אלברט עזרי נ. זינגר אילנה

פסק-דין בתיק ע"א 434/08 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 434/08 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט ח' מלצר המערערים: 1. אלברט עזרי 2. מאיר עזרי נ ג ד המשיבים: 1. אילנה זינגר 2. יורם זינגר ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 6225/04 מתאריך 27.11.07 שניתן ע"י כב' השופט י' שפירא תאריך הישיבה: כ"א בתמוז התשס"ח (24.07.08) בשם המערערים: עו"ד גד ויסקינד בשם המשיבים: עו"ד חגי סיטון, עו"ד דורית פילו, עו"ד יצחק הניג פסק-דין השופט ח' מלצר: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט י' שפירא), מתאריך 28.11.2007. עניינו של פסק הדין הוא בהסכם למכר מקרקעין משנת 1968 (להלן: הסכם המכר), אשר הצדדים לא השכילו לבצעו משך שנות דור, ומטילים את האחריות לאי-ביצועו זה על זה. 2. בהסכם המכר מכרו המשיבים (להלן: זינגר) למערער 1 (להלן: אלברט) את זכויות החכירה שלהם במחצית ממגרש הממוקם ברח' שמריהו לוין 44, בירושלים (להלן: המגרש), תוך שהם מקנים לאלברט את הזכות לבנות על חלקו במגרש בית מגורים. אלברט התחייב להשיג את אישור מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לעסקה, כתנאי לקיום התחייבויות זינגר. אין חולק כי אישור כזה לא הושג עד לשנת 1991. סכסוך בין הצדדים הגיע לערכאות אותה שנה, עת אלברט הגיש תביעה נגד זינגר לצו עשה וזינגר הגישו תביעה שכנגד בה תבעו את הנזקים שנגרמו להם לטענתם עקב אי ביצוע חוזה המכר ע"י אלברט (ת.א. (מחוזי – ירושלים) 317/91). הצדדים הגיעו להסכם פשרה שנחתם בתאריך 20.2.1992, וקיבל באותו יום תוקף של פסק דין (להלן: הסכם הפשרה). בהסכם הפשרה, נקבע כי הסכם המכר ייוותר בתוקפו, בכפוף לשינויים לפי הסכם הפשרה, שנועדו לקדם את השלמת העברתן של הזכויות לאלברט ואת בניית בית המגורים בחלקו במגרש. בגדרו של הסכם הפשרה התחייב אלברט, בין היתר, להגיש תכניות בניה לרבות הבקשות הנדרשות לכל הרשויות המוסמכות, בתוך 180 יום מחתימת ההסכם (בכפוף לעיכובים של המינהל), ולפעול במהירות ויעילות לשם קבלת אישורי המינהל ועירית ירושלים; לבנות את בית המגורים תוך 21 חודשים מקבלת ההיתרים; לשלם את דמי ההסכמה הסופיים למינהל; לשמור בינתיים על נקיון מחצית המגרש שלו ולשלם 25,000 ש"ח לזינגר לכיסוי הוצאות ומיסים ששולמו עבור אלברט, "ולכיסוי כל נזקיהם". זינגר התחייבו מנגד, בין היתר, לחתום על כל מסמך שיידרש מהם (מסמכים שאלברט התחייב להמציאם למינהל תוך 30 יום מקבלתם), ולהעביר לאלברט את זכויות החכירה לגבי מחצית המגרש "בכפוף לאישור המינהל" ו"בדרך ובאופן שיאופשרו ע"י המינהל". כן נקבע, בין היתר, כי הפרת ההתחייבויות האמורות (ואחרות) תהווה הפרה יסודית של הסכם הפשרה, כאשר אם אלברט יהא המפר – יתבטלו הסכם המכר והסכם הפשרה, זינגר לא יהיו חייבים בהשבת הסכומים שקיבלו מאלברט בקשר עם ההסכמים, ואלברט ישא בכל ההוצאות הנובעות מהפרת ההסכמים. 3. ארבע שנים נוספות חלפו, והסכם הפשרה אף הוא לא בוצע. בשנת 1996 חתמו זינגר והמערער 2 (אחיו של אלברט, ומי שקיבל בינתיים מאלברט את זכויותיו החוזיות; להלן: מאיר) על הסכם נוסף שנועד לקידום ביצועו של הסכם הפשרה, תוך שמירה על זכויותיהם וטענותיהם ההדדיות ומבלי לגרוע מן ההתחייבויות הקודמות של הצדדים (להלן: הסכם הביצוע). בהסכם הביצוע נקבע, בין היתר, כי אדריכל אמיר קולקר מטעם מאיר יכין מפת חלוקה של המגרש, ומודד מטעם מאיר יאשרה. מאיר התחייב לעשות "כמיטב יכולתו לקבל היתר הבניה בהקדם האפשרי לפי המותר בחוק" ולדווח לזינגר על כל עיכוב בו ייתקל על-מנת שזינגר "יוכל לנסות ולסייע ככל שיוכל" (כך במקור, אף ששני בני הזוג זינגר חתמו על הסכם הביצוע). מאיר אף התחייב לשלם את כל המיסים והתשלומים המגיעים ממנו: "לאלתר, כתנאי מוקדם לקבלת היתר הבניה והסכמת מינהל מקרקעי ישראל, לרבות דמי החכירה הנדרשים על ידי המינהל". זינגר התחייבו לחתום על שטרי העברת השכירות "אם וככל שלא נחתמו". 4. שמונה שנים נוספות חלפו. הסכם הפשרה והסכם הביצוע – לא בוצעו, והזכויות לא הועברו, אף שזינגר נתבקשו לחתום – וחתמו – חמש פעמים נפרדות על שטרי העברה שנמסרו להם במשך השנים. זינגר אף הודיעו בשנת 1998 על ביטול ההסכם מחמת הפרת התחייבויתיהם של המערערים (להלן יחד: עזרי), אף שזינגר ניאותו אף לאחר מכן להמשיך במגעים בניסיון להביא ליישום ההסכמים. בשנת 2004 שבו הצדדים ופנו לערכאות – זינגר בתביעה לפסק דין הצהרתי על בטלות ההסכמים ומספר סעדים נלווים, ועזרי בתביעה נגדית לחייב את זינגר בהחזר כספים ששולמו למינהל, לעיריה, דמי שכירות ראויים, החזר הסכום ששולם מכוח הסכם הפשרה ופיצוי בגין עוגמת נפש. 5. בפסק דינו ביחס לתובענות הנ"ל סקר בית המשפט המחוזי הנכבד את התנהלותם של עזרי ככלל ומול המינהל בפרט, ואת השתלשלות העניינים שהביאה לכך שבחלוף כארבעים שנה, טרם בוצע הסכם המכר. על רקע האמור ציין השופט המלומד כי: "נער הייתי ואף זקנתי, וטרם ראיתי התנהלות שכזאת בהעברת זכויות בנכס ממוכר לקונה, וזאת בלשון המעטה!" (סעיף 9 לפסק הדין). בפרק "הערכת הראיות וקביעת ממצאים", מצא בית המשפט כי האחריות לאי-ביצועו של ההסכם מונחת לפתחם של עזרי. הוא קבע כי זינגר עשו רושם אמין, עדותם מהימנה עליו לחלוטין, וכי המסמכים שהוגשו בידי הצדדים רק מחזקים את טענתם – כי עזרי הפרו את הסכם הפשרה והסכם הביצוע. לעניין עדותו של האדריכל קולקר צוין, כי הלה אישר שהפסיק את הטיפול בתיק לפני שנים רבות, וכי תכנית שהגיש למינהל לא נחתמה על ידי המינהל לאור אי תשלום דמי ההיתר. כן צוינה עדותו של נציג המינהל, אברהם נאוי, שאישר כי ניתן היה להביא לאישור התכניות אף ללא הכנת תוכנית לשינוי תוכנית בנין ערים (להלן: התב"ע), כפי שביקשו עזרי לעשות. לעניין עדותו של מי ששימש בעבר ובחלק מן המועדים הרלבנטיים כבא-כוחם של עזרי, עו"ד שמואל מוריה, ציין בית המשפט המחוזי את הסברו של הלה להתמשכות ההליכים, לפיו: "מאיר נסע לפרס, ולכן הכל שכב ואף אחד לא טיפל". על רקע כל האמור לעיל קבע בית המשפט המחוזי כי עזרי הפרו את הסכם הפשרה הפרה יסודית, ודין הסכם המכר והסכם הפשרה – ביטול. חרף האמור בהסכם הפשרה, כי במקרה של הפרה יסודית על-ידי עזרי יהיו זינגר רשאים לבטל את החוזה בלא לבצע השבה לעזרי, נקבע כי זינגר ישיבו לעזרי 75% מן התמורה החוזית ששולמה, צמודה למדד אך בתוספת ריבית שאיננה צמודה. כן חויבו הצדדים בהשבת תשלומים שונים, כך שסה"כ חויבו זינגר להשיב לעזרי סכום של כ-116 אלף ש"ח (לפי חישובם של זינגר). כמו כן, נדחתה התביעה שכנגד שהגישו עזרי (בכפוף לאמור לעיל), ועזרי חויבו לשאת בהוצאות המשפט ושכ"ט עורכי דינם של זינגר, בסכום העומד על כ-58 אלף ש"ח (לפי חישובם של זינגר). 6. בערעורם שבפנינו, משיגים המערערים על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי הנכבד. עזרי שבים וטוענים כי הם קיימו את כל התחייבויותיהם, וכי לא עלה בידי המשיבים להוכיח אחרת. הם מצדיקים את דרכי הפעולה בהם נקטו על מנת לקבל ההיתרים הנדרשים, שהיו מאפשרים את יישום ההסכם ובניית בית המגורים בחלקם במגרש. עזרי מאשימים עוד את המינהל בעיכובים הקשורים בחתימת הבקשה להיתר בניה, ואת זינגר – בכך שלא דאגו להעברת הזכויות במחצית המגרש לאלברט. עזרי מסבירים עוד כי הנחת הצדדים בהסכם הפשרה היתה כי ניתן יהיה לאשר את בניית בית המגורים של עזרי בדרך של הקלה, וכי הנחה זו התבדתה והוברר שיש צורך בשינוי תכנית בניין הערים החלה על המגרש. מכאן, טוענים המערערים, שתביעת זינגר היתה תביעה "מוקדמת", כיוון שכל עוד לא שונתה תכנית בניין הערים, טרם הפרו המערערים את הסכם הפשרה. המערערים מלינים עוד על הסעדים הכספיים שפסק בית המשפט המחוזי, ובפרט – על העמדת שיעור ההשבה על 75% מסכום התמורה ששילם אלברט, בתוספת ריבית נומינלית ולא ריאלית. המשיבים מצידם סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד. 7. פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד מבוסס כמעט כולו על ממצאים שקבע בשאלות עובדתיות. כידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים אלה, ואף במקרה דנן לא מצאתי כל הצדקה להתערבות שכזו. בית המשפט שמע את עדויותיהם של מרבית הגורמים שהיו מעורבים בניסיונות (או בהיעדר אלה) ליישום הסכם המכר והסכם הפשרה, ועל סמך העדויות הללו (אף שלא פורטו בהרחבה יתירה בפסק הדין), כמו גם המסמכים שהוצגו, מצא בית המשפט המחוזי את הממצאים העובדתיים שקבע. לא עלה בידי המערערים להציג ליקויים, או פירכות בפסק הדין, אשר יכולים להוות בסיס להתערבות בית משפט זה בקביעותיו של בית המשפט המחוזי. 8. למעלה מן הצורך ולגוף הדברים אוסיף, כי המסקנות אליהן הגיע בית המשפט המחוזי הנכבד מעוגנות היטב במסמכים שהוצגו לעיוננו. אמנם, אף זינגר לקו בהשתהות מסוימת מעת לעת בחתימה על מסמכים שהועברו לחתימתם. בכך לקה אף המינהל, האחראי על הטיפול בזכויות במגרש. ברם, האחריות לכך שבחלוף כתריסר שנים מהסכם הפשרה, טרם הושלמה העברת הזכויות וטרם קוימו כל התחייבויותיהם של עזרי, מונחת בראש ובראשונה על כתפי עזרי. בפרט בולטת ההשתהות בהתנהלות עזרי כאשר זמן קצר יחסית לאחר כריתת הסכם הפשרה, הביע המינהל את הסכמתו להעברת הזכויות במגרש (כפי שאישר ב"כ עזרי עצמו במכתבו מתאריך 22.9.1993), יתר על כן - לאחר שהמינהל הודיע בתאריך 1.3.1994 כי יהיה מוכן להסכים לתוספת בניה בנכס לאחר תשלום דמי היתר בסך של 104,811.45 ש"ח בתוך 30 יום ממועד המכתב -פניית המינהל לא זכתה אלא לתגובה מאוחרת ומהוססת של ב"כ עזרי (מכתבו מתאריך 16.9.1994), דמי ההיתר לא שולמו, והסכמת המינהל לתוספת הבניה המבוקשת לא מומשה. הסברי עזרי בהקשר זה (סעיף 37 לסיכומיהם) אינם מניחים את הדעת. באופן דומה, גם כאשר הביע המינהל את נכונותו העקרונית לבחון אפשרות לשינוי תכנית בנין הערים החלה על המגרש וביקש את הסכמת עזרי לכך (מכתבו של המינהל מתאריך 31.12.1997), התמהמהו עזרי בתשובתם והשיבו למינהל תשובה חיובית למחצה בלבד (מכתבם מתאריך 3.8.1998), ואף לאחר מכן לא נקטו יוזמה כלשהי שניתן היה לראות בה כפעולה של ממש לקידום הנכונות העקרונית של המינהל בנושא. באשר לטענת עזרי כי אף לשיטת המינהל לא ניתן היה להשלים את הליך מתן ההקלה לצורך קבלת היתר בניה, בלתי אם בדרך של שינוי התב"ע, ומכאן – שתביעת זינגר היא "תביעה מוקדמת": אף אם סברה זו נכונה (חרף דברים שצוטטו לעיל של מר נאוי), הרי שעזרי לא הוכיחו כי ביצעו פעולות אופרטיביות שיביאו לשינוי התב"ע, במהלך 16 השנים מאז כריתת הסכם הפשרה. 9. לא ניתן לדעת מדוע נמנעו עזרי מלפעול ביתר נמרצות מול המינהל, תוך גיוס זינגר למאמץ, ככל שסברו שהדבר נחוץ (דבר שעזרי חייבים היו לעשות בהתאם להסכם הביצוע). ייתכן שהדבר נבע מכך שסברו שבניה בחלקם במגרש בשלב זה היא בלתי כדאית, או שקיוו (מבלי שפעלו בעניין) כי יעלה בידם לשנות באופן גורף את הוראות תוכנית בניין הערים החלה על המגרש וכך להעלות את שווי זכויותיהם (כעולה במרומז מן הסייפא למכתבו של ב"כ עזרי מתאריך 7.12.1998). ייתכן אף שעזרי הגיעו למסקנה כי השטח האפשרי לבנייה נוספת במגרש על יסוד תכנית בניין הערים הקיימת הוא קטן יתר על המידה – טענה שאף הועלתה מפורשות על-ידי ב"כ עזרי במכתבו מתאריך 11.6.2002 (זאת, תוך האשמת זינגר ב"גזילה", לא פחות, של שטח לבניה במגרש, למרות שביתם של זינגר עמד על תילו כבר בעת חתימת הסכם המכר 34 שנים קודם לכן, ואף שעזרי אישרו שוב ושוב, לרבות בהסכם הפשרה (סעיף 6(ד)), כי מצב זכויות הבניה המדויק במגרש ידוע להם). ייתכן גם שאיטיות פעולתם של עזרי נבעה מהשתהות גרידא, אליה הצטרפה מהירות תגובה לא מספקת מצד המינהל, אשר לא תומרץ כראוי על-ידי עזרי. אולם תהא הסיבה אשר