פסק-דין בתיק ע"א 4726/01
בבית-המשפט העליון
בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 4726/01
ע"א 5093/01
רע"א 5094/01
בפני:
כבוד השופטת ד' דורנר
כבוד השופט א' ריבלין
כבוד השופט א' גרוניס
המערערת בע"א 4726/01 (המשיבה בע"א 5093/01 וברע"א
5094/01):
ג.א.ל בע"מ
נ ג ד
המשיבה בע"א 4726/01 (המערערת בע"א 5093/01 והמבקשת ברע"א
5094/01):
הימנותא בע"מ
ערעור וערעור שכנגד על פסק-דין
בית-המשפט המחוזי בירושלים מיום 7.5.01 בה"פ 371/00, שניתן על-ידי כבוד
השופט א' צ' בן זמרה, ובקשת רשות ערעור על החלטת כבוד השופט בן זמרה מיום
29.5.01 בבש"א 6696/01
תאריך הישיבה:
ט"ו בסיוון תשס"ב
(26.5.02)
בשם המערערת בע"א 4726/01 (המשיבה בע"א 5093/01 וברע"א
5094/01):
עו"ד יעקב פודים
בשם המשיבה בע"א 4726/01 (המערערת בע"א 5093/01 והמבקשת ברע"א
5094/01):
עו"ד רחלי שור (פור)
פסק-דין
השופטת ד' דורנר:
1. עניינו של ערעור זה הוא במחלוקת, שהתבררה
בבית-המשפט המחוזי בירושלים, בין שתי חברות ישראליות – הימנותא בע"מ (להלן:
הימנותא) וג.א.ל בע"מ (להלן: החברה) – הנוגעת לחלקת קרקע שבשטח ההתיישבות
היהודית ביהודה ושומרון (להלן: האזור).
חלקת הקרקע הייתה במקורה בבעלות משותפת
של האחים אנטון ואבראהים ג'קמאן. בשנת 1975 רכשה הימנותא את חלקו של אנטון, ואילו
בשנת 1999 רכשה החברה את חלקם של יורשי אבראהים וזה נרשם על-שמה בספרי המקרקעין של
האזור בתאריך 10.2.00, ברישום שכלל גם את שווי המקרקעין.
הימנותא, בהסתמכה על חוק הקרקעות העותומאני
– כפי שתוקן בחוק מס' 51 לשנת 1958 לתיקון הכללים הקשורים בנכסי דלא ניידי, ובחוק
זמני מס' 98 לשנת 1966 המתקן את החוק לתיקון ההוראות הנוגעות לנכסי דלא ניידי (להלן
יחד: החוק הירדני) – ביקשה לממש זכות לדין-קדימה ולרכוש את המקרקעין שנמכרו לחברה
תמורת המחיר שנרשם בספרי המקרקעין. ברם, הגם שהחוק הירדני חייב את התובע לממש זכותו
לדין-קדימה, להפקיד בקופת בית-המשפט, עם הגשת תביעתו, את הסכום הנקוב בספרי
המקרקעין או ערבות בנקאית, הרי בגדר התובענה שהגישה הימנותא בתאריך 28.6.00 לבית-המשפט
המחוזי בירושלים למתן פסק-דין, המצהיר כי קמה לה זכות לדין-קדימה, לא הפקידה היא
כל סכום. או אז, ביקשה החברה למחוק את התובענה על-הסף. הימנותא, בתשובתה לבקשה, הפנתה
לכתב-התביעה בגדרו הביעה נכונותה לשלם את שווי המקרקעין וטענה, כי משלא הייתה לה אפשרות
לדעת אם הסכום הנקוב הוא בשקלים או בדינרים, לא הפקידה את הכסף בבית-המשפט וביקשה
בכתב-התביעה מבית-המשפט להחליט בעניין זה.
2. בית-המשפט המחוזי (השופט אליהו צ' בן זמרה)
דחה את הסבר הימנותא כבלתי-סביר על-פניו וקבע, כי לכאורה היה ראוי למחוק את
התובענה, אלא שמטעמים של צדק, וכיוון שסבר שמדובר בהוראה דיונית, אִפשֵר להימנותא
לתקן את המחדל על-ידי הפקדת הסכום הנקוב.
