יסוד" נוספת לערעור בנסיבות רצוניות אלו. יפה קבע בית המשפט המחוזי, כי התנהלותה של המערערת כעת, שעה שכבר קיבלה את הסכמת המשיב והוציאה את העסקה מן הכוח אל הפועל, היא מעין ניסיון "לאחוז את המקל בשני קצותיו": הרצון להבנות מהסכמת המשיב שניתנה תוך ציפייה לתמורה (ואף קבלתה בפועל למעשה, הגם ש"תחת מחאה"), וזאת מבלי לקיים את חלקה ככתבו וכלשונו. בקביעה זו לבדה יש בכדי לדחות את הערעור. למעלה מן הצורך, אוסיף כי אין ממש אף בשאר טענות המערערת, אליהן נתייחס עתה בקצרה. 11. המערערת טענה כי העברת הבעלות בחברת המלון, אינה פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותו בחוק מס שבח, ושזהות החוכרת לא השתנתה עקב העסקה. ברם, לשון כתב ההתחייבות מפורשת אף בעניין זה, בקובעה כי כל העברת מניות בחוכרת מעבר ל-10%, וכל פעולה אחרת המשנה זכויות בחברה החוכרת באופן שחל בה שינוי שליטה, לרבות שינוי מנהלים – טעונים הסכמת המשיב (סעיף 18 לחוזה החכירה). אין חולק כי העברה שכזו התבצעה במקרה דנן, ועל כן אין לה למערערת על מה שתסתמך. מעבר לדרוש יוער, כי החבות בדמי הסכמה אינה נובעת מדיני מיסוי המקרקעין השונים אלא בראש ובראשונה מוטלת לאור נהלי המשיב החלים מכוח הדין, והתחייבותם החוזית של הצדדים כאן. עוד יש לדחות את טענתה של המערערת כי המשיב אינו נוהג לגבות דמי הסכמה מחברות שאינן "איגוד מקרקעין". טענה זו, אשר הינה עובדתית מטבעה, הוכחשה על ידי מר רונן כהן שור מטעם המשיב, אשר לא נחקר בחקירה נגדית וממילא לא נסתר (סעיפים 39-38 לתצהירו של מר כהן שור, נספח ט' לתשובת המשיב). כך או אחרת, מדובר בקביעה עובדתית של בית המשפט קמא, אשר אין זה ממנהגה של ערכאה זו להתערב בכגון דא. 12. המערערת טענה עוד, כי יש לגבות דמי הסכמה רק כשהעסקה הנדונה, על מרכיביה, מניבה רווח למעביר הזכות, וסומכת ידיה על נוסח החלטה מס' 1 של מועצת ממ"י שהובאה לעיל. לטעמי, אין להסכין עם דרך פרשנית זו, שבגדרה על המינהל לבחון את מכלולה של כל עסקה ועסקה המובאת להסכמתו (הכוללת במקרה דנן, בין היתר, זכות במלון, בתכולתו, בציוד הנלווה לו ואף במוניטין לו זכה – מרכיבים אשר אין להם נגיעה ישירה לערך המגרש שהוחכר למערערת על ידי המשיב). לפיכך, את דמי ההסכמה יש לחשב בגין עליית ערך הקרקע, ומבלי לשקלל פנימה את המחיר החוזי האמיתי של העסקה למוכר. כך מנוסחים הדברים בחוזה החכירה, בסעיף 18(ד): "דמי הסכמה יהיו בשיעור של שליש מההפרש בין הערך היסודי של המגרש לבין ערכו בזמן אישור ההעברה. במצבו בזמן קבלת המגרש מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות ועבודות הפיתוח שנעשו לגביו, הכל לפי הערכתו של השמאי הממשלתי". וכך גם מוגדר המושג "עליית ערך הקרקע", בהחלטת מועצת ממ"י מס' 534, העוסקת בחיוב בדמי הסכמה: "עליית ערך הקרקע – השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה". אדרבא, המערערת כאמור, מנסה להבנות באמור בסעיף 8 להחלטת מועצת ממ"י מספר 1 מיום 17.5.1965, אשר קובעת כי "המועצה תקבע... שיעור דמי הסכמה שיגבו מחוכר שזכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו לאחר". אולם, גם מהאמור כאן (שהמערערת טוענת כי יש בו עליונות נורמטיבית על פני החלטת מועצת ממ"י מס' 534, ואין זה המקום להידרש לכך) – נראה כי הגורם אשר יש לבחון את שינוי ערכו הוא "העברת זכות החכירה" בלבד. זכות זו, אינה קשורה מעיקרה ליתר הזכויות והחובות הנקשרות במסגרתן של עסקאות מעין אלו. זכות החכירה גופא, אינה כוללת למשל את מבנה המלון שהוקם על המגרש, מיטלטלין שונים, המוניטין שיצא לחברת המלון ועוד כהנה וכהנה אשר אין זכרן בא בגדרי הסכם החכירה. 