יהודה קיסר נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

פסק-דין בתיק ע"א 4000/01 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4000/01 רע"א 3092/01 רע"א 4001/01 בפני: כבוד השופט ת' אור כבוד השופט מ' חשין כבוד השופט א' א' לוי המערערים והמבקשים: 1. יהודה קיסר 2. יפה וצדוק פבון 3. מלכה וראובן אהרון 4. רפאל אהרון 5. אבינועם לוי נ ג ד המשיבים: 1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל אביב משיבה פורמלית: 2. מגדלי אלרוב בע"מ (בשמה הקודם: חברת גבעת עמל בע"מ) 3. רבקה לוי ערעור ובקשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 22.5.00 בתיקי ה"פ 1392-1394/97 ו- 1409-1410/97, ועל החלטות מיום 13.3.01, 26.3.01, 23.4.01, שניתנו בתיקים אלה על-ידי כב' השופט ג' קלינג תאריך הישיבה: כ"ג בתשרי התשס"ג (29.09.02) בשם המערערים: עו"ד מנחם דויד בשם המשיבה 1: עו"ד גרשון דרנס, עו"ד אמנון עברון, עו"ד אלי שמולביץ בשם המשיבה 2: עו"ד חני אבינרי פסק-דין השופט מ' חשין: כסמכותו בסעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, הורה בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו את המערערים והמבקשים לערער, כי ימסרו את החזקה במקרקעין שעליהם הם מתגוררים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל-אביב. על החלטה זו הערעור ובקשות הערעור שלפנינו. ההליכים שהיו לפני בית-המשפט המחוזי - הליכים ארוכים וסבוכים היו והליך בא בהליך. נעשה אפוא כמיטבנו לפשט ולקצר במקום שיכולנו להאריך עוד ועוד. עיקרי העובדות שלעניין 2. המערערים והמבקשים לערער שלפנינו (למען הקיצור נכנה אותם להלן – המערערים) מתגוררים בשכונה שכינויה הוא "גבעת עמל א'" ומקומה בצפון העיר תל-אביב. השכונה משתרעת על-פני כ- 32 דונם, מיקצתם בבעלות רשות הפיתוח ומיקצתם בבעלות העירייה. המקרקעין שהמערערים מחזיקים בהם מצויים ברובם בבעלות רשות הפיתוח. שכונת גבעת עמל א', הגם שממוקמת היא בצפונה של תל-אביב, אין היא כשאר השכונות בסביבתה. המיבנים בשכונה מיבנים ארעיים ורעועים הם – חלקם בעלי גגות אסבסט המחוזקים באורח ארעי באמצעות לבנים לבל תעיפם רוח מצויה – השכונה נעדרת תשתית ראויה, ואף אין בה פיתוח סביבתי הולם דוגמת כבישים, מדרכות ותאורה. המערערים מתגוררים במקום – הם או אבותיהם לפניהם – מאז סמוך למלחמת העצמאות. לאחר שהערבים תושבי האזור נטשו את בתיהם וברחו על נפשם, תפסו המערערים חזקה במקרקעין נושא הדיון - למיצער תוך עצימת עין של מוסדות היישוב – ומאז מתגוררים הם במקום. במשך כל השנים לא עשו המערערים להסדר זכויות במקרקעין ואף לא שילמו תמורת השימוש במקרקעין. תוכניות תכנון עיר וביצוען 3. בראשית שנות התשעים של המאה שעברה, ובמגמה לשים קץ לנחשלותה ולעליבותה של השכונה, החלה עיריית תל-אביב מקדמת תוכנית "פינוי-בינוי" לשכונת גבעת עמל א'. העירייה עמדה בקשר עם גורמי מסחר – כיום מדברים אנו בחברת מגדלי אלרוב בע"מ, המשיבה 2 לפנינו (היזם) – והשתיים יחדיו יזמו תוכניות תכנון לשכונה. בראשית הדרך היו תוכניות מס' 398, 488 ו- 647, ולאחר מכן נבלעו אלו בתוכנית העיקרית היא תוכנית 2586 (התוכנית). מטרתה של תוכנית זו האחרונה היתה לפתח את השכונה כאזור מגורים ל- 350 יחידות דיור – על דרך בנייתם של שלושה מיגדלים בני 30 קומות כל אחד – תוך קביעת ייעודי קרקע למגורים, שטחים למיבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ומעברים. על-פי התוכנית אמור היה אותו פיתוח לבוא לאחר פינוי השטח מהבניה הבלתי מתוכננת שבמקום. המקרקעין שהמערערים מחזיקים בהם מיועדים על-פי התוכנית להפקעה לצורכי ציבור שונים: מגרשים לבנייני ציבור, שבילים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים. על בסיס התוכנית נכרת הסכם בין העירייה לבין היזם, ונקבעו בו התנאים שחייבו וזיכו את בעלי ההסכם אהדדי. בין השאר התחייב היזם לשאת בעלות פינויים של המתגוררים בשכונה ולבצע בפועל את הריסת הבתים שנועדו להריסה. 4. התוכנית פורסמה להפקדה ביום 2.12.1993 (יה"פ לשנת תשנ"ד, מס' 4172, בעמ' 1070) והודעה על אישורה פורסמה ביום 12.9.1996 (יה"פ לשנת תשנ"ו, מס' 4443, בעמ' 4863). 5. רוב תושבי השכונה פינו את המקום תמורת פיצוי כספי שהוסכם עליו, למעט שתים עשרה משפחות – בהן חמישה המערערים שלפנינו – אשר עימהן לא הושג הסדר פינוי. המערערים לא הסכימו לפנות מרצון את המקרקעין המוחזקים על-ידם, והמשא-ומתן שנוהל ביניהם לבין היזם לא עלה יפה. 6. להשלמה נוסיף, כי שאלת זכויותיהם של תושבי השכונה במקרקעין שנויה אמנם במחלוקת בין בעלי-הדין, ואולם לענייננו-שלנו עתה – וכדברי בית-המשפט המחוזי - מוסכם כי זכותם של המערערים עומדת להם להחזיק בבתים שהם מתגוררים בהם ולזכות בדיור חלוף, או בפיצוי כדי השגת דיור חלוף, ובלבד שיפנו את המקום. 7. משכשלו המגעים בין המערערים לבין העירייה לפינוי מרצון, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל-אביב (הוועדה המקומית) להפקיע את המקרקעין כייעודם בתוכנית. ביום 16.1.1997 פירסמה הוועדה המקומית הודעות על הפקעה ועל תפיסת חזקה כסמכותה בסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (פקודת ההפקעות) (יה"פ לשנת תשנ"ז, מס' 4480, בעמ' 1635). הודעות אלו עקבו הודעות הפקעה על-פי תוכניות 398, 488 ו- 647 שפורסמו קודם לכן, ביום 25.5.1995 (יה"פ לשנת תשנ"ה, מס' 4306, בעמ' 3362). ביום 22.5.1997 נשלחו למערערים הודעות אישיות על ההפקעה ועל הדרישה כי יפנו את החזקה במקרקעין. משלא נענו המערערים לדרישה, הגישה הוועדה המקומית תובענות לבית-המשפט המחוזי ובהן נתבקש בית-המשפט ליתן צו שיורה למערערים למסור את החזקה במקרקעין שבהם הם מחזיקים ושעליהם הם מתגוררים. תביעה זו ייסדה עצמה על הוראות סעיף 8 לפקודת ההפקעות. פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי 8. לאחר הליכים ארוכים ויגעים החליט בית-המשפט המחוזי כי נתקיימו התנאים הנדרשים לתקפותה של ההפקעה – לא עוד, אלא שבעלי הדין אף לא נחלקו ביניהם, למעשה, על קיומם של תנאים אלה - אשר-על-כן, כך הוסיף וקבע, חובה היא המוטלת על המערערים למסור את החזקה בקרקע לוועדה המקומית. בה-בעת קיבל בית-המשפט את טענת המערערים ולפיה כופפת עצמה הפקעת המקרקעין להוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (חוק התכנון), ולפיה מותנה פינויו של בית-מגורים בהעמדת שיכון חלוף לרשות המפונה. לעניין זה סמך בית-המשפט החלטתו לעובדה שהעירייה הודתה פעמים מספר בזכויותיהם של המערערים במקרקעין. 9. סיכומם של דברים היה אפוא זה: בית-המשפט המחוזי נעתר לבקשתה של הוועדה המקומית לפינויים של המערערים מן המקרקעין, אך היתנה את תפיסת החזקה בבתיהם בהעמדת שיכון חלוף לרשותם. בית-המשפט הוסיף וקבע כי אם ייחלקו ביניהם בעלי-הדין באשר להתאמתו של דיור חלוף שיוצע בידי הוועדה למערערים, כי- אז יוכלו המערערים לעתור לבית-המשפט באותו עניין. הצעות הדיור החלוף 10. הוועדה המקומית שלחה לכל אחד מן המערערים הצעות דיור חלוף – בצירוף הערכות שמאי – אך המערערים, כל אחד מהם לעצמו, לא היו נכונים להיעתר להצעות. משראתה כך, פנתה הוועדה המקומית לבית-המשפט בבקשת הכרעה, וביום 13.3.01 החליט בית-המשפט החלטה זו: מסתבר שעד היום לא התייחסו המשיבים [המערערים בהליך שלפנינו – מ'ח'] להצעה הזו, אלא תחת זו הגישו חוות דעת של שמאי. בא כוחם סבור שבמסגרת הדיון בדיור חלוף יעסוק בית-המשפט במהות זכותם של המשיבים לנכס. נראה לי שבכך טועה בא כוחם. בפסק דיני קבעתי חד משמעית שלעניין ההליך שבפני על-פי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, אין חשיבות למעמדם של המשיבים במקרקעין. לכן הוריתי על מסירת החזקה בכפוף להעמדת דיור חלוף לרשות המשיבים. כאמור, לצערי לא התייחסו המשיבים עד היום להצעת הדיור החלוף. ניתנת בזה למשיבים הזדמנות נוספת להתייחס להצעת הדיור החלוף. ...הנני קובע לדיון בהתאמת הדיור החלוף ובשאלה זו בלבד ליום 23.4.01 שעה 8:30. להלן נכנה החלטה זו – ההחלטה הראשונה. ביני לביני ביקשו המערערים מבית-המשפט כי ידון בנושא זכויותיהם במקרקעין ובשאלת הפיצויים שהם זכאים להם. בית-המשפט קבע כי עתירה זו עניין היא לתובענה נפרדת ודחה את הבקשה (ההחלטה השניה). 11. ביום 22.3.01 נתנה הוועדה המקומית בידי המערערים רשימה מעודכנת ומורחבת של 24 דירות המוצעות כדיור חלוף. הצעה זו באה תחת הצעות שהוצעו למערערים כבר קודם לכן. על-פי חוות-דעתו של השמאי נחלקו דירות אלו לשלוש חטיבות, בהתאם לשטחי המגורים שהמערערים החזיקו בהם. ביום 23.4.01 נערך דיון בשאלת התאמתו של הדיור החלוף, וזו היתה החלטתו של בית-המשפט (ההחלטה השלישית): המבקשת [הוועדה המקומית] הציעה וחזרה והציעה למשיבים [למערערים] דירות שמהן יכלו לבחור את הדיור החלוף, הכל בהתאם לחלוקה המצויה במכתבו של השמאי ליפא מ- 21.3.01 ליד כל אחד מהמשיבים. לא שמעתי מפי ב"כ המשיבים כל טיעון כלפי האמור באותו מכתב, פרט לטענות כוללניות כי המשיבים זכאים לפיצוי על מלוא זכויותיהם במקרקעין כולם. כאשר נקבע הדיון להיום ניתן היה לצפות כי הדיון יהיה על התאמתן של הדירות המוצעות להגדרה של "דיור חלוף", תוך מתן הדעת על הדיור הנוכחי של המשיבים והשוואת הדירות המוצעות אליו. למרות שניסיתי לקיים את הדיון ברוח זו, ב"כ המשיבים לא היה מוכן לנקוט כל עמדה לגבי הדירות אשר מצויות ברשימה שהומצאה ע"י המבקשת, וחזר על טיעונו כי מרשיו זכאים לפיצוי על הנכסים אשר המבקשת עומדת לתפוס. בנסיבות אלה, כאשר אין בפני כל התייחסות לדירות המוצעות, אין לי אלא להניח כי הדירות המוצעות מתאימות לשמש דיור חלוף. בייסדו עצמו על דברים אלה החליט בית-המשפט כי הוועדה המקומית רשאית לתפוס את החזקה בבתי המערערים ביום 25.6.01, וכי למערערים תעמוד זכותם לבחור בדיור חלוף מתוך רשימת הדירות שהוצעה להם. 12. בית המשפט הוסיף וקבע, בהסכמתה של הוועדה המקומית, כי המערערים יקנו בעלות בדירות שיבחרו בהן כדיור חלוף, וכי הוועדה תישא במס הרכישה שיחול על רכישת אותן דירות. עוד קבע בית-המשפט, כי אם לא ייאותו המערערים, עד ליום 9.5.01, לקבל את דירות הדיור החלוף שהוצעו להם, תפקיד הוועדה המקומית ערבות בנקאית נפרדת לכל מערער בסכומים הנקובים במכתבו של השמאי לפי סוג הדירה (310,000 דולר לכל אחד מן המערערים 1, 2 ו-3; 210,000 דולר למערער 5, 140,000 דולר למערער 4). עוד נקבע, כי כל מערער יהיה זכאי לסך של 5,000 ₪ הוצאות העברה. בית-המשפט הוסיף וקבע, כי הפקדת הערבות תהווה תנאי יחיד לזכותה של הוועדה המקומית לתפוס חזקה בשטח התפוס על-ידי המערערים. 13. הוועדה המקומית הפקידה ערבויות בנקאיות לטובת המערערים כהחלטת בית-המשפט, הן כחלף הדיור החלוף והן עבור הוצאות ההעברה. בית-המשפט דחה את בקשת המערערים לעיכוב ביצועו של פסק-הדין, אך משהוגש הערעור ועימו הבקשות לרשות ערעור ניתן בבית-משפט זה צו עיכוב ביצוע. 14. הערעורים ובקשות הערעור שלפנינו עניינם בהחלטותיו השונות של בית-המשפט המחוזי. לעניין החלטות אלו הועלו לפנינו טענות מיקדמיות בנושאי דיון ובשאלה אם עומדת להם למערערים זכות ערעור, כטענתם, על החלטה אחת של בית-המשפט המחוזי. בשים-לב למסקנה שאנו מסיקים לסופו של דיון לא נידרש לכל שאלות אלו שבסידרי-דין ונדון בגוף זכויותיהם של המערערים. נוסיף ונאמר אך זאת: המערערים שטפו אותנו בטענות עד למעלה ראש, ואולם טענותיהם, ברובן, לא היו כלל לגוף העניין. בדברינו להלן נדון אפוא אך בטענות שלעניין. סעיף 8 לפקודת ההפקעות 15. המערערים העלו לפנינו טענות כה רבות וכה מפותלות עד שהקורא בהן עלול בנקל לאבד את דרכו ולתעות בסבך. שומה עלינו אפוא – בראש ובראשונה – להתוות את גבולות הדיון, ורק לאחר מכן להוסיף ולבחון את הטענות שלעניין באותה מיסגרת ובאותה מיסגרת בלבד. מתוך שהיתה זו הוועדה המקומית שהגישה תובענה נגד המערערים, תביעתה של הוועדה היא שתקבע את מסגרת הדיון ותתווה את השאלות שלעניין. 16. תביעתה של הוועדה המקומית נגד המערערים גדרה עצמה בהוראת סעיף 8 לפקודת ההפקעות, וכך נקבעה המיסגרת שבתוכה ננוע. מהי אותה מיסגרת? כהוראת סעיף 7(1) לפקודת ההפקעות, ניתן להורות מחזיק במקרקעין שהופקעו כי יפַנֶּה את המקרקעין תוך תקופה מסויימת שתיקבע; וכתום אותה תקופה שנקבעה, כך מוסיף ומודיענו סעיף 7(2) לפקודה, זכאית הרשות המפקיעה להיכנס למקרקעין המופקעים ולקנות בהם אחיזה. ואם יסרבו המחזיקים לפנות את המקרקעין? במקום זה תיכנס למערכה הוראת סעיף 8 לפקודה, המודיעה אותנו וזו לשונה: הפרוצידורה שיש לנקוט בה במקרה שאין מוסרים חזקה 8. אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר זכאי לקנות חזקה בקרקע עפ"י סעיף 7, יתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע. וזו היא השאלה העיקרית שלענייננו עתה: מהי המיסגרת שהוראת סעיף 8 מתווה? מהי המיסגרת שבתחומיה רשאים בעלי-הדין לנוע, להעלות טענות ולהשיב מענות? הוראת סעיף 8 ברורה לכאורה בלשונה, ובכל זאת ניתן להקשות ולשאול: בֶּאֱמור סעיף 8 כי תנאי למתן צו למסירת חזקה הוא, שבית-המשפט ייווכח לדעת "כי שר האוצר זכאי לקנות חזקה בקרקע עפ"י סעיף 7" – כיצד ייווכח בית-המשפט בזכותו של שר האוצר? אלו שאלות להכרעה ניתן להעלות במיסגרת בירור זכותו של שר האוצר? האם כל שאלות הנסבות על ההפקעה? האם מיקצת מאותן שאלות? ואם אך מיקצת מן השאלות - מהי מיסגרתן של אותן שאלות? לבירור תחום חלותה של הוראת סעיף 8 נדרשים אנו לצאת ולו-מעט אל-מחוץ לה. הוראת סעיף 8 לא לבדד תשכון. עוטפות אותה הוראות מלפנים ומאחור, ועד שנקבע את תחומי מחייתה ראוי שנדע מהם תחומי המחיה של שכניה. 17. בהמריאנו אל-על ובהשקיפנו על פקודת ההפקעות ממעוף הנשר, נבחין בה בנקל בשני סוגי הוראות נבדלים: הוראות הנסבות על הליכי ההפקעה גופה והוראות הנסבות על הליכים שלאחר ההפקעה. הוראות ההפקעה הן, בעיקרן, אלו שבסעיפים 3 עד 7 לפקודה, וההוראות הנסבות על תקופה בתר-ההפקעה הן, בעיקרן, אלו שבסעיפים 9 ואילך לפקודה. הוראת סעיף 8 נמצאת על הגבול שבין שתי הממלכות. מבחינת תוכנה משייכת היא עצמה לתקופה בתר הליכי-ההפקעה העיקריים, ואולם גם זו אמת שנימים דקים מקשרים בין הליכי ההפקעה גופם לבין הוראת סעיף 8. הבה נעמוד על הדברים מקרוב. 18. הליכי ההפקעה גופה – אלה הליכים המתוארים בסעיפים 3 עד 7 לפקודת ההפקעות - עניינם בהחלטתו של בעל סמכות להפקיע קרקע לצורכי ציבור ובפירסום הודעות מתאימות על החלטה זו, אלו הודעות שלפי הסעיפים 5 ו-7 לפקודה. בהחלטה ובהודעות אלו תם מעשה ההפקעה (הגם שלא נשלם; ההשלמה תבוא עם העברת זכות הבעלות, כהוראת סעיף 19 לפקודה). כל שייעשה לאחר מכן יְיַסֵּד עצמו על הנחה שמקרקעין מסויימים הופקעו. על יסוד הנחה זו – וכהוראת סעיף 8 לפקודה – יהא בעל הסמכות שהפקיע זכאי לדרוש מאת המחזיק כי יפַנֶּה את המקרקעין שהופקעו, ועל יסוד אותה הנחה עצמה יהיו בעלי זכויות במקרקעין – כהוראת סעיפים 9 ואילך לפקודה – זכאים לתבוע פיצויים על זכויות שנלקחו מהם. היחס בין הליכי ההפקעה המתוארים בסעיפים 3 עד 7 לפקודה, מזה, לבין הוראת סעיף 8 לפקודה, מזה, מדמה עצמו ליחס שבין הליך המסתיים בפסק-דין לבין הליך הוצאתו לפועל של פסק-דין. בהליכי הוצאה לפועל אין החייב, על דרך העיקרון, יכול לתקוף את פסק-הדין גופו. הליכי הוצאה לפועל מייסדים עצמם על ההנחה שפסק-הדין שריר ובריר וקיים, ועל יסוד הנחה זו עושה המוציא לפועל להוצאתו של פסק-דין אל הפועל. בהתעורר שאלת-מהות מאפשרים הליכי ההוצאה לפועל להפנות אותה שאלה להכרעתו של בית-המשפט המוסמך, ואולם איש ההוצאה לפועל, הוא עצמו, לא יכריע בשאלות-מהות. שתי ממלכות הן – ממלכת הליכי המשפט וממלכת ההוצאה לפועל – והגם שיש גשרים המחברים בין השתיים, לא תבוא ממלכה אחת בגבול חברתה. כן הוא היחס, על דרך העיקרון, בין הליכי הפקעה לבין הוראת סעיף 8 לפקודת ההפקעה. הוראת סעיף 8 לפקודת ההפקעה אופיה אופי הוא של הוצאה לפועל – מסירת חזקה בעקבות הפקעה – ועל-כן לא תעלינה במיסגרתה, ככלל, טענות-מהות של הפקעה. 19. הוראת סעיף 8 נועדה – מעיקרה – ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה. הוראת סעיף 8 נועדה לקבוע "דרך מקוצרת" למימושה של זכות החזקה (השופט הלוי בע"א 103/63 יוסף בוהקוב נ' עירית הרצליה, פ"ד יז 1583, 1595); צו שלפי סעיף 8 "צריך להינתן ללא קושי וללא סיבוכים מיותרים כדבר המובן מאליו ..." (השופט ברנזון בע"א 361/66 מדינת ישראל נ' משה ארבספלד ואח', פ"ד כ (3) 526, 532); ה"פרוצדורה המיוחדת הקבועה בסעיף 8 לפקודת ההפקעה מיועדת להביא לזירוז פינויים של מקרקעין העומדים להירכש על-ידי המדינה, בדרך מקוצרת ..." (השופט בך בע"א 290/91 מדינת ישראל נ' חסן, פ"ד מה(3) 109, 111). הצורך במהירות ובזירוז הפינוי מכתיב מאליו קיומו של הליך פשוט וקצר, הליך שיתנהל "ללא קושי וללא סיבוכים מיותרים". 20. מהו שבעל סמכות חייב להוכיח כדי לזכות בצו לפי סעיף 8 לפקודה? על רקע דברים שאמרנו, נראה כי בדומה לסידרי-דין במקומות אחרים – סידרי-דין שנועדו להיות סידרי דין קצרים ומהירים – כן בענייננו, מוטל עליו על המבקש פינוי מקרקעין שהופקעו להוכיח עובדת קיומם של תנאים מוקדמים הניתנים להוכחה בלא קושי יתר, תנאים שבהתקיימם יש כדי להעיד על זכותו של המבקש לתפוס חזקה במקרקעין נושא הדיון. נראית בעינינו הלכה שנפסקה בבית-המשפט המחוזי בירושלים (מפי כב' השופט ע' קמא) בה"פ 402/95 (י-ם) הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נאבולסי (לא פורסם), ואשר נזכרה בע"א 6320/98 נאבולסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נג(5) 733, 737. על-פי אותה הלכה, שומה עליו על מבקש להוכיח ארבעה תנאים אלה כדי לזכות בצו בית-משפט לפי סעיף 8 שלפקודה: אחד, כי פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה; שניים, כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; שלושה, כי הגיע המועד שנקבע בהודעה שניתנה לפי סעיף 7(1) לפקודה לתפיסת החזקה; וארבעה, כי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה. למודי-ניסיון, וביודענו כי אין כלל שיוצאים אינם מלווים אותו בדרכו, נוסיף כי במקרים מיוחדים וחריגים אפשר ניתן יהא להעלות טענות-הגנה ממשפחת טענות החריגה מסמכות או ממשפחה קרובה למשפחה זו. ואולם בכפוף לסייג זה, די בהוכחת ארבעה התנאים והרשות המפקיעה תזכה בצו לפי סעיף 8 לפקודה. 21. אשר לענייננו: בית-המשפט המחוזי בחן קיומם של ארבעה תנאים אלה, ומשנשתכנע כי נתקיימו במלואם, החליט כך: בנסיבות העניין שבפניי התקיימו התנאים האמורים, ואין מחלוקת אמיתית לגבי קיומם. לכן לכאורה אין צורך לעסוק בטענותיהם של המשיבים בדבר זכותם במקרקעין. במהלך הדברים הרגיל עשויה שאלה זו להתעורר בהליך שבו תידון זכותם של המשיבים לפיצוי על הנכסים שהופקעו. הנה-כי-כן, הוועדה המקומית הוכיחה במלואה את זכותה לתפוס חזקה במקרקעין. ראו עוד והשוו: ע"א 499/59 שיחור, קואופרטיב לשמירה נ' היועץ המשפטי למשלה, פ"ד יד(1) 608, 609; ע"א 48/76 מרדכי בצלאל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד ל(3) 11, 13. מהי, אם כן, טענת המערערים ותישמע? חוקיות ההפקעה ותשלום פיצויים 22. המערערים מעלים טענות לרוב נגד עצם הפקעתם של המקרקעין נושא הדיון, אך לדעתנו טענות אלו טענות הן שלא במקומן. גם אם במקרים חריגים ומיוחדים – כגון בטענה של היעדר סמכות הנגלה על-פני הדברים – ניתן להתגונן בהליכים שלפי סעיף 8 לפקודה, לא כן בטענות כטענות שמעלים המערערים: טענות על היעדר צורך בהפקעה, על "קנוניה" שנרקמה, כביכול, בין המשיבות, על כך שההפקעה נוגדת את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ועוד כיוצא באלו טענות שמקומן לא יכירן בהליכים שלפי סעיף 8 לפקודה. כל טענות אלו נוצרו ובאו לעולם לתקיפת-מישרין של ההפקעה לפני בית-המשפט המוסמך אך לא לתקיפת עקיפין בהליכים לפי סעיף 8. ראו עוד והשוו: ע"א 540/77 סניטובסקי ואח' נ' חברת החשמל לישראל ואח', פ"ד לב(2) 561, 564-563; ע"א 522/64 יוסף בוהקוב נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח', פ"ד יט(1) 589, 593; ע"א 3999/91 סואעד ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם). יתר-על-כן: המערערים השתהו השתהות ניכרת בהעלאת טיעוניהם, וביני לביני שינו המשיבים מצבם לרעה בהיכנסם עמוק אל תהליך השיקום של השכונה. גם מטעם זה של שיהוי לא יישמעו המערערים בטיעוניהם. 23. המערערים מוסיפים וטוענים באריכות לזכויותיהם במקרקעין המופקעים. מלינים הם על כי בית-משפט קמא לא דן ולא הכריע במהות ובהיקף זכויותיהם ועל כך שבית המשפט לא פסק לזכותם פיצוי כספי מלא בגין הפינוי. טענות אלו כולן אין הן לעניין. זכויותיהם של המערערים שמורות להם לעת שיפתחו בהליך לקבלת פיצויים לפי סעיף 9 (ואילך) לפקודה. ואולם ההליך עתה אין הוא הליך לתשלום פיצויים אלא לתפיסת חזקה. בהליך זה, ובכפיפות לדברים שנאמר להלן, אין מקום לפסיקת פיצויים עבור תפיסת חזקה במקרקעין. לסוגיית הדיור החלוף 24. דיברנו עד כה בתנאים המוקדמים המנויים בסעיף 8 לפקודת ההפקעות, תנאים שבהתקיימם יכול ומוסמך בית-משפט לצוות על מחזיק במקרקעין שהופקעו לְפַנּוֹת את המקרקעין ולמוסרם למי שבית-המשפט יצווה. ואולם בהוראת סעיף 8 לא סגי. ההפקעה נושא הדיון נעשתה מכוח הסמכות שבחוק התכנון, וחוק זה מוסיף וקובע תנאי נוסף לפינוי. תנאי זה קבוע בסעיף 194 לחוק התכנון, וכך משמיע הוא אותנו: שיכון חלוף 194. בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר. הוראת-חוק זו קובעת תנאי מוקדם לפינויו של בניין מגורים שהופקע, והוא תנאי נוסף לתנאים הנדרשים מתוך סעיף 8 לפקודת ההפקעות. התנאי הוא זה, שיש להעמיד שיכון חלוף סביר למי שגר בבניין מכוח זכות, אם בעין ואם בפיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר; והברירה לבחור בשיכון חלוף או בפיצויים היא בידי המפונה. ראו והשוו: ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, ואח', פ"ד כט(2)98, 100-101. 25. על מהותה הסוציאלית של הוראת חוק זו אין צורך להאריך, ולעניין פירושה ניתן להיעזר בהוראת סעיף 39 לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965, ולפיה: דיור חלוף 39. (א) מחזיק הגר במקרקעין מופקעים או שיש לו בהם עסק לא יידרש לפנותם אלא אם הוצע לו דיור חלוף באותו אזור או אזור אחר או שיש לו דיור כאמור; ובלבד שלא יהיה הדיור החלוף באזור המיועד לשיקום בעתיד הנראה לעין. (ב) דיור חלוף לענין סעיף קטן (א) צריך שיהא ראוי לשמש לייעוד אשר לו שימשו בידי המחזיק המקרקעין המופקעים, ואם שימשו המקרקעין למגורים - ייקבע הדיור החלוף בהתחשב בגודל המשפחה של המחזיק בהתאם לתקנות שיתקין שר השיכון, באישור ועדת העבודה של הכנסת. 26. הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה מעלה קושיות לא מעטות. ראו, למשל, והשוו: ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, ואח' פ"ד כט(2) 98; ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נאסר, פ"ד כח(2) 383. אכן, המושג "סביר" שבצירוף התיבות "שיכון חלוף סביר", על-פי עצם טיבו, מעורר שאלות בדבר קני-המידה שישמשו ב"סביר", וניתן לדוש בסוגיה עוד ועוד. עיקר הוא, כמובן, שהמפונים מן המקרקעין ימצאו קורת-גג לראשיהם, ואולם באמירה זו, למותר לומר, לא התקדמנו אלא מעט-מזעיר. ברור עם זאת, כי השיכון החלוף אינו אמור לשקף את מלוא הפיצויים שהמפונה זכאי להם. שאלת הפיצויים אמורה להידון לעצמה, ובנפרד, בהליך שיועד לדבר כהוראת סעיפים 9 ואילך פקודה. יש אפוא לדחות את טענות המערערים – וטענות ארוכות עד-למאוד הן – כי במיסגרת הדיון על שיכון חלוף תידונה לכל עומקן זכויותיהם במקרקעין. 27. לגופם של דברים נוכל לקצר. כפי שתיארנו בראשית חוות-דעתנו, הציעה הוועדה המקומית – על-פי מומחים לדבר – שיכון חלוף או פיצויים תחתיו לכל אחד מן המערערים, אך אלה בעיקשות בלתי-מובנת לא נדרשו כלל לאותן הצעות. כל אימת שנשאלו מדוע זה אין הם מגיבים לגופן של הצעות הוועדה – והרי אף לא טרחו ללכת ולראות את הדירות שהוצעו להם כשיכון חלוף – חזרו המערערים מעשה קאטו על טענתם כי זכאים הם לפיצויים בגין הפקעת זכויותיהם. כך עשו המערערים גם לאחר שבית-המשפט המחוזי הודיעם מפורשות כי טיעוניהם אינם כלל לעניין. מובן הוא רצונם של המערערים לקבל דיור צמוד-קרקע ובאותו איזור עצמו – או במיגדלים ההולכים וניבנים בשטח השכונה – ואולם ברצון זה, כשהוא לעצמו, אין כדי לבטל או אף לחסר מהשיכון החלוף שהוצע להם בידי המשיבים. 28. כך באשר לדיור החלוף וכך באשר לפיצויים תחת דיור חלוף. בעוד אשר הוועדה המקומית הציעה למערערים, לכל אחד מהם, פיצוי חלף דיור חלוף על-פי חוות-דעתו של שמאי מוסמך, השיבו המערערים – גם הם בהסתמך על חוות-דעתו של שמאי מוסמך – בטוענם כנגד עצם ההפקעה ובהוסיפם לטעון באשר לכלל זכויותיהם במקום, ולפיצויים שהם זכאים להם, לטענתם, בשל הפקעת זכויות אלו. מתוך שזו היתה תשובת המערערים – תשובה שלא נדרשה כלל להצעת הוועדה המקומית – ממילא לא נתגלעו חילוקי-דעות בין בעלי-הדין וחוות-דעת השמאי מטעם הוועדה המקומית נשארה על כנה בלתי מעורערת: הן לגבי הדיור החלוף הן לגבי הפיצויים תחתיו. אכן, בכל המיסמכים שהוגשו מטעם המערערים לבית-המשפט, עובר כבריח התיכון טיעונם לזכות-פיצוי בגין כלל זכויותיהם (כטענתם) במקרקעין, ולמותר לומר כי בית-משפט קמא לא יכול היה כלל להידרש לתביעות שהעלו. מעניין להוסיף ולציין, כי הדיור החלוף שהוצע למערערים – וכמותו הפיצוי חלף דיור חלוף – עולה על הפיצוי שהיו המערערים זוכים לו על-פי הסכם פינוי אשר נחתם בזמנו בין היזם לבין עמותת התושבים של השכונה – הסכם שהמערערים עצמם מבקשים להסתמך עליו להוכחת זכויותיהם. 29. על רקע כל דברים אלה כולם, אין לנו אלא להסכים לבית-משפט קמא, בקובעו כי: ... בנסיבות אלה, כאשר אין בפני כל התייחסות לדירות המוצעות, אין לי אלא להניח כי הדירות המוצעות מתאימות לשמש דיור חלוף. ערבויות בנקאיות 30. בית-משפט קמא קבע כי תופקד ערבות בנקאית נפרדת לכל מערער בסכומים הנקובים במכתבו של שמאי המקרקעין, לאמור, סכומים המשקפים את שווי הדיור החלוף הסביר שהמערערים זכאים לו. בית-המשפט הוסיף וקבע כי אם לא יבחרו בדירות שהוצעו להם, ועם פינוי המקום, יהיו המערערים זכאים לקבל את הערבויות הבנקאיות לידיהם, ועל דרך זה יוכלו לרכוש לעצמם, לפי בחירתם, דיור חלוף אקוויוולנטי לדירות שהוצעו להם כדיור חלוף. משתופקדנה אותן ערבויות בנקאיות, כך קבע בית-משפט קמא, תהא הוועדה המקומית זכאית לתפוס חזקה במקרקעין. הוועדה המקומית הפקידה ערבויות כפי שנדרשה. ממילא קיימה הוועדה את הנדרש ממנה בהוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה ובהחלטתו של בית-משפט קמא, וזכאית היא לפינויים של המערערים מן המקרקעין. 31. לעניין הצמדה וריבית על הערבות הבנקאית, כך קבע בית-משפט קמא: סכום הערבות יהיה בשקלים חדשים על פי השער היציג של הדולר הידוע במועד ההפקדה, לא יהיה צמוד ולא ישא ריבית. המערערים קובלים על קביעת בית-משפט קמא כי סכום הערבות "לא יהיה צמוד ולא ישא ריבית", שלטענתם על הסכום להיות צמוד ולהוסיף ולשאת ריבית. טענת המערערים אינה מקובלת עלינו. חוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד-1964, בסעיף 8 בו, קובע הסדר מסויים באשר להצמדה ולתשלום ריבית על פיצויים המשתלמים למי שזכויות במקרקעין הופקעו ממנו, ומוסיף עליו וקובע סעיף 10 לאותו חוק: סייג 10. על אף האמור בסעיף 8, אם קבע בית משפט כי בעל הזכויות שנרכשו מנע, שלא כדין, את מסירת החזקה במקרקעין, לא ישולמו לו הפרשי הצמדה וריבית, לפי כל דין, אלא בנסיבות מיוחדות שקבע בית המשפט ומנימוקים שיירשמו. סייג זה לעניינם של הצמדה וריבית נועד להמריץ מחזיק במקרקעין שהופקעו לפנות את המקרקעין, או, למיצער, שלא למנוע מבעל הסמכות נטילת חזקה בהם. בענייננו שלנו, למותר לומר, נתקיים במלואו הסייג הקבוע בסעיף 10 האמור, ולא נמצא לנו טעם טוב להתערב בהחלטתו של בית-משפט קמא. 32. המערערים טוענים כי יש להוסיף על הערבויות שהופקדו סכום נוסף בגין מס רכישה ובגין הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת הדיור החלוף, כגון: דמי תיווך, שכר טירחת עורך-דין ועוד. בא-כוח הוועדה המקומית הצהיר כי מרשתו תישא במס הרכישה אשר יחול על קבלת הזכויות בדירות שהוצעו. אשר לשאר ההוצאות, המערערים לא טענו כלל בגינן בבית-משפט קמא, ועל-כן לא יישמעו בטיעוני-ערעור. בה-בעת, ובתיתנו דעתנו לרוח הטובה שנשבה בטיעוניהם של באי-כוח המשיבים לפנינו, אין ספק בדעתנו שהמשיבים ידונו בבקשות אלו של המערערים – אם תוגשנה להם בקשות מתאימות – בלב פתוח ובנפש חפצה; והוא, כמובן, בהנחה שתהיינה אלו בקשות סבירות. ואילו אם לא יעלה בידי באי-כוח בעלי-הדין להגיע לכלל הסכמה ביניהם, שמורה להם למערערים זכותם לצרף בקשתם זו לתביעת הפיצויים שיגישו, אם יגישו תביעת פיצויים, בגין ההפקעה. ואולם נוסיף ונדגיש באורח מפורש וחד משמעי: זכותם זו של המערערים לתביעת תשלום נוסף לא תפגע בזכותה המיידית של הוועדה המקומית ולפיה על המערערים לפנות לאלתר את המקרקעין. טענות נוספות 33. המערערים העלו לפנינו טענות עוד ועוד, אך במיסגרת הדיון שלפנינו – דיון בפינוי כהוראת סעיף 8 לפקודת ההפקעות – לא מצאנו כי יש מקום להידרש להן. כך, למשל, טענת המערערים כי ביני-לביני הופקדה תוכנית 2586א – המשנה את תוכנית 2586 – וכי לפי התוכנית האחרונה ייעשו שינויים אלה ואחרים בתוכנית 2586. טענה זו אינה כלל מן העניין שלפנינו – לא-כל-שכן שהמערערים לא פירטו את טענתם – ועל-כן לא נידרש לה. טענות אחרות אף-הן אין הן באות במיסגרת שנקבעה לדיון לפי סעיף 8 לפקודת ההפקעות ועל-כן לא נדון בהן. אחרית דבר 34. למעט בנושא שעניינו תוספת תשלום למערערים כאמור בפיסקה 32 לעיל, לא מצאנו כי יש בטענות המערערים כדי לפגום בפסק-דינו של בית-משפט קמא: לא בנושא ההפקעה, לא בנושא הזכות לפיצויים, לא בנושא הדיור החלוף ולא בכל נושא אחר. לא מן המותר להוסיף ולציין, כי פסק-דינו של בית-משפט קמא חל – ובמלוא תוקפו – הן על המערערים, הן על משפחותיהם והן על כל מי שמתגורר על המקרקעין נושא הערעור אשר ניתן לגביהם צו למסירת חזקה. כך אף נקבע הדיור החלוף שהוצע. יש לדחות אפוא מכל-וכל את טענות המערערים ולפיהן פסק-דינו של בית-משפט קמא אינו חל על מי מבני משפחותיהם המתגורר על המקרקעין. 35. הערעור נדחה. לא בלי היסוסים לא נטיל על המערערים תשלום הוצאות ושכר-טירחת עורך-דין. ש ו פ ט השופט ת' אור: אני מסכים. ש ו פ ט השופט א' א' לוי: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט מ' חשין. היום, כ"ו בכסלו תשס"ג (1.12.2002). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ________________ העתק מתאים למקור 01040000_G10.doc נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח. שרה ליפשיץ – מזכירה ראשית בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444 בית המשפט פתוח להערות והצעות: [email protected] לבתי המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il