תהא – את התחייבויותיהם החוזיות עזרי לא קיימו בתוך זמן סביר, והסבר מניח את הדעת לכך – אין בפיהם. במחדל זה יש משום הפרה יסודית של ההסכמים בין הצדדים (השוו: סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 220 (1998); ע"א 6846/98 בן משה נ' קפליוק, פ"ד נו(4) 494, 501 (2002)). אף מבחינת המדיניות המשפטית הראויה לעניין מתן האפשרות לשימוש אפקטיבי במקרקעין ופיתוחם (השוו: בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 454, 457 (1975)) – אין מקום להמשיך ולחייב את זינגר להמשיך ולהמתין עד בוש לקיום ההתחייבויות על-ידי עזרי. 10. אוסיף כי אין יסוד לניסיונם של עזרי לגלגל את האשם לפתחם של זינגר, ולטעון כי לא ניתן היה לקיים את התחייבויותיהם של עזרי ולהביא ליישום ההסכמים קודם להעברת הזכויות בנכס, וכי זינגר אשמים באי-העברת הזכויות. אפילו אם ניתן לאתר אצל זינגר עיכובים מסוימים בחתימה על שטרי העברת זכויות החכירה והעברתם לב"כ עזרי, באילו מחמש הפעמים בהם נדרשו זינגר לחתום על שטרות כאמור, הרי שבסופו של דבר – השטרות נחתמו שוב ושוב (כפי שקבע בית המשפט המחוזי), ובא-כוחם של זינגר אף שיתף פעולה עם ב"כ עזרי בפניה למינהל לשם העברת הזכויות (ראו: מכתביו למינהל בעניין זה מתאריכים 10.4.1997, 7.7.1997, 28.12.1997). טענת עזרי מוקשית במיוחד בשים לב לכך שבסמוך לאחר כריתת הסכם הפשרה, הפקידו זינגר בידיו של עו"ד שמואל מוריה (בא-כוחם דאז של עזרי) ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכויותיהם במגרש לאלברט, כך שאילו ביקשו עזרי לעשות בו שימוש (כפי שהתריע בא-כוחם הנוכחי פעם אחת שבכוונתו לעשות, במכתבו מתאריך 2.2.1995) – יכולים היו לעשות כן. טענת עזרי שהועלתה בסיכומי התשובה מטעמם, כי עקב החלפת באי-כוחם לא עלה בידם לעשות שימוש בייפוי הכוח האמור, איננה ממין העניין. 11. מן המקובץ עולה, כי יש בסיס לקביעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד, לפיה עזרי הפרו את התחייבויותיהם הפרה יסודית, וכי דין הסכם הפשרה (וכפועל יוצא מכך אף הסכם המכר) – להתבטל. קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה זינגר ישיבו לעזרי 75% מן התמורה ששולמה להם (ללא ריבית ריאלית אמנם), למרות שהסכם הפשרה (סעיף 7(א)) איפשר את ביטול ההסכם במקרה של הפרה על ידי עזרי בלא השבת התמורה ששילם, ודאי אינה קביעה הפוגעת באופן בלתי ראוי בזכויות עזרי. 12. לאור כל האמור לעיל – דעתי היא כי יש להורות על דחיית הערעור, ועל חיוב המערערים לשאת בשכר טרחת עורכי דינם של המשיבים, בסכום של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט איפוא לדחות את הערעור כאמור בחוות דעתו של השופט ח' מלצר. ניתן היום, ו' באב התשס"ח (7.8.08).‏ ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 08004340_K08.doc אצ + רח מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il