אסום - חברה קבלנית לבנין בע"מ נ. נציגות הבית המשותף ברחוב חיים חפר 13 ראשון לציון

10 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 40874-12-24 לפני: כבוד השופטת יעל וילנר כבוד השופט עופר גרוסקופף כבוד השופט יחיאל כשר המבקשת: אסום - חברה קבלנית לבנין בע"מ נגד המשיבה: נציגות הבית המשותף ברחוב חיים חפר 13, ראשון לציון בקשת רשות ערעור החלטת בית המשפט המחוזי מרכז – לוד (השופט א' ברנד), מיום 18.11.2024, ב-רע"א 1878-08-24 בשם המבקשת: עו"ד ד"ר אמיר קמינצקי בשם המשיבה: עו"ד רם אורן פסק-דין השופט יחיאל כשר: האם יש לחייב נציגות בית משותף, המגישה תביעה לבית המשפט, בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע, בהתאם לברירת המחדל המוטלת בדין על חברה תובעת שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת? שאלה זו היא העומדת במוקד ההליך שבפנינו. ענייננו בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז – לוד (השופט א' ברנד), מיום 18.11.2024, ב-רע"א 1878-08-24. בהחלטה נושא הבקשה, נדחתה בקשת רשות ערעור של המבקשת על החלטת בית משפט השלום בראשון-לציון (הרשם הבכיר מ' וחדי), מיום 2.6.2024, אשר דחתה בקשה של המבקשת לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיה של המבקשת. רקע הדברים ביום 18.9.2023 הגישה המשיבה, נציגות בית משותף, תביעה כספית כנגד המבקשת, החברה הקבלנית שבנתה את הבניין שדייריו מיוצגים על ידי המשיבה. בתביעתה, טענה המשיבה כי המבקשת אחראית לליקויי בנייה בשטחים המשותפים בבניין, בסך של 1,087,143 ש"ח. ביום 2.5.2024, הגישה המבקשת בקשה לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה, להבטחת הוצאותיה של המבקשת. לטענת המבקשת, קיים חשש כי המשיבה, ובעלי הדירות שהיא מייצגת, לא יוכלו לשאת בהוצאות המשפט של המבקשת, אם יושתו עליהם. בבקשתה, הפנתה המבקשת לסעיף 353א לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: חוק החברות), המקנה לבית המשפט סמכות לחייב חברה תובעת, שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת, בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיו של הנתבע (בקצרה יצוין, כבר עתה, כי ייחודו של סעיף זה, בהשוואה להוראה הכללית בדבר הפקדת ערובה לתשלום הוצאות, הינו בכך שלפי הסעיף נקודת המוצא היא חיוב התובע בהפקדת ערובה, ואי-חיוב הוא החריג, ועל כך יפורט בהרחבה בהמשך). לעמדת המבקשת, יש לראות בנציגות בית משותף "חברה" לעניין זה, מאחר שכגוף בעל אישיות משפטית נפרדת וכשרות להגיש תביעה לבית המשפט, ההיגיון מאחורי הכלל הקבוע בסעיף 353א לחוק החברות חל גם בעניינה של נציגות בית משותף. בהחלטתו מיום 2.6.2024, דן בית משפט השלום בראשון-לציון (הרשם הבכיר מ' וחדי) בסוגיה זו. בית המשפט עמד על כך שטרם נקבעה הלכה בשאלה, וסקר שלוש גישות עיקריות למתן תשובה לה, אותן זיהה בפסיקה: האחת, גישה הרואה בנציגות בית משותף אישיות משפטית נפרדת, שאחריות בעלי הדירות המיוצגים על-ידה מוגבלת, כך שחל בעניינה הרציונל להורות על