החלטה בתיק ע"א 4134/97
בבית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 4134/97
בפני: כבוד
המשנה לנשיא ת' אור
כבוד
השופט י' טירקל
כבוד
השופטת א' פרוקצ'יה
המערערת: מרכז
כלל ירושלים בע"מ
נ
ג ד
המשיב: בנימיני
נוריאל
ערעור
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בירושלים
מיום 14.5.97 בע"א 1655/96
שניתן
על ידי כבוד השופטת ר' אור
תאריך הישיבה: ג'
בחשון תשס"א (1.11.00)
בשם המערערת: עו"ד
דורון תמיר
בשם המשיב: עו"ד
מנחם עצמון
פסק – דין
השופטת א'
פרוקצ'יה:
1. המשיב רכש מן המערערת זכויות בשלושה
משרדים (להלן – "הנכס") בבנין מרכז "כלל" בירושלים (להלן - "הבנין").
הרכישה נעשתה במסגרת הסכם עליו חתמו המערערת (או – "החברה") והמשיב ביום
1.3.74 (להלן : "הסכם הרכישה"). הסכם הרכישה כלל, כחלק בלתי נפרד ממנו,
הסכם למתן שירותי ניהול (להלן – "הסכם השירותים"). שירותים אלה ניתנים
בפועל בכל הבנין, המכיל מאות משרדים וחנויות. חברת השירותים אחראית למתן כל
השירותים החיוניים הכרוכים בטיפול ותחזוקה של יחידות הבנין והשטחים הציבוריים
הקשורים בו.
2. הסכם הרכישה קבע כי רישום הזכויות בנכס על
שם הרוכש יתאפשר באחת משתי דרכים: רישום הבנין כבית משותף, כאשר כל יחידה שנרכשה
על ידי קונה תירשם כיחידה נפרדת על שם בעליה; או החכרת הנכס לקונה לתקופה של 999
שנים. בחירת החלופה הרצויה נתונה על פי ההסכם למערערת.
במהלך שנת 1992 הוכשרה הקרקע שעליה הבנין
לרישום היחידות השונות בבנין, וביניהן גם משרדי המשיב. המערערת החליטה לבחור
באופציה של החכרת היחידות לתקופה ארוכה כדרך להעברת זכות קנין לרוכשים. במסגרת
הליך העברת הקנין, ולצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, התבקש המשיב על
ידי המערערת לחתום על שטר חכירה אשר צורפו לו תנאי חכירה מיוחדים (להלן –
"שטר החכירה"). המשיב סירב לחתום על שטר החכירה בטענה כי הוא מכיל תנאים
שונים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הסכם הרכישה בינו לבין המערערת. המערערת
עמדה על כך שהמשיב יחתום על שטר החכירה בנוסח שהציעה כתנאי לרישום זכויות החכירה בשמו,
בטענה כי הוראותיו תואמות להסכם הרכישה. נוכח המחלוקת שנוצרה, לא הועבר הקנין בנכס
לשמו של המשיב עד היום.
3. המשיב הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בה
תבע את המערערת לאכיפת חוזה הרכישה בין הצדדים, באופן שהיא תחוייב לאלתר להעביר
לבעלותו את המשרדים כיחידות נפרדות במסגרת הבית המשותף, ולחלופין, כי תחוייב לרשום
על שמו זכויות חכירה במשרדים לתקופה של 999 שנים ללא תנאים והגבלות כלשהם, כך
שתנאי החכירה יהיו קרובים ביותר לרישום בעלות.
4. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי מצד
אחד, אין לומר שתנאי שטר החכירה חורגים מהאמור בהסכם הרכישה. יחד עם זאת פסק כי מאחר
שהמשיב אינו מוכן לחתום על שטר החכירה, על המערערת לרשום את הנכס על שמו בחכירה
לדורות בלא שהוא יחוייב לחתום על שטר חכירה. אשר לאופן ביצוע הרישום, נקבע כי המערערת
יכולה לפעול באחת משתי דרכים: האחת - לעשות שימוש ביפוי הכח הבלתי חוזר שמסר לה
המשיב לצורך רישום המשרדים על שמו, באופן שמיופה הכח יחתום בשם המשיב על שטר חכירה
"פשוט וקצר" שיתבסס על הסכם הרכישה שנחתם בין הצדדים אשר יצורף לשטר
החכירה. האחרת - לאפשר למשיב לחתום על שטר חכירה בלא הסעיפים המגבילים שבו. על פסק
דין זה ערערה החברה בפנינו.
5. בערעור קובלת המערערת על חיובה לרשום את הנכס
על שם המשיב באחת משתי הדרכים שנקבעו בפסק הדין קמא. טענתה העיקרית היא כי משקבע
בית המשפט כי האמור בשטר החכירה אינו סותר את הסכם הרכישה, היה עליו לפסוק, כפועל יוצא
מכך, כי המשיב חייב לחתום על שטר החכירה על מלוא תנאיו, כתנאי מוקדם לרישום זכויות
החכירה בנכס על שמו. המשיב בתשובתו חוזר על טיעוניו בבית המשפט המחוזי, לפיהם אין
התאמה בין האמור בשטר החכירה לבין הסכם הרכישה, ולפיכך אין לכפות עליו חתימה על
שטר חכירה במתכונת שנוסחה על ידי המערערת כתנאי להעברת הנכס על שמו.
הכרעה
6. הסכם הרכישה קובע את מערכת הזכויות
והחובות ההדדיים בין המערערת לבין המשיב. הוא מהווה תשתית ההסדר בין הצדדים ביחס
להקניית הזכויות הקנייניות בנכס למשיב, והתנאים להקנייה זו. לפיכך, הצדדים קשורים
בתנאי הסדר זה, ועליהם לפעול על פיו, ואין הם רשאים לסטות ממנו אלא אם כן הדבר נעשה
בהסכמה.
7. יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה הנוגעות
לענין ולהשוותן עם שטר החכירה כדי לעמוד על טענת המשיב לפיה קימת סתירה מהותית
בתנאי שני מסמכים אלה, ולפיכך תנאי שטר החכירה אינם יכולים לעמוד.
כאמור, הסכם הרכישה קובע בעיקרו שתי
דרכים חלופיות להעברת זכויות הקנין בנכס לרוכש, על פי בחירתה של המערערת: האחת –
רישום הנכס כיחידה נפרדת בבנין שירשם, הוא עצמו, כבית משותף (סעיפים ד' וה'
להסכם). השניה – במקום לרשום בעלות על הנכס, רשאית המערערת להחכיר לקונה את הנכס
לתקופה של 999 שנים (סעיף ו(1) להסכם). ההסכם קובע כי שטר החכירה יקנה לקונה
זכויות והתחייבויות קרובות ככל האפשר לאלה שהיו לו אילו בוצעה העברת בעלות. במסגרת
ההנחה כי החכירה תקנה לקונה זכויות דומות ככל האפשר לרישום בעלות, קובע המשכו של
הסעיף כי שטר החכירה יפטור את הקונה מחובת תשלום דמי חכירה שנתיים, ויכיר בזכות
הקונה להעביר את החכירה, להחכיר את הנכס בחכירת מישנה ולשעבד את הנכס, בלא צורך
בקבלת הסכמת החברה.
זו לשון הסעיף:
"חכירה
במקום למלא אחר
התחייבויותיה בסעיפים ד' וה' לעיל, ולמרות כל דבר אחר האמור בחוזה זה, תהיה החברה
רשאית, לבחירתה, שלא לרשום את הבנין או את הפרוייקט כבית משותף ושלא לרשום את הנכס
כיחידה נפרדת בבית המשותף, ובמקום זאת להחכיר לקונה את הנכס לתקופה של 999 שנים.
שטר החכירה ינוסח על ידי עורכי הדין של החברה ויקנה לקונה זכויות והתחייבויות
קרובות ככל האפשר לאלה שהיו לו אילו בוצע הרישום בהתאם לסעיפים ד' ו-ה' לעיל,
ובהתחשב באמור בסעיפים ח.ט. ו-י. להלן. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, יפטור
שטר החכירה את הקונה מחובת תשלום דמי חכירה שנתיים ויכלול את זכות הקונה להעביר את
החכירה, להחכיר את הנכס בחכירת מישנה, ולשעבד את הנכס בלא צורך בקבלת הסכמת
החברה". (הדגשה לא במקור).
8. במסגרת הסכם הרכישה התחייב הקונה להשתתף
בהוצאות האחזקה של הבנין על כל מתקניו. המערערת התחייבה להתקשר עם חברת שירותים,
ובד בבד עם החתימה על הסכם הרכישה התחייבו הקונה והמערערת לחתום על הסכם שירותים
עם חב' השירותים. בסעיף ט4. להסכם הרכישה, התחייב הקונה למלא אחר התחייבויותיו
בהסכם השירותים ולגרום לכך שכל מי שיעביר אליו את זכויותיו בנכס יחתום אף הוא על
הסכם השירותים.
בסעיף י'(2)(ז) להסכם הרכישה הסכים הקונה
כי שטר החכירה יכלול, בין יתר הוראותיו, את ההוראה לפיה
"מי שירכוש מן הקונה את הנכס יהיה מחוייב מכח הרכישה גופה בכל
ההתחייבויות של הקונה בהתאם להסכם השירותים כאילו היה הרוכש הנ"ל צד להסכם
האמור וכאילו היה ההסכם האמור חלק מחייב ובלתי נפרד של התקנון;"
סעיף י(3) להסכם הרכישה קובע עוד כי עם רישום החכירה
על פי החוזה, יהיה הסכם השירותים חלק בלתי נפרד משטר החכירה. כדי להבטיח את מילוי
התחייבויות הקונה, בין היתר, לצורך רישום החכירה על שמו, מטיל סעיף י"א להסכם
על הקונה לתת יפוי כח בלתי חוזר לחברה כדי לאפשר למיופה הכח לבצע את כל הפעולות
אשר ההסכם מחייבו לעשותן.
זו מסגרת ההוראות הכללית של הסכם הרכישה ככל
שהיא נוגעת לענייננו.
9. נוסחו של שטר החכירה שהמערערת דרשה כי
המשיב יחתום עליו כתנאי לרישום זכויות החכירה על שמו כולל את התנאים הבאים:
סעיף 3.02 לשטר החכירה קובע כדלקמן:
"החוכר יהיה רשאי בכל עת להעביר את זכויותיו במוחכר על פי שטר
חכירה זה לאחר או לאחרים (להלן – מקבל הזכות) באופן ובתנאים כפי שימצא לנכון,
ולאחר שימולאו התנאים הבאים:
(1) שמקבל הזכות קיבל על עצמו במפורש בשטר העברת זכות השכירות את כל
התחייבויות החוכר על פי תנאי שטר החכירה וזה חתם עליו, ועותק מתנאי שטר החכירה
החתום על ידי מקבל הזכות צורף לשטר העברת זכות השכירות, לאות ולעדות כי מקבל הזכות
קרא תנאים אלו והוא מקבל על עצמו את כל התחייבויות וזכויות החוכר על פיו – כולם;
(2) שמקבל הזכות קיבל את הסכמתם של מרכז כלל ושל חברת השירותים להעברת
הזכויות בכתב ומראש. מרכז כלל תיתן את הסכמתה להעברת הזכויות כאמור לאחר שמקבל
הזכות יחתום על יפוי כח לטובתה בנוסח המצורף לתנאי החכירה המיוחדים... ובהתמלא
תנאי זה בלבד".
10. המשיב קובל על חוסר התאמה בסיסי בין הסכם
הרכישה לבין שטר החכירה בשתי נקודות מרכזיות: ראשית, בעוד הסכם הרכישה מכיר בזכות
הרוכש להעביר את זכות החכירה לאחר בלא צורך בהסכמת החברה, מתנה שטר החכירה את
תקפות העברת זכות החכירה כאמור בהסכמת החברה וחברת השירותים שתינתן מראש ובכתב. שנית,
שטר החכירה מציב כתנאי לתקפות העברת זכות החכירה מהרוכש לאחר, כי מקבל הזכות יחתום
על יפוי כח לטובת החברה. תנאי זה אינו מופיע בהסכם הרכישה ולפיכך מיגבלה נוספת זו
לזכות הרוכש להעביר את זכותו לצד שלישי אינה עולה בקנה אחד עם ההסכם.
11. הצדק עם המשיב בטענתו כי קימת סתירה מהותית
בין הוראות הסכם הרכישה להוראות שטר החכירה בכל הנוגע למהות זכותו של הרוכש הרשום
להעביר את זכויותיו בנכס לאחר והמיגבלות והתנאים הנילווים לכך. הסכם הרכישה מורה
מפורשות כי רישום זכויות הקנין על שם הרוכש על דרך של חכירה ארוכת טווח ייעשה ככל
האפשר בדומה לרישום בעלות. באותה נשימה, עולה ממנו כי זכות החוכר הרשום להעביר את
זכויות החכירה שבידיו לצד שלישי אינה מותנית בקבלת הסכמת החברה, והדבר משתלב היטב
עם כוונת הצדדים כי זכות החכירה תדמה ככל האפשר לזכות הבעלות במקרה זה. העדר הצורך
בהסכמת החברה להעברת הזכויות בחכירה רשומה בולט במיוחד לאור הוראת סעיף
י"ב(4) להסכם הרכישה הקובע כי העברת זכויות קונה לצד שלישי בטרם נרשמה
זכותו הקניינית של הראשון, מחייבת את הסכמת החברה מראש בכתב, אף כי היא מנועה
מלסרב לכך מטעם בלתי סביר. ההשוואה בין שני ההסדרים להעברת זכויות הרוכש לצד שלישי
– זה המתייחס לרוכש שזכותו הקניינית נרשמה וזה הנוגע לרוכש אשר זכותו טרם נרשמה –
מחזקים את פרשנות הסכם הרכישה וכוונת הצדדים לו לפיה מקום שהרוכש הינו בעל קנין
רשום, אין העברת זכותו לצד שלישי טעונה הסכמת החברה. על רקע זה, יש בהוראות שטר
החכירה בסעיף 3.02.2, המתנות את העברת זכותו של חוכר רשום לצד שלישי בקבלת הסכמת
מרכז כלל וחברת השירותים מראש, משום סתירה מהותית ללשון הסכם הרכישה, שאינו כולל
תנאי דומה ולתפיסה העומדת ביסודו בדבר דמיונה של זכות החכירה, ככל האפשר, לזכות
בעלות. הוא הדין בהוראת שטר החכירה לפיה מרכז כלל תתן הסכמתה להעברת זכויות לצד
שלישי רק לאחר שמקבל הזכות יחתום על יפוי כח לטובתה ובהתמלא תנאי זה בלבד. דרישה
זו אינה נכללת בהסכם הרכישה ומהווה מיגבלה, פרי נוסחו של שטר החכירה, להעברת זכותו
של הרוכש לאחר. הגבלות אלה על העברת זכויות החוכר בנוסחו של שטר החכירה אינן
מתיישבות עם הוראותיו הבסיסיות של הסכם הרכישה ועם כוונות הצדדים לו, המכירות בזכות
הדיספוזיציה של רוכש בזכויותיו שנרשמו בלא קיום תנאים מוקדמים מן הסוג הזה.
מאחר שמסגרת-העל של זכויות וחובות הצדדים
עוגנה בהסכם הרכישה ותנאי שטר החכירה כפופים לו, היה על המערערת לגבש את הוראות
שטר החכירה בהתאם להן ולא לחרוג מהן, ואין היא רשאית להטיל על הרוכש באמצעות שטר
החכירה מגבלות שזכרן לא בא בהסכם העיקרי, והעומדות בסתירה ללשונו ולרוחו. לאור
זאת, התנאים והמיגבלות הכלולים בסעיף 3.02.2 לשטר החכירה אינם יכולים לעמוד, והם
נסוגים ועליהם להתבטל בפני הוראות הסכם הרכישה, הגוברות עליהם.
12. שאלה אחרת היא כיצד ניתן להבטיח כי צד
שלישי המקבל זכות בנכס מידי הרוכש המקורי, יבוא בנעליו לענין מכלול התחייבויותיו
כלפי חברת השירותים. נראה, אכן, כי הצורך להבטיח רצף בהתחייבויות בין בעלי הנכס
וחליפיהם כלפי חברת השירותים הוא שעמד ביסוד ההתנאות המיוחדות בשטר החכירה המהוות נשוא
המחלוקת כאן. לקיום התחייבויות אלה המעוגנות בחוזה השירותים בין בעל הנכס לבין
חברת השירותים חשיבות רבה לצורך הבטחת אחזקתו התקינה של בנין מרכז כלל רב-היחידות
ורב-הפעילות. תיפקודן התקין של מכלול מערכותיו מותנה בקיום שירותים ותחזוקה
תקינים. עם זאת, הצורך בקיום פתרון אשר יבטיח המשכיות בהתחייבויות בעלי הנכס
המתחלפים כלפי חברת השירותים אינו יכול להכתיב את תנאי שטר החכירה בין החברה לבין
הרוכש באופן שייכפו עליו הסדרים שזכרם לא בא בהסכם הרכישה המקורי. יתר על כן,
הצדדים להסכמי הרכישה והשירותים נתנו דעתם לבעיה זו וגיבשו מערכת הוראות חוזיות
שמטרתן לחייב את הרוכש המקורי לדאוג לכך שמקבל הזכות ממנו יחתום על הסכם שירותים
זהה לזה שהוא חתום עליו, בד בבד עם העברת הזכויות בנכס אליו. וכך, הסכם הרכישה
בסעיף ט(4) קובע כי הקונה מתחייב למלא אחר התחייבויותיו בהסכם השירותים ולגרום לכך
שכל מי שהוא יעביר אליו את זכויותיו בנכס לאחר הרישום יחתום אף הוא על הסכם
השירותים. התחיבות זו של הרוכש כלפי החברה הינה התחייבות חוזית בת-אכיפה ובת-פיצוי
במקרה של הפרתה בגידרם של היחסים החוזיים בין המערערת לרוכש, והיא מספקת את אחד
הפתרונות לצורך בהמשכיות בהסדר מתן השירותים בהתחלפות בעלי הזכויות בנכס.
שנית, סעיף ט(5) להסכם הרכישה קובע כי הקונה
מסכים לכך שהסכם השירותים יירשם בלשכת רישום המקרקעין כחלק מרישום החכירה, וזאת
בין על ידי רישום הערה בספרי האחוזה ובין בכל דרך אחרת, לפי שיקול דעתה של החברה.
כמו כן, בסעיף 11 להסכם השירותים מסכים הקונה כי הסכם זה יירשם במירשם המקרקעין
כחלק מהחכירה, בין על ידי רישום הערה ובין בדרך אחרת, וזאת במטרה להבטיח כי הנכס
לא יועבר לאחר לפני שהנעבר יחתום אף הוא עם החברה על הסכם שירותים. רישום הסכם
השירותים כנילווה לרישום החכירה על דרך רישום הערת אזהרה מבטיח כי הנעבר
הפוטנציאלי של הזכות, ברוכשו את הזכות, ידע כי צמוד להסכם החכירה גם הסכם שירותים.
לזה מצטרפת הוראת הסכם הרכישה בסעיף י.2(ז) לפיה ניתן לכלול בשטר החכירה הוראה
לפיה כל מי שירכוש מהקונה את הנכס יהיה מחוייב מכח הרכישה גופה בכל התחייבויות
הקונה על פי הסכם השירותים כאילו היה הרוכש צד להסכם; וסעיף י(3) להסכם הקובע כי
הסכם השירותים יהווה חלק בלתי נפרד משטר החכירה. בהסכם השירותים מתחייב הרוכש
בסעיף 2(ד) כי כל מי שירכוש את הנכס ממנו יחתום אף הוא על הסכם שירותים, והסעיף
ממשיך וקובע:
"כל עוד לא חתם הנעבר על הסכם השירותים כנ"ל עם החברה, ישאר
הקונה אחראי כלפי החברה אף לאחר העברת זכויותיו בנכס לאחר, למילוי כל התחייבויותיו
של הקונה בהסכם זה".
הוראות חוזיות אלה נועדו, בהצטברותן,
להביא לתוצאה כי נעבר של זכויות החכירה הרשומות בנכס יקח על עצמו את התחייבויות
מעביר הזכויות כלפי חברת השירותים. האפקטיביות של הוראות אלה מושגת, ראשית, על ידי
קיום התחייבות חוזית של בעל הזכות המקורי כלפי החברה לדאוג לכך שנעבר הזכויות
יחתום על הסכם שירותים, באופן שכל עוד לא חתם הנעבר על הסכם כאמור, ישאר הרוכש המקורי
אחראי כלפי חברת השירותים. לכך מצטרף האמצעי של צירוף הסכם השירותים לשטר החכירה
הרשום במירשם ורישום הערה במירשם אודות היות הסכם השירותים חלק מתנאי החכירה, וכן
התחייבותו הישירה של הרוכש המקורי כלפי החברה לדאוג לחתימת מקבל הזכויות על הסכם
שירותים. מנגנונים אלה להבטחת חתימתו של מקבל הזכויות על הסכם השירותים הוסדרו
במפורש בהסכם הרכישה והסכם השירותים ולא ניתן להוסיף עליהם תנאים וסייגים בשטר
חכירה שמשמעותם היא הגבלה על זכות הרוכש המקורי להעביר את זכויותיו לצד שלישי
ולהתנות את רישום זכותו הקניינית של הראשון בהסכמה לתנאים אלה.
לאור האמור, על המערערת לבצע את
התחייבותה החוזית כלפי המשיב על פי הסכם הרכישה שביניהם, ולרשום את זכות החכירה
במשרדים על שמו, וזאת בלא שתתנה זאת בחתימתו על שטר חכירה, הכולל תנאים מגבילים
בענין העברת זכויותיו לצד שלישי.
טענת המערערת לפיה קביעה כזו תיצור חוסר
אחידות בין תנאי החכירה שיחולו על המשיב לבין אלה שחוכרים אחרים בבנין כבר הסכימו
להם וחתמו עליהם, אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו.
13. לאור האמור, אציע לחברי לדחות את טענות
המערערת בערעורה ולקבל את טענות המשיב, במלואן. התוצאה מכך היא כי, בעיקרו, יש
לקיים את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, בכפוף לשינוי מסוים בסעד שניתן, באופן
הבא: במקום הסעד שנקבע בפסק הדין, יינתן הסעד החלופי המבוקש בכתב התביעה לפיו, על
המערערת לרשום לאלתר את זכויות החכירה על המשרדים על שם המשיב, וזאת לתקופה של 999
שנים. לצורך כך, על המשיב לחתום על שטר חכירה ובלבד שתנאיו לא יעמדו בסתירה לתנאי
הסכם הרכישה. בכלל זה, שטר החכירה לא יכלול הוראות המתנות את זכותו של החוכר
הרשום להעביר את זכויותיו לאחר בהסכמה מראש ובכתב של המערערת וחב' השירותים או
המחייבות החתמתו של מקבל הזכויות על יפוי כח לטובת המערערת, הכל כאמור בסעיף
3.02.2 לנוסחו של שטר החכירה שהיווה סלע המחלוקת בענייננו.
המערערת תשלם למשיב את הוצאות הערעור
בסכום של 30,000 ₪ כולל.
ש
ו פ ט ת
המשנה לנשיא ת' אור:
אני מסכים.
המשנה לנשיא
השופט י' טירקל
אני מסכים.
ש ו פ ט
לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת
פרוקצ'יה.
ניתן היום, כ"ה באלול תשס"ג
(22.9.03).
המשנה לנשיא ש ו
פ ט ש ו פ ט ת
_________________________
העותק כפוף לשינויי
עריכה וניסוח. 97041340_R06.doc
מרכז מידע, טל'
02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il