אליעזר ברזילי נ. עיריית חדרה

9 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4734/16 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט י' אלרון המערער: אליעזר ברזילי נ ג ד המשיבים: 1. עיריית חדרה 2. ראש עיריית חדרה 3. רוני כהן 4. רונן ג'ומעה 5. נחום ג'ומעה 6. רפאל כהן 7. נוריאל כהן 8. יונה תירם 9. מרדכי ברזילי 10. בנימין ברזילי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-ת"א 10975-12-10 (כב' השופט ר' סוקול) מתאריך 13.04.2016 בשם המערער: עו"ד ד"ר אליעד שרגא; עו"ד אבישג עוזרד בשם המשיבים 1 ו-2: עו"ד ד"ר יוסי כהן; עו"ד אוהד מחרז; עו"ד צליל דפני קנזי פסק-דין המשנה לנשיאה ח' מלצר: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-ת"א 10975-12-10 (כב' השופט ר' סוקול), בגדרו נדחתה עיקר תביעתו של המערער ואחיו כנגד המשיבה 1 ונתבעים נוספים. בפסק הדין, נשוא הערעור, נקבע כי על המשיבה 1 להעמיד לרשות המערער ואחיו את החנויות המסומנות 65 ו-66 בשוק החדש בחדרה, בתוך 60 ימים ממועד מתן פסק הדין. לצד זאת נקבע כי אין לחייב את המשיבה 1 להקצות למערער ולאחיו שטחים אחרים בשוק החדש בחדרה וכן כי אין לחייבה בתשלום פיצויים למערער ולאחיו בגין הפסדים, או נזקים שנגרמו להם בתקופה שבין הריסת השוק הישן בחדרה לבין העמדת החנויות הנ"ל לרשותם בשוק החדש. להלן אביא את הנתונים הנדרשים להכרעה במכלול. רקע והליכים קודמים המערער ואחיו (להלן: האחים ברזילי) הם בניו של מר שלום ברזילי ז"ל, אשר הקים בשנות ה-50 של המאה ה-20 חנות פלאפל בשוק הישן בחדרה, אשר בה הוא החזיק כדייר מוגן. עם פטירתו של מר ברזילי ז"ל, החלו ילדיו לנהל את חנות הפלאפל, תוך שהם באים בנעליו של אביהם כדיירים מוגנים (אחיו של המערער בחרו שלא לערער על פסק הדין נשוא הערעור, בנסיבות המתוארות בפיסקה 23 שלהלן, ועל-כן הם מסומנים לעיל כמשיבים 9 ו-10). החנות, אשר התפרסה על פני שטח של שתי חנויות בשוק הישן בחדרה, שסומנו כחנויות מס' 13 ו-14, הייתה בבעלות עיריית חדרה (היא המשיבה 1 בענייננו). החנויות הנ"ל היו צמודות האחת לשניה, כאשר האחת ניצבה בחזית השוק ופנתה לרח' רוטשילד בעיר, ואילו החנות השנייה פנתה לעבר מרכז השוק והייתה פתוחה לכיוונה של רחבה ציבורית. המשיבים 4 ו-5, רונן ונחום ג'ומעה (להלן: האחים ג'ומעה), הינם סוחרים אשר החזיקו בעבר בדוכן בשוק הישן בחדרה, שמיקומו המדויק נותר שנוי במחלוקת. המשיב 3 הוא חבר בוועד הסוחרים של השוק, אשר פעילותו אל מול העירייה בהקשר להליכים דנן תתואר להלן; המשיבים 6, 7 ו-8 הם סוחרים שהחזיקו אף הם בחנויות בשוק הישן ושחנויותיהם בשוק החדש עומדות כיום במיקום שאליו האחים ברזילי רצו להעביר את חנויותיהם. בשלהי שנת 2005, פוצץ עצמו מחבל מתאבד בשוק העירוני בחדרה, וגרם למותם של שמונה בני אדם ולפציעתם של רבים מסוחרי וממבקרי השוק. כתוצאה מן הפיגוע, ניזוקו ונהרסו מבני השוק ודוכניו, לרבות חנותם של האחים ברזילי. בעקבות נזקי הפיגוע, החליטה עיריית חדרה להרוס את מבני השוק הישן כולם ולבנות תחתיהם שוק חדיש ומודרני באותו מקום. פרויקט הבניה של השוק החדש נעשה בשלבים: בשלב הראשון הכריזה העירייה על מבנה השוק הישן כעל מבנה מסוכן. בעקבות הכרזה זו, השוק הישן פונה וכל דוכניו הועברו למתחם זמני, אשר נועד לשמש כשוק חלופי עד לסיום בניית השוק החדש ואכלוסו (להלן: השוק הזמני). פינויים של הסוחרים מן השוק הישן ומעברם לשוק הזמני נעשה באמצעות החתמתם על הסכמי מעבר (להלן: הסכמי המעבר). הסכמים אלו נועדו להסדיר הן את זכויותיהם של הסוחרים בשוק הישן, הן את מעברם לשוק הזמני, והן את הבטחת זכותם לקבלת דוכן, או חנות בשוק החדש העתידי, בהתאם להיקף זכויותיו של כל סוחר בשוק הישן. האחים ברזילי לא חתמו על הסכמי המעבר מאחר שלטענתם, השוק הזמני לא התאים לפתיחת דוכן פלאפל. כמו כן, נטען על ידם כי העירייה כלל לא הציעה להם לחתום על הסכם מעבר. מכל מקום, וכפי שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי הנכבד, האחים ברזילי לא חתמו על הסכם המעבר ולא קיבלו דוכן בשוק הזמני. מעט לאחר מכן, האחים ברזילי פתחו חנות פלאפל חדשה ברחוב הרברט סמואל בחדרה, אשר נפתחה לקהל בשנת 2006 (להלן: החנות החדשה). מנגד, האחים ג'ומעה חתמו על הסכם מעבר מול העירייה והעבירו את עסקם לשוק הזמני. לקראת סוף שנת 2008, כשלוש שנים לאחר מעבר הסוחרים מן השוק הישן לשוק הזמני, הסתיימה בניית השוק העירוני החדש והחלה מסירת החנויות בו – לסוחרים. החנויות שנבנו בשוק החדש, דמו לחנויות שהרכיבו את השוק הישן, ואולם היו קיימים הבדלים מסוימים במיקומן של החנויות ובגודלן, לעומת המיקום והגודל של אותן חנויות בשוק הישן. לצרכי ההקצאה של החנויות בשוק החדש, הקימה העירייה ועדה שמטרתה הייתה לבדוק את זכויותיהם של הסוחרים בשוק הישן, ובהתאם, לפעול לחלוקת החנויות בשוק החדש לסוחרים הזכאים (להלן: הוועדה המיוחדת). הסוחרים שביקשו לממש את זכותם לקבלת חנות בשוק החדש, נדרשו לחתום על הסכם נוסף מול העירייה, אשר במסגרתו, הם נדרשו, בין היתר, לוותר על כל טענה שעשויה הייתה להתעורר אצלם ביחס למיקום הדוכנים שהיו להם בשוק הישן (להלן: הסכמי השכירות). האחים ברזילי לא הסכימו לחתום על הסכמי השכירות. אף-על-פי-כן, העירייה, באמצעות הוועדה המיוחדת, הציעה להם לקבל את החנויות שסומנו בשוק החדש כחנויות מס' 65 ו-66, חלף החנויות שהיו להם בשוק הישן. עם זאת, האחים ברזילי סירבו לקבל את החנויות שהוצעו להם, בטענה שחנויות אלו אינן זהות בגודלן ובמיקומן לחנויות שבהן הם החזיקו בשוק הישן. במקביל, הוועדה המיוחדת דנה גם בבקשתם של האחים ג'ומעה לקבלת חנות בשוק החדש והגיעה למסקנה כי הם אינם זכאים לכך. על-אף החלטת הוועדה המיוחדת בעניינם – האחים ג'ומעה תפסו חזקה בחנות מס' 66 בשוק החדש. לאחר שהעירייה פינתה את האחים ג'ומעה מן החנות הנ"ל, פנו האחים ברזילי לעירייה במספר תכתובות שבהן נטען על-ידם כי הם מאוימים על-ידי האחים ג'ומעה על רקע העובדה שהאחרונים תובעים לעצמם חזקה בחנות מס' 66. האחים ברזילי הוסיפו וטענו שחששם מהתנהגות אלימה כלפיהם מצד האחים ג'ומעה מונע מהם לתפוס חזקה בחנויות מס' 65 ו-66, כפי שהוצע להם על-ידי העירייה. הסכסוך האמור בנוגע לחזקה בחנות מס' 66, הוליד שורה של הליכים משפטיים שנוהלו בין האחים ברזילי, האחים ג'ומעה והעירייה. אלה יפורטו להלן: במסגרת ה"פ 120/08, שהתנהל בבית המשפט השלום בחדרה, עתרו האחים ג'ומעה למתן פסק דין הצהרתי בנוגע לזכותם לקבל חנות בשוק החדש, בהתבסס הן על החזקתם בחנות בשוק הישן, והן על הסכם המעבר, שעליו הם היו חתומים. בחודש דצמבר 2008, בית משפט השלום הנכבד בחדרה קבע כי האחים ג'ומעה יהיו אכן זכאים לחנות בשוק החדש, ואולם לא נקבע מה יהיה מיקומה של החנות ומספרה. בהמשך לכך, ב-ת"א 23747-01-10 האחים ג'ומעה תבעו לחייב את העירייה למסור להם את חנות מס' 66 בשוק החדש. בתאריך 08.08.2011, בית המשפט השלום בחדרה דחה את תביעתם וקבע כי לא הוכח שחנות 66, שאותה העירייה ייעדה לאחים ברזילי, תואמת במיקומה ובשטחה את הדוכן שבו החזיק בעבר אביהם של האחים ג'ומעה בשוק הישן. האחים ג'ומעה ערערו על פסק הדין האמור לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 37533-10-11). במסגרת הדיון בערעור, ועל רקע הגשת התביעה, נשוא ערעור זה על-ידי האחים ברזילי, הושגה הסכמה בין הצדדים שלפיה ערעורם של האחים ג'ומעה יידחה ושאלת הקצאתה של חנות מס' 66 תתברר במסגרת התביעה שהוגשה על-ידי האחים ברזילי. ההסכמה הנ"ל קיבלה תוקף של פסק דין והערעור נדחה. האחים ברזילי הגישו כאמור תביעה כנגד עיריית חדרה לבית משפט השלום בחדרה, וטענו במסגרתה כי העירייה הפרה את התחייבותה למסור להם דוכן בשוק הזמני וחנות בשוק החדש. בגין הפרת התחייבות נטענת זו, התבקשו סעדים שונים, לרבות בקשה לחייב את העירייה לשנות את חלוקת החנויות בשוק החדש באופן שיאפשר למסור לאחים ברזילי חנויות זהות במיקומן ובגודלן לחנויות שהוחזקו על-ידם בשוק הישן. בנוסף, עתרו האחים ברזילי לסעד כספי על סך של 2,500,000 ש"ח בגין הפרת ההתחייבות האמורה. לאחר מכן, הסעד הכספי בתביעה תוקן והועמד על סך של 6,407,538 ש"ח. בעקבות התיקון, הועבר הדיון בתביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, שעל פסק דינו הוגש הערעור דנן. בתאריך 13.04.2016 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד, אשר הכריע הן בתביעתם של האחים ברזילי כנגד עיריית חדרה, והן בתביעה-שכנגד, שהוגשה על-ידי האחים ג'ומעה (שהיו נתבעים בתובענה המקורית, כמו גם המשיב 3 שהיה חבר בוועד הסוחרים של השוק) – לקבלת חזקה בחנות מס' 66 בשוק החדש. ביחס לזכויותיהם של האחים ברזילי, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי הגם שהאחים ברזילי לא הצליחו להוכיח עילה חוזית שבגינה העירייה חייבת להעניק להם חזקה בחנויות מס' 65 ו-66, מתן החזקה הנ"ל מתחייבת ממעמדם של האחים ברזילי כדיירים מוגנים בחנויות אלו. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי האחים ברזילי החזיקו בחנויות בשוק הישן כדיירים מוגנים. לפיכך הריסת הבניין שבו הם החזיקו על-ידי העירייה (שהייתה הבעלים של הבניין) כרוכה בהספקת סידור חלופי עבורם. בית המשפט המחוזי הנכבד הוסיף וקבע כי הצעת העירייה לאחים ברזילי לקבלת חנויות 65 ו-66 בשוק החדש, יש בה כדי למלא את חובתה להספקת סידור חלוף, וזאת על-אף שההתאמה בין חנויות אלו לחנויות שבהן האחים ברזילי החזיקו בשוק הישן, איננה מלאה. בהקשר זה, בית המשפט המחוזי הנכבד בחן את חוות הדעת המקצועיות שהוגשו על-ידי האחים ברזילי על-ידי מודד ואדריכל, לצד היבטים רלבנטיים נוספים של המעבר לשוק החדש וסיכם כי לאחר בחינת כלל היתרונות והחסרונות הכרוכים במעבר לשוק החדש, הצעת העירייה הנ"ל הולמת את חובתה כלפי האחים ברזילי מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר). ביחס לזכויותיהם של האחים ג'ומעה, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי הם אינם זכאים לקבל חזקה בחנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש. בית המשפט קבע כי משמיעת עדותו של המשיב 5 עולה שבהחזקתם של האחים ג'ומעה היה דוכן לממכר פירות וירקות (להבדיל מחנות) בשוק הישן. בית המשפט הוסיף וקבע בהקשר זה כי הסכם המעבר, שעליו האחים ג'ומעה חתמו מול עיריית חדרה, לא כלל ציון ברור של מספר הדוכן שהיה בחזקתם בשוק הישן. כמו כן, הוא קיבל את קביעותיו של בית המשפט השלום בחדרה, אשר קבע כי לא הובאו בפניו ראיות מספיקות כדי לקבוע שמיקום הדוכן של האחים ג'ומעה בשוק הישן זהה למיקומה של חנות מס' 66 בשוק החדש. כמו כן, בית המשפט המחוזי הנכבד אימץ עדויות שלפיהן האחים ג'ומעה החזיקו בדוכן קטן בשוק הישן, שאיננו דומה בשטחו לשטחן של חנויות 65 ו-66. ביחס לסירובם של האחים ברזילי לקבל את חנויות מס' 65 ו-66 – בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי סירוב זה נבע אך ורק מרצונם לקבל חנויות במיקום אחר, ולא מתוך חשש כלשהו מהתנהגות אלימה של האחים ג'ומעה, או מי מטעמם, כלפיהם. בית המשפט המחוזי הנכבד הדגיש בהקשר זה, כי העירייה התנגדה לאורך כל הדרך למסור את החנויות האמורות לאחים ג'ומעה ושבה וטענה כי הן מיועדות לאחים ברזילי – עניין המחזק את הטענה כי העיריה רצתה למסור את החנויות לאחים ברזילי. ביחס לסוגיית הפיצוי הכספי שהתבקש על-ידי האחים ברזילי, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי לנוכח הטעמים שהובילו את האחים ברזילי לסרב להצעת העירייה לקבל את חנויות מס' 65 ו-66 וביניהם פתיחת החנות החדשה – אין מקום לפצותם בגין ההפסדים שלהם הם טוענים מחמת האיחור במסירת החנויות. כמו כן, בית המשפט המחוזי הנכבד סקר את השיקולים השונים בקשר להבדלי השווי שבין החנויות בשוק הישן לבין חנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש וקבע כי הם אינם מבססים את המסקנה שלפיה קיים פער בין החנויות באופן שמצדיק תשלום פיצוי מעבר להקצאת החנויות עבורם. בסיכום הדברים נקבע, כאמור, כי העירייה תעמיד לרשות האחים ברזילי את חנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש ותאפשר להם לתפוס בהן חזקה כדיירים מוגנים תוך 60 ימים ממועד פסק הדין. עוד נקבע כי ככל שהאחים ברזילי יסרבו לקבל את החנויות בתוך התקופה האמורה, יראו אותם כמי שוויתרו על זכותם. על פסק דינו הנ"ל של בית המשפט המחוזי הנכבד הוגש הערעור שלפנינו (בידי אחד מן האחים ברזילי בלבד, בשים לב לנסיבות שיתוארו בפיסקה 23 שלהלן). טענות הצדדים המערער טוען כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד נפלו טעויות רבות, דיוניות ומהותיות, ומשכך הוא מבקש כי נבטל את פסק הדין, נשוא הערעור, ונורה לעיריית חדרה להקצות לו חנויות בשוק החדש, אשר יתאמו מבחינת גודלן ומיקומן, לחנויות שבהן הוא החזיק בשוק הישן, וכן נורה לעירייה לשלם לו פיצויים בסך של 6,407,538 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לו ולאחיו, לטענתו, בשל האיחור במסירת החנויות ובשל אי ההתאמה ביניהן. בהקשר זה המערער שוטח שורה של השגות, שיפורטו להלן. ראשית, המערער גורס כי הוא ואחיו לא חתמו על הסכם מעבר, לא מכיוון שהם לא היו מעוניינים בכך, כפי שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי הנכבד, אלא מאחר שעיריית חדרה לא הציעה להם חנות חלופית כלשהי בתקופת השוק הזמני. לטענתו, בעת הרלבנטית – העירייה החליטה, יחד עם ועד הסוחרים של השוק, כי סוחרי תבלינים, או סוחרים העוסקים בממכר מוצרי מזון מבושלים, אשר הדוכנים שלהם מצריכים חשמל ובלוני גז, לא יקבלו חנות חלופית בשוק הזמני, היות שלא היו קיימות בשוק האמור התשתיות הנדרשות להפעלת חנויות מסוג זה. זהו הטעם שהמערער גורס שבגינו הוא לא חתם על הסכם המעבר. מעבר לכך, המערער טוען כי גם הצעתה של העירייה לו ולאחיו – לתפוס את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66, לא הייתה בת מימוש, שכן חנויות אלו היו תפוסות כבר באותה העת על-ידי האחים ג'ומעה, שבתורם החלו בעבודות שיפוץ בחנויות ואיימו על המערער ואחיו. בהקשר זה המערער מוסיף כי העובדה שהוצא צו פינוי כנגד האחים ג'ומעה – שאין חולק כי תפסו בזמנו את החנויות – מעידה על כך שמדובר בגורמים שנוכחותם בשוק מהלכת אימים על המערער. עובדה זו, לצד עברם הפלילי של האחים ג'ומעה, מלמדת, לשיטת המערער, כי הצעת העירייה לאחים ברזילי לתפוס חזקה בחנויות מס' 65 ו-66 לא הייתה ריאלית, וממילא שהיא איננה צריכה להיחשב כסידור חלופי ראוי, כנדרש בחוק הגנת הדייר. המערער מוסיף כי לשיטתו, הצעת העירייה איננה נחשבת סידור חלוף ראוי גם לנוכח ההבדלים שבין חנויות מס' 65 ו-66 לבין החנויות שעמדו לרשותו בשוק הישן בהיבטים הבאים: צמצום חזית החנות: לטענת המערער בשוק הישן היו לחנות הפלאפל שתי חזיתות, אחת באורך של 3.5 מטרים והשניה באורך של 5 מטרים, לעומת החנויות שהוצעו בשוק החדש, שלהן חזית אחת בלבד באורך של 3.5 מטרים. צמצום שטח החנות: המערער גורס כי קביעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד שלפיה שטח החנויות הוא דומה, בטעות יסודה. לשיטתו, בעת שבית המשפט המחוזי הנכבד חישב את שטח החנויות שעמדו לרשות האחים ברזילי בשוק הישן, הוא לא כלל בחישוב שטח הסעדה מקורה שנכלל בחנויות אלו. לאחר תיקון טעות זו, המערער טוען כי שטח החנויות בשוק הישן מסתכם ב-27.4 מ"ר, לעומת שטח של 22.3 מ"ר בלבד בשוק החדש. הפרש זה, של מעל 5 מ"ר הוא מהותי לטענת המערער, כאשר מדובר בחנות בשוק. שוני במיקום החנויות: לשיטת המערער, החנויות שהוקצו לו ולאחיו בשוק החדש, הועברו 12 מטרים צפונה ממקומן בשוק הישן, וזאת כאשר ממוצע מרחק התזוזה של שאר החנויות בשוק עומד על כ-3.7 מטרים בלבד. לטענת המערער בית המשפט המחוזי הנכבד לא הסביר את קביעתו שלפיה תזוזה של 12 מטרים איננה משנה באופן מהותי את טיבו ואת איכותו של הסידור החלוף. לשיטתו, מאחר שמדובר בתזוזה ניכרת של כ-40%, המדובר בתזוזה משמעותית. לנוכח האמור לעיל, ובשל העובדה כי לטענת המערער – השוק החדש בכללותו נחל כישלון, הרי שהסידור החלוף שהוצע לו ולאחיו על-ידי העירייה – לא היה ואיננו ראוי. בנוסף ובהמשך לכל האמור לעיל, המערער סבור כי יש לפצותו בפיצוי כספי הן בגין הזמן שחלף ממועד פינויו מן השוק הישן ועד היום, והן בשל אי ההתאמה והפרשי השווי שבין החנויות. כך, המערער סבור כי מגיע לו פיצוי ביחס לתקופה שממועד הריסת השוק הישן ועד לבניית השוק החדש, מאחר שכאמור, הטעם שבגינו הוא לא קיבל חנות חלופית בשוק הזמני הייתה נעוצה בהחלטת העירייה ולא ברצונו החופשי. ביחס לתקופה שבין בניית השוק החדש ועד היום, המערער סבור כי אי תפיסת החזקה מצידו בחנויות הייתה נעוצה בעובדה שהאחים ג'ומעה השתלטו שלא כדין על החנויות ולנוכח האיומים שלהם עליו ועל אחיו. עיריית חדרה, סומכת מנגד את ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד. לטענתה, המערער ואחיו התנהלו בחוסר תום לב בעת שסירבו לחתום על הסכם עמה, כפי שעשו יתר הסוחרים ואף סירבו לקבל את החנויות שהוצעו להם בשוק החדש, ובמקביל פתחו את החנות החדשה. לעמדת העירייה, סירוביהם החוזרים ונשנים של האחים ברזילי עולים כדי ויתור מצדם על זכויותיהם לקבלת חנויות בשוק החדש, וברי שהוא איננו מקנה להם זכות לקבלת סעד כספי. העירייה גורסת כי העובדה שאחיו של המערער (הם המשיבים 9 ו-10) בחרו שלא לערער על פסק