צומת אלופים בע'מ באמצעות מנהלה עמוס שטיבי נ. ועדת ערר מחוזית

פסק-דין בתיק עע"ם 4854/01 בבית המשפט העליון בירושלים עע"ם 4854/01 עע"ם 4923/01 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט ת' אור כבוד השופטת ד' ביניש המערערת בעע"מ 4854/01 והמשיבה 5 בעע"מ 4923/01: צומת אלופים בע"מ המערערת בעע"מ 4923/01 והמשיבה 8 בעע"מ 4854/01: הועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב תכנון מקומי - חדרה נ ג ד המשיבים: 1. ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה 2. מרדכי ברג 3. גדי היים 4. ארז אלגון 5. גיור שחר 6. חדווה יחזקאלי 7. שלום שמחי 8. ועדה מקומית לתכנון ולבניה חדרה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים מיום 17.5.01 בעת"מ 183/00 מאוחד עם עת"מ 192/00 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' וסרקרוג תאריך הישיבה: י"ט באייר תשס"ג (1.5.2002) בשם המערערת בעע"מ 4854/01 והמשיבה 5 בעע"מ 4923/01: עו"ד אורי בר קמה ועו"ד נורית מצגר בשם המערערת בעע"מ 4923/01 והמשיבה 8 בעע"מ 4854/01: עו"ד עמינדב בלוזר בשם המשיבה 1: עו"ד ערן אטינגר בשם המשיבים 2-4: עו"ד גד קינן פסק-דין השופטת ד' ביניש: בפנינו שני ערעורים על פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופטת ש' וסרקרוג), בעת"מ 183/00 ובעת"מ 192/00. רקע עובדתי 1. המערערת בעע"מ 4854/01, צומת אלופים בע"מ (להלן – צומת אלופים), יזמה הקמתו של פרוייקט בנייה הנמצא במקום המכונה צומת אלופים בחדרה. המערערת בעע"מ 4923/01, הועדה המקומית לתכנון ובניה – מרחב תכנון חדרה (להלן – הועדה המקומית), נעתרה לבקשתה של צומת אלופים ונתנה לה את היתר הבנייה נשוא הערעורים. הערעורים שלפנינו מופנים כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר אישר את החלטת ועדת הערר המחוזית לבטל את היתר הבניה שניתן לצומת אלופים. על פי היתר הבניה הנדון הפרוייקט של צומת אלופים כולל מבנה בן שני אגפים - האגף האחד מיועד למגורים ומונה 42 יחידות דיור, ואילו האגף השני מיועד על-פי תכנונה של צומת אלופים למקבץ דיור לזוגות עולים קשישים, ובו 50 יחידות מגורים קטנות. הפרוייקט כולל קומות נוספות, וביניהן קומת מסחר וקומות חניה תת-קרקעית. היתר הבניה שסביבו נסב הדיון שלפנינו שונה מהיתרי בנייה קודמים שהוצאו לפרוייקט בעבר על-ידי הועדה המקומית שהתירו בניית מבנה משולב של מסחר ומגורים הכולל 52 יחידות דיור. כעבור זמן הגישה צומת אלופים את הבקשה הנדונה להיתר לשינויים בבניין, בסטייה ממה שהותר לה בהיתרים קודמים. כאמור, הועדה המקומית נעתרה לבקשתה ונתנה לה היתר בנייה כמבוקש (להלן – היתר הבנייה). שינוי התכנון התבטא בכך שבמקום ההיתר שניתן לצומת אלופים לבניית 10 דירות גן, הותרה לה הקמה של אגף שני לבניין הכולל 50 יחידות דיור, שיעודן המבוקש, מקבץ דיור לעולים קשישים (להלן – מקבץ הדיור). כמו כן כללה הבקשה מספר שינויים בקומות הביניים וקומת הקרקע בפרוייקט. בתאריך 20.1.00 אישרה הועדה המקומית בהחלטתה את הבקשה בכפוף לתנאים שקבעה, וההיתר המבוקש ניתן ביום 23.2.00. יודגש כי הבקשה להיתר אושרה על-ידי הועדה המקומית, כבקשה תואמת תכנית, ולפיכך לא ננקט כל הליך של פרסום הבקשה ושמיעת התנגדויות, בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). 2. על החלטת הועדה המקומית הוגשו מספר עררים למשיבה 1 - ועדת הערר המחוזית חיפה (להלן – ועדת הערר); האחד, על-ידי המשיבים 4-2 - תושבי שכונה הממוקמת ממערב לפרוייקט (להלן – המשיבים); השני, על-ידי חברי מועצת עיריית חדרה החברים בועדה המקומית לתכנון ולבניה, והשלישי, על-ידי רוכש דירה במבנה המגורים. ועדת הערר דנה בעררים האמורים והחליטה כי ההיתר האחרון שניתן על-ידי הועדה המקומית בטל בהיותו בניגוד לדין, וניתן תוך חריגה מסמכות. כנגד החלטתה של ועדת הערר הוגשו שתי עתירות לבית המשפט המחוזי בחיפה. עתירות אלה נדחו, ומכאן הערעורים שלפנינו. יודגש כי צומת אלופים המשיכה בבניית הפרוייקט, על-פי ההיתר שקיבלה, וזאת למרות הגשת העררים השונים. בניית הפרוייקט הושלמה בעלות של 10 מיליון ₪, וזאת טרם ניתנה החלטת ועדת הערר בעניין. מצב תכנוני סטטוטורי 3. על השטח שבו הוקם הפרוייקט חלה התכנית המפורטת שמספרה חד/1001, שאישורה פורסם בתאריך 3.12.95. תכנית זו החליפה את סדרת התכניות שמספרן חד/814, ונקבע בה כי הוראותיה עדיפות על פני הוראות תכניות מפורטות אחרות החלות על השטח. תכנית חד/1001 באה לשנות את הוראות הבניה במרכז חדרה, ובין מטרותיה, שהוגדרו בסעיף 12 לתקנות התכנית, נקבע כדלקמן: "א. שינוי הוראות הבניה באיזור מע"ר ובאיזור מרכז אזרחי כדלקמן: (1) העלאת צפיפות. (2) הגדלת מספר הקומות. (3) שינוי פרישת אחוזי המסחר. (4) הגדלת אחוזי הבניה". הוראותיה של תכנית חד/1001 שונו על-ידי תכנית מפורטת נוספת שמספרה חד/מק/1001ג' (להלן – התכנית). הוראות תכנית זו לא שינו את המצב התכנוני ביחס לתכניות קודמות בנושאים הקשורים לערעורים אלה, למעט הקביעה כי לא יינתנו הקלות במספר הקומות. על התכניות שבתוקף יש להוסיף כי ברקע מצויה תכנית מיתאר ארצית לתחנות תידלוק תמ"א 18 (להלן – תמ"א 18" או התמ"א), כפי שתוקנה ואושרה ב- 11.12.96. סעיף 4 לנוסח החדש של התמ"א קובע את מטרות התכנית, וביניהן: "למנוע מפגעים תחבורתיים, בטיחותיים וסביבתיים לרבות, זיהום מי התהום, עקב הקמתן והפעלתן של תחנות תדלוק". סעיף 9.5 (א) לנוסח החדש של התמ"א קובע את המרחק המזערי של תחנות תדלוק ממגורים וממוסדות, ולפיו הקמת תחנת תדלוק לא תותר, אלא במרחק מינימלי של 40 מטרים בין צינורות האיוורור ואי המשאבות לבין בנייני מגורים קיימים או מתוכננים בתכנית. החלטת ועדת הערר 4. כנגד החלטת הועדה המקומית ליתן היתר לשינויים בסטיה מהיתרים קודמים, הוגשו, כאמור, שלושה עררים. ועדת הערר דנה בעררים שהוגשו לה, וקבעה כי היתר הבניה ניתן שלא כדין והיה פגום מכמה טעמים. ראשית, נקבע כי בחישוב השטחים בבניין התעלמה הועדה המקומית משטחים מסוימים ולא כללה אותם בחישוב, וכי הייתה חריגה מסך אחוזי הבניה שהותרו בתכנית. לשיטתה של ועדת הערר, הועדה המקומית לא חישבה את שטח קומת הגלריות, שטח מקורה בקומת הכניסה לחניות, שטח קומת העמודים ושטחים נוספים. ועדת הערר קבעה כי שינויים אלה בחישוב השטח הינם בבחינת הקלות וחייבו נקיטת הליכים לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. כן נקבע כי עם הגשת בקשה להיתר היה על הועדה המקומית לערוך חישוב של מלוא השטח המבוקש בהיתר, ובהיעדר מידע מלא ביחס לשטח לא ניתן היה לבדוק לאשורם את אחוזי הבנייה הניתנים לאישור. עוד קבעה ועדת הערר כי במניין הקומות, היה על הועדה המקומית לכלול את הקומות התת-קרקעיות, וכי לא ניתן לפרש את התכנית כמאפשרת לבנות קומות נוספות מתחת לפני הקרקע. הוספת קומות אפשרית רק באמצעות תיקון התכנית החלה על האזור. ועדת הערר אף הוסיפה כי בפרוייקט קיימות קומות נוספות שלא חושבו במספר הקומות הכולל, וגם אם הקומות התת-קרקעיות לא יימנו, עדיין קיימת חריגה במספר הקומות. לעניין מקבץ הדיור, הכולל 50 יחידות מגורים קטנות, אשר בנייתן אושרה בנוסף לאגף המגורים המונה 42 יחידות דיור, קבעה ועדת הערר כי מקבץ הדיור אינו נכלל בגדר התכליות והשימושים האפשריים על-פי התכנית, הכוללים את "כל השימושים המותרים בשטח לבניני ציבור". לשיטתה, התכלית החלה על מקבץ הדיור היא תכלית של מגורים, ומשכך, יש למנות את מספר יחידות הדיור במקבץ הדיור כחלק ממספר יחידות הדיור המותרות על-פי התכנית. בהתאם לכך גם יש להפריד בין קומת המסחר למקבץ הדיור על-ידי בנייתנה של קומת עמודים. ועדת הערר אף קבעה ששטח מקבץ הדיור לא נכלל בחישוב סך השטח הכולל של הפרוייקט, ושטח זה חורג מעבר לסך אחוזי הבנייה המותרים על-פי התכנית. לבסוף, קבעה ועדת הערר כי ההיתר ניתן בסטייה מתמ"א 18, בכך שהמרחק בין תחנת התדלוק ובין מקבץ הדיור ואגף המגורים קטן מהמרחק הנדרש בתמ"א. ועדת הערר הדגישה כי הועדה המקומית בהחלטתה הכפיפה את ההיתר להוראת התמ"א, ולא ניתנה החלטה מאוחרת שביטלה הכפפה זו; אך גם ללא הכפפה וולונטרית זו, יש לראות בתמ"א 18 כמגבילה בניית בניני מגורים בסמוך לתחנות תדלוק. לסיכום, קבעה ועדת הערר שדי בכל אחת מהחריגות האמורות כדי לחייב את הועדה המקומית לקיים הליכים לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. ועדת הערר ביטלה אפוא, את החלטת הועדה המקומית, מכוחה הוצא ההיתר, והחזירה את בקשת המערערות לדיון חוזר בועדה המקומית, תוך שהנחתה את הועדה לנקוט בהליכים המתאימים, בין מנהליים, בין שיפוטיים ובין תכנוניים כדי ליישם את החלטותיה. החלטת בית המשפט המחוזי 5. כנגד החלטת ועדת הערר הגישו המערערות שלפנינו עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. בית המשפט דחה את העתירות. בפסק דינו קבע בית המשפט קמא כי בחישוב השטחים אכן לא נכללו כל השטחים אותם היה צריך לחשב. צומת אלופים הודיעה כי היא מקבלת את עמדת ועדת הערר לגבי חלק מהשטחים, ובית המשפט קבע כי די בכך בכדי לאשר את החלטת ועדת הערר, בדבר הצורך בדיון חוזר בועדה המקומית, ואף חייב את הועדה המקומית לחזור ולערוך חישוב שטחים תוך התייחסות לכל השטחים הרלוונטיים. עוד הוסיף בית המשפט בעניין זה כי שטחי מקבץ הדיור לא נכללו בחישוב אחוזי הבניה. גם לעניין מספר הקומות, אישר בית המשפט את עמדת ועדת הערר, וקבע כי יש לכלול במניין הקומות את אלה המצויות מתחת למפלס קומת הקרקע. נקבע כי כדי להוסיף תוספת קומות יש צורך בהוראה מפורשת בתכנית. כן אישר בית המשפט את עמדת ועדת הערר לעניין מקבץ הדיור, וקבע כי מקבץ הדיור נכלל ב"שימוש למגורים", שלגביו קיימת הגבלה של מספר יחידות הדיור. לפיכך קבע כי יש לכלול את יחידות הדיור במקבץ, בחישוב מספר היחידות בפרוייקט כולו. כתוצאה מהקביעה כי מקבץ הדיור נכנס לגדר התכלית של מגורים, נקבע כי יש להפריד בין קומת המסחר לקומות המגורים על-ידי בנייתנה של קומת עמודים וכי אין להסתפק ב"לובי" של מקבץ הדיור כתחליף לקומת העמודים. לעניין התחולה של תמ"א 18, קבע בית המשפט כי יש להחיל את מגבלות המרחק בתמ"א בבניית כל מבנה, ואין לבחון הגבלה זו רק כאשר מדובר במתן היתר לבניית תחנת תדלוק. לפיכך, על הועדה המקומית להקפיד במיוחד לשקול את ההתאמה לתמ"א 18, ולא לתת היתר הסותר את הוראות התמ"א. על החלטתו זו של בית המשפט המחוזי בחיפה הוגשו הערעורים שלפנינו. גדר המחלוקת 6. בסופם של הדיונים התמקדו המערערות בארבע סוגיות מכלל הסוגיות שעלו ונדונו במהלך בירור הפרשה. בערעורה של הועדה המקומית נותרה הטענה המתייחסת למספר הקומות המותר על-פי התכנית, ודרך חישובן. טענה אחרת שנותרה במחלוקת היא שאלת תחולת הוראותיה של תמ"א 18 על הפרוייקט. בנוסף, העלתה הועדה המקומית טענה עובדתית, לפיה בית המשפט קמא שגה בקבעו כי שטחי מקבץ הדיור לא נכללו בחישוב שטחי הבנייה בבניין. צומת אלופים הצטרפה בערעורה לטענה העובדתית של הועדה המקומית בדבר חישוב שטחי מקבץ הדיור, ולטענה בדבר תחולת תמ"א 18. בנוסף, טענה צומת אלופים נגד קביעת בית המשפט קמא בדבר היות מקבץ הדיור בגדר התכלית של "מגורים", ולא בגדר התכלית של "כל השימושים המותרים בשטח לבניני ציבור". נדון, אפוא, בארבע השאלות כסדרן. מספר הקומות 7. השטח עליו הוקם הפרוייקט מוגדר בתכנית כשטח למרכז אזרחי. הוראת סעיף 14 לתקנות התכנית קובעת כי בשטח המיועד למרכז אזרחי מותר לבנות עד 8 קומות על עמודים, בבנייה המיועדת למגורים בלבד, וכן 8 קומות + קומת עמודים למבנה מעורב. התכנית התירה אחוזי בניה בסך 141% לשימושים עיקריים בבניין מעורב למסחר ולמגורים, כאשר אחוזי הבנייה המירביים בקומה עומדים על 35%. סעיף 16 להוראות התכנית קובע כי בנוסף לאחוזי הבנייה האמורים יותרו בניית שטחי שירות שונים, וביניהם בניית חניון מתחת למפלס הכניסה הקובעת. עוד נקבע בתכנית כי לא יינתנו הקלות במספר הקומות המותר בבניין. אשר למספר הקומות ואופן חישוב הקומות המותרות, קבע בית המשפט קמא כי הגבלת מספר הקומות הקבועה בתכנית כוללת גם את הקומות המצויות מתחת למפלס הכניסה הקובעת. פרשנות זו מבוססת על לשון התכנית, וחיזוק לה מצא בית המשפט בהוראות שנקבעו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב–1992 (להלן – תקנות חישוב שטחים). בית המשפט קמא קבע בעניין זה כי יש צורך בהוראה מפורשת בתכנית, על מנת להוסיף קומות על אלה הקבועות בהגבלת מספר הקומות, גם אם מדובר בקומות שמתחת לפני מפלס הכניסה. בית המשפט אף דחה את הפרשנות שהציעו המערערות לפיה, לעניין מספר הקומות יש ללמוד מהגדרת "בניין גבוה" המופיעה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל–1970 (להלן – תקנות הרישוי). לבסוף, קבע בית המשפט קמא כי בתכנית המפורטת אין הוראה מפורשת לעניין תוספת קומות, ולכן, כל הגדלה של מספר קומות צריכה להיעשות בדרך של תיקון התכנית, ולא בדרך של הוצאת היתר על-פי תכנית קיימת. 8. לפנינו טענה הועדה המקומית כי טעה בית המשפט קמא בקבעו כי מניין הקומות המקסימלי המותר על-פי התכנית הוא 8 קומות ועוד קומת עמודים, וכי במניין זה יש לכלול גם את הקומות שמתחת למפלס הכניסה הקובעת. ראשית, לטענתה יש לפרש תכנית בנייה לפי מטרתה ותכליותיה. כאמור לעיל, מטרותיה של התכנית המפורטת חד/1001 כוללות הגדלת מספר הקומות, הגדלת אחוזי בנייה והעלאת הצפיפות. יודגש כי התכנית חלה על המרכז הצפוף והעמוס של העיר. לטענתה של הועדה המקומית, פרשנות בית המשפט לתכנית סותרת מטרות אלו, ולא תאפשר את ההתפתחות הרצויה של מרכז העיר. זאת ועוד, קיים אינטרס תיכנוני של מציאת פתרון למצוקת החניה במרכז העיר, ואף הוא מחייב מתן פרשנות שונה לתכניות הבניה, המאפשרת הקמת קומות חניה, שלא ייכללו במניין הקומות המקסימלי. שנית, הפרשנות המילולית של התכנית סותרת את קביעתה של ועדת הערר. סעיף 14 לתקנות התכנית קובע כי במבנה המיועד למגורים במרכז האזרחי ניתן לבנות 8 קומות על עמודים. במידה ופרשנות ועדת הערר תתקבל, וקומות מתחת למפלס הכניסה ייחשבו כחלק ממספר הקומות המותרות, ייווצר מצב לפיו תידרש בניית קומת עמודים תת-קרקעית, דבר שהוא בלתי אפשרי. זאת ועוד, סעיף 16 לתקנות התכנית קובע כי בנוסף לשטחים העיקריים תותר בניית שטחי שירות, שבחלקם ייבנו מתחת למפלס הכניסה הקובעת, וביניהם חניון בשיעור של 200% משטח המגרש. מכאן על-פי הטענה למדים כי סעיף זה מחייב בניית קומות נוספות מתחת למפלס הכניסה שאינן כלולות במניין הקומות המקסימלי, וכי אין תחולה למגבלות המנויות בסעיף 14 לתקנות בדבר השטח המקסימלי של כל קומה ומספר הקומות המקסימלי. שלישית, פרשנות ועדת הערר תיצור מצב לא רצוי בו לא ייבנו קומות תת קרקעיות, מכיוון שהיזם יצטרך לוותר על קומה רגילה שערכה הכלכלי גבוה, ולבנות במקומה קומה תת-קרקעית. כמו כן, פרשנות זו תיצור מצב אבסורדי לגבי מגרשים אחרים במרחב התכנון של העיר חדרה, בהם מותרת הקמת קומה אחת בלבד, ולפי פרשנות זו יהיה מותר להקים בשטחים אלו רק קומת מרתף. 9. מנגד טענו המשיבים כי צדק בית המשפט קמא בהחלטתו בדבר מספר הקומות המותר. המשיבים הדגישו כי גם במידה וקומות החניה לא יימנו, עדיין קיימת במקרה זה חריגה ממספר הקומות המותר בתכנית, ולפיכך לא הייתה הועדה המקומית רשאית להתיר את השימוש גם לפי הפרשנות המוצעת על ידה. עוד טענו המשיבים כי גם פרשנות מילולית של התכנית אינה תומכת באפשרות של מתן היתר לבניית קומות נוספות מעבר לקומות המנויות בסעיפי התכנית. יש להפריד בין אחוזי הבנייה הניתנים לניצול לבין מספר הקומות המקסימלי הקבוע בתכנית. העובדה שהתכנית מאפשרת בנייה של שטחי שירות נוספים אינה משנה דבר לעניין מספר הקומות המקסימלי, שנקבע בסעיף 14 לתקנות התכנית. כל עוד לא נקבע בתכנית מפורשות כי ניתן להוסיף קומות לצורכי שירות, אין להוסיף קומות מעבר למגבלה הקבועה. המשיבים אף הדגישו את העובדה כי בפרוייקט האמור הקומות התת-קרקעיות משמשות למטרות עיקריות ולא כשטחי שירות. בין יתר טענותיהם טענו המשיבים, וזה העיקר, כי בפרוייקט הנדון קומות המרתף אינן בנויות מתחת לקרקע, וכי מצדדים מסוימים של הבניין קומות המרתף גלויות לחלוטין, ומשכך, אין מדובר בקומות תת-קרקעיות כלל. 10. ועדת הערר, שיוצגה על-ידי המדינה, הדגישה כי ההכרעה בשאלת פרשנות התכנית המפורטת אינה מתחייבת במקרה הנדון, שכן ממילא חורג מספר הקומות במבנה ממספר הקומות המותר על-פי התכנית, שכן בתכניות שהוצגו בפני ועדת הערר נספרו 9 קומות + קומת עמודים, גם ללא קומות החניה. עם זאת, לעניין השאלה העקרונית האם במספר הקומות המקסימלי יש למנות את הקומות התת-קרקעיות, טענה המדינה כי יש לבחון שאלה זו בזהירות, ועל רקע תכליותיה והוראותיה המדויקות של התכנית. המדינה הסכימה כי מבחינה מילולית ניתן לפרש את הוראות התכנית גם כך וגם אחרת. אולם לגישתה, אין להסתפק בפרשנות המילולית של הוראות התכנית, אלא יש לפרשה באופן שיעלה בקנה אחד עם כלל האינטרסים התכנוניים הרלוונטיים. בהתאם לכך טענה המדינה כי הפרשנות המתאימה היא זו הגורסת שיש לאפשר בניית שטחי חניה בקומות התת-קרקעיות מבלי שקומות אלה ייגרעו ממספר הקומות המירבי, וזאת בתנאי שכל הקומות הנוספות יהיו מצויות מתחת לפני הקרקע, בשונה ממפלס הכניסה הקובעת, וזאת ביחס לכל צידי הבניין והכבישים המקיפים אותו. לדעת המדינה, פרשנות אחרת תאפשר לבנות בכל מגרש משופע מספר רב של קומות, כל עוד אלה ייבנו מתחת למפלס הכניסה הקובעת. במקרה נשוא הערעורים נוצר מצב בו הקומות התת-קרקעיות חשופות מעל פני הקרקע אל מול בתי המשיבים, ולמעשה בצד המבנה הפונה לבתי המשיבים מתנשא המבנה לגובה של 11 קומות מעל פני הקרקע, בעוד שבתכנית נקבעה הגבלה של 8 קומות. 11. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את גישת המדינה. אכן, צדק בא-כוח המדינה בטענתו כי לשון התכנית אינה חד משמעית. מחד גיסא, לא קיימת בתכנית הוראה מפורשת המאפשרת תוספת קומות לצרכי שירות, ומאידך גיסא, קיימות הוראות מסוימות בתכנית לפיהן נראה כי בקבעו את הגבלת הקומות ראה מתקין התכנית לנגד עיניו קומות על-קרקעיות, בציינו בין היתר את מספר הקומות "על עמודים" או בצירוף עמודים. לכך יש להוסיף כי בבוא בית המשפט לפרש תכנית בנייה עליו לפרשה בהתאם לתכלית התכנית ומטרותיה, וכן לחתור לפרשנות העולה בקנה אחד עם האינטרסים התכנוניים החיוניים של האזור עליו חלה התכנית. בהחילנו את כללי הפרשנות על תכנית עלינו לשאוף לכך שהפרשנות תאזן באופן ראוי בין המטרות והתכליות של התכנית והאינטרסים התכנוניים שהיא מייצגת, לבין הפגיעה שעשויה להיגרם לאלה המצויים במתחם התכנית. בענייננו, יש להקפיד על מגבלת הגובה הקבועה בתכנית ולמנוע מצב שמעל פני הקרקע ייבנו קומות באופן שהבניין יתנשא מעבר למגבלות שנקבעו לגובהו, ומעל למספר הקומות שנקבע בתכנית. מנגד, יש לפרש את התכנית באופן תכליתי כך שתאפשר עמידה במטרותיה – העלאת צפיפות הבנייה במרכז העיר, הגדלת מספר הקומות והגדלת אחוזי הבניה, וכן תאפשר מתן פתרון למצוקת החניה במרכז העיר. הפרשנות הראויה של הוראות התכנית במקרה זה תאפשר את בניית שטחי השירות המנויים בסעיף 16 לתקנות התכנית בקומות תת קרקעיות, מבלי שקומות אלו ייגרעו ממספר הקומות המירבי הקבוע בסעיף 14 לתקנות. עם זאת, במסגרת האיזון האמור מקובלת עליי עמדתו של בא-כוח המדינה כי קומות השירות לא ייגרעו ממספר הקומות המירבי רק אם ובמידה שיהיו מצויות מתחת לפני הקרקע, וזאת מכל צידי הבניין. פרשנות שונה של הוראות התכנית, שתאפשר בניית קומות מתחת למפלס הכניסה כך שגם הקומות שמעל למפלס הקרקע ולו בחלקן לא ייגרעו ממספר הקומות המירבי, תיצור מצב לא ראוי לפיו בכל מגרש משופע ניתן יהיה לבנות קומות נוספות שלא ייכללו במניין הקומות המירבי, הגם שאינן תת-קרקעיות. כך למעשה גובה המבנה מצדדים מסוימים עלול לחרוג באופן משמעותי מהגובה המותר בהוראות התכנית. כך המצב בענייננו, שכן בצד שבו הבניין פונה לכיוון בתי המשיבים קיימות למעשה בשל השיפוע 11 קומות מעל פני הקרקע, דבר המנוגד להוראות התכנית המתירות 8 קומות בלבד + קומת עמודים. הפרשנות העולה בקנה אחד הן עם לשון התכנית והן עם תכליתה מאפשרת בניית קומות שלא ייגרעו ממספר הקומות המירבי רק אם מדובר בקומות המיועדות לשמש כשטחי שירות תת-קרקעיים מאלה המנויים בסעיף 16 לתכנית, ולא בקומות המיועדות לשימושים עיקריים. אשר לטענת הועדה המקומית כי פרשנות זו מעלה בעיות הנדסיות, וביניהן ניקוז, אוורור וכדומה, המחייבות שמפלס הכניסה הקובעת יהיה מעל גובה הקרקע, הרי שבעיות תכנוניות אלה צריכות היו למצוא את פתרונן בהוראות התכנית. לפיכך, מתקבל בזה הערעור לעניין מספר הקומות באופן חלקי בלבד כך שעל-פי פרשנות התכנית, הקומות התת-קרקעיות לא ייגרעו ממספר הקומות המירבי המותר בתכנית, רק בתנאי שהקומות האמורות יהיו מצויות בשלמות מתחת לפני הקרקע מכל צידי הבניין. הנושא יעמוד לבחינה מחודשת של הועדה המקומית, וזו תבחן גם את טענת המשיבים כי קיימת חריגה במספר הקומות גם ללא חישוב הקומות ה"תת-קרקעיות". כן תבחן הועדה את סך הקומות הקיים בפרוייקט, וזאת על-פי הפרשנות האמורה, המחייבת חישוב הקומות המתנשאות מעל פני הקרקע, גם במידה והן חשופות רק בחלק מצידי הבניין. מקבץ הדיור – חישוב השטחים 12. בית המשפט קמא קבע כי שטחי מקבץ הדיור לא נכללו בחישוב שטחי הבנייה בבניין. בהתייחסו באופן כללי לחישוב השטחים בפרוייקט, קבע בית המשפט קמא, כי נפלו טעויות בחישוב הועדה המקומית, ויש לערוך דיון חוזר בועדה המקומית בעניין חישוב השטחים. המערערות טוענות כי טעה בית המשפט בקבעו ששטחי מקבץ הדיור לא נלקחו בחשבון חישוב השטחים, ובהתעלמו מתצהיר משלים שהוגש, ובו הוצהר במפורש ששטחים אלה נכללו בחישוב שטחי הבנייה. כידוע בית משפט זה אינו מתערב בממצאים עובדתיים, שנקבעו על-ידי בית המשפט קמא. לפיכך, מקובלת עלינו קביעתו של בית המשפט שלעניין חישוב השטחים בפרוייקט יש לערוך דיון מחודש בועדה המקומית, ובדיון זה יחושבו מחדש כל השטחים בפרוייקט, ותבחן השאלה האם קיימת חריגה מאחוזי הבניה המותרים על-פי התכנית. סיווג מקבץ הדיור 13. כאמור, השטח עליו הוקם הפרוייקט מוגדר כשטח "למרכז אזרחי". בבית המשפט קמא טענו המערערות כי אין לסווג את מקבץ הדיור בגדר הסיווג "מגורים", אלא יש לסווגו בגדר "כל השימושים המותרים בשטח לבניני ציבור". משכך, לפי הטענה, אין לכלול את מספר יחידות הדיור של המקבץ במספר יחידות הדיור המקסימלי המותר בתכנית, או לחילופין יש לחשב את 50 יחידות הדיור כיחידה אחת. בית המשפט קמא דחה את טענותיהן של המערערות בקבעו כי קביעת סיווגו של מבנה, אם מדובר במבנה ציבורי או מבנה למגורים, צריך שתיעשה תוך בחינת אופיו של המבנה והשימוש בו. ההגבלות שנקבעו לפיהן יש לרשום הערת אזהרה לפיה הדירות יאוכלסו רק על-ידי זוגות, ישמשו להשכרה וינוהלו על-ידי חברת מגורים, אינן מלמדות בהכרח כי מבנה זה שונה ממבנים אחרים שייעודם למגורים. לגישת בית המשפט קמא מבנה זה שונה ממבנה שהוא בית אבות, והוא גם שונה ממבנה משולב אחר, שיש בו שילוב של דיור מוגן עם מוסד קהילתי. עוד קבע בית המשפט קמא, כי לא ניתן לסווג מבנה כזה, כשימוש לצורכי ציבור על-פי תכנית חד/814ב', שאף היא חלה על הפרוייקט, מכיוון שבתכנית זו צומצמה רשימת השימושים המותרים בשטח המיועד למבנים ציבוריים, ובוטלו הוראות תכנית חד/814(במ) שהגדירו את השימושים המותרים באתרים לבנייני ציבור. 