הועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת עילית נ. יהונתן סבן

פסק-דין בתיק ע"א 4595/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4595/06 ע"א 4637/06 - י"ט ע"א 5019/06 - ו' וערעור שכנגד ע"א 5034/06 - י"ב וערעור שכנגד ע"א 5130/06 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט ע' פוגלמן המערערת בע"א 4595/06: הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת עילית נ ג ד המשיבים בע"א 4595/06: 1. יהונתן סבן ו-15 אח' המערערות בע"א 4637/06: 1. עיריית נהריה 2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה נ ג ד המשיבים בע"א 4637/06: 1. כהן אברהם ו-18 אח' המערערים בע"א 5019/06 והמשיבים בערעור שכנגד: אברהם כהן ו-24 אח' נ ג ד המשיבים בע"א 5019/06 והמערערים בערעור שכנגד: 1. ניגר מוסה מחמד עלי בהאי אמסלם 2. עו"ד יצחק אליעזר 3. עיריית נהרייה 4. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה המערערים בע"א 5034/06 והמשיבים בערעור שכנגד: 1. נגאר מוסא מוחמד עלי אמסלם 2. עזבון המנוח מרדכי אמסלם ז"ל נ ג ד המשיבים בע"א 5034/06 והמערערים בערעור שכנגד: אברהם כהן ו-10 אח' המערערים בע"א 5130/06: 1. סבן יהונתן ו-6 אח' נ ג ד המשיבים בע"א 5130/06: כהנקא מריו ו-12 אח' ערעורים על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בחיפה מיום 4.5.06 בת.א. 248/95 ובת.א. 531/96 שניתן על-ידי כבוד השופט י' עמית תאריך הישיבה: כ"ג בכסלו התש"ע (10.12.09) בשם המערערת בע"א 4595/06: עו"ד מ' ברדנשטיין בשם המשיבים 6-1 בע"א 4595/06: עו"ד א' גאנם בשם המשיבים 8-7 בע"א 4595/06: עו"ד ת' ברלינר בשם המשיבים 10 ו-14 בע"א 4595/06: עו"ד י' ברינט בשם המשיב 11 בע"א 4595/06: ע"ד א' מיכלין בשם המשיבות 13-12 בע"א 4595/06 והמערערות בע"א 4637/06: עו"ד ג' דרנס בשם המשיבים 16-15 בע"א 4595/06: עו"ד ה' חורי בשם המשיבים 19-1 בע"א 4637/06: עו"ד א' מח’ול בשם המשיבים 26-20 בע"א 4637/06: עו"ד א' גאנם בשם המשיבים 27 ו-38 בע"א 4637/06: עו"ד י' ברינט בשם המשיבים 30-28 בע"א 4637/06: עו"ד ת' ברלינר בשם המשיב 32 והמשיבה 37 בע"א 4637/06: עו"ד א' מיכלין בשם המשיבים 34-33בע"א 4637/06: עו"ד מ' ברדנשטיין בשם המשיבים 36-35 בע"א 4637/06: עו"ד ה' חורי בשם המערערים בע"א 5019/06 והמשיבים בערעור שכנגד: עו"ד א' מח’ול בשם המשיב 1 בע"א 5019/06 והמשיב 32 בערעור שכנגד: עו"ד י' ברינט בשם המשיב 2 בע"א 5019/06 והמערער בערעור שכנגד: עו"ד א' מיכלין בשם המשיבות 4-3 בע"א 5019/06 והמשיבות 34-33 בערעור שכנגד: עו"ד ג' דרנס בשם המערערים בע"א 5034/06 והמשיב 1 בערעור שכנגד: עו"ד י' ברינט בשם המשיבים 19-1 בע"א 5034/06 ובערעור שכנגד: עו"ד א' מח’ול בשם המשיבים 26-20 בע"א 5034/06 ובערעור שכנגד: עו"ד א' גאנם בשם המשיבים 28-27 בע"א 5034/06 והמערערים שכנגד: עו"ד א' מכלין בשם המשיבות 30-29 בע"א 5034/06 המשיבות 28-27 בערעור שכנגד: עו"ד ג' דרנס בשם המערערים בע"א 5130/06: עו"ד א' גאנם בשם המשיבים 2-1 בע"א 5130/06: עו"ד ת' ברלינר בשם המשיב 4 בע"א 5130/06: עו"ד י' ברינט בשם המשיב 5 בע"א 5130/06: עו"ד א' מכלין בשם המשיבות 7-6 בע"א 5130/06: עו"ד ג' דרנס בשם המשיב 9 בע"א 5130/06: עו"ד מ' ברדנשטיין פסק-דין 1. לפנינו מספר ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט י' עמית). בפסק-הדין נדונה שאלת אחריותם של מוכרת בעסקת מכר מקרקעין, של עורך-הדין שייצג את הצדדים לעסקה ושל רשויות התכנון הרלוונטיות – לנזקים שנגרמו לרוכשים עקב כישלון העסקה. רקע והליכים קודמים 2. הרקע לפרשה זו הוא תכנון מחדש של "מתחם עין שרה" שמדרום לנהרייה, שבמסגרתו עברו החלקות שבמתחם שינוי ייעוד וכן איחוד וחלוקה מחדש, שלא בהסכמת בעלי החלקות. ענייננו בשטח מסוים שהיה בבעלות המערערת בע"א 5034/06 (להלן: אמסלם). מתוך שטח של כ-50 דונם שהיה בבעלותה באותה עת, מכרה אמסלם כ-25 דונם לרוכשים שונים. בעת החתימה על הסכמי המכר ייעוד הקרקע היה חקלאי, אולם חלה עליה תכנית מתאר שסיווגה באופן לא סופי את הקרקע ככזו שתיועד לבנייה נמוכה, צמודת קרקע. לטובת חלק מן הרוכשים נרשמו הערות אזהרה בלבד ואילו חלקם רשמו על שמם את הבעלות בחלקות. בין לבין עבר השטח הליכי איחוד וחלוקה מחדש. במסגרת הליכים אלה התייחסו רשויות התכנון לשטח שבבעלות אמסלם כמכלול, מבלי לדון בנפרד בזכויותיו של כל אחד מן הרוכשים, ובסיומם קיבלה אמסלם, תחת השטח שהיה בבעלותה במקור, שטח אחר שגודלו כ-16 דונם, ואשר החלקות בו מיועדות לבנייה רוויה או למלונאות ונופש. לפיכך לא ניתן היה להגשים את ציפיות הרוכשים לקבל חלקה לבנייה צמודת קרקע – הן בשל הייעוד החדש של השטח שבבעלות אמסלם, הן בשל גודלו המוקטן. יצוין, כי רוכשים אחרים שאינם צד להליכים שלפנינו כעת, ואשר רשמו על שמם את הבעלות במגרשים שרכשו מאמסלם, זכו לקבל במסגרת הליכי התכנון מחדש מגרשים חלופיים לבנייה צמודת קרקע. 3. כאן המקום גם לציין כי הסמכות לבצע איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה מוסדרת בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. לפי הוראות סעיף זה מוטלת על הרשות חובה לשמור ככל הניתן על השווי היחסי של המגרשים שאוחדו וחולקו מחדש. בדיון הנוסף שנערך בעניין טור (ד"נ 4/80 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, פ"ד לד(4) 600 (1980)) נקבע כי בעת קביעת שווי המגרשים לפני ואחרי האיחוד והחלוקה מחדש, אין להתחשב בהשפעת שינוי הייעוד, אם נעשה כזה, על השווי. למרות זאת, בעת ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש של מתחם עין שרה התחשבו רשויות התכנון בהשפעת שינוי הייעוד על שווי המגרשים, תוך שהן חורגות מן ההלכה שנקבעה בעניין טור. התנהלות זו הועמדה לביקורת במסגרת בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992), ואולם שם נקבע לבסוף כי ראוי לשנות מן ההלכה שנקבעה בעניין טור, וניתן תוקף, בדיעבד, לדרך האיחוד והחלוקה שנקטו בה הרשויות במתחם עין שרה. 4. על רקע התפתחויות אלה הגישו הרוכשים, בשתי קבוצות שונות לפחות, תביעות כנגד אמסלם (ת"א 248/95 ות"א 531/96), שבהן עתרו לאכיפת הסכמי המכר. חלק מן הרוכשים לא התקשרו בהסכם מכר ישירות עם אמסלם, אלא עם אחרים שרכשו קודם לכן את הזכויות מאמסלם; אותם רוכשים יכונו רוכשים שניוניים, והמוכרים באותן עסקאות, שיכונו מוכרים שניוניים, נתבעו אף הם במסגרת אותן תביעות. תחילה התבררה התביעה בת"א 248/95 וניתן בה פסק-דין שהורה על ביצוע אכיפה בקירוב, כך שהשטח שהוקצה לאמסלם יחולק בין הרוכשים באופן יחסי לגודל הקרקע שרכשו. במסגרת ערעור שהוגש על אותו פסק-דין (ע"א 8658/96 אמסלם נ' קריגר (לא פורסם, 16.9.1998)) התברר כי קיימת תביעה נוספת באותו עניין – הלוא היא ת"א 531/96. בית המשפט העליון קבע כי יש צורך לדון בשתי התביעות במאוחד שכן קביעת זכויות הצדדים בשטח החדש תהיה יחסית לחלקם בשטח הישן, ומשכך קיים קשר גומלין בין התביעות השונות. לפיכך פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בת"א 248/95 בוטל ככל שעניינו מימדי החלקות שלהן זכאים הרוכשים לאחר הליכי התכנון מחדש. עם זאת, בית המשפט העליון הכיר בזכותם העקרונית של הרוכשים לאכיפה בקירוב, בדרך של קבלת מגרשים חדשים ששוויים היחסי זהה לשווי היחסי של המגרשים שרכשו במסגרת הסכמי המכר. כמו-כן, בית המשפט העליון לא ביטל קביעות אחרות שנקבעו בפסק-הדין שניתן בת"א 248/95, כפי שעוד יפורט. 5. בעקבות פסק-הדין בערעור הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי לשם קביעת זכויות הרוכשים בשתי התביעות בשטח החדש, ומונו שמאֵי מקרקעין לשם הגשת חווֹת דעת על שווי המגרשים. במהלך בירור התביעות הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק-דין (להלן: פסק-הדין החלקי) ולפיה יוחדו המגרשים שייעודם בנייה רוויה לרוכשים, והמגרשים שייעודם מלונאות ונופש יוחדו לאמסלם. הצדדים הסכימו כי ייערך פירוק שיתוף בהתאם וכי לא ישולמו כל תשלומי איזון במסגרת ייחוד המגרשים. לאחר שניתן פסק-הדין החלקי הוגשו חוות דעת השמאים, ומהן עלה כי אילו נדרשו תשלומי איזון היו אלה עומדים על למעלה מ-2 מיליון ש"ח, לטובת אמסלם. בעקבות פסק-הדין החלקי ביקשו חלק מן הרוכשים לתקן את כתב התביעה בתביעתם המקורית, ולהוסיף לה סעד כספי וכן נתבעים חדשים – עיריית נהרייה (להלן גם: העירייה), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה (להלן: הוועדה המקומית) והוועדה המחוזית לתכנון ובניה הצפון (להלן: הוועדה המחוזית). בקשתם התקבלה, ובקשת רשות ערעור שהגישה אמסלם על החלטה זו נדחתה מן הטעם שפסק-הדין החלקי אכן לא סיים את המחלוקות הכספיות (רע"א 3358/99 אמסלם נ' קריגר (לא פורסם, 17.12.2000)). משכך, הגישה אמסלם הודעות צד ג' נגד עורך-הדין שערך את העסקאות בינה לבין הרוכשים (להלן: עו"ד אליעזר), נגד עיריית נהרייה והוועדה המקומית, וכן נגד בא-כוח התובעים בת"א 248/95 (להלן: עו"ד מח’ול). אחריותם של אמסלם, של עו"ד אליעזר ושל המוכרים השניוניים פסק-דינו של בית המשפט המחוזי 6. הרוכשים ביססו את תביעתם נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר על מספר טענות שונות, אליהן התייחס בית המשפט המחוזי כסדרן. תחילה דחה בית המשפט המחוזי את הטענה כי אמסלם ועו"ד אליעזר היו שותפים לקנוניה עם רשויות התכנון ויצרו בזדון מצגי שווא כוזבים כלפי הרוכשים, וזאת לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את גרסתם העובדתית של הרוכשים בעניין זה. בית המשפט המחוזי אף קבע שאמסלם ניסתה להקטין את הנזקים שנגרמו לרוכשים בדרכים שונות. 7. לאחר מכן דן בית המשפט המחוזי בטענה שלפיה הפרה אמסלם את הסכמי המכר, בכך שמסרה לידי הרוכשים חלקות שאינן מתאימות לאלה שהתחייבה למסור במסגרת החוזה. בית המשפט המחוזי ציין כי טענה זו הועלתה רק על-ידי הרוכשים שתבעו את אמסלם במסגרת ת"א 531/96, ולא על-ידי הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95. דא עקא, שהרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 531/96, למעט תובע אחד, לא רכשו את חלקותיהם ישירות מאמסלם, ולכן לא עומדת להם עילה חוזית כלפיה. עם זאת, בית המשפט המחוזי דן בעילת ההפרה לגופה משקבע כי "הטענה כי אמסלם הפרה את הסכמי המכר עולה ישירות מהעובדות שפורטו לעיל, היא עולה בין השיטין מטיעוני הצדדים ורוחה מרחפת על התיק כולו". בית המשפט המחוזי קבע כי "עולה מלשון ההסכם כי לצדדים היה ברור שהממכר נועד לבנייה צמודת קרקע, כאשר מיקומו המדוייק של המגרש ייקבע בהמשך". התחייבותה של אמסלם, כך נקבע, הייתה למסור מגרש המיועד לבנייה נמוכה, ששטחו חצי דונם או דונם, לפי ההסכם. עם זאת, בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי התחייבות זו עומדת בעינה עד למסירת החלקה לידי הרוכש, ולאחר "יום המסירה" עובר הסיכון של שינוי תכנוני אל הרוכשים. במילים אחרות, נקבע כי אם ביום המסירה טרם פרסמו הרשויות את התוכניות המפורטות שקבעו את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש ואת שינוי הייעוד, הרי שאמסלם עמדה בחובתה החוזית למסור חלקה המתאימה לזו שהתחייבה למכור. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי בהסכם שבין הצדדים נקבע שמסירת כל חלקה תהיה עם תשלום מלוא התמורה עבורה. מששילמו מרבית הרוכשים את מלוא התמורה טרם שפורסמו התכניות המפורטות, כך נקבע, הרי שהסיכון של שינוי תכנוני רבץ לפתחם ואילו אמסלם עמדה בחובתה. נימוק זה, כך קבע בית המשפט המחוזי, יפה גם ביחסים שבין הרוכשים השניוניים לבין המוכרים השניוניים. משכך נדחו תביעותיהם של הרוכשים שחתמו על הסכמי המכר לפני פרסום התכניות המפורטות, בין שהן הופנו נגד אמסלם ובין שהן הופנו נגד המוכרים השניוניים. לא כך הדבר לגבי רוכשים שחתמו על ההסכמים לאחר פרסום התכניות המפורטות (ביום 20.12.1990), שתביעתם נגד אמסלם נתקבלה. המדובר בששה רוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95 (להלן: ששת הרוכשים המאוחרים). 8. הרוכשים ביקשו לבסס את תביעתם גם על עילת ההטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. טענה זו נדחתה מן הטעם שאמסלם ועו"ד אליעזר לא ידעו, ואף לא יכולים היו לצפות, כי ייעוד החלקות ישתנה כפי שהשתנה בתכניות המפורטות. לעניין זה מצא בית המשפט להדגיש כי שיטת האיחוד והחלוקה מחדש שבה נקטו הרשויות סטתה מן ההלכה שנקבעה בדיון הנוסף בעניין טור, ואושרה רק בדיעבד בפסק-הדין שניתן בעניין איראני. לפיכך נקבע כי כלל לא ניתן היה לצפות כי החלקות יחולקו מחדש באופן זה. גם כאן, הטענה נדחתה רק כלפי הרוכשים שחתמו על הסכמי המכר לפני פרסום התכניות המפורטות. לגבי ששת הרוכשים המאוחרים, נקבע כי אמסלם הפרה את ההסכמים עמם והטעתה אותם, למצער ברשלנות. נקבע כי גם עו"ד אליעזר הטעה את הרוכשים המאוחרים וכן התרשל בכך שלא ייעץ לאמסלם להפסיק את מכירת המגרשים. 9. לבסוף, בית המשפט המחוזי דן בטענה כי אמסלם התעכבה בתשלום מס שבח בגין העסקאות וכי עיכוב זה מנע את רישום הרוכשים כבעלים של החלקות. הרוכשים בהליכים שלפנינו הטעימו כי רוכשים אחרים, שהספיקו להירשם כבעלים לפני הפקדת התכניות המפורטות, קיבלו הקצאה של שטח לבנייה צמודת קרקע. גם השמאי שערך את טבלאות ההקצאה עבור הוועדה המקומית הסביר כי הוא התעלם ביודעין מבעלי הערות האזהרה והתייחס רק לבעלים הרשומים. מן הבחינה העובדתית, בית המשפט המחוזי קבע כי מלבד בשתי עסקאות, הרוכשים לא הצליחו להוכיח כי אמסלם התעכבה בתשלום מס השבח, ולמעשה חלק מן הרוכשים מנעו בעצמם את רישום הנכסים על שמם בשל הימנעות מתשלום היטל השבחה או מס רכוש. חרף זאת, ראה עצמו בית המשפט המחוזי כבול לקביעה שנקבעה בפסק הדין הראשון שניתן בת"א 248/95 ולפיה "גמירת העסקה הוכשלה ע"י הנתבעת [אמסלם] שלא מילאה את חיובה לשלם מס שבח ומס רכוש". בית המשפט המחוזי קבע כי קיים קשר סיבתי עובדתי בין אי רישום זכות הבעלות של הרוכשים לבין העובדה שלא הוקצתה להם קרקע לבנייה נמוכה. עם זאת קבע בית המשפט המחוזי כי אין לקבל את התביעה בעילה זו בשל היעדר קשר סיבתי משפטי בין המחדל שבאי תשלום מס שבח לבין התוצאה הסופית – קבלת קרקע לבנייה רוויה בשטח מצומצם ביותר ביחס לשטח שהיה בבעלות אמסלם לפני האיחוד והחלוקה מחדש. נקבע כי "גם משפטן מובהק בדיני תכנון ובניה לא יכול היה לצפות כי האיחוד והחלוקה יביאו ל'ערבוב הקלפים' כפי שנעשה בפועל, בשיטה חדשנית שקיבלה אישור בדיעבד בבג"ץ איראני" (פס' 36 לפסק-דינו של בית המשפט המחוזי). 10. סיכומו של דבר, תביעותיהם של ששת הרוכשים המאוחרים נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר התקבלו. יתר התביעות נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר נדחו. מכאן נפנה בית המשפט לשום את גובה הנזק. בית המשפט המחוזי קבע כי הרוכשים לא עמדו בנטל הקטנת נזקם. כך למשל מציין בית המשפט המחוזי כי אמסלם הודיעה לרוכשים עוד בשנת 1996 כי ברצונה לבטל את ההסכם מחמת סיכול ולהשיב לרוכשים את הסכומים ששולמו בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, תוך שמירת זכותם לתבוע פיצויים בנפרד והבטחת ביצוע ההשבה בערבות בנקאית – וזאת כנגד ביטול עיקולים וצווי מניעה שהוטלו על המקרקעין על-ידי הרוכשים. הרוכשים דחו הצעה זו ועמדו על אכיפת ההסכם. גם לאחר שהתקבל פסק הדין החלקי שהורה על אכיפה בקירוב, כך נקבע, לא מיהרו הרוכשים לממש את המגרשים שקיבלו ולהקטין בכך את נזקיהם, ואף חזרו בפני בית המשפט המחוזי על הטענה כי ברצונם לקבל מגרשים לבנייה נמוכה. 15. ראש הנזק העיקרי שבגינו תבעו הרוכשים הוא הפרש השווי בין מגרש לבנייה נמוכה לבין חלקם הבלתי מסוים במגרש שקיבלו לבסוף. בית המשפט המחוזי ציין כי לכאורה לא אמור להיות הפרש שווי, שכן לפי שיטת האיחוד והחלוקה שננקטה – "איזון על בסיס שווי" – סך הזכויות בסוף ההליך התכנוני אמור להיות שווה לסך הזכויות לפני ההליך. עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי אין מחלוקת של ממש שבפועל נוצר הפרש שווי. לעניין זה ראוי להבהיר כבר כעת, כי שיטת האיחוד והחלוקה שננקטה על-ידי רשויות התכנון, ושאושרה בפסק-הדין בעניין איראני, מבוססת על איזון בשווי היחסי בין המגרשים. שמירה על האיזון היחסי בין המגרשים שאוחדו אינה מבטיחה כי יישמר גם השווי האבסולוטי של הזכויות, בין שבמאוחד ובין לגבי כל מגרש בנפרד. 