בבית המשפט העליון בשבתו כבית
משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
4163/91
ע"א 4201/91
בפני: כבוד הנשיא א' ברק
כבוד
השופט י' טירקל
כבוד
השופט י' אנגלרד
המערער בע"א 4163/91
והמשיב
בע"א 4201/91: מינהל מקרקעי
ישראל
נגד
המשיב בע"א 4163/91
והמערער
בע"א 4201/91: קדוש בראשי
תאריך הישיבה: י"ח
בחשוון תשנ"ח (18.11.97)
בשם
המערער בע"א 4163/91
ובשם
המשיב בע"א 4201/91: עו"ד משה גולן
בשם המשיב בע"א 4163/91
ובשם
המערער בע"א 4201/91: עו"ד
גדיאל דונר
פסק-דין
השופט י' טירקל:
כללי
1. לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט
המחוזי בנצרת (כבוד השופט א' אמינוף) מיום 25.6.91 בתביעה שהגיש מינהל מקרקעי
ישראל (המערער בע"א 4163/91 והמשיב בע"א 4201/91; להלן - "המערער") נגד קדוש בראשי (המשיב בע"א 4163/91 והמערער בע"א 4201/91; להלן -
"המשיב").
עובדות הרקע של הפרשה ופסק הדין החלקי
2. בחודש ספטמבר 1986 הגיש המערער תביעה נגד
המשיב לסלק את ידו משטחי קרקע של 1038.8 דונם, המצויים מצפון למושב עין העמק
ומדרום לו (להלן - "המקרקעין"). כן תבע לחייב את המשיב
לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשה במקרקעין במשך תקופה של שבע שנים,
שסופה ביום הגשת התביעה, לפי חישוב של 84 ש"ח לשנה לכל דונם; ובסך הכל
610,814 ש"ח.
תביעתו של המערער עברה גלגולים לא מעטים בטרם
החל הדיון בה לגופה במהלך שנת 1990. בתחילה הגיש המערער את התביעה לבית משפט
השלום, אולם אחרי שחלפה כמחצית השנה העביר בית משפט השלום את התביעה לבית המשפט
המחוזי בנצרת מן הטעם שהסכום שנתבע עולה על תקרת הסכום שבסמכותו. גם בבית המשפט
המחוזי עברה התביעה בין מספר שופטים עד שניתן, כאמור, בשנת 1991, פסק הדין נשוא
הערעור. גם בירורם של הערעורים השתהה וכך נמצאים אנו, עם נתינתו של פסק דין זה
יותר מעשר שנים אחרי הגשתה של התביעה. על כך יש להצטער.
3. מהלכו של המשפט נותב לפי הסכם פשרה שנעשה בין
בעלי הדין בשלב מוקדם של הבירור (להלן - "הסכם הפשרה"), שאושר על ידי
בית המשפט וניתן לו תוקף של פסק דין חלקי, לפיו:-
א) המשיב הוא בר-רשות במקרקעין וזכות זו היא
הדירה.
ב) העניינים הכספיים השנויים במחלוקת בין בעלי
הדין - דהיינו, סכום ההחזר של ההשקעות וההשבחות שיגיע למשיב אחרי קיזוז דמי השימוש
הראויים המגיעים למערער - ייקבעו על ידי השמאי דן ברלינר, שאותו ימנה בית המשפט
כמומחה (להלן - "המומחה").
ג) המשיב יפנה מיד שטח של 270 דונם שבו הוא
מחזיק הגובל באדמות יקנעם, שתחומו ייקבע על ידי המערער.
ד) במעמד הפינוי יפקיד המערער בידי המשיב סכום
בשקלים, שווה ערך ל- 81,000$, לפי השער היציג ביום התשלום. סכום זה יהיה מקדמה על
חשבון הסכומים שיגיעו למשיב, אם בכלל, לפי הערכת המומחה ופסק דינו הסופי של בית
המשפט.
ה) המערער ימליץ לפני המוסדות המוסמכים להחכיר
למשיב, בחכירה לדורות, את שטחי המטעים הגובלים, בין היתר, בבית מגוריו.
ו) בית מגוריו של המשיב, וכן שטח הסמוך לו,
ששטחם הכולל 48 דונם, יוחכרו לו בתנאי נחלה, בהתאם לתנאים המקובלים בישוב עין
העמק.
ז) המערער ימליץ בפני המוסדות המוסמכים לכלול
את מטע השקדים, ששטחו 22 דונם, בחכירה בתנאי נחלה, כמו את שטח הבית, או בחכירה
לדורות, כמו את שטח המטעים.
ח) המשיב יפנה את יתר שטחי המקרקעין שבהם הוא
מחזיק במעמד תשלום יתרת הסכום המגיע למשיב בהתאם לפסק הדין הסופי.
4. המומחה פעל לפי ההוראות שניתנו לו בהסכם הפשרה
ובחוות דעתו - שעליה גם נחקר - הגיע למסקנות דלקמן:
בענין שווי ההשקעות הגיע למסקנה, כי ההשקעה
היחידה של המשיב במקרקעין היתה בסיקול השטח מאבנים, כדי לאפשר חריש, זריעה וקציר
על ידי כלים מיכניים. המומחה אמד את השווי על פי גודלם של גלי האבנים המצויים
בשטח, שאותם בדק. כפי שקבע הוצאו מכל דונם 45 מ"ק של אבנים בממוצע ולפיכך יש
לשלם למשיב סך של 675 ש"ח לכל דונם, נכון ליום מתן חוות הדעת - 17.3.91.
בחקירתו בבית המשפט המחוזי אמר המומחה כי זה אומדן סביר, לאור כמויות האבנים
שהוצאו מכל דונם ולאור עלות העבודה שנדרשה לשם כך. בעלי הדין לא חלקו על קביעה זאת
של המומחה ובית המשפט המחוזי אימץ אותה.
בענין דמי השימוש הראויים סמך המומחה על כך
שבהסכם הפשרה הוסכם שהמשיב הוא בר רשות ולפיכך קבע את דמי השימוש בהתאם לסכומים
שמשלמים למערער ברי רשות אחרים. כפי שקבע, זכאי המערער לדמי שימוש ראויים בסך 17
ש"ח לשנה לכל דונם, ובשיערוך לתאריך חוות הדעת זכאי הוא לדמי שימוש עבור
התקופה של שבע השנים שחלפו עד יום הגשת התביעה, בסך 170 ש"ח לכל דונם. סכום
זה נותר שנוי במחלוקת בין בעלי הדין.
בית המשפט המחוזי העמיד, אפוא, להכרעה רק את
השאלה מה סכום דמי השימוש הראויים שהמערער זכאי להם.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
5. בבית המשפט המחוזי טען המערער שאין לאמץ
את חוות דעתו של המומחה בענין דמי השימוש הראויים ויש להעמיד אותם לפחות על סכום
של 15$ לשנה לכל דונם ולא על 17 ש"ח. טענתו העיקרית של המערער היתה, כי
המומחה קבע את דמי השימוש, כפי שהעיד, לפי הסכום שהמערער גובה כשהוא מחכיר קרקעות
בחכירה עונתית לזריעה. כן העיד המומחה, כי בחוזי חכירה כאלה כלול סעיף לפיו לא
יחזיר המערער לחוכר הקרקע את ההשקעות שישקיע בקרקע. לטענת המערער, המשיב אינו
"חוכר עונתי" והוא אף מקבל את החזר השקעותיו; לפיכך אין לקבוע את דמי
השימוש הראויים כמו לגבי חוכר עונתי, אלא בהתאם למחירים בשוק החופשי, הנעים בין
20$ ל25-$. במקרה הנדון יש להעמיד את דמי השימוש על סכום של 15$ לדונם לפחות לכל
שנה. לעומתו טען המשיב שיש לאמץ את חוות דעתו של המומחה במלואה ואין לפסוק למערער
סכום גבוה מזה שקבע המומחה.
6. במחלוקת זאת היתה דעתו של בית המשפט כדעתו של המערער,
אך לא מכל טעמיו.
בית המשפט קבע, כי הצמצום שצמצם המערער את
תביעתו לדמי שימוש לתקופה של שבע שנים וויתורו על תביעת דמי שימוש לתקופה ארוכה
בהרבה - שבכך ראה המערער טעם לפסוק לו סכום גבוה יותר משקבע המומחה - אינם מזכים
את המערער בדמי שימוש גבוהים יותר. כן דחה את טענתו כי לפי סעיף 1 (א) לחוק עשיית
עושר ולא במשפט, תשל"ט1979-, זכאי הוא לקבל את שווי טובת ההנאה שהפיק המשיב
מהמקרקעין, שהוא שוויה בשוק החופשי. לדעת בית המשפט אין המערער זכאי לדמי שימוש
ראויים לפי מחירי השוק החופשי, בעיקר מן הטעם שהוא גוף ציבורי, המחכיר אדמות רבות
ופועל על פי קריטריונים קבועים ועל פי אמות מידה שוות, כאשר מדובר בקרקע ובחוכרים
מאותו סוג. לענין זה הוסיף וציין שאילו עמד המערער על תביעתו לסילוק יד והיה נפסק
כי המשיב הוא מסיג גבול, היתה תביעתו של המערער לדמי שימוש ראויים לפי מחירי השוק
החפשי הגיונית ומתקבלת על הדעת. אולם, במסגרת הסכם הפשרה, שאושר בפסק הדין החלקי,
הכיר המערער במשיב כבר רשות במקרקעין ולפיכך, על המשיב לשלם, לכאורה, ככל בר רשות
אחר.
אף על פי כן סבר בית המשפט שיש לפסוק למערער
דמי שימוש בשיעור גבוה מזה שקבע המומחה, מן הטעם, כלשונו:
ש"המומחה
התעלם לגמרי מכך שבחוזים, שהמינהל (המערער - י.ט.) עורך עם חוכרים ושבהם הוא גובה
דמי שימוש פחותים מן המחירים בשוק החופשי, הוא מכניס סעיף לחוזים שהוא לא יחזיר
לחוכרים שום השקעות שהם משקיעים בקרקע".
(עמ'
38 לפסק הדין).
לדעת בית המשפט קבלת עמדתו של המשיב יש בה
"כדי לגרום לכך שהוא יאחז בחבל בשני הקצוות וייהנה מכל העולמות". מחד
גיסא, ביקש המשיב, וגם נפסק לו, החזר השקעותיו עבור סיקול אבנים במקרקעין; מאידך
גיסא, מבקש הוא לשלם דמי חכירה מופחתים כמו חוכרים שהשקעותיהם במקרקעין אינן
מוחזרות להם. לפיכך סבר בית המשפט - וזאת בעקבות דברים שאמר המומחה בעדותו (עמ'
27 לפרוטוקול) - כי "יהא זה צודק לקבוע מחיר כפול מדמי השימוש הראויים שקבע
המומחה עבור המקרקעין", ופסק למערער 340 ש"ח לכל דונם.
7. בשולי פסק דינו עמד בית המשפט גם על שאלות
נוספות, שהעלו בעלי הדין. במסגרת דיון זה דחה את תביעתו של המערער לפסוק לו דמי
שימוש ראויים עבור תקופה נוספת, מעבר לתקופת שבע השנים שבגינה תבע, בקובעו שאין
לחרוג מהתחום שבו צמצם המערער את תביעתו. עם זאת הניח כי מחלוקת זאת תיושב במסגרת
חוזי החכירה שעליהם אמורים בעלי הדין לחתום לפי הסכם הפשרה.
עוד דחה בית המשפט את בקשתו של המערער לקבוע
בפסק הדין, שאם לא יוחכרו שטחי המטעים למשיב בחכירה לדורות, כאמור בסעיף ה' להסכם
הפשרה, יהיה המשיב חייב להחזירם למערער. יצוין כי המערער הודיע "כי הוא מאמין
ובטוח שלא יקרה כדבר הזה, היינו, ששטחי המטע לא יוחכרו" למשיב, מכיוון שלשני
בעלי הדין יש אינטרס משותף שהמשיב ימשיך להחזיק בשטחי המטעים בחכירה לזמן ארוך.
כזכור, נאמר בסעיפים ה) ו-ז) להסכם הפשרה שהמערער ימליץ בפני המוסדות המוסמכים
להחכיר למשיב את שטחי המטעים, וכן את מטע השקדים. בית המשפט ציין שאין בהסכם הפשרה
תשובה לשאלה מה יקרה אם המלצת המערער לא תתקבל, ולפיכך נמנע מלפסוק בענין זה, אולם
הביע דעתו כי "יש להניח שהתובע (המערער - י.ט.) יפעל ככל הנדרש כדי
שהמלצותיו יתקבלו וייושמו ברוח הסכם הפשרה" (עמ' 41 לפסק הדין).
הדיון בהשגות
ע"א 4163/91
8. בפי המערער היו שתי טענות עיקריות: האחת, כי
בית המשפט טעה בקובעו, שבעלי הדין לא התייחסו לשאלה מה יעלה בגורל השטחים שהמערער
הבטיח להמליץ להחכירם למשיב, אם לא יוחכרו לו. לטענת המערער, משתמע מלשון הסכם
הפשרה שאם לא תתקבל המלצתו יהיה על המשיב לפנותם. על כך ניתן, לדעתו, ללמוד מכך
שבסעיף ח) להסכם הפשרה נאמר ש"המשיב יפנה את "יתר שטחי המקרקעין שבהם
הוא מחזיק". טענתו השניה היתה, כי בית המשפט שגה בכך, שחייב את המערער לשלם
למשיב את מלוא ההשקעות שהשקיע בכל שטחי המקרקעין שבהם החזיק, לרבות מה שהשקיע
בשטחים שבית המשפט נמנע מלצוות על פינויים, שנשארו בידיו. חיזוק לטענתו מצא המערער
בכך שהמומחה לא דן כלל בהשקעותיו של המשיב בשטחי המטעים, אלא רק בהשקעותיו בסיקול
אבנים מהשטחים האחרים.
לעומתו טען המשיב כי בהסכם הפשרה לא התייחסו
בעלי הדין למקרה שההמלצה להחכיר לו את השטחים לא תתקבל, משום שהאמינו שאכן יוחכרו
לו. עוד טען, שצדק בית המשפט בכך שלא הבחין לענין החזר ההשקעות בין השטחים שהמשיב
יפנה לבין השטחים שיוחכרו לו. לדעתו, יש לראות אותו כמי שהחזיר את כל אדמותיו
למערער ומעמדו כבר רשות בוטל, ולפיכך זכאי הוא לפיצוי עבור השקעותיו בכל השטחים,
בין אם פינה אותם בפועל ובין אם לאו. כל שהשתנה הוא מעמדו, מבר רשות לחוכר. שאם לא
תאמר כן, הרי שהמערער יתעשר, כדברי המשיב, "שלא כדין על ידי 'חסכון' בלתי
צודק של כספי החזר השקעות".
9. דין ערעורו של המערער להתקבל בחלקו, ככל
שענינו הטענה השניה שהעלה.
עקרונותיו של הסכם הפשרה היו, בתמצית, שהמשיב
יפנה ויחזיר למערער חלק משטחי המקרקעין שבהם הוא מחזיק ואילו יתרת השטחים תוחכר לו
בתנאים שיקבעו. המומחה יקבע את סכום ההחזר עבור השקעותיו של המשיב ואת סכום דמי
השימוש עבור השימוש שעשה המשיב בשטחים בעבר, שאותו יש לקזז מסכום ההחזר. לדעתי, בא
הסכם הפשרה ליצור הסדר מאוזן לפיו יהיה המשיב זכאי, מחד גיסא, להחזר השקעותיו
בשטחים שיפנה, אך לא להחזר השקעותיו בשטחים שיישארו בידיו. מאידך גיסא, ישלם עבור
השטחים שיפנה - שעבורם יקבל, כאמור, את החזר השקעותיו - דמי שימוש מוכפלים, כפי
שנפסק, ואילו עבור השטחים שיישארו בידיו - שעבורם לא יקבל את החזר השקעותיו - ישלם
את דמי השימוש המופחתים. ההגיון בכך שהמשיב לא יקבל החזר עבור השטחים שימשיך
להחזיק בהם הוא שאם ממשיך הוא להחזיק במקרקעין, נהנה הוא מפירות השקעותיו, ואין
הוא מפסידם כמו במקרקעין שאותם הוא מחזיר. לפיכך אין ממש בטענתו של המשיב, לפיה יש
לראות אותו כמי שעזב כביכול שטחים אלה, עם ביטול מעמדו כבר רשות, החוזר אל חלק מהם
כחוכר ולפיכך זכאי לקבל את שווי השקעותיו. הטעם שמחייבים את
הבעלים להחזיר לבר רשות שחדל להחזיק בפועל במקרקעין את השקעותיו, כתנאי לפינוי
המקרקעין והשבתם לבעליהם, נובע משיקולי יושר, ואין נפקות לשאלה אם ממשיך בר הרשות
להחזיק בהם כבר רשות או כחוכר (עיין נ' זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט
מב (תשנ"ה) 24). חיזוק נוסף למסקנה זאת מצוי בכך שתשלום יתרת ההחזר - אחרי
קיזוז דמי השימוש - הוצמד לפינוי.
אשר לטענתו הראשונה של המערער, צדק בית המשפט
כאשר דחה את בקשת המערער לצוות על המשיב להחזיר לו את המקרקעין, אם לא יוחכרו
למשיב. כאמור, אין בהסכם הפשרה התייחסות לאפשרות כזאת, שאותה לא העלו, כנראה, בעלי
הדין על דעתם. אם תתעורר השאלה יהיה צורך להכריע בה במסגרת הליך נפרד.
ע"א 4201/91
10. המשיב טען כי שגה בית המשפט בהכפילו את סכום דמי
השימוש הראויים שאמד המומחה. לדעתו, אין החזר ההשקעות
רלוונטי לעניין קביעת דמי השימוש הראויים. עוד טען שבית המשפט התערב בשיקול דעתו
המקצועי של המומחה בכך שקבע "מעין שמאות חדשה". לכך הוסיף כי המערער
משלם למסיגי גבול, עבור כל דונם אדמה שהם מפנים, סכום גדול מזה שהוא אמור לקבל
במקרה דנן. התוצאה היא שהמשיב, שהוכר מעמדו כבר רשות, יקבל פיצוי פחות מזה שהיה
מקבל מסיג גבול. להוכחת טענתו, ביקש המשיב להגיש כראיה נוספת פרוטוקול של דיון
שנערך באותה תקופה בבית משפט השלום בעפולה, המעיד, לדעתו, על כך שהמערער אכן משלם
למסיגי גבול דמי פינוי בסך 300 $ לדונם.
לעומתו, סבר המערער שאם יוחכרו למשיב שטחי
מקרקעין כאמור בהסכם הפשרה יוחל עליו בדיעבד הסכם חכירה עונתית. במקרה כזה, ישלם
המשיב דמי שימוש ראויים מופחתים, אולם לא יהיה זכאי לקבל את החזר השקעותיו
במקרקעין. זאת משום שעל המשיב יוחל הסעיף המצוי בהסכם החכירה, לפיו מוותר החוכר על
השבת השקעותיו במקרקעין. כן טען המערער, כי ההכרה במשיב כבר רשות לא באה אלא
להגדיר את מעמדו בתקופה שעד פינוי חלק מן המקרקעין והחכרת חלקם האחר, וכי בית
המשפט לא התערב בשיקול דעתו של המומחה, אלא הסיק את המסקנות המתבקשות מחוות דעתו
ומעדותו בבית המשפט. המערער הוסיף כי אין להביא בחשבון את הראיה הנוספת שמבקש
המשיב להציג בשל נסיבותיה השונות של הפרשה ההיא לעומת המקרה דנן.
11. גם דין ערעורו של המשיב להתקבל בחלקו.
המשיב מבקש בערעורו לשנות את קביעתו של בית
המשפט בענין דמי השימוש הראויים ולאמץ את חוות דעתו של המומחה בשלמותה. חוות דעת
זאת עמדה לנגד עיניו של בית המשפט, שהחליט, מהטעמים שפורטו לעיל, להכפיל את סכום
דמי השימוש הראויים שעל המשיב לשלם למערער. אולם, כאמור לעיל, קביעה זאת יכולה
לחול רק על השטחים שאותם החזיר המשיב או שיחזיר, שעבורם זכאי הוא להחזר השקעותיו,
אך לא על השטחים שיוחכרו לו, שעבורם אין הוא זכאי להחזר ההשקעות.
במצב דברים זה, ולאור המסקנות דלעיל, אין מקום
לקבל את הראיה הנוספת.
סוף דבר
12. ערעורו של המערער מתקבל במובן זה שיהיה חייב
להחזיר למשיב רק את ההשקעות שהשקיע בשטחים שיפנה, אך לא את השקעותיו בשטחים
שיוחכרו לו. ערעורו של המשיב מתקבל במובן זה שיהיה עליו לשלם למערער עבור השטחים
שיוחכרו לו רק את דמי השימוש הראויים "הבסיסיים" שקבע המומחה. עבור
השטחים שיפנה יהיה עליו לשלם את דמי השימוש המוכפלים, כפי שקבע בית המשפט המחוזי.
אם בעקבות חוזי החכירה שייערכו עם המשיב
וקביעת השטחים המוחכרים יתעוררו חילוקי דעות בין בעלי הדין בדבר יישום עקרונותיו
של פסק דין זה, יהיו רשאים לחזור ולפנות לבית המשפט המחוזי על מנת שיתיר את
הספיקות.
בנסיבות הענין לא ייפסקו הוצאות בשני
הערעורים.
ש
ו פ ט
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה
נ ש י א
השופט י' אנגלרד:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' טירקל.
ניתן היום, ב' באייר תשנ"ח (28.4.98).
ה נ ש י א ש ו פ ט ש
ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
91041630.M03