מדינת ישראל נ. עמותת גיל עד מרכז גריאטרי ציבורי אזורי

4 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4760/23 ע"א 4760-1/23 לפני: כבוד השופט יוסף אלרון כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופט חאלד כבוב המערערת והמשיבה שכנגד: עמותת גיל עד מרכז גריאטרי ציבורי איזורי נגד המשיבה והמערערת שכנגד: מדינת ישראל ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי חיאט) שניתן ביום 24.4.2023 בת"א 12043-04-19 תאריך ישיבה: ט' בסיוון התשפ"ה (5 ביוני 2025) בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד ישראל פפר; עו"ד מירב בן ארצי; עו"ד ניר פרופר בשם המשיבה והמערערת שכנגד: עו"ד רותם אלקלעי; עו"ד עדי רון פסק-דין השופט אלכס שטיין: לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי חיאט) אשר ניתן בת"א 12043-04-19 ביום 24.4.2023, בו חויבה המערערת והמשיבה בערעור שכנגד, עמותת גיל עד מרכז גריאטרי ציבורי אזורי (להלן: העמותה), לשלם למשיבה והמערערת בערעור שכנגד (להלן: המדינה) דמי שימוש ראויים עבור נכסי מקרקעין – המתפרסים על פני קרוב ל-9 דונם בשטחו של המרכז הרפואי "שיבא" תל השומר (להלן: בית החולים) – בסך של 223,000 ש"ח בתוספת מע"מ, וזאת מדי חודש בחודשו החל מיום הגשת תביעתה של המדינה, 4.4.2019. נכסי המקרקעין בהם עסקינן כוללים מבנים אשר משמשים את העמותה בניהול מערכת אשפוז לפציינטים גריאטריים, אנשים קשישים ותשושי נפש, שחלקם זקוקים לטיפול סיעודי, ובהם קשישים שחוו שואה (להלן: המבנים). דומני כי איש לא יחלוק על כך שהעמותה עושה בתוך המבנים הללו עבודת קודש ומספקת טיפול מסור לאנשים הזקוקים לו מאוד בערוב ימיהם. למעשה, העמותה נטלה לידיה, בשיתוף עם בית החולים, מתן שירותי סיעוד ושירותים גריאטריים לאוכלוסייה מוחלשת שאין ביכולתה לדאוג לעצמה – שירותים שבמדינת רווחה כמו שלנו חלים על המדינה. מטעמים אלה, ניסינו להביא את בעלות הדין – העמותה, מזה, והמדינה, מזה – לידי פשרה (ניסיון שנעשה בשעתו גם על ידי בית המשפט המחוזי). ניסינו – ולא הצלחנו. במקום שבו אין פשרה, יש דין; וכפי שנראה להלן, דין זה אינו מיטיב עם העמותה למרות שכוונותיה טובות ופועלה עבודת קודש. זאת, מסיבה פשוטה: כפי שקבע בית המשפט המחוזי, אין לה, לעמותה, שום זכויות במקרקעין. העמותה טוענת לרישיון בלתי הדיר אשר כולל זכות להשתמש במקרקעין ובמבנים חינם-אין-כסף, אך סימוכין לטענה זו אינם בנמצא. ראשית, ספק גדול בעיניי (גדול מאוד, למען הדיוק) אם המדינה כלל מוסמכת להעניק רישיונות חינם בלתי-הדירים לגורמים פרטיים כאלה או אחרים. כפי שציין השופט א' רובינשטיין: "רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם." (ראו: רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות, פסקה ד' (17.5.2006) (ההדגשה הוספה – א.ש.)). שנית, וזה העיקר: במסמך הרשמי שכונן את יחסי העמותה עם המדינה, מכתבו של מנכ"ל משרד הבריאות דאז, פרופ' דן מיכאלי, מיום 27.5.1986, נאמר כי המדינה תעמיד את המבנים "לרשות התכנית" – ניהול המרכז הגריאטרי על ידי העמותה כתכנית משותפת לה, למדינה ולבית החולים – וכי "המבנים הנ"ל יועמדו לרשות העמותה כל זמן שיופעלו בהתאם לתכנית שסוכם עליה ואושרה על ידי משרד הבריאות". מכאן ניתן ללמוד כי סיום התכנית, עליה מדבר המכתב, משמעו פקיעת הרישיון, בכפוף למתן הודעה מוקדמת לעמותה לשם התארגנות. כפי שכתב הפרופסור המנוח יהושע ויסמן, ז"ל: "לגבי רישיון שלא בתמורה נאמר כי הוא ניתן לביטול בכל עת, וכי כדי שרשות כזאת תתפרש כבלתי הדירה יש להצביע על קיומן של נסיבות מיוחדות שבהן דורש הצדק למנוע מנותן הרשות לבטל אותה (כגון נסיבות העשויות לבסס טענת השתק). לעניין רישיון לתקופה בלתי מוגדרת נאמר כי ניתן לבטלו בכל עת ועת, וכי כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה תלויים בנסיבות במיוחדות שלה." (ראו: יהושע ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש 484 (התשס"ו) (הציטוט הפנימי הוסר – א.