בגדר פסק-הדין, שהכיר בזכותה של הימנותא
לדין-קדימה תמורת תשלום שווי המקרקעין לחברה, התיר בית-המשפט לחברה להגיש בקשה
לקביעת שווי המקרקעין מעבר למחיר שהוצהר בפנקסי רשם המקרקעין, ובקשה כאמור אכן
הוגשה. בית-המשפט קבע, כי על הימנותא לשלם את שווי המקרקעין על-פי ערכם במועד הגשת
התביעה בתאריך 28.6.00, וכי השווי יקבע על-ידי שמאי מטעם בית-המשפט, שיתן דעתו
להבדל בין שטח החלקה הרשום לשטחה בפועל, למחיר ששולם על-ידי החברה, לשווי שנקבע
על-ידי המינהל האזרחי ולקיומם של מחוברים למקרקעין, כגורמים העשויים לשמש כעזר
לקביעת השווי.
3. על פסק-דין זה ערערו שני הצדדים. הימנותא
אף הגישה בקשה למתן רשות ערעור על ההחלטה בדבר מינוי השמאי, שניתנה לאחר מתן
פסק-הדין.
טענתה המרכזית של החברה היא, כי הימנותא
איבדה זכותה למימוש דין- הקדימה, משנמנעה להפקיד בבית-המשפט את המחיר הנקוב בספרי
המקרקעין כנדרש בחוק הירדני. בתשובתה לתביעה תמכה הימנותא יתדותיה בנימוקי החלטתו
של בית-המשפט המחוזי שהתיר לה, כאמור, לתקן את המחדל. מצדה טענה הימנותא, כי על-פי
החוק הירדני אין לחייבה בתשלום העולה על השווי הנקוב בספרי המקרקעין, ויש לפרש את
ההוראה בחוק הירדני, המורה על תשלום שווי המקרקעין בעת הגשת התביעה למימוש זכות
הקדימה, כמתייחסת רק למקרים בהם דיווחו השותף-המוכר והקונה על מחיר גבוה יותר מהשווי
הרשום של המקרקעין – הצהרה המלמדת על קנוניה בין השניים, שתכליתה הרתעת בעל זכות
הקדימה מלממש את זכותו.
4. מתן זכות במקרקעין על-יסוד הוראת חוק
קרקעות עותומאני ותחיקה ירדנית – שמכבר בוטלו על-ידי התחיקה בישראל בשל אי-התאמתם
לחיים המודרניים – היא פרי המצב המשפטי המורכב באזור, בגדרו חלים שם בו-זמנית
יסודות של המשפט המקומי, המשפט הישראלי וצווים שהוצאו על-ידי המפקד הצבאי. כתוצאה
ממצב משפטי זה נתונים האזרחים הישראלים באזור לשיפוט ערכאות ישראליות. על מצב
משפטי זה עמד פרופ' אמנון רובינשטיין:
למעשה, נוצרה חלוקה פשוטה וחלקה: יהודים ישראליים המצויים בשטחים
המוחזקים נשפטים לפי דינם ובבתי-משפט שלהם; ערבים מקומיים נשפטים בבתי-דין שלהם;
בכל התדיינות שבה קיים גורם ישראלי, יש לו עדיפות והסמכות מוקנית לבית-המשפט
הישראלי.
[אמנון רובינשטיין, "ישראל והשטחים: סמכויות השיפוט" עיוני
משפט יד (תשמ"ט) 415 (להלן:
רובינשטיין – סמכויות השיפוט), בע' 457].