חיוב בהפקדת ערובה, בדומה לרציונל המצוי בבסיס סעיף 353א לחוק החברות; השנייה, גישה לפיה האחריות של בעלי דירות לחובות של נציגות בית משותף אינה מוגבלת, כך שלא חל בעניינה אותו רציונל ואין לחייבה בהפקדת ערובה; והשלישית, גישת ביניים, לפיה קיומו של קושי לנהל את הליכי גביית החובות של נציגות הבית המשותף מבעלי הדירות מצדיק, כשלעצמו, את תחולתו של סעיף 353א לחוק החברות בעניינה של נציגות בית משותף. על בסיס סקירה זו, בית משפט השלום קבע כי סעיף 353א לחוק החברות אינו חל על נציגות בית משותף. בראש ובראשונה, נסמך בית המשפט על כך שנציגות בית משותף אינה נכללת בהגדרת המושג "חברה", אשר מצוין במפורש בלשונו של סעיף 353א לחוק החברות. נוסף על כך, אפיין בית המשפט את מעמדה של נציגות הבית המשותף כשלוחה של בעלי הדירות, הכפופה לדיני השליחות. ככזו, קבע בית המשפט כי אחריותם של בעלי הדירות אינה מוגבלת, קרי, ניתן לחייבם אישית בחובות נציגות הבית המשותף. לפיכך, נקבע כי בהקשר זה אין מקום להקביל בין חברה שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת לבין נציגות בית משותף. באשר לגישה השלישית, הטעים בית משפט השלום כי אף אם עשוי להתעורר קושי בניהול הליכי הגבייה מול מספר בעלי דירות, לא זו התכלית ביסודו של המנגנון הקבוע בסעיף 353א לחוק החברות, המוגבל לחברות אשר אחריות בעלי המניות בהן מוגבלת. על כן, העדיף בית משפט השלום את הגישה השנייה, לפיה אין לראות בנציגות בית משותף כחברה לעניין חיובה בהפקדת ערובה. בית משפט השלום הוסיף והבהיר כי גם אילו היה נדרש לבקשה לפי תקנה 157(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), המקנה לבית המשפט סמכות כללית להורות על חיוב תובע בהפקדת ערובה, הבקשה שהגישה המבקשת אינה מבססת את התשתית הנדרשת להפעלתה של סמכות זו. נוכח כל זאת, דחה בית המשפט השלום את הבקשה. המבקשת מיאנה להשלים עם החלטה זו, והגישה בקשת רשות לערער עליה לבית המשפט המחוזי מרכז – לוד (רע"א 1878-08-24). ביום 18.11.2024, החליט בית המשפט המחוזי (השופט א' ברנד) לדחות את בקשת רשות הערעור, בהתאם להוראות תקנה 148(ב) לתקנות. בהחלטת בית המשפט המחוזי, עמד אף הוא על היעדרה של הלכה מחייבת בשאלת חיובה של נציגות בית משותף בהפקדת ערובה. יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי הצטרף לקביעותיו של בית משפט השלום, לפיהן אחריותה של נציגות בית משותף אינה מוגבלת, וניתן, במקרה הצורך, לגבות מבעלי הדירות שהיא מייצגת את חובותיה, כך שאין מקום להחיל בעניינה את הוראות סעיף 353א לחוק החברות ולחייבה בהפקדת ערובה. על החלטה זו, הגישה המבקשת את הבקשה שלפניי. הבקשה למתן רשות ערעור בבקשתה, טוענת המבקשת כי שאלת החיוב של נציגות בית משותף, שהגישה תביעה לבית המשפט, בהפקדת ערובה לתשלום הוצאותיו של הנתבע, הינה שאלה עקרונית וחשובה, שאף הערכאות קמא הכירו בהיעדרה של הלכה מחייבת בעניינה. לעמדת המבקשת, נציגות בית משותף פועלת כישות ערטילאית, נטולת נכסים משל עצמה, אשר על אף כשירותה וסמכותה להגיש תביעה משפטית בעצמה, ישנו קושי של ממש לחזור לכיסם של המיוצגים על ידה. לטענת המבקשת, די בכך כדי לבסס את החשש שנתבע שזכה בדין לא יוכל להיפרע בגין הוצאותיו מנציגות הבית המשותף שהגישה תביעה כנגדו, חשש אשר מצדיק לחייב את נציגות הבית המשותף בהפקדת ערובה, כפי שעשו בתי המשפט במספר מקרים, אליהם הפנתה המבקשת. זאת, לגישת המבקשת, בהתאם לתכלית סעיף 353א לחוק החברות, אשר נוגעת לכל חברה, גם כאשר אחריות בעלי המניות בה אינה מוגבלת. לטענת המבקשת, המשיבה במקרה דנן הינה נציגות בית משותף אשר מצויה בקשיים כלכליים, וסיכויי תביעתה, בה נתבעו, לגישת המבקשת, סכומים מוגזמים, קלושים. על כן, טוענת המבקשת, הימנעות הערכאות קמא מחיוב המשיבה בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות המבקשת עולה כדי עיוות דין. יצוין כי לצד טענות אלה, הקדישה המבקשת רבות מטענותיה לגופה של התביעה שהוגשה כנגדה. איני רואה מקום לפרט על אודות טענות אלה בהחלטה בבקשה שבפניי, שעניינה חיוב המשיבה בהפקדת ערובה לתשלום הוצאות המבקשת, בוודאי כאשר עסקינן בבקשת רשות ערעור ב-"גלגול שלישי". מנגד, בתגובתה לבקשה טוענת המשיבה כי ההחלטה נושא הבקשה הינה החלטה דיונית, אשר אינה מעוררת כל שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. זאת, מאחר שנציגות בית משותף אינה "חברה" לפי חוק החברות, וכן משום שאחריות בעלי הדירות המיוצגים על ידה אינה מוגבלת, כך שאין מקום להחיל בעניינה את ברירת המחדל הקבועה בסעיף 353א לחוק החברות. לטענת המשיבה, שוגה המבקשת בטענתה כי ניתן לפרש את סעיף 353א לחוק החברות כך שיחול גם על חברה שאחריות בעלי המניות בה אינה מוגבלת, ועל אחת כמה וכמה על נציגות בית משותף. בהתאם לכך, טוענת המשיבה כי על מנת לחייבה בהפקדת ערובה, היה על המבקשת להוכיח את התקיימותו של אחד השיקולים לחיוב תובע בהפקדת ערובה על-פי תקנה 157(א) לתקנות, וכי המבקשת לא עמדה בנטל זה. כמו כן, המשיבה טוענת בתגובתה כי סיכויי תביעתה גבוהים, וכי מצבה הכלכלי איתן. לטענת המשיבה, ניסיונה של המבקשת לטעון אחרת נעשה בחוסר תום לב, וזאת בפרט לאור סירובה של המבקשת לשלם למשיבה את חובותיה הגבוהים כלפיה, להם טוענת המשיבה. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובתגובה לה, ובהתאם לסמכותי לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות, החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות לערער והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה. עם זאת, אקדים אחרית לראשית ואציין כי לגישתי צדק בית המשפט קמא במסקנתו, ודין הערעור להידחות לגופו. על כן, אציע לחבריי שכך נעשה, והכול כפי שיפורט להלן. כאמור לעיל, בפסק הדין נושא הבקשה נדחתה בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום, שלא לחייב את המשיבה בהפקדת ערובה. כידוע, רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, בהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה למתן רשות ערעור תגרום לעיוות דין (ראו, מיני רבים: רע"א 25729-11-24 רוזנשין נ' רוה, פסקה 12 (6.5.2025); רע"א 22391-01-25 אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ נ' שוב, פסקה 9 (5.5.2025); רע"א 7483-03-25 מהלוס נ' ון-אמדן, פסקה 6 (4.5.2025)). לכך יש להוסיף, כי החלטות שעניינן הפקדת ערובה הן מסוג ההחלטות הדיוניות בהן מוקנה לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב, שלא בנקל תתערב בו ערכאת הערעור, לא כל שכן ב-"גלגול שלישי" (רע"א 1638/23 קירשנבאום נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בזל 43, פסקה 13 (26.11.2024); רע"א 4341/24 פלוני נ' פלוני, פסקה 6 (4.6.2024)). סבורני כי בנסיבות דנן, בקשתה של המבקשת צולחת את המשוכות הניצבות בפניה. כפי שעולה הן בכתבי הטענות שהוגשו מטעם הצדדים והן בהחלטות הערכאות קמא, קיים חוסר בהירות מסוים בפסיקה בדבר תחולתו הישירה או העקיפה של סעיף 353א לחוק החברות על נציגות בית משותף, ובהתאם לכך, חוסר בהירות בשאלת נוסחת האיזון המתאימה להחלטה אם להורות על חיובה של נציגות בית משותף, שהגישה תביעה, בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע. כמתואר בהחלטתו של בית משפט השלום, עיון בפסיקה מגלה גישות שונות לעניין זה, אשר יש בהן כדי להוביל לתוצאות סותרות (ראו, למשל: ת"א (מחוזי ת"א) 3447-07-21 נציגות הבית המשותף רח' הרברט סמואל 10, תל אביב נ' אחים עופר הנדסה ופתוח בע"מ, פסקאות 6-5 והאסמכתאות שם (2.1.2022); ת"א (מחוזי חי') 64622-12-19 נציגות הבית המשותף רח' הזמיר 88 נהריה נ' סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ, פסקה 5 (26.8.2020); ת"א (מחוזי ת"א) 21563-07-22 נציגות בעלי הדיור בפרוייקט "השוק הסיטונאי" נ' מגדלי לב תל אביב בע"מ, פסקה 7 (1.8.2023)). על אף המצב המתואר, שאלה עקרונית זו טרם הגיעה לשולחנו של בית משפט זה, וטרם נקבעה בה הלכה ברורה ומחייבת. על כן, סבורני כי הגיעה העת לדון בשאלה, להבהיר את המצב המשפטי בעניינה ולהכריע בה, במסגרת הבקשה דנן. חיוב חברה בהפקדת ערובה סמכותו של בית המשפט לחייב תובע בהפקדת ערובה לתשלום הוצאות הנתבע, קבועה בתקנה 157(א) לתקנות. הפסיקה התוותה מספר שיקולים המנחים את בית המשפט בבואו להורות על הפקדת ערובה כזו, אשר נועדו לאזן בין זכות הגישה לערכאות של התובע, לבין הצורך להרתיע תובעים מהגשת תביעות סרק ולהבטיח את תשלום הוצאותיו של הנתבע, שנכפה עליו לקחת חלק באותו הליך (רע"א 2892/23 גלובל אפ טכנולוגיות (2010) בע"מ נ' הלן טרוויס, פסקה 8 (9.7.2023); רע"א 5477/22 אבוקרת נ' אקסודוס פירמיום 2015 בע"מ, פסקה 6 (21.8.2022)). להגשמת איזון זה, נקבע כי בבואו לחייב תובע בהפקדת ערובה להוצאות הנתבע, ינהג בית המשפט בזהירות ובמתינות, תוך התחשבות בפגיעתה האפשרית של הטלת חיוב כזה בזכויותיו של התובע (רע"א 6353/12 אברהם נ' יגרמן, פסקה 5 (16.1.2013)). במסגרת כך, קבעה הפסיקה כי בית המשפט יורה על הפקדת ערובה להוצאות הנתבע, אם סבר כי מדובר בתביעת סרק או כי סיכויי ההליך קלושים (רע"א 1007/08 עזבון המנוח עלי ג'אליה נ' מדינת ישראל, פסקה 5 (31.1.2010)). לעומת זאת, בעניינה של תביעה שהגישה חברה בעירבון מוגבל, בחר המחוקק נקודת איזון שונה בתכלית, המפורטת בסעיף 353א לחוק החברות: "הוגשה לבית משפט תביעה על ידי חברה או חברת חוץ, אשר אחריות בעלי המניות בה מוגבלת, רשאי בית המשפט שלו הסמכות לדון בתביעה, לבקשת הנתבע, להורות כי החברה תיתן ערובה מספקת לתשלום הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ורשאי הוא לעכב את ההליכים עד שתינתן הערובה, אלא אם כן סבר כי נסיבות הענין אינן מצדיקות את חיוב החברה או חברת החוץ בערובה או אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין." הוראות הסעיף קובעות ברירת מחדל הפוכה לזו הקבועה בתקנה 157(א) לתקנות. במסגרת סעיף 353א לחוק החברות, חיוב חברה תובעת בהפקדת ערובה להוצאות הנתבע הינו הכלל, ואילו מתן פטור מערובה הינו בגדר החריג (רע"א 78767-09-24 מנורה מבטחים ביטוח בע"מ נ' כ.נ.נ.ג בע"מ, פסקאות 22-20 (10.11.2024)). כך, במקרים שהוראת סעיף 353א לחוק החברות חלה עליהם, בית המשפט יורה על פטור מהפקדת ערובה רק בהתקיים אחד משני החריגים המפורטים בסעיף – כאשר "נסיבות הענין אינן מצדיקות את חיוב החברה או חברת החוץ בערובה", או "אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין". שני החריגים פורשו בפסיקה בצמצום, תוך הטלת הנטל להוכחתם על החברה התובעת (ע"א 4842/23 חברת אבי אלקיים בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון, פסקה 10 לפסק דינו של השופט ד' מינץ (28.11.2024)). הטעם להטיית נקודת האיזון במקרים הנכללים בסעיף 353א לחוק החברות, מקורו בחשש שמא נתבע שזכה בדין לא יוכל להיפרע בגין הוצאותיו מתובע "המסתתר" מאחורי אישיות משפטית נפרדת של חברה בעירבון מוגבל (רע"א 882/24 רם אדרת מגורים בע"מ נ' פרוספריטי נ.ש. בע"מ, פסקה 7 (2.4.2024); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1616 (מהדורה 13, 2020)). בהתאם לתכלית זו, סעיף החוק אינו מסתפק בקיומה של חברה תובעת, אלא קובע, כתנאי לתחולתו, שאחריות בעלי המניות בחברה הינה מוגבלת. זאת, שכן הגבלת האחריות היא שמאפשרת את "הסתתרותם" של בעלי המניות מאחורי מסך החברה. ללא תנאי זה, האפשרות להיפרע מבעלי המניות במקרה הצורך פתוחה בפני הנתבע (זוהר גושן ואסף אקשטיין דיני חברות 115 (2023)). על כן, כאשר אין מדובר בחברה בעירבון מוגבל, הסעיף אינו חל, ובית המשפט יחליט אם לחייב את התובע בהפקדת ערובה להוצאות הנתבע על-פי נוסחת האיזון הקבועה בתקנה 157(א) לתקנות. בענייננו, ברי כי סעיף 353א לחוק החברות אינו חל ישירות על נציגות בית משותף. זאת, שהרי לשון הסעיף קובעת במפורש כי הוראותיו חלות על "חברה", כהגדרתה בסעיף 1 לחוק החברות, ואין ספק כי נציגות בית משותף אינה נכללת בהגדרה זו (ראו, למשל, ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, לו(2) 21, 25 (1981) (להלן: עניין קדמת לוד)). משכך, הטענה הרלבנטית לענייננו, הינה כי יש להחיל את הוראות הסעיף על נציגות בית משותף בדרך של היקש. כלומר, על-פי טענה זו, הסמכות לחיוב נציגות