פז חברת נפט בע"מ נ. ועדת השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל

2 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 4618/20 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט י' אלרון כבוד השופטת ר' רונן המערערת: פז חברת נפט בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. ועדת השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל 2. רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע מיום 17.4.2020 בעת"מ 8423-07-19 שניתן על-ידי כב' השופט ג' גדעון תאריך הישיבה: כד' בסיוון התשפ"ב (23.6.2022) בשם המערערת: עו"ד עמינדב בלוזר בשם המשיבות: עו"ד תהילה רוט פסק-דין השופטת ר' רונן: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופט ג' גדעון) בעת"מ 8423-07-19 מיום 17.4.2020. פסק הדין עוסק בהשגתה של המערערת על דמי היוון שנקבעו לה בקשר עם עסקה בה מכרה המערערת זכויות חכירה במגרש בו מצויים תחנת תדלוק ושטח מסחרי (שהמחלוקת אינה נוגעת אליו). דמי ההיוון נקבעו מלכתחילה על ידי שמאי מטעם השמאי הממשלתי שהעריך את שוויה של תחנת התדלוק בסכום של 5,946,000 ₪. המערערת השיגה על דמי ההיוון שנקבעו על סמך הערכת שווי התחנה לשמאי המחוזי (שהוא עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים), תוך הסתמכות על חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמה שהעריך את שוויה של תחנת התדלוק בסכום של 700,000 ₪. השמאי המחוזי העריך את שוויה של תחנת הדלק בסכום של 5,590,000 ₪. המערערת השיגה גם על החלטה זו לוועדת ההשגות. הוועדה דנה בהשגה וקיבלה אותה באופן חלקי תוך הערכת שווי התחנה בסך של 5,360,000 ₪. על החלטה זו הגישה המערערת את העתירה המנהלית נושא הערעור. בית המשפט המחוזי שדן בעתירה דחה אותה. 2. טענותיה של המערערת מתייחסות למספר נושאים. ראשית הועלו טענות ביחס להרכבה של ועדת ההשגות שלגישתה של המערערת אינו מאוזן (משום שנציג השמאי הממשלתי יושב כחבר בוועדה בעוד שאין בה נציג מטעם הנישום). בנוסף ולגופו של עניין הועלו על-ידיה טענות ביחס לרכיבים השונים בהערכת השווי: היקף המכירות בתחנה; סיווג התחנה כבינונית; קביעת דמי השכירות; הערכת שווי הקרקע; והיוון הסכם המכירה והוספת דמי ההיוון לתמורה החוזית. 3. ראשית יובהר כי אין מקום לקבל את עמדת המערערת לפיה הרכבה של ועדת ההשגות, שהיא גוף פנימי של רשות מקרקעי ישראל, אינו מאוזן. מכל מקום, המערערת לא טענה כי היה מקום לפסול את הוועדה, ועל-כל-פנים, היא לא העלתה טענת פסלות או טענה ביחס להרכב הוועדה במהלך הדיון בעניינה בפני הוועדה, אלא רק לאחר שהוועדה הכריעה בטענותיה (ר' למשל: עע"מ 8196/08 אור הייטק בע"מ נ' עיריית אילת, פס' י"ט (10.11.2009)). באשר לטענות לגופן הרי כפי שעולה מתיאור הדברים שלעיל, שיעור דמי ההיוון שעל המערערת לשלם נדון בפני 3 ערכאות שונות: השמאי מטעם השמאי הממשלתי, השמאי המחוזי, וועדת ההשגות. חלק מטענותיה של המערערת התקבלו תוך הפחתת הערכת השווי של תחנת התדלוק; וחלקן נדחו. על-כל-פנים, בנסיבות כאלה, האפשרות להתערבותו של בית-המשפט צריכה להישמר למקרים קיצוניים וחריגים, בהם קיימת על-פני הדברים אי-סבירות קיצונית בשיקול-הדעת של הערכאות הקודמות (ר' בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793 (1992)). המקרה דנן אינו אחד מהמקרים הללו. 4. כך, למשל, המערערת הדגישה את העובדה שהערכת השווי של התחנה התבססה לא על מכירות הדלקים בפועל בה אלא על פוטנציאל המכירות כפי שהוועדה קבעה אותו. לגישתה, קביעה זו אף סוטה מהקווים המנחים לעריכת שומות לתחנות תדלוק של אגף שומת מקרקעין, החתומים על-ידי השמאי הממשלתי הראשי (להלן: הקווים המנחים). לגישת המערערת, בהתאם לקווים המנחים, כאשר מדובר בתחנה קיימת ופעילה, יש לבסס את הערכת השווי על המכירות בפועל, בעוד שפוטנציאל המכירות הוא רלוונטי רק ביחס לתחנה שטרם הופעלה. לטענתה, מאחר שאין מחלוקת כי היקף המכירות בפועל בתחנה עמד בשנים האחרונות על כ-83 ק"ל לחודש בלבד, היה על הוועדה להביא בחשבון את הנתון הזה ולא את ההיקף שנקבע על ידיה – של 325 ק"ל לחודש. מנגד, המשיבים טענו כי הקווים המנחים הם כלי-עזר מקצועי מקובל בעולם השמאות, שניתן במקרה המתאים להסתמך עליהם. יחד עם זאת, הכללים אינם מחייבים וניתן במסגרת השומה גם לסטות מהם. הקווים המנחים הם אכן כלי-עזר מקצועי ושיקול שמאי רלוונטי אך הם אינם מחייבים, וניתן לסטות מהם כאשר ישנו נימוק לכך. בבחינת שומת ההיוון, הגופים המקצועיים בחנו את כלל השיקולים הרלוונטיים לצורך הערכת השווי – הם הביאו בחשבון הן את הקווים המנחים; הן את הגידול במספר כלי-הרכב בעיר רהט שם מצויה התחנה; הן את הטענות ביחס לתחרות בין התחנה לבין תחנות דלק אחרות ובכלל זה תחנות פיראטיות. כן נבחנה הטענה לגבי הסכסוך הקיים עם מפעיל תחנת הדלק. ההחלטה לסטות מהקווים המנחים כשלעצמה היא החלטה שמאית המצויה בליבת שיקול-הדעת של השמאי המעריך. החלטתם של הגורמים המקצועיים להעריך את שווי התחנה בהתאם לפוטנציאל המכירות ולא בהתאם למכירות בפועל, תוך סטייה, בין היתר, מהקווים המנחים, נבעה מעמדתם המקצועית לפיה נתוני המכירות בפועל היו בלתי-סבירים ביחס לגודל התחנה ומיקומה. 5. כפי שבית-המשפט המחוזי קבע, היקף התערבותו האפשרי בהחלטת ועדת ההשגות הוא היקף מצומצם הנוגע לעילות הביקורת של המשפט המנהלי. לכן, קביעתו של בית-המשפט המחוזי לפיה אין מקום בנסיבות המקרה להתערב בשיקול-הדעת של הגורמים המקצועיים ביחס לקביעת פוטנציאל המכירות של התחנה, היא קביעה שאין מקום שערכאה זו תתערב בה. דברים דומים יש לומר גם ביחס לטענותיה האחרות של המערערת (הנוגעות לקביעת דמי השכירות הראויים עבור הקרקע; שווי המחוברים; ולשאלה האם השווי בהסכם המכר כולל את דמי ההיוון), כולן טענות מתחום שיקול-הדעת המקצועי של הגופים המקצועיים, שאין מקום בנסיבות המקרה דנן להתערב במסקנותיהם. 6. לכן, אמליץ לחבריי לדחות את הערעור מכוח סמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסכום של 15,000 ₪. השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה. השופט י' אלרון: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ר' רונן. ניתן היום, ‏ד' בתמוז התשפ"ב (‏3.7.2022). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 20046180_P10.docx רו מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1