מלון מרינה תל אביב נ. הועדה המקומית לתכנו ובניה תל אביב

4 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4782/22 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית כבוד השופט י' כשר המערערות: 1. מלון מרינה תל אביב בע"מ 2. ספירית נכסים ואחזקות בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב 2. עיריית תל אביב-יפו 3. איילון חברה לביטוח בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 47510-07-10 מיום 10.5.2022 שניתן על ידי כב' השופט ארז יקואל תאריך הישיבה: ‏ה' בתשרי התשפ"ד (‏20.9.2023) בשם המערערות: עו"ד דוד זילר; עו"ד לב זיגמן בשם המשיבות 2-1: עו"ד אבי אלרום; עו"ד אלעד יעקובסון בשם המשיבה 3: עו"ד יובל ראובינוף; עו"ד מאיר עליאש פסק-דין 1. המערערות הגישו למשיבה 1 (להלן: הוועדה המקומית) בקשה להיתר בנייה שעיקרה הסבת בית קולנוע "שחף" בכיכר אתרים לאולם כינוסים/אירועים, תוך החלפת שטחים, כך שמעבר ציבורי ליד בית הקולנוע, ייסגר וייהפך למסחרי, ובתמורה, חנויות מסחריות בבעלות המערערות תבוטלנה ותהפוכנה למעבר ציבורי חלופי. בשורה התחתונה, היתר הבנייה ניתן בחלוף כ-12 שנים מהגשת הבקשה. לטענת המערערות, הטיפול בבקשה היה רשלני וגרם לעיכוב בלתי מוצדק בהוצאת היתר הבנייה. מכאן התביעה הכספית על סך כ-50 מליון ₪, שהוגשה על ידי המערערות לבית המשפט קמא, בטענה לנזק שנגרם להן עקב אובדן רווחים שניתן היה להפיק מאולם הכינוסים/אירועים במהלך השנים הרבות שבהן טופלה הבקשה להיתר הבנייה. מנגד, טענו המשיבות 2-1 (להלן: המשיבות) כי פעלו כדין בגדר הסמכויות המסורות לשיקול דעתן, והיו אלה דווקא המערערות שלא מילאו אחר התנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר הבנייה. המשיבה 3 היא חברת הביטוח שביטחה את המשיבות בביטוח אחריות מקצועית. 2. בית המשפט קמא סקר בפסק דינו בפירוט רב כל צעד ושעל במהלך השנים בהן טופלה בקשת ההיתר, בחן כל אחת "מהתחנות" במסע לעבר ההיתר הנכסף, והגיע למסקנה כי יש לדחות את התביעה. בפסק דינו עמד בית המשפט על כך שמדובר בהיתר בנייה מורכב, וגם אם התנהלות המשיבות לאורך השנים ולאורך המסלול לא הייתה תמיד מיטבית, הרי שיש לזקוף לחובת המערערות את העיכוב בקבלת ההיתר "לנוכח גרירת הרגליים שאפיינה את התובעות במשך תקופה ארוכה". על פסק הדין נסב הערעור שלפנינו. 3. המערערות הלינו על מסקנתו של בית המשפט קמא. בתמצית שבתמצית, לטענת המערערות הן נאלצו להגיש במהלך המסלול שבעה עררים על החלטות הוועדה המקומית. כל העררים התקבלו, לעיתים תוך מתיחת ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית, ויש בכך כדי להצביע על ההתנהלות הרשלנית של המשיבות. נטען, כי לכל היותר, היה על בית המשפט קמא לייחס למערערות רשלנות תורמת בשיעור כזה או אחרת, אך לא היה מקום לדחיית התביעה במלואה. 4. לאחר שעיינו בחומר הרב שהניחו הצדדים לפתחנו, ולאחר ששמענו טיעוני הצדדים, מצאנו כי אין מקום להתערב בתוצאה הסופית אליה הגיע בית המשפט קמא, ואנו מאמצים את פסק דינו מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. 5. במישור העקרוני, אין חולק על חובת הזהירות של רשויות התכנון והבנייה כלפי האזרח הנזקק לשירותיהן (ראו, לדוגמה, ע"א 209/85 עירית קרית אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190 (1988); ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102 (1991)); ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ"ד מו(5) 727 (1992)). כך, אנו מוצאים בפסיקה כי הוטלה אחריות בגין מסירת מידע מוטעה ע"י ועדת התכנון והבניה (ע"א 80/87 זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד מה(4) 604 (1991); ע"א 3862/04 עיריית פתח תקוה נ' נקר (13.2.2008)); הוטלה אחריות עקב הנפקת היתר בניה בניגוד לחוק ולתב"ע הרלוונטית (רע"א 1084/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה נ' קרן נחום (25.4.2012)); הוטלה אחריות עקב ביטול חלקי של היתר בניה שלא כדין וקבלה בלתי מוצדקת של התנגדויות להיתר (ע"א 9313/08 אופנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (7.9.2011)); ובדומה לענייננו – הוטלה אחריות בשל עיכוב בטיפול בתוכניות או בבקשה להיתר בניה (ע"א 217/90 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות נ' ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(2) 111 (1993); ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וציפורה נ' עירית ת"א-יפו, פ"ד נג(5) 817 (1999); ת"א (תל-אביב-יפו) 1656/99 כלפון נווה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (10.2.2005)). ברם, לא די בהתמשכות הליכי התכנון ואי מתן היתר בניה, אף לא בחלוף הזמן, ארוך ככל שיהא, כדי לבסס עילת רשלנות, אלא נדרשת הוכחה לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד רשויות התכנון (ע"א 3757/13 בורנשטיין נ' עיריית חיפה (21.7.2016)). לאור הלכות אלה בחנו את הערעור שלפנינו. 6. אין לכחד כי ניתן למצוא פגמים בהתנהלותן של המשיבות לאורך המסלול ואף אנו הערנו על כך במהלך הדיון שלפנינו, ואף ניתן להצביע על עיכובים לא מוצדקים כאלה ואחרים בגין דרישות לא מוצדקות או דרישות שבוטלו על ידי המשיבות. כך, בעיקר בנושא המעלית (אי מסירת המפתח במועד והדרישה לתחזוקת המעלית) ובנושא השיפוץ (דרישה לשיפוץ חלקים שאינם בבעלות המערערות). עם זאת, וכפי שנקבע על ידי בית המשפט קמא, "הדשדוש בקידום ההיתר מוטל לפתחן" של המערערות. ותקופת העיכוב המצטברת לאורך השנים אינה ארוכה והיא "נבלעת" בשנים הארוכות שבמהלכן פעלו המערערות באיטיות. כפי שנקבע בפסק הדין, המערערות נקטו בדרך פעולה של פתרון בעיה ולאחר מכן פתרון בעיה נוספת לאורך המסלול (עבודה "בטור"), במקום לפעול במקביל בתחנות השונות, כפי שנדרש מהן על ידי מהנדס העיר כבר ביום 19.5.2004. לכך יש להוסיף את מסקנתו של בית המשפט קמא לגבי היעדר קשר סיבתי ולו לנוכח אי קידום הנושא של החלפת השטחים כפי שנדרש מלכתחילה כתנאי להיתר. בנסיבות אלה למותר הוא להדרש לקביעות בית המשפט בהתייחס להשלכותיו של סעיף 11 להסכם המכר עם עידית. 7. סוף דבר שמצאנו כי אין מקום להתערב בתוצאה הסופית אליה הגיע בית המשפט קמא. עם זאת, בהינתן שהתנהלות המשיבות לא הייתה מיטבית, הגם שלא הגיעה לכדי חיוב בנזקיהן הנטענים של המערערות, אנו מורים על ביטול החיוב בהוצאות שנפסקו לחובת המערערות בערכאה קמא, ולא ייעשה צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ו' בתשרי התשפ"ד (‏21.9.2023). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 22047820_E09.docx מנ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1