ככלל, בית-המשפט הישראלי מפעיל את הדין
הישראלי, שהוחל על האזרחים הישראלים באזור באורח אישי. ראו אמנון רובינשטיין
"מעמדם המשתנה של 'שטחים': מפיקדון מוחזק ליצור כלאיים משפטי" עיוני משפט יא (תשמ"ו) 439, בע' 448. יוצאות
מכלל זה תובענות בענייני מקרקעין המצויים באזור. הדיון בתובענות אלו אמנם מתקיים
בבתי-משפט בישראל, וזאת על-יסוד הפסיקה בגדרה נקבע, כי במציאות הקיימת, הכלל של
המשפט הבינלאומי הפרטי, הקובע כי בית-המשפט המוסמך לדון בתובענה הנוגעת למקרקעין
הוא בית-המשפט של המדינה בה מצויים המקרקעין, אינו ישים בתובענה למקרקעין באזור,
שצדדים בה הם ישראלים, וכי הפורום הנאות במקרה כזה הוא בית-המשפט הישראלי. ראו המ'
438/83 (ירושלים) לוי נ' ברוך ואח', פ"מ תשמ"ד (ג) 45, בע' 55-52. לעומת זאת, באשר
לדין המהותי בענייני מקרקעין מוחל המשפט הבינלאומי, הקובע כי בשטח שנמצא בתפיסה
לוחמתית נשארים בעינם החוקים שהיו בתוקף לפני התפיסה ובענייננו – החוק הירדני. ראו
והשוו רובינשטיין, סמכויות השיפוט, שם, בע'
455-454.
החלת דיני הקרקעות הירדניים על ישראלים
היא איפוא חריג להסדר הכללי ולמעשה, בהתייחס למקרקעין באזור, מוחל החוק הירדני
בדרך השגרה על ישראלים, בבתי-המשפט בישראל.
על רקע משפטי זה יש לפרש את החוק הירדני
על-יסוד עקרונות השיטה המשפטית בישראל, המגנה על זכויות אדם – ובהן הזכות לקניין –
גם במשפט הפרטי. ראו והשוו אהרן ברק, פרשנות במשפט (כרך
ג' – פרשנות חוקתית, תשנ"ד), 686. כמו כן, יש לפרש את התחיקה הירדנית מתוך
מגמה – ככל הניתן על-פי לשונה – להשוות את ההסדרים שעל-פיה להסדרים בתחיקת
המקרקעין בישראל. ראו והשוו אהרן ברק, פרשנות במשפט (כרך
ב' – פרשנות החקיקה, תשנ"ג),
62-61 והערת-שוליים 123, שם.
5. יסודה של זכות הקדימה הוא במשפט העותומאני.
חוק הקרקעות העותומאני משנת 1858 הכיר בזכות השותף במקרקעין מסוג מירי לתבוע, בתוך
חמש שנים מיום עשיית העסקה, ממי שקנה את חלקו של שותפו להעביר את הנכס לידיו.
הוראה זו תוקנה בתקופת המנדט על-ידי חוק הקרקעות (תיקון) 1937 והתקופה קוצרה מחמש
שנים לשנה אחת. בנוסף, מכירה המג'לה בזכות קדימה של שותף ושל בעל חלקה גובלת (מצרן)
בקרקעות מסוג מוּלךּ. על-פי תחיקה זו, בעוד שהמצרן חויב לשלם לקונה את המחיר
המוסכם, הרי על השותף בעל זכות הקדימה הוטל לשלם את שווי הנכס בעת הגשת התביעה.
ראו משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה
שנייה, תשי"ג), 16.
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 צמצם את
זכויות הקדימה על-פי דין במקרקעין ליחסים בין יורשים, שירשו במשותף משק חקלאי קטן
(סעיף 100 לחוק) וליחסים בין בני-זוג, השותפים בבית-עסק או משק חקלאי המנוהלים
על-ידם, או בדירה המשמשת אותם (סעיף 101 לחוק). בהתייחסו לשינויים בזכות הקדימה
בחוק המקרקעין, כתב פרופ' יהושע ויסמן:
דיני זכות הקדימה שהיו בתוקף ערב חוק המקרקעין החדש היו בין הנושאים
המעטים שבהם המשיכה להתבטא ההבחנה בין סוגי המקרקעין השונים שעל פי הדין העותומאני.
התוצאה מכך היתה שדינים אלה היו סבוכים במיוחד, נעדרי שיטתיות, ומיושנים. מתוך
אנחת רווחה ניגש איפוא הקורא להסדר החדש של נושא זה בחוק המקרקעין. מגמת החוק
היתה... לצמצם מאוד את המקרים בהם מוכרת זכות הקדימה ex lege.
[יהושע ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1959 מגמות
והישגים (תש"ל),
69].
אף בירדן תוקן חוק המקרקעין העותומאני.
התקופה שבה ניתן לדרוש את מימוש זכות הקדימה הוגבלה לששה חודשים וכן נדרש התובע להפקיד
בעת הגשת תביעתו את מחיר המקרקעין בקופת בית-המשפט. וכך נקבע בחוק הירדני:
סעיף 2 לחוק מספר 51 לשנת 1958:
(1) ...
א) לא יפעיל אדם את זכותו לדין קדימה או למצרנות עפ"י אחד
מהסעיפים שנזכרו לעיל בתום ששה חדשים לתאריך העברה או המכר בלשכת רשום המקרקעין.
סעיף 2 לחוק זמני מספר 98 לשנת 1966:
(א)... על התובע זכות מצרנות או דין קדימה
בעת הגשת התביעה – להפקיד בקופת בית-המשפט את המחיר הנזכר בשטר המכר או להגיש
ערבות בנקאית בסכום זה, ובאם תטען הטענה שהמחיר הנזכר בשטר עולה על המחיר האמיתי
או על שווי השוק, אזי על בית-המשפט להעריך את הסכום שחובה להפקידו או יש לתת בגינו
ערבות, בתנאי שהדבר לא יפגע בזכותו לדרוש בחזרה את כל אשר עלה על המחיר האמיתי או
שווי השוק המוערך.
...
(ב)... אם הוכח על פי פסק-דין שהמחיר או מחיר השוק שיש לשלמו,
עולה על הסכום המופקד בקופת בית-המשפט או זה שלגביו ניתנה ערבות, על התובע לשלם את
התוספת תוך 15 יום מצאת פסק-הדין בדרגה הסופית ולא, יאבד זכותו לבצע את פסק-הדין.
6. פירוש מצמצם ודווקני של הוראות אלה – המתחייב
כאמור מן הצורך להתאימן, ככל הניתן, להסדרים המקובלים בתחיקה הישראלית, וכן מן
הפגיעה שבעטיין בזכויות הקניין של השותף ושל הקונה ממנו – מוביל למסקנה, כי הפקדת
סכום הכסף עם הגשת התביעה, בדומה למגבלת הזמן שבה ניתן להגיש תביעה זו, הינה תנאי
למימוש זכות הקדימה. תנאי זה, בהבטיחו את התשלום המיידי גם מפחית את עוצמת הפגיעה בזכויות
הקניין ואף מתיישב עם תכליתן של ההוראות – צמצום היכולת לממש את זכות הקדימה שנקבעה
בחוק העותומאני.
פירוש זה אף מעוגן בלשון החוק הירדני,
שכידוע יש לפרשו כחטיבה אחת. ראו למשל ע"פ 428/74 דדש נ' עירית ירושלים, פ"ד כט(2) 23, בע' 25. בענייננו,
על היות ההפקדה תנאי למימוש הזכות מלמד גם, על דרך קל-וחומר, סעיף 2(ב) האמור, המתנה
את מימוש הזכות בתשלום מלוא המחיר, אף אם הזכות נקבעה
בפסק-דין ואף אם חלק מן הסכום כבר הופקד בעת הגשת התביעה.
7. במקרה שלפנינו, לא עמדה הימנותא בתנאי
המקנה לה את זכות הקדימה. היא לא הפקידה את המחיר הנקוב ותירוציה בעניין זה נדחו
כבלתי-סבירים. אוסיף, כי התירוץ שתֵרצה חייב אותה, ולו מטעמי זהירות, להפקיד את
הסכום הגבוה יותר אלא שהיא לא הפקידה אף את הסכום הנמוך, ובכך הפסידה זכותה.
אשר-על-כן, אני מציעה לקבל את ערעור
החברה, לבטל את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי ולדחות את תביעת הימנותא. משכך,
נדחית גם בקשתה למתן רשות ערעור על החלטת בית-המשפט בדבר מינוי שמאי.
כן אני מציעה לחייב את הימנותא בתשלום
הוצאות משפט, בשתי הערכאות, בסך 50,000 ש"ח.
ש ו פ ט ת
השופט א' ריבלין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט א' גרוניס:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת דורנר.
ניתן היום, כ"ח בתמוז תשס"ג
(28.7.2003).
ש ו פ ט
ת ש ו פ
ט ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01047260_L05.doc/שב
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il