אור לאור בע"מ ואח' נ' ורישום מקרקעין במנהל האזר

2 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 46210-03-25 לפני: כבוד השופט דוד מינץ כבוד השופט עופר גרוסקופף כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ העותרים: 1. חברת אור לאור (קרית ספר) בע"מ 1. חברת אור לאור בע"מ 3. יואל גנני נגד המשיב: קמ"ט משפטים ורישום מקרקעין במנהל האזרחי באיו"ש עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרים: עו"ד סנדרה אופינקרו בשם המשיב: עו"ד אילנה ביטאו פסק-דין השופטת גילה כנפי-שטייניץ: עניינה של העתירה שלפנינו בסירובו של המשיב, קמ"ט משפטים ורישום מקרקעין במנהל האזרחי ביהודה ושומרון (להלן: קמ"ט מקרקעין), להיעתר לבקשת העותרים לרישום זכויות במרשם המקרקעין. הרקע לעתירה העתירה נסובה על רישום מקרקעין הידועים כגוש 2 חלקה 52 באדמות הכפר חרבתא (להלן: המקרקעין). בשנת 1990 נרשמו הזכויות במקרקעין על שמה של חברת הרעות (מעלה אדומים) בע"מ (להלן: חברת הרעות) במרשם המקרקעין באזור יהודה ושומרון (להלן: המרשם). ביום 7.8.1991 נכרת הסכם מכר לפיו מכרה חברת הרעות את זכויותיה במקרקעין לשני רוכשים פרטיים, גרשון קרויזר וליפא גלובינסקי, אשר רכשו את הזכויות בנאמנות עבור אחרים (להלן: הרוכשים הפרטיים). בעקבות הסכם זה נרשמה במרשם הערה לטובת הרוכשים הפרטיים. על פי הנטען בעתירה, ביום 22.10.1996 נכרת הסכם מכר נוסף לפיו מכרו הרוכשים הפרטיים 7,350 מתוך 10,300 חלקים מזכויותיהם במקרקעין לעותרת 2, חברת אור לאור בע"מ, על מנת שאלה יירשמו על שם העותרת 1, חברת אור לאור (קרית ספר) בע"מ, חברת בת של העותרת 2 שהתאגדה באזור. ואולם, הזכויות הנטענות של העותרת 2 מכוח הסכם זה לא נרשמו במרשם. במרוצת השנים, כך טוענים העותרים, נעשו ניסיונות להסדיר את רישום זכויותיהם במרשם – ניסיונות שלא צלחו. ביום 8.11.2022 שיגרו העותרות 2-1 (להלן: העותרות) מכתב אל קמ"ט מקרקעין בבקשה לקיים עמו פגישה לשם בחינת הדרכים האפשריות לרישום זכויותיהן במרשם. ביום 26.2.2023 השיבם קמ"ט מקרקעין כי אין אפשרות לרשום את זכויות העותרות, וזאת מכמה טעמים: הבקשה להעברת הזכויות מתבססת על הסכם מכר ולא ניתן להעביר זכויות במרשם מכוח הסכם מכר אלא באמצעות ייפוי כוח בלבד; "על אף שנרשמה הערת התנגדות לטובת הרוכשים, הרי שמדובר בהערה מנהלית בלבד ולא בזכות קניינית"; מוסד הנאמנות "באזור יו"ש לא קיים", ומשכך קמ"ט מקרקעין רואה ברוכשים הפרטיים "כחוליה בשרשרת הרכישה"; ושיחד עם זאת, "על פי דין האזור, לא ניתן לרשום זכויות במקרקעין בשם פרטיים הנחשבים זרים לאזור אלא אם התאגדו כדין כחברה באזור". בשולי תשובתו הוסיף קמ"ט מקרקעין כי מומלץ לעותרות לפנות לבית המשפט המוסמך בבקשה לקבלת פסק דין הצהרתי בדבר זכויותיהן במקרקעין. ביום 6.6.2023 פנו העותרות לקמ"ט מקרקעין וביקשוהו להבהיר את טעמי הדחייה הנוגעים ליכולתם של הרוכשים הפרטיים לרכוש זכויות במקרקעין ולהגדרתם כחוליה בשרשרת הרכישה. לצד זאת, צירפו שני ייפויי כוח בלתי חוזרים: ייפוי כוח ראשון מיום 5.8.1991, בו ייפתה חברת הרעות את כוחו של עו"ד סירקיס להעביר את זכויותיה במקרקעין לרוכשים הפרטיים "או למי שיורו"; וייפוי כוח שני מיום 9.10.1996, בו ייפה עו"ד סירקיס את כוחם של עו"ד בביוף ו/או עו"ד קרמר להעביר את הזכויות במקרקעין לטובת העותרת 1. העותרות הכירו בכך שלנוכח מועד עריכתם, ייפויי הכוח אינם תקפים עוד באזור, אולם טענו כי לפי סעיף 2(ב) לצו בדבר חוק לתיקון הוראות הקשורות בנכסי דלא ניידי (הוראות נוספות) (מס' 1464), התשנ"ט-1999 (להלן: צו 1464), נתונה לקמ"ט מקרקעין סמכות להאריך את תוקפם. על כן ביקשו כי יפעיל את סמכותו זו – על מנת לאפשר את רישום זכויותיהן במקרקעין. אציין כבר עתה, כי בקשה זו היא העומדת במוקד העתירה. קמ"ט מקרקעין לא השיב לבקשת העותרות, וחלף זאת שלח שוב בשגגה את מכתבו מיום 26.2.2023, כשהוא נושא תאריך עדכני. משלא התקבלה תשובה עניינית, פנו העותרות אל קמ"ט מקרקעין מספר פעמים נוספות, ובעקבות כך התקיימה ביום 4.9.2024 פגישה בין קמ"ט מקרקעין ובאת-כוח העותרות, שעניינה רישום הזכויות במקרקעין. משלא ניתנה החלטה בבקשתן של העותרות מיום 6.6.2023 גם לאחר הפגישה האמורה, ולאחר שתזכורות ובקשות התייחסות שבו ריקם, פנו העותרות לייעוץ המשפטי לאזור יהודה והשומרון מספר פעמים בבקשה למעורבותו ולסיועו בקבלת מענה מקמ"ט מקרקעין. מאחר שגם פניות אלו לא נשאו פרי, הוגשה העתירה שלפנינו. תמצית טענות הצדדים העתירה מלינה על התנהלות קמ"ט מקרקעין בעניין רישום זכויותיה של העותרת 1 במרשם המקרקעין. נטען כי ייפויי הכוח אשר צורפו למכתב העותרות מהווים בסיס מספק לרישום הזכויות במקרקעין, כאשר לקמ"ט מקרקעין מסורה הסמכות להאריך את תוקפם בהתאם להוראות סעיף 2(ב) לצו 1464. עוד נטען כי מחדלו של קמ"ט מקרקעין מלהשיב לפניות, עולה כדי הפרה של חובותיו בחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט-1958 (להלן: החוק לתיקון סדרי המינהל). מטעמים אלה, נתבקש צו על תנאי שיורה לקמ"ט מקרקעין לרשום את העותרת 1 כבעלים של הזכויות שרכשה העותרת 2 במקרקעין; וכן לבוא ולנמק מדוע סירב, ללא כל נימוק, להפעיל את סמכותו להארכת תוקפם של ייפוי הכוח ומדוע פעל בניגוד להוראות החוק לתיקון סדרי המינהל. בתגובה מקדמית שהוגשה מטעם קמ"ט מקרקעין נטען, כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי-צירוף משיבים רלוונטיים – הם חברת הרעות שהיא הבעלים הרשומים של המקרקעין, וכן הרוכשים הפרטיים אשר רכשו את הזכויות מחברת הרעות (בנאמנות עבור אחרים), ולטענת העותרים מכרו חלק מזכויותיהם למשיבה 2. עוד נטען, כי דין העתירה להידחות אף לגופה בשל היעדר עילה להתערבות בית המשפט, וזאת מקום שייפויי הכוח שהוצגו אינם בגדר "ייפוי כוח ישן" כהגדרתו בצו 1464, ולפיכך לפי הוראות הצו לא ניתן להאריך את תוקפם. בבחינת למעלה מן הצורך נטען, כי גם אם ניתן היה להאריך את תוקפם, מכלול המסמכים שעמדו לפני קמ"ט מקרקעין לא הניחו תשתית עובדתית מספקת לביסוס רישום הזכויות על שם העותרת 1. זאת, בין היתר מן הטעם שהעותרת 1, אשר מבוקש לרושמה כבעלת הזכויות, כלל אינה צד להסכמי המכר; ובשל העדר כשרותם של העותרת 2, חברה שלא התאגדה באזור, ושל הרוכשים הפרטיים, להירשם כבעלי זכויות במקרקעין באזור. דיון והכרעה לאחר עיון בעתירה על נספחיה ובתגובה המקדמית, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת אי-צירוף משיבים רלוונטיים; וכן לגופה בהיעדר עילה להתערבות. הלכה היא כי בית המשפט לא ידון בעתירה אשר לא צורפו לה כמשיבים כל הנוגעים בדבר אשר עלולים להיפגע מקבלתה (ראו מיני רבים: בג"ץ 5564-04-25 חטיב נ' מפקד כוחות צה"ל באיו"ש, פסקה 7 (6.7.2025); בג"ץ 1460/22 משולמי נ' שרת התחבורה, פסקה 6 (6.6.2022) (להלן: עניין משולמי)). בענייננו, נוכח הסעד הראשון והעיקרי המבוקש בעתירה – להורות לקמ"ט מקרקעין לפעול לרישומה של העותרת 1 כבעלת חלק מהמקרקעין, בולטים בהיעדרם משיבים אשר לסעד המבוקש השפעה ממשית על