16. מכל מקום, בית המשפט המחוזי קיבל את הטענה כי קיים הפרש שווי, תוך שהוא עומד על הקשיים הרבים בהערכת גובהו המדויק, מהם קשיים אובייקטיביים ומהם קשיים הנובעים מן הראיות הדלות שסיפקו הרוכשים בעניין זה. בסופו של דבר העמיד בית המשפט המחוזי את הפרש השווי בין מגרש לבנייה נמוכה שגודלו חצי דונם, לבין החלק היחסי הבלתי מסוים שקיבלו הרוכשים במגרש לבנייה רוויה, על 35,000$. סכום זה נקבע על דרך האומדנא, בהתחשב בחוות דעת שמאי מטעם הוועדה המקומית, שלפיה כבר במועד אישור התכניות המפורטות היו הרוכשים זכאים לתשלומי איזון בסכום של כ-20,000$, וכן בחוות דעת שמאי נוספת מטעם אמסלם ולפיה בשנת 1996 כבר נוצר הפרש שווי של כ-48,500$. מתוך ראש הנזק של הפרשי שווי, ייחס בית המשפט המחוזי 20,000$ לוועדה המקומית ו-15,000$ לאמסלם ולעו"ד אליעזר. כמו-כן חייב בית המשפט המחוזי את אמסלם ואת עו"ד אליעזר בפיצויים בסך 5,000$ למגרש של חצי דונם בגין ראש הנזק של אובדן דמי שכירות ראויים ובפיצויים בסך של 10,000$ למגרש של חצי דונם בגין יתר ראשי הנזק, ובכלל זה תשלומי מס רכוש ונזק לא ממוני. גם סכומים אלה נקבעו על דרך האומדנא. הסכום הכולל של הנזקים לרוכש של מגרש בגודל חצי דונם הסתכם ב-50,000$. מסכום זה הפחית בית המשפט המחוזי 20% בשל הקביעה כי הרוכשים נמנעו מלהקטין את נזקם. לפיכך הועמד סכום הפיצויים לרוכש על 40,000$, מתוכם ייחס בית המשפט 20,000$ לוועדה המקומית ו-20,000$ לאמסלם ולעו"ד אליעזר, כאשר חבותם של האחרונים היא בנפרד ובחלקים שווים. כיוון שהפיצוי לחלק מן הרוכשים היה כפול בשל שרכשו מגרש בגודל של דונם, סך כל הפיצוי שבו זכו ששת הרוכשים המאוחרים בת"א 248/95 עמד על 360,000$, כשמתוך סכום זה ייחס בית המשפט המחוזי לאמסלם ולעו"ד אליעזר 90,000$ כל אחד, ולוועדה המקומית ייחס 180,000$. תביעתם של יתר התובעים בת"א 248/95 התקבלה, כאמור, נגד הוועדה המקומית בלבד, וזו חויבה לשלם 20,000$ למגרש של חצי דונם, ובסך הכול – 160,000$. לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי הוועדה המקומית תשלם לתובעים בת"א 531/96 פיצוי בסך של 120,000$ ואילו הוועדה המחוזית תשלם להם פיצוי בסך 40,000$. קביעותיו של בית המשפט המחוזי ביחס לאחריות רשויות התכנון יפורטו בהרחבה בהמשך. 17. על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מערערות הוועדה המחוזית (בהליך שמספרו ע"א 4595/06); וכן עיריית נהרייה והוועדה המקומית (בהליך שמספרו ע"א 4637/06); הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95 מערערים בהליך שמספרו ע"א 5019/06; הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 531/96 מערערים בהליך שמספרו ע"א 5130/06; אמסלם מערערת בהליך שמספרו ע"א 5034/06; ובשלושת הערעורים האחרונים הוגש ערעור שכנגד על-ידי עו"ד אליעזר. טענות הצדדים ע"א 5019/06 18. המערערים בע"א 5019/06, שהוגש מטעם הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95, יוצגו, בשלב הגשת הסיכומים, בשתי קבוצות – האחת על-ידי עו"ד נשר (להלן: הקבוצה הראשונה) והאחת על-ידי עו"ד מח’ול (להלן: הקבוצה השנייה). קבוצת המערערים הראשונה טענה כי היה מקום לקבוע שאמסלם חבה בנזקיהם של כל הרוכשים, ולא רק בנזקיהם של ששת הרוכשים המאוחרים. לעמדתם, התחייבה אמסלם במסגרת החוזים שנכרתו להעביר לרוכשים את הקרקע ואת הזכויות בה כפי שהיו ביום כריתת החוזה, ובהתחייבות זו לא עמדה. לעניין מועד מסירת הקרקע טוענים הם כי מקום בו מדובר בסיכונים משפטיים, על יום המסירה להיקבע לפי מועד העברת הזכויות ולא לפי מועד המסירה הפיסי. עוד טוענים המערערים בקבוצה זו כי היה מקום לחייב את אמסלם גם מכוח מחדלה לשלם את מס השבח שחל עליה – מחדל שעיכב את רישום זכויותיהם של הרוכשים. המערערים מדגישים כי דרישת הצפיות בקשר לנזק אינה כי המפר צפה או היה צריך לצפות את שיעור הנזק המדויק, ודי בצפייה של סוג הנזק. במקרה זה, כך נטען, ניתן היה לצפות כי הימנעות מרישום זכויות המערערים תגרום לכך שלא יוקצו להם קרקעות במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה. 19. טענתם העיקרית השנייה של המערערים בקבוצה הראשונה היא כי היה מקום לחייב את הנתבעים כולם – אמסלם, עו"ד אליעזר, הוועדה המקומית, עיריית נהרייה והוועדה המחוזית – ביחד ולחוד. המדובר, כך נטען, בנזק אחד שנמצאו לגביו מספר אחראים ולפיכך מקים סעיף 54 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 חזקה כי מדובר בחיוב ביחד ולחוד. מכך גם נגזר, טוענים המערערים, כי יש מקום לחייב את הוועדה המקומית, שנמצאה אחראית כלפי התובעים כולם, במלוא הנזק כפי שזה הוערך ביחס לתובעים שתביעתם התקבלה גם כלפי אמסלם ועו"ד אליעזר. לבסוף, המערערים חולקים גם על שיעור הפיצויים שנפסקו בגין הפרשי שווי ועל הקביעה כי לא עמדו בנטל הקטנת נזקם – וזאת שכן לטענתם טענה זו לא הועלתה על-ידי מי מן הנתבעים בכתב הגנתם, והיא אף לא הוכחה לגביהם. 20. המערערים בקבוצה השנייה חוזרים על טענותיהם מלפני בית המשפט המחוזי בדבר הפרת החוזה על-ידי אמסלם בכך שלא מסרה לידיהם בעלות בחלקות לבנייה נמוכה. עוד טוענים מערערים אלה כי אי רישום זכויותיהם הוא שגרם לכך שלא הוקצתה להם קרקע לבנייה נמוכה במסגרת התכנית המפורטת. המערערים גורסים כי עו"ד אליעזר סייע לאמסלם להפר את ההסכמים, והתרשל בכך שלא רשם את זכויותיהם של הרוכשים ובכך שלא ייעץ להם כיאות בנוגע לאופן ביצוע העסקה. כן טוענים המערערים בקבוצה זו כי היה על אמסלם ועו"ד אליעזר ליידע אותם בנוגע לפרטי התוכניות שהופקדו. המערערים בקבוצה הראשונה משיגים גם על הקביעה כי אמסלם ועו"ד אליעזר לא ידעו מראש שלא יוקצו לאמסלם קרקעות לבנייה נמוכה ושהיא לא תוכל, לפיכך, לקיים את ההסכמים שכרתה עם הרוכשים. למערערים השגות גם על קביעותיו של בית המשפט המחוזי ביחס לגובה הנזק. כך, המערערים מדגישים כי הם שילמו מס רכוש על המגרשים מיום חתימת ההסכמים ועד ליום מתן פסק החלקי שהורה על ביצוע אכיפה בקירוב, וכי אילו היו מקבלים מגרשים לבנייה נמוכה היו נהנים מפטור. לבסוף, המערערים בקבוצה השנייה טוענים אף הם כי היה מקום לחייב את המשיבים כולם ביחד ולחוד וכי לא היה מקום להפחית את סכום הפיצויים בשל אי הקטנת הנזק. 21. המערערים 24-22 משיגים על החלטת בית המשפט המחוזי שלא לצרפם כתובעים בת"א 248/95. בקשת הצירוף הוגשה על רקע החלטתם של המערערים 24-22, שהיו צד לתביעת האכיפה שהוגשה, שלא להצטרף לכתב התביעה המתוקן שבמסגרתו התבקש הסעד הכספי. נוסף על כך, מערער עו"ד מח’ול באופן אישי על שלא נפסקו לטובתו הוצאות בגין דחיית הודעת צד ג' שאמסלם הגישה נגדו. ע"א 5130/06 22. המערערים בע"א 5130/06 הם הרוכשים שהגישו את תביעתם במסגרת ת"א 531/96. מערערים אלה, למעט בני הזוג מרציאנו, הם "רוכשים שניוניים" שלא רכשו את הקרקע ישירות מאמסלם. מקצת מטענותיהם כלפי אמסלם ועו"ד אליעזר חופפות לטענות המערערים בע"א 5019/06, ואלה לא יפורטו בשנית. המערערים בערעור זה טוענים עוד כי עו"ד אליעזר אישר בפניהם לפני כריתת ההסכמים כי יש בידיו את כל האישורים הנדרשים, בהקשר לעסקאות הקודמות, לרישום זכויותיהם. כן הם טוענים כי עו"ד אליעזר הסביר להם כי אין כל הבדל מבחינתו בין רישום הערת אזהרה לטובתם לבין רישום בעלותם. לטענתם, ובניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, הם יצרו קשר עם אמסלם לפני כריתת החוזים. טענה נוספת שבפי המערערים בערעור זה היא כי אמסלם ועו"ד אליעזר חבים כלפיהם בעוולה של גרם הפרת חוזה, שכן התנהגותם – כך נטען – גרמה להפרת החוזה שבין המוכרים השניוניים לבין הרוכשים השניוניים. המערערים טוענים עוד כי אפילו לא ניתן היה לצפות את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש, היה על אמסלם ועו"ד אליעזר ליידע את הרוכשים על קיומם של הליכי התכנון ועל הסיכון הגלום בהם. אמסלם מצידה, בתשובה לשני הערעורים שהוגשו מטעם הרוכשים (ע"א 5019/06 וע"א 5130/06), סומכת ידיה על קביעותיו של בית המשפט המחוזי, ככל שאלה נגעו לרוכשים שתביעתם נדחתה. ע"א 5034/06 23. ערעור זה הוגש מטעם אמסלם. אמסלם טוענת כי מקביעותיו של בית המשפט המחוזי יש להסיק כי היא כלל לא הייתה מודעת לכך שהעסקאות מוצגות לרוכשים כעסקאות לרכישת קרקע לבנייה צמודת קרקע וכי היא הוחתמה על החוזים מבלי להבין – מבחינה מילולית או משפטית – את הכתוב בהם. אמסלם טוענת עוד כי משהפקידה בידי עו"ד אליעזר ייפויי כוח בלתי חוזרים לגבי כל הסכם מכר, נותק למעשה הקשר בינה לבין הרוכשים. אמסלם סבורה כי ככל שהציג עו"ד אליעזר מצג שלפיו הקרקע הנמכרת מיועדת לבנייה נמוכה, הרי שפעולה זו נעשתה ללא הרשאה. אמסלם סבורה כי היה מקום לחייב את עו"ד אליעזר ישירות כלפי הרוכשים ולא רק במסגרת הודעת צד ג' שהיא שלחה לו. זאת שכן עו"ד אליעזר שימש כבא-כוחם של שני הצדדים לעסקת המכר, והוא חב אמונים לשניהם. בנוסף, עו"ד אליעזר היה גורם פעיל בניהול המו"מ ובעיצוב העסקאות ומכאן שהוא חב, לעמדתה, חובת זהירות ישירות כלפי הרוכשים. בחלוקת האחריות בינה לבין עו"ד אליעזר, סבורה אמסלם כי ראוי היה להטיל על עו"ד אליעזר את עיקר האחריות או אף את כולה. בהקשר זה, אמסלם אינה מכחישה כי ידעה שייעודם של המגרשים שוּנה וכי הם לא יועדו לבנייה נמוכה, אולם לטענתה היא לא ידעה כי בפני הרוכשים הוצג מצג שלפיו החלקות יועדו לבנייה צמודת קרקע. 24. אמסלם טוענת עוד כי הרוכשים לא הוכיחו את נזקיהם, ומשכך לא היה מקום לפסוק להם פיצויים. בייחוד טוענת אמסלם כי הרוכשים לא הציגו חווֹת דעת מומחים עדכניות בנוגע ל"הפרש השווי" שבין מגרשים לבנייה נמוכה, שאמורים היו להתקבל לפי ההסכמים, לבין המגרשים שהתקבלו בפועל במסגרת האכיפה בקירוב. בנוסף, אמסלם סבורה כי היה מקום לקבל טענת קיזוז שהעלתה כנגד הרוכשים, וזאת בגין תשלומי איזון שלטענתה הרוכשים חייבים בהם כלפיה במסגרת האכיפה בקירוב. לבסוף, אמסלם מערערת על דחיית הודעת צד ג' ששלחה לעיריית נהרייה ולוועדה המקומית במסגרת ת"א 531/96, וזאת בהחלטה משלימה שנתן בית המחוזי לאחר מתן פסק-הדין נשוא ערעור זה. אמסלם מערערת גם על כך שלא נפסקו לטובתה הוצאות משפט ביחס לתביעות שנדחו, וזאת שכן בעקבות תביעות אלה היא הגישה את אותה הודעה לצד ג' וחויבה בתשלום אגרה בסכומים גבוהים. כמו-כן טוענת אמסלם כי פסיקת בית המשפט המחוזי חייבה אותה בהוצאות לטובת תובעים שתביעתם נגדה נדחתה. 25. הרוכשים-המשיבים מן הקבוצה השנייה בע"א 5019/06, טוענים מנגד כי בעצם חתימתה על ההסכמים למכירת מגרשים לבנייה נמוכה, הציגה אמסלם מצג מטעה כלפי הרוכשים, וזאת אפילו אם חתימתה נעשתה ללא שהבינה את מהות ההסכמים. עוד טוענים משיבים אלה כי בהסתמכותה הרחבה על עו"ד אליעזר העניקה לו אמסלם שיקול דעת רחב במסגרת הרשאתו, ומשכך יש לראות את כל מעשיו ככאלה שנעשו במסגרת ההרשאה. ככל שבמסגרת הרשאה זו, כך נטען, פעל עו"ד אליעזר שלא לטובת אמסלם, יש לכך נפקות במישור היחסים שביניהם בלבד, ואין בכך כדי להשפיע על היקף חבותה של אמסלם כלפי הרוכשים. לעניין הוכחת הנזק טוענים המשיבים כי חווֹת הדעת עליהן הסתמך בית המשפט המחוזי מתייחסות למועדים הרלוונטיים ואין לראותן כמיושנות. ביחס לטענת הקיזוז טוענים המשיבים כי בפועל חושבו נזקיהם תוך התחשבות בהקטנת הנזק שנבעה מוויתורה של אמסלם על תשלומי האיזון, ולפיכך אין מקום לבצע קיזוז של אותו סכום שכבר נלקח בחשבון. המשיבים מוסיפים, לעניין פסיקת הוצאות המשפט, כי אמסלם חויבה בהוצאות לפי שיעור מתוך סכומי הפיצויים שבהם חויבה, ועל-כן לא חויבה בהוצאות כלפי מי שתביעתו נגדה נדחתה. הערעור שכנגד מטעם עו"ד אליעזר 26. עו"ד אליעזר טוען כי בני הזוג אמסלם, בעקבות ניסיון רע בעבר, סרבו להפקיד את ניהול כספי התמורה שהתקבלו ממכירת המגרשים בידי כל גורם חיצוני, ובכלל זה עו"ד אליעזר. לפי דרישת בני הזוג אמסלם, כך נטען, הרוכשים שילמו להם את מלוא תמורת המגרשים מראש, עם חתימת זיכרון דברים או זמן קצר לאחר מכן. עו"ד אליעזר מוסיף כי החוזים נוסחו באופן אחיד לכל הרוכשים, וכללו תיקונים ושינויים שונים שבני הזוג אמסלם ביקשו להוסיף. תנאי החוזים, טוען עו"ד אליעזר, שיקפו את התנאים שעליהם הסכימו הצדדים במסגרת זיכרון הדברים. העיכוב ברישום העסקאות, לעמדתו של עו"ד אליעזר, נבע הן מעיכוב בתשלום מס שבח מצד אמסלם והן מסירובה של עיריית נהרייה, בשלב מסוים, להנפיק אישורים לרישום וזאת עד לבניית טבלאות לתשלום דמי פיתוח והיטל השבחה. ביחס לאלה טוען עו"ד אליעזר כי פנה אל אמסלם פעמים רבות בניסיון להניעה לשלם מס שבח בגין העסקאות ובכך לאפשר את רישומן, אלא שהדבר לא נעשה. 27. עו"ד אליעזר מוסיף כי מחיר הקרקע היה נמוך ביחס לקרקע לבנייה נמוכה, ושיקף את הסיכון הכרוך בעסקה. מחיר נמוך זה, כך נטען, גרם לרוכשים למהר ולחתום על ההסכמים בתנאים שהכתיבו המוכרים. עו"ד אליעזר טוען עוד כי הוא הבהיר לרוכשים כי האפשרות לבנות בנייה נמוכה בקרקע שרכשו תלויה באישורים של העירייה ושל רשות התכנון; עם זאת, עו"ד אליעזר טוען עוד כי לפי המידע שסופק לו על-ידי עיריית נהרייה "בזמן אמת... לא היה ספק שניתן היה לבנות בניה נמוכה. מנין יסבור עו"ד אליעזר אחרת?" (פס' 37 לערעור שכנגד; ההדגשה במקור). עו"ד אליעזר מוסיף וטוען כי "כל החוזים נכרתו כאשר תנאי מתלה מהותי אחד רובץ עליהם והוא אישור רשויות התכנון" (פס' 40 לערעור שכנגד). משכך, עו"ד אליעזר טוען כי אין לייחס לו כל אחריות לנזק שנגרם לרוכשים, ולחילופין, כי יש להורות על קבלת הודעת צד ג' ששלח לאמסלם, וזאת בשל שמנעה את רישום זכויותיהם של הרוכשים בהימנעותה מתשלום מס שבח. דיון אחריותה של אמסלם כלפי הרוכשים הישירים 28. בית המשפט המחוזי לא קיבל כאמור את טענות הרוכשים בעניין קיומה של קנוניה בין אמסלם לבין עו"ד אליעזר או את הטענה כי אלה יצרו מצגי שווא בזדון – וכל זאת משלא נמצא בסיס עובדתי לטענות אלה. הכרעתו זו של בית המשפט המחוזי, שהיא הכרעה עובדתית, מבוססת היטב ואין מקום להתערב בה. משכך, יש לדון בשאלת אחריותה החוזית של אמסלם. 29. אין מקום לקבל את טענתה של אמסלם, כי אינה מחויבת לפי החוזים עליהם חתמה, בשל שלא הבינה את הכתוב בהם. ראשית, אפילו לא הייתה אמסלם מצויה במלוא הפרטים המשפטיים שבחוזה, לא נמצא בסיס לטענה כי היא לא הבינה את עיקרי העסקה. אמסלם אינה מכחישה כי ידעה מהו מצבה התכנוני של הקרקע, ובכלל זה ידעה כי ייעוד הקרקע לא שוּנה לבסוף לבנייה נמוכה, כפי שציפתה וכפי שציפו הרוכשים, אלא לבנייה רוויה ומלונאות. למרות זאת, המשיכה אמסלם למכור קרקעות על בסיס אותו הסכם שבו נעשה שימוש במסגרת העסקאות שהתבצעו לפני פרסום התוכניות המפורטות. משידעה אמסלם על השינוי התכנוני, ולאור הידיעה כי ההסכמים שחתמה עליהם בעבר התייחסו למצב תכנוני שונה, היה עליה לברר ולוודא כי בוצעו בהסכמים החדשים ההתאמות המתבקשות. אין לומר כי מוכר בעסקה מתנער מכל אחריות להתחייבויותיו אך משום שיוצג על-ידי עורך-דין ומסר לו ייפוי כוח. יתירה מכך, לאחר פרסום התוכניות המפורטות לא ייעוד הקרקע בלבד מנע את ביצוע העסקאות, אלא גם גודלו של השטח שנמסר לאמסלם היה קטן במידה שלא אפשרה לה לעמוד בהתחייבותה לגבי גודל החלקות הנמכרות. ידיעתה של אמסלם על השינוי התכנוני כללה, לפיכך, גם ידיעה כי לא הוקצו לה די קרקעות על-מנת לעמוד בהתחייבויותיה. חרף כך, המשיכה אמסלם להתקשר בעסקאות נוספות. אף יש ממש בטענת הרוכשים, כי הסתמכותה הנרחבת על עו"ד אליעזר, ללא כל התעניינות – כך לדבריה של אמסלם – בתוכנם המרכזי של ההסכמים עליהם היא חותמת וללא מתן הוראות כלשהן, אינה מאפשרת לקבל בדיעבד את הטענה כי עו"ד אליעזר פעל מחוץ לגדר הרשאתו. ודוק: אמסלם היא שניהלה את נכסיה, ואף שהסתייעה בשירותיו המשפטיים של עו"ד אליעזר, אין לומר כי הוא שימש כנאמן של הנכסים. אף אם לצורך ביצוע העסקה נעזרה בשירותיו של עו"ד אליעזר, הרי שהיא נותרה בגדר המוכרת של הקרקע. חיוביה לפי החוזה אינם מסתכמים במסירת ייפוי כוח לעו"ד אליעזר, ועל-כן אין לקבל את הטענה כי מסירת יפויי כוח לעו"ד אליעזר ניתקה את הקשר שבינה לבין הרוכשים. המסקנה היא שאמסלם מחויבת בחוזים שעליהם חתמה, ומכאן שיש לבחון אם היא הפרה חוזים אלה ואם הפרה זו מקימה חבות לנזקי הרוכשים. 30. הרוכשים טענו, כאמור, לשתי הפרות מצדה של אמסלם: הראשונה, בכך שלא מסרה לידיהם קרקע לבנייה נמוכה (להלן: טענת ההפרה הראשונה); והשנייה, בכך שלא עמדה בתשלומי מס שבח שחלו עליה, ועל-כן מנעה את רישום זכויותיהם של הרוכשים מבעוד מועד (להלן: טענת ההפרה השנייה). בדונו בטענת ההפרה הראשונה קבע בית המשפט המחוזי תחילה כי אמסלם אכן התחייבה למכור קרקע לבנייה נמוכה. לאחר בחינת הסכמי המכר השונים, נוכח בית המשפט המחוזי כי "למרות שאין בהסכם התחייבות או הצהרה מפורשת של אמסלם כי השטח הנמכר... מיועד לבנייה צמודת קרקע, עולה מלשון ההסכם כי לצדדים היה ברור שהממכר נועד לבנייה צמודת קרקע, כאשר מיקומו המדויק של המגרש ייקבע בהמשך" (פס' 26 לפסק-הדין). משכך, נקבע כי אמסלם התחייבה שהקרקע תיועד לבנייה נמוכה. בקביעה זו אין מקום להתערב. 31. במאמר מוסגר ניתן להוסיף, כי ניתוח זה מתיישב גם עם הניתוח העיוני שהוצע על-ידי פרופ' זמיר ביחס ל"התיימרות לעשות עסקה ריאלית בנכס עתידי". במצב שבו "המוכר והקונה טועים בשאלת הבעלות בנכס או בניסוח ההסכם או בשאלת האפשרות להעביר נכס עתידי", כותב פרופ' זמיר, "הדעת נותנת כי בהיעדר נסיבות מיוחדות, עצם 'הנסיון' להעביר בעלות בנכס עתידי אינו צריך לפגום בתוקף העסקה אם ניתן לראותה כהתחייבות להעביר. בדרך כלל, ראיית המכר המיומר כהתחייבות למכור תגשים במידה הרבה ביותר את ציפיותיהם הסבירות של הצדדים" (איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, 94 (ג' טדסקי עורך, 1988), ולהלן: זמיר, חוק המכר). 32. בשלב שני בחן בית המשפט המחוזי את השאלה אם אמסלם אכן הפרה את חיובה למסור קרקע שתיועד לבנייה נמוכה. בהקשר זה נקבע כי כל עוד לא הופקדו התוכניות המפורטות, לא הייתה אי התאמה בין הקרקע שאמסלם התחייבה למכור לבין הקרקע שהייתה בבעלותה, שכן מרבית הקרקעות שבבעלות אמסלם היו צפויות להיות מיועדות לבנייה נמוכה. נקבע כי ככל שהקרקע נמסרה לרוכשים לפני הפקדת התוכניות המפורטות, הרי שהסיכון של שינויים תכנוניים עבר אל הרוכשים. כאמור, בית המשפט המחוזי קבע שההסכמים מורים כי "יום המסירה יהיה עם התשלום המלא ובפועל עבור המגרש". מכיוון שהרוכשים שילמו את מלוא התמורה לאמסלם סמוך למועד כריתת החוזה, דחה בית המשפט המחוזי את טענת ההפרה לגבי הרוכשים שכרתו הסכם עם אמסלם לפני פרסום התכניות המפורטות. 33. בית המשפט המחוזי הסתמך בהכרעתו לעניין נפקות יום המסירה על סעיף 22(א) לחוק המכר, התשכ"ח-1968, המורה כי: אבד או נתקלקל הממכר לפני שהקונה קיבל אותו, משוחרר הקונה מחיוביו, זולת אם אבד או נתקלקל, מסיבה שאין המוכר אחראי לה, אחרי שהמוכר עשה את המוטל עליו למסירתו והקונה הפר את חובתו לקבלו. המערערים, לעומת זאת, טענו כי יש לבחון את העסקה לפי סעיף 18(א) לחוק המכר, המורה כי: המוכר חייב למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי. אין צורך להכריע בין שתי אפשרויות אלה, שכן שתיהן מורות על עיקרון דומה – לאחר מסירת הממכר לקונה, עובר אליו גם הסיכון לפגם בממכר – בין שמדובר בפגם ממשי ובין שמדובר בפגם בזכויות שיש להעביר. ודוק: סעיף 22 לחוק המכר אמנם אינו מדבר במפורש על פגם בזכות, אולם נראה כי ראוי לפרש את ה"אובדן" או ה"קלקול" האמורים בסעיף זה גם כפגמים משפטיים (זוהי למשל עמדתו של פרופ' זמיר, בספרו חוק המכר, בעמ' 469-468). חרף תחולתו של עיקרון כללי זה על פגמים פיסיים ומשפטיים כאחד, מקום בו הפגם הוא פגם משפטי בזכות המועברת, משליך הדבר על קביעת מועד המסירה הרלוונטי להעברת הסיכון המשפטי. 34. ככלל, ככל שהמדובר בפגם בזכויות ולא בפגם פיסי בנכס, ראוי לקבוע כי מועד המסירה הרלוונטי להעברת הסיכון מצד אחד לצד השני, הוא מועד העברת הזכויות ולא מועד מסירת הנכס הפיסי. עמד על כך פרופ' זמיר, בהקשר לסעיף 18 לחוק המכר: אשר לסעיף 18(א) לחוק המכר, שעניינו פגם בזכות, משתמע ממנו שהמועד הקובע להיות הממכר נקי מכל זכות של צד שלישי, הוא מועד המסירה. דין זה תואם את ההנחה הרגילה של חוק המכר, לפיה חיוב ההקניה של הזכויות בממכר חל בד בבד עם מסירת הממכר (ראה סעיף 33). אולם דין זה אינו הולם את כל המקרים שבהם על המוכר להקנות את הזכויות בממכר במועד שונה ממועד מסירתו. יש להניח כי הציפיה הטיפוסית של הצדדים היא כי הזכויות בנכס יתאימו למוסכם בעת העברתן לקונה, ולאו-דווקא בעת העמדתו הפיסית של הממכר לרשות הקונה, שעשויה להיות גם במועד מאוחר יותר. מוטב היה לקשור את מועד התאמתן של הזכויות בממכר עם מועד הקנייתן של זכויות אלה, לפי הכלל הרגיל שהתאמתו של חיוב נבחנת ברגע קיומו. כל עוד לא יתוקן החוק, ניתן לאמר שכל אימת שהוסכם לסטות ממועד ההקניה לפי סעיף 33 לחוק, מסתמא הוסכם לסטות אף מסעיף 18 לענין מועד ההתאמה של הזכויות (איל זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים 272 (1990)) אכן, ההנחה כי הצדדים התכוונו להעביר את הסיכון לפגם בזכויות עם העברת הזכויות ולא עם מסירתו הפיסית של הנכס – מקום בו השניים נפרדים – היא הנחה שכמו עולה מאליה מניסיון החיים ומהגיונה העסקי והכלכלי של עסקת מכר טיפוסית. כל קביעה אחרת עשויה להוביל לתוצאות קשות ומרחיקות לכת. כך למשל, מקום שבו החזקה בדירת מגורים שנמכרה נמסרת טרם העברת הזכויות בה, ומוטל שעבוד על הנכס לאחר מסירת החזקה אך לפני העברת הזכויות, התוצאה תהא כי המוכר עמד לכאורה בהתחייבותו למסור את הנכס כשהוא נקי מכל זכות של צד שלישי. ברי כי תוצאה מעין זו אינה מתיישבת עם כוונתם המשוערת של צדדים טיפוסיים לחוזה. 35. יתירה מכך, למסקנה שלפיה על הזכויות להתאים למוסכם במועד העברתן, ולא במועד מסירת הנכס הפיסי, ניתן להגיע גם בדרך של פרשנות סעיפים 18 ו-22 לחוק המכר, ביחס לזכויות במקרקעין. כאמור בדבריו של פרופ' זמיר המובאים לעיל, הצמדת "מועד התאמת הממכר" למועד מסירת הנכס תואמת את ההנחה הרגילה של חוק המכר, לפיה "הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו" (סעיף 33 לחוק המכר). עם זאת, הנחה זו אינה נכונה ביחס להעברת הבעלות במקרקעין, שהיא בדרך של רישום. הבדל זה מצדיק לפרש את הוראות סעיפים 18 ו-22 תוך התאמתם למכר מקרקעין, כהוראות סעיף 4(א) לחוק המכר: "הוראות חוק זה יחולו על מכר של מטלטלין, ובשינויים המחוייבים – גם על מכר של מקרקעין וזכויות" (ההדגשה הוספה). המסקנה היא, אם כן, כי מועד העברת הסיכון לפגם בזכויות, למצער במקרקעין, הוא מועד העברת הזכויות ולא מועד מסירת הנכס הפיסי. 36. הצדדים לחוזה רשאים, כמובן, לסטות ממועד העברת הסיכון הרגיל בדרך של הסכמה, ולפיכך השאלה הבאה שמתעוררת היא האם ניתן לראות בתניה, שלפיה "יום המסירה יהיה עם התשלום המלא ובפועל עבור המגרש", כתניה הקובעת כי מועד העברת הסיכון המשפטי יחול עם ביצוע התשלום. לעמדתנו, לא ניתן לייחס משמעות כזו לחוזה. שינוי מועד העברת הסיכון לפגם בזכויות בדרך של קביעת "יום מסירה" קונסטרוקטיבי אינו עולה באופן ברור מן הכתוב. קביעת המועד באופן זה אף אינה מתיישבת עם הגיונה של העסקה, באשר השלמת התשלום למעשה מעמידה את הרוכש במעמד נחות מזה שבו היה אלמלא ביצוע התשלום. העברת התשלום אף לא מעמידה את הרוכש במצב טוב יותר מבחינת השליטה בנכס או מבחינת ההנאה ממנו. למעשה, הפרשנות שלפיה התיבות "יום המסירה" שבהסכם אינן מחייבות את ביצועה של מסירה כלשהי, אלא אך קובעות את מועד העברת הסיכון של שינוי תכנוני, אינה מתיישבת עם טענות שני הצדדים, כי סיכון זה לא נלקח בחשבון כלל בעת כריתת ההסכם, וכי הם כלל לא היו מודעים לקיומו. במצב דברים זה, עולה בבירור כי לצדדים לא הייתה כל כוונה להתנות על המועד הרגיל להעברת הסיכון לפגם בזכויות המשפטיות. המסקנה היא לפיכך כי אין מקום לקבוע שהסיכון לפגם בזכויות הועבר לרוכשים עם ביצוע התשלום המלא, ומכאן שאמסלם לא מילאה את חיובה למסור לרוכשים – המוקדמים או המאוחרים – מגרשים לבנייה נמוכה. לאור מסקנה זו, לא ראינו צורך לדון בטענת ההפרה השנייה, שלפיה אמסלם לא שילמה מס שבח במועד ועיכבה בכך את רישום זכויותיהם של הרוכשים. 37. לעניין גובה הפיצויים, בית המשפט המחוזי אמד את הפיצויים המגיעים לרוכשים בראשי הנזק השונים בהתבסס על חוות הדעת שעמדו לפניו ובדרך של אומדנא. לאור הנתונים הקיימים במקרה זה, הסכומים שנפסקו הם סבירים ואינם מצדיקים את התערבותה של ערכאת הערעור. לא ראינו מקום להתערב גם בקביעה שיש להפחית את סכום הפיצויים מחמת אי הקטנת הנזק. כפי שפורט בהרחבה על-ידי בית המשפט המחוזי, הרוכשים התקשו להשלים עם העובדה שלא יקבלו קרקע לבנייה נמוכה ועל-כן נמנעו מלפעול בדרכים מועילות יותר, שהיה בהן כדי להקטין את נזקיהם. קביעה זו מבוססת על ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי, אשר מצא כי לאי הקטנת הנזק בסיס מספק בחומר הראיות שהונח לפניו, ולא מצאנו מקום להתערב בה. אחריותו של עו"ד אליעזר כלפי הרוכשים הישירים 38. טענותיו של עו"ד אליעזר עוסקות בהרחבה בשאלת אחריותו בגין איחורה של אמסלם בתשלום מס שבח. אכן, כקביעת בית המשפט המחוזי, אין לייחס לעו"ד אליעזר אחריות בעניין זה, שכן התנאים שהציבו לו הצדדים באשר לאופן התשלום ומועדיו, ובעיקר התנאי כי הרוכשים ישלמו את מלוא התמורה ישירות לידי אמסלם, ובמועדים שאינם קשורים במילוי חובותיה, לא אפשרו לו לפעול בדרך שונה. עם זאת, בעניין אחר יש לייחס לעו"ד אליעזר התרשלות, והוא בכך שנמנע מלהבהיר ומלהסביר לצדדים את אופי הסיכונים הכרוכים בעסקה המתייחסת לשינוי תכנוני שטרם יצא אל הפועל. 39. ניתן לצפות, כי אדם שאינו בעל הכשרה משפטית יראה בכוונה העתידית לשנות את ייעוד הקרקע, מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה נמוכה, כשוות ערך לקרקע שייעודה כבר שוּנה. בוודאי שעל עורך-הדין המטפל בעסקה לצפות כי לקוחו עלול לסבור כך. אחד מתפקידיו של עורך-הדין הוא להעמיד את לקוחו על ההבדל המשפטי בין השניים ועל האפשרות שכוונת העירייה לא תצא אל הפועל, מסיבות שונות. זהו חלק מחובתו להעמיד את לקוחו על סיכונים משפטיים משמעותיים בעסקה ולדון עימו בפתרונות אפשריים לסיכונים אלה. ודוק: אין בכך כדי לומר כי היה על עו"ד אליעזר לצפות את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש במקרה זה, משזה אכן עמד בניגוד להלכה המשפטית, שנקבעה בדיון נוסף. אלא שהסיכון הכללי, כי שינוי תכנוני צפוי עשוי שלא להתממש, הוא סיכון שעל עורך-דין לצפות, ועליו להזהיר את לקוחו מפני סיכון זה. 40. במקרה זה ניכר כי לשני הצדדים לעסקה לא היה כל ספק כי הקרקע הנמכרת תיועד לבנייה נמוכה, והם לא היו מודעים לסיכון ששינוי זה לא יתממש. חרף טענתו של עו"ד אליעזר כי הוא הבהיר לרוכשים שהאפשרות לבנות בנייה נמוכה תלויה בקבלת האישורים הרלוונטיים, קריאת ההסכמים מעלה כי הסיכונים הכרוכים בעסקה לא קיבלו בו כל ביטוי. נראה כי אף עו"ד אליעזר מודע לדרך הבעייתית שבה נוסח החוזה, שכן טען בפנינו כי ההסכמים כולם הותנו בתנאי מתלה שיינתן אישור רשויות התכנון לבנייה נמוכה. אלא שלתנאי כזה אין כל זכר בהסכם. אף במסגרת סיכומיו, טוען עו"ד אליעזר כי לפי המידע שסופק לו מעיריית נהרייה, לא היה כל ספק שניתן יהיה לבנות בנייה נמוכה – טענה שאינה מתיישבת עם טענתו כי הזהיר את הרוכשים מפני האפשרות שהמצב התכנוני לא יאפשר בנייה נמוכה. 41. חובתו של עו"ד אליעזר להעמיד את הצדדים על הסיכונים הכרוכים בעסקה אינה מתאיינת אך משום שהצדדים פנו אליו לאחר שחתמו על זיכרון דברים ואף ביצעו חלק מן התשלום. עו"ד אליעזר ייצג את שני הצדדים, ואין הוא יכול להסתיר מידע רלוונטי מאחד מן הצדדים עקב החשש שגילוי המידע עומד בניגוד לאינטרס של הצד השני. לפיכך היה על עו"ד אליעזר לגלות לרוכשים את מלוא הסיכון הכרוך בעסקה, אפילו סבר הוא כי יש סיכוי שגילוי זה יוביל את הרוכשים לסגת מן העסקה. יתרה מכך, אי גילוי הסיכון במקרה זה פגע בסופו של דבר גם באמסלם, שהתחייבה למכור קרקע לבנייה נמוכה ולאחר שהסיכון התממש והקרקע לא יועדה לבנייה נמוכה, נאלצת עתה לפצות את הרוכשים בגין נזקיהם. 42. המסקנה העולה מכך היא כי עו"ד אליעזר התרשל כלפי הרוכשים, המוקדמים והמאוחרים, וכלפי אמסלם. אלא שבכך לא די, שכן יש לבחון את התקיימותו של קשר סיבתי בין התרשלות זו לבין הנזק שהרוכשים תבעו פיצויים בגינו. בכל הנוגע לרוכשים המוקדמים, אין בנמצא כל אינדיקציה ממשית לכך שהיו נמנעים מעריכת העסקה אילו היה מבהיר להם עו"ד אליעזר את הסיכון הכרוך בה. יתרה מכך, אפילו אלמלא ההתרשלות ואלמלא עריכת העסקה, אין כל אינדיקציה לכך שהיו מתקשרים בעסקה אחרת לרכישת קרקע לבנייה נמוכה, או לכך שהמחיר בעסקה אחרת היה דומה. כך למשל, מספר רוכשים העידו כי שמעו על האפשרות לרכוש קרקע מאמסלם באופן מקרי ולא חיפשו באופן יזום קרקע לבנייה נמוכה. מטעם זה גם לא מתקיים קשר סיבתי ביחס לנזקם של הרוכשים המאוחרים, אשר לגביהם ניתן להניח כי אכן היו נמנעים מעריכת העסקה אילו היו מודעים לכך שבתוכניות המפורטות כלל לא הוקצתה לאמסלם קרקע לבנייה נמוכה. לעניין זה יש להדגיש כי הרוכשים – המוקדמים או המאוחרים – לא טענו כי איבדו הזדמנות לעסקה חלופית ובטוחה יותר עקב התקשרותם בעסקה עם אמסלם, ולא ניתן לפצותם בגין ראש נזק זה מבלי כל אינדיקציה ממשית לקיומה של עסקה חלופית או לתנאים שבהם ניתן היה לרכוש קרקע אחרת לבנייה נמוכה באותה תקופה (וראו לעניין זה: ע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים (לא פורסם, 6.2.2006)). טענתו של עו"ד אליעזר, שלפיה מחיר העסקה שיקף את הסיכון הכרוך ברכישת קרקע שהליכי התכנון לגביה טרם הסתיימו, אינה מופרכת, אף שהיא לא הוכחה. הנטל להוכיח כי ניתן היה להתקשר בעסקה חלופית בתנאים דומים מוטל על הרוכשים, שכן זהו למעשה נטל הוכחת הנזק ושיעורו. משכך, לא נוכל לקבוע כי הרוכשים יכולים היו לרכוש באותו מחיר קרקע אחרת לבנייה נמוכה. סיכומו של דבר, לא הוכח קשר סיבתי בין התרשלותו של עו"ד אליעזר, בכך שלא יידע את הרוכשים לגבי הסיכון התכנוני, לבין הנזק שנגרם לרוכשים בכך שלא קיבלו לבסוף קרקע לבנייה נמוכה. 43. כלפי הרוכשים המאוחרים התרשל עו"ד אליעזר גם בכך שלא עקב אחרי המצב התכנוני של הקרקעות ולא התריע בפניהם כי התכניות המפורטות פורסמו וכי הן לא מקצות לאמסלם קרקעות לבנייה נמוכה. אלא שגם ביחס להתרשלות זו לא נמצא קשר סיבתי לנזק הכרוך באי קבלת קרקע לבנייה נמוכה, שכן כאמור אפילו היו נמנעים הרוכשים המאוחרים מהתקשרות בעסקה עם אמסלם, אין כל אינדיקציה לכך שהייתה עומדת לרשותם חלופה דומה אחרת. ודוק: תביעתם של הרוכשים כלפי עו"ד אליעזר לא הייתה בגין נזקים שנגרמו עקב עצם ההתקשרות עם אמסלם, אלא בגין הנזקים שנגרמו עקב כך שאמסלם לא עמדה בהתחייבויותיה לפי החוזה. לגבי נזקים אחרונים אלה לא נמצא קשר סיבתי, כפי שפורט. 44. עם זאת, יש מקום לקבל את תביעתם של הרוכשים כלפי עו"ד אליעזר ביחס לראש נזק אחר שנכלל בתביעת הרוכשים – הנזק הבלתי ממוני. עו"ד אליעזר התרשל בכך שלא הזהיר את הרוכשים מפני הסיכון הכרוך בעסקה ובכך שלא הציע לצדדים להסדיר מראש את אופן התמודדותם עם האפשרות של התממשות הסיכון. התרשלות זו תרמה תרומה משמעותית לתחושת האכזבה הקשה והצער של הרוכשים, שציפיותיהם לקבל קרקע לבנייה נמוכה התרסקו באופן בלתי צפוי, מבחינתם. משך תקופה ארוכה סברו הרוכשים כי בידיהם עסקה בטוחה וכי אין סכנה של ממש כי לא יקבלו קרקע מתאימה לבניית בית מגורים. ביטחון שגוי זה גרם להם מאוחר יותר עוגמת נפש מוגברת, שלא היו חשים אילו ידעו מראש את טיב הסיכון הכרוך בעסקה ואילו היו מתאימים את ציפיותיהם לכך. בנוסף, הימנעותו של עו"ד אליעזר מהסדרת אופן הטיפול בסיכון הקיים תרמה תרומה מסוימת לכך שהצדדים נאלצו לפנות לבית המשפט לשם הסדרת היחסים ביניהם וכן לכך שההליכים נמשכו זמן רב. לפיכך, יש לפסוק לרוכשים פיצויים בגין נזק לא ממוני בסכום של 50,000 ש"ח לכל חצי דונם שרכשו. סכום זה מגלם בתוכו גם את אי הקטנת הנזק על-ידי הרוכשים. 45. לבסוף, יש להידרש לשאלת אחריותם המשותפת של אמסלם ושל עו"ד אליעזר. אכן, כטענת הרוכשים, יש מקום לחייב את אמסלם ואת עו"ד אליעזר ביחד ולחוד – אך זאת רק ביחס לנזק הלא ממוני שבגינו שניהם חבים. עוגמת הנפש שנגרמה לרוכשים היא אחת, ולא ניתן לזהות נזקים נפשיים נפרדים שנגרמו על-ידי אמסלם או על-ידי עו"ד אליעזר. כל אחד מהם עשוי היה לגרום, בנפרד, למלוא הנזק הבלתי ממוני. במקרה כזה יש לחייב את אמסלם ועו"ד אליעזר ביחד ולחוד (ראו והשוו: ד"נ 15/88 מלך נ' קורנהויזר, פ"ד מד(2) 89, 103 (1990); לעניין תחולתו של כלל זה מקום בו המדובר בחיוב נזיקי ובחיוב חוזי שגרמו לנזק אחד שאינו ניתן לחלוקה, ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן "ריבוי חייבים" דיני חיובים – חלק כללי 155, 175-173 (דניאל פרידמן עורך, 1994)). בית המשפט המחוזי לא פסק לרוכשים סכום נפרד בגין נזק בלתי ממוני, ולפיכך, במסגרת חישוב החלק המשותף בפיצויים שבהם חויבה אמסלם, יש לקחת בחשבון את הסכום שנפסק לרוכשים בגין נזק בלתי ממוני במסגרת תביעתם נגד עו"ד אליעזר. לשון אחר: מתוך סך הפיצויים שבהם חייבת אמסלם לכל רוכש, יש לראות סכום של 50,000 ש"ח כמשקף את הפיצוי הלא ממוני. ממילא, אם ייגבה סכום הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני מעו"ד אליעזר תהא פטורה אמסלם מחלק זה של הפיצוי. 46. לא מצאנו מקום לחייב את עו"ד אליעזר באופן ישיר כלפי אמסלם. ביחס לחוזים שכרתה עם הרוכשים המאוחרים, אמסלם לא מכחישה כי היא ידעה מהו מצבה התכנוני של הקרקע, וכי היא ידעה שייעוד הקרקע לא שוּנה לבסוף לבנייה נמוכה אלא לבנייה רוויה ומלונאות. טענתה לפנינו, לפיה היא כלל לא ידעה שההסכמים עליהם חתמה מתייחסים לקרקע לבנייה נמוכה, לא התקבלה בבית המשפט המחוזי. אמנם נקבע כי "העסקאות נעשו בפועל על ידי המתווך שנעזר בעו"ד אליעזר, ולא על ידי אמסלם שבאה לחתום משנדרשה", אלא שאין ללמוד מכך כי אמסלם לא הבינה כלל את עיקרי העסקה. תפקידה של אמסלם, כך עולה מפסק הדין, היה תפקיד פאסיבי באופן יחסי ואולם מכאן ועד להנחה כי היא לא הבינה כלל מה עומד למכירה במסגרת העסקאות – המרחק רב. יתירה מכך, כאמור, משידעה אמסלם על השינוי התכנוני, ובידיעה כי ההסכמים שחתמה עליהם בעבר התייחסו למצב תכנוני שונה, היה עליה לברר ולוודא כי בוצעו בהסכמים ההתאמות המתבקשות. מכאן שאין לחרוג ממסקנתו של בית המשפט המחוזי, כי חרף ביצוע העסקאות בפועל על-ידי המתווך ועל-ידי עו"ד אליעזר, "אין בכך כדי לשחרר את אמסלם מאחריות". ביחס לרוכשים המוקדמים, היעדר קשר סיבתי בין התרשלותו של עו"ד אליעזר לבין הנזק שנגרם מונעת גם כאן פסיקת פיצויים. אמסלם המשיכה למכור חלקות גם לאחר שנתברר לה כי לא הוקצתה לה קרקע לבנייה נמוכה, ועל-כן לא ניתן לומר כי דווקא בעת שהסיכון היה עדיין תיאורטי, הייתה היא נמנעת מביצוע העסקאות בשל קיומו. המסקנה היא שהודעת צד ג' ששלחה אמסלם לעו"ד אליעזר נדחית. 47. לבסוף, לא מצאנו להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי שלא לצרף את המערערים 24-22 בע"א 5019/06 כתובעים נוספים, ושלא לפסוק הוצאות לטובת עו"ד מח’ול במסגרת הודעת צד ג' נגדו שנדחתה. בהחלטות דיוניות, הנוגעות לאופן ניהול ההליך, כמו גם בהחלטות בעניין הוצאות, נתון לערכאה המבררת שיקול דעת רחב, וההתערבות בהן תהא במקרים חריגים בלבד. לא מצאנו כי מקרה זה נופל בגדר אותם מקרים חריגים. 48. המסקנה היא כי ערעורה של אמסלם נדחה וכך גם הערעורים שכנגד שהגיש עו"ד אליעזר, למעט לעניין הודעת צד ג' שנשלחה לו על-ידי אמסלם. ערעוריהם של הרוכשים המוקדמים מתקבלים ככל שהם נוגעים לאחריותה של אמסלם ולאחריותו של עו"ד אליעזר לנזק הלא ממוני. הערעורים על גובה הפיצויים שאמסלם חייבת בהם נדחים. האחריות לנזקי הרוכשים השניוניים לאחר שדנו במערכת היחסים שבין אמסלם ועו"ד אליעזר לבין הרוכשים שהתקשרו ישירות עם אמסלם, נעבור לדון במערכת היחסים שבין ה"רוכשים השניוניים" וה"מוכרים השניוניים" וכן לטענותיהם של ה"רוכשים השניוניים" כלפי אמסלם ועו"ד אליעזר. מיהם הרוכשים השניוניים 49. כאמור, חלק מהרוכשים דנן רכשו את המגרשים שלא מאמסלם ישירות. אלו הם "הרוכשים השניוניים" שרכשו את מגרשיהם מ"המוכרים השניוניים". כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, מתוך התובעים בת.א. 248/95 מר מויאל שלמה והגברת מויאל קלרה (להלן יחדיו: מויאל) הם היחידים שרכשו מגרש בגודל של חצי דונם שלא מאמסלם אלא ממר בן שלום חיים ומגברת בן שלום סימונה (להלן יחדיו: בן-שלום) לפי הסכם מיום 6.8.1990 (בפסק דינו של בית המשפט המחוזי צויין התאריך 6.7.1990 אך ככל הנראה מדובר בטעות קולמוס שכן התאריך המופיע על גבי ההסכם הוא 6.8.1990). יצויין כי בן שלום אינם צד לערעורים הנדונים לפנינו. בן שלום רכש את המגרש מאמסלם בהסכם מיום 17.9.1987. ככל שהדברים נוגעים לתובעים בת.א. 531/96, מלבד מר מרציאנו ציון (להלן: מרציאנו) שרכש מגרש בגודל דונם אחד ישירות מאמסלם בהסכם מיום 10.2.1990, יתר התובעים הינם רוכשים שניוניים. משכך עניינו של מרציאנו שאינו רוכש שניוני כבר הוכרע לעיל. מר סבן יהונתן וגברת סבן שושנה (להלן יחדיו: סבן) רכשו מגרש בגודל דונם אחד ממר כהנקא מריו וגברת כהנקא אסתר (להלן יחדיו: כהנקא) בהסכם מיום 13.10.1989. כהנקא רכשו את המגרש ממר דרהם יעקב ומגברת דרהם תמר (להלן יחדיו: דרהם) בהסכם מיום 21.5.1989 ודרהם רכשו את המגרש מאמסלם בהסכם קודם. מר בן הרוש שרל וגברת בן הרוש ג'קלין (להלן יחדיו: בן הרוש) רכשו מגרש בגודל דונם אחד מהגברת גרי חנה (להלן: גרי) בהסכם מיום 6.11.1989 וגרי רכשה את המגרש מאמסלם בהסכם מיום 16.7.1987. מר חובל יהושע (להלן: חובל) רכש מגרש בגודל דונם אחד ממר דרהם יצחק ומגברת דרהם אורנה (להלן יחדיו: בני הזוג דרהם) בהסכם מיום 5.2.1989. הרוכשים השניוניים אם כן הם מויאל, סבן, בן הרוש וחובל. למען שלמות התמונה יצויין כי התובעים בת.א. 531/96, דהיינו מרציאנו, סבן, בן הרוש וחובל קיבלו במסגרת ה"אכיפה בקירוב" מושא הסכם הפשרה בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט את מגרש 222 שנמכר ותמורתו חולקה ביניהם בחלקים שווים. 50. לטענת הרוכשים השניוניים טרם חתימת ההסכמים הם שוחחו ונפגשו עם אמסלם כמי שהייתה רשומה כבעלים של המקרקעין והיא הבטיחה שתדאג עבורם לקבלת קרקע לבניה צמודת קרקע. הרוכשים השניוניים שבים וטוענים לפנינו לחוסר תום לב מצדה של אמסלם וכן כי אמסלם הציגה לפניהם מצגי שווא תוך הטעייתם. 51. אין בידינו לקבל טענה זו, אשר מטרתה לבסס יריבות חוזית בין אמסלם לבין הרוכשים השניוניים, החותרת תחת ממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. כפי שצוין, כלל מושרש בפסיקתו של בית משפט זה הוא כי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית ובמיוחד מקום בו ממצאיה של הערכאה הדיונית נעשו על בסיס התרשמותה הבלתי אמצעית מהעדים שהופיעו לפניה. כך, בית המשפט המחוזי הדגיש בהקשר לסוגיית המהימנות כי: "התובעים חתמו ביד קלה על התצהירים הסטנדרטיים שנוסחו למענם על ידי באי כוחם, ובחקירתם הנגדית סתרו דברים עליהם הצהירו. התקשיתי אפוא ליתן משקל לטענות עובדתיות שונות שהועלו על ידי התובעים בתצהיריהם..." (הסיפא לסעיף 16 לפסק הדין). בית המשפט המחוזי העדיף את גרסתה של אמסלם לפיה מעולם לא נפגשה עם הרוכשים השניוניים טרם חתימתם על ההסכמים. בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי: "אני נוטה לקבל את גרסתה של אמסלם, כי לא נפגשה כלל עם התובעים, וממילא לא הצהירה בפניהם הצהרות בדבר ייעוד המקרקעין, כפי שנטען כלפיה..." (סעיף 19 לפסק הדין). עוד עולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי כי מויאל נאלץ לאשר בחקירתו הנגדית כי לא פגש כלל את אמסלם (הסיפא לסעיף 19 לפסק הדין). באשר לסבן קבע בית המשפט המחוזי כי: "בחקירה הנגדית של סבן נתברר כי אין קשר בין מה שנאמר בתצהירו לבין המציאות. סבן אישר כי נפגש עם אמסלם רק לאחר שנתברר לו שלא קיבל מגרש לבנייה צמודת קרקע... גם חובל, שרכש מדרהם, אישר בחקירתו הנגדית, כי פגש את אמסלם רק לאחר חתימת ההסכם..." (סעיף 20 לפסק הדין). 52. מאחר שממצאי העובדה והמהימנות במקרה דנן נשענו על התרשמותו של בית המשפט המחוזי מהעדים ומאחר שלא מצאנו כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי אינה סבירה או כי עסקינן במקרה הנמנה על אותם חריגים המצדיקים התערבות בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית, הרי שאין מקום להתערב בממצאיו של בית המשפט המחוזי המבוססים ומעוגנים בחומר הראיות שהובא לפניו. 53. בהסתמך על ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי, לפיהם הרוכשים השניוניים לא נפגשו עם אמסלם לפני חתימת ההסכמים וכי לא התקיים ביניהם כל משא ומתן, כי אז אין כל יריבות חוזית ביניהם ומשכך גם נשמט הבסיס המשפטי לטענתם בדבר מצגי שווא טרום חוזיים כמו גם בדבר חוסר תום לב בניהול משא ומתן לכריתת חוזה וחשוב מכך האפשרות להכיר בהפרת התחייבות חוזית כלשהי מצד אמסלם. 54. בכל הנוגע לטענתם של הרוכשים השניוניים לפיה אמסלם ועו"ד אליעזר יצרו "קנוניה ביד אחת עם רשויות התכנון והבניה" ופעלו מתוך כוונת זדון להטעותם, הרי שמדובר בטענה עובדתית מובהקת שלגביה קבע בית המשפט המחוזי ממצא שלילי לפיו מדובר "בטענה שהופרחה בעלמא וכלאחר יד". בממצא זה אין כל מקום להתערב. 55. באשר לטענתם של הרוכשים כי אם אמסלם הייתה עומדת בתשלומי מסי המקרקעין בהם חויבה הרי שהבעלות הייתה מועברת על שמם טרם הפקדת התוכניות המפורטות ועריכת טבלאות האיזון ועקב כך היו זוכים להקצאת מגרש לבניה צמודת קרקע; אף טענה זו אין בידינו לקבל. בית המשפט המחוזי קבע כממצא עובדתי כי הטענה בדבר אי עמידתה של אמסלם בתשלומי מסי המקרקעין לא הוכחה לפניו: "...התובעים לא הוכיחו כי אמסלם לא שילמה את מס השבח במועד. לא הוצג מסמך המוכיח טענה זו..." (סעיף 35 לפסק הדין). מעבר לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי לא הוכח שכל המסמכים הדרושים לרישום המקרקעין על שם הרוכשים היו ברשותם כבר בשנים 1991-1989, המועד הקריטי בו נערכה טבלת ההקצאה. בהקשר זה הדגיש בית המשפט המחוזי כי חלק מהאשמה לאי ביצוע רישום הבעלות על שם הרוכשים רובץ לפתחם של הרוכשים עצמם: "דומה שיש ממש בטענת אמסלם ועו"ד אליעזר, כי חלק מהתובעים מנעו רישום הנכסים על שמם בשל אי תשלום היטל השבחה, ולכן סירבה העיריה ליתן להם אישור לצורך רישום המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודת העיריות (וראה סעיף 12 לתצהירו של ינקוביץ' מנהל מחלקת הגבייה בעיריה). חלק מהתובעים לא שילמו מס רכוש שחל עליהם מיום חתימת ההסכמים, ככל הנראה, מאחר שלא מצאו סיבה להזדרז ברישום המקרקעין על שמם" (סעיף 35 לפסק הדין). בנוסף הדגיש בית המשפט המחוזי כי: "לגבי התובעים בת.א. 531/96 – סבן צירף אישור העיריה מיום 27.5.1990 אך מנספח טז לתצהירו עולה כי לא שילם את מס הרכוש משנת 1990 ואילך. בן הרוש צירף אישור העיריה שתוקפו עד ליום 31.3.1993 אך מנספח נב לתצהירו עולה כי לא שילם מס הרכוש משנת 1990 ואילך. חובל צירף אישור העיריה מיום 6.12.1990 אך מנספח לד/1 לתצהירו עולה כי לא שילם את מס הרכוש משנת 1990 ואילך..." (סעיף 35 לפסק הדין). דהיינו, הרוכשים השניוניים לא הוכיחו את התשתית העובדתית הנדרשת לביסוס טענתם בדבר אי עמידתה של אמסלם בתשלום חיוביה בגין מסי מקרקעין. גם אם היו מוכיחים טענתם זו, הרי שבהתאם לממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי כי בידי הרוכשים השניוניים לא היו מלוא המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות במגרשים על שמם בספרי רישום המקרקעין, הרי שיש לקבוע כי לא מתקיים הקשר הסיבתי בין מחדליה הנטענים של אמסלם לבין נזקיהם. 56. ודוק, לעניין מויאל שהיה אחד התובעים בת.א. 148/95, ראה את עצמו בית המשפט המחוזי כבול בהשתק פלוגתא נוכח קביעתו של השופט סלוצקי בפסק דינו מיום 20.10.1996, אשר הקביעות העובדתיות במסגרתו לא בוטלו בערעור שנדון בשעתו לפני בית משפט זה כאמור, לפיה "גמירת העיסקה הוכשלה ע"י הנתבעת שלא מילאה את חיובה לתשלום מס שבח ומס רכוש כעולה מעדותו של עו"ד אליעזר שפורטה לעיל, המקובלת עלי". ואולם, בית המשפט המחוזי קבע כי גם אם נובע מהשתק הפלוגתא שאמסלם ועו"ד אליעזר הפרו חובתם לבצע את העברת הזכויות על שם הרוכשים, ומשכך התקיים קשר סיבתי עובדתי לנזק שנגרם לרוכשים, הרי שבנסיבות העניין לא מתקיים קשר סיבתי משפטי שכן: "לפחות עד לשלב הפקדת התוכניות המפורטות, גם משפטן מובהק בדיני תכנון ובנייה לא יכול היה לצפות כי האיחוד והחלוקה יביאו ל"ערבוב הקלפים" כפי שנעשה בפועל, בשיטה חדשנית שקיבלה אישור בדיעבד בבג"ץ איראני. לא ניתן היה לצפות כי גורלם של התובעים "ייחתך" בסופו של יום לשבט, מן הטעם שטרם נרשמו כבעלים" (הסיפא לסעיף 36 לפסק הדין). מסקנתו זו של בית המשפט המחוזי מקובלת עלינו. כפי שציינו בסעיף 39 לעיל, לא היה על עו"ד אליעזר, ומקל וחומר גם לא על אמסלם, לצפות את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש במקרה זה, שכן אלו עמדו בניגוד להלכה המשפטית המחייבת, שנקבעה בדיון נוסף, ואושרר רק בדיעבד במסגרת עניין איראני, ומשכך לא היה באפשרותם לצפות כי אי העברת הבעלות במועד על שם הרוכשים היא שתגרום להם לנזקים. 57. בהמשך לכך, טוענים הרוכשים השניוניים כי אמסלם ועו"ד אליעזר חבים כלפיהם מכוח עילה של הטעיה ברשלנות. לטענתם, אמסלם ועו"ד אליעזר היו מודעים להליך שינוי הייעוד ומשכך היה עליהם להזהירם. עוד נטען כי היה על אמסלם להמתין לסיום ההליך התכנוני ורק אז להמשיך ולמכור את המגרשים משיובהר מצבם התכנוני. 58. בהקשר זה אין מחלוקת של ממש כי אמסלם ועו"ד אליעזר ידעו על הליך שינוי הייעוד של המקרקעין וכי היה עליהם לדעת על אודות הסיכונים הכרוכים בו וכן היה עליהם להסדיר מנגנונים הולמים להתמודדות עם סיכונים אלו. ואולם, כפי שעמדנו על כך לעיל, לא היה עליהם לצפות את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה ותוצאותיהם בשים לב לעובדה כי התנהלותן של רשויות התכנון והבניה עמדה במקרה זה בניגוד מוחלט להלכה המחייבת בעת הרלבנטית. משכך, לא הוכח הקשר הסיבתי בין התרשלותם של אמסלם ועו"ד אליעזר לבין הנזקים שנגרמו לרוכשים השניוניים. כמו כן, נקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי כי לא הוכח לפניו שאם הרוכשים היו מוזהרים בדבר נפקויותיו של הליך שינוי הייעוד והסיכונים הטמונים בו כי אז הם היו נמנעים מלרכוש את המגרשים או כי התקשרותם עם אמסלם מנעה מהם הזדמנות עסקית חלופית ובטוחה יותר. 59. ודוק, כפי שקבענו לעיל, גם אם עו"ד אליעזר לא יכול היה לצפות את הנזק הקונקרטי שנגרם לרוכשים והיקפו הרי שהיה עליו לצפות כי מהלך של שינוי תכנוני עשוי שלא להתממש וכי מהלך זה כרוך בסיכונים מסוימים ומשכך היה עליו להזהיר את לקוחותיו מפני הסיכונים הטמונים בהליך שינוי הייעוד וכן לייעץ להם בדבר הפתרונות האפשריים לחלוקת הסיכונים. הוכח כי עו"ד אליעזר ייצג את שני הצדדים במסגרת העסקאות שנערכו במתחם "עין שרה", לרבות את הרוכשים השניוניים, אך לא הביא לידיעת הרוכשים את הסיכונים הטמונים ברכישת המגרשים ולא דן עמם במנגנונים להתמודדות עם סיכונים אלו. ואולם, הרוכשים לא הוכיחו לפני בית המשפט המחוזי כי היו נסוגים מהעסקה אם היו מודעים לסיכונים וכן לא הוכח כי הם איבדו הזדמנות לעסקה חלופית ובטוחה יותר עקב התקשרותם בעסקה עם אמסלם. 60. ודוק, בסעיף 44 לעיל קבענו כי יש לחייב את עו"ד אליעזר לפצות את הרוכשים בגין נזק בלתי ממוני משום שהתרשלותו גרמה להם לעוגמת נפש. התרשלותו של עו"ד אליעזר כפי שציינו לעיל תרמה תרומה משמעותית לתחושת האכזבה הקשה והצער של הרוכשים, שציפיותיהם לקבל קרקע לבנייה נמוכה התרסקו באופן בלתי צפוי מבחינתם. משך תקופה ארוכה סברו הרוכשים כי בידיהם עסקה בטוחה וכי אין סכנה של ממש כי לא יקבלו קרקע מתאימה לבניית בית מגורים צמוד קרקע. סברה שגויה זו גרמה להם מאוחר יותר עוגמת נפש מוגברת שלא היו חשים אילו ידעו מראש את טיב הסיכון הכרוך בעסקה ואילו היו מתאימים את ציפיותיהם לכך. דא עקא, שאין יסוד לקבוע קיומה של עוגמת נפש זו בקרב הרוכשים השניוניים, להבדיל מיתר הרוכשים. במה דברים אמורים? בהסכמים שנכרתו עם הרוכשים שהתקשרו ישירות עם אמסלם לא אוזכר במפורש כי המקרקעין הנמכרים מיועדים לבניה צמודת קרקע, אלא שמעיון בהסכמים הסיק בית המשפט המחוזי כי הצדדים התכוונו לקרקע שייעודה יהיה בנייה צמודת קרקע ומשום כך נקבע הממצא העובדתי הבא: "למרות שאין בהסכם התחייבות או הצהרה מפורשת של אמסלם כי השטח הנמכר... מיועד לבנייה צמודת קרקע, עולה מלשון ההסכם כי לצדדים היה ברור שהממכר נועד לבנייה צמודת קרקע, כאשר מיקומו של המגרש ייקבע בהמשך" (סעיף 26 לפסק הדין). הדגשנו לעיל כי אין מקום להתערב בקביעתו העובדתית הנ"ל של בית המשפט המחוזי. ודוק, בית המשפט המחוזי קבע קביעה עובדתית זו במסגרת המתוחמת והמוגדרת של מערכת היחסים בין אמסלם לרוכשים שהתקשרו עמה ישירות אך נמנע מלעשות קביעה עובדתית דומה ומפורשת בדבר היחסים שבין הרוכשים השניוניים למוכרים השניוניים. הימנעותו של בית המשפט המחוזי לקבוע ממצא עובדתי פוזיטיבי, כפי שידע לעשות בנוגע למערכת היחסים בין אמסלם לבין הרוכשים שהתקשרו ישירות עמה, מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שבפסק הדין צוין כי הצדדים חלוקים בסוגיה עובדתית זו. כך למשל, הדגיש בית המשפט המחוזי כי: " דרהם הכחישו טענתו של חובל, כאילו הבטיחו לו שהקרקע נועדה לבנייה נמוכה. לטענתם, לא נכנסו כלל לשאלה איזה סוג של בנייה עתידה להיות על הקרקע..." (סעיף 42, בעמ' 34 לפסק הדין). 61. מקום בו מדובר בסוגיה עובדתית מובהקת הנוגעת לליבת המחלוקת שבין הצדדים אודות טיבה ומהותה של ההתחייבות החוזית והערכאה הדיונית לא קבעה ממצא עובדתי בעניין, ראוי לה לערכאת הערעור כי תמנע מקביעת ממצאים עובדתיים, שכן קביעת ממצאים עובדתיים נכון שתהא מסורה לשופט ששמע וראה את העדים על דוכן העדים והתרשם באופן בלתי אמצעי מעדותם [ראו למשל: ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (לא פורסם, 6.8.2007), סעיף 20]. ערכאת הערעור אינה האכסניה המשפטית ההולמת לקביעת ממצאי עובדה ומהימנות [ראו: בע"מ 929/11 פלונית נ' פלוני (לא פורסם, 3.2.2011); והשוו: ע"פ 431/08 ג'ואברה נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 13.4.2010), סעיף 35]. לא נעלמה מעינינו העובדה כי בחוזה בין כהנקא לבין סבן צויין בסעיף 6(ג) כי "צד ב' מצהיר כי ידוע לו שהקרקע עומדת להפוך לקרקע בניה", אך אין בכך להעיד כי הוסכם על רכישת קרקע המיועדת לבנייה צמודת קרקע דווקא. מה גם שתניה זו אינה מופיעה ביתר ההסכמים עליהם חתומים הרוכשים השניוניים. 62. משכך, להבדיל מהרוכשים שהתקשרו ישירות עם אמסלם, אין בסיס עובדתי המצביע על ציפייתם הלגיטימית של הרוכשים השניוניים לקבל קרקע שייעודה הוא בנייה צמודת קרקע דווקא ועל כן גם לא ניתן לקבוע בעניינם כי נגרמה להם עוגמת נפש המצדיקה את חיובו של עו"ד אליעזר בפיצוי כלפיהם בגין נזק בלתי ממוני. 63 באשר לטענת הרוכשים השניוניים כי יש לחייב את אמסלם ועו"ד אליעזר בחבות נזיקית מכוח עוולת גרם הפרת חוזה לפי סעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין); איננו סבורים כי מתקיימים יסודות העוולה בנסיבות המקרה. סעיף 62(א) לפקודת הנזיקין קובע כדלקמן: "מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי, הריהו עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להיפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון". הנה כי כן, אחד מיסודותיה של עוולת גרם הפרת חוזה הוא מודעות לגרימת ההפרה. בנסיבות המקרה לא ניתן לייחס לאמסלם ולעו"ד אליעזר מודעות לגרימת ההפרה שהובילה לנזקיהם הנטענים של הרוכשים השניוניים, שכן כפי שקבענו לעיל לא היה עליהם לצפות ולדעת כי רשויות התכנון והבניה ינהגו לפי שיטה חדשנית של עריכת טבלת ההקצאה בניגוד להלכה התקפה באותה עת באופן ש"טרף את כל הקלפים". כמו כן, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו ממצאים עובדתיים פוזיטיביים לפיהם אמסלם פעלה כל העת אל מול הרשויות המוסמכות במטרה להביא לביטול רוע הגזרה וכן שקדה על מציאת חלופות על מנת שניתן יהיה בסופו של יום להגיע לפתרון שייטיב עם כולם. אמסלם אף וויתרה מיוזמתה על חלק נכבד מהקרקעות שהגיעו לה כתוצאה מעריכת טבלת ההקצאה והותירה בידה אך את הקרקעות המיועדות למלונאות על מנת להיטיב עם הרוכשים. כן עולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי כי אם היה צורך לבצע תשלומי איזון הרי שהרוכשים היו צריכים להשיב לאמסלם סך של כ-2.2 מיליון ש"ח. הרוכשים השניוניים והמוכרים השניוניים 64. בהמשך לאמור לעיל, כיוון שאין בסיס עובדתי מספק לקביעה כי המוכרים השניוניים התחייבו כלפי הרוכשים השניוניים למסירת קרקע שייעודה הוא בניה צמודת קרקע, הרי שממילא אין בסיס לקביעה בדבר הפרת התחייבות חוזית מצד המוכרים השניוניים ככל שעסקינן בעילת אי-התאמה. 65. ביחס להעברת זכויות הבעלות במגרשים, לרוכשים השניוניים לא יכולה להיות כל טענה כלפי המוכרים השניוניים שכן לפי ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי המוכרים השניוניים שילמו במועד את כל חיוביהם בגין מסי מקרקעין ודווקא הרוכשים השניוניים היו אלו שלא השלימו את תשלום המיסים בהם חויבו. באשר לטענה כי היה על המוכרים השניוניים לגלות לרוכשים השניוניים אודות הליך שינוי הייעוד, הרי שבאותה מידה היה מדובר במידע הנגיש לציבור ומשכך במאמץ סביר וללא השקעת משאבים רבים יכלו הרוכשים השניוניים לברר מידע זה. אכן, לשם כך שכרו הרוכשים השניוניים את שירותיו של עו"ד אליעזר שהיה אמור לגלות להם את מצבם התכנוני של המקרקעין, אך גם אם זה הסתיר את המידע וגם אם הפרו המוכרים השניוניים את חובת הגילוי החלה עליהם, הרי שבהתאם לממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי אין בכך לבסס קיומו של קשר סיבתי לגרימת נזקיהם של הרוכשים השניוניים, שכן הרוכשים השניוניים לא הוכיחו כי היו נסוגים מהעסקה אילו היו מוזהרים בדבר הסיכונים הטמונים בה או כי איבדו הזדמנות לעסקה חלופית ובטוחה יותר. 66. ודוק, יש ממש בטענת הרוכשים השניוניים כי גם אם לא הובטחו להם מגרשים שייעודם הוא בניה צמודת קרקע וגם אם מיקומם המדויק של המגרשים לא נקבע בעת הרכישה, עדיין הופרו כלפיהם החוזים על ידי המוכרים השניוניים, שכן הרוכשים השניוניים לא קיבלו במסגרת ה"אכיפה בקירוב" מגרשים בגודל שהובטח להם ובגין הפרה זו זכאים הם לפיצוי. בהקשר זה נקבע על ידי בית המשפט המחוזי כי על אף "האכיפה בקירוב" ישנו הבדל משמעותי בין המגרשים שנרכשו לבין שווי הזכויות שקיבלו במסגרת "האכיפה בקירוב". יש לקבוע כי בגין ההפרה הנטענת הפיצוי ההולם לו זכאים הרוכשים השניוניים הוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכמים עליהם חתמו. בנסיבות העניין אין לפסוק לרוכשים השניוניים יותר מאשר הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכמים, שכן להבדיל מהרוכשים שהתקשרו ישירות עם אמסלם לא ניתן לקבוע כי "חלום חייהם" של הרוכשים השניוניים לבניית צמודת קרקע קרס היות שלא נקבע ממצא עובדתי לפיו הובטחו לרוכשים השניוניים מגרשים שייעודם הוא לבניה צמודת קרקע. מעיון בהסכמים עליהם חתומים הרוכשים השניוניים עולה כי קיים יחס הולם בין גובה הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכמים לבין התמורה ששילמו בגין רכישת המגרשים ומשום כך אין מקום להתערב בהסכמת הצדדים בדבר גובה הפיצוי [ראו והשוו: ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992)]. הפיצוי המוסכם נקבע בהסכמים לפי דולר ארה"ב ללא שנקבע מהו השער היציג. יחד עם זאת, נקבע בהסכמים כי תשלומי התמורה "ישולמו בשקלים ולפי השער היציג של הדולר, אשר יהיה ביום התשלום בפועל". מדברים אלו ניתן ללמוד כי אומד דעת הצדדים היה כי שער הדולר היציג לחישוב הפיצוי המוסכם בשקלים צריך להיות השער היציג ביום ביצוע ההפרה, להבדיל למשל מהשער היציג ביום חתימת החוזה. בנסיבות אלה יש לקבוע כי הפיצוי המוסכם יחושב לפי השער היציג הנכון ליום 14.4.1993, המועד בו פורסמו התוכניות המפורטות למתן תוקף ואליהן צורפה טבלת ההקצאות בעטיה לא יכלו המוכרים השניוניים לקיים עוד את התחייבותם כאמור. לסכום הפיצוי המוסכם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום 14.4.1993 ועד למועד התשלום בפועל. 67. על אף האמור בפיסקה 66 לעיל, מויאל אינם זכאים לקבלת הפיצוי מבן שלום שכן בן שלום אינם צד לערעורים הנדונים לפנינו. 68. הטענות הנוגעות לחבותן של רשויות התכנון והבניה כלפי הרוכשים השניוניים ידונו להלן במסגרת ערעורן של רשויות התכנון והבניה. 69. בנסיבות העניין ומאחר שקבענו כי על המוכרים השניוניים לפצות את הרוכשים השניוניים בגובה הפיצוי המוסכם עקב הפרת ההסכם, טענה שלא זכתה להתייחסות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, יש מקום לבטל את החיוב בשכר טרחה שהשית בית המשפט המחוזי על הרוכשים השניוניים במסגרת סעיף 88 לפסק דינו. אחריותן של עיריית נהרייה ושל רשויות התכנון פסק דינו של בית משפט קמא 70. בית משפט קמא סבר כי טבלאות ההקצאה נערכו על-ידי הוועדה המקומית בשרירות, ברשלנות ובהפליה. לפי קביעתו, הוועדה המקומית אמנם הייתה רשאית שלא להתחשב בזכויות הרוכשים (להלן: התובעים), כבעלי הערות אזהרה, במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה, אך היא לא הייתה רשאית להתעלם מאמסלם, שהייתה רשומה כבעלים. לדברי בית המשפט, בעוד שלבעלים של חטיבות קרקע גדולות הקצתה הוועדה המקומית כ-250 מגרשים לבנייה צמודת קרקע, לא הוקצו לאמסלם קרקעות למטרה זו כלל, וערכם היחסי של זכויותיה לפי התוכניות המפורטות היה נמוך מערכם היחסי של "הזכויות הנכנסות" שהיו בידיה עובר לאישור התכניות. בצד הדברים האלה, דחה בית המשפט את הטענה כי משלא התנגדו הרוכשים לטבלאות ההקצאה ב"זמן אמת", לקתה התנהלותם בשיהוי, בקובעו כי התביעה נושא הדיון אינה מבקשת לערער על תוקפן של התוכניות, אלא אך לתבוע פיצוי כספי בגינן. עוד קבע בית המשפט בהכרעתו כי הדרך לתביעת פיצוי כאמור מוסיפה להיות פתוחה, שכן על אף שסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע תקופת התיישנות בת 3 שנים, עניינה של תקופת התיישנות זו הוא בהגשת תביעה לוועדה המקומית ולא לבית המשפט, ובטרם חלפו 7 שנים, אין מה שימנע מן הרוכשים מלבוא בתביעה לבית המשפט. 71. בצד האמור, פסק בית המשפט כי בעת שננקטו הליכי התכנון, היה על הוועדה המקומית ליידע את הרוכשים כי במקרקעין עתידה להתבצע תוכנית איחוד וחלוקה, ואילו עשתה כן, יכולים היו האחרונים להגיש התנגדותם לתוכניות המפורטות ולזרז את הליכי רישום הזכויות. חובתה זו של הוועדה נעוצה בהשפעותיה הניכרות של תוכנית איחוד וחלוקה על-פי השיטה החדשה, שהינן משמעותיות וכרוכות בשינוי בזכויות. הוועדה המקומית אמנם לא הייתה מחויבת להתחשב בבעלי הערות אזהרה, אך יש הבדל בין אי התחשבות לבין התעלמות, כך במיוחד נוכח התרשלות הוועדה המחוזית, אשר נמנעה מרישום הערת אזהרה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה. 72. בהתייחס לוועדה המחוזית, קבע בית המשפט כי מחדלה באי רישום הערת אזהרה בגין התוכניות המפורטות לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבניה, כנוסחו בתקופה הרלוונטית, עולה כדי רשלנות והפרת חובה חקוקה. לדידו, סעיף 123 נועד במובהק לטובתו של בעל זכויות ובעל עניין במקרקעין, שכן ההערה נועדה להתריע מפני שינויים אפשריים בזכויות במקרקעין בעקבות תוכניות איחוד וחלוקה. נוכח שיטת האיחוד והחלוקה שיושמה במקרה דנן, בהתאם להלכה שנקבעה בעניין איראני, היה לרישום הערת אזהרה המתייחסת לתוכנית חשיבות גדולה במיוחד. בית המשפט הוסיף ומצא כי קיים קשר סיבתי בין מחדלה של הוועדה המחוזית לבין נזקם של הרוכשים, הן לגבי רוכשים שהתקשרו עם אמסלם לאחר הפקדת התכניות, שיכול שהיו נמנעים מביצוע העסקה, הן לגבי רוכשים שקנו את המגרשים לפני הפקדת התכניות, שהיה בידיהם להגיש התנגדות לטבלאות ההקצאה או לזרז את העברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ולזכות במגרש לבניה צמודת קרקע. לפי קביעת בית המשפט, משלא נרשמה הערת אזהרה – בניגוד למצוות המחוקק – ניטל מן הרוכשים כלי מרכזי לדעת על אודות התכניות המפורטות. 73. לאחר שפסק בשאלת האחריות, נפנה בית המשפט לדיון בשאלת הנזק. כאמור, ראש הנזק המרכזי שנתבע הוא ההפרש בין שווי הקרקע עובר לשינוי הייעוד לבין שוויה לאחר שינוי הייעוד, וזה הועמד על סכום של 35,000$. מתוך סכום זה, ייחס בית המשפט המחוזי לוועדה המקומית סכום מעוגל של 20,000$ בגין כל חצי דונם שנרכש על-ידי מי מן הרוכשים. נקבע, כי סכום זה יושת במלואו על הוועדה המקומית, שכן הוא פועל יוצא של טבלאות ההקצאה "המעוותות" שיצאו תחת ידה ושל התעלמותה מן הרוכשים בשלבי הפקדתן של התוכניות. בית המשפט השית חיובים בראשי נזק נוספים, כמפורט בפסקה 16 לעיל, ואף הורה על ניכוי של 20% מן הפיצוי בגין הימנעותם של הרוכשים מלהקטין את נזקם, כך שסכום הנזק שבו חויבה הוועדה המקומית לשלם לכל תובע הועמד על 20,000$. בסך הכל, נקבע כי על הוועדה המקומית לשלם לששת הרוכשים המאוחרים סכום של 180,000$; ליתר הרוכשים בת.א. 248/95 (שלהם עומדת תביעה נגד הוועדה המקומית בלבד), עליה לשלם סכום כולל של 160,000 דולר (20,000 דולר לכל חצי דונם); ואילו לתובעים בת.א. 531/96 – סכום כולל של 120,000$. גובה הפיצוי שהוטל על הוועדה המחוזית לשלם לתובעים אחרונים אלה הועמד על סך של 40,000$. טענות העירייה והוועדה המקומית 74. העירייה והוועדה המקומית (תחת כותרת זו, להלן: המערערות) טוענות כי אין להן כל יריבות אל מול הרוכשים, שכן מי ששמע את ההתנגדויות ללוח ההקצאות ואישר אותו בסופו של יום היא הוועדה לבנייה למגורים (להלן - הול"ל), שלה הוקנה מעמד סטטוטורי ייחודי ועליונות במדרג סמכויות התכנון. לגופם של דברים, טוענות המערערות כי לפי סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, לוח ההקצאות כולל רק את בעלי הקרקע, ומשהרוכשים הם בעלי הערת אזהרה בלבד, לא היה מקום להטיל על הוועדה המקומית או על כל גורם אחר חובה לדווח או ליידע אותם על אודות התכניות. לדידן, ההבחנה שערך בית המשפט בין אי התחשבות בבעלי הערות האזהרה – שהינה מותרת – לבין התעלמות מהם, נטולת כל סימוכין בחוק. עוד מוסיפות הן כי משנמנעו הרוכשים מלממש את זכותם במסגרת הליך ההתנגדות הקבוע בסעיף 100 לחוק התכנון והבניה בשילוב עם סעיף 5(5) לחוק הליכי תכנון, לא היו רשאים הם עוד לתקוף את התכניות המפורטות או את השלכותיהן. לטענתן, משמעות פסיקתו של בית המשפט המחוזי היא שחרור הרוכשים ובאי-כוחם מחובתם לעקוב אחר פרסומים הנוגעים להליכי תכנון ובניה, על אף ההסדר הקבוע בעניין זה בחוק התכנון והבניה. 75. המערערות גורסות עוד כי הרוכשים לא היו זכאים לתשלום דמי איזון, שכן עילה זו לא פורטה בכתב תביעתם. לדבריהם, תביעת דמי איזון עומדת רק לבעלים הרשומים בלוח ההקצאות ולא לבעלי הערות אזהרה, ומכאן שהרוכשים אף לא היו רשאים להגישה. לחילופין, גורסות המערערות כי תביעתה של אמסלם לדמי איזון התמצתה בהחלטת הול"ל מיום 14.10.1991, שבה ניתנה לה תוספת זכויות בנייה; ומכל מקום, היא הייתה מנועה מלתבוע אותם משלא עשתה זאת במועד. בצד זה מוסיפות המערערות, כי לא הוכח – בהתאם לאמות המידה שנקבעו בהלכת איראני – כי השווי היחסי של מכלול זכויותיה של אמסלם נפגע כתוצאה משינוי הייעוד וההקצאה, ובסופו של יום, ההקצאה הייתה מאוזנת. עוד מציינות המערערות כי בית המשפט התעלם מכך שחטיבת קרקע בייעוד של בנייה צמודת קרקע הוקצתה לקבוצה של 19 רוכשים שרכשו את זכויותיהם מאמסלם, ומדגישות כי ממילא לא היה די קרקע בייעוד של בניה צמודת קרקע לכל הרוכשים מאמסלם. כן גורסות הן כי בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית טענה אמסלם שטבלאות ההקצאה היו מאוזנות כדבעי וטענתה לעניין קיפוח, אפליה ושרירות היא משום שינוי חזית. מעבר לכך, לא היה זה מחובתו של הול"ל לתכנן את הקצאת המקרקעין בהתאמה לאופי שיווק המקרקעין על-ידי אמסלם, שמיצתה את זכויותיה לתקוף את לוחות ההקצאה, בערוצים משפטיים שונים. להשקפת המערערות, שגה בית משפט קמא כשקבע כי קיים חוסר איזון בטבלאות ההקצאה בין שטחי המלונאות שהוקצו לאמסלם לבין אלה שהוקצו לתובעים, בהסתמך על חוות דעת שמאית. לדבריהן, חוות הדעת לא עסקה בבחינת היחס שבין כלל הזכויות הנכנסות של אמסלם לבין כלל הזכויות היוצאות, לאחר תכנית האיחוד והחלוקה, אלא בהסדר פשרה בין הרוכשים לבין אמסלם, שעניינו חלוקה של המקרקעין שהוקצו בלוחות ההקצאה. 76. טענה נוספת שמעלות המערערות היא כי בהתאם לקביעתו של בית המשפט המחוזי בגלגול הראשון של ת.א. 248/95 (השופט סלוצקי), האפשרות שייעוד הבניה הנמוכה לא יתממש הייתה ידועה מראש והצדדים לקחוה בחשבון. בשל כך, היה על בית המשפט לפטור את המערערות מאחריות, או למצער לשקלל את נטילת הסיכון המחושב מצד הרוכשים, בגדר אחוזי האחריות שהשית על הוועדה המקומית. במקביל טוענות המערערות, כי אפילו נניח שלתובעים קיימת עילת תביעה נגד הוועדה המקומית, מקורה של זו בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה (במתכונתו במועד הרלבנטי), הקובע תקופת התיישנות בת שנה, וזו כבר חלפה. עוד טוענות המערערות כי אי מיצוי ההליכים על-ידי אמסלם יצר השתק ומניעות. לסיום, הן גורסות כי על בית המשפט היה לייחס לתובעים רשלנות תורמת גדולה מ- 20% בגין אי עמידה בחובת הקטנת הנזק. לדבריהן, אילו התנגדו הרוכשים להקצאה ב"זמן אמת", הייתה זכותם מתבררת כשניתן עוד היה למנוע את הפגיעה בהם, ומכאן שרשלנותם התורמת מגיעה כדי 100%. טענות הוועדה המחוזית 77. הוועדה המחוזית, ששלד טיעונה מקביל לזה של הוועדה המקומית, טוענת כי הרוכשים לא העלו בתביעתם המקורית את הטענה שלפיה טבלאות ההקצאה היפלו לרעה את אמסלם, ומשכך מדובר בהרחבת חזית. לטענתה, לא היה מקום לבחון את טבלאות ההקצאה לאחר שהתוכניות המפורטות אושרו כדין, שכן המקום להתנגד לתוכניות הוא בהליך מינהלי, במועד שנקצב לכך, ולא בתביעה אזרחית בדרך של תקיפה עקיפה. לדידה, הרוכשים – אשר רכשו את הקרקעות לאחר שהתכנון המתארי קבע כי התכנון המפורט יכלול איחוד וחלוקה מחדש – ידעו או שהיו צריכים לדעת כי צפויה במקרקעין חלוקה מחדש, וכי רק עם סיום הליכי התכנון המפורט ייקבעו ייעודי המגרשים ומיקומם, וניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. הליכה במסלול הנזיקי בדיעבד, תוך הימנעות מצעידה ב"דרך המלך" של הגשת התנגדויות – אף אינה מתיישבת עם חובת תום-הלב ועם חובת ההגינות של הפרט כלפי הרשות, והיא נגועה בשיהוי. עוד מציינת הוועדה המחוזית כי בפועל, ייצגה אמסלם גם את עניינם של הרוכשים, פנתה לשר הפנים כדי שיימנע מאישור התכנית ואף עתרה לבית משפט זה נגד ההחלטה (וחזרה בה מן העתירה בהמשך). בנסיבות אלה, אין מקום לשוב ולהיזקק לתקיפת תוצאות התכנון המפורט במסגרת תביעת נזיקין של הרוכשים. הוועדה המחוזית מוסיפה, לגופם של דברים, כי לא היה בסיס לקביעה שלפיה טבלאות ההקצאה היו מעוותות והיפלו את אמסלם, שכן הן נערכו באופן מאוזן, בהתאם לנוסחה הקבועה בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה. בצד זה, מצטרפת הוועדה המחוזית לדברי הוועדה המקומית, שלפיהם השמאות המתייחסת לחלוקה הפנימית המוסכמת בין אמסלם לבין הרוכשים, שבוצעה לאחר אישור התכנית, אינה רלוונטית לשאלות שעל הפרק. כן גורסת היא כי בית המשפט התעלם מכך שלא היה די קרקע לבנייה נמוכה כדי לאפשר בנייה צמודת קרקע לכל הרוכשים. אשר לחיובה בהפרשי שווי במסגרת תביעה לתשלום דמי איזון, טוענת הוועדה המחוזית, כי כתב התביעה בת.א. 531/96 לא נסמך על סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה אשר דן בדמי איזון; רק בעלי המקרקעין רשאים להגיש תביעה לדמי איזון בעת שפורסמו טבלאות הקצאה, והרוכשים אינם כאלה; תביעה לתשלומי איזון יכולה להיות מוגשת רק נגד הוועדה המקומית; ולגופו של עניין – לא היה מקום לפסוק תשלומי איזון שכן בחינת מכלול הזכויות של אמסלם מעלה כי ערך זכויותיה היחסי לא נפגע. לדידה, השתת דמי איזון על הוועדה המחוזית באמצעות תביעת נזיקין בגין אי רישום הערה בדבר הפקדת תוכנית, מפרה את מנגנון הפיצוי הייחודי הקבוע בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה. עוד מוסיפה הוועדה המחוזית כי המתווה החוקי שבגדרו ניתן להגיש תביעה בגין ירידת ערך עקב תוכנית הוא זה המצוי בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לדבריה, שגה בית המשפט המחוזי כשראה לאפשר לתובעים לעקוף את סעיף 197, שעל התביעה מכוחו חלה זה מכבר התיישנות, באמצעות הגשת תביעה אזרחית לפי סעיף 122(3), ובכך שסבר כי בידיו סמכות מקבילה לדון בתביעה לפי סעיף 197, לצד הסמכות המעוגנת בהסדר הסטטוטורי שבחוק התכנון והבנייה. בהתייחס להימנעותה מלרשום הערה לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבניה, טוענת הוועדה המחוזית כי לא מתקיים קשר סיבתי בין אי הרישום לבין הנזק הנטען על-ידי הרוכשים. לדידה, הרוכשים כלל לא העלו את הפרופוזיציה ההיפותטית שעליה עמד בית המשפט בהקשר זה, שלפיה לו הייתה נרשמת הערה, היו הרוכשים מזרזים את העברת הבעלות או מגישים התנגדות. לדבריה, כל שטענו הרוכשים הוא שאילו נרשמה הערה – הם לא היו רוכשים את המקרקעין או שהיו מכלכלים את צעדיהם בהתאם. דא עקא, שטענה זו היא חסרת שחר, שכן רכישות המקרקעין על-ידי הרוכשים בעניינה בוצעו קודם להפקדת התוכניות. כך או כך, דין הערה לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבנייה אינו כדין הערת אזהרה לפי סעיף 126(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), שכן גם כשנרשמת הערה לפי סעיף 123, לא נשלחת על כך הודעה לבעלי המקרקעין, ולכן גם רישום הערה כאמור לא היה תורם לידיעת רוכשי הקרקעות. נוכח הממצאים לגבי רשלנותו של עו"ד אליעזר, שלא עקב אחר מצב הזכויות בקרקע, אין להניח כי דווקא רישום ההערה היה גורם לו לפעול. הוועדה המחוזית גורסת עוד, כי היות שהרוכשים ידעו שמדובר בקרקע המצויה בהליכי תכנון, שעדיין לא חולקה, ניתן להניח שמחירי הרכישה שיקפו את חוסר הוודאות המובנה שנלווה למצב זה. גם אם לא – הרי שהרוכשים נטלו סיכון זה מרצונם, כמו גם את הסיכון כי ציפייתם לבנות יחידה צמודת קרקע לא תתממש בשל תוצאות ההליך התכנוני. לגישתה, אין מקום לחייבה בגין הסתכנות