הדין נשוא הערעור, מחזקת את טענותיה. לנוכח האמור, העירייה גורסת כי היא קיימה את חובתה בהתאם לסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, שכן היא העמידה לרשות האחים ברזילי סידור חלוף ראוי בדמות חנויות 65 ו-66 בשוק החדש. מאחר שלגישתה, המערער ואחיו הם האחראים לכך שלא נחתם עמם הסכם מעבר ולכך שהם לא תפסו חזקה בחנויות בשוק החדש, הרי שהם אינם זכאים לפיצוי בגין מחדליהם. בהקשר זה העירייה מוסיפה כי המערער, בדורשו פיצוי כספי, התעלם מחובת הקטנת הנזק החלה עליו, שכן אם האחים ברזילי היו מפעילים את עסקם בחנויות שהוצעו להם, נזקם היה מוקטן. אשר להבדלים הנטענים בין החנויות שהיו לאחים ברזילי בשוק הישן לבין החנויות שהוצעו להם בשוק החדש, העירייה טוענת כי מדובר בהבדלים מינוריים ושוליים, אשר לא מצדיקים פיצוי כספי. אשר לטענות כי האחים ברזילי לא קיבלו את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66 בגין איומים מצד האחים ג'ומעה, העירייה טוענת כי אמנם האחים ג'ומעה תפסו את החזקה בחנות מס' 66 לתקופה של כ-30 יום, אך מיד לאחר מכן העירייה פעלה לפנותם משם. כמו כן, העירייה מציינת כי האחים ברזילי נמנעו מלהגיש תלונה למשטרה בגין האיומים לכאורה שהופנו כלפיהם, ועל-אף שהם פירסמו בשעתו מודעות בציבור בדבר העוול שנגרם להם, לשיטתם, על-ידי העירייה בקשר לגודל ולמיקום הדוכנים – מודעות אלו לא כללו כל טענה בנוגע איומים שאליהם הם נחשפו. לבסוף, העירייה מזכירה כי גם במסגרת חליפת המכתבים שנערכה בינה לבין כי האחים ברזילי, האחרונים לא טענו כי הם חשים מאויימים. התפתחויות נוספות והודעות מעדכנות מטעם הצדדים במהלך הדיון שנערך בערעור בפנינו, התגלתה אי-בהירות בנוגע למצב הנוכחי של הפעלת החנויות בשוק החדש, כאשר מצד אחד מנהל הנכסים של עיריית חדרה דיווח לנו כי המפתחות של חנויות מס' 65 ו-66 נמסרו למערער ולאחיו, ומצד שני דווחנו כי החנויות עומדות ריקות, כאשר בחזיתן עומדים דוכנים השייכים לאחים ג'ומעה. כן נמסר לנו כי אחיו של המערער (הם המשיבים 9 ו-10) נמצאים במגעים להסדר עם שאר המשיבים בערעור, וביניהם האחים ג'ומעה. לפיכך, בתום הדיון הורינו לבא-כוחו של המערער להמציא לבית המשפט תמונת מצב עדכנית בנוגע לעניינים אלו. כן הורינו לבאי-כוח הצדדים להשלים טיעונים ביחס לזכות המערער לפיצויים בנסיבות. בהתאם להחלטתנו הנ"ל, המערער עדכן כי בסמוך לאחר מתן פסק הדין, נשוא הערעור, הוא החל לפעול אל מול העיירה במטרה לחתום יחד עם אחיו על הסכם שכירות מוגנת לצורך קבלת חנויות 65 ו-66 בשוק החדש. בחודש מרץ 2017 נחתם ההסכם בין האחים ברזילי לבין העירייה, אשר העניק למערער ולאחיו חזקה בחנויות מס ' 65 ו-66 כדיירים מוגנים. בהודעתו, המערער הפנה לסעיף 3 להסכם השכירות המוגנת הנ"ל, במסגרתו התחייבה העירייה, בין היתר: "למסור את החנויות לשוכרים כשהן פנויות מכל אדם וחפץ ונמצאות במצב תקין, תוך 21 ימים מיום חתימת חוזה זה". לטענת המערער, עם מסירת המפתחות על-ידי העירייה לרשותו, חזרו בני משפחת ג'ומעה להטריד אותו ולאיים עליו כי הם לא יאפשרו לו לעשות שימוש בחנויות עד שהוא ישלם להם פיצויים בגין השיפוצים שבוצעו בהן על-ידי האחים ג'ומעה, לטענתם. לגרסת המערער, למרות שדרישת האחים ג'ומעה הייתה בלתי חוקית, הוא בחר להגיע עמם להסדר מתוך חשש לחייו ובמטרה להביא לסיום הפרשה ולהפעלת החנויות. בהתאם להסכם שנחתם בין המערער לאחים ג'ומעה בתאריך 27.09.2017 – המערער שילם 15,000 ש"ח למר נחום ג'ומעה, בתמורה לכך שהאחרון יוותר על כל טענותיו בקשר לחנויות. לטענת המערער, הסכם זה הוא ההוכחה הטובה ביותר לפחד שחש ואשר גרם לו לפצות את העבריינים שפלשו לחנותו שלא כדין. על רקע זה, המערער עדכן כי אחיו – המשיבים 9 ו-10 – החליטו שהם מעדיפים להשאיר את המאבק מאחוריהם ולוותר לטובתו על החנויות והזכויות בהן. בנסיבות אלה, נחתם ביום 23.10.2017 הסכם בין אחיו הנ"ל לבין המערער, במסגרתו העבירו אחים אלו למערער את זכויותיהם בחנות. הסכמה זו קיבלה תוקף גם במסגרת נספח להסכם השכירות המוגנת שנחתם מול העירייה. לטענת המערער, במהלך חודשים נובמבר ודצמבר 2017 הוא השקיע בחנויות והכין אותן להפעלת העסק. במהלך תקופה זו הוא גילה שחזית חנותו נחסמה באמצעות ארגזי ירקות, על-ידי מר נחום ג'ומעה (שאיננו המשיב 5, אלא חבר אחר מבני משפחת ג'ומעה, שחנותו צמודה לחנותו של המערער; להלן: מר ג'ומעה 2). המערער טען כי לאחר שהוא פנה למר ג'ומעה 2 וביקש ממנו לפנות את חזית החנויות, הלה סירב בטענה שהשימוש בחזית הותר לו על ידי אחד מאחיו של המערער במסגרת הסכם בעל-פה ביניהם. לטענת המערער, מאז ועד היום חנויותיו חסומות על-ידי מר ג'ומעה 2, כאשר גם הכניסה האחורית של החנויות נחסמה על-ידי ארגזי סחורה באותו האופן. במצב דברים זה, המערער טוען כי חנותו חסומה לחלוטין מבלי שיש לו אפשרות כלשהי לעשות בה שימוש, ואף להיכנס אליה. בהמשך לכך, המערער פנה שוב לעירייה כדי שזו תפנה את הפולש, אך לטענתו העירייה התנערה מאחריותה, סירבה לפעול והסתפקה בהפניית המערער למשטרת ישראל. במהלך חודש נובמבר 2017, המערער פנה למשטרת חדרה והגיש תלונה נגד מר ג'ומעה 2 בגין איומיו וסירובו לפנות את חנויותיו. בדצמבר 2017 הגיש המערער לבית משפט השלום בחדרה בקשה לצו מניעת הטרדה מאיימת, אשר נועד לאסור על מר ג'ומעה 2 להטריד, או לאיים על המערער. בסיכומם של דברים, המערער מציין כי על-אף שעברה תקופה ארוכה לאחר קיום ההליך שבסופו נקבע כי יש להעניק לו את החזקה בחנויות 65 ו-66 בשוק החדש, ולאחר שכבר נחתם הסכם בינו לבין העירייה בעניין זה – החנות נמצאת בפועל בשליטת בני משפחת ג'ומעה והעירייה ממשיכה להתחמק מאחריותה לפקח על הנעשה בשוק, ולהתנער מחובתה להעמיד לרשות המערער סידור חלוף בר-מימוש. בהודעה המעדכנת שהוגשה מטעם עיריית חדרה – העירייה עדכנה כי בתאריך 15.02.2017 האחים ברזילי חתמו על "פרוטוקול מסירת נכס" ובו הצהירו, בין היתר כדלקמן: "החנויות נמצאו מתאימות לשימושנו AS-IS, ולא תהיה לנו כל תביעה ו/או טענה בנוגע לדוכנים הללו, מצבם, מיקומם וכיוצ"ב". בכך, לטענת העירייה, היא קיימה את הוראות פסק-הדין, נשוא הערעור, ולמערער לא יכולה להיות תביעה נוספת כלפיה. בנוסף, המשיבה מסרה כי בעקבות הודעת בא-כוחו של המערער בדיון שנערך בפנינו – נציג מטעם העירייה פנה למר ג'ומעה 2 וזה פינה את הסחורה מהחנויות בתאריך 24.01.2018. בתשובת המערער להודעה המעדכנת מטעם העירייה, טען המערער כי בתאריך 12.02.2018 הוא גילה שמר ג'ומעה 2 חזר לאחסן את סחורתו בשטח החנויות, ולכן הכניסה האחורית לחנות עודנה חסומה. כמו כן, לטענת המערער, מר ג'ומעה 2 תפס מחדש חזקה שלא כדין בשטח שמול חזית החנויות וחסם באמצעות סחורתו את הגישה לחנויות המערער גם מצד הרחוב. לעניין התייחסותה של העירייה לאמור ב"פרוטוקול מסירת הנכס", שצורף להודעתה – המערער טוען כי אין לו כל נפקות או רלבנטיות משום שהמערער אינו מלין על מצבן או מיקומן של החנויות, אלא על העובדה שהחנויות תפוסות על-ידי מי שהם עבריינים, לטענתו, וכלל לא עומדות לרשותו. בנוסף, פלישתו האחרונה של מר ג'ומעה 2 לנכס, נעשתה ממילא לאחר החתימה על הפרוטוקול. המערער מוסיף בהקשר זה כי העובדה שהעירייה מודה בהודעתה שהיא נדרשה לפנות את מר ג'ומעה 2 מהחנויות בשוק, רק מחזקת את זכותו של המערער לקבלת פיצויים בנסיבות. לבסוף המערער ביקש שבית המשפט יוציא צו פינוי וסילוק יד של כל פולש המחזיק בחנויות, כך שיובטח שהן יעמדו לרשותו כשהן פנויות מכל אדם וחפץ, כמו גם לקבוע סנקציה לכל הפרה עתידית של הצו. בהודעת עדכון נוספת שהוגשה מטעם העירייה נמסר לנו בשמו של מנהל מחלקת הנכסים בעירייה, אשר ביקר בשוק וערך פגישה עם מנהלת השוק ומר ג'ומעה 2, כי מר ג'ומעה 2 שוכר את החנויות בשוק החדש מהמערער, וזאת בהתאם להסכם שכירות שחתם עמו לאחרונה. לטענת העירייה, ככל שהסכם שכזה אכן נכרת, הרי שהדבר נעשה שלא באישורה. בתגובה להודעה זו, המערער השיב כי לא חל כל שינוי במצב החנויות בשוק. החנויות עצמן עומדות ריקות ואינן פועלות. אמנם, חזית החנויות הושכרה לבן משפחה נוסף ממשפחת ג'ומעה (שאיננו לא המשיב 5 ולא מר ג'ומעה 2 (ואולם מדובר רק בחזית החנויות ולא בחנויות גופן)), אך הדבר נעשה, לטענת המערער, בלית ברירה ולאחר שכלו כוחותיו מלהתמודד עם המציאות שבה חנותו נחסמת מבלי שהוא מקבל סיוע מהעירייה. לגישתו, מאחר שבתקופה זו הוא ממילא לא יכול להפעיל את החנויות, הוא הסכים להשכיר את החנויות לתקופת ביניים כפתרון זמני בלבד. דיון והכרעה לאחר שהמאמצים להביא לידי פשרה בין המערער לבין העירייה מוצו, מבלי שנשאו פרי, הגעתי לכלל מסקנה – לאחר עיון בנימוקי הערעור, בתגובות שהוגשו מצד כל הצדדים, שמיעת טיעוניהם של באי-כוח הצדדים וניסיונות שנעשו לברר ולבחון את המציאות בשטח – כי יש לקבל את הערעור באופן חלקי, כפי שיפורט בפיסקאות 37 ו- 53-49 שלהלן, וכך אציע לחבריי שנעשה. את הסעדים הנתבעים על-ידי המערער ניתן לחלק לארבעה ראשים: סעד אכיפה שיורה לעירייה להשיב את המצב לקדמותו, כלומר, להקים מבנה חדש שבו יהיו חנויות זהות לחנויות שבהן המערער ואחיו החזיקו בשוק הישן. לחילופין, עתר המערער לחייב את העירייה לקבל חזקה בחנויות מס' 65 ו-66, כאשר הן פנויות ובנות-שימוש, או לחייב את העירייה לרכוש עבורם, או להקצות להם נכס חלופי. פיצוי כספי בגין ההבדלים הנטענים בין החנויות ששימשו את המערער ואחיו בשוק הישן, לבין החנויות שהוצעו להם בשוק החדש. פיצוי כספי בעבור אבדן הרווחים וההפסדים שנגרמו למערער ולאחיו בגין הזמן שמן המועד שבין פינויים מן השוק הישן ועד המועד שהיו אמורים לקבל את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש (כלומר בגין תקופת פעילותו של השוק הזמני). פיצוי כספי בעבור אבדן הרווחים וההפסדים שנגרמו למערער ולאחיו בגין הזמן שמן המועד שבו היו אמורים לקבל את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש ועד היום, בגין הטענה שבמהלך תקופה זו החנויות הוחזקו בפועל על-ידי האחים ג'ומעה ומשפחתם, או שאלה מנעו מהם את השימוש בחנויות. להלן אדון בסעדים המבוקשים, ראשון-ראשון ואחרון-אחרון. סעד האכיפה בית המשפט המחוזי הנכבד קבע, כזכור, כי יש להיענות לחלק מדרישותיהם של המערער ואחיו, והורה לעירייה להעמיד לרשות האחים ברזילי את חנויות מס' 65 ו-66 ולאפשר להם לתפוס בהן חזקה כדיירים מוגנים (ראו: פיסקה 75 לפסק הדין, נושא הערעור). מסקנה זו של בית המשפט המחוזי הנכבד, מקובלת אף עליי, ואנמק הדבר מיד בסמוך. זכאותם של האחים ברזילי להחזיק בחנויות בשוק החדש כדיירים מוגנים מבוססת על סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, העוסק בעילות הפינוי המותרות של דייר מוגן ומורה כי אחת מעילות הפינוי היא הבאה: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף" (ההדגשה שלי – ח"מ). הנה כי כן, זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת בניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף. דומה כי אין חולק על כך שבענייננו העירייה אכן ביקשה להרוס את מבנה השוק הישן לשם הקמת מבנה אחר. עוד אין חולק על כך שהעירייה קיבלה רישיון לבניית השוק החדש ולהעמיד לרשותם של האחים ברזילי סידור חלוף. בנסיבות אלו, צדק בית המשפט המחוזי הנכבד בעת שמיקד את דיונו בשאלה האם הסידור החלוף שהוצע למערער ולאחיו על-ידי העירייה הוא סידור שיש בו כדי למלא את חובת העירייה. כאמור לעיל, בית המשפט המחוזי הנכבד ענה גם על שאלה זו בחיוב וגם בכך מסקנתו מקובלת עליי. משמעותו של המונח סידור חלוף בהקשרו של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, אשר ימלא את התכלית שאותו מילא המבנה שממנו פונה (עיינו: ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנד, פ"ד יט(3) 97, 102 (1965) (להלן: עניין אלוש). תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, ובלבד שבעת פינויו של בית עסק, לא יינתן סידור חלוף על דרך של פיצויים, אלא בהסכמת הדייר (ראו: סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר). מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך איפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס (ראו: ע"א 31/59 בית א.ב.ג. בע"מ נ' שמיל, פ"ד יד 1569 (1960); עיינו גם: דוד בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, 120(2)-120(3), 121 (מהדורה שניה, 2005)). בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי חנויות מס' 65 ו-66 מהוות סידור חלוף ראוי, שכן מתוך התבוננות כוללת על מכלול הנתונים הרלבנטיים, לרבות מיקומן של החנויות, שטחן והשימוש שנעשה בהן – מדובר בשינויים קטנים יחסית, שלא מנעו מן האחים ברזילי את האפשרות להשתמש בחנויות אלו לאותה התכלית ובאותו האופן שבהם הם השתמשו בחנויות שהיו בחזקתם בשוק הישן. ממצאים אלו באשר לשטח החנויות ומיקומן הם ממצאי עובדה, אשר נתמכו בעדויות ובחוות דעת של מומחים שהופיעו לפני בית המשפט המחוזי הנכבד, וגם אם התקיימו אי-דיוקים מינוריים בנתונים אלו – אין בכך כדי לשנות את המסקנה כי מדובר בסידור חלוף ראוי (ראו לדוגמה: ע"א 444/61 "גוש 6374 חלקה 127" בע"מ נ' אליאס, פ"ד טז 284 (1962)). זאת ועוד, מאז מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד, המערער ואחיו חתמו על הסכם שכירות מוגנת מול העירייה, אשר במסגרתו הוסכם כי העירייה תמסור את חנויות מס' 65 ו-66 לידי האחים ברזילי, כשהן פנויות מכל אדם וחפץ ונמצאות במצב תקין. המערער טען עוד כי גם אם חנויות מס' 65 ו-66 היו ראויות להיחשב כסידור חלוף ראוי – בנסיבות שבהן חנויות אלו היו בפועל תפוסות על-ידי האחים ג'ומעה, או על-ידי מי מבני משפחתם בכל התקופה שמן תחילת אכלוס השוק החדש ועד עתה –העירייה כשלה למעשה מלספק לו סידור חלוף בר-מימוש. אכן, דומני שאם ייקבע שהאחים ג'ומעה אמנם תפסו חזקה באזור חנויות מס' 65 ו-66 באופן שמנע מהמערער ומאחיו לעשות בהם שימוש לצרכיהם, ברי שאין לראות בחנויות אלו משום סידור חלוף ראוי. עם זאת, ככל שהעירייה תוכל להבטיח כי היא תדאג שמתאריך 01.09.2020 ואילך, כאמור בפיסקה 52 להלן, החנויות האמורות תהיינה פנויות מכל פולש, לרבות מנוכחותם של האחים ג'ומעה, או מי מטעמם באופן שהמערער יוכל להשתמש בחנויות אלו באופן חופשי, נראה לי כי יהיה די בכך כדי לפטור את העירייה מן החובה לספק למערער חנות חדשה במיקום אחר. יחד עם זאת, ככל שהעירייה לא תצליח לדאוג לכך שחנויות מס' 65 ו-66 יישארו פנויות לשימושו של המערער כאמור – יהיה עליה לדאוג לו לחנות חדשה, או לחילופין לפצות אותו בפיצוי כספי מתאים. פיצוי כספי בגין אי ההתאמות של הנכסים במקרים שבהם אין התאמה מלאה בין הנכס, אשר ממנו פונה דייר מוגן, לבין הנכס אשר משמש עבורו כסידור חלוף, ראוי כי בעל הנכס יפצה את הדייר המוגן בגין אותן אי-התאמות (ראו למשל: עניין אלוש, בעמ' 103). האם ההבדלים שבין החנויות שהוחזקו על-ידי האחים ברזילי בשוק הישן, לבין חנויות מס' 65 ו-66 מצדיקים פסיקת פיצוי כספי למערער, מעבר להעמדת החנויות לרשותו? לעמדתי התשובה על כך שלילית, ואבהיר הדברים להלן. בערעור על ממצאיו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה, התייחס המערער בעיקר לטעות שלטענתו נפלה בחישוביו של בית המשפט המחוזי הנכבד. לטענת המערער, ההפרש בשטח החנויות עומד על כ-5 מ"ר, ולא על כ-0.5 מ"ר, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד. לשיטת המערער, הפרש של כ-5 מ"ר הוא משמעותי, בפרט כאשר מדובר בחנות פלאפל, וככזה הוא טעון פיצוי. המערער גם מציין כי הפער במיקום החנויות – פער של כ-12 מטרים – הוא משמעותי ומצריך פיצוי. לא מצאתי כי טיעוניו של המערער מצדיקים התערבות בממצאיו של בית המשפט המחוזי הנכבד בסוגיה זו. בית המשפט המחוזי הנכבד ביסס את קביעתו שלפיה האחים ברזילי אינם זכאים לפיצוי כספי בגין אי ההתאמה שבין החנויות, בין היתר, לנוכח חוסרים שנמצאו בחוות הדעת שהומצאו לו מטעם האחים ברזילי, אשר בגינם לא ניתן היה לקבוע אם הפערים שבין החנויות אכן גרמו לנזקים המצדיקים פיצוי. כך, לדוגמה נסקרה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד חוות דעתו של רואה החשבון יוסף ספיר, אשר צורפה מטעם האחים ברזילי, ושלגביה נקבע כי אין בה כל התייחסות להפרש בין הרווח הצפוי מחנויות מס' 65 ו-66 לבין הרווח הצפוי לוּ החנויות המוצעות היו קרובות יותר למיקום החנויות בשוק הישן ולתנאים הפיזיים שאפיינו חנויות אלו. יתרה מזאת, כפי שנקבע בפסק הדין: "המומחה הדגיש שכלל לא ערך השוואה בין החנויות שהוצעו לאחים ברזילי לבין אותן חנויות שצפו כי יקבלו" (עיינו: פיסקה 78 לפסק הדין, נשוא הערעור). כמו כן, חוות הדעת נעדרה התייחסות למצב הכללי של השוק החדש ולסיבות הנטענות לירידה ברווחי החנויות בו. לבסוף נקבע כי האחים ברזילי כלל לא פתחו את החנויות בשוק החדש, ועל כן יש קושי להעריך את ההפסדים שנגרמו להם, אם בכלל, כתוצאה משינוי המיקום בחנויות. בנסיבות הנ"ל, לא מצאתי כי המערער הציג נתונים שיש בהם כדי לשנות מסקנות אלו. גם אם אקבל לצורך הדיון את טענתו של המערער שלפיו הפער בין שטח החנויות עומד על כ-5 מ"ר וגם אם אניח כי הפרש של 12 מטרים במיקום החנויות הוא גדול באופן יחסי להפרשי המיקומים של חנויות אחרות – החוסרים הראייתיים שמנעו מבית המשפט המחוזי הנכבד את היכולת לקבוע אם הפערים בין החנויות אכן גרמו לנזקים שמצדיקים פיצוי, עומדים