זכויותיהם. כך, כפי שציין המשיב, לעתירה לא צורפו כמשיבים חברת הרעות, הרשומה במרשם כבעלת הזכויות במקרקעין, והרוכשים הפרטיים – אשר בעתירה נטען כי רכשו את זכויותיה של חברת הרעות ומכרו חלק מהן לעותרת 2. אי-צירופם של המשיבים הרלוונטיים פוגע, בנסיבות ענייננו, לא רק בזכות הטיעון המוקנית להם לנוכח החשש לפגיעה בזכויותיהם, אלא גם בשלמות התמונה העובדתית הנפרשת בפני בית המשפט (ראו למשל: עניין משולמי, בפסקה 6). הדבר נכון ביתר שאת, שעה שהעתירה נסובה על הסכמים שנכרתו לפני כשלושה עשורים, מבלי שנרשמו מכוחם זכויות במרשם; ובפרט נוכח העולה מהעתירה עצמה – כי בין העותרים ובין הרוכשים הפרטיים ניטשו במהלך השנים חילוקי דעות בעניין הזכויות במקרקעין; מחלוקות שהגיעו עד כדי הגשת תביעה נזיקית. זאת ועוד, דין העתירה להידחות אף לגופה בהיעדר עילה להתערבותו של בית המשפט. במוקד העתירה מצויה שאלת סמכות קמ"ט מקרקעין ל"האריך את תוקפם" של ייפויי כוח שתוקפם פג, מכוח הוראות צו 1464. סעיף 11(א) לחוק (תיקון) להוראות הקשורות בנכסי דלא ניידי מס' 51 לשנת 1958 קובע, כי משרדי הרישום יפעלו לפי ייפויי כוח לשם רישום זכויות במרשם "תוך חמש עשרה שנים מתאריך עריכתם או אישורם". עוד הוא קובע כי "ייפוי כח אלה ייחשבו כבטלים אם לא יבוצעו הוראותיהם באותם משרדי הרישום תוך התקופה הנ"ל". מכאן, שכוחו של ייפוי כוח לרישום זכויות במרשם המקרקעין באזור יהיה תקף ל-15 שנים בלבד. על כך אין למעשה מחלוקת בין הצדדים. לצד זאת, סעיף 2(ב) לצו 1464, אשר הותקן כארבעים שנה לאחר פרסום החוק, מקנה לממונה, במקרים מסוימים, סמכות לאשר "המשך פעולה" במשרדי הרישום מכוחו של ייפוי כוח מעבר לתקופה האמורה, כמצוטט להלן: "על אף האמור בסעיף 11 לחוק, רשאי הממונה לאשר להמשיך לפעול במשרדי הרישום על פי ייפוי כוח ישן, בתנאים שייקבעו על ידו" "ייפוי כוח ישן" מוגדר בסעיף 1 לצו כדלהלן: "ייפוי כוח שביום הקובע לא ניתן לפעול על פיו במשרדי הרישום בשל חלוף הזמן ממועד עריכתו או אישורו, מכוח האמור בסעיף 11 לחוק" "היום הקובע" הוא יום כניסתו לתוקף של הצו (סעיף 1 לצו), הוא יום 2.6.1999 (סעיף 3 לצו). מצירופן של הוראות אלה עולה מסקנה ברורה: סמכות ההארכה שניתנה בצו חלה אך ורק על ייפויי כוח שתוקפם פקע עובר ליום 2.6.1999. בענייננו, כזכור, ייפויי הכוח נחתמו בשנת 1991 ובשנת 1996, ולפיכך, ביום הקובע טרם פקע תוקפם וניתן היה לפעול מכוחם. מכאן, שייפויי הכוח האמורים אינם באים בגדר "ייפוי כוח ישן", והממונה נעדר סמכות לאשר להמשיך לפעול על פיהם. משאלה הם פני הדברים, לא קמה עילה להתערב בהחלטת קמ"ט מקרקעין שלא להיעתר לבקשת העותרות להפעלת הסמכות האמורה. לצד המסקנה האמורה אוסיף, כי אין הדעת נוחה מאופן התנהלות המשיב והיעדר המענה לפניותיהן החוזרות והנשנות של העותרות. מצופה מן המשיב, כגוף מנהלי, כי יקיים חובותיו במהירות הראויה ובפרק זמן סביר. אין לקבל מצב דברים בו לא ניתן מענה לבקשת העותרות במשך למעלה משנה ומחצה; ולמעשה, מענה זה ניתן רק במסגרת התשובה לעתירה. למותר לציין כי לו ניתנה התשובה במועדה, ייתכן שעתירה זו לא הייתה באה לעולם. מדובר אפוא בהתנהלות המצדיקה פסיקת הוצאות חרף דחיית העתירה (ראו דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א 434 (2010)). סוף דבר: העתירה נדחית. המשיב יישא בהוצאות העותרים בסכום של 2,000 ₪. ניתן היום, כ"ו אלול תשפ"ה (19 ספטמבר 2025). דוד מינץ שופט עופר גרוסקופף שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת