אליהו - יוחנן נדל"ן בע"מ נ. אליהו גינת

בבית המשפט העליון רע"א 4598/22 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ כבוד השופט י' כשר המבקשת: אליהו-יוחנן נדל"ן בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. אליהו גינת 2. עמי כלפון 3. גבריאל קמיאבי 4. י.ע.ג אירועים בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 6.6.2022 ברע"א 71444-11-21 שניתן על-ידי כבוד השופטים: מ' נד"ב, י' קינר וח' קיציס בשם המבקשת: עו"ד אמיר אבני בשם המשיבים: בעצמם פסק-דין השופט נ' סולברג: בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, מיום 6.6.2022, בע"א 71444-11-21 (השופטת מ' נד"ב, השופט י' קינר והשופטת ח' קיציס), שבו התקבל חלקית ערעור המשיבים על פסק הדין של בית משפט השלום בכפר סבא, מיום 19.9.2021, בתא"ק 24750-06-18 ובת"א 42951-05-19 (השופטת הבכירה ר' קרלינסקי). רקע עובדתי בתמצית המבקשת, חברת אליהו-יוחנן נדל"ן בע"מ (להלן: המשכירה), היא הבעלים של אולם אירועים ברחוב יוחנן הסנדלר 19 בכפר סבא (להלן: המושכר), שאותו השכירה למשיבים 3-1 (להלן: השוכרים). זמן קצר לאחר שהחלו השוכרים להחזיק במושכר, התגלעו מחלוקות בין הצדדים, ביחס לפגמים שונים במושכר – ביניהם, קריסה של חלקים בתקרה – אשר לשיטת השוכרים, היה על המשכירה לתקנם. משסירבה המשכירה לתקן את הפגמים, נשאו השוכרים בעלות התיקונים, וסירבו לשלם למשכירה את דמי השכירות. בעקבות זאת, הגישה המשכירה ביום 11.6.2018 תביעה לפינוי המושכר, בגין הפרת חוזה, עקב אי-תשלום דמי השכירות (תא"ק 24750-06-18). בהמשך, תיקנה המשכירה את כתב התביעה, ותבעה מהשוכרים, בנוסף לפינוי, גם את תשלום חוב דמי השכירות, ואת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה השכירות. ביום 19.5.2019 הגישה המשיבה 4, חברת י.ע.ג אירועים בע"מ, שהוקמה על-ידי השוכרים לצורך הפעלת המושכר, תביעה נגד המשכירה לאכיפת תנאי ההסכם, ולתשלום פיצוי בגין הפרות של הסכם השכירות (ת"א 42951-05-19). הדיון בשני התיקים אוחד, וביום 19.9.2021 ניתן פסק הדין של בית משפט השלום, בגדרו נקבע, בין היתר, כי חוב דמי השכירות שעל השוכרים לשלם למשכירה, עומד על סך של 656,783 ₪; וכי המשכירה אינה חייבת בתשלום הוצאות תיקון התקרה שקרסה, שכן לא הוכח קשר סיבתי בין הפגמים שהיו במושכר טרם כניסת החוזה לתוקף, לבין קריסת התקרה; ולפי הסכם השכירות, האחריות על תיקון נזקים במושכר, במהלך תקופת השכירות, חלה על השוכרים. פסק הדין של בית המשפט המחוזי השוכרים ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. הערעור – התקבל בחלקו. נקבע, כי לא ניתן "להסיק מהקשר הדברים כוונה להסכמה [של השוכרים] לתיקון ליקויים מבניים חמורים, כבענייננו – קריסה של תקרה", ועל כן, משמדובר ב"פגמים מהותיים בתשתיות" – על המשכירה לשאת בהוצאות תיקון התקרה. נפסק אפוא, כי על המשכירה לשאת בתשלום החשבוניות שהציגו השוכרים בגין עבודות התיקון, בסכום של 530,010 ₪. יחד עם זאת, קבע בית המשפט המחוזי, כי נפלה טעות חישובית בפסק הדין של בית משפט השלום, וכי חוב דמי השכירות הנכון עומד על סך של 799,227 ₪. מכאן בקשת הרשות לערער שלפנַי. תמצית טענות הצדדים המשכירה טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שחייב אותה בנזקי קריסת הגג. בתוך כך נטען, כי בית המשפט המחוזי התבסס על ציטוט שגוי מפסק דין של בית משפט זה (ע"א 40/53 ענתבי נ' קפהרסטה בע"מ פ"ד ט 1445 (1955) (להלן: עניין ענתבי)), וכי שגיאה זו "שומט[ת] את הבסיס עליו מושתת פסק דינו של בית המשפט המחוזי כולו, לרבות הפרשנות שנתן הן לסעיף 7 לחוק השכירות, והן לסעיפי הסכם השכירות". בנוסף נטען, כי "אין ממצא עובדתי של הערכאה הדיונית בדבר החשבוניות, התשלום בגינן, או כי שימשו דווקא לתיקון התקרה"; על כן, שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע את סכום התשלום על סמך חשבוניות, "שבשבתו כערכאה הערעורית לא יכול היה [...] לקבוע מהימנותן, וש[המשכירה] חלקה על אמיתותן בפני הערכאה הדיונית". השוכרים מצדם, טוענים כי גם אם הציטוט שעליו הסתמך בית המשפט המחוזי, מעניין ענתבי, אכן לא מופיע בפסק הדין, אין בכך כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין של בית המשפט המחוזי. לשיטתם, קביעת בית המשפט המחוזי, בנוגע לחבות המשכירה בגין עלות התיקונים, נשענת בעיקר על פרשנות החוזה הספציפי שבין הצדדים; משכך, בין אם בית המשפט המחוזי שגה בהסתמכו על הציטוט האמור, בין אם לאו, אין בכך כדי להטות את הכף לטובת המשכירה. בנוסף, באשר לטענת המשכירה ביחס למהימנות החשבוניות, טוענים השוכרים, כי "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות", וכי "בית המשפט המחוזי [...] בתחילת הדיון עבר ובדק את החשבוניות [...] ומצא אות[ן] מהימנ[ות]". דיון והכרעה בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה רשות, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. בעניינה של המשכירה, מתן הרשות דרוש מפאת חשש לעיוות דין (תקנה 148א לתקנות). לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בתגובה שניתנה לה, בפסק הדין של בית משפט השלום, ובהחלטת בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להתקבל בחלקו. יש ממש בטענת המשכירה, שלפיה שגה בית המשפט המחוזי בכך שחייב אותה בתשלום החשבוניות, מבלי שקיימת קביעה עובדתית לגבי ביצוע העבודות הנטענות, ומהימנות החשבוניות שהוגשו בגינן. אכן, בפסק הדין של בית משפט השלום, לא נקבע ממצא עובדתי חד-משמעי בנוגע לעבודות שבוצעו, או לחשבוניות שהוגשו בגינן. משקבע בית משפט השלום כי המשכירה אינה חבה בתשלום על עבודות התיקון, ממילא לא נדרש להכריע בסוגיה זו. יחד עם זאת, קבע בית משפט השלום, כי "מבצע עבודות התיקון לא הובא כלל לעדות ועל פי פירוט העבודות מצדו שהוגש ע"י השוכרים לא ניתן להשתכנע שכל העבודות כרוכות בתיקוני נזילות או פגם במושכר" (ההדגשה הוּספה – נ' ס'). לעומת זאת, בית המשפט המחוזי קבע, כי המשכירה אכן חבה בעלויות עבודות התיקון, וחייב אותה בתשלום על-פי הסכום הנקוב בחשבוניות. חיוב המשכירה לפי החשבוניות מהווה, הלכה למעשה, קביעה עובדתית, שלפיה עלות עבודות התיקון, היא הסכום הנקוב בחשבוניות שהגישו השוכרים. בקביעה זו של בית המשפט המחוזי, יש משום התערבות בממצא עובדתי של בית משפט השלום, שלפיו "לא ניתן להשתכנע שכל העבודות [שפורטו בחשבוניות] כרוכות בתיקוני נזילות או פגם במושכר". זאת, בניגוד לכלל שלפיו ערכאת הערעור איננה מתערבת בממצאי עובדה ומהימנות, אלא במקרים חריגים במיוחד (ראו למשל, מִני רבים: רע"א 8185/18 שוחט נ' אאורה השקעות בע"מ, פסקה 15 (26.2.2019)). התערבות זו נעשתה כבדרך אגב, מבלי לנמק מדוע היא נדרשת בנסיבות העניין, ומבלי לקבוע, באופן פוזיטיבי, כי החשבוניות אכן משקפות נאמנה את העבודות שבוצעו, ואינן כוללות תשלום על עבודות נוספות (השוו: רע"א 2810/22 בר-סלע נ' גדליהו, פסקה 11 (7.6.2022)). בנסיבות אלה, קביעתו של בית המשפט המחוזי, שלפיה יש לחייב את המשכירה בעלות העבודות, על בסיס החשבוניות – אינה יכולה לעמוד. משקבע בית המשפט המחוזי, כי המשכירה חבה בגין התיקונים, היה עליו להחזיר את התיק לבית משפט השלום, בכדי שיכריע לגבי מהימנות החשבוניות ועלות התיקונים שבוצעו. עוד באותו עניין, אציין כי אין בידי לקבל את טענת השוכרים, שלפיה "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות". בכתב ההגנה שהגישה המשכירה בת"א 42951-05-19, נטען כי "נספחי התביעה אינם מוכיחים את הנזק הנטען על ידי התובעת". כמו כן נטען, כי "מרבית[ן] המוחלטת של העבודות המפורטות לא קשורות כלל ועיקר לנזקי רטיבות כאלה או אחרים". לא בכדי אפוא, בפסקה 33 לפסק הדין של בית משפט השלום, ציין בית המשפט, כי המשכירה "הטילה ספק במהימנות הראיות החלקיות שהוצגו הן משום שלא נרשמו כלל במאזן הבוחן של [המשיבה] 4 והן משום שכלל לא נמסרה הודעת קיזוז בגינם בזמן אמת". טענה זו נטענה אפוא לפני בית משפט השלום, ואין מדובר בהרחבת חזית. למען שלמות התמונה, אציין כי לא מצאתי ממש בטענת המשכירה לגבי הציטוט מעניין ענתבי. כפי שטוענים השוכרים, אין בקבלת טענה זו, כדי להטות את הכף לטובת המשכירה בשאלת החבות. בית המשפט המחוזי הסתמך על עניין ענתבי, כתימוכין לפרשנות שנתן לסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות). גם אם שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות שהעניק לסעיף, בעקבות ההסתמכות על עניין ענתבי – ואין בכוונתי להכריע בכך – ממילא, קביעתו בנוגע לחיוב המשכירה בעלות התיקונים, בעינה עומדת. מסקנת בית המשפט המחוזי בסוגיה זו, נסמכה בעיקר על קביעתו כי פרשנות ההסכם הספציפי, בנסיבות המקרה הקונקרטיות, מוליכה למסקנה כי לא נובעת ממנו התחייבות של השוכרים, לשאת בהוצאות התיקון של ליקוי מבני, שהיה קיים במושכר טרם תקופת השכירות. משכך, ומשמצא בית המשפט המחוזי, כי קריסת התקרה היא תוצאה של "פגמים מהותיים בתשתיות", נקבע כי יש לחייב את המשכירה בהוצאות תיקון התקרה; זאת, ללא תלות בפרשנות סעיף 7 לחוק השכירות. לו תישמע דעתי, נחליט אפוא על קבלת הערעור; התיק יוחזר לבית משפט השלום, שיכריע כחוכמתו בשאלת מהימנות החשבוניות שהוגשו, ועלות התיקונים שבהם חבה המשכירה. עוד אציע, בנסיבות, כי לא יֵעשה צו להוצאות. ש ו פ ט השופטת גילה כנפי-שטייניץ: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' כשר: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט נעם סולברג. ניתן היום, ‏י"א באב התשפ"ב (‏8.8.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 22045980_O03.docx עג מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il