בעינם ומשכך לא מצאתי לנכון לשנות ממסקנתו בסוגיה זו. פיצוי בגין האיחור במסירת החנויות בתקופת השוק הזמני טענה נוספת של המערער היא, כאמור, כי הוא ואחיו לא חתמו עם העירייה על הסכם המעבר כיוון שזה כלל לא הוצע להם. לשיטתו, אי החתימה על הסכם המעבר נבעה מהחלטה שהתקבלה על-ידי העירייה שלפיה השוק הזמני לא יכלול דוכנים לממכר מזון ולא יותאם לצורך זה. דין טענה זו להידחות, משורה של טעמים: בית המשפט המחוזי הנכבד קבע, לאחר ששמע עדויות והתרשם באופן בלתי אמצעי מן העדים שהעידו בפניו, כי האחים ברזילי נמנעו מלחתום על הסכם המעבר מנימוקיהם שלהם, ולא מכיוון שהעירייה נמנעה מלהציע להם לחתום על הסכמים אלו. כמו כן, בית המשפט הסיק מעדותו של המערער לפניו כי על-אף שהוא ידע על תכניות העירייה בקשר לשוק הזמני ואף נפגש עם נציגי העירייה בהקשר לכך – הוא ואחיו לא היו מעוניינים בדוכן בשוק זה, וזו הסיבה שהסכם המעבר בין העירייה לבינם לא נחתם (עיינו: פיסקה 52 לפסק הדין נשוא הערעור). מעבר לכך, בית המשפט הסיק מעדותו של המערער כי הוא ואחיו לא היו נחרצים "בזמן אמת" בשאלה אם הם מעוניינים, או לא בחנות השוק הזמני (שם). כלל ידוע הוא כי ערכאת הערעור איננה נוטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר שמעה והעריכה את מהימנותם של העדים "מכלי ראשון", קל וחומר כאשר ממצאים אלו נקבעו על סמך התרשמות בלתי אמצעית מהעדים (עיינו, למשל: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד סג(3) 577, 590 (2010); ע"א 9226/17 פולק נ' ALLIANZ VERSICHERUNGS-AG, פיסקה 13 (28.07.2019)). בהינתן שהמערער לא תמך את גירסתו בראיות חד משמעיות, דומני שמקרה זה איננו בא בגדרם של אותם מקרים חריגים שבהם ראוי כי נתערב בממצאי מהימנות של בית המשפט המחוזי הנכבד. זאת ועוד – אחרת. בענייננו, אל מול ממצאי המהימנות שנקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי הנכבד, המערער מציין את עדותו של מר רוני כהן (המשיב 3) – אחד מחברי ועד הסוחרים של השוק – אשר ממנה עולה, לכאורה, כי ההחלטה על כך שהשוק הזמני לא יכלול דוכני מזון התקבלה על-ידי העירייה. ואולם, הציטוט המלא מדבריו של מר כהן הוא כדלקמן: "בשוק הזמני היה הסכם שמי שמתעסק עם אוכל ותבלינים, לא יכול לשכור בשוק מקומי שהוא סככה, מטבע העניין אי אפשר לעשות פלאפל בתוך סככה, הוא היה אמור להיתדיין, הוא היתדיין עם העירייה והיה אמור לקבל איזשהו סכום לשכירות במקום אחר, ואת זה הם עשו" (עיינו פרוטוקול דיון מתאריך 07.07.2011, עמ' 38, שורות 22-25; ההדגשה שלי – ח"מ). לאמור, גם אם נקבל את דבריו של מר כהן, שאליהם מפנה המערער, הרי שלצד זאת שעולה מהם שהשוק הזמני לא התאים לממכר מוצרי מזון, עולה מהם גם שהמערער התדיין עם העירייה על קבלת פיצוי, חלף קבלת דוכן בשוק הזמני. לאמור, גם אליבא דהעדות שעליה המערער מבקש להסתמך – לא העירייה היא זאת שמנעה מן המערער ומאחיו לקבל פיצוי, או סידור חלוף בתקופת פעילותו של השוק הזמני. לפיכך, גם הידרשות לראיות החלופיות שהמערער מציג, איננה מסייעת לו בטענתו. מנגד, עדותו הנ"ל של מר כהן עולה בקנה אחד עם קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי הנכבד שלפיהן: "כל הסוחרים עברו לשוק הזמני וברי כי האחים ברזילי ידעו על תכניות העירייה. יתרה מזו, אליעזר ברזילי סיפר כי ידע על כך ואף נפגש עם נציגי העירייה (עמ' 79). הסיבה היחידה שבעטיה נמנעו האחים ברזילי לחתום על הסכם המעבר הייתה חוסר רצונם לקבל דוכן בשוק הזמני (עדות אליעזר ברזילי, עמ' 79-80). האחים ברזילי פתחו חנות לממכר פלאפל ברח' הרברט סמואל 84, בחדרה (עמ' 80). בשל פתיחת החנות החדשה לא נזקקו האחים ברזילי לדוכן בשוק הזמני ונמנעו מלפעול לקבלת דוכן שכזה ולחתום על הסכם המעבר (ראו: פיסקה 52 לפסק הדין נשוא הערעור; ההדגשה שלי – ח"מ). נוכח האמור לעיל, סבורני כי דינה של טענת המערער שלפיה עיריית חדרה נושאת באחריות לכך שהוא ואחיו לא חתמו על הסכם המעבר – להידחות. ממילא, המערער איננו זכאי לפיצוי בגין ההפסדים שנגרמו לו, ככל שאכן נגרמו כאלה, בתקופת פעילותו של השוק הזמני. פיצוי בגין האיחור במסירת החנויות מהקמת השוק החדש ועד היום מסקנת הדברים עד כה היא כי חנויות מס' 65 ו-66 מהוות סידור חלוף ראוי עבור המערער בגין פינויו מן השוק הישן. עם זאת, וכאמור לעיל, החנויות האמורות מהוות סידור חלוף ראוי רק כשהן פנויות מפולשים, או מגורמים או נסיבות אחרים שמונעים, או שעלולים למנוע את השימוש במקום. הטעם לכך נעוץ בהיגיון שסידור חלוף ראוי צריך להיות סידור חלוף בר-מימוש, ולא רק סידור חלוף תיאורטי. בפיסקה 37 שלעיל קבעתי כי ככל שהעירייה תצליח להבטיח כי מכאן ואילך חנויות מס' 65 ו-66 יעמדו לרשות המערער כשהן פנויות מכל פולש, או מגורם המונע את אפשרויות השימוש החופשי בחנויות – יהיה די בכך כדי לראות בהן סידור חלוף ראוי. עתה נותר לברר מה היה דינן של חנויות אלו בתקופה שממועד איכלוס השוק החדש ועד עתה. ככל שייקבע, כפי שהמערער טוען, כי במהלך התקופה האמורה החנויות היו מוחזקות בפועל על-ידי האחים ג'ומעה, או מי ממשפחתם, או שאלה, או מי מטעמם מנע את השימוש במקום – כי אז יהיה על העירייה לפצות את המערער בגין תקופה זו, שבמהלכה היא כשלה מלספק לו סידור חלוף ראוי, והכל עד שהדבר יתאפשר. ביחס לסוגיה זו, דומני כי הצדק עם המערער. אמנם, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי: "סירובם של האחים ברזילי לקבל את המוצע להם נבע אך ורק מרצונם לקבל חנויות במיקום אחר וללא כל קשר להתנהגות אלימה או לאיומים מצד העיריה או האחים ג'ומה" (עיינו: פיסקה 73 לפסק הדין נשוא הערעור). ואולם, בניגוד להשגותיו של המערער כנגד ממצאי עובדה אחרים של בית המשפט המחוזי הנכבד, שלא נתמכו בראיות מספיקות, ביחס לסוגיה