לוי ואח' נ' משרד הבינוי והשיכון ואח'

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 4095/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת י' וילנר העותרים: 1. דוד לוי 2. אהרון לוי 3. מירי אהרוני 4. אהרון חליפה 5. פייר הירשפלד 6. גבי בן הרוש 7. ד.ש מתן שירותים ואחזקה בע"מ 8. קמברידג' השקעות בע"מ 9. אלשר ניהול והחזקות בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. משרד הבינוי והשיכון 2. הממונה על חוק המכר - משרד הבינוי והשיכון עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרים: עו"ד אמיר ברק; יאיר מינטוס בשם המשיבים: עו"ד יעל מורג יקו-אל פסק-דין השופט ד' מינץ: בעתירה שלפנינו מבקשים העותרים כי נורה למשיבים לבוא וליתן טעם מדוע לא יינתנו החלטות בתלונתם בעניין פרויקט "H-Infinity סומייל" (להלן: פרויקט סומייל או הפרויקט) של קבוצת חג'ג' (להלן: החברה), שהוגשה למשיב 2 (להלן: הממונה) בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר) ביום 9.3.2020. העותרים הם רוכשי דירות בפרויקט סומייל בתל אביב במסגרת קבוצת רכישה שאורגנה על ידי החברה. ביום 21.8.2019 הגיעה פניית ציבור לממונה, מטעם אחד מחברי קבוצת הרכישה, בה נטען כי החברה משמשת כיזם בפרויקט וכפופה להוראות חוק המכר בכל הקשור לפרויקט. לאחר בחינת התלונה, בהחלטתו מיום 15.10.2019 פירט הממונה את ממצאי התלונה בעניינים שונים וקבע דרכים לתיקון הליקויים אשר נמצאו. בהחלטתו ציין הממונה כי ככל שהליקויים לא יתוקנו, ייתכן שיבחר לפנות למסלול של הליך מנהלי לבירור התלונה. ביום 9.3.2020 הוגשה לממונה תלונה נוספת על ידי העותרים במסגרתה דרשו כי הממונה יפעיל את סמכויותיו מכוח הוראות חוק המכר, יורה לחברה לתקן הפרות שונות ויודיע לה כי בכוונתו להטיל עליה עיצומים כספיים בגין הפרות אלה. כן טענו העותרים כי החברה היא יזם לכל דבר ועניין ועל כן חלות עליה הוראות חוק המכר. לאחר הגשת התלונה הוחלפו תכתובות בין העותרים לבין הממונה מפעם לפעם. ביום 15.6.2020 עדכן הממונה את העותרים בתוצאות בירור התלונה שהגישו. במכתבו ציין הממונה כי לא הכריע בשאלה האם החברה היא יזם הכפוף לחוק המכר וכי לא נוהל הליך מנהלי נגדה. הוא הדגיש כי תפקידו קשור בעיקרו להבטחת כספי רוכשי דירות, וככל שאין סיכון לכספי רוכשים הוא נמנע מהפעלת אכיפה. בעניין הפרויקט, כלל חברי קבוצת הרכישה עתידים לקבל ערבויות חוק המכר כך שכספם יהא בטוח מכוח הסכם בין החברה לבין הרוכשים ולפיכך הוא נמנע מהתערבות בפרויקט. הממונה ציין עוד כי ככל שההסכם לא יגיע לכדי מימוש ולא יסופקו ערבויות חוק מכר לכספי הקבוצה, ייבחן מחדש הצורך בהתערבותו. ביום 28.1.2021 פנו העותרים פעם נוספת אל הממונה וציינו כי טרם הונפקו על ידי החברה ערבויות לפי חוק המכר, וביקשו את התערבותו. ביום 14.2.2021 השיב הממונה לבא-כוח העותרים וציין כי נוכח קיומו של ערר על קביעתו בהליך מנהלי אחר בדבר היותו של מארגן קבוצת רכישה יזם הכפוף לחוק המכר, שלתוצאותיו עשויה להיות השפעה ישירה בעניינם של העותרים, הוחלט להשהות פתיחתו של הליך מנהלי נגד החברה. עוד ציין הממונה כי הנושא נבחן מול החברה ובכוונתו להפעיל לחץ על מנת לספק בטוחות לחברי הקבוצה במהירות, אך הדבר ייעשה באמצעות שיח מול החברה ולא באמצעות כלים מנהליים. ביום 11.5.2021, לאחר חילופי תכתובות נוספים בין הצדדים, השיב הממונה פעם נוספת לבא-כוח העותרים וציין כי הפעילות מול החברה נעשית בשיח מולה ולא באמצעות כלים מנהליים, מתוך רצונו לממש את האינטרס הציבורי. ביום 10.6.2021 הוגשה העתירה דנא. בעתירתם טענו העותרים כי הממונה לא קיבל החלטה בשאלה האם החברה היא "מוכר" לעניין חוק המכר וחלות עליה הוראותיו, אם לאו; לא שלח לחברה התרעה בשל הפרת חובותיה לפי חוק המכר; לא קיבל החלטה סופית האם לשלוח לחברה הודעה על כוונה להטיל עיצום כספי בהתאם לסמכותו הקבועה בסעיף 4ג לחוק המכר. לשיטתם, הממונה השתהה בקבלת החלטה בתלונתם באופן שאינו סביר והפר את חובתו לפעול במהירות הראויה. בתגובה המקדמית מטעם המשיבים נטען כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת אי צירופה של החברה כמשיבה לעתירה. כמו כן, נטען כי דין העתירה להידחות לגופה, שכן החלטות הממונה בעניין תלונתם של העותרים הן החלטות סבירות, שאינן מגלות כל עילה להתערבות. לאחר עיון בעתירה ובתגובת המשיבים הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות מחמת אי צירוף משיבים רלוונטיים לעתירה וגם לגופו של עניין. ראשית ייאמר כי פשיטא שהחברה, נגדה מבקשים העותרים לפתוח בהליכים מנהליים באמצעות הממונה, עלולה להיפגע מהצווים להם עותרים המבקשים (ראו: בג"ץ 3913/19 העמותה לצייד חוקי וסיוע לחקלאות ולסביבה נ' רשות הטבע והגנים הלאומיים, פסקה 4 (21.11.2019); בג"ץ 3478/19 אגודה שיתופית רמת רזיאל כפר שיתופי של תנועת חירות נ' מדינת ישראל (22.5.2019)). לפיכך חלה חובה על העותרים לצרפה כמשיבה לעתירה. מעבר לכך, גם לגופם של דברים נראה כי אין ממש בטענת המשיבים כי הממונה לא הכריע בתלונתם. בהחלטתו מיום 15.10.2019 הממונה מצא את תלונתם מוצדקת, פירט את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא. כמו כן, מנספחי העתירה עולה כי הממונה אינו שוקט על שמריו ופועל על מנת להביא למתן בטוחות חוק המכר לחברי קבוצת הרכישה. העובדה שהחלטתו של הממונה אינה מיטבית בעיני העותרים אינה הצדקה להתערבותו של בית משפט זה. העתירה נדחית אפוא. העותרים יישאו בהוצאות המשיבים בסך של 7,000 ש"ח. ניתן היום, ‏ד' באלול התשפ"א (‏12.8.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 21040950_N02.docx רח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il