מרצון זו. עוד טוענת היא, לחלופין, כי היה מקום להעניק משקל למחדלם של הרוכשים, שלא הגישו התנגדויות לתוכניות, הגם שפורסמו כחוק והרוכשים ידעו או למצער היו צריכים לדעת עליהן. לדברי הוועדה המחוזית, שגה בית המשפט המחוזי כשראה "לגלגל" חלק מתוצאות המחדל האמור על כתפיה, תחת קביעה כי יש לייחס לתובעים אשם תורם מכריע עד כדי אי השתת כל אחריות על הוועדה המחוזית או לכל היותר אחריות מועטה. לבסוף, טוענת הוועדה המחוזית כי ככל שייקבע שטבלאות ההקצאה היו מפלות ומעוותות, הרי שהאחריות לכך מונחת לפתחה של הוועדה המקומית. תגובת המשיבים 26-20 (בפרק זה, להלן: המשיבים) לערעור הוועדה המקומית והעירייה 78. המשיבים מסתייגים מטענת הוועדה המקומית להיעדר יריבות בינה לבין המשיבים, שכן הייתה זו הוועדה המקומית אשר טיפלה בתוכניות נושא הערעור והדבר היה בסמכותה הבלעדית, גם אם נבדק בהמשך על-ידי הול"ל. עוד מוסיפים המשיבים כי יש לדחות את טענת הוועדה המקומית שלפיה אין לתקוף את התכניות בתקיפה עקיפה, שכן ההליך לא נסב על תקיפת התכניות, אלא על תביעת פיצויים בגינן. לדבריהם, סעיף 197 מגביל את מועד הגשת התביעה לוועדה המקומית אך אינו חוסם הגשת תביעה לבית המשפט במסגרת דיני ההתיישנות הרגילים. בצד זה טוענים המשיבים, כי היה על הוועדה המקומית ליידעם על דבר הפקדת התוכניות, ומכל מקום, לא היה מקום כי תתעלם מאמסלם. את דבריהם חותמים המשיבים בטענה כי שגה בית המשפט בקובעו אשם תורם לגביהם, שכן הם פעלו בשקידה ראויה להקטנת הנזק. תגובת המשיבים 27 ו-38 (בפרק זה, להלן: המשיבים) לערעור הוועדה המקומית והעירייה ותגובת המשיבים 10 ו-14 לערעור הוועדה המחוזית 79. אף משיבים אלה מצטרפים להסתייגות מטענת הוועדה המקומית בדבר היעדר יריבות. הם מוסיפים כי השמאי שבהתאם לשומתו נערכו טבלאות ההקצאה, פעל מטעם הוועדה המקומית; כי הגורם התכנוני שערך בפועל את טבלאות ההקצאה היא הוועדה המקומית; וכי האחרונה הייתה מודעת להסכמי המכר בין אמסלם לבין הרוכשים כשערכה את תוכניות ההקצאה, וחרף כך התעלמה מהערות האזהרה לטובת הרוכשים ואף מאמסלם עצמה. בנוסף טוענים המשיבים, כי גם באין חובה חוקית, היה על העירייה ליידע אותם על דבר ניהול הליכי האיחוד והחלוקה. לטענתם, בהחלטתו לאפשר הגשת תביעה נזיקית נגד המדינה בגין טבלאות ההקצאה המפלות, סמך בית המשפט ידו על פסיקת בית משפט זה (ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' הועדה המקומית י-ם, פ"ד נז(5) 433 (2003) (להלן: עניין תלמוד תורה), שמאפייניו דומים לאלה שלפנינו. המשיבים טוענים עוד כי הם זכאים לדמי איזון בגין הקצאת הקרקעות המפלה, שכן גם לאחר הוספת זכויות הבנייה לאמסלם, נותר פער בין זכויותיה קודם להליך החלוקה לבין אלו שאחריו. לגישתם, אין ממש בטענה שלפיה הפלייתם נבעה מחלוקה פנימית ולא מההקצאה שנעשתה על-ידי הוועדה המקומית. בצד האמור, טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענת הוועדה המחוזית שלפיה הם הפרו את חובת תום-הלב בהחלטתם שלא להגיש התנגדות בהליכי התכנון ולא לתקוף במישרין את ההחלטה המינהלית. לטענתם, זכותם לפיצוי היא בעלת מעמד חוקתי, ואין לשללה בנימוק של מניעות. מכל מקום, אפילו לא פעלו להקטנת הנזק, הרי שהדבר שוקלל על-ידי בית המשפט בהכרעתו. לבסוף טוענים המשיבים, כי אין לקבל את הטענה כי ההחלטות שהתקבלו בעניינם חסינות במישור הנזיקי, ואם הופרו חובות הזהירות, יש מקום כי תוטל בגינן אחריות. תגובת המשיבים 1, 4, 8-7, 12-10, ו-18-15 (בפרק זה, להלן: המשיבים) לערעור הוועדה המקומית והעירייה 80. בצד הצטרפותם לדברי יתר המשיבים, מציינים המשיבים כי בטענה שלאמסלם הוקצו מגרשים צמודי קרקע יש משום הטעיה, שכן אין דין הקצאת מגרשים למי שרכשו מאמסלם ונרשמו כבעלים, כדין הקצאה לאמסלם עצמה. לדידם, התנהלות הוועדה המקומית גרמה לפגיעה בציפיותיהם הלגיטימיות. בהקשר זה, יוצאים המשיבים נגד הטענה כי נטלו סיכון מרצונם, באומרם כי אין בעובדה שצפו את האפשרות שלא יקבלו מגרשים לבניה צמודת קרקע, כדי להביא למסקנה כי נטלו סיכון להתנהלות רשלנית, שרירותית ופסולה של הוועדה המקומית. עוד טוענים המשיבים, כי האפשרות להתנגד לתכנית, אינה שוללת את הזכות לתבוע פיצוי. בצד האמור, מלינים המשיבים על מה שהם מכנים "ניסיון הועדה המקומית להתנער מאחריות בהסתמך על הוראות סעיף 197". לדידם, טענות המערערות לחוסר סמכות הועלתה לראשונה בסיכומיהן בבית המשפט קמא, דבר העולה כדי חוסר תום-לב. לגופו של עניין, הם טוענים כי לא התקיימו במקרה זה יסודות סעיף 197, ולחלופין – כי סעיף זה אינו מונע הגשת תביעה בעילה נזיקית כללית, שכן אין הוא קובע כלל של ייחוד עילה. לסיום, מזכירים המשיבים כי הוראות סעיף 197(ב) לחוק מסמיכה את שר הפנים להאריך את המועד להגשת תביעה מכוחו, והמקרה שבעניינו מצדיק הליכה בדרך זאת. תגובת המשיב 32 (עו"ד אליעזר) לערעור העיריה והוועדה המקומית ותגובת המשיב 11 לערעור הוועדה המחוזית 81. גם המשיב 11 טוען כי הוועדה המקומית אחראית לנזק שנגרם למערערים, בהתעלמה מבעלי הערות האזהרה ובהחלטתה שלא לכלול אותם בטבלאות ההקצאה. לדידו, זהות הרוכשים הייתה ידועה לעירייה ולוועדה המקומית, שהרי הוא עצמו דיווח לעירייה על העסקאות שביצע, ולטובת הרוכשים אף נרשמה הערת אזהרה. חרף כך, התעלמה הוועדה המקומית מבעלי הערות האזהרה, ובכך מנעה מהם לפעול כדי לסכל את נזקם, למשל על-ידי זירוז רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. בצד זה, התעלמה הוועדה מאמסלם, אשר לא קיבלה כל שטח לבניה צמודת קרקע, ואף שווי המקרקעין שקיבלה נפל מזה שהיה לה קודם להליך האיחוד והחלוקה. נוכח האמור, סבור המשיב 11 כי יש לחייב את הוועדה המקומית בתשלומי איזון, ולהטיל עליה אחריות בגין הנזק שגרמה לרוכשים. בהתייחס לוועדה המחוזית, סבור המשיב 11 כי מחדלה באי רישום הערת אזהרה עולה כדי רשלנות והפרת חובה חקוקה, לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבניה. לטענתו, קיים קשר מובהק בין מחדלה של הוועדה המחוזית לבין ביצוע העסקאות, שהרי אילו רוכשים שרכשו מגרשים לפני הפקדת התוכניות המפורטות היו יודעים על התוכניות, סביר שהיו מגישים התנגדות לטבלאות ההקצאה ומזרזים את העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. תגובת המשיבים 6-1 (בפרק זה, להלן: המשיבים) לערעור הוועדה המחוזית 82. במסגרת תגובה זו נטען, כי חרף השימוש בתיבה "הערה" בלשון החוק, הכוונה היא למעשה להערת אזהרה, שהצורך ברישומה נושא חשיבות מיוחדת נוכח השיטה החדשנית של איחוד וחלוקה שבה פעלה הועדת המחוזית, ונוכח המטרה העומדת ביסוד הרישום – ליידע את המשיבים על דבר קיומו של ההליך התכנוני ולאפשר להם לפעול לשינויו. בהתייחס לטענה כי על המערערת היה להעלות טענתה בנדון במסלול המינהלי, טוענים המשיבים כי תקיפה ישירה של תכנית אינה חוסמת תביעה נזיקית בגינה. מכל מקום, באין הערה על כך – לא ידעו המשיבים על ההליך התכנוני, ותקיפתו במישור המינהלי לאחר מעשה, לא יכלה לאיין את הנזק. לטענתם, בצדק קבע בית המשפט כי התכנית המפורטת היא מעוותת ומפלה לרעה, הן בשל ייעוד המקרקעין שהוקצו לאמסלם, שלא אפשר בנייה צמודת קרקע, הן בשל ערך הקרקע שקיבלה, כפי שאף קבעו השמאים. כן גורסים המשיבים כי אפשרות לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינה חוסמת תביעה נזיקית. מכל מקום, מאחר שלמשיבים לא הוקצו כל מקרקעין, וההסדר שלפיו קיבלו את אחד ממגרשיה של אמסלם נועד אך להקטין את נזקם, הרי שאין כלל תחולה לסעיף 197 לחוק. במקביל לאמור, מציינים המשיבים כי מתקיימים בענייננו כל יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה, ובכלל זה התנאי בדבר קשר סיבתי. זאת, שכן מי שהזדרז ורשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין זכה במגרש לבנייה צמודת קרקע, ומכאן שרישום הערה כזאת היה גורם למשיבים לכלכל את צעדיהם בהתאם ולהזדרז בהשלמת רישום הזכויות על שמם. בצד זה מציינים הם כי אין לקבל את הטענה שמדובר בנזק רחוק, שכן הסכנה נגרמה באופן ישיר על-ידי הוועדה המחוזית והוועדה המקומית, אשר במקום להכליל את המשיבים בלוח ההקצאות, התעלמו מהם והיקצו את הקרקע לתאגידים גדולים. דיון והכרעה בערעור הוועדה המקומית והעירייה 83. בשלב הראשון של הדיון נבקש לבחון אם היה על הוועדה המקומית להודיע לבעלי הערות האזהרה על אודות התכנית; אם ניתן לתקוף את לוחות ההקצאה שאושרו בתכנית המפורטת בתקיפה עקיפה בהליך אזרחי, מקום שלא הוגשה התנגדות לתכנית והחלטת מוסד התכנון לא נתקפה בתקיפה ישירה; ואם קיימת עילה לחיוב מוסדות התכנון בהליך שלפנינו בתשלום דמי איזון לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבניה. (א) איחוד וחלוקה- כללי 84. לידתם של ההליכים במקרה שלפנינו בתכניות איחוד וחלוקה במתחם ששטחו הכולל כ- 1400 דונם. אחת מתכניות אלה חלה גם על המקרקעין שביקשה אמסלם למכור לתובעים השונים. תוכניות מעין אלה מאפשרות לאחד מספר מגרשים, לבצע תיאומים שונים, להפריש מתוכם מקרקעין לצרכי ציבור ובהמשך – לחלק בחזרה את המגרשים לבעליהם לאחר ביצוע שינויים בגבולות החלקות, בזהות בעליהן ובייעודן (ראו משה רז כהן איחוד וחלוקה 49 (2008) (להלן: כהן)). תוכנית איחוד וחלוקה נפתחת, איפוא, באיחוד מגרשיהם של מספר בעלי מקרקעין, בהסכמה או שלא בהסמכה, לכדי חלקה גדולה אחת, ומסתיימת בחלוקת היחידה המאוחדת לבעלים השונים, על יסוד התכנון מחדש. התוכניות משמשת מכשיר חשוב עבור ועדות התכנון לפי חוק התכנון והבניה, לתכנון שטחי קרקע, מקום שבו החלוקה הקיימת אינה מאפשרת פיתוח של השטח וניצולו באופן המאזן בין צרכי הפרט במימוש ההנאה מן הקרקע לבין צרכי הציבור כולו (עניין תלמוד תורה, בעמ' 436). בדרך זו, מתאפשרת התאמת המגרשים שבתוכנית לדרישות תכנון חדשות, סלילת כבישים והפרשת שטחים לצרכים המתחדשים של הציבור (ראו ע"א 455/06 חלקה 21 בגוש 6539 בע"מ נ' עיריית הרצליה (לא פורסם, 11.5.2009)). כן עשויה תכנית איחוד וחלוקה לקדם מדיניות אורבאנית לשימוש יעיל יותר בקרקע, בלא צורך להיזקק להפקעת הקרקע, ותוך הותרת מרביתה בידיים פרטיות, ולחלק את הנזק וההשבחה בתחומיה באופן צודק, דבר המשקף ערכים של שוויון, ומונע מן הפרט את התחושה שנטילת הקרקע מאיתו נעשתה באופן מקרי או לפי גחמות (כהן, בעמ' 60-56; ראו גם בג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 18.3.2007); דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון 174 (1994)). 85. לשם צמצום הפגיעה בבעלי המקרקעין עקב הליכי האיחוד והחלוקה, הנעשים פעמים רבות ללא הסכמתם, נקבעו בחקיקה סייגים שונים. כך, נקבע בסעיף 122(1) לחוק התכנון והבנייה כי המגרש שיוקצה במסגרת החלוקה מחדש יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום שבו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה. עוד נתן המחוקק דעתו לערך בדבר שוויון יחסי, קרי לשאיפה לשמר את היחס שבין ערכם של המגרשים השונים בשטח הכלול בתכנית. ההשוואה נערכת בין השווי היחסי של המגרש המקורי כאחוז מסך כל שוויים של המגרשים לפני החלוקה, לבין השווי היחסי של המגרש החדש, כאחוז מסך כל שוויים של כל המגרשים אחרי החלוקה. לעניין זה, אין רלוונטיות לשינוי האפשרי בשוויים המוחלט של המגרשים בעקבות הליכי האיחוד והחלוקה, אלא רק לשמירת היחס השווה שבין שני צדי המשוואה (בג"צ 483/88 פריימן נ' שר הפנים, פ"ד מד(2) 463; עניין תלמוד תורה, פסקה 20 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה). במישור העיוני, ניתן למתוח ביקורת על גישה זו ולסבור כי תחת הנצחת עושרם של העשירים יש להעדיף גישה של שוויון מוחלט, שלפיה יזכה כל בעל זכויות בהשבחה זהה (ראו כהן, בעמ' 170), ואולם הכלל של שוויון יחסי הוא שאומץ בחקיקה הראשית. הוראות סעיפים 122(2)-(4) מסדירות את שימור השוויון היחסי בין החלקות השונות. במידה שלא ניתן להקצות קרקע בהתאם לשיעור היחסי הנכון, קובע סעיף 122(3) לחוק התכנון והבנייה כי למקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס לשוויו של המגרש הקודם, תהיה זכות לקבל מן הוועדה המקומית תשלום בגין הפרש השווי; וכך גם להיפך – מקבל הקצאה, ששוויו של המגרש החדש גבוה ביחס לשווייה של החלקה המקורית שהחזיק, יחויב בתשלום ההפרש לוועדה המקומית. במצב זה, נושאים בעלי המקרקעין במשותף, ובאופן פרופורציונאלי לשווי זכויותיהם במגרשים הקודמים, הן בפגיעה בערך המקרקעין בעקבות תכנית האיחוד והחלוקה, הן בהשבחתם (ראו כהן, בעמ' 165). מצב זה גם מבטיח כי הוועדה המקומית לא תישא בעלות תשלומי האיזון, וכי מקור המימון שלהם יהיה בעלי המקרקעין, כך שמנקודת מבטה של הוועדה המקומית תהיה התאמה מלאה בין הכספים המשולמים על-ידה למי שהערך היחסי של המקרקעין שלו ירד, לכספים המוחזרים לקופתה על-ידי מי שהערך היחסי של המקרקעין שלו עלה (ראו אהרון נמדר, פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית, 181 (2002) (להלן: נמדר); עניין תלמוד תורה, פסקה 20 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה). כאשר עולה בידי מוסד התכנון לשמור על השוויון היחסי בין ערך המגרשים ערב אישור התוכניות לבין ערך זכויות הבנייה המוקצות אחריו, לא נקבעים בתכנית תשלומי איזון. ככל שהשווי היחסי לא נשמר, מוטל על מוסד התכנון לקבוע גם דמי איזון (כהן, בעמ' 191). בחינת היחס בין ערכי המקרקעין לפני ואחרי נעשית על-ידי שמאי מקרקעין הממונה על-ידי מוסד התכנון, באמצעות טבלאות הקצאה. האמור בטבלאות אלו הוא בבחינת המלצה למוסד התכנון. בעלי עניין בקרקע רשאים להגיש התנגדות לתכנית, ובכלל זה ללוחות ההקצאה, וההכרעה בעניין זה נתונה למוסד התכנון. בעניין איראני, שבו נדונו עובדותיו של מקרה זה ממש, נקבע כי בבחינת השוויון היחסי, תינתן הדעת גם להשפעת שינוי ייעוד, ככל שזה נעשה בד בבד עם הליך האיחוד והחלוקה, על ערך הקרקע. (שם, בעמ' 758-757)). (ב) האם הוועדה המקומית הייתה חייבת להודיע לבעלי הערות האזהרה על אודות התכנית? 86. בענייננו, מרבית רוכשי הקרקעות לא נרשמו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין קודם להגשת התוכניות ולעריכת טבלאות ההקצאה, הגם שבגין הרכישות מאמסלם נרשמו הערות אזהרה. משכך, כללו הטבלאות את הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, ולא את מי שמחזיק רק בהערת אזהרה. בית המשפט לא מצא אמנם דופי באי רישום בעלי הערות האזהרה בטבלאות, וסבר כי הוועדה המקומית הייתה רשאית שלא להתחשב בבעלי הערות האזהרה לצורך הקצאת השטחים ואיזונם במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה, אך הוסיף כי "יש להבדיל בין אי התחשבות בבעלי הערת האזהרה, לבין התעלמות מבעלי הערת האזהרה כצד מעוניין" (סעיף 70). לפי קביעת בית המשפט, היה על הוועדה המקומית ליידע את הרוכשים ולהתריע בפניהם על כך שעומדת להתבצע תוכנית איחוד וחלוקה במקרקעין שלזכותם נרשמה הערת אזהרה, שאז היה בידיהם לבצע פעולות שונות שיכולות היו לצמצם את נזקם, ובכלל זה להגיש התנגדויות או לזרז את רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. בעניינה של קביעה אחרונה זו, דעתי שונה. 87. אין חולק בדבר חשיבותו של פרסום של החלטות ופעולות מינהליות באופן שיאפשר לפרט שעשוי להיות מושפע מן המעשה המינהלי לתכנן את פעולותיו וליהנות ממידה של ודאות. השקיפות אף מאפשרת לפרט להגיש התנגדותו לתכנית הנוגעת לו, ולהשתתף בהליכי התכנון, דבר המבטיח באופן מרבי את תקינות פעולתה של הרשות (ראו למשל ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, פ"ד נב(2) 362, 379-378 (1998); בג"צ 3581/07 קלו נ' הוועדה הארצית לתשתיות לאומיות, פסקה 10 (לא פורסם, 28.4.2010) (להלן: עניין קלו); בג"צ 3459/10 אלעתאימן נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (לא פורסם, 14.6.2011) (להלן: עניין אלעתאימן)). הדבר מקבל משנה תוקף נוכח מעמדה של תכנית איחוד וחלוקה כחקיקת משנה (ראו ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין, פ"ד נא(2) 825, 851 (1997); ע"א 119/86 קני-בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מו(5) 727, 742 (1992)), וחובת הפרסום המתלווה כרגיל לאקט מינהלי מעין זה, המשנה את הדין הקיים. ואולם היקף החובה לשיתוף הציבור והמעוניינים בקרקע, לא כל שכן כזו המולידה אחריות בנזיקין, צריך שתיגזר מהוראות הדין או מעקרונות יסוד של השיטה. במקרה דנן, קובע הדין הסדרים פוזיטיביים באשר לפרסום הפקדת התוכנית ברשומות, בעיתון, במשרדי הרשות המקומית ועל גבי שלט בתחום התכנית (ראו סעיף 1א, סעיף 89 לחוק התכנון והבניה); ולהודעה עליה. הקצאת המקרקעין, הנעשית – בהסכמה או שלא בהסכמה – לפי סעיפים 122-121 לחוק התכנון והבניה, ותשלומי האיזון, ככל שאלה אמנם משולמים, נקבעים על בסיס אמת מידה של בעלות (לרבות חכירה לדורות) וכפועל יוצא נקבעת גם היקפה של חובת היידוע (לנסיבות המיוחדות הנוגעות להיקף חובת היידוע, ראו גם הנסיבות המפורטות בסעיף 89א(ד) לחוק וההסדר הקבוע בתקנות). מעבר לאמור, לא מוטלות בדין חובות נוספות בדבר הודעה אישית למעגל נוסף של מעוניינים בקרקע. 88. המשיבים סבורים כי חרף היעדרו של כלל שממנו תילמד חובת יידוע שבדין גם לבעלי הערות אזהרה, ניתן לגזור חובה כאמור מחובת ההגינות המינהלית. אכן, הרשות המינהלית אמונה על האינטרס הציבורי, ועליה להפעיל את שיקול הדעת השלטוני המסור לה לשם הגשמתו. כפי שנפסק בעבר – "המדינה באמצעות הפועלים בשמה היא נאמן של הציבור, ובידיה הופקד האינטרס הציבורי והנכסים הציבוריים לשם שימוש בהם לטובת הכלל (...) מעמד מיוחד זה הוא המטיל על המדינה את החובה לפעול בסבירות, ביושר, בטוהר לב ובתום לב. אסור למדינה להפלות, לפעול מתוך שרירות או חוסר תום לב או להימצא במצב של ניגוד עניינים. קיצורו של דבר, עליה לפעול בהגינות" (ראו בג"צ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל, פ"ד לד(3) 729, 746-745 (1980); בג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פסקה 46 (לא פורסם, 9.6.2011) (להלן: עניין פורום הערים); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי 276, 296 (2010); יצחק זמיר הסמכות המינהלית 674-673, כרך ב' (1996) (להלן: זמיר)). חובת ההגינות היא, אם-כן, חלק ממערך נורמטיבי כולל של דוקטרינות שעל יסודן תיבחן פעולתה של הרשות. 89. ברם, חובת ההגינות אינה "מילת קסם" שמאפשרת השתה גורפת של חובות מוגברות על הרשות. חובה זו יש לאזן עם חובות אחרות המוטלות על הרשות, בשים לב לטיב הזכות שבנדון, לחשיבותה, ולאפשרות שהמטרה העומדת בבסיסה תושג באמצעים אחרים. כפי שמציין זמיר- "חובת ההגינות אינה חובה יחידה, ואפילו לא החובה הראשונית, המוטלת על הרשות המינהלית. הרשות לא הוקמה כדי לנהוג בהגינות, אלא כדי לתת שירות לציבור; לקיים את הסדר והביטחון, או לספק שירות זה או אחר, או לחקור ולפקח וכך הלאה. לשם כך הוענקה לה סמכות, ועליה להפעיל אותה כדי לספק את השירות באופן הטוב ביותר, בהתחשב במשאבים ובצרכים. אפשר לומר כי החובה הראשונית של הרשות היא להפעיל את הסמכות כך שהשירות לאזרח, ובסך הכל לציבור כולו, יינתן במהירות הראויה, ללא טירחה יתירה, ברמה גבוהה ובהוצאות נמוכות, ככל שניתן. זוהי חובת היעילות (שם, בעמ' 675-674). בחובה ההגינות לא יהיה איפוא, ברגיל, כדי להטיל על הרשות נטל מוגבר החורג מביצוע תפקידה באופן סביר. כדי לעמוד על היקפה המדויק של חובת הגינות ועל ההצדקה לגזור ממנה חובות שאינן מנויות בהוראות הדין המיוחדות החלות בנושא נתון, יש לעמוד בין השאר על הטעם שעמד בבסיס הוראות אלו. 90. מתכונת הפרסום והיידוע שנקבעה בחוק התכנון והבנייה, היא פרי איזונים, שבגדרם ניתנה הדעת – בין היתר – גם לשיקולי יעילות וודאות (ראו עניין קלו, פסקה 11; עניין אלעתאימן, פסקה 10). הואיל והרשות אינה יכולה להיות מודעת לזהותו של כל גורם מעוניין בקרקע, ובעלי הערות אזהרה במתחם רב היקף (ששטחו כ- 1400 דונם) הם רק קטגוריה אחת של מעוניינים, לא הוטלה חובת יידוע אישית. אכן, הטלת חובה על רשויות התכנון למסור הודעה אישית בדבר קיומה של תכנית לכל אחד ואחד מבעלי הערות אזהרה, כמו גם לכל גורם מעוניין אחר בקרקע, יטיל עליה נטל כבד, שיִקשה עליה לעמוד בו. הדברים מקבלים משנה תוקף בקטגוריה הקונקרטית שבה אנו דנים, בהימצא גורם קרוב יותר, הוא מוכר הקרקע, אשר ניתן להסדיר את חובתו להודיע לרוכש הקרקע על אודות קיומה של תכנית באופן חוזי, וככל שהדבר מוצדק בנסיבותיו של מקרה ספציפי, אף באופן נזיקי כמי שמהווה מונע הנזק הזול והטוב (ראו Guido Calabresi “the cost of accidents” (1970); ראו גם ע"א 345/03 רייכרט נ' יורשי שמש, פסקה 7 לפסק הדין של השופטת ע' ארבל (לא פורסם, 7.6.2007)). יצוין בהקשר זה, שההודעה שניתנה לאמסלם כבעלת המקרקעין על אודות התכנית לא נותרה בחלל האוויר, ואין מחלוקת כי אמסלם עצמה פעלה להגן, בין היתר, על זכויות רוכשי המקרקעין שבאותה עת כל שאחזו בו היו הערות אזהרה. 91. נסכם ונאמר כי בענייננו, שבו מעורבים בעלי הערות רבים, ובעלי עניין בקרקע רבים עוד יותר, לא היה מקום לחייב את מוסד התכנון לחרוג מההסדר הפרטני של שיתוף הציבור שהתווה חוק התכנון והבניה. כפי שציינו העירייה והוועדה המקומית, דבר הפקדת התוכניות המפורטות פורסם כנדרש בעיתונים ובילקוט הפרסומים, וניתנה הודעה לבעלי המקרקעין שנכללו בטבלאות ההקצאה. בכך סגי. (ג) נפקותה של אי הגשת התנגדות לתכנית מטעם הרוכשים 92. טרונייתם של הרוכשים בהליך שלפנינו, שנסבה על אי הכללתם בטבלאות ההקצאה ועל ייעוד המקרקעין שקיבלו, באה בלא שקדמה לה הגשת התנגדות לרשויות התכנון כפי שעשתה אמסלם. זאת, על אף שכאמור, דבר התכנית פורסם כדין וחזקה כי היה ידוע להם. גם לאחר אישור התכנית, נמנעו הרוכשים מלהגיש עתירה מינהלית נגדה. רק לאחר שחלפו כל אלה והתכנית קיבלה תוקף סטטוטורי, ראו הרוכשים להגיש תביעה נזיקית לבית המשפט המחוזי. 93. סעיף 100 לחוק התכנון והבניה מקנה לכל מעוניין בקרקע, הרואה עצמו נפגע מתכנית, זכות להגיש לה התנגדות. בנוסף, על החלטה בדבר אישור תכנית רשאי מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה לערור, לאחר קבלת רשות מיושב ראש הוועדה המחוזית, למועצה הארצית לתכנון ולבניה (סעיף 110 לחוק התכנון והבניה). דינים אלה לא נקבעו בעלמא; מתן אפשרות למי שעלול להיות מושפע מתכנית להשמיע את קולו באמצעות הגשת התנגדות נושא עימו חשיבות רבה – לא רק במתן זכות טיעון לבעל עניין בתכנית, אלא אף במתן אפשרות לרשויות התכנון להתוודע למכלול ההיבטים של התכנית כדי שתוכלנה להגיע להחלטה המיטבית ((בג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים, פ"ד נה(5) 673, 691 (2001); ראו גם עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נח(2) 817, 838 (2003); עניין קלו, פסקאות 11-10; עניין אלעתאימן, פסקה 10). ההסדר הסטטוטורי שנקבע, מחייב כי ההתנגדויות לתכנית תישמענה ב"זמן אמת", לאחר הפקדתה. הימנעות מהגשת התנגדויות עשויה להתפרש כהסכמה לתכנית המוצעת, ולהשתיק טענה נגדה בהמשך הדרך, במיוחד כשרשויות התכנון הסתמכו על היעדרן של התנגדויות ופעלו בהתאם (ע"א 4002/98 מונייר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(4) 665, 670 (2003)). 94. אכן, בעל עניין אינו יכול לפטור עצמו ב"שב ועל תעשה", לשבת בחיבוק ידיים עד חלוף מועדיהם של כל ההליכים המינהליים הפתוחים בפניו, ואז בחלוף שנים מאישור התכנית, לבוא בתביעה לבית המשפט ולתקוף קביעות תכנוניות הכלולות בה. הדין קבע את המתווה שבו על הפרט לילך אם ברצונו להשיג על פרטיה של תכנית, ואין להתיר עקיפתו של הסדר זה. הרשות השופטת אינה באה בנעליה של הרשות המבצעת, שלה מסורה מלאכת העשייה והביצוע, ואין הפרט יכול למצוא מזור לטרוניותיו בפניה ישירה אליה, קודם שמיצה את ההליכים לפני רשויות המינהל (עניין קלו, פסקה 11; עניין אלעתיאמן, פסקאות 11-10). פניה מוקדמת אל הרשות תאפשר לה לבחון את הטענות המופנות אליה, לגבש את עמדתה בסוגיה וליתן החלטתה, כגוף המקצועי האמון על מכלול ההיבטים והמידע הרלוונטי, באופן שעשוי לייתר את הצורך בפנייה לבית המשפט (ראו למשל בג"צ 4934/08 מלכית נ' ראש ממשלת ישראל אהוד אולמרט (לא פורסם, 25.6.2008); בג"צ 5588/09 פלוני נ' המשרד לביטחון פנים (לא פורסם, 1.10.2009)). עוד תורמת הפניה ליצירת שיח מועיל בין האזרח לבין הרשות, לחידוד ולהבהרת נקודות המחלוקת, לקידום שקיפות של ההליך המינהלי ולחיזוק העיקרון הדמוקרטי (ע"א 6365/00 בר אור נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון, פ"ד נו(4) 38, 47-46 (2002); עניין אלעתיאמן, פסקה 10; עניין קלו, פסקה 10). זוהי אחת מתפיסות היסוד בהליך המינהלי, שמקבלת משנה תוקף במאטריה שלפנינו. 95. סוגיה דומה לזו נושא עניינו באה לפני בית המשפט בע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה, פ"ד נב(4) 124 (1998). בית המשפט (השופט ת' אור) דן במקרה זה בתקיפת היחסיות שנקבעה בטבלת ההקצאה בתכנית שאושרה, ובחן את השאלה אם רשאית הייתה המערערת באותו מקרה לתקוף את התכנית בתקיפה עקיפה בהליך האזרחי. נקבע, כי למערערת ניתנה הזדמנות, שלא נוצלה, להביא לשינוי בדמי האיזון שהוטלו עליה, ככל שהשתקפו בתכנית. לדבריו, אין היגיון דיוני בכך, שאחרי שתמו ההליכים הקבועים בדין לדיון בתכניות ובקביעותיה, יישאר נושא זה פתוח לתקיפה (עקיפה) נוספת כעבור שנים. וכך מציין בית המשפט: "..בדרך-כלל, משנקבעת בדין דרך מיוחדת להשגה על החלטות הרשות המינהלית, לא ניתן לתקוף את החלטות הרשות בדרך אחרת. אכן, ההליכים לדיון בהשגה המינהלית, ובהם קביעת הפורומים המוסמכים לדון בהשגות כאלה; הרכבם של פורומים אלה; לוחות הזמנים להשגה על פעולות הרשות ודרכי הדיון בהשגות כאלה, אינם הליכים אקראיים או שרירותיים. הם נקבעים בדין, על-מנת להגשים באורח מאוזן והוגן את התכלית העומדת ביסוד החקיקה. תכלית זו תסוכל, אם בתי-המשפט לא יעמדו על עיקרון ברור, שלפיו אין מקום לשוב ולהעלות בפניהם עניינים אשר הוכרעו בהליך ספציפי ומוגדר שנקבע לדיון בהם...לשיקול זה עוצמה ניכרת במקרה שבפנינו. התכנית העומדת על הפרק, כמו תכניות רבות מסוגה, מתייחסת למקרקעין אשר יש בהם בעלי זכויות רבים. עם תום הדיון בהתנגדויות לתכנית, ולאחר שלא הייתה כל פנייה לערכאות המוסמכות, היו אלה, כמו גם רשות התכנון, רשאים להניח כי התכנית, על הקביעות שבה ביחס לדמי האיזון, היא תכנית תקפה לכל דבר ועניין. הם היו רשאים לכלכל מעשיהם על-פי קביעות אלה. אילו היינו מקבלים את ניסיונה של חברת החשמל לחולל שינוי בקביעות שבתכנית ביחס לתשלומי האיזון, שנים אחרי שעברה התכנית את כל ההליכים לאישורה ולא הותקפה בערכאות, היה בכך כדי לסכל כל יכולת להסתמך על הקביעות האמורות שבתכנית. תוצאה זו עלולה להיות קשה מבחינת בעלי המקרקעין באזור התכנית ומבחינת הרשות. יש בה כדי לפגוע בציפיות ראויות להגנה של בעלי המקרקעין ושל הרשות... כעניין של מדיניות שיפוטית, תוצאה זו אינה סבירה ואינה רצויה."(שם בעמ' 143-142. להשקפה דומה באשר לקושי המובנה בתקיפת עקיפין של תכנית ראו גם דברי השופט גרוניס בע"א 9569/04 עבידאת נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 14.2.2008)). 96. בענייננו, על אף שהתכנית פורסמה להפקדה כדין, לא ראו הרוכשים (בשונה מאמסלם) להגיש התנגדות לתכנית בזמן אמת, ובהמשך אף לא פנו לבית המשפט בעתירה מינהלית נגד תוקפן של הוראותיה. אין להלום מצב שבו השגות על טבלאות ההקצאה תישמענה לראשונה לפני בית המשפט, חלף הגשתה למוסד התכנון במהלך הליכי התכנון. אין, אפוא, להיעתר לטענת העותרים נגד אי הכללתם בטבלאות. (ד) האם נפל פגם בטבלאות ההקצאה? 97. לכאורה, די היה בדברינו עד כה כדי להביא לביטולה של החלטת בית משפט קמא בנושא זה. אולם למען השלמת התמונה, מבקשים אנו להתייחס גם לגופה של הקביעה כי נפל פגם בטבלאות האיזון, וכי הדרך שבה יושמה חלוקת המקרקעין, בהתאם לכללים שנקבעו בעניין איראני, גובלת "ברשלנות, בשרירות ובהפליה". גם בעניין זה דעתי שונה. כפי שהוסבר, ההסדר הקבוע בחוק התכנון והבניה מבקש לשמור על השוויון היחסי בין החלקות השונות לאחר הליך האיחוד והחלוקה. במידה שהדבר אינו מסתייע, ישולמו בין הצדדים תשלומי איזון, כך שמי שערכו היחסי של השטח החדש שקיבל עלה כתוצאה מן ההליך, ישלם את ההפרש לוועדה המקומית, ומי שהערך היחסי של שטחו ירד, יקבל לידיו הפרש בשיעור זה. כהן מציין כי בפועל, מעטים הם המקרים שבהם נקבעו בתכנית תשלומי איזון, וברוב המקרים עלה בידי מוסד התכנון לשמור על השוויון היחסי (עמ' 191). כך גם קרה בענייננו שלנו. אם נשתמש בדימוי שבו בחר בית המשפט קמא, ל"מטחנה" שאליה נכנסות כל החלקות המקוריות, נכנסו 50 דונם של אמסלם, שברובם יועדו לבנייה צמודת קרקע, ויצאו ממנה 16 דונם במקום אחר, בייעוד לבנייה רוויה ולמלונאות, העומדים בערכם ביחס שווה לזה שהיה קודם לכן בין קרקעות אלה לבין קרקעותיהם של אחרים. רשויות התכנון אינן חייבות לספק לאמסלם מקרקעין בהתאם לדרך שיווקה עובר לאישור התכנית, אלא אך לשמור על איזון יחסי בערכם, כאשר הייעודים שנקבעים לחלקות הקרקע השונות נגזרים מצרכי התכנון והציבור. לא מצאתי כי הרוכשים הוכיחו אחרת. בחינת האיזון היחסי בין ערכי המקרקעין מעלה, כפי שאף עלה מדברי אמסלם עצמה (סעיף 15(ג) לכתב ההגנה של אמסלם שהוגש ביום 5.12.2000 בת.א. 248/95), כי הקצאת הקרקעות בין הרוכשים השונים הייתה מאוזנת, ומשכך לא נדרשה במקרה זה קביעת תשלומי איזון ביניהם. 98. בית המשפט קמא סבר כי בהתאם להלכת איראני, מופלית אמסלם לרעה ביחס להקצאה שניתנה לבעלי המקרקעין האחרים. לא מצאתי כי התשתית העובדתית שהוצגה לבית המשפט, די בה כדי לבסס מסקנה זו. כאמור, בהקצאת מקרקעין לאחר הליך של איחוד וחלוקה צריך שיישמר השווי היחסי. לשון אחר: על שוויו היחסי של המגרש המקורי כאחוז מסך שוויים של המגרשים לפני החלוקה, להיות כשוויו היחסי של המגרש החדש כאחוז מסך כל שוויים של כל המגרשים אחרי החלוקה. חוסר האיזון שעליו עמד בית המשפט בפסק דינו הוא חוסר איזון מזן אחר. חוות הדעת של השמאי תענך שאליה מפנה בית המשפט המחוזי, מלמדת על הסתכלות נקודתית שעניינה הפרשי שווי בין מגרשים המיועדים לבנייה צמודת קרקע לבין מגרשים לבנייה רוויה. חוות דעת זו אינה בוחנת, וממילא אינה מצביעה על פערים בשווי היחסי (כמוגדר לעיל) של המקרקעין שהוקצו לכל אחד מן הבעלים בטבלאות האיזון. חוות הדעת אינה יכולה, אפוא, להניח תשתית לטענה כי טבלאות ההקצאה לא היו מאוזנות. 99. דברים אלה יפים גם לעניין החלוקה הפנימית המוסכמת שבין אמסלם לבין רוכשי המקרקעין ממנה, במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. בגדר כך, הגיעו אמסלם והרוכשים לידי הסכמה שלפיה יחולקו ביניהם המקרקעין אשר הוקצו לאמסלם בטבלאות האיזון, המיועדים לבנייה רוויה ולמלונאות, ורשומים בבעלות אמסלם. לעניין הקצאה זו, קבעו השמאים כי ערכם של שטחי המלונאות אשר הוקצו לאמסלם נופל בכ – 2.5 מיליון ₪ מאלה שהוקצו לתובעים בעקבות שינוי הייעוד. ואולם, כפי שציינו הוועדה המקומית והעירייה, הפרש זה אינו בבחינת פער בשווי היחסי של אמסלם לעומת השווי היחסי של בעלי מקרקעין אחרים, אלא תוצאה של חלוקה פנימית שנערכה בהסכמה בין אמסלם לבין מי שרכשו ממנה מקרקעין ולא היו בעלים במועד ההקצאה, המצויה מחוץ לגדרן של טבלאות ההקצאה. רואים אנו, אם-כן, כי גם לגופם של דברים, לא הונחה תשתית ראייתית מספקת לקביעה כי נפל פגם בטבלאות ההקצאה. (ה) האם ניתן היה להגיש תביעה בגין ירידת ערכם המוחלט של המקרקעין? 100. שאלה נפרדת, שבה מבקשים אנו לדון, עניינה בקיומה של עילה לתביעת פיצוי מאת הוועדה המקומית בגין הירידה בערכים המוחלטים של המקרקעין כפועל יוצא של התוכנית, וזאת מחוץ לגדרו של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. 101. לדעת הרוכשים, על אף שעילת התביעה בענייננו נסבה על פגיעה במקרקעין עקב תכנית, לא הייתה מניעה כי יגישו את תביעתם כתביעת פיצויים על יסוד הדין הכללי, ולא לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. משכך, סבורים הם כי לחלוף תקופת ההתיישנות בת השנה (במועד הרלבנטי) המנויה בסעיף 197, אין נפקות לעניינם. 102. בצד האפשרות לזכות בדמי איזון מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, שנועדה להגן על שווים היחסי של המקרקעין, כפי שהרחבנו לעיל, רשאי בעל המקרקעין שעברו הליך של איחוד וחלוקה לזכות בפיצוי גם בגין הפגיעה בשווי המוחלט של המקרקעין בהשוואה לערכם עובר לתכנית האיחוד והחלוקה. הכלי הדיוני לתביעה מעין זו, הוא סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (ע"א 1818/93 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' פרידלנדר, פ"ד נ(4) 62, 66 (1996)). וכך מורה הסעיף: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". כפי שהוסבר, עד לתיקון 43 לחוק התכנון והבניה עמדה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפי סעיף 197 על שנה אחת בלבד, וגם לאחריה תקופת ההתיישנות לפי סעיף זה קצרה יותר מזו "הרגילה" העומדת על 7 שנים. תקופות התיישנות קצרות אלה הן פרי איזון שערך המחוקק בין שיקולים שונים. מן הצד האחד, זכותו של מי שהמקרקעין שלו נפגעו עקב תכנית, אשר הכתה שורש בשיטת המשפט שלנו, לקבל פיצוי בגין הפגיעה, תוך קביעת כללים דיוניים שיאפשרו לו לממש את זכותו באופן סביר. זכות זו משרתת זה לצד זה ערכים של צדק חלוקתי, שלפיהם אין זה ראוי כי בעל המקרקעין ישא לבדו בפגיעתה של תכנית המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור (ראו בג"צ 3241/05 מח'ול נ' שר האוצר, פסקה 34 (18.6.2009); עניין פורום הערים, פסקה 50); ושיקולים כלכליים שעניינם השאיפה שהרשות תשקלל במסגרת שיקוליה, את השפעתה השלילית של התכנית על המקרקעין של הפרט (ראו ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 640-639 (1992)). תקופת התיישנות קצרה יתר על המידה, עלולה לסכל את יכולתו של בעל המקרקעין לממש את תביעתו ולהגשים את התכליות האמורות. מן הצד השני, קיימים טעמים טובים לקביעת תקופת התיישנות קצרה מזו הנהוגה במשפט האזרחי כשמדובר בתביעה מכוח סעיף 197. פיצוי בגין פגיעה בתכנית עשוי להיות כרוך בסכומי כסף גדולים, כך במיוחד כשמדובר במספר ניכר של בעלי מקרקעין הזכאים לפיצוי, באופן שעשוי לפגוע ביכולתה של הרשות לתכנן ולכלכל את תקציבה. על מנת שהנטל המונח על כתפי הרשות לא יטיל מעמסה בלתי סבירה על דרך פעולתה, ולא יציבה בפני התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ממושך, ראה המחוקק לקבוע בצד חובת הפיצוי תקופת התיישנות קצרה יחסית להגשת תביעות לפי הסעיף (ראו בג"צ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783, 794-793 (2000) (להלן: עניין סולימאני)). בתקופות שונות נתן המחוקק ביטוי שונה לאיזון בין השיקולים השונים: בעוד שבתחילה עמדה תקופה זו על פרק זמן של שלושה חודשים בלבד (ראו סעיף 30 לפקודת בנין ערים המנדטורית משנת 1921), ובהמשך של שישה חודשים (ראו פקודת בניין ערים משנת 1936) ושל שנה אחת, לרבות אפשרות להאריכה על-ידי שר הפנים (לפי חוק התכנון והבניה), הרי שבתיקון 43 הועמד, כאמור, פרק הזמן להגשת תביעה על שלוש שנים, תוך צמצום סמכות השר להאריך את התקופה ל"טעמים מיוחדים שיירשמו". יוער, כי גם אם הקונקרטיזציה של האיזון השתנתה עם שינוי העיתים, השיקולים העומדים ביסודו מוסיפים לעמוד. 103. עקיפת תקופת ההתיישנות תוך שימוש בעילות תביעה אחרות הקובעות תקופות התיישנות ארוכות יותר, כשם שמבקשים הרוכשים לעשות, מפרה את האיזון האמור, ומעניקה משקל יתר לשיקולים המצדדים בהארכת תקופת ההתיישנות, חרף כך ששיקולים אלה שוקללו זה מכבר, ועל בסיסם נקבעה תקופת ההתיישנות על-ידי המחוקק. בכך מופרת תכלית הסעיף באופן שעלול לפגוע ברשות וביכולתה לכלכל את צעדיה. משחלף המועד להגשת תביעת הפיצויים, השתנה האיזון שבין משקלו של האינטרס הציבורי בשמירה על המסגרת התקציבית לבין זכותו של הנפגע לפיצויים. אמת, קיימת מגמה לנקוט בפרשנות מצמצמת לתקופות התיישנות, כדי "להימנע ככל האפשר מנעול, אך מחמת התיישנות בלבד, את שערי בית המשפט בפני התובע זכותו בדין" (ראו ע"א 169/65 רשות הפיתוח נ' ירקוני, פ"ד יט(2) 595, 598 (1965); ע"א 244/81 פתאל נ' קופת החולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד לה(3) 673, 679-678 (1984); עניין תלמוד תורה, בעמ' 445-444). ואולם, בהימצא דין מיוחד הנגזר מתכליות ושיקולים קונקרטיים היפים להקשרו, אין מקום לפנות אל הדין הכללי אשר האיזונים שנקבעו בגדרו שונים. המחוקק השמיע דברו כי תביעות בגין פגיעה בתכנית ייעשו לפי סעיף 197 ויתיישנו בחלוף פרק זמן שאותו קבע, בייחדו סעיף פרטני לשם כך. לא ניתן "לדלג" מעל קביעה זו תוך שימוש בדין הכללי. 104. הרוכשים ביקשו ללמוד על האפשרות להגיש תביעה נזיקית שלא על-פי תנאי סעיף 197, ובראשן מגבלת ההתיישנות, בין היתר, מן האפשרות הניתנת בסעיף קטן ב' להארכת תקופת ההתיישנות על-ידי שר הפנים. אפשרות זו מלמדת, לדידם, כי מגבלת ההתיישנות הקבועה בסעיף אינה כה נוקשה וכי חלוף תקופת ההתיישנות על-פי הסעיף, אינו חוסם הגשת תביעה לפיצוי. אין בידי לקבל טענה זו. בקביעת אפשרות לפנות לשר הפנים לשם הארכת מועד, הכיר המחוקק בכך שבנסיבות מסוימות עלולה תקופת ההתיישנות לעמוד לרועץ לבעל הקרקע ולסכל את הגשמת זכותו תוך פגיעה בעקרונות של צדק, וכי באותם מקרים יש מקום לאפשר לו פרק זמן נוסף להגשת תביעתו. עם זאת, מטבע הדברים, השימוש שיעשה שר הפנים בסמכות זו, הנתונה לשיקול דעתו, יהיה מצומצם (ראו בג"צ 156/01 מושב נוה ימין נ' שר הפנים, פ"ד נז(5) 289, 296 (2003)). בעניין סולימאני עמד בית משפט זה על השיקולים שיעמיד לפניו שר הפנים בהחליטו בבקשה להארכת המועד להגשת תביעות על-פי סעיף 197. בין היתר ישקול שר הפנים – "מהי ההצדקה לעצם האיחור בהגשת תביעת הפיצויים. האם קיימים שיקולים סוציאליים, הומניטריים או אחרים המצדיקים היענות לבקשה, מהי מהות הפגיעה והשלכותיה, והאם קיימת סיבה סבירה לאיחור, או סיבה סבירה להיעתר לבקשת הארכת המועדים, על-אף האיחור". עוד מצוין כי: "במסגרת השיקולים שהרשות שוקלת בבואה להחליט אם להאריך את המועד עליה לתת דעתה לשיקולים מסוגים שונים, סובייקטיביים ואובייקטיביים, ולהכריע על-פי עוצמתם היחסית של השיקולים בכל מקרה ומקרה. במסגרת הטעמים הסובייקטיביים יש להביא בחשבון טעמים אישיים המיוחדים למבקש המצביעים על כך שמסיבות אישיות, כגון מחלה, היעדרות מן הארץ, חוסר אפשרות סבירה לדעת על התכנית הפוגעת וטעמים כיוצא באלה, נבצר מהמבקש להגיש תביעה במועד. במסגרת הטעמים האובייקטיביים יש לבחון את מידת האיחור בהגשת התביעה ואת מידת הפגיעה הנטענת כתוצאה מהתכנית. מנגד, יש לבחון את הקשר שבין האיחור בהגשת התביעה לבין הנזק שנגרם לרשות כתוצאה מן האיחור; במיוחד יש לתת את הדעת להשפעתו של האיחור על היכולת של הרשות לממן את הפיצוי. שיקול נוסף שניתן להביאו בחשבון בנסיבות מיוחדות הינו ניצול הזמן באופן ממשי ורציני לצורך הידברות עם הרשות כדי להגיע לפיצוי בהסכמה, ללא הגשת תביעה. זאת, כמובן, רק כאשר הרשות עצמה יוצרת בהתנהגותה ציפייה ממשית לקבלת פיצויים בגין תכנית, אף ללא הגשת התביעה" (שם, בעמ' 793-792). לאחר פסק הדין בעניין סולימאני, עוגנו השיקולים המנחים את הרשות בבקשה להארכת מועד בהנחיות מינהליות, אשר פורסמו בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/2001. 105. הנה כי-כן, לשם "התגברות" על מגבלת ההתיישנות, נדרשת הגשת בקשה לשר הפנים ועמידה בקריטריונים שיצדיקו את השתהותו של התובע מהגשת תביעה במועד. גם במצב זה, טעונה הארכת המועד בחינה פרטנית, וניתנת במשורה. אכן, הכלל הוא התיישנות בת שנה (וכיום שלוש שנים), ואילו הארכת מועד – גם לפי הדין הקודם שלא דרש הוכחת "נימוקים מיוחדים שיירשמו" – הוא היוצא מן הכלל. אין, אפוא, ללמוד מן הסמכות הנתונה לשר הפנים להאריך את מועד ההתיישנות, על הגמשת תנאיה באופן המצביע על אפשרות להגיש תביעה בגין פגיעה שגורמת התכנית מכוח דינים אחרים. 106. מכל מקום, הרוכשים במקרה דנן נמנעו מהגשת תביעה לפי סעיף 197 במועד, או מבקשת הארכת מועד משר הפנים משזה חלף. תחת זאת הם פנו ל"מסלול עוקף" ובאו בתביעת נזיקין רגילה, משל סעיף 197 לא היה ולא נברא. כאמור, סעיף 197 גובש על יסוד איזונים קונקרטיים שעניינם פגיעה עקב תכנית. במסלול זה נקבע – על יסוד מאפייניו ותכליותיו – הסדר התיישנות פרטני. בהינתן המסלול הקבוע בסעיף 197, המייחד את עילת התביעה לפגיעה על-ידי תכנית לתנאיו, ובחלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף זה, מסקנתי הינה כי חלפה תקופת ההתיישנות של הרוכשים להגשת תביעה בגין הפגיעה המוחלטת בערך המקרקעין שלהם, שאותה היו צריכים להגיש מכוח סעיף זה, ומכוחו בלבד. על יסוד הטעמים שעליהם עמדנו, ראינו, איפוא, לקבל את ערעורן של הוועדה המקומית ושל העירייה, ולבטל את החלטתו של בית המשפט המחוזי המחייב אותן בפיצוי הרוכשים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב תכנית האיחוד והחלוקה. (ו) ערעורה של הוועדה המחוזית- מה דין הימנעותה מלרשום הערה אודות התכנית? 107. הוועדה המחוזית חויבה אף היא בפיצוי הרוכשים, אלא שחיובה התמקד בקביעה כי משנמנעה מלרשום הערה על אודות תכנית האיחוד והחלוקה, כפי שהיא מחויבת על-פי דין, היא הסבה לתובעים נזק בר פיצוי. הוועדה המחוזית משיגה בערעור שלפנינו על קביעה זו. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה היא אם הוכח קשר סיבתי בין הנזק הנטען על ידי הרוכשים לבין אי רישום הערה על ידי יו"ר הוועדה המחוזית. 108. הפקדת תכנית לחלוקה חדשה, מפורסמת לציבור, ככל תכנית אחרת, במתכונת הקבועה בפרק ג' סימן ו' לחוק התכנון והבניה. בנוסף לכך קובע סעיף 123 לחוק התכנון והבניה חובת רישום הערה בספרי המקרקעין, לאמור: "הופקדה תכנית לחלוקה חדשה, יעביר יושב ראש מוסד התכנון שהפקיד את התכנית העתק ממנה ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר, ורשם המקרקעין ירשום הערה על יד כל חלקה רשומה העשויה להיפגע על ידי התכנית". רישום ההערה מאפשר לכל צד ג', המתעתד לרכוש את הקרקע או לקבל בה זכות אחרת ומבקש לעיין בנסח רישום המקרקעין, לקבל מידע על אודות הפקדת תכנית לאיחוד וחלוקה בנוגע למקרקעין. כהן מציין כי הרישום מאפשר לכל נפגע פוטנציאלי להגיש התנגדויות לתכנית, הגם שלהשקפתו אין זו מטרתו המרכזית של סעיף 123, שכן ההערה "נועדה להגן על צד ג' המבקש להסתמך על מרשם המקרקעין (לדוגמא זה המבקש לרכוש זכויות במקרקעין) באשר לשטח שלגביו נערכת או נערכה תכנית איחוד וחלוקה" (שם, בעמ' 328-327). הימנעות מלרשום הערה על אודות התכנית אינה משום פגיעה על-ידי תכנית, כאמור בסעיף 197, שכן לא אישור התכנית הוא שגרם לנזק של הרוכשים אלא פעולה נלווית של הרשות בנוגע אליה (ראו נמדר, בעמ' 74-73, 136-135). עם זאת, רשאי הפרט הנפגע עקב אי קיום תנאי סעיף 123 להגיש תביעה בגין פגיעותיו לפי פקודת הנזיקין (נוסח חדש) תשכ"ח-1968 (לעניין תביעות נזיקיות נגד הרשות הנוגעות לתכנית אך שאין עניינן בפגיעה "על ידי תכנית" ראו למשל ע"א 5610/93 זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997); ע"א 324/82 עירית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102 (1991); ע"א 196/90 ירמיהו עיני חברה לבניין נ' הועדה המקומית קריות, פ"ד מז(2) 111 (1993)). 109. במקרה דנן, נקבעה חבותה של הוועדה המחוזית על יסוד עוולות של הפרה חובה חקוקה ורשלנות. ערעורה של הוועדה המחוזית נסב בעיקר על שאלת התקיימות הקשר הסיבתי בין הימנעותה לרשום הערה לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבניה לבין הנזק שנגרם לתובעים. לפי קביעת בית המשפט קמא, את הקשר הסיבתי בין מחדלה של הוועדה המחוזית לבין הנזק שנגרם לשישה מן הרוכשים שהתקשרו עם אמסלם בהסכם לאחר הפקדת התוכניות המפורטות, ניתן להוכיח בנקל, שכן אם הייתה נרשמת הערת אזהרה, אפשר שאותם תובעים היו נמנעים מביצוע העסקה שהסבה להם נזק. דא עקא, שתובעים אלה נמנעו מלהגיש תביעה נגד הוועדה המחוזית ולכן הם אינם זכאים לפיצוי חרף מחדלה של הוועדה המחוזית. בית המשפט הוסיף וקבע כי גם לגבי יתר הרוכשים (התובעים בת"א 531/96) אשר התקשרו עם אמסלם בהסכם עובר להפקדת התוכניות המפורטות מתקיים רכיב הקשר הסיבתי, שכן: "אם הייתה נרשמת הערת אזהרה כפי שמתחייב בחוק, שמא היו התובעים מגישים התנגדות לטבלאות ההקצאה, שמא היו דואגים לזרז את העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין ואז היו זוכים לקבל מגרש לבנייה צמודת קרקע, כפי שקיבלו אותם רוכשים שהספיקו להירשם כבעלים" תובעים אלה כללו בגדר תביעתם גם את הוועדה המחוזית, ומכאן שלפי קביעת בית משפט קמא, הם היו זכאים לפיצוי בעקבות התרשלותה באי רישום ההערה. האם בדין קביעותיו? 110. הרוכשים בענייננו התקשרו כולם בעסקה עם אמסלם קודם להפקדת התוכנית. במצב דברים זה, ממילא לאי רישומה של ההערה אין השלכה על התקשרותם בעסקת המקרקעין. בית המשפט הציג פרופוזיציה שלפיה אילו נרשמה הערה בדבר הפקדת התכנית, היה הדבר עשוי להביא את מי מן הרוכשים להגיש התנגדות לתכנית המופקדת. דא עקא, שאין לדעת אם רישום ההערה היה מוביל את הרוכשים לפעולה כגון הגשת התנגדות, כך במיוחד משום שבניגוד להנחת בית המשפט המחוזי, אף אם רשמה הוועדה המחוזית את ההערה, היא לא הייתה מחויבת במשלוח הודעה על אודותיה. במה דברים אמורים? סעיף 126(ב) לחוק המקרקעין, הדן ברישום הערות אזהרה במקרקעין קובע כי – "נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור". אלא שסעיף זה עניינו בהערת אזהרה. זו נרשמת על-ידי רשם המקרקעין כאמור בסעיף 126(א), כאשר הוכח לרשם כי בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ועל פי בקשתו של מי שהתחייב או מי שזכאי על-פי ההתחייבות. היא משמשת בטוחה בעסקאות במקרקעין, המונעת רישום נוגד, ובכך מבטיחה באופן מעשי את הזכאי על-פי ההערה מפני נחיתות מול עסקה נוגדת ובמידה מסוימת גם מפני פירוק או פשיטת רגל של החייב (ראו מיגל דויטש קניין 23-19 (כרך ד', 2007)). תוצאות אלה מתאפשרות נוכח מימד הפומביות של ההערה, המושג באמצעים שונים, ובנוגע לחייב, בין היתר, באמצעות מתן הודעה על אודותיה כאמור בסעיף 126. להבדיל מכך, ההערה לפי סעיף 123 לחוק התכנון הבניה אינה הערת אזהרה. הערה זו לא נועדה לספק מידע על אודות עסקה במקרקעין, כי אם על אודות קיומה של "תכנית לחלוקה חדשה" והגורם היוזם אותה אינו "מי שהתחיב או מי שזכאי על-פי ההתחייבות", אלא "יושב מוסד התכנון שהפקיד את התכנית". ואכן, בניגוד לסעיף 126 לחוק המקרקעין, סעיף 123 לחוק התכנון הבניה אינו דורש מתן הודעה על אודות רישום ההערה. הבדל זה אינו שרירותי או מקרי. הפקדת תכנית זוכה על-פי הדין לפרסום פומבי (במתכונת שעליה עמדנו לעיל). ההנחה העומדת ביסוד הוראות חוק התכנון והבניה, הינה כי הפרסום, שהוא פועל יוצא של הפקדת התכנית, יביא את עובדת ההפקדה לידיעת כל גורם מעוניין בקרקע. לפיכך, לא נדרשה בחוק מתן הודעה נוספת על ההפקדה (מעבר למידע על אודות התכנית שמועבר על-ידי העירייה והוועדה המקומית לבעלי המקרקעין הכלולים בטבלאות ההקצאה). 111. על רקע מצב דברים זה (השונה כאמור מהנחת המוצא של בית משפט קמא), יש לבחון את קיומה של סיבתיות. משלא נדרש משלוח הודעה בדבר רישום ההערה לפי סעיף 123, אין לפנינו תשתית ראייתית המאפשרת לקבוע כי אילו נרשמה הערה, היו הרוכשים פועלים להגיש התנגדות. הדברים נכונים בפרט מקום שלא הובאה ראיה ואף לא נטען כי במהלך התקופה מאז רכשו את המקרקעין ועד לתום המועד שהיה בידיהם להגיש התנגדויות לתכנית, בדקו הרוכשים את נסחי הרישום, ראו כי הרישום נעדר הערה בדבר הפקדת התכנית, ומשכך נמנעו מלהגיש התנגדויות. אין לנו אלא להניח במצב דברים זה, כי פנייה כאמור אכן לא הייתה, וממילא ברור כי רישום ההערה לא היה מעלה או מוריד מבחינת הרוכשים. חיזוק נוסף לכך שרישום ההערה לא היה מביא בהכרח להגשת התנגדות לתכנית ניתן למצוא גם בקביעת בית משפט קמא, שלפיה- "אני נכון להניח שגם אם הועדה המחוזית היתה רושמת הערת אזהרה כמתחייב על פי החוק, ספק אם היה בכך לעורר "נורית אזהרה" אצל התובעים. רוב התובעים רכשו את המקרקעין עוד קודם להפקדת התוכניות המפורטות, והעידו על עצמם כי אינם בקיאים בכגון דא” (עמ' 52 לפסק הדין). בית המשפט ממשיך ועומד על הטעם שבגינו מתקיים קשר סיבתי, בזו הלשון: "אולם יש להניח שרישום הערת אזהרה כמצוות המחוקק, הייתה מדליקה "נורית אדומה" בפני עו"ד אליעזר, שייצג את אמסלם ואת התובעים, ועסק באופן שוטף ברישום הערות אזהרה בחלקות." להשקפתי, גם בהיבט זה, אין לפנינו תשתית ראייתית המאפשרת לקבוע כי רישום ההערה היה מניע את עו"ד אליעזר להגשת התנגדות. על אף שבעת הרכישה חלו על המתחם תכניות ברמה המיתארית, שקבעו את הצורך בתכנון מפורט שכולל איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין, וכפועל יוצא שינוי מיקום וייעוד המגרשים לעומת התכנון במועד הרכישה, נמנע עו"ד אליעזר, אשר טיפל בעסקאות המכר מטעם שני הצדדים – אמסלם והרוכשים השונים – מלעקוב אחר המצב התכנוני של המקרקעין. במצב דברים זה, אין בנמצא אינדיקציה המלמדת כי לו נרשמה הערה על המקרקעין בדבר התכנית, היתה דווקא זו מניעה את עו"ד אליעזר להגיש התנגדויות לתכנית, דבר אשר אותו לא ראה לעשות; זאת להבדיל מפעולתה הנמרצת של גב' אמסלם שעליה עמדנו. 112. למעלה מן הצורך נוסיף, בשולי נושא זה, כי גם לו הנחנו שרישום הערה היה מגיע לידיעת הרוכשים ומביא אותם להגשת התנגדות, לא הוכח שפעולה זו הייתה מניבה תועלת מבחינתם בכל הנוגע לקבלת מקרקעין המיועדים לבנייה צמודת קרקע. על מנת לבסס קיומו של קשר סיבתי לנזק הנטען, יש להוסיף ולהניח כי ההתנגדות שהיו הרוכשים מגישים הייתה מתקבלת וכל אחד מן הרוכשים היה מקבל שטח לבניה צמודת קרקע. זוהי פרופוזיציה מוקשה. כאמור, אמסלם עצמה פעלה להביא לשינוי בהקצאות המקרקעין שקיבלה, בין היתר, בנוגע לקרקעות שרכשו הרוכשים, כך שתקבל גם קרקעות שייעודן בנייה צמודת קרקע. התנגדותה של אמסלם התקבלה באופן חלקי, ונקבע כי יש להוסיף לה 12 יחידות דיור באזור בניה רוויה, דונם אחד למלונאות ושטח בהיקף של 5850 מ"ר באזור לשירותי תיירות. לפי קביעת בית המשפט קמא, התנגדותה של אמסלם שירתה, בין היתר, את האינטרסים של הרוכשים במקרקעין. במצב דברים זה, לא הובא בפנינו טעם טוב להעריך כי לו ההתנגדות הייתה מוגשת על-ידי הרוכשים, היה כל אחד מהם מקבל שטח לבניה צמודת קרקע, בהתחשב בכך שמכסת הקרקע לבניה צמודת קרקע הייתה מוגבלת, ולא היה בה די כדי לספק את צרכיהם של כל הרוכשים. על קשיותה של ההנחה העומדת בבסיס הכרעתו של בית משפט קמא ניתן ללמוד גם מכך שאפילו הרוכשים עצמם לא העלוה, ולמעשה היה זה בית המשפט שהעלה לראשונה אפשרות זו על הפרק. 113. סיכומם של דברים הוא כי בנסיבותיה המיוחדות של פרשה זו, הראיות שהונחו מלמדות כי רישום הערה על-ידי הוועדה המחוזית לא היה משנה מהתוצאה ולא היה מוביל להקצאת קרקע המיועדת לבניית צמודת קרקע לתובעים. מכאן, שגם דין ערעורה של הוועדה המחוזית נגד חיובה בפיצוי להתקבל. סוף דבר 114. סיכומו של דבר – ערעוריהן של עיריית נהרייה, של הוועדה המקומית ושל הוועדה המחוזית מתקבלים, ואלה לא יישאו באחריות כלפי מי מן הרוכשים. אמסלם תישא באחריות לנזקי הרוכשים, כפי שאלה הוערכו על-ידי בית המשפט המחוזי (בסכום של 40,000$ לכל חצי דונם). מתוך סכום זה, עו"ד אליעזר חב ביחד ולחוד עמה בסכום של 50,000 ש"ח לכל חצי דונם, וזאת בגין הנזק הבלתי ממוני. המשיבים 11-1 ו-16-14 בע"א 4595/06 יישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 4000 ₪ כל אחד, אשר ישולם לוועדה המחוזית. המשיבים 19-1, 26, 28 ו-37 בע"א 4637/06 יישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 4,000 שישולם לעירית נהריה ולוועדה המקומית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בגין ערעוריהם של הרוכשים ושל אמסלם או בגין הערעור שכנגד. ניתן היום, ט"ו בתמוז התשע"א (17.7.2011). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06045950_P10.doc גח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il