דינה יציב ו-99 אח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה "גני תקוה"

25 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4183/20 ע"א 4224/20 לפני: כבוד השופט י' אלרון כבוד השופט א' שטיין כבוד השופט י' כשר המערערים בע"א 4183/20: דינה יציב ו-99 אח' המערערים בע"א 4224/20: 1. אלן (אברהם) דיל 2. לינדה (לאה) דיל 3. ג'ונתן (יצחק) דיל 4. דיאנה (פאולינה) דיל נ ג ד המשיבות: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה "גני תקוה" 2. המועצה המקומית גני תקווה ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) שניתן ביום 24.3.2020 בת"א 43786-03-15 תאריך הישיבה: כ"ח בתמוז התשפ"ב (27.7.2022) בשם המערערים בע"א 4183/20: עו"ד גבי מויאל-מאור; עו"ד ליאת אלפז בשם המערערים בע"א 4224/20: עו"ד רוני ליבסטר בשם המשיבות: עו"ד רונית עובדיה; עו"ד לימור ספצ'ק פסק-דין השופט א' שטיין: הרקע המשפטי: הלכת דירות יוקרה מעשה שהיה כך היה. בשנת 2001 פנו יזמיי בניה במקרקעין שבמושב בן זכאי (להלן: היזמים והמקרקעין, בהתאמה) לעיריית יבנה (להלן: העירייה) וכרתו עמה הסכם אשר קבע, בין היתר, את התנאים בהם תסכים העירייה לספק ליזמים אישור על כך שלא תהיינה לה תביעות כלפי מינהל (כעת, רשות) מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) – בעל המקרקעין – לתשלום היטל השבחה או היטל פיתוח בקשר למיזם הבניה (להלן: ההסכם והמיזם, בהתאמה). אישור כאמור היה דרוש ליזמים לצרכי התקשרות בהסכם פיתוח עם המינהל בנוגע למיזם. הוצאת המיזם מן הכוח אל הפועל היתה טעונה אישור של תכנית בניין עיר חדשה (להלן: התב"ע) על ידי מוסדות התכנון. ההסכם קבע כי היזמים ישלמו לעירייה מקדמה על חשבון היטל ההשבחה הצפוי בעת אישור התב"ע החדשה וכן יבצעו את עבודות הפיתוח במקרקעין, וכך יזכו בפטור מהיטל פיתוח. העירייה מצידה אישרה למינהל כי לא תהיינה לה דרישות כלפיו בגין היטלי השבחה ופיתוח. על יסוד אישור זה נכרת הסכם פיתוח בין היזמים לבין המינהל (להלן: הסכם הפיתוח). לימים התגלעו מחלוקות בין היזמים לעירייה. על רקע מחלוקות אלו, הגישו היזמים תביעה לבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו, בה ביקשו סעד הצהרתי לפיו ההסכם בטל מחמת אי-חוקיות וכפייה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין בסיס לטענות היזמים בדבר כפייה ואי החוקיות ודחה את התביעה. הסוגיה הגיעה לפתחו של בית משפט זה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011) (השופטים א' פרוקצ'יה, ס' ג'ובראן וא' חיות) (להלן: הלכת דירות יוקרה). הדיון בסוגיה נסוב תחילה על טענותיהם הפרטניות של בעלי הדין. אולם, במהלך הדיון התברר כי הסכמים כדוגמת ההסכם אשר הועמד להכרעה הם חזון נפרץ אצל רשויות מקומיות, וכי נדרשת הכרעה עקרונית-רוחבית בסוגיה. בית המשפט קבע כי העירייה הפרה את עיקרון חוקיות המינהל בכך שכרתה עם היזמים הסכם הגובה מהם היטל השבחה למרות שהם אינם בעלי המקרקעין, בסכום שונה מזה הקבוע בחוק ובטרם התגבשה חבותם בהיטל (אשר נוצרת רק עם קרות האירוע הגורם לעליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (ראו: סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה)). באשר להיטל הפיתוח, הפרה העירייה את עיקרון חוקיות המינהל כאשר העניקה ליזמים פטור מהיטל פיתוח מבלי שהדין מאפשר זאת. משכך הוא, קבע בית המשפט כי ההסכם שנכרת בין היזמים לעירייה הוא בלתי חוקי, ותוצאותיו תיבחנה בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). כמו כן נקבע כי חומרתה של אי-החוקיות, האשם הרובץ לפתחה של העירייה והצורך ביצירת הרתעה מפני כריתת הסכמים דומים בעתיד – מצדיקים את ביטולו המוחלט של ההסכם, ואין מקום להחיל במקרה זה את דוקטרינת הבטלות היחסית. הסוגיה המשפטית בערעורים שלפנינו מהו דינם של הסכמים כדוגמת זה שנפסל בהלכת דירות יוקרה אשר קדמו להלכה זו? בשאלה זאת נדרשים אנו להכריע במסגרת הערעורים שלפנינו. בגדרי ערעורים אלה מבוקש ביטולו של פסק הדין אשר ניתן בת"א 43786-03-15 ובת"א 44743-11-15 על ידי בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) ביום 24.3.2020, ואשר בגדרו נקבע כי ההסכמים האמורים נגועים באי-חוקיות, ולא ניתן לאכוף אותם אף בהתחשב בנסיבות של הסתמכות, שיהוי וחוסר תום-לב מצד הרשות המקומית. העובדות א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ (להלן: דורי) היא בעלת הזכות לרכוש חלק בלתי מסוים מהבעלות במקרקעין המצויים ביישוב גני תקוה והידועים כגוש 6717, בחלקה 53 (להלן: מקרקעי דורי). דורי חפצה לקדם תכנית מתאר מקומית אשר תאפשר בניית בנייני מגורים על מקרקעי דורי (להלן: תכנית ממ/5159 או התכנית). לשם כך, ביום 10.5.2006 חתמה דורי עם המועצה המקומית גני תקוה והוועדה המקומית לתכנון ובניה גני תקוה (להלן, בהתאמה: המועצה והוועדה המקומית או המשיבות, לפי העניין) על הסכם להסדרת תשלומי החובה בקשר למקרקעין (להלן: ההסכם המשולש). בהסכם המשולש נקבע כי דורי תשלם מקדמות על חשבון תשלומי אגרות והיטלי פיתוח (להלן: היטלי פיתוח) בגין יחידות הדיור הצפויות להיכלל בתחום התכנית בסך 1,433,640 ש"ח אשר ישולמו בתוך 14 יום מחתימת ההסכם (להלן: המקדמות) (ראו: סעיף 3.1.1 להסכם המשולש). בנוסף, נקבעה שומה מוסכמת להיטל השבחה בגובה של 22,000 דולר ארה"ב בעבור כל יחידת דיור (להלן: השומה המוסכמת). נקבע כי מחצית (50%) מהיטל ההשבחה בהתאם לשומה המוסכמת תשולם בתוך 30 יום ממועד פרסום התכנית למתן תוקף, 30% מההיטל ישולמו עם הוצאת היתר הבניה הראשון ו-20% הנותרים ישולמו באופן יחסי לכל אחד מהיתרי הבניה שיוצאו בהמשך (ראו: סעיפים 4.3-4.2 להסכם המשולש). המועצה מצידה התחייבה לסייע בקידום התכנית "בכפוף לכך שייחתמו בינה לבין [דורי – א.ש.] ובעלי הזכויות הרלבנטיים הסכמים בדבר תשלום מקדמות במתכונת הסכם זה וישולמו מטעם [דורי – א.ש.] מקדמות בגין המקרקעין" (ראו: סעיף 2.2.3 להסכם המשולש). המערערים בע"א 4224/20 – בני משפחת דיל (להלן: משפחת דיל או דיל) – הם בעלי המקרקעין המצויים ביישוב גני תקוה בגוש 6717, חלקה 91 וחלק מחלקה 51 (להלן: מקרקעי דיל). דורי ומשפחת דיל חפצו בקידום התכנית כך שתכלול גם את מקרקעי דיל, ולכן הם חתמו ביום 15.9.2006 על הסכם עם המשיבות להסדרת תשלומי חובה בקשר למקרקעין (להלן: ההסכם המרובע). ההסכם המרובע כלל התחייבות דומה לזאת שנקבעה בהסכם המשולש בדבר תשלום מקדמות על חשבון היטלי פיתוח בסך 5,017,610 ש"ח אשר ישולמו על ידי דורי בתוך 14 יום מחתימת ההסכם (להלן: המקדמות) (ראו: סעיף 3.1.1 להסכם המרובע); וכן קביעה דומה בדבר שומה מוסכמת להיטל השבחה בגובה 22,000 דולר ארה"ב אשר תשולם על ידי משפחת דיל במועדים מוסכמים (הם המועדים אשר נקבעו בהסכם המשולש כמפורט לעיל; ראו: סעיפים 4.3-4.2 להסכם המרובע). המועצה מצידה התחייבה לסייע בקידום התכנית (ראו: סעיף 2.2.3 להסכם המרובע). להסכם המרובע קדם הסכם קומבינציה מיום 16.3.2005 בין משפחת דיל לדורי שעניינו הקמת פרויקט מגורים במקרקעי דיל (להלן: הסכם הקומבינציה). הסכם הקומבינציה כלל התחייבות של דורי לפעול לקידום תכנית ממ/5159 כך שזו תאפשר בניית בנייני מגורים בשטח מקרקעי דיל. תוקפו של הסכם הקומבינציה הותנה באישור התכנית בתוך פרק זמן מוגבל, כאשר מעת לעת התנאי הוארך בהסכמת הצדדים. בסמוך לאחר חתימת ההסכמים, במהלך שנת 2006, קיימה דורי את התחייבויותיה ושילמה למועצה את המקדמות בסך כולל של 6,451,250 ש"ח. ביום 14.8.2008 חתמה משפחת דיל על הסכם פשרה עם רשות המיסים בקשר למס השבח אשר ישולם על ידה בגין מכירת מקרקעי דיל לדורי במסגרת הסכם הקומבינציה (להלן: הסכם הפשרה). הסכם הפשרה קובע כי שווי המכירה יחושב בהתייחס לנכס לפני השבחתו ויעמוד על סך של 31,338,773 ש"ח, במקום 34,800,000 ש"ח. לצד זאת, הוסכם כי משפחת דיל לא תהא זכאית לנכות בעתיד את תשלומי היטל ההשבחה משווי המכירה. ביום 30.11.2010 רכשו המערערים בע"א 4183/20 – קבוצת רכישה אשר מונה מאה חברים (להלן: קבוצת יציב, יציב או הקבוצה) – מדורי את הזכויות להקמת 71 יחידות דיור במקרקעי דורי (להלן: הסכם המכר). בגדרו של הסכם המכר הצהירה דורי כי בינה לבין המשיבות נחתם הסכם בדבר היטלי פיתוח והיטל השבחה, וההסכם המשולש צורף כנספח להסכם המכר (ראו: סעיף 2.8 להסכם המכר). קבוצת יציב הצהירה מצידה כי היא "רוכשת את הממכר במצבו AS IS ובכפוף להתחייבויות דורי [...] כלפי צדדים שלישים כמפורט בנספחי ההסכם" (ראו: סעיף 3.5 להסכם המכר); וכן התחייבה הקבוצה לשאת בתשלום "היטל השבחה החל על הממכר, מכל מין וסוג שהוא לרבות היטל השבחה בגין תכנית חדשה" (ראו: סעיף 7.1.3 להסכם המכר). ביום 23.5.2013 פורסמה תכנית ממ/5159 למתן תוקף, ובמסגרתה שונה ייעוד מקרקעי דורי ומקרקעי דיל מחקלאות למגורים. מספר ימים קודם לכן, ביום 16.5.2013, פנתה הוועדה המקומית לדורי במכתב לפיו נבדקת חוקיותו של "הסכם לעניין תשלומי פיתוח והיטל השבחה" אשר נחתם "בשנת 2006", וככל שיימצא כי ההסכם אינו חוקי תערך שומת השבחה חדשה בהתאם להוראות הדין. ביום 6.8.2013 נערכה חוות דעת מטעם היועץ המשפטי של הוועדה המקומית, אשר לפי האמור בה ההסכם המרובע הוא הסכם בלתי חוקי (להלן: חוות הדעת). ביום 7.8.2013 החליטה הוועדה המקומית לאמץ את חוות הדעת ולבטל את ההסכם המרובע. ביום 26.8.2013 נמסרה הודעת הביטול לקבוצת דיל, ובסמוך לאחר מכן שלחה הוועדה המקומית למשפחת דיל שומת השבחה חדשה. לאחר מינוי שמאי מכריע הועמדה השומה על סך של 55,904,961 ש"ח (חלף הסכום של 19,491,040 ש"ח שהיה אמור להיות משולם על פי ההסכם המרובע). ביום 16.12.2013 מסרה הוועדה המקומית לבא-כוח קבוצת יציב הודעה על בטלות ההסכם המשולש ולה צורפה חוות דעת שמאית הקובעת כי גובה היטל ההשבחה, נכון ליום אישור התוכנית, מגיע כדי 17,978,500 ש"ח (חלף הסכום של 5,538,000 ש"ח שהיה אמור להיות משולם על פי ההסכם המשולש). לאחר שהודיעו המשיבות למערערים כי היטלי ההשבחה הרלבנטיים ייגבו בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – ולא על פי השומות שכאמור נקבעו בהסכמים – הגישו משפחת דיל וקבוצת יציב את תביעותיהן לבית משפט קמא בגדרן ביקשו להורות על אכיפת ההסכם המשולש וההסכם המרובע (להלן: ההסכמים). תביעות אלו נדונו במאוחד בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד במסגרת ת"א 43786-03-15 ות"א 44743-11-15. פסק הדין קמא בית משפט קמא דחה את תביעות המערערים לאכיפת ההסכמים. נקבע כי מדובר בהסכמים בלתי חוקיים כמשמעם בסעיף 30 לחוק החוזים – זאת, בהתאם להלכת דירות יוקרה. בית המשפט עמד בפסק דינו על טיבה של אי-החוקיות אשר נובעת הן מהקדמת תשלום היטלי פיתוח כתנאי לתמיכת המועצה בקידום התכנית, והן מקיבוע סכום היטל ההשבחה שנים רבות קודם לאישור התכנית ובהתעלם מהערכים הריאליים של ההשבחה. בית המשפט מצא כי יש להחיל את הלכת דירות יוקרה על ההסכמים, על אף שאלו נכרתו לפני שההלכה האמורה באה לעולם – זאת, לנוכח הכשל הנורמטיבי החמור אשר דבק בהסכמים, ובשים לב לסטייתם החמורה מהדין ולפגיעתם הקשה בעקרונות המינהל התקין ובשלטון החוק. באשר להסתמכות הצדדים על ההסכמים – קבע בית משפט קמא כי משפחת דיל הסתמכה על ההסכם המרובע ועל גובה השומה המוסכמת שנקבעה בו כאשר חתמה על הסכם הפשרה עם רשות המיסים – ובפרט, כאשר ויתרה על זכותה העתידית לנכות את תשלומי היטל ההשבחה משווי המכירה. עוד נקבע כי גם קבוצת יציב הסתמכה על ההסכם המשולש בבואה לתמחר את שווים של מקרקעי דורי במסגרת עסקת הרכישה. נקבע כי כריתת ההסכמים מסוג זה היתה בגדר פרקטיקה נפוצה אצל המועצה, אשר נחזתה על ידי הצדדים ככשרה. בנסיבות אלו, נקבע כי הסתמכות המערערים על האמור בהסכמים היתה לגיטימית. כמו כן מצא בית משפט קמא כי המשיבות נהגו בחוסר תום-לב במספר מישורים: (1) המועצה דרשה הקדמת תשלומי חובה של מילוני שקלים כתנאי לקידום התכנית, ללא שום בסיס חוקי לכך; (2) המשיבות ביטלו את ההסכמים בשיהוי ניכר – רק כשנתיים לאחר שנולדה עילת הביטול עם מתן פסק הדין בעניין דירות יוקרה; (3) בד-בבד עם ביטול ההסכמים בכל הנוגע להיטל ההשבחה, דרשה המועצה את קיום החיובים הנוגעים לתשלום יתרת היטלי הפיתוח, מבלי לקזז את הפרשי ההצמדה והריבית מהם נהנתה בעקבות התשלומים המוקדמים; וכן (4) לאחר הלכת דירות יוקרה, וחרף האמור בה, קיימה המועצה הסכם דומה עם חברת אפריקה ישראל, במסגרתו שילמה אפריקה ישראל היטל השבחה בשיעור שהוסכם עמה מראש (גם הוא בגובה של 22,000 דולר ארה"ב ליחידת דיור) – ובכך, הפלו המשיבות את המערערים לרעה. בשים לב להסתמכותם של המערערים מחד גיסא, ולחוסר תום ליבן של המשיבות מאידך גיסא, קבע בית משפט קמא כי יש לבחון את האפשרות לבטלות יחסית של ההסכמים בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים. בהקשר זה נקבע כך: באשר לרכיב היטלי הפיתוח, נקבע כי החיובים הנוגעים לרכיב זה בוצעו במלואם לאחר שדורי שילמה את המקדמות והמועצה מצידה תמכה בקידום התכנית (אשר לימים כבר אושרה). בנוסף, הצדדים לא טענו במסגרת תביעותיהם לבטלותו של רכיב זה, ואף נהגו על פיו כאשר דורי שילמה את יתרת התשלומים. משאלו הם פני הדברים, נקבע כי אין להורות על בטלותו של רכיב זה בהסכמים. באשר לרכיב היטל ההשבחה, נקבע כי הצדדים לא החלו בביצועו של רכיב זה, מעבר לעצם ההסכמה על גובה שומת ההשבחה. עוד נקבע כי קבוצת יציב לא הוכיחה את תוצאתה הכספית של ההסתמכות שלה על ההסכם המשולש (שיעור ההסתמכות). בנסיבות אלו, קבע בית המשפט כי לא ניתן להורות על אכיפת ההסכמים, שכן לא מתקיים התנאי המוקדם הקבוע בסעיף 31 לחוק החוזים הדורש כי "צד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה". תוצאת פסק הדין קמא היתה אפוא כדלקמן: רכיב היטלי הפיתוח יישאר על כנו, ואילו הרכיב של היטל ההשבחה שכאמור נקבע בהסכמים יבוטל בשל אי-חוקיות. עוד קבע בית משפט קמא כי ההסכמה בדבר תשלום חיוב קבוע מראש של היטל השבחה, אשר נקבעה בהסכם המשולש, לא הומחתה בכתב במסגרת הסכם המכר לקבוצת יציב. עם זאת, בית המשפט מוכן היה להניח כי הסכמה זו הומחתה ליציב בעל-פה. ואולם, נקבע כי המחאה כאמור היא בגדר המחאת חבות, להבדיל מהמחאת זכות, ועל כן היא דורשת את הסכמת הנושה להמחאה (ראו: סעיף 6 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המחאת חיובים)). בהתאם לכך, ומאחר שהוועדה המקומית לא נתנה את הסכמתה להמחאת החבות, נקבע כי האפשרות לתשלום היטל השבחה בסכום קבוע לא הומחתה כדין לקבוצת יציב. בית המשפט הוסיף וקבע כי ממילא לא ניתן היה להמחות את החבות בהיטל השבחה מאחר שעבירותה של חבות כאמור הוגבלה "לפי דין" – חסימת המחאה נוספת אשר נקבעה בסיפא של סעיף 6 לחוק המחאת חיובים. זאת, מאחר שהסכם המכר נכרת לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (להלן: תיקון 84) – תיקון חוק אשר שלל את האפשרות להגיע להסכמות בין הנישום לבין הוועדה המקומית בדבר גובה שומת ההשבחה. מטעמים אלה, קבע בית משפט קמא כי קבוצת יציב כלל אינה זכאית להיבנות מהוראות ההסכם המשולש. לאחר מתן פסק הדין קמא עתרו המערערים בבקשה לתיקון טעות בפסק הדין מכוח סעיף 81 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. בבקשתם טענו המערערים כי פסק הדין נעדר התייחסות לבקשותיהם, אשר נכללו בכתבי הטענות, למתן היתר לפיצול סעדים. בית משפט קמא דחה בקשה זאת, בקבעו כך: "בהינתן כי עסקינן בתביעות לסעד הצהרתי של קיום חוזה, ברי כי [המערערים – א.ש.] אינם נזקקים להיתר לפיצול סעדים בתביעה לסעד כספי. ככל ש[המערערים – א.ש.] ינקטו בהליך של תביעה כספית, עילות תביעתם הפוטנציאלית הן שונות וחלופיות לסעד האכיפה [...]. מהפן המהותי אין ל[מערערים – א.ש.] צורך בהיתר לפיצול סעדים ככל שיפנו כעת לתביעה כספית נגד ה[משיבות – א.ש.]". מכאן הערעורים המונחים לפנינו. טענות הצדדים בערעוריהם טוענים המערערים כי על-פי הדין אשר חל בעת עריכת ההסכמים לא היתה כל מניעה לערוך הסכמים אשר יקבעו מראש את שיעור היטל ההשבחה בהתאם להסכמות בין הצדדים. חוקיות הסכמים מעין אלו אושרה בפסיקת בתי המשפט המחוזיים שקדמה להלכת דירות יוקרה; וזו אף היתה פרקטיקה נפוצה אצל הרשות המקומית גני תקוה ואצל רשויות מקומיות נוספות. אפשרות כאמור נשללה רק עם כניסתו לתוקף של תיקון 84 ביום 1.1.2009 – תיקון אשר תחולתו צופה פני עתיד ואשר אינו בא לגרוע מההסכמים אשר נערכו לפני כניסתו לתוקף. המערערים מוסיפים וטוענים כי אין להחיל את הלכת דירות יוקרה על עניינם. לגופם של דברים, לדידם, המקרים שלפנינו שונים באופן מהותי מהמקרה אשר נדון בעניין דירות יוקרה – זאת, מאחר שההסכמים שבהם קא עסקינן אינם סוטים מהדין בנוגע למועד גיבוש החיוב בהיטל השבחה, או לזהות החייב בהיטל, ואינם שוללים מהחייב זכאות לתשלום מופחת הקבועה בדין. העניין היחיד שההסכמים מקבעים מראש הוא גובה היטל ההשבחה – פרקטיקה שלטענת המערערים היתה מקובלת וחוקית נכון למועד עריכת ההסכמים. יתרה מכך: השומה המוסכמת לא נקבעה על ידי המשיבות באופן שרירותי, אלא בהתבסס על תחשיב מקצועי שהכינה שמאית המועצה ביחס למקרקעין סמוכים למקרקעין מושא ההסכמים. לטענת המערערים, הבחנה כאמור בין עניינם-שלהם לבין זה שנדון בהלכת דירות יוקרה הינה מתבקשת לאור הקביעות בדיון הנוסף בעניין דירות יוקרה (ראו: דנ"א 5547/11 גור אריה נ' דירות יוקרה בע"מ (4.1.2012) (להלן: דנ"א דירות יוקרה)), לפיהן יישום ההלכה על מקרים שונים עשוי להביא לתוצאות שונות (ראו: שם, בפסקה 6). לחלופין טוענים המערערים, כי אין להחיל את הלכת דירות יוקרה על עניינם באופן רטרואקטיבי – זאת, בשים לב להסתמכותם בתום לב על הדין הקודם ולשינוי מצבם לרעה בעקבות כך; וכן מן הטעם שהחרגתם מתחולת ההלכה אינה כרוכה בהשלכות רוחב של ממש מאחר שאנו מצויים בעת הזאת "בשוליה של התופעה" (כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא). המערערים חולקים גם על קביעתו של בית משפט קמא לפיה אין להחיל על ההסכמים את החריג הקבוע בסעיף 31 לחוק החוזים. לשיטתם, יישום השיקולים הרלבנטיים בנדון דידן מוליך למסקנה כי אף אם מדובר בחוזה בלתי חוקי, יש להורות על אכיפתו. בהקשר זה נטען כי בית משפט קמא לא נתן משקל ראוי לרף הנמוך של אי-החוקיות אשר אירע במקרים דנן, ואשר נוגעת רק להיבט של גובה שומת ההשבחה; לכך שההסכמים נכרתו ביוזמתה של הרשות המקומית, אשר גם הכתיבה למערערים את תנאי ההסכמים והפיקה מהם רווחים משמעותיים בטרם הודיעה על ביטולם; להתנהגותן חסרת תום-הלב של המשיבות, לרבות הפליית המערערים לרעה בהשוואה לגורמים אחרים אשר התקשרו עם המועצה ועם הוועדה המקומית בהסכמים דומים (כדוגמת הסכם אפריקה-ישראל); לשיהוי הרב אשר חל בביטול ההסכמים; ולכך שהפרשי ההצמדה והריבית, מהם נהנו המשיבות בעקבות תשלומי המקדמות, לא הושבו למערערים (או לדורי) – מצב דברים שבו החוטא יוצא נשכר. המערערים מוסיפים וטוענים כי פסק הדין קמא לא נתן משקל מספק להסתמכותם הברורה על ההסכמים, אשר נעשתה בתום לב ותוך שינוי מצבם לרעה. משפחת דיל שבה וטענה לפנינו כי חתמה על הסכם הפשרה עם רשות המיסים – ובמסגרתו ויתרה על זכותה לניכוי תשלומי היטל ההשבחה משווי המכירה – בהסתמכה על גובה השומה המוסכמת אשר נקבע בהסכם המרובע. לדברי משפחת דיל, התנערותן של המשיבות מההסכם, שנים רבות לאחר חתימתו, גרמה לה נזק בגובה של כ-8 מיליון ש"ח. קבוצת יציב מצידה טוענת כי מן הדין ליתן להסתמכותה על ההסכם המשולש משקל רב – זאת, מאחר שהיא באה במעמד של צד שלישי אשר הסתמך על ההסכם בתום לב. כמו כן תוקפת קבוצת יציב את קביעתו של בית משפט קמא לפיה שיעור הסתמכותה לא הוכח. לטענתה, שיעור ההסתמכות שלה משתווה להפרש בין סכום היטל ההשבחה המוסכם לבין זה אשר שולם בפועל בהתאם לשומה החדשה; וממילא, לצורך תביעתה לאכיפת ההסכם אין כל משמעות, לטענתה, לשיעורה המדויק של ההסתמכות ולשוויה הכספי, אלא רק לממצא כי הקבוצה אכן הסתמכה על ההסכם ושינתה את מצבה לרעה. באשר לתוצאותיה של אי-החוקיות – נטען כי שגה בית משפט קמא כאשר הפריד באופן מלאכותי בין הוראות ההסכם הנוגעות להיטלי הפיתוח לבין אלו אשר נוגעות להיטל ההשבחה, ובתוך כך קבע כי ביצועם של החיובים הנוגעים להיטל ההשבחה טרם החל. לשיטת המערערים, דורי שילמה את המקדמות על חשבון היטלי הפיתוח, ובכך קיימה את חיוביה לפי ההסכם כולו, באופן אשר מקיים את התנאי המוקדם לאכיפתו של חוזה בלתי חוקי בגדרי סעיף 31 לחוק החוזים. המשיבות אמנם תמכו בקידום התכנית, אולם אין לראות בכך חיוב העומד כנגד תשלום המקדמות בלבד: מדובר בחיוב העומד כנגד מכלול הוראות ההסכם. עוד נטען כי המערערים לא שילמו את היטלי ההשבחה בשיעור המוסכם מאחר שהמשיבות סירבו להנפיק עבורם שוברי תשלום, ומסיבה זאת בלבד. קבוצת יציב מוסיפה וטוענת כי ממכלול הוראות הסכם המכר ניתן ללמוד בבירור כי זכויותיה של דורי מושא ההסכם המשולש הומחו לה בכתב. למצער, נטען כי ההמחאה נעשתה בעל-פה כפי שקבע בית משפט קמא. המחאה זאת, כך לטענת קבוצת יציב, היא המחאת זכות, ולא המחאת חבות, ועל כן ההמחאה נעשתה כדין ללא צורך בהסכמת הנושה. מדובר אפוא בזכות לשלם היטל השבחה בשיעור מוסכם מראש, שכן את חובתה של דורי לשלם היטל ההשבחה אין כל צורך להמחות לקבוצת יציב הואיל ומדובר בתשלום חובה על פי דין. כמו כן בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, עבירותה של הזכות לא הוגבלה – זאת, מפני שלשיטת יציב תיקון 84 חל רק על הסכמים שנערכו אחריו, והוא אינו משפיע על זכויות שבאות מכוח הסכם אשר נכרת בשנת 2006, אף אם המחאת הזכות נעשתה בשנת 2010. לחלופין, טוענת קבוצת יציב כי ניתן לראות את תשלום היטל ההשבחה על ידה כקיום חיוב על ידי "אדם שאיננו החייב" כאמור בסעיף 40 לחוק החוזים – פעולה שאינה דורשת את אישור הנושה; וכן כי המשיבות מושתקות מלטעון כי המחאת "החבות" נעשתה שלא כדין מאחר שלא התקבל אישורן – זאת, לנוכח העובדה שהמשיבות קיימו הסכמים דומים עם רוכשים אחרים שלא היו צד לאותם הסכמים, כי אם רוכשי זכויות במקרקעין ממי שהיו צד להסכמים (ראו: פסקאות 63-62 לפסק הדין קמא). לאור הדברים האלה, מבקשים המערערים כי נבטל את פסק הדין קמא ונורה על אכיפת ההסכמים, כך שהמערערים יהיו זכאים לשלם היטלי השבחה בשיעור שנקבע בהם. כמו כן מבקשים המערערים כי נקבע שאכן, כפי שקבע בית משפט קמא, אין צורך במקרים דנן במתן היתר לפיצול סעדים, או, לחלופין, שניתן להם היתר כזה בפסק דיננו. מנגד, סומכות המשיבות את ידיהן על פסק הדין קמא. לטענתן, המערערים מבקשים לחמוק מחובותיהם לתשלום היטלי השבחה על פי דין בשיעור כולל של כ-50,000,000 ש"ח ועל ידי כך להתעשר על חשבון הציבור. לשיטת המשיבות, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שעל פי הדין הקיים במועד החבות ההסכמים מושא הערעורים הם בלתי חוקיים. לחלופין, טוענות המשיבות כי מאחר שההסכמים כוללים הוראות סותרות – מחד גיסא, נקבע שיעור מוסכם להיטל ההשבחה שייגבה (סעיף 4 להסכמים); ומאידך גיסא, נקבע כי היטל ההשבחה ישולם על פי דין (סעיף 5.3 להסכמים) – שומה עלינו להעדיף את הפירוש אשר מרפא את אי-החוקיות ומשרת את האינטרס הציבורי בגביית ההיטלים על פי דין. המשיבות טוענות כי צדק בית משפט קמא בקבעו כי לא חלה בעניין שלפנינו דוקטרינת הבטלות היחסית, אשר מאפשרת את אכיפת ההסכמים; וכי בית המשפט נתן משקל ראוי להסתמכות הצדדים ולאינטרס הציבורי כאחד. משכך הוא, אין מקום עמנו להתערב בקביעות הערכאה הדיונית בעניין זה. לעמדת המשיבות, צדק בית משפט קמא בקבעו כי המערערים לא ביצעו את התחייבויותיהם על פי ההסכמים. נטען כי במסגרת תביעותיהם של המערערים כלל לא התבקש ביטול החלקים בהסכמים אשר נוגעים להיטלי הפיתוח, ועל כן ממילא לא היה מקום להידרש לסוגיית הביטול וההשבה בהקשרם של חלקים אלו. לזאת מוסיפות המשיבות כי סעיף 5.4 להסכם המרובע קובע במפורש כי "התחייבויות היזם [דורי – א.ש.] והבעלים [משפחת דיל – א.ש.] בהסכם זה הן נפרדות" – כך שברור כי הצדדים עצמם הסכימו על הפרדת ההסכם לשני רכיבים עצמאיים לחלוטין. באשר לזכויותיה של קבוצת יציב – טוענות המשיבות כי כפי שקבע בית משפט קמא, הקבוצה אינה יכולה להיבנות מההסכם המשולש. מהסכם המכר עולה במפורש כי קבוצת יציב קיבלה על עצמה את התחייבויותיה של דורי כלפי צדדים שלישיים, ולא קיבלה לידיה שום זכות השייכת לדורי. ממילא, כך נטען, במועד החתימה על הסכם המכר חלה הגבלה חוקית על עבירות החובות מכוח ההסכם המשולש – זאת, בשל כניסתו לתוקף של תיקון 84. בנוסף לכך, ניסיונה של קבוצת יציב לטעון כי תשלום היטל ההשבחה על ידה הוא בבחינת קיום חיוב על ידי "אדם שאיננו החייב" כאמור בסעיף 40 לחוק החוזים – מהווה הרחבת חזית אסורה, ומכל מקום אינו יכול להועיל לה, מאחר שאם יימצא כי קבוצת יציב איננה החייב, הרי שבהכרח היא גם נעדרת כל זכות לתבוע את אכיפת החוזה. בשולי הדברים, טוענות המשיבות, כי הנזקים שנגרמו לכאורה למערערים ידועים להם כבר בעת הזאת, וגם היו ידועים להם בעת הגשת תביעותיהם. בשל כך, ובשים לב להליך ההוכחות הארוך אשר התנהל בבית משפט קמא, נטען כי אין מקום להיענות לבקשות המערערים למתן היתר לפיצול סעדים. דיון והכרעה בפתח הדברים, אציין כי ביום 27.7.2022 נערך דיון בערעורים במסגרתו חזרו הצדדים על עיקרי טענותיהם. בסופו של הדיון הוצעה לצדדים פשרה – והמערערים הסכימו לה. אולם, ביום 28.8.2022 הודיעו המשיבות כי הן אינן מקבלות את הצעת בית המשפט. משכך הוא, אין בידינו אלא להכריע בשאלות שהתעוררו בערעורים אלו על פי הדין כמות שהוא. תחולתה בזמן של הלכת דירות יוקרה נקודת המוצא העקרונית לקביעת תחולתן בזמן של הלכות שיפוטיות אינה אלא זו: הלכה חדשה חלה הן פרוספקטיבית והן רטרוספקטיבית. כלל זה נקבע בפסק הדין המנחה ברע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אלחמיד ז"ל, פ"ד סא(1) 126 (2006) (להלן: עניין סולל בונה) (וראו גם: בג"ץ 3514/07 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ נ' פיורסט (13.5.2012) (להלן: עניין מבטחים); דנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 נ' איקאפוד בע"מ (14.7.2011) (להלן: עניין איקאפוד)). בפסק הדין בעניין מבטחים עמדה הנשיאה ד' ביניש על כך שברגיל ראוי שבית המשפט אשר קובע את ההלכה יהיה זה שיכריע בדבר תחולתה בזמן (ראו: עניין מבטחים, בפסקה 34). ואולם, לפי הכלל הבסיסי, בהעדר קביעה אחרת, מפורשת או משתמעת, של בית המשפט אשר פוסק הלכה חדשה, כוחה של הלכה זו יהא יפה גם ביחס לעבר. לצידו של כלל בסיסי זה, נקבע כי בנסיבות חריגות יוכל בית המשפט ליתן להלכה חדשה תוקף פרוספקטיבי בלבד (ראו: עניין סולל בונה, בפסקה 17). שיקול מרכזי לשלילת תחולתה הרטרוספקטיבית של הלכה חדשה קשור לאינטרס ההסתמכות של אלו אשר כלכלו את פועלם על פי המצב המשפטי הקודם (ראו: עניין סולל בונה, בפסקה 18; עניין איקאפוד, בפסקה 46). חריגה מהכלל והגבלת תחולתה של הלכה לעתיד בלבד תהיינה מוצדקות רק כאשר קיים אינטרס הסתמכות הראוי להגנה, אשר עליו לא ניתן להגן במסגרת הדין הכללי. הווה אומר: אינטרס ההסתמכות אינו חזות הכל. בהכרעה בדבר תחולתה בזמן של הלכה חדשה יש להביא בחשבון את מכלול השיקולים הנוגעים בדבר, ובכלל זה את החשיבות הנודעת לשינוי הדין ולהחלת החידוש הנורמטיבי ביחס לאירועי העבר (ראו: עניין סולל בונה, בפסקאות 21-19; עניין מבטחים, בפסקה 32; ע"א 7896/16 שר התחבורה נ' פארן, פסקה 17 (12.3.2018)). באשר לתחולתה בזמן של הלכת דירות יוקרה, הרי ששאלה זאת הוכרעה כבר בעת מתן פסק הדין בעניין דירות יוקרה גופו. זאת, מאחר שפסק הדין אשר ניתן בעניין דירות יוקרה לא סייג את תחולתה של ההלכה שנקבעה בו במפורש, ואף לא במשתמע – וההלכה הוחלה החלה מיידית על המקרה אשר נדון בפסק הדין. ואכן, בית משפט זה כבר החיל את הלכת דירות יוקרה על הסכמים אשר נכרתו לפני קביעתה (ראו: בר"מ 1245/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' נוה שוסטר בע"מ (16.12.2019) (להלן: עניין נוה שוסטר)). לזאת אוסיף כי הלכת דירות יוקרה ניתנה בשנת 2011; כאשר תיקון 84, אשר מבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום החייב בהיטל השבחה להגיע להסכמה מוקדמת בדבר גובה השומה, כבר נכנס לתוקף. בנסיבות אלו, ברי הוא כי הלכת דירות יוקרה אכן נועדה לחול על חוזים שנערכו לפני קביעתה; שאם לא כן, נמצא כי להלכה זו לא תהא כל נפקות מעשית מעבר למקרה הספציפי אשר נדון בה. תוצאה זאת אינה מתקבלת על הדעת, מאחר שבמסגרת פסק הדין בעניין דירות יוקרה הודגש כי נדרשת בו "הכרעה שיפוטית עקרונית" וכי להכרעה זאת תהיינה השלכות רחבות היקף "מעבר לעניינם הפרטני של בעלי הדין". אשר על כן, אין כל הבדל ממשי, מבחינת התחולה בזמן, בין מצב הדברים אשר עמד לנגד עיני בית המשפט במתן פסק הדין בעניין דירות יוקרה, לבין כל מקרה אחר שענינו דומה בעיקרו לזה אשר נדון שם. מעבר לכך, אחד הטעמים לכלל התחולה הרטרוספקטיבית של הלכה חדשה נשען על ההנחה כי כאשר בית המשפט פוסק הלכה חדשה הוא מצהיר על הדין הקיים וממילא לא יוצר אותו. הלכה חדשה חלה אפוא על אירועי העבר בתורת הלכה שמצהירה על מצבו של הדין אשר היה קיים גם בעבר (ראו: עניין איקאפוד, בפסקה 37; עניין סולל בונה, בפסקה 6; עדנה קפלן-הגלר "תחולה עתידית לתקדימי בית המשפט העליון" מאזני משפט ד 125, 127-126 (2005)). טעם זה יפה גם לענייננו-שלנו. הניתוח המשפטי אשר הוליד את הלכת דירות יוקרה נעשה בהתאם לעיקרון חוקיות המינהל; בהתבסס על העקרונות החוקתיים אשר אוסרים על גביית תשלומי חובה שלא במסגרת חוק (ראו: סעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה); לאורן של הוראות חוק התכנון והבניה (ראו: סעיף 4 לחוק זה); וכן על-פי דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם ביחס לטיפול בחוזה פסול – מדובר בבסיס משפטי רחב, ידוע ומושרש היטב, אשר אינו בבחינת חידוש המצדיק מתן תוקף פרוספקטיבי בלבד להלכה חדשה. מסקנה זאת נתמכת גם בדבריו של המשנה לנשיאה א' ריבלין בדנ"א דירות יוקרה: "עובדות המקרה הספציפיות אינן מרכיבות את ההלכה הנקבעת בפסק הדין, כל שנקבע בפסק הדין נשוא הבקשה הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית. כאמור, קביעה זו נטועה היטב בהלכה הפסוקה והיא זו אשר תהווה את הבסיס לדיון עתידי" (שם, בפסקה 6). לבסוף, באיזון שבין הסתמכותם הנטענת של המערערים לבין האינטרס הציבורי בהחלת הלכת דירות יוקרה על העבר, ובכלל זה חשיבות השמירה על מינהל תקין, על עיקרון החוקיות ועל עיקרון השוויון – ידו של האינטרס הציבורי על העליונה. הסתמכותם של המערערים על ההקלה שניתנה להם בתשלומי החובה, שלא על פי הדין, אינה יכולה לקבל משקל משמעותי בהקשר דנן – בוודאי לא באופן אשר מצדיק סטייה מהכלל המנחה שנקבע בעניין סולל בונה. חוזה בלתי חוקי והשלכותיו: יישומה של הלכת דירות יוקרה על המקרים שלפנינו לאחר שנמצאנו למדים כי יש מקום להחיל, מבחינת התחולה בזמן, את הלכת דירות יוקרה על המקרים שלפנינו – שומה עלינו לבחון האם יישום ההלכה על עובדות המקרים, זה של קבוצת יציב וזה של משפחת דיל, מוליך אל המסקנה כי אכן מדובר בהסכמים בלתי חוקיים. המערערים טוענים כי ההסכמים דכאן שונים מההסכמים שנדונו בעניין דירות יוקרה, כך שאין דין אלו כדין אלו; ולטענה זו אדרש כעת. אי-חוקיות ההסכמים אשר נדונו בעניין דירות יוקרה נגעה לכל אלו: (1) גביית היטל ההשבחה ממי שאיננו החייב; (2) גביית היטל ההשבחה בטרם התגבשה החבות בהיטל; (3) גביית היטל השבחה בסכום השונה מזה שנקבע בחוק; וכן (4) מתן פטור מהיטל פיתוח. לצד זאת, בהלכת דירות יוקרה נקבע עיקרון כללי, שלא היה תלוי בעובדות המקרה הספציפי, ולפיו הוראות החוק באשר לתשלומי חובה הן הוראות בעלות אופי כופה (קוגנטי) אשר הרשות אינה רשאית לסטות מהן, בין בהוראה חד-צדדית, ובין בדרך של עריכת הסכם עם הפרט הנישום. איסור זה נובע במישרין מעיקרון חוקיות המינהל ומסעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה המורה כי: "תשלומי חובה [...] לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו". אשר על כן, כל הסכם שבין רשות ציבורית לנישום אשר בא להקנות לנישום הקלה או פטור מתשלומי חובה שלא על-פי הדין הוא הסכם בלתי חוקי (ראו: הלכת דירות יוקרה, בפסקה 49; עניין נוה שוסטר, בפסקה 51). במקרים שלפנינו ההתחייבויות הכלולות בהסכמים אסורות בדין, שכן הן חורגות מהוראות דין כופות בדבר גביית תשלומי חובה. אי-חוקיות ההסכמים הללו באה לידי ביטוי הן ביחס לדרישה להקדמת תשלומי היטלי הפיתוח, ללא כל בסיס חוקי לכך בחוקי העזר המקומיים או בכל מקור סמכות אחר, והן ביחס לקיבוע הסכום של היטל ההשבחה בטרם אישור התכנית משביחת המקרקעין – בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה (ראו: סעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). אמנם, בית משפט קמא קבע כי מנקודת מבטם הסובייקטיבית של הצדדים בעת כריתת ההסכמים, לא נפל בהתנהלותם כל פגם. דא עקא, אי-מודעותם של הצדדים לכך שהפעילות החוזית שלהם אינה חוקית, אין בה, כשלעצמה, כדי לרפא את אי-החוקיות שדבקה בחוזה. סיווג החוזה כחוקי או כבלתי חוקי נעשה בהתבסס על שורת הדין, קרי: בהתאם למבחן אובייקטיבי באשר לתוכן החוזה, אשר בוחן האם תוכן זה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין ואם לאו (ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 629 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח)). בראשית שנת 2009 נכנס לתוקפו תיקון 84, במסגרתו נחקק סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ושונה נוסחו של סעיף 14 לאותה תוספת. תיקוני חקיקה אלו מבהירים כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה ושוללים מניה וביה כל אפשרות לגביית היטל השבחה שלא על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית. בגדרי הערעורים הנוכחיים איני נדרש להכריע בשאלת תחולתו בזמן של תיקון 84 ובשאלה האם התיקון שינה את המצב המשפטי שקדם לו או שמא רק הבהיר את המצב המשפטי הקיים (ראו: עניין איקאפוד, בפסקאות 32-30; הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83) התשס״ח-2008, ה"ח הממשלה 369, 423). זאת, מאחר שהבסיס הנורמטיבי לקביעתי כי ההסכמים שלפנינו אינם חוקיים נעוץ כאמור בסטייה מעקרונות היסוד של המשפט החוקתי והמינהלי ותואם את אשר נקבע בהלכת דירות יוקרה. לפיכך, אף אם הוראות התיקון אינן חלות במישרין על ההסכמים שבהם קא עסקינן, אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה אליה הגעתי. זאת ועוד: התייחסות לתיקון 84 עלתה בשולי פסק הדין בעניין דירות יוקרה, שם נקבע כי הוראות התיקון אינן חלות על האירועים מושא הדיון, אך יש בהן כדי "להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה" (ראו: הלכת דירות יוקרה, בפסקה 52) – וזאת, מבלי שנקבע כי יש בתיקון 84 כדי לסייג את תחולת ההלכה על מקרים עתידיים. תוצאותיה של אי-החוקיות סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (להלן: סעיף 30 וסעיף 31, בהתאמה) מסדירים את סוגיית החוזה הפסול, ובתוך כך את סוגיית החוזה הבלתי חוקי – וזו לשונם: 30. חוזה פסול חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.   31. תחולת הוראות הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו. וזו לשונם של סעיפים 19 ו-21 לחוק החוזים (להלן: סעיף 19 וסעיף 21, בהתאמה), אליהם מפנה סעיף 31: 19. ביטול חלקי ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו.   21. השבה לאחר ביטול משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל. סעיף 30 מגדיר מהו חוזה פסול וקובע כלל בטלות, ואילו סעיף 31 דן בתוצאותיו של חוזה פסול. סעיף 31 מחיל על החוזה הפסול את הוראת סעיף 19 המאפשרת ביטול חלקי של החוזה. בכדי ללכת בדרך זאת נדרש בית המשפט לקבוע כי החוזה אכן ניתן להפרדה, כי עילת הפסלות נוגעת רק לאחד מחלקיו, וכן כי החוזה ללא החלק הפסול הוא עדין חוזה בעל הגיון וטעם – שאם לא כן, יתבטל החוזה כולו (ראו: שלו וצמח, בעמ' 271; ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פסקה 17 (9.5.2012) (להלן: עניין לוי); ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, פסקה 32 (22.1.2009) (להלן: עניין בית הרכב)). סעיף 31 מחיל על החוזה הפסול גם את הוראת סעיף 21 אשר קובעת חובת השבה לאחר ביטול. לצד זאת, סעיף 31 ממשיך ומקנה לבית המשפט סמכות לפטור צד לחוזה בלתי חוקי מחובת ההשבה, כולה או מקצתה. סמכות זאת, בהיותה חריג לכלל ההשבה, פורשה בפסיקתנו על דרך צמצום, כאשר נדרשים טעמי צדק מיוחדים על-מנת להפעילה (ראו: עניין בית הרכב, בפסקה 42; עניין אדרעי, בעמ' 294; ע"א 6667/10 טנדלר נ' קוזניצקי, פסקה 28 (12.9.2012) (להלן: עניין טנדלר); עופר גרוסקופף "חוזה פסול" חוזים ג 473, 604-592 (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003); דניאל פרידמן "תוצאות אי חוקיות בדין הישראלי לאור הוראות סעיפים 31-30 לחוק החוזים (חלק כללי) – חלק א" ספר דניאל 371, 394-392 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008) (להלן: פרידמן)). סעיף 31 מוסיף ומסייג את בטלותו המוחלטת של חוזה בלתי חוקי, אשר נקבעה בסעיף 30, בכך שהוא מקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות על קיומו של חיוב חוזי. הוראה בדבר קיום החיוב כאמור, אין משמעה אכיפת החוזה הבלתי חוקי, אלא רק, באופן מובחן ומבודד, קיום "החיוב שכנגד": קרי, חיוב אשר ניצב מול החיוב שכבר קוים. הסמכות להורות על קיום חיוב כאמור מותנית בכך שמבקש הקיום "ביצע את חיובו לפי החוזה" (להלן: התנאי המוקדם). בפסיקתנו אומצה הגישה לפיה די בביצוע חלקי של החיוב כדי שיתקיים התנאי המוקדם. לא זו אף זו: הפסיקה קבעה כי ניתן להורות על קיום חיוב גם במקרים בהם מבקש הקיום לא ביצע אף לא מקצת חיוביו על פי החוזה, מאחר שהמועד לקיומם טרם הגיע או נדחה מחמת מניעה הקשורה בצד שכנגד (ראו: עניין טנדלר, בפסקה 34). בשים לב לכלל הבטלות הקבוע בסעיף 30, הרי שסמכות כאמור היא סמכות חריגה ביותר אשר יש לפרשה בצמצום (ראו: שלו וצמח, בעמ' 677; רע"א 5210/08 רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, פסקה 29 (20.12.2010) (להלן: עניין רוזנבלום); ע"א 533/80 אדרעי נ' גדליהו, פ"ד לו(4) 281, 285-284 (1982) (להלן: עניין אדרעי); ע"א 3005/11 קריסטל מוצרי צריכה בע"מ נ' עיריית באר שבע, פסקה 24 (4.6.2013)). בית המשפט אשר בא לקבוע האם ראוי להורות על קיומו של חיוב כאמור חייב להעמיד לנגד עיניו את "שיקולי הצדק", כפי שמורנו סעיף 31. במסגרת זו ניתן לשקול: את מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי; את דרגת אי-החוקיות ואת מידת הפסול הערכי שדבק בהתחייבות החוזית; האם מדובר באי-חוקיות שבמוקד ההתקשרות כולה, או שמא מדובר בעניין שולי; את אשמתו היחסית של הצד אשר מבקש את הקיום ואת מידת תום ליבם של הצדדים כולם; את התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה; וכן את הסתמכותם של בעלי החוזה וצדדים שלישיים תמי-לב על הוראות החוזה (ראו: שלו וצמח, בעמ' 686-682; ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני, פ"ד לו(2) 151, 159 (1981) (להלן: עניין שאלתיאל); עניין רוזנבלום, בפסקה 25; בג"צ 6231/92 זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מט(4) 749, 783 (1995) (להלן: עניין זגורי); עניין טנדלר, בפסקה 28). בהקשרם של חוזים עם רשויות, מתווספים למערכת השיקולים בדבר תוצאותיה של אי-החוקיות שיקולים מתחום המשפט הציבורי (ראו: הלכת דירות יוקרה, בפסקה 53; ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שרותי בריאות כללית, פסקה 45 (20.8.2009); ע"א 276/09 טאבא נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקאות 14-13 (2.1.2011)). יודגש כי שיקולים אלה כוחם יפה אך ורק במקרה שבו ניתן להורות על אכיפת חוזה כאשר אי החוקיות שפגמה בו הוסרה או שניתן להסירה. הווה אומר: בית המשפט לא יורה לבצע מעשה בלתי חוקי, בין במישרין ובין בעקיפין (ראו: פרידמן, בעמ' 380). תפקידו של בית המשפט, בבואו להכריע בדבר השלכות החוזה הבלתי חוקי, מתמצה במציאת האיזון הראוי בין מגמת ההרתעה ומגמת הצדק. מגמות אלו עשויות להיות מנוגדות זו לזו, ובית המשפט נדרש לאתר את "שביל הזהב" שביניהן, תוך שכל אחת תוגשם במידה הראויה לה, ולא מעבר לכך (ראו: שלו וצמח, בעמ' 500; עניין לוי, בפסקה 17; עניין אדרעי, בעמ' 281; עניין זגורי, בעמ' 283-282). הנשיא מ' שמגר התייחס לנושא זה באלו המילים: "בקובעו את ההסדר הנ"ל [הקבוע בסעיפים 31-30 לחוק החוזים – א.ש.] ביקש המחוקק ליצור איזון ראשוני בין שתי מגמות נוגדות: מחד גיסא, הרצון לעשות צדק יחסי בין צדדים במקרה הקונקרטי [...] ומאידך גיסא, המגמה למנוע כריתתם של חוזים בלתי חוקיים" (ראו: ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 16-15 (1989)). עמד על כך גם השופט א' מצא בעניין אחר: "השאלה, אם ראוי לבית המשפט לעשות שימוש בשיקול הדעת הנתון לו לפי סעיף 31 סיפא 'לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו', מוכרעת כרגיל על יסוד בחינתם של שני שיקולים מצטברים: הצורך למנוע כריתת חוזים פסלים ולהרתיע את הציבור מפני כריתתם, מחד; והצורך לעשות צדק בין הצדדים המתדיינים, מאידך" (ראו: ע"א 395/87 שלוש נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מו(5) 529, 539 (1992)). מהכלל אל הפרט בהתבסס על אמות המידה המתוארות לעיל, אגש כעת לבחינת המקרים שלפנינו. אזכיר כי בית משפט קמא הגיע אל המסקנה כי אין מקום להורות על בטלות הוראות ההסכמים אשר נוגעות לרכיב היטלי הפיתוח – זאת, מאחר שהחיובים הנוגעים לרכיב זה של ההסכמים בוצעו בשלמותם. באשר להוראות ההסכמים שעניינן היטלי ההשבחה – מצא בית משפט קמא כי הוראות אלו בטלות מחמת אי-חוקיות; כי אין להורות על קיום החיובים הנובעים מהן; וכי ממילא אין צורך בהשבה מאחר שביצוע ההוראות טרם החל. האם ניתן להפריד את ההסכמים לחלקים? כאמור, בית משפט קמא מצא לנכון להפריד את חלקיהם של ההסכמים אשר נוגעים לרכיב הפיתוח מאלו הנוגעים לרכיב ההשבחה. אולם, חלוקה זאת לא נעשתה בהתאם לסעיף 19 לחוק החוזים, במטרה להפריד את חלקו הלא-חוקי של החוזה מחלקו הכשר – אלא, מאחר שלשיטת בית משפט קמא רכיב זה של ההסכמים בוצע בשלמותו כך שאין מקום להורות על בטלותו. ההסכמים שלפנינו ניתנים להפרדה מהבחינה הטכנית: חלק אחד כולל את ההתחייבות לשלם מקדמות על חשבון היטלי פיתוח; ואילו החלק השני מסדיר הסכמה על גובה היטל ההשבחה והמועדים לתשלומו. כל אחד מחלקים אלו יכול גם לעמוד בפני עצמו כחוזה בעל תוכן הגיוני. דא עקא, לא ניתן לומר כי עילת הביטול – קרי: אי-החוקיות – נוגעת רק לאחד מחלקים אלו. ההסכמים שלפנינו נגועים ביסודם באי-חוקיות אשר פוגמת בהם בשלמותם. הסטייה מהוראות הדין בדבר תשלומי חובה נוגעת לשני רכיבי התשלום הכלולים בהסכמים, כך שהפרדתם אין בה כדי לרפא פגם זה. בנסיבות אלו, סבורני כי אין מקום לפרק את ההסכמים לחלקים ולהורות על ביטול חלקי. הנני ער לכך שהצדדים כלל לא טענו לבטלותו של החלק הנוגע להיטלי הפיתוח, אולם כבר נפסק בעבר כי "בית המשפט אינו רשאי לעצום את עיניו אל מול אי-חוקיותו של חוזה הנגלית לפניו במהלך המשפט ועליו לעוררה על דעת עצמו ולדון בה ובהשלכותיה גם אם הצדדים בחרו שלא להעלותה. זאת בהינתן האינטרס הציבורי הגלום בבירור טענות מסוג זה" (ראו: ע"א 6634/15 טופ במרחבי שרון ייזום בע"מ נ' קפלן, פסקה 11 (24.10.2017); וראו גם: ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פסקה 16 (11.5.2014)). בהתאם להלכה זאת, לא נוכל, גם במקרים שלפנינו, להתעלם מהפגם שנפל בחלקים בהסכמים אשר נוגעים להיטלי הפיתוח. האם יש מקום להורות על קיום ההסכמים? כאמור, מקדמות התשלום של היטלי הפיתוח שולמו זה מכבר והתכנית המשביחה אושרה גם היא. אם כן, שאלת תשלום היטל השבחה בשיעור שנקבע בהסכמים עומדת בלב-ליבה של המחלוקת שלפנינו. כעת עלינו להכריע בשאלה האם יש להורות למשיבות לאפשר למערערים לשלם היטל השבחה בגובה של 22,000 דולר ארה"ב בעבור כל יחידת דיור, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכמים. מעבר לכך, אין עוד חובות או זכויות אשר עתידות לצמוח מההסכמים. בשונה מבית משפט קמא, אהיה מוכן להניח, לצורך הדיון, כי התנאי המוקדם אשר דורש כי מבקש הקיום "ביצע את חיובו לפי החוזה" התקיים במקרים שלפנינו. זאת, בשים לב לפרשנות המקלה לה זכה תנאי זה בפסיקתנו, ולכך שהיטלי ההשבחה בשיעור המוסכם לא שולמו מאחר שהמשיבות לא אפשרו זאת למערערים (ראו: עניין טנדלר, בפסקה 34). לכאורה, במקרים שלפנינו קיימים שיקולים שונים אשר תומכים בקיום ההסכמים: המשיבות מבקשות להשתחרר מהסכמים, שהן עצמן יזמו, בטענת אי-חוקיות, אחרי שהשתהו באופן ניכר במתן הודעת הביטול. לא זו אף זו: כפי שקבע בית משפט קמא, המשיבות לא הנהיגו מדיניות שוויונית בתחום זה, ובד-בבד עם ביטול ההסכמים עם המערערים הן קיימו הסכמים דומים אחרים. בתקופה אשר חלפה ממועד כריתת ההסכמים ועד למתן הודעות הביטול הושלם ביצועם של רוב החיובים הנובעים מההסכמים; ביתר דיוק: הצדדים השלימו את ביצועם של כל החיובים, למעט החיוב הנוגע להיטל ההשבחה אשר עומד במרכז המחלוקת כאן. זאת ועוד: הן משפחת דיל והן קבוצת יציב הסתמכו על ההסכמים ושינו את מצבן לרעה – כל אחת בדרכה שלה. האם יש בכוחם של השיקולים שמניתי לעיל כדי להעבירנו ממרחב תחולתו של כלל הבטלות אל עבר תחולתו של חריג הקיום? סבורני כי התשובה לשאלה זאת לא יכולה להיות אלא שלילית. הלכה היא עמנו כי בית משפט לא יורה על ביצוע מעשה בלתי חוקי (ראו: איל זמיר "החוזה הבלתי חוקי ותוצאותיו – אחרי שלושים שנה" ספר דניאל 448 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008); פרידמן, בעמ' 627; עניין טנדלר, בפסקה 26; עניין זגורי, בעמ' 792). במקרים שלפנינו לא ניתן לבצע את החיובים המבוקשים בדרך אשר תרפה את אי-החוקיות. אכיפת ההסכמים כרוכה בהכרח בביצוע פעולות בלתי חוקיות על ידי הרשות, ועל כן היא איננה אפשרית. זאת ועוד: ההסכמים שלפנינו נפגמו באי-חוקיות חמורה אשר חולשת על ההתקשרות כולה. אכיפת ההסכמים הללו כמוהָ כמתן גושפנקא להתנהלות מינהלית פסולה הכרוכה בפגיעה בוטה בשלטון החוק, בחוקיות המינהל, בעיקרון השוויון, ובקניינו של הציבור. תשלום היטל ההשבחה על ידי המערערים בסכום הנמוך לאין שיעור מההשבחה הריאלית ממנה הם נהנים, אינו אלא התעשרות שלא כדין על חשבון הציבור (ראו: דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 63-62 (2002); ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה, פסקאות 12-10 (26.5.2003)). ער אני לטענת ההפליה שנטענה על ידי המערערים, אולם בטענה זאת אין כדי להצדיק מתן הוראה שיפוטית בדבר ביצועה של פעולה נוספת בניגוד לדין (ראו: עע"מ 3973/21 רשות מקרקעי ישראל נ' קחם חברה להשקעות בע"מ, פסקה 37 (20.12.2021); בג"ץ 146/66 הרשקוביץ נ' הוועדה המחוזית לבניה ולתכנון עיר, מחוז הצפון, פ"ד כ(2) 518 (1966); בג"ץ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 204-202 (1991); ראו והשוו גם: בע"מ 5544/18 היועץ המשפטי לממשלה נ' הדס איילון (14.2.2021)); ועל כן בית משפט זה לא "יוסיף חטא על פשע" ולא יורה לרשות ציבורית להמשיך ולקיים חוזים פסולים נוספים. העובדה כי הצדדים כבר קיימו את רובו של החוזה הבלתי חוקי, אכן עשויה לספק משקל נגד לביטול החוזה. ברם, בהקשרנו-שלנו, משקל זה אינו רב. זאת, מאחר שהמערערים לא היו אלה שביצעו את החיובים אשר כבר הושלמו, אלא, היתה זאת דורי אשר שילמה את מקדמות היטלי הפיתוח. עובדה זאת מקבלת משנה תוקף בגדרו של ההסכם המרובע אשר בו חיובה של דורי לתשלום המקדמות וחיובה של דיל לתשלום היטל ההשבחה הופרדו באופן ברור, תוך שצויין בו במפורש כי אין האחת אחראית לחיובה של השנייה (ראו: סעיף 5.4 להסכם המרובע). ההתחשבות במידת ביצוע החוזה מבוססת על התקוממות מידת הצדק אל מול מצב דברים בו מי שמבקש להשתחרר מהחוזה בטענת אי-חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" (ראו: עניין שאלתיאל, בעמ' 159; שלו וצמח, בעמ' 392). במקרים שלפנינו, לא ניתן לומר כי המערערים עומדים מול שוקת שבורה וכנגדם ניצבות המשיבות כשהן מחזיקות מלוא טרפן. ההיפך הוא הנכון: המערערים מחזיקים בידיהם תכנית מתאר מקומית אשר משביחה את מקרקעיהם – המצויים באזור מרכזי מבוקש – במידה ניכרת ואשר מאפשרת להם לקדם על מקרקעין אלו בניה למגורים בהיקף נרחב. באשר להסתמכותם של המערערים על ההסכמים – לטעמי, יש להבחין בין הקבוצות השונות הניצבות לפנינו. לדידי, הסתמכותה של משפחת דיל, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם הפשרה עם רשות המיסים, היא אכן הסתמכות משמעותית ביותר. במצב הדברים כפי ששרר בעת כריתת ההסכם המרובע ולאחריו, ובשים לב להתנהגות המשיבות, לא היתה לה, למשפחת דיל, בשעת החתימה על הסכם הפשרה (בשנת 2008), כל סיבה להניח כי ההסכמים לא יכובדו. גם אני התרשמתי, בדומה לבית משפט קמא, כי מדובר בהסתמכות לגיטימית שלא ניתן לזקופה לחובת דיל. המצב שונה בכל הקשור לקבוצת יציב, אשר כרתה את הסכם המכר עם דורי בשלהי שנת 2010, לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 בתחילת שנת 2009. באקלים זה של מציאות משפטית משתנה, גם אם קבוצת יציב אכן הסתמכה על ההסכם המשולש בתמחור עסקת המכר, ברי הוא כי הסתמכותה שוקלת פחות מההסתמכות של משפחת דיל. ממילא, את נזקי ההסתמכות הנטענים יוכלו המערערים לרפא באמצעות תרופות אחרות, שאינן תרופת הקיום – ולנקודה זאת עוד אשוב בהמשך דבריי. סבורני אפוא כי במכלול הנסיבות, חרף הסתמכותם של המערערים, ולמרות התנהלותן חסרת תום-הלב של המשיבות, נוכח משקלם המכריע של השיקולים נוגדים, אשר שוללים את אכיפת ההסכמים – אין מקום להורות על אכיפת ההסכמים. ביטול והשבה התוצאה המשפטית אליה הגעתי עד כה היא כי ההסכמים בטלים בשלמותם, בשל הפסול החמור שנפל בהם, וכי אין מקום להורות על קיום החיובים בדבר היטל ההשבחה. ככלל, משבוטלו החוזים, כל צד חייב להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה (ראו: סעיף 21 לחוק החוזים). אולם, בענייננו-שלנו, המערערים לא שילמו דבר על פי ההסכמים. היטלי ההשבחה ששולמו על ידי המערערים בסופו של דבר, שולמו מכוח הדין ובהתאם למנגנונים הקבועים בו. תשלומי המקדמות על חשבון היטלי הפיתוח אשר שולמו על פי ההסכמים, שולמו, כאמור, על ידי דורי. סכום היטלי הפיתוח אמנם חושב בהתאם לשיעורו החוקי, אך ההיטלים נגבו במועד אשר קדם לזה הקבוע בדין. אם כן, על פניו, משבוטלו ההסכמים, יש להשיב את הפרשי ההצמדה והריבית אשר נצברו אצל המועצה בשל התשלומים המוקדמים. ואולם, מאחר שהמקדמות לא שולמו על ידי המערערים, והם גם לא טענו כי יש מה להשיב להם (וממילא לא טענו לבטלותו של רכיב היטלי הפיתוח) – לא מצאתי מקום לדון ולהכריע בהשבת הפרשי ההצמדה והריבית בגדרי ההליכים דנן. עניין זה ראוי שיתברר במסגרת היחסים המשפטיים בין חברת דורי (או חליפיה) לבין המשיבות. המשיבות מצידן מילאו את התחייבותן לפי ההסכמים וסיועו בקידום תכנית ממ/5159. את מה שנתנו המשיבות במסגרת זו לא ניתן להשיב, וממילא נראה כי אין שום הצדקה לעשות כן. המשיבות מלכתחילה לא היו רשאיות להתנות את תמיכתן בקידום הליכים תכנוניים בתשלום המקדמות; וחזקה היא כי התכנית אושרה על ידי מוסדות התכנון בהתאם לשיקול דעתן השלטוני ולפי כללי המינהל התקין. כמו כן, לשיטת המשיבות עצמן, התחייבותן זאת ניתנה בתמורה לתשלום המקדמות על ידי דורי במנותק מהחיובים הנוגעים להיטלי ההשבחה. אם כך הוא הדבר, ומשלא נטען אחרת בגדרם של ההליכים שלפנינו, אין בידינו להורות על השבה כלשהי בהקשר זה. המחאת חיובים: מעמדה של קבוצת יציב בית משפט קמא נדרש לשאלה האם קבוצת יציב נכנסה בנעליה של דורי לצורך ההסכם המשולש מכוח המחאת זכויותיה של דורי ליציב במסגרת הסכם המכר. בית משפט קמא השיב לשאלה זאת בשלילה. נקבע כי לצד הזכות לשלם היטל השבחה בשיעור מוסכם, ניצבת חובת התשלום עצמה. לפיכך, מדובר בהמחאת חבות אשר נעשתה שלא על פי דין מאחר שלא התקבלה הסכמתן של המשיבות-הנושות (ראו: סעיף 6 לחוק המחאת חיובים). כמו כן קבע בית משפט קמא כי עבירותה של החבות ממילא נשללה באמצעות תיקון 84 אשר נכנס לתוקף לפני שנחתם הסכם המכר בין דורי לקבוצת יציב. תיקון זה, כזכור, שלל את האפשרות להגיע להסכמות בין הנישום לוועדה המקומית בדבר גובה שומת ההשבחה. אחרי שידענו כי ההסכמים בטלים מחמת אי-חוקיות וכי אין מקום להורות על אכיפתם – ברי הוא כי שאלת מעמדה של קבוצת יציב כנמחית הינה חסרת נפקות בגדרי ההליכים דנן. מטעם זה לא אדון בה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל ובכפוף לזכאות המערערים לפיצול סעדים כמצויין להלן, הנני מציע לחבריי לדחות את שני הערעורים. בדומה לבית משפט קמא, לא מצאתי לנכון לחייב את המערערים בהוצאות לטובת המשיבות – זאת, בשל התנהלותן בכל הקשור להסכמים. פיצול סעדים לנוכח התנהלות המשיבות בכל הקשור להסכמים, היתה למערערים הצדקה מלאה להגיש את תביעותיהם במתכונתן הנוכחית, חרף התוצאה אליה הגעתי. מן הראוי אפוא לאפשר למערערים לפצל סעדים (ראו והשוו: ע"א 329/73 מלון סטפניה בע"מ נ' עזבון המנוחה ליזה מירר, פ"ד כח(1) 19 (1973); בש"א 384/88 מרגלית נ' כהן, פ"ד מז(2) 617, 619 (1993); בנימין רוטנברג "פיצול סעדים" משפטים טז 390, 416 (1985)). אשר על כן, מובהר בזאת, כי המערערים יהיו רשאים להגיש תביעות כספיות בהקשרה של מסכת העובדות הנוכחית. בתוך כך, ומבלי להביע עמדה כלשהי לגופם של דברים, יוכלו המערערים, אם יחפצו בכך, להגיש תביעות נזיקין והשבה נגד המשיבות, נגד רשות המיסים או נגד כל גורם אחר שימצאו לנכון – בכפוף לדין. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' כשר: מסכים אני עם פסק דינו המקיף והמעמיק של חברי השופט א' שטיין, על נימוקיו ותוצאתו. אוסיף מעט משלי, כאשר מטעמי יעילות כל ההגדרות בפסק דינו של חברי יפות גם לדברים שלהלן. מעל פני הדברים, התוצאה שחברי השופט א' שטיין ואנוכי מגיעים אליה, הינה תוצאה קשה במישור שיקולי הצדק. מצד אחד עומדים המערערים, קבוצת יציב ומשפחת דיל, שבפסק דינו של בית המשפט קמא לא נקבעה ולו קביעה שלילית אחת לגביהם. יתר על כן, נקבע כי הן קבוצת יציב והן משפחת דיל הסתמכו בתום לב על ההסכמים שבחלוף זמן ובדיעבד הינם מושא לטענת אי החוקיות ולסעד הבטלות. מצד שני עומדות המשיבות, לגביהן נקבע כי יזמו את התניות החוזיות הבלתי חוקיות ואף העמידו את הכללתן כתנאי מצדן; ביטלו את ההסכמים תוך שיהוי ניכר; ניסו, שלא בתום לב, הן ליהנות מאותם הסכמים והן להתייחס אליהם כבטלים, בהתאם לאינטרס המשתנה שלהן; והפלו את המערערים לרעה בשעה שהתעלמו מאי-חוקיות דומה בהסכמים דומים עם אחרים. ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות. משכך, אבקש אף אני להסביר את הדברים, בקיצור האומר. המערערים ניסו לאבחן את הלכת דירות יוקרה כדי למלט את ההסכמים דנן מהקביעה שאינם חוקיים. התשובה לכך ניתנה בפסק דינו של חברי השופט א' שטיין ומיותר לחזור על הדברים. במיוחד נשמעה משכנעת, תחילה, בהקשר זה, טענתם של המערערים כי הלכת דירות יוקרה נפסקה על רקע רצונו של היזם להשתחרר מעולו של הסכם שנכפה עליו על ידי העירייה והוועדה המקומית, ואילו בענייננו הוועדה המקומית והעירייה, אשר יזמו (ולפי הנטען אף כפו) את הכללתם של החיובים הבלתי חוקיים שבהסכמים, הן אלו שמנסות, באצטלה של אי-חוקיות, להשתחרר מהם. אלא שפסק הדין בעניין דירות יוקרה התמקד בנושא אי-החוקיות שבהוראות ההסכם ולא בניצול לא הוגן של כוח שלטוני לכפות את ההתקשרות הפסולה. כך, נושא ניצול הכוח השלטוני ליצירת ההתקשרות אוזכר בפסק הדין בעניין דירות יוקרה כבדרך אגב (ראו סעיף 45 לפסק הדין) ולבסוף, משנקבעה אי החוקיות, החליט בית המשפט כלל לא להכריע בנושא זה (וראו סעיף 82 לפסק הדין; עוד ראו סעיף 3 לפסק הדין בבקשה לקיום דיון נוסף בפרשה זו). משכך, הטענה בדבר זהותו של הגורם היוזם את ההתקשרות הפסולה אינה מאפשרת לאבחן את הקביעה שבפסק הדין בעניין דירות יוקרה לעניין קיומה של אי החוקיות. תחושת הצדק ובגדרה גם הטענה בדבר היותן של המשיבות היוזמות של ההתקשרות הפסולה וכן מי שמבקשות כעת להשתחרר ממנה מטעמים כלכליים, רלבנטיות, עקרונית, במישור הפעלת שיקול דעתו של בית המשפט לעניין סעיף 31 לחוק החוזים. ברם, בנסיבות דנן, אין בהן כדי להביא לאכיפת ההסכמה, הקבועה בכל אחד מההסכמים בהם עסקינן, בדבר שיעור היטל ההשבחה שישולם (היא ההסכמה שהמערערים מבקשים להורות על קיומה). הטעם לכך הוסבר אף הוא בפסק דינו של חברי השופט א' שטיין: כלל הוא שבמסגרת הסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 31 לחוק החוזים, להורות על "קיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו", לא יורה בית המשפט על ביצוע פעולה שהינה בלתי חוקית. בהקשר דנן, התוצאה לפיה לא משולם היטל השבחה בהתאם לדין, אלא על פי הסכמה חוזית שהושגה שנים קודם שהתכנית הרלבנטית קיבלה תוקף, היא זו שמגלמת את אי-החוקיות, ולכן אין להורות כמבוקש על ידי המערערים. לאמור יש להוסיף שהצד שייפגע מהוראה שכזו הינה הקופה הציבורית ואף בכך יש משום שיקול כבד משקל שלא להורות כאמור. נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך). ככל שקיים צורך בכך, ניתן על ידי חברי גם היתר לפיצול סעדים, ואף בעניין זה דעתי כדעתו. בהקשר עניין ההסתמכות אבקש להסתייג מאמירת אגב של חברי השופט א' שטיין ולפיה הסתמכותה של משפחת דיל הינה משמעותית מהסתמכותה של קבוצת יציב (ראו סעיף 55 לפסק הדין): בית המשפט קמא קבע, כעניין שבעובדה, שהן קבוצת יציב והן משפחת דיל הסתמכו על ההסכמים הרלבנטיים. באשר לקבוצת יציב, הרי ההסכם במסגרתו רכשה את הזכויות במקרקעין נכרת ביום 30.11.2010, בעוד ההסכם המשולש, המתייחס לתשלום היטל השבחה בהקשר אותם מקרקעין, נכרת ביום 10.5.2006, קרי – כארבע וחצי שנים קודם לכן. ניתן להניח כי באותו מועד ועקב העלייה בשווי המקרקעין, "קיבוע" הסכום שישולם כהיטל השבחה, כבר היה בגדר הטבה משמעותית, שהשפיעה על תנאי העסקה בה רכשה קבוצת יציב את זכויותיה. בית המשפט קמא אף הפנה בהקשר זה לעדותו של נציג קבוצת יציב, השמאי ספקטור, וקיבל את הדברים כנכונים (ראו סעיף 43 לפסק דינו של בית המשפט קמא), אם כי הוסיף וקבע כי מידת ההשפעה הכלכלית הישירה של ההסתמכות לא הוכחה בפניו. מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך. כאמור, בכפוף להסתייגותי שבסעיף 6 לעיל, הנני מצטרף לפסק דינו של חברי השופט א' שטיין. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין. ניתן היום, ‏כ"ב בחשון התשפ"ג (‏16.11.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 20041830_F09.docx עב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1