14. המערערות טוענות כי טעה בית המשפט קמא בקבעו כי מקבץ הדיור כפוף להוראות התכנית בדבר מספר יחידות הדיור, מכיוון שיש לסווגו בתכלית של "כל השימושים המותרים בשטח לבניני ציבור", ולא בתכלית של "מגורים". בין היתר טענו כי אופיו של מקבץ הדיור לזוגות עולים קשישים דומה במהותו לבית אבות ובית חולים, וכי מטעם זה היה על בית המשפט לסווג את מקבץ הדיור כמבנה ציבורי בדומה לסיווג של בתי אבות. עוד טענו כי סעיפי התכניות השונות מפנים לחוק התכנון והבניה לצורך פירוש מונחים, ולכן יש לפנות להגדרת צרכי ציבור בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה הקובע: "'צרכי ציבור', בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים... וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין סעיף זה". שר הפנים קבע בעבר כי בתי אבות, מוסדות דיור מוגן לקשישים ושכונות מגורים לצורך קליטת עליה הינן מטרות ציבוריות לעניין סעיף זה, ומשכך, מקבץ הדיור נחשב כצרכי ציבור וניתן להכלילו בתכלית האמורה. בנוסף טענו כי תכלית ההגבלה על מספר יחידות הדיור בתכנית היא הבטחת קיומם של תשתיות ושירותים מספקים לדיירי האזור. במקרה זה, התכלית האמורה אינה חלה בגלל האופי הייחודי של המתגוררים במקבץ הדיור, שהינם קשישים שאינם נזקקים לתשתיות כגון: חניה, בתי-ספר וכד'. כן הדגישו המערערות את העובדה שמשרד הקליטה בדק את קיומם של התשתיות הדרושות, ואף אישר את מיקום מקבץ הדיור בפרוייקט נשוא הערעור. לטענת צומת אלופים, החלטת בית המשפט קמא תוביל למצב בו לא יוקמו מקבצי דיור כלל, מכיוון שערכם הכלכלי נמוך ביחס לערך דירות מגורים רגילות, ובהינתן פרשנות זו לא יימצא פתרון הולם למצוקת הדיור של עולים קשישים. עוד נטען בעניין זה כי יש להפריד בין שלב השימוש לשלב הרישוי. במבנה הנדון ניתן לעשות שימוש לתעשיה או למסחר, וכל הטענה היא כלפי השימוש שייעשה במבנה בפועל. לפיכך, כך לפי הטענה, בית המשפט קמא לא היה צריך לעסוק בעניין זה כלל בשלב הרישוי, כיוון שזו שאלה של אכיפת חוקי התכנון והבניה בשלב השימוש שהוא מאוחר הרבה יותר. 15. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין סיווג מקבץ הדיור באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעורים גם בעניין זה. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי לא יינתן היתר בניה אלא אם השימוש מתאים לתכנית החלה, וזו לשון הסעיף: "עבודות טעונות היתר 145(א)... (ב) בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים...". כלומר, בבוא רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בנייה, עליה לבחון האם השימוש העתידי במבנה מתאים לתכנית המפורטת החלה במקום. כבר נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין להפריד בעניין זה בין שלב הרישוי לשלב השימוש, אלא יש לבחון את ההתאמה לתכנית מבחינת השימוש המיועד כבר בשלב מתן היתר הבניה. כך נאמר בע"א 482/99 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה – יזרעאלים, פ"ד נו(1) 895, 907: "מושכלות יסוד הם כי היתר בנייה צריך להינתן בהתאם לתכנית המיתאר. תכנית זו קובעת את ההגבלות על הבנייה הן מבחינת הביטוי הפיזי של הבנייה, על כל היבטיו, והן מבחינת השימושים המותרים הנקבעים בה ביחס למקרקעין שבתחומה. על-כן בדרך העניינים הרגילה אין הליך נפרד לקבלת היתר לשימוש, ובעת קבלת היתר הבנייה נבחנת גם ההתאמה של השימוש המתוכנן בבניין לייעוד הקבוע בתכנית המיתאר. כך, למשל, מובן מאליו כי לא יינתן היתר בנייה למרכז מסחרי או לחנויות במקום שבו הייעוד על-פי התכנית הוא למגורים בלבד, ולא יינתן היתר למגורים באזור שעל-פי התכנית נועד למטרה אחרת...גם בשלב מתן ההיתר, כאשר מתעורר חשד מבוסס בקרב מוסד התכנון הרלוונטי כי ההיתר המבוקש נועד לבנייה לצורך שימוש חורג מתכנית המיתאר שבתוקף, והמבקש אינו מצהיר על שימוש כזה, רשאי המוסד התכנוני ואף חייב לוודא כי היתר הבנייה יותאם לשימוש החוקי". (ראו גם לעניין זה: ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה – חיפה, פ"ד נו(2) 466). בבוא בית משפט לקבוע סיווגו של מבנה, אם מבנה ציבורי הוא או שמא מבנה למגורים, עליו לבחון את אופי המבנה והשימוש בו. השם בו כינו מבקשי ההיתר את המבנה האמור אינו מעלה או מוריד לעניין ההכרעה בשאלת הסיווג, אלא יש לבחון את מהות המבנה שעבורו נתבקש ההיתר. מקבץ הדיור מכיל 50 יחידות דיור קטנות, וכולל שטחים משותפים לצורכי אחסון וקומת מבואה (לובי). בהיתר הבנייה נקבע כי תרשם הערת אזהרה בלשכת המקרקעין הקובעת כי המגורים יהיו לזוגות בלבד, מיועדים להשכרה בלבד וינוהלו על-ידי חברת ניהול. מאפיינים אלה של מקבץ הדיור אינם שונים ממבנה מגורים רגיל. הערת האזהרה אינה מגבילה את גיל הדיירים במקבץ הדיור, ואף אינה קובעת כי הדיירים יהיו עולים חדשים בלבד. יתרה מכך, צומת אלופים בסיכומיה אישרה כי לא כל המתגוררים במקבץ יהיו קשישים. העובדה שיחידות הדיור קטנות, ועובדת קיומם של שטחים משותפים אין בהן כדי להבדיל את מקבץ הדיור מבנייני מגורים אחרים הקיימים במדינה. קיימים מאפיינים נוספים המטים את הכף ותומכים בקביעה כי אין מדובר במבנה ציבור, וביניהם העובדה שהבניין נבנה על-ידי יזם פרטי למטרת רווח ושאין פיקוח ציבורי לאחר חתימת הסכם ההשכרה עם משרד הקליטה. אמנם קיימים מאפיינים ציבוריים מסוימים למקבץ הדיור, אולם, אין ספק כי מאפיינים אלה הם ארעיים ועשויים להיעלם לחלוטין עם תום תקופת השכירות של משרד הקליטה, ולאחר פתרון מצוקת הדיור הזמנית של העולים הקשישים. העובדה כי מבנים מסוימים עשויים לשמש גם למטרה התואמת את צרכי הציבור, אין די בה בכדי לסווגם כמבנים ציבוריים. על פני הדברים נראה כי מדובר בתכסיס שנועד להגדיל את מספר יחידות הדיור בבניין ולחמוק מהמגבלות הקיימות על-פי דיני התכנון והבנייה בתכניות השונות. טענת צומת אלופים הקובעת כי מאפייניהם של דיירי מקבץ הדיור שוללים את הצורך בהגבלת מספר יחידות הדיור אין לה על מה שתסמוך. הדיירים במקבץ הדיור, בין אם יהיו קשישים ובין אם יהיו זוגות צעירים, יישענו על התשתיות הקיימות באזור, ולא רק על תשתיות בתוך הבניין; משכך, יש להגביל את מספר יחידות הדיור בכדי למנוע עומס רב מדי שיוטל על התשתיות הציבוריות. בכל מקרה יש להביא בחשבון שעם תום חוזה השכירות יוכלו להצטרף למקבץ דיירים אחרים, שייתכן ויהיו צעירים ובעלי משפחות, והעומס על התשתיות האזוריות ילך ויגדל. בהינתן כל האמור לעיל אין להתערב בהחלטת בית המשפט קמא לעניין סיווג מקבץ הדיור, וצדקו בית המשפט קמא וועדת הערר בקבעם כי יש לסווג את מקבץ הדיור בתכלית של "שימוש למגורים", וכי יש למנות את מספר יחידות הדיור במקבץ במסגרת סך יחידות הדיור המותרות בכל הפרוייקט. משכך, היתר הבנייה, שהוצא על-ידי הועדה המקומית למקבץ הדיור, ניתן שלא כדין, ויש לראותו כבטל. תמ"א 18 16. סעיף 9.5 (א) לתמ"א 18 קובע כך: "בתחנת תדלוק, יהיו צינורות האיוורור של המכלים התת-קרקעיים ואי-המשאבות במרחק אוירי של: 1. 40 מטרים לפחות מהבנין הקרוב ביותר הנועד לשימוש למגורים, מלונאות או שמוש דומה כולו או מקצתו, בין שהוא קיים ובין שהקמתו אושרה בתכנית; 2. 80 מטרים לפחות ממוסד, שהוא בית חולים, מעון לקשישים, מוסד חינוך או נוער וכיוצא באלה, בין שהמוסד קיים ובין שהקמתו אושרה בתכנית כאמור". בבית המשפט קמא טענו המערערות כי מגבלת המרחק הקבועה בסעיף 9.5 לתמ"א 18 חלה רק במקרים של הקמת תחנות תדלוק, ואינה חלה על הקמתם של מבנים אחרים, גם אם הם נבנים בסמוך לתחנות תדלוק. בית המשפט קמא דחה טענה זו וקבע כי הוראות התכנית חלות באופן "דו-סטרי", גם במקרים של בניית מבנים בסמוך לתחנות תדלוק. עוד קבע בית המשפט כי עיקר המטרה של שמירת המרחק בתמ"א היא מניעת מטרדים ומניעת סיכונים, ומשכך, אין לקבל את עמדת המערערות שלפיה ניתן יהיה להקים בנייני מגורים בסמוך לתחנות תדלוק, תחת ההנחה כי יש לאפשר לאדם שמתוך רצון ובחירה "בא אל המטרד", לספוג את המטרד האמור. לבסוף, קבע בית המשפט כי ההיתר התבסס על תכנית חד/מק/1001ג' שאושרה ופורסמה לאחר אישור תיקון מס' 2 של תמ"א 18, ולכן הוראותיה כפופות להוראות תמ"א 18. מטעמים אלה קבע בית המשפט קמא כי יש לאשר את קביעת ועדת הערר כי ההיתר שניתן סותר את הוראות תמ"א 18. 17. המערערות טענו כי טעה בית המשפט קמא בקבעו כי ההיתר שניתן סותר את מגבלות תמ"א 18. הן חזרו על טענותיהן כי עניינה של תכנית המיתאר הארצית הוא הקמתן של תחנות תדלוק, וכל ההגבלות המופיעות בתמ"א חלות רק על הקמת תחנות התדלוק. לטענתן, תמ"א 18 היא "חד-סטרית", ובין נימוקיהם אלה טענו כי פרשנות אחרת של תמ"א 18 תגרום לפגיעה קשה בקניינם של בעלי קרקעות באזור תחנות תדלוק, וכי פרשנות זו מייחסת למתקין התכנית כוונה פטרנליסטית, המונעת מאדם "לבוא אל המטרד". 