בית משותף בהפקדת ערובה מקורה בהוראה הכללית, הקבועה בתקנה 157(א) לתקנות, אך במקרה של נציגות בית משותף, יש ליישם סמכות זו על דרך היקש מסעיף 353א לחוק החברות. לשם הוכחת הצורך בהיקש מעין זה, יידרש הטוען טענה זו להוכיח כי הרעיון שביסוד סעיף 353א לחוק החברות, המתואר לעיל, חל גם במקרה של נציגות בית משותף. על כן, אין מקום לערוך היקש כזה בכל מקרה, כטענת המבקשת: אם אחריות בעלי הדירות אינה מוגבלת, הרציונל המתואר לעיל אינו חל, ואין הצדקה לעריכת היקש מסעיף 353א לחוק החברות, ליישום תקנה 157(א) לתקנות במקרה הפרטני של נציגות בית משותף. על רקע האמור, מתעוררת בענייננו השאלה הבאה: האם ניתן לייחס לדיירי הבניין, המיוצגים על-ידי נציגות בית משותף, את ההוצאות והחובות של הנציגות, או שמא אחריותם מוגבלת, בדומה לחברה בעירבון מוגבל, באופן המעורר חשש דומה בדבר יכולתו של הנתבע להיפרע בגין הוצאותיו, ככל שייפסקו בסיום ההליך? נפנה אפוא לבחינת מעמדה המשפטי של נציגות הבית המשותף. סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), מחייב את קיומה של נציגות בכל בית משותף. סעיף 69 לחוק המקרקעין מוסיף ומתייחס למעמדה המשפטי של הנציגות, בקבעו כי: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." על יסוד הוראות אלה, פורש מעמדה של נציגות הבית המשותף כאישיות משפטית נפרדת, המהווה שלוח מכוח החוק של בעלי הדירות בבית המשותף, אשר כשרותה המשפטית מוגבלת ומסויגת לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" בלבד (עניין קדמת לוד, בעמ' 24); רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה, פסקה 3 (27.6.2017) (להלן: עניין נאות מזרחי); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 466 (1997) (להלן: ויסמן)). כך, כאשר נציגות בית משותף נוקטת בפעולה משפטית, בגדרי סמכותה לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, פעולה זו מחייבת את כל בעלי הדירות, בין אם הסכימו לפעולה ובין אם התנגדו לה (עניין קדמת לוד, עמוד 27; עניין נאות מזרחי, פסקה 3). כשליחות מכוח החוק, נבדל מעמדה של נציגות בית משותף ממעמדה של שליחות שמקורה ברצונו החופשי של השולח (וראו: אהרן ברק חוק השליחות כרך א 65-62 (מהדורה שנייה מורחבת 1996) (להלן: ברק); גד טדסקי "על נציגות הבית המשותף" הפרקליט לו 5, 12-11 (1984); ויסמן, עמוד 469). בהתאם, הוראות חוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות), יחולו על הנציגות, כשלוח מכוח החוק, רק אם לא עלה אחרת מהוראות החקיקה המסדירות את פעילותה (ברק, עמודים 67-66). ההוראה הרלבנטית לענייננו קבועה בסעיף 2 לחוק השליחות, לפיו: "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח". מכוח סעיף זה, מוטלות על השולח הזכויות והחובות שנוצרו כתוצאה מפעולתו של השלוח כלפי צדדים שלישיים, בתחומי הרשאתו (ע"א 2599/13 הרמן נ' עלדור, פסקה 19 (3.9.2015); ברק, 428). אם הוראה זו חלה בענייננו, משמעות הדבר היא כי בעלי הדירות בבית המשותף אינם יכולים "להסתתר" מאחורי נציגות הבית המשותף, כך שבמקרה הצורך, הגורם שנתבע על-ידי הנציגות יוכל להיפרע בגין הוצאותיו ישירות מבעלי הדירות. חוק המקרקעין, המסדיר את פעילותה של נציגות הבית המשותף, אינו מכיל כל הוראה ממנה עולה כי סעיף 2 לחוק השליחות אינו חל בעניינה של הנציגות, ואף נדמה כי לשונו של סעיף 69 לחוק המקרקעין, לפיו הנציגות פועלת "בשם כל בעלי הדירות", מתאימה לתחולתה של הוראת סעיף 2 בחוק השליחות. אשר על כן, ניתן לקבוע כי חובותיה של נציגות בית משותף, כתוצאה מפעולות שנעשו בתחומי הרשאתה על-פי סעיף 69 לחוק המקרקעין, כמוהם כחובותיהם של בעלי הדירות המיוצגים על-ידי הנציגות. משכך, החשש העומד בבסיס נוסחת האיזון הקבועה בסעיף 353א לחוק החברות, לחיוב חברה בעירבון מוגבל בהפקדת ערובה להוצאות הנתבע, אינו מתקיים בעניינה של נציגות בית משותף. סיכום הדברים עד לכאן: אחריותם של בעלי דירות לחובות נציגות הבית המשותף המייצגת אותם, בתחומי הרשאתה, אינה מוגבלת, כך שההצדקה לתחולתו של סעיף 353א לחוק החברות, לחיוב חברה בעירבון מוגבל בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע, אינה רלבנטית לנציגות בית משותף. על כן, אינני סבור כי יש מקום להחיל את הכלל הקבוע בסעיף זה, על דרך של היקש, ביישום תקנה 157(א) לתקנות במקרה של נציגות בית משותף. כמתואר בהרחבה לעיל, אין משמעות הדבר כי לא ניתן לחייב נציגות בית משותף בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע. כל שעולה מכך הוא שחיוב הנציגות בערובה כזו ייעשה על-פי הכלל הקבוע בתקנה 157(א) לתקנות, ובהתאם לנוסחת האיזון המוחלת מכוח תקנה זו, כפי שפורשה בפסיקה. ויודגש, כי ייתכנו קשיים בגביית חובותיה של נציגות בית משותף ישירות מבעלי הדירות המיוצגים על-ידה, ולו ברמה המעשית. יתרה מזו, סבורני כי מן הראוי שקשיים אלו יישקלו על-ידי בית המשפט, בבואו להכריע אם לחייב נציגות בית משותף בהפקדת ערובה. ברם, המקום המתאים לשקילת קשיים אלה, במקרים המתאימים לכך, הוא במסגרת שיקול הדעת המופעל על-פי הכלל הקבוע בתקנה 157(א) לתקנות. ומכאן ליישום בענייננו. כאמור, המסקנה אליה הגעתי תואמת את מסקנת הערכאות קמא, ולפיה יש לבחון את בקשת המבקשת לחייב את המשיבה בערובה להבטחת הוצאותיה לפי תקנה 157(א) לתקנות. כמפורט לעיל, בהחלטת בית משפט השלום נדחתה בקשת המבקשת ככל שהיא מבוססת על תקנה זו, ובמסגרת ההחלטה בבקשת רשות הערעור, העיר בית המשפט המחוזי כי "...המבקשת לא טענה ולא ביססה את התשתית הנדרשת לפי תקנה 157 בכל דרך, לא בבקשה המקורית ולא בבקשה שלפני". כאמור, כאשר מדובר בהחלטה דיונית, כבענייננו, שיקול הדעת המוקנה לערכאה הדיונית בהפעלתה של הסמכות הנתונה לה הינו רחב. אשר על כן, איני רואה כל מקום להתערב בהיבט זה של החלטות הערכאות קמא. סוף דבר: לו תישמע דעתי, נדון בבקשה שלפנינו כבערעור, ונדחה את הערעור. בנסיבות העניין, אציע לחבריי כי המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 5,000 ש"ח. ניתן היום, ה' אב תשפ"ה (30 יולי 2025). יעל וילנר שופטת עופר גרוסקופף שופט יחיאל כשר שופט