זו אני סבור שההתפתחויות שנתגלו בפנינו מאז הדיון בערעור מעידות על מה שהתרחש בחנויות מאז מועד אכלוס השוק החדש "בזמן אמת" ועד לאחרונה. כפי שפורט בהרחבה לעיל, לאחר הדיון שנערך בערעור – הורינו לבא-כוח המערער להציג לנו את תמונת המצב העדכנית בחנויות מס' 65 ו-66. מן העדכונים שנמסרו לנו מאז – למדנו כי מאז חודש מרץ 2017, שבו המערער חתם על הסכם שכירות מוגנת חדש מול העירייה וקיבל חזקה מחודשת בחנויות האמורות, הוא היה נתון לכאורה למסכת איומים והטרדות מצד האחים ג'ומעה, שדרשו כי הוא ישלם להם פיצויים בעד השבחת החנויות שנעשתה, כביכול, על ידם. בהמשך, נמסר לנו כי נחתם הסכם בין המערער לבין המשיב 5, אשר בגדרו המערער שילם למשיב 5 כדי שזה יוותר על תביעותיו בקשר לחנויות. לאחר מכן, התברר כי החנויות נחסמו לכאורה שוב על-ידי מר ג'ומעה 2 – ולאחר שניסיונותיו של המערער לפנות את מר ג'ומעה 2 מחנותו כשלו (בין היתר בשל חדלון ידה של העירייה בהקשר זה) – הוא נאלץ לכרות חוזה נוסף שמשכיר את חזית חנותו לבן נוסף ממשפחת ג'ומעה. כפי שעולה מן ההודעות המעדכנות שהוגשו לנו – העירייה מודעת לכך שכיום החנויות האמורות תפוסות בפועל על-ידי אחד מבני משפחת ג'ומעה. אמנם, העירייה מצהירה כי הסכם השכירות של חזית החנויות נעשה שלא על דעתה, אך נראה שהיא אכן מודעת לכך שבפועל חנויות מס' 65 ו-66 מוחזקות בפועל על-ידי משפחת ג'ומעה (או שהן בשליטת המשפחה), ולא על-ידי המערער, וכי נמנעת מהמערער האפשרות לשימוש חופשי בחנויות. כמו כן, העירייה הודתה כי היא נאלצה לפנות פעם נוספת לבני משפחת ג'ומעה כדי לפנות אותם מן החנויות, ולאחר מכן היא אף הפנתה את המערער למשטרת ישראל כדי שזאת תסייע לו בפינוי הפולשים. בנסיבות אלו, נראה כי אין מחלוקת ממשית בין המערער לבין העירייה כי בפועל חנויות מס' 65 ו-66 – אינן עומדות לרשותו של המערער. כאמור לעיל, סידור חלוף ראוי – צריך שיהיה סידור חלוף בר-מימוש. אחריותה של העירייה לדאוג למערער לסידור חלוף ראוי מחייבת אותה לדאוג לכך שהחנויות יעמדו לרשותו של המערער למעשה, ולא רק להלכה. בנסיבות אלו, השלמתה של העירייה עם מציאות שבה החנויות החלופיות שנמסרו למערער ולאחיו מוחזקות בפועל על-ידי פולשים, בניגוד לרצונו של המערער, כמוה כהתנערות מאחריותה זו. כאמור בפיסקה 37 שלעיל, על העירייה לדאוג איפוא לכך שמעתה ואילך החנויות יועמדו לרשותו הבלעדית של המערער, שרק אם כך יקרה ניתן יהיה לראות בחנויות כסידור חלוף ראוי מאותו מועד ואילך. ואולם, ההתפתחויות שנסקרו לעיל, אשר מטבע הדברים לא עמדו לנגד עיניו של בית המשפט המחוזי הנכבד, מלמדות, לדעתי, לא רק על מצב הדברים כיום, אלא על המציאות מיום אכלוסו של השוק החדש. בהינתן התפתחויות אלו, נראה לי כי יש לקבל את טענותיו של המערער שלפיהן הסיבה שבגינה הוא ואחיו לא תפסו את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66, בעת שאלו נמסרו להם להלכה, הייתה נעוצה בכך שחנויות אלו היו תפוסות על-ידי האחים ג'ומעה, או מי מטעמם שמנעו את השימוש החופשי בחנויות ובכך שהם חששו מאיומיהם של האחים ג'ומעה. לנוכח האמור לעיל, סבורני כי המערער זכאי לקבל את החנויות לידיו כשהן חופשיות לשימוש, לא יאוחר מתאריך 01.09.2020 שאם לא כן על העירייה למצוא לו סידור חלוף אחר, כאמור בפיסקה 37 שלעיל. כמו כן הוא זכאי לפיצוי בגין אבדן הרווחים, או ההפסדים שנגרמו לו ולאחיו בגין הזמן שממועד שבו הם היו אמורים לקבל בפועל את החזקה בחנויות מס' 65 ו-66 בשוק החדש ועד היום, שכן במהלך תקופה זו החנויות הוחזקו על-ידי האחים ג'ומעה, או על-ידי אחרים מטעמם שמנעו מהם את השימוש החופשי בחנויות, ומשכך ביחס לתקופה זו – העירייה לא סיפקה להם סידור חלוף ראוי כמתחייב. סוף דבר העולה מדברינו הוא כי על העירייה לפעול כאמור בפיסקה 50 שלעיל וכן לפצות את המערער בסכום שיעמיד אותו במצב שבו הוא היה מוצא עצמו אלמלא חנויות מס' 65 ו-66 שנמסרו לידיו להלכה, היו מוחזקות בפועל על-ידי האחים ג'ומעה, או על-ידי אחרים מטעמם שמנעו את השימוש החופשי בחנויות בתקופה שמן המועד הפורמלי שבו נמסרו החנויות ועד היום. אם תישמע דעתי, אציע איפוא לחבריי כי נקבל את הערעור בחלקו כך שנחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי הנכבד כדי שזה יפסוק בשאלת סכום הפיצוי הנ"ל וכן בשאלה האם התקיים האמור בפיסקה 37 שלעיל (כלומר, אם העירייה הצליחה לדאוג לפינויין של החנויות החל מתאריך 01.09.2020 ואילך, באופן שהמערער יוכל להשתמש בחנויות אלו באופן חופשי, או שמא עליה לספק לו סידור חלוף אחר). בית המשפט המחוזי הנכבד יקבע לפיכך בהקשר לפיצויים: מהו הסכום שאותו המערער הפסיד עבור כל חודש שבו חנויות מס' 65 ו-66 היו מוחזקות בפועל על-ידי האחים ג'ומעה, או על-ידי אחרים מטעמם שמנעו את השימוש החופשי בחנויות, על-אף שהזכאות להחזקה בחנויות הייתה שלו ושל אחיו (להלן: סכום הפיצוי החודשי). מהו המועד המדויק שבו חנויות מס' 65 ו-66 היו אמורות להימסר למערער ולאחיו, אלא שמסירה זו לא התבצעה בפועל לנוכח העובדה כי החנויות היו תפוסות למעשה על-ידי האחים ג'ומעה או על-ידי אחרים מטעמם שמנעו את השימוש החופשי בחנויות (להלן: מועד המסירה המקורי). סכום הפיצוי שהמערער יהיה זכאי לו יורכב ממכפלת סכום הפיצוי החודשי במספר החודשים שממועד המסירה המקורי ועד היום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתואמים. עוד אציע כי המשיבה 1 תישא בהוצאות המערער בערעור בסך של 15,000 ש"ח. המשנה לנשיאה השופט נ' הנדל: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיאה השופט ח' מלצר. ניתן היום, ‏ו' בתמוז התש"ף (‏28.6.2020). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 16047340_K16.docx שב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1