18. דין הערעורים בכל הנוגע לפרשנות תחולת תמ"א 18 להידחות. טענות דומות נטענו כבר בפנינו ונדחו על ידינו בעבר, וכך נקבע בפסיקתו של בית משפט זה בעע"ם 4368/01 הועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים נ' עזרא (טרם פורסם): "הננו סבורים כי תמ"א 18 קובעת את המרחק בין תחנות הדלק לבין שימושי קרקע הסמוכין להן, וזאת בין אם מדובר על בנייתן של תחנות דלק חדשות ובין אם מדובר על בנייה של מגורים ומוסדות המוקמים בסמוך לתחנת דלק קיימת". פסיקה זו, ניתנה לאחר הגשת הערעורים, ויש בה כדי להכריע גם את המחלוקת שבפנינו. הוראות תמ"א 18 חלות באופן "דו-סטרי" במובן זה, שההגבלות הקבועות בתמ"א 18 חלות גם במקרים בהם מקימים מבנה חדש בסמוך לתחנת תדלוק קיימת. המערערות ניסו לאבחן פסק דין זה בטענה כי עניינו בהפקדת תכנית בסטייה מהתמ"א, ואילו השאלה המחייבת הכרעה במקרה שלפנינו עניינה מתן היתר בהתאם לתכנית תקפה. איני רואה ממש באבחנה זו. הוראות התכנית המפורטת אינן סותרות את הוראות תמ"א 18. תכנית חד/מק/1001ג' מאפשרת שימוש במגרש נשוא הערעור לבניית מבני משרדים ומבני מסחר, וכן מוסדות למנהל ציבורי ואזרחי. בניית מבנים לשימושים אלה אינה סותרת את הוראות תמ"א 18 בדבר הגבלת המרחקים מתחנת תדלוק. הבירור של המיקום המדויק של מבני המגורים מתבצע רק בשלב הבקשה להיתר, ולכן רק בשלב זה ניתן היה וצריך היה לבחון האם ההיתר עומד במגבלות התמ"א. כל קביעה אחרת תרוקן מתוכן את הוראות תמ"א 18 בכל מגרש בו מותרים מספר שימושים, שבחלקם כפופים למגבלת המרחק הקבועה בתמ"א ובחלקם לא. העובדה שהתכנית המפורטת מאפשרת שימושים נוספים במגרש, אין משמעותה שניתן ליישם שימוש זה בסטייה מהוראות התמ"א. כל שניתן להסיק מעובדה זו, הוא שבכל השטח המיועד למרכז אזרחי ניתן לבנות גם מבני מגורים, למעט במגרשים הצמודים לתחנות תדלוק, שם מצטמצם מגוון השימושים האפשריים, ואינו כולל את השימושים הכפופים למגבלת המרחק הקבועה בהוראת סעיף 9.5 לתמ"א 18. קביעה זו מתחייבת מהצורך ליצור הרמוניה והתאמה בין הוראות הדין השונות הנוגעות לאותו עניין, ונוכח עדיפותה הנורמטיבית של תמ"א 18 על תכנית המתאר המפורטת (ראו לעניין זה: ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין, פ"ד נו(3) 385, סעיף 15 לפסק הדין). 19. אשר על כן, אין להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי בדבר תחולת הוראות תמ"א 18 על מבנים שאינם תחנות תדלוק, ובקביעתו כי ההיתר שניתן על-ידי הועדה המקומית סותר את ההוראות בדבר שמירת המרחקים. משכך יש להורות על ביטול ההיתר שניתן לצומת אלופים על-ידי הועדה המקומית בסתירה להוראות התמ"א. סיכומם של דברים 20. מהטעמים שפורטו איננו רואים להתערב בפסק הדין של בית המשפט קמא שהורה על ביטול היתר הבנייה שניתן לצומת אלופים ועל השבת העניין לבחינה מחדש בועדה המקומית. בפני הועדה המקומית וצומת אלופים פתוחות אפשרויות שונות ליצור התאמה בין המבנה האמור לבין התכניות החלות על השטח. כפי שעולה מהודעות הצדדים, הגישה חברת צומת אלופים, בתמיכת הועדה המקומית תכנית מפורטת חדשה חד/814יא, שמטרתה מציאת פתרון לפגמים שנמצאו על-ידי ועדת הערר ובית המשפט קמא. ביום 11.7.01 נידונה תכנית זו בועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, והוחלט להפקידה בתנאים. 21. בטרם אסיים איני יכולה שלא להביע את תמיהתי על דרך התנהלותה של הועדה המקומית בשעה שנעתרה לבקשתה של צומת אלופים למתן היתר. לא זו בלבד שהועדה לא מילאה את תפקידה המהותי כנאמן הציבור, ונתנה את ההיתר למרות שהיה בניגוד להוראות התכניות החלות, אלא שהיא אף נכשלה בביצוע תפקידה הטכני, הכולל חישוב מדויק של כלל שטחי הבנייה. בענייננו, הודו המערערות כי שטחים מסוימים לא חושבו, ועליהן לבצע שינויים בבנייה, ובית המשפט קמא אף קבע כי לא חושבו שטחים נוספים. די בעובדה זו כדי ללמד על הבעייתיות בהתנהלות הועדה המקומית במקרה זה. לא נותר לי אלא לקוות כי חברי הועדה המקומית יפיקו את הלקחים הנדרשים ממקרה זה, וישפרו את דרך התנהלות הועדה מכאן ולעתיד כדי שהאחריות להפרת הדין לא תיפול על כתפיהם. אשר על כן, ובכפוף לאמור בדבר מספר הקומות, שהן תת-קרקעיות באופן מלא, אנו קובעים כי דין הערעורים בעע"ם 4854/01 ובעע"ם 4923/01 להידחות. המערערות ישאו יחדיו בהוצאות ועדת הערר בסך כולל של 50,000 ₪, וכן בהוצאותיהם של המשיבים 2 – 4 בסך כולל של 50,000 ₪. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט ת' אור: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ביניש. ניתן היום, י"ג באייר תשס"ג (15.5.2003). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01048540_N03.doc/צש מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il