13. המערערת טענה כי שגה בית המשפט קמא משקבע כי מששולמו דמי ההסכמה, אין עוד אפשרות לחזור ולדון בתשלומם של דמי ההיוון. לטעמי יש לדחות טענה זו. משעה ששילמה המערערת את דמי ההסכמה ושהושלמה עסקת מכירת המלון לרוכש – ספק אם בנסיבות דנן נותרה בידי המערערת זכות חכירה, אותה יכולה היא לבקש להוון עתה. אמנם יתכנו מקרים חריגים בהם יוחזר הגלגל אחור, וניתן יהיה לשוב ולחזור למסלול של דמי היוון, אך במקרה זה, על אף הופעת אפשרות ההיוון בכתב ההתחייבות, דומה כי אכן נזנחה חלופה זו על ידי המערערת. כאמור, המערערת ניהלה עם המשיב מגעים ראשוניים, על מנת לעקוף את דמי ההסכמה שהושתו עליה, ובמסגרת מגעים אלו הוצע לה כי תהוון את זכויותיה ובכך תוכל להימנע מתשלום דמי ההסכמה. ברם, משהוברר למערערת כי סכום דמי ההיוון גבוה לאין ערוך מדרישת דמי ההסכמה, בחרה לשלמם, ביודעה את המחיר העסקי של בחירה מעין זו. נראה כי בשלב מסוים, הלכה ופחתה הרלוונטיות של חלופת תשלום דמי ההיוון מבחינת הצדדים, ומשלא הבשילה במועדה, תהיה זו עמידה דווקנית ושימוש לרעה בזכותה של המערערת לטעון כעת לגופה ולגובהה של חלופה זו. לא זו אף זו, גם לו היו נשמעות טענותיה של המערערת באשר לאופן חישוב דמי ההיוון – נראה כי היה מקום לדחותן. המערערת טענה כי היה מקום לחשב את שומת המגרש על פי ערכו ההיסטורי ולא על פי ערכו המעודכן, ולפיכך יש להפחית את גובה דמי ההיוון הנדרש. לחיזוק עמדתה, מפנה המערערת לסעיף 7 לחוזה החכירה, בו לטעמה מפורטים המקרים היחידים בהם ניתן לבצע "הערכה חדשה" של המגרש, ואשר היוון אינו בא בגדרם. ברם, עיון בחוזה החכירה מעלה כי סוגיית ההיוון כלל אינה נדונה בו. אף האמור בסעיף 7 הנ"ל אינו נוגע להיוון החכירה, אלא במקרה פרטני של רצונו של המחכיר להעלות דמי החכירה על פי הערכה חדשה שביצע השמאי הממשלתי. במקרים אלו בלבד, אשר יש בהם חשש אינהרנטי לפגיעה בזכויותיו של החוכר, עוגנה פרוצדורה מיוחדת על מנת להבטיח את זכויותיו במסגרת ההסכמית בין הצדדים. על פי תגובת המשיב עולה, כי היוון תשלומי החכירה הינו מהלך חיצוני לחוזה החכירה ומקורה של אופציית ההיוון במדיניות המשיב בלבד. מדיניות זו באה לידי ביטוי באשר לאגף המלונאות, בנוהל 31.26 של המשיב (מיום 21.12.1989), העוסק בהעברת זכויות: "5.6 קיימת אפשרות להוון דמי החכירה השנתיים עבור יתרת תקופת החכירה. דמי החכירה השנתיים יחושבו עפ"י שיעור זכויות החכירה המצויין בחוזה החכירה והכפלתו במקדם ההיוון המחושב ליתרת תקופת החכירה ובהתבסס על שומה מעודכנת" (ההדגשה שלי – ס' ג'). הנה כי כן, אף אם היה למערערת פתחון פה בנושא גובה דמי ההיוון, דומה כי הערכת המשיב לסכום זה נכונה הייתה, ולא היה מקום להתערב בה. 14. משאלו הם פני הדברים, יפה קבע בית המשפט קמא, כי הטענה היחידה העומדת למערערת במסגרת הליך זה, הינה טרונייתה באשר לגובה דמי ההסכמה בהם חויבה. מאחר והמערערת לא הקדישה טיעון נקודתי ורלוונטי לעניין זה בערכאה הדיונית, ולאור עמדת המשיב שפירטה והסבירה את תחשיביו השונים – התקבל חישוב המינהל באשר לגובה דמי ההסכמה, ועל כן נדחתה גם הטענה היחידה שראוי היה להתייחס אליה לגופה ולעומקה. בכך נסתם הגולל על כלל טענותיה של המערערת. 15. סוף דבר, לו תישמע דעתי, אציע לחבריי לדחות את הערעור; כן אציע לחבריי כי נחייב את המערערת בשכר טרחת עורך דינה של המשיבה בסכום של 50,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן. ניתן היום, ו' בטבת התשע"א (13.12.2010). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 08049100_H06.doc שצ מרכז מידע, טל' 02-6593333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il