ש.) (להלן: ויסמן)). בהמשך לכך, חתמה העמותה, ביום 23.3.1988, על הסכם שיתוף הפעולה עם בית החולים (להלן: הסכם שת"פ); ובתאריך 25.3.2014, הודיע בית החולים לעמותה, באמצעות מכתב החתום על ידי עו"ד ע' גורני, כי הסכם זה יבוא לסיומו ביום 1.1.2015 – "פרק זמן שיאפשר לכם את ההתארגנות הנדרשת, לרבות פינוי כל המבנים אשר הינם על קרקע של ביה"ח/המדינה". הווה אומר: רישיון החינם שקיבלה העמותה הוכפף לקיום התכנית שקבע משרד הבריאות ולהמשכו של הסכם שת"פ; ומשהחליטה המדינה ובית החולים (השייך לה) כי התכנית נפסקת והסכם שת"פ מסתיים, הרי שרישיון החינם אף הוא בא לסיומו (ראו: ויסמן, בעמ' 484; וראו גם ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עיזבון, ירושלים, פ"ד יז 701 (1963); וכן רע"א 3094/11 אבו אלקיעאן נ' מדינת ישראל, פסקה 6 (5.5.2015)). מנקודת הסיום ואילך, כל אימת שהעמותה מחזיקה במקרקעין, חייבת היא לשלם למדינה דמי שימוש ראויים (ראו: ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2), 633, 640-639 (1983); וכן ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 42 (19.3.2017)). באשר לשיעורם של דמי השימוש הראויים – שמאי מטעם בית המשפט, מר ערן לס, קבע כי אלו מגיעים לכדי 223,000 ש"ח לחודש. חוות דעת זו של מומחה ניטרלי נמצאה אמינה על ידי בית משפט קמא, ובזאת, כמובן, לא נוכל – וממילא לא נרצה – להתערב (ראו, מיני רבים: ע"א 16452-11-24 פלונית נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פסקה 8 (7.7.2025); ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נ' רובין, פסקה 57 (6.12.2018); וכן ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר, פסקה 23 לפסק דיני (1.8.2023)). לא נותר לנו, אפוא, אלא לקבוע את המועד שבו חובת התשלום תחל. בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי מועד זה חל ביום הגשת התביעה, לנוכח ניסיונות הצדדים להגיע לפתרון מוסכם של המחלוקת, אשר נמשכו על פני תקופה ארוכה בה לא ביקשה המדינה לממש את זכותה לקבלת דמי שימוש ראויים (ראו: פסקה 53 לפסק הדין קמא). חוששני כי בכך נקלע בית המשפט לכלל טעות. ברי הוא, כי אילו היתה מושגת פשרה בין הצדדים – תוצאה רצויה לכל הדעות בהיבט הציבורי – הסכם הפשרה שהיה נכרת היה מחליף את מצבת הזכויות והחובות שלפני ההסכם. דא עקא, בעלות הדין לא הגיעו לעמק השווה ולבית המשפט לא היתה כל סיבה לגרוע עקב כך מזכויות המדינה. מלבד האפקט המצנן שגריעה כאמור יוצרת ביחס לניסיונות של בעלי דין להתפשר, ככל שאי-הגעה לפשרה מהווה עילה לגריעת זכויות – מדוע לגרוע מזכויות המדינה דווקא, ולא מאלו של העמותה?! אין צל של ספק בעיניי כי המגעים לפשרה שנוהלו בתיק זה – כדרכם של מגעים כאלה בדרך כלל – נוהלו תוך שמירת מלוא זכויותיהן של בעלות הדין (ראו: עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות, פסקה ט"ז והאסמכתאות שם (1.9.2015)). מטעם זה, צודקת המדינה בטענתה כי הינה זכאית לקבל מהעמותה דמי שכירות ראויים בסך של 223,000 ש"ח לחודש, בתוספת מע"מ, החל מיום 1.1.2015. אוסיף ואציין כי עילת התביעה של המדינה בתיק זה נולדה לכל המוקדם ביום 25.3.2014, כפי שקבע בית משפט קמא; ולפיכך, עילה זו לא התיישנה והמדינה גם לא ויתרה עליה בשום שלב. אשר על כן, הנני מציע לחבריי לדחות את ערעורה של העמותה ולקבל את הערעור-שכנגד מטעם המדינה, ובמסגרת זו לקבוע כי זכאות המדינה לקבלת דמי שימוש ראויים מהעמותה עבור המקרקעין, בסך של 223,000 ש"ח לחודש, בתוספת מע"מ, החלה ביום 1.1.2015. מסכום דמי השימוש הראויים כאמור יופחת סך של 2,000,000 ש"ח אשר כבר שולם על ידי העמותה למדינה, כפי שצוין בהחלטת השופט י' עמית אשר ניתנה בתיק זה ביום 10.8.2023. הפחתה זו תיעשה בערכים נומינליים: ללא הפרשי הצמדה וללא ריבית. יתרת החוב שהצטברה בשל אי-תשלום דמי השימוש הראויים תשולם על ידי העמותה למדינה בתוך 120 ימים מהיום, ובחלוף 120 ימים כאמור תישא הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961. בכל הקשור להליך בערכאתנו, העמותה תשלם למדינה הוצאות מופחתות בסך של 10,000 ש"ח. אלכס שטיין שופט השופט יוסף אלרון: אני מסכים. יוסף אלרון שופט השופט חאלד כבוב: אני מסכים. חאלד כבוב שופט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט אלכס שטיין. ניתן היום, כ"ה אב תשפ"ה (19 אוגוסט 2025). יוסף אלרון שופט אלכס שטיין שופט חאלד כבוב שופט