בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
3902/98
בפני: כבוד השופט ת' אור
כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט ע' ר' זועבי
המערער: מיאב
חברה קבלנית לבנין בע"מ
נגד
המשיבים: 1.
סטולר שלמה ובתיה
2.
בן פורת שלמה ואביבה
3.
דיחובסקי אורן ובתיה
4.
לוי צביה
5.
כהן ברוך ושרה
6.
שבו דוד ועליזה
7.
ועד בית בנין ברח' שמורק 10-12 חולון
בשם
המערער: עו"ד ברזלי נעה
בשם המשיבים: עו"ד בן-פורת אלברט
פסק-דין
השופט ע' ר' זועבי:
פתח דבר
מונח בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט
המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט ג' קלינג), שניתן בתובענה 725/96, לפיו הצהיר כי
שני החללים הגדולים, המכונים גם מחסנים, המצויים מתחת לגינה של הבניין שברחוב
שמורק 10-12 בחולון הם חלק מהרכוש המשותף, וכי לדירות המשיבים 2, 3, ו6- יש להצמיד
מחסן דירתי.
הרקע העובדתי
המשיבים 6-1 (להלן: המשיבים") רכשו דירות
מגורים מהמערערת שהינה חברה קבלנית, בבית שברחוב שמורק 12-10 בחולון, הבנוי בחלקות
337, ו338- בגוש 6020.
על פי הסכמי המכר שנערכו בתאריכים שונים בין
המערערת למשיבים (להלן:" הסכמי המכר"), ובהתאם להיתר בנייה שצורף
להסכמים אלה, עמדה המערערת להקים בית בן 8 יחידות דיור: 4 דירות רגילות ו4-
קוטג'ים. מהסכמי המכר עולה שהמערערת שמרה על זכותה לשנות את תוכניות הבנייה של
הבית, להגיש בקשות להיתרים, ולהקים יחידות נוספות במסגרת הבית.
בכל הסכמי המכר עליהם חתמה המערערת עם המשיבים
נכלל סעיף 10 שמפאת חשיבותו, נביאו כלשונו:
"10
א. המוכר יהא רשאי לבנות את הבית המשותף באופן שהבית המשותף יכיל דירות מגורים,
מחסנים, מרתפים וכיו"ב והוא רשאי להכניס שינויים בתוכנית הכללית של הבית לפי
ראות עיניו. אולם הוא מתחייב כי לא יחול כל שינוי בדירה אשר נרכשה ע"י הקונה.
ב.
ידוע לקונה והינו מסכים כי הרכוש המשותף לא יכלול את גג הבניין אשר מרביתו יוצמד
לדירות העליונות של הבית, וכן לא יכלול מקומות חנייה לרכב אשר יוצמדו לדירות
האחרות של הבניין, לפי שיקול דעתו של המוכר, כ"כ לא ייכללו ברכוש המשותף שטחי
קרקע, אשר המוכר רשאי לרשמם כיחידות נפרדות או להצמידן לדירות מסוימות לפי שיקול
דעתו הבלעדית..."
מחומר הראיות ומממצאי בית המשפט קמא עולה כי
לאחר שנחתמו החוזים עם המשיבים ולאחר שאלה גרו בבניין, החלה המערערת, במהלך חודש
אפריל 1994 לבצע בשני חללים שהיו מתחת לגינה עבודות בנייה, שכללו פתיחת החללים,
התקנת צנרת גז, עבודות ריצוף, מחיצות גבס והתקנת מונה חשמל. הבקשה למתן היתר
לעבודות אלו הוגשה ביום 4.1.94, וההיתר לגביהן ניתן רק ביום 25.4.95.
באפריל 1995, ביקשה המערערת לרשום את הבניין
כבית משותף ובקשה לרשום את המחסנים הגדולים על שמה ולרשום 3 מחסנים קטנים ע"ש
הדיירים בבניין. עם היוודע הדבר, פנו המשיבים לבית המשפט המחוזי בבקשה לסעד
הצהרתי, נשוא ערעור זה, לפיו יצהיר בית המשפט כי המחסנים הגדולים הם חלק בלתי נפרד
מהרכוש המשותף. כן ביקשו המשיבים שבית המשפט יצהיר על זכותם כי המשיבה תעמיד
לשימושם מחסנים ושני חדרי עגלות. המשיבים אף טענו שהם זכאים להצמדת מחסנים לקוטג'
של המשיב 2, לדירת המשיבים מס' 3 ולקוטג' של המשיבים מס' 6.
טענות הצדדים בבית המשפט קמא
את תביעתם למתן פסק דין הצהרתי, ביססו המשיבים
על כך שעל פי ההסכמים והמפרטים הטכניים שצורפו להם, המחסנים הם חלק בלתי נפרד
מהרכוש המשותף, וכי המחסנים מעצם טבעם וטיבם נועדו לשמש את כל דיירי הבית. המשיבים
אף טענו כי הפיכת המחסנים ליחידות דיור, תהיה בניגוד לתוכניות הבניין שהוצגה בפני
הדיