רשות מקרקעי ישראל נ. קחם חברה להשקעות בע"מ

18 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 3973/21 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט א' שטיין המערערים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. משרד הבינוי והשיכון נ ג ד המשיבה: קחם חברה להשקעות בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 20.4.2021 בעת"מ 8445-03-21 שניתן על ידי סגנית הנשיא, כב' השופטת בטינה טאובר תאריך הישיבה: ו' בכסלו התשפ"ב (10.11.2021) בשם המערערים: עו"ד ענת גולדשטיין בשם המשיבה: עו"ד מיטל בן בסט; עו"ד טלי דלויה; עו"ד שחר לוי פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (סגנית הנשיא, כב' השופטת בטינה טאובר) בעת"מ 8445-03-21 מיום 20.4.2021 אשר קיבל את עתירת המשיבה. המחלוקת בין הצדדים עניינה באופן חלוקת החניות בפרויקט בנייה שמקימה המשיבה, בין יחידות דיור המיועדות למכירה במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" לבין יחידות דיור המיועדות למכירה בשוק החופשי. מחלוקת זו יש להכריע בהתאם לפרשנות הנכונה של "המפרט המחייב", המהווה חלק ממסמכי מכרז תכנית "מחיר למשתכן" שפורסם על ידי המערערת 1, ואשר בו זכתה המשיבה. להלן נרחיב בתיאור המחלוקת, נפרט את עמדות הצדדים, ונכריע לכאן או לכאן. רקע ביום 5.7.2018 פורסמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (המערערת 1. להלן: רמ"י) הזמנה להגיש הצעות למכרז "מחיר למשתכן" שעניינו בהקמת חמישה מתחמי דיור, הכוללים 1,250 יחידות דיור, באור עקיבא (מכרז מס' חי/228/2018. להלן: המכרז ו-מתחמי הדיור, בהתאמה). על פי מתווה המכרז, המקובל במכרזי "מחיר למשתכן", החברה היזמית הזוכה תרכוש זכויות חכירה במתחמי הדיור לצורך בניית יחידות הדיור, אשר חלקן מיועדות למכירה במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", וחלקן האחר מיועד למכירה בשוק החופשי על ידי החברה היזמית הזוכה (להלן: דירות "מחיר למשתכן" ו-דירות שוק חופשי, בהתאמה). לצורך הגשמת יעדיה של תכנית "מחיר למשתכן" – תכנית שמוביל משרד הבינוי והשיכון (המערער 2. להלן: המשרד או משרד הבינוי והשיכון) – נקבעו במכרז כללים ברורים בדבר חישוב מחירי יחידות הדיור וחלוקת הזכויות בפרויקט בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי. לענייננו רלוונטי סעיף 3.3.12 לתנאי המכרז הקובע כי דירות "מחיר למשתכן" יבנו בהתאם למפרט שלא יפחת מהמפרט המופיע בנספח ג'1 לחוזה הבנייה – הוא המפרט המחייב (להלן: המפרט המחייב או המפרט). ביום 16.9.2018 זכתה המשיבה – קחם חברה להשקעות בע"מ (להלן: המשיבה או החברה) – במכרז להקמת שניים מתוך חמישה מתחמי הדיור (מתחמים א' וב' בשטחם ייבנו 620 יחידות דיור), הכוללים את מגרשים מספר 304, 413-407, 509, 515 ו-603. במכרז ביחס למתחם נוסף (מתחם ג' בשטחו יוקמו 220 יחידות דיור) זכתה משתתפת אחרת – חברת אלמוג ב.ז. בניה והשקעות בע"מ (להלן: המתחם הסמוך ו-חברת אלמוג, בהתאמה). עוד יצוין, למען תצא התמונה שלמה, כי בשני המתחמים הנותרים (מתחם ד' להקמת 200 יחידות דיור ומתחם ה' להקמת 220 יחידות דיור) זכו חברת ב.ס.ט ייזום בע"מ וחברת אודור נכסים בע"מ, בהתאמה. בהמשך לכך, ביום 2.6.2020 אישרה הוועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון (להלן: הוועדה המרחבית) את בקשת המשיבה למתן היתרי בנייה ביחס למתחמי הדיור בהם זכתה, בכפוף למספר תנאים. עם זאת, לאחר קבלת ההיתרים האמורים, נתגלעה מחלוקת בין המשיבה לבין משרד הבינוי והשיכון (באמצעות חברת הבקרה שמונתה לפקח על ביצוע הפרויקט מטעם המשרד) באשר לפרשנות סעיף ז'2 למפרט המחייב, העוסק בדרך חלוקת החניות בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי, ובהתאם הצמדתן לכל דירה. גדר המחלוקת סעיף ז' למפרט המחייב עוסק בחנייה ובפתרונות חנייה לדירות המתוכננות במסגרת מכרז "מחיר למשתכן". בתוך כך, סעיף ז'1 למפרט המחייב קובע את העיקרון הכללי לפיו כל החניות המתוכננות בתחום המגרשים מושא המכרז יוצמדו לדירות המתוכננות על אותם מגרשים. במילים אחרות, הזוכה במכרז אינו רשאי להותיר ברשותו חניות במנותק מהדירות לצורך מכירה עתידית. סעיף ז'2 למפרט המחייב, העומד בלב המחלוקת בענייננו, מוסיף ומפרט את אופן חלוקת החניות והצמדתן לדירות המתוכננות. להלן חלקיו הרלוונטיים של סעיף זה: נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית, לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת. כל החניות המוצמדות תהיינה עצמאיות למעט מקרה של 2 חניות לדירה שבו מותר חניה עוקבת אחת. עודף חניות יוצמד באופן יחסי בין שוק חופשי לבין מחיר למשתכן. במקרה של מחסור בחניות – יוצמדו החניות לדירות מחיר למשתכן והיתרה לדירות שוק חופשי. הצדדים חלוקים בנוגע לפרשנות הנכונה של סעיף ז'2 למפרט המחייב, וזאת ביחס לשני היבטים: ההיבט הראשון, עניינו בשאלה כיצד יש לפרש את המונחים "עודף חניות" ו-"מחסור בחניות", ובהתאם מהו מצב הדברים בו עסקינן; ההיבט השני, הנגזר מההיבט הראשון, נוגע לאופן חלוקת החניות בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי על פי מצב הדברים בו עסקינן. המערערים מחזיקים בעמדה כי יש לפרש את המונחים על פי לשון סעיף ז'2 למפרט כך שקו הבסיס (ה-baseline) הוא כפי הרישא של הסעיף – היינו, הצמדת מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור. בהתאם, אם לאחר הצמדת מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור נותרו מקומות חנייה פנויים, עסקינן במצב של "עודף חניות"; ואילו אם אין מספיק מקומות חנייה להצמדה כאמור, עסקינן במצב של "מחסור בחניות". ככל שמדובר במצב של "עודף חניות", יתרת החניות תחולק באופן יחסי בין יחידות הדיור המיועדות לתכנית "מחיר למשתכן" לבין יחידות הדיור המיועדות למכירה בשוק החופשי. לעומת זאת, במקרה של "מחסור בחניות", תחילה יוצמדו החניות לדירות "מחיר למשתכן" והיתרה לדירות שוק חופשי. המשיבה, לעומת זאת, סבורה כי את המונחים "עודף חניות" ו-"מחסור בחניות" יש לפרש לאור קו הבסיס המופיע בהוראות הדין או התכנית החלות על המגרשים מושא המכרז. בענייננו, חלות הוראות תכנית בנין עיר שמספרה 353-0262444, המסדירה את תכנונה של שכונת "אור-ים" (המדובר בתכנית מתאר מקומית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), הקרויה באופן שגור בקרב הציבור בשם "תב"ע". להלן: התב"ע). על פי גישת המשיבה, אם תוכננו ואושרו חניות בהתאם להוראות התב"ע, אין אנו נמצאים במצב של "עודף" או "מחסור". ואולם, ככל שתוכננו ואושרו חניות מעבר לאלה שנקבעו בהוראות התב"ע, או פחות מכך, עסקינן ב"עודף חניות" או ב"מחסור בחניות", בהתאמה. בהתאם לכך, הואיל וכמות החניות שתוכננה ואושרה על ידי הוועדה המרחבית היא בהתאם להוראות התב"ע, הרי שאין מדובר במצב של עודף או מחסור בחניות. לפיכך, סבורה המשיבה כי חלוקת החניות צריכה להתבצע באופן הבא: תחילה, תוצמד חנייה אחת לכל דירה, ובשלב השני, יחולקו החניות הנותרות בין דירות בנות 4 או 5 חדרים בלבד (להלן: הדירות הגדולות), בין אם מדובר בדירות "מחיר למשתכן" ובין אם מדובר בדירות שוק חופשי. משמעות פרשנות זו היא כי לצורך חלוקת החניות בין רוכשי דירות "מחיר למשתכן" לבין רוכשי דירות שוק חופשי, אין להתחשב בדירות 3 חדרים (להלן: הדירות הקטנות), המיועדות כולן לרוכשי דירות "מחיר למשתכן", באשר לשיטת המשיבה לא ניתן להצמיד להן יותר ממקום חנייה אחד על פי הוראות התב"ע החלה על המקרקעין. קו בסיס זה, עליו מתבססת המשיבה, נגזר כאמור לשיטתה מהוראת סעיף 6.5 לתב"ע, המסדירה את תקן החנייה. הוראה זו קובעת, בחלקה הרלוונטי, כדלהלן: התכנית קובעת שינוי לתקן החניה הארצי, כתכנית שאחת ממטרותיה העיקריות היא חניה. בכל מקום בו אין הוראה מפורשת לעניין תקן החניה, יחול תקן החניה הארצי. כל חניות הדיירים יוקצו בתחום המגרשים. במגרשים 201-219, 101-129, 11-17 יוקצו 2 חניות ליח"ד בתחום המגרשים. בכל מגרשי הבניה למעט המגרשים המצוינים לעיל, תקן החניה לדיירים יהיה 1.5 חניות לכל יח"ד ו-0.3 חניה לאורחים. על אף האמור לעיל, לדירות קטנות יוקצה מקום חניה אחד בלבד. [...] בהתאם לס"ק 4, אין להקצות לדירות קטנות יותר ממקום חנייה אחד, כאשר מסעיף 2.3 להוראות התב"ע למדה המשיבה כי "דירות קטנות" מוגדרות כיחידות דיור שגודלן 80 מ"ר (ברוטו). ממצרף ההוראות האמורות מסיקה המשיבה כי דירת 3 חדרים, שגודלה עונה להגדרת "דירות קטנות", אינה זכאית ליותר ממקום חנייה אחד, ועל כן אין לשקלל אותה בחלוקת החניות שנותרו לאחר הצמדת חנייה אחת לכל דירה. ויובהר כבר בשלב הזה, כי למרות שהרבה דיו נשפך בעניין זה בטיעוני הצדדים, אין מחלוקת כי לכל הדירות הקטנות תוצמד הלכה למעשה חנייה אחת בלבד במסגרת הפרויקט דנן, וכי רק לדירות גדולות תוצמד, בחלק מהמקרים, יותר מחנייה אחת. מכאן שהשאלה אם ניתן להקצות לדירה קטנה יותר מחנייה אחת אינה מתעוררת במקרה דנן. כמו כן, אין חולק כי לאחר הצמדה של חנייה אחת לכל דירה בפרויקט, נותרו חניות עודפות (להלן: החניות העודפות). תורף המחלוקת בין הצדדים מתמקד איפוא בשאלה כיצד יחולקו החניות העודפות שנותרו לאחר הקצאת חנייה אחת לכל דירה בפרויקט בין דירות גדולות שיוקצו לרוכשי דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות גדולות שיוקצו לרוכשי דירות שוק חופשי. האם לצורך החלוקה האמורה יש להתחשב בשטח כל הדירות בפרויקט (ובכלל זה דירות קטנות), כטענת המערערים, או שיש להתעלם מהדירות הקטנות לצורך תחשיב החלוקה, ולערוך אותו רק בהתחשב בדירות הגדולות שבפרויקט, כטענת החברה. ודוק, הואיל וכלל הדירות הקטנות בפרויקט מיועדות למכירה במסגרת "מחיר למשתכן", הרי שלשאלה זו השפעה על מספר החניות שיוקצו לדירות הגדולות המשתייכות לדירות "מחיר למשתכן" מזה, ולדירות המיועדות למכירה בשוק החופשי מזה. למותר לציין, כי לחברה אינטרס כלכלי כי עיקר החניות העודפות יוקצו לדירות שהיא משווקת בשוק החופשי, וזאת מאחר שכך תוכל למקסם את רווחיה, ועל כן היא מעוניינת שתחשיב החלוקה יתעלם מהדירות הקטנות. לשלמות התמונה יצוין כי לאחר שהתגלעה המחלוקת בתיק זה, וייתכן שבעטיה, חל שינוי בנוסח סעיף ז'2 למפרט המחייב, כך שבמפרט המחייב של תכנית "דיור במחיר מופחת" שאמורה להחליף את תכנית "מחיר למשתכן" נקבע כיום בסעיף ו'2, בחלקו הרלוונטי, כדלקמן: נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית, לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת (לדירות במחיר מופחת ולדירות שיווק חופשי). כל החניות המוצמדות תהיינה עצמאיות למעט מקרה של 2 חניות לדירה שבו מותר חניה עוקבת אחת. במקרה שבו מספר החניות המתוכננות קטן ממספר הדירות הכולל, יוצמדו החניות לדירות במחיר מופחת ואת היתרה, ככל ותישאר, היזם יהא רשאי להצמידן לדירות שוק חופשי. במקרה שבו מספר החניות המתוכננות גדול ממספר הדירות הכולל, יתרת החניות תוצמד בהתאם ליחס יחידות דיור במחיר מופחת אל מול דירות שוק חופשי. המשרד יהיה רשאי לאשר סטייה מיחס זה במקרים חריגים, באישור מראש, הכול עפ"י קביעתו ושיקול דעתו הבלעדי של המשרד. קיצור תולדות המחלוקת המשיבה פנתה למשרד הבינוי והשיכון במטרה ליישב את המחלוקת בין הצדדים ביחס לחלוקת החניות. משפניותיה לא נַעֲנוּ, פנתה המשיבה בסוגיה לרמ"י, וזו העבירה את הפניה להתייחסות ועדת המכרזים. בהמשך לכך, ביום 17.1.2021, התקיים דיון בוועדת המכרזים, אשר בסופו הוחלט כדלהלן: ועדת המכרזים מאמצת את תוצאות הבדיקה ואת המלצת הדרג המקצועי כמפורט לעיל. הועדה מחליטה, כי על פי נוסח הסעיף במכרז חלוקת החניות העודפות תהיה על פי חלוקה יחסית בהתאם לשטחי יחידות הדיור בפרויקט המיועדות למחיר למשתכן ולשטחי יחידות הדיור המיועדות לשוק החופשי. העיגול לכלל חנייה אחת יתבצע לטובת יחידות הדיור בשוק החופשי. ועדת המכרזים מנחה את חברת הבקרה לפעול לחלוקת החניות העודפות בהתאם לאמור לעיל. (להלן: ההחלטה הראשונה של ועדת המכרזים). המשיבה, אשר דעתה לא הייתה נוחה מההחלטה הראשונה של ועדת המכרזים, פנתה לרמ"י בשנית. בעקבות פנייה זו (ופנייה של חברה יזמית נוספת בנוגע לפרויקט אחר ברמת גן) התכנסה ועדת המכרזים פעם נוספת ביום 31.1.2021 והבהירה כך: ההוראות הנוגעות לתכנון החניה, בין אם בחקיקה ובין אם בהוראות התכניות, קובעות את מספר מקומות החניה הנדרשים בתחום המגרש אותן הם משמשים אך לא את שיוכן הקנייני. לדוגמה: כאשר תקן החניה בתוכנית קובע 1.5 חניות לדירה, ברור לכל שאין הכוונה להצמיד קניינית חצי חניה לדירה. לאור האמור לעיל, בכל הנוגע לסוגיית אופן חלוקת החניות, שנקבעה באופן ברור בהחלטת ועדת המכרזים מיום 17.01.21, הועדה אינה רואה רלבנטיות לאמור במכתבי היזמים דלעיל בכל הנוגע להשפעת תקני החניה הקבועים בתכניות לאופן חלוקתן. לפיכך, החלטת הועדה מיום 17.01.21 בעינה עומדת ויתר טענות היזמים בעניין זה נדחות. (להלן: ההחלטה השנייה של ועדת המכרזים). לאחר מתן ההחלטה השנייה של ועדת המכרזים, פנתה המשיבה לרמ"י בניסיון להגיע לפשרה. משניסיון זה העלה חרס, הגישה המשיבה ביום 4.3.2021 עתירה מנהלית התוקפת את החלטות ועדת המכרזים האמורות, והעותרת למתן צו הצהרתי המקבל את עמדת המשיבה ביחס לאופן חישוב חלוקת החניות. בנוסף לטענות במישור הפרשנות, העלתה המשיבה את הטענה כי עמדת המערערים מפלה אותה לעומת המדיניות שננקטה ביחס למתחם הסמוך אל מול חברת אלמוג (להלן: טענת ההפליה). המערערים בכתב הגנתם טענו כי יש לדחות את העתירה על הסף, הן מחמת השיהוי בו היא לוקה, והן בשל חוסר סמכות עניינית בהיעדרה של עילה מנהלית. לגופם של דברים, גרסו המערערים כי יש לבכר את פרשנותם על פני זו של המשיבה, תוך שהם דוחים את טענותיה של האחרונה. פסק הדין של בית המשפט קמא ביום 20.4.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא. בפתח הדברים דן בית המשפט קמא בטענות הסף שהעלו המערערים. בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית, נפסק, כי הגם שהליכי המכרז הסתיימו זה מכבר, ובין הצדדים שוררת כעת מערכת יחסים חוזית, הטענות המועלות בעתירה המנהלית קשורות בקשר הדוק להליך המכרז ולתנאים שהוצבו במסגרתו, ולפיכך בית המשפט המנהלי קנה סמכות לדון בהן. כך במיוחד, מקום בו ההכרעה בשאלה הועברה על ידי רמ"י, מיוזמתה, לבחינתה של ועדת המכרזים. כן דחה בית המשפט קמא גם את טענת המערערים לקיומו של שיהוי, משלא מצא כי חלף פרק זמן משמעותי עובר להגשת העתירה המצדיק את דחייתה על הסף. לגופם של דברים, אימץ בית המשפט קמא את פרשנות המשיבה. נקבע, כי לשונו של סעיף ז'2 למפרט המחייב מלמדת כי הוראותיו כפופות להוראות הדין והתכנית החלות על מתחמי הדיור, ומכאן שהוא כפוף להוראות התב"ע החלות בענייננו, ובכלל זה להוראת סעיף 6.5 לתב"ע. בקבלו את עמדת המשיבה, בית המשפט קמא מצא כי אין מדובר במקרה של "עודף" או "חוסר" בחניות, משמספר החניות הכולל שתוכנן ואושר על ידי הוועדה המרחבית אינו חורג, לא ביתר ולא בחסר, ממספר החניות שנקבע בתב"ע. משכך, הורה כי יש לחלק את החניות במתחמי הדיור בהתאם להוראת התב"ע כך שלדירה קטנה – היינו דירה עד 80 מ"ר ברוטו – לא תוצמד יותר מחנייה אחת, ואילו החניות העודפות שיוותרו לאחר הצמדה של מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור, יחולקו בין הדירות הגדולות (מעל ל-80 מ"ר ברוטו) בלבד, באופן יחסי בין דירות גדולות המשווקות לזכאים לדירות "מחיר למשתכן" לבין דירות גדולות המשווקות בשוק החופשי. זאת ועוד, בית המשפט קמא סבר כי אפילו אם עסקינן במצב של "עודף חניות" (ולא כך הדבר על פי מסקנתו), אין לכלול דירות שגודלן קטן מ-80 מ"ר ברוטו לצורך קביעת יחס החלוקה של החניות העודפות בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי, הואיל והדבר מרוקן מתוכן את הוראת סעיף 6.5 לתב"ע ואף מנוגד להיגיון. לאור התוצאה האמורה, נמנע בית המשפט קמא מלדון בטענת ההפליה, ואולם ציין, בבחינת למעלה מן הצורך, כי טענה זו איננה משוללת יסוד. על פסק דין זה נסוב הערעור שלפנינו. טענות הצדדים המערערים סבורים כי קביעות בית המשפט קמא הן שגויות ועלולות ליצור השלכות רוחב משמעותיות על פרויקטים אחרים, כך שלא ניתן להותירן על כנן. לשיטת המערערים, יש לפרש את סעיף ז'2 למפרט המחייב "כלשונו וכפשוטו", ואין לראותו ככפוף להוראת התב"ע, ובוודאי שלא ניתן לקרוא לתוכו הוראה המאפשרת התעלמות משטח הדירות הקטנות בעת חלוקת החניות העודפות. זאת ועוד, אף אם הייתה תמיכה לשונית לפרשנות שאימץ בית המשפט קמא, הרי שאין היא נתמכת בתכליתו של המכרז, והמפרט המחייב בפרט, המסדירים את חלוקת הזכויות הקנייניות בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי, תוך העדפה ברורה לאלה הראשונות דווקא. בנוסף, נטען כי הכפפת המפרט המחייב, שהוא מפרט כלל ארצי אחיד המצוי בכלל תכניות "מחיר למשתכן", להוראותיהן של תכניות מתאר מקומיות, המשתנות ממקום למקום, חוטאת לתכליתו הכללית של המפרט המחייב ביצירת סטנדרט אוניברסלי, וטומנת בחובה פגיעה בעקרון האחידות והבהירות של תכנית "מחיר למשתכן". עוד טוענים המערערים כי יש להבחין בין ההיבט התכנוני, אליו מתייחסת הוראת התב"ע, לבין ההיבט הקנייני, אליו מתייחס המפרט המחייב, כך שאין לקשור בין השניים. על פי קו זה נטען כי אין בכוחה של התב"ע, אשר אך קובעת אך את תקני החנייה מההיבט התכנוני, כדי ליצור זכות קניינית, ועל אחת כמה וכמה אין בה כדי לקבוע את השיוך הקנייני בעת חלוקת החניות. בהתאם, אליבא דמערערים, עסקינן במצב של "עודף חניות", כאשר לאחר שתוצמד חנייה אחת לכל דירה, יש לחלק את החניות העודפות באופן יחסי בין כלל הדירות בפרויקט. לעניין זה מוסיפים המערערים כי סעיף ז'2 למפרט המחייב משאיר מקום לפרשנות האם היחסיות בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי נבחנת בהתאם למספר יחידות הדיור או לפי שטחן. ואולם, בהחלטה הראשונה של ועדת המכרזים נקבע כי יש לחלק את החניות ביחס שבין שטחי יחידות הדיור, פרשנות המקלה עם החברות היזמיות (ובכללם המשיבה), ואין המערערים כופרים בכך. אשר לטענת ההפליה, המערערים מציינים כי המדיניות ביחס לחברת אלמוג במתחם הסמוך ננקטה עובר לשלב בו הועלתה השאלה הפרשנית בין הצדדים בהליך דנן, ומקורה בתקלה שלא ניתן היה לתקן בשלב שבו התגלתה. לפיכך, הגם שיש שוני, ובשים לב לאינטרס הציבורי, אין בסיס משפטי להרחיב את התקלה גם לפרויקטים נוספים. לבסוף, טוענים המערערים כי בית המשפט קמא שגה גם באשר לסוגיית הסמכות העניינית, הן משום שטענות המשיבה הן טענות בעלות גוון אזרחי במהותן, שמקומן להתברר לפני ערכאה אזרחית, והן מכיוון שהליך המכרז הסתיים לפני למעלה משנתיים וחצי בעוד המחלוקת מתמקדת במערכת היחסים החוזית בין הצדדים, ובפרט באופן ביצוע החוזה ביניהם. כן נטען כי אין בהעברת הסוגיה לדיון בוועדת המכרזים כדי לשנות מאופייה של הסוגיה הטעונה הכרעה. יחד עם זאת, במהלך הדיון שנערך לפנינו, הבהירה באת-כוח המערערים כי בהינתן הדיון במחלוקת לגופה, והצורך להכריע בה, אין המערערים עומדים על טענתם בעניין זה במקרה דנן. המשיבה, מנגד, גורסת כי יש לדחות את הערעור, וזאת בהתבסס על נימוקיו של בית המשפט קמא בפסק דינו. לטענתה, בצדק קבע בית המשפט קמא כי על פי הוראות סעיף ז'2 למפרט המחייב, הכפוף להוראות התב"ע, יש לחלק תחילה מקום חנייה אחד לכל דירה, ובשלב השני, לחלק את יתרת החניות בין כל הדירות להן ניתן להקצות יותר מחנייה אחת, דהיינו למעט דירות קטנות, אשר לפי פרשנותה לתב"ע מותר להצמיד להן חנייה אחת בלבד. פרשנות זו, כך על פי הנטען, עולה בבירור מלשון סעיף ז'2 למפרט המחייב; נתמכת בתכלית המכרז אשר נועד לאפשר פתרונות דיור במחירים נמוכים ממחיר השוק מחד גיסא, ולתמרץ יזמים להתמודד במכרז באמצעות תנאים אטרקטיביים מאידך גיסא; ונלמדת גם מהנסיבות החיצוניות למכרז. בתוך כך מוסיפה המשיבה, בהקשר של תכלית המכרז, כי לוּ תתקבל פרשנות המערערים, מספר החניות שיעמדו לטובת דירות שוק חופשי בהשוואה לחניות שיעמדו לטובת "מחיר למשתכן" יהיה נמוך באופן יחסי למקובל במתחמים הסמוכים. בכך, נטען, יש פגיעה ביכולת המשיבה למכור את יחידות הדיור בשוק החופשי במחיר ראוי, באופן המרוקן מתוכן את תכליתו של המכרז כפי שהמשיבה הבינה אותה. תמיכה נוספת לעמדתה של המשיבה, לשיטתה, היא התיקון שערכה רמ"י במפרט המחייב, המלמד כי פרשנות המשיבה עדיפה, שאחרת לא היה צורך בתיקון. זאת, גם בשים לב לעובדה שהמערערים ציינו כי המחלוקת בדבר פרשנות הסעיף הועלתה במספר פרויקטים נוספים. כן מציינת המשיבה כי היא אינה חולקת על כך שהוראות התב"ע אינן קובעות את חלוקתן בפועל של החניות בין הדירות, ואולם לגישתה הקצאת החניות נדרשת לעלות בקנה אחד עם הוראות התב"ע, הקובעות נורמה תכנונית להצמדת החניות, וכך גם קבע בית המשפט קמא. על בסיס זה נטען, כי מכיוון שעל פי הוראות סעיף 6.5 לתב"ע לא ניתן להקצות יותר מחנייה אחת לדירה קטנה, ממילא לא ניתן להצמיד יותר ממקום חנייה אחד לדירה קטנה. מכאן שאין לקחת דירות קטנות בחשבון בעת חלוקת יתרת החניות לאחר הצמדה של חנייה אחת לכל דירה. אם תאמר אחרת, ייגרם עיוות שכן יוקצו לדירות אלה יותר חניות מאשר מותר להצמיד להן. עוד דוחה המשיבה את טענת המערערים לפיה הותרת פסק הדין על כנו תשליך על פרויקטים אחרים, הן מהטעם שהמערערים אישרו בעבר חלוקה התואמת את עמדת המשיבה, ובפרט לחברת אלמוג, והן מהטעם שהמפרט המחייב תוקן כך שממילא אין חשש שהוא ישפיע על הנוסח החדש, וכי מכל מקום מדובר בשונות המתחייבת מהשוני בין המכרזים. בכל הנוגע לטענת ההפליה, נטען כי חרף הזהות בין המשיבה לבין חברת אלמוג (באשר על שתיהן חלות אותן הוראות תב"ע ואותו מפרט מחייב), המערערים החילו ביחס אליהן פרשנות שונה, הפוגעת במשיבה ומעניקה לחברת אלמוג יתרון תחרותי בלתי שוויוני על פניה. משכך, בצדק קבע בית המשפט קמא כי טענת ההפליה שהועלתה איננה משוללת יסוד. כן דוחה המשיבה את טענת המערערים כי מדובר בתקלה שלא ניתן לתקן, שכן לשיטתה היה על המערערים ליצור שוויון בין המשיבה לבין חברת אלמוג, במיוחד בשל סמיכות המתחמים והעובדה שמדובר באותו מכרז. אשר לסוגיית הסמכות העניינית, טוענת המשיבה כי בצדק נקבע כי המחלוקת בין הצדדים קשורה לשלב המכרזי, שכן העתירה דנן הוגשה נגד החלטות ועדת המכרזים בקשר לפרשנות תנאי מתנאי המכרז, ולא נגד ההסכם שנכרת בין הצדדים. משכך, ההחלטה נתונה לסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים. בסיכומי התשובה חוזרים המערערים על עיקרי טענותיהם, תוך שהם מוסיפים את שני אלה: ראשית, השינוי בנוסח המפרט המחייב נועד להבהיר את עמדתם המקורית של מנסחי המכרז, ועל כן לא ניתן ללמוד ממנו כי הוא תומך בפרשנות המשיבה; שנית, בניגוד לנטען על ידי המשיבה, תכליתה של תכנית "מחיר למשתכן" היא בראש ובראשונה לאפשר רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק לזכאים לכך, ואין להעדיף את פרשנות המשיבה לשם מתן תמרוץ נוסף ליזמים להשתתף במכרז. ממילא מדובר במספר מצומצם של חניות במחלוקת, כך שאין בכך כדי להשפיע באופן משמעותי על יכולת המשיבה לשווק את הדירות בשוק החופשי, טענה שהועלתה בעלמא וללא כל תמיכה באסמכתאות. להשלמת התמונה יצוין כי ביום 6.7.2021 ניתן על ידי צו עיכוב ביצוע חלקי של פסק הדין, בהסכמת הצדדים להצעת בית המשפט, על פיו הוקפאה הקצאתן של מספר חניות, כמספר החניות שבמחלוקת, עד להכרעה בערעור. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בכתובים ושמעתי את טיעוניהם בעל-פה בדיון שהתקיים לפנינו, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להתקבל, וכך אמליץ לחבריי להורות – מהטעמים שיפורטו להלן. המחלוקת שניטשה בין הצדדים – בדבר אופן חלוקת החניות והצמדתן – היא מחלוקת פרשנית בדבר תנאי ההתקשרות בין הצדדים, ויש להכריע בה על פי דיני הפרשנות הרלוונטיים. תחילה יובהר כי קיימת חוסר בהירות בדבר האספקלריה באמצעותה יש לבחון את סעיף ז'2 למפרט המחייב – כתנאי במכרז ציבורי או כהוראה בחוזה עסקי בין הצדדים שמקורו במכרז ציבורי. יחד עם זאת, להבחנה זו אין נפקות משמעותית לצורך ההכרעה בסוגיה הפרשנית שלפנינו, שכן כללי הפרשנות החלים בשני המקרים בנסיבות בהן עסקינן הם דומים במהותם. על פי כללי הפרשנות הנוהגים, נקודת המוצא לבחינתנו היא לשונו של ההסדר שנקבע במכרז. כפי שציינה הנשיאה אסתר חיות: לאחר שנכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לחוק החוזים הבהיר בית המשפט כי התיקון אימץ למעשה את השיטה הפרשנית שנקבעה בהלכת אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות. עוד הדגיש בית המשפט כי לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו וכי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה העולה מקריאת לשון החוזה (ההפניות הפנימיות הושמטו; דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 13 (19.4.2020)). בענייננו, שני הצדדים נאחזים בלשון, ואולם, בעוד המערערים סבורים כי לשון סעיף ז'2 למפרט המחייב היא ברורה ופשוטה ואינה דורשת פנייה למקורות חיצוניים, המשיבה מבקשת להכפיף את הוראת הסעיף להוראת סעיף 6.5 לתב"ע דרך תיבת המילים "נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית" (ההדגשה הוספה). עמדות אלה, כפי שהובהר לעיל, מובילות כל אחת לתוצאה שונה מבחינה קניינית, באשר הן גוזרות, כל אחת בדרכה, את כמות החניות שתקבל כל אחת משתי הקבוצות – דירות "מחיר למשתכן" מזה ודירות שוק חופשי מזה. אלא שבמקרה דנן, לשון ההוראה אינה נושאת את הפרשנות שמציעה המשיבה. רישא סעיף ז'2 למפרט המחייב קובעת כך: "נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית, לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת". מלשון זו אנו למדים כי ככל שקיימת בדין או בתכנית דרישה להקצאת מקומות חנייה במקרקעין עליו יוקם הפרויקט, הרי שתחילה יש להצמיד חנייה אחת לכל דירה, כאשר בהמשך ההוראה נקבע מה יעשה ככל שיש "עודף בחניות" או "מחסור בחניות". ממילא לשונה הפשוטה והברורה של ההוראה מתיישבת רק עם עמדתם הפרשנית של המערערים, לפיה קו הבסיס להגדרת המונחים עודף חניות" ו-"מחסור בחניות", אינה התב"ע, אלא הקביעה כי "לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת". זאת ועוד, גם אם נניח כי נוסח סעיף ז'2 למפרט מאפשר, ברמה הלשונית, להסיק כי יש להתחשב בהוראות דין או תכנית החלים על המקרקעין נושא המכרז בעת חלוקת החניות, עדיין, אין בהוראת סעיף 6.5 לתב"ע כדי לסייע בפתרון המחלוקת בדבר פרשנות סעיף ז'2 למפרט המחייב. אבהיר. חלוקת החניות על פי האמור בסעיף ז'2 למפרט היא פעולה בעלת משמעות במישור הקנייני, דהיינו היא מורה על כמות החניות שיוקצו לדירות "מחיר למשתכן" מזה ועל כמות החניות שיוקצו לדירות שוק חופשי מזה (כאשר לאחר חלוקה זו תתבצע הצמדתן בפועל ליחידות דיור מסוימות). מנגד, הוראת התב"ע בה עסקינן עוסקת ברובד התכנוני של המקרקעין ובכך תחומה סמכותה. סעיף 6.5 לתב"ע, אשר קובע הסדר פרטני מזה הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (הוא תקן החנייה הארצי), מגדיר את הכללים לצורך חישוב מספר מקומות החנייה הכולל שנדרש להתקין בתחום המקרקעין עליו חלה התב"ע (אשר על חלקו יוקם הפרויקט), בשים לב לשימושים שהוגדרו בו. ברם, אין בו התייחסות לשאלה כיצד יחולקו החניות, הלכה למעשה, בין יחידות הדיור שייבנו על המקרקעין, וממילא שאין בו התייחסות לשאלה שבמחלוקת: כיצד יחולקו החניות העודפות בין בעלי הזכויות השונים בפרויקט. במילים אחרות, סעיף 6.5 להוראת התב"ע, אליו מפנה המשיבה, פועל במישור התכנוני בלבד, ומטרתו היא לקבוע מפתח להקצאת חניות במקרקעין (ובכלל זה בפרויקט שיוקם בשטחו), דהיינו להגדיר את מכסת החניות הנדרשת במקרקעין נושא התב"ע בהתחשב בשימוש במקרקעין, ובכלל זה במספר יחידות הדיור שייבנו עליו – והכול תוך התמקדות בשטח המקרקעין בכללותו. ההקצאה האמורה נועדה להבטיח כמות חניות מספקת בהלימה לשימושים במקרקעין, וזאת על מנת לענות על צורכי התכנון והתחבורה בשטחו. ודוק, מכסת החניות נקבעת בהתאם למספר וגודל יחידות הדיור שיוקמו על המקרקעין, במטרה להתמודד עם מצוקות חנייה שעשויות להתעורר בעקבות הקמתן של יחידות הדיור הללו, ובהתחשב במערכת התחבורה הציבורית המצויה בסביבתו. מכאן שאין הסעיף מתייחס לא לאופן חלוקת החניות בין קבוצות הרוכשים השונות (רוכשי דירות "מחיר למשתכן" מזה, ורוכשי דירות שוק חופשי מזה) ולא לאופן הצמדתן בפועל של החניות בין יחידות הדיור השונות. על השוני האמור בין שתי ההוראות תעיד גם הלשון השונה בה נוקטים שני הסעיפים. בעוד לשון סעיף ז'2 למפרט המחייב נוקטת במונחים קניינים (תוך שימוש בלשון "הצמדה" – "לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת", "כל החניות המוצמדות תהיינה עצמאיות", "עודף חניות יוצמד באופן יחסי", "במקרה של מחסור בחניות – יוצמדו החניות..."), הוראת סעיף 6.5 לתב"ע נוקטת בלשון תכנונית (תוך שימוש במונח "הקצאה" – "כל חניות הדיירים יוקצו בתחום המגרשים", "במגרשים 201-2019, 101-129, 11-17 יוקצו 2 חניות ליח"ד" ו-"לדירות קטנות יוקצה מקום חניה אחד בלבד"). שוני זה בולט במיוחד בהוראת סעיף 6.5(3) לתב"ע העושה שימוש בלשון תכנונית מובהקת של "תקן החניה" ("תקן החניה לדיירים יהיה 1.5 חניות לכל יח"ד ו-0.3 חנייה לאורחים"). יתרה מכך, פירוש הוראת סעיף 6.5 לתב"ע באופן הגוזר את אופן ההצמדה של החניות בפועל מהוראותיה הוא משולל כל הגיון. כך למשל, האם סביר להניח כי בעל דירה קטנה מנוע מלרכוש מקום חנייה נוסף מאחר שבסעיף 6.5 לתב"ע נאמר כי "לדירות קטנות יוקצה מקום חניה אחד בלבד"? האם לדירה גדולה יש להצמיד לא רק חנייה אחת, אלא גם חצי חנייה נוספת, מאחר שבתב"ע נאמר כי "תקן החניה לדיירים יהיה 1.5 חניות לכל יח"ד"? אשר על כן, מקובלת עליי עמדת המערערים כי אין בהוראת סעיף 6.5 לתב"ע כדי להגדיר את אופן חלוקת החניות העודפות בין הדירות בפרויקט. עוד אציין כי מבין השורות עולה כי גם המשיבה לא מתכחשת לכך שהוראת התב"ע בה עסקינן אינה פועלת במישור הקנייני, אלא שהיא מבקשת למצוא בה הדרכה לפרשנות שהיא נותנת למונח "עודף חניה" שבסעיף ז'2 למפרט המחייב. ואולם, כמובהר, הזיקה היחידה שניתן למצוא בסעיף ז'2 למפרט המחייב להוראת התב"ע האמורה היא ברישא שלו במילים "נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית". משהוברר כי סעיף 6.5 לתב"ע אינו מבטא כל דרישה לכך שלדירות גדולות תוצמד יותר מחנייה אחת (אלא רק קובע מפתח הקצאה של 1.5 חניות לדירה גדולה וחנייה אחת לדירה קטנה), הרי שאין כל בסיס לפרש את המונח "עודף חניות", או את ניגודו – "חוסר חניות", בצורה הקשורה להוראות סעיף 6.5 לתב"ע. מונחים אלה יש, אם כך, לפרש כפשוטם, כמתייחסים לעודף או חוסר בהשוואה לדרישה המופיעה אף היא בפתח סעיף ז'2 למפרט המחייב, כי "לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת". בין כך ובין כך, הרי שהפרשנות היחידה למונח "עודף חניות" המתיישבת עם לשון המפרט המחייב היא זו שהוצעה על ידי המערערים, דהיינו קביעתו אל מול קו הבסיס (ה-baseline) של חנייה אחת לכל דירה. מכאן קצרה הדרך למסקנה כי אין כל עיגון בלשון ההסדר שבין הצדדים להתעלם מהדירות הקטנות בבואנו לקבוע את חלוקתו "באופן יחסי בין שוק חופשי לבין מחיר למשתכן". בשים לב לטיבה של ההתקשרות בה עסקינן, מכרז או חוזה ציבורי-עסקי, די באמור לעיל כדי להגיע למסקנה כי דין הערעור להתקבל (והשוו לדעות השונות שהובעו על ידי חברי הרכב זה בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019), אשר כולן הגיעו, בנסיבות התקשרות דומות, לאותה מסקנה. כן ראו עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" עיונים בתורת החוזה – ספר שלו 507 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2021)). ואולם, על מנת להפיס את דעת המשיבה, אציין כי גם בחינה תכליתית תובילנו לאותה מסקנה, משגם בחינה זו אינה תומכת בפרשנות המוצעת על ידי המשיבה. המשיבה מכירה אומנם כי תכליתה של תכנית "מחיר למשתכן" היא לאפשר רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, אלא שהיא מבקשת להכיר בתכלית נוספת, העומדת לצידה של זו הראשונה, והיא תמרוץ יזמים פרטיים להשתתף בתכנית "מחיר למשתכן", וזאת באמצעות מתן תנאים אטרקטיביים על ידי הרשויות. ואולם, טענה זו היא בגדר הנחת המבוקש. כפי שעמדו על כך המערערים, תכליתה של תכנית "מחיר למשתכן" היא בראש ובראשונה לאפשר לזכאים לכך פתרונות דיור נגישים במחירים נמוכים ממחיר השוק (להרחבה על תכנית "מחיר למשתכן" ראו: בג"ץ 7258/17 זנדברג נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 1 (21.1.2018)). אף אם נכיר בתכלית השנייה המוצעת על ידי המשיבה, אין בה כדי להוביל למסקנה כי יש לבכר את פרשנותה – שמשמעותה מתן כמות חניות גדולה יותר עבור דירות שוק חופשי על חשבון דירות "מחיר למשתכן", שכן גם על פי המשיבה עצמה, מדובר בשתי תכליות העומדות זו לצד זו. ויובהר, טענת המשיבה מתמקדת בצורך באיזון בין שתי התכליות, ואין בפיה כל טענה כי יש לבכר את אחת התכליות על פני רעותה. מכל מקום, פרשנות המשיבה של תכלית תכנית "מחיר למשתכן" אינה מתיישבת עם לשון סעיף ז'2 למפרט אשר מגלה דווקא העדפה ברורה כלפי דירות "מחיר למשתכן" על פני דירות שוק חופשי, בקובעה כי במקרה של מחסור בחניות – תינתן עדיפות לדירות "מחיר למשתכן"; ואילו במקרה של עודף חניות – יחולקו הדירות באופן יחסי. בהקשר זה יצוין כי ועדת המכרזים עשתה צעד משמעותי לקראת המשיבה עת שקבעה כי החלוקה היחסית בין דירות "מחיר למשתכן" לבין דירות שוק חופשי תיעשה על פי שטח יחידות הדיור ולא לפי מספרן (חלוקה לפי מספר יחידות הדיור הייתה מביאה להעברת מספר גדול יותר של חניות עודפות לרוכשי דירות "מחיר למשתכן"). המשיבה סבורה כי היה מקום ללכת כברת דרך נוספת לקראתה, ולחשב את שטח יחידות הדיור בהתעלם מדירות קטנות, באשר להן אין כוונה (ולשיטתה – אפשרות) להצמיד יותר מחניה אחת. ואולם, לפרשנות זו אין כל עיגון, לא בלשונו של סעיף ז'2 למפרט המחייב ולא בהגיונו – להביא לחלוקת ה"חניות העודפות" בהתאם לחלקה היחסי של כל אחת מקבוצות הרוכשים בפרויקט. עניין אחר בו מנסה המשיבה להיתלות הוא התיקון שנערך בנוסח סעיף ז'2 למפרט המחייב כמצוין בפסקה 11 לעיל. טענה זו מעוררת את השאלה כיצד יש לפרש את השינוי בנוסח המפרט המחייב – האם כ"תיקון משנה", כטענת המשיבה, או כ"תיקון מבהיר", כטענת המערערים. כידוע, לא כל תיקון בטקסט המשפטי משקף שינוי בכוונתם של יוצרי הטקסט, אלא יש והוא נועד דווקא לצורך הבהרת הדברים, והסרת ספקות קיימים. במהלך הדיון שנערך לפנינו ציינה באת-כוח המערערים כי בעבר לא הוסדרה הסוגיה של חלוקת חניות עודפות במפרט המחייב, ואילו הנוסח נושא המחלוקת בענייננו נועד ליצור בהירות בנושא. הערעור שלפנינו, כמו גם מקרים נוספים עליהם העידו המערערים, מגלים כי מטרה זו לא הושגה במלואה, ועל רקע זה בוצע תיקון נוסף. ואכן, עיון בנוסח הסעיף החדש, אשר הינו מפורט יותר, מלמד בצורה טובה יותר על עמדת המערערים בכל הנוגע לאופן חלוקת החניות והצמדתן. ברם, חסרונו של הפירוט הנוסף מהנוסח נושא המחלוקת אינו מעיד, כשלעצמו, כי כוונת מנסחי המכרז הייתה אחרת בשעתו. לפיכך, סבורני כי הנסיבות שהובילו להוספתו של התיקון, בשים לב לטיבו, מלמדות כי מטרתו של התיקון היא אך להבהיר את עמדת מפרסמי המכרז, ואין בו כדי להעיד על שינוי במדיניותם. טענה אחרונה אליה יש להידרש היא טענת ההפליה. אכן, יש להצר על כך שביחס לשני מתחמים סמוכים פעלו המערערים לפי פרשנות שונה של הוראות אותו מכרז. עם זאת, הצורך ביחס שוויוני כלפי המשיבה וחברת אלמוג אינו חזות הכול. קבלת פרשנות המשיבה במקרה דנן תוביל לפגיעה בזכאים לדירות "מחיר למשתכן", מהם ייגרעו מקומות חנייה המגיעים להם כפי שהדיון שלעיל מלמד. משכך, לא ניתן לקבלה, שכן "אין מתקנים עוול בעוול". זאת ועוד, המערערים הודו כי נפלה שגגה בידיהם ביחס לחברת אלמוג, אשר לנוכח השלב שבו התגלתה לא ניתן היה לתקנה במקרה הפרטני, אך הם ביקשו שלא לחזור עליה במקרים אחרים, ובשל כך אף תיקנו את נוסח הסעיף. במצב דברים זה, אין לכפות על המערערים להמשיך באותה מדיניות שגויה בה נקטו בעבר (וראו: בג"ץ 146/66 הרשקוביץ נ' הוועדה המחוזית לבניה ולתכנון עיר, מחוז הצפון, פ"ד כ(2) 518 (1966); בג"ץ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 204-202 (1991)). אי לכך, דין טענת ההפליה להידחות גם כן. לבסוף, אייחד מספר מילים לסוגיית הסמכות העניינית. במהלך הדיון שנערך לפנינו, הבהירה באת-כוח המערערים כי אין המערערים מבקשים כיום להעביר את הדיון לבית המשפט האזרחי, אלא עיקר רצונם בעניין זה הוא שקביעת בית המשפט קמא בנוגע לסמכות העניינית לא תשמש כתקדים עבור מקרים עתידיים. לצד זאת, הצבענו בפני באת-כוח המערערים על הקושי שהתעורר במקרה דנן משום שבעצם העברת הסוגיה להכרעה של ועדת המכרזים, גילו המערערים לכאורה את דעתם כי מדובר בשאלה מתחום דיני המכרזים, באופן המביא את הסכסוך לתחומו של בית המשפט המנהלי. באת-כוח המערערים הכירה בכך שהשתלשלות הדברים באופן המתואר עשויה להטעות, ומסרה כי תעלה סוגיה זו בפני הגורמים הרלוונטיים. בהינתן האמור, אינני רואה צורך להכריע בסוגיה זו במקרה הקונקרטי. אסתפק בהבעת תקווה כי המערערים יקפידו מעתה ואילך על ההבחנה בין המישור החוזי לבין המישור המנהלי, באופן שיאפשר למבקש לתקוף את ההחלטה שתתקבל בעניינו, לנתב את תביעתו לערכאה המתאימה. סוף דבר: אם תישמע דעתי, דין הערעור להתקבל, תוך שנבהיר כי את החניות העודפות בפרויקט, דהיינו מכסת החניות שנותרת לאחר שלכל דירה בפרויקט תוצמד חנייה אחת, יש לחלק בין רוכשי דירות "מחיר למשתכן" לבין רוכשי דירות שוק חופשי בהתאם ליחס שבין השטח הכולל של כל סוגי דירות "מחיר למשתכן" לבין השטח הכולל של כל סוגי דירות שוק חופשי. כן אציע לחבריי כי ההוצאות שנפסקו לחובת המערערים בבית המשפט המחוזי יבוטלו, ובמקומן נחייב את המשיבה בהוצאות המערערים בשתי הערכאות בסכום כולל של 20,000 ש"ח. בקביעת סכום זה הבאתי בחשבון את חוסר האחידות שנוצר בין המשיבה לבין אחת ממתחרותיה, אשר אומנם אינה מבססת טענת הפליה (כפי שהובהר בפסקה 37 לעיל), אך בוודאי מעוררת תחושת אי נוחות. ש ו פ ט השופט א' שטיין: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ע' פוגלמן: אני מסכים למסקנתו הפרשנית של חברי, השופט ע' גרוסקופף. אף אני סבור כי הן לשון ההתקשרות, הן תכליתה, מוליכים למסקנה שאותה מציע חברי. קביעתו של חברי, כי אין לכפות על המערערים לנקוט בפרשנות מוטעית בה נקטו במקרה אחר, מתיישבת אף היא עם פסיקה מבוססת היטב שיצאה מלפני בית משפט זה. מצטרף אני אף להערת חברי בדבר הצורך בהבחנה בין המישור החוזי לבין המישור המינהלי, שתמנע אי בהירות בהתייחס לזהות הערכאה המתאימה. דינו של הערעור להתקבל אפוא, תוך חיוב המשיבה בהוצאות. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ע' גרוסקופף. ניתן היום, ‏ט"ז בטבת התשפ"ב (‏20.12.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 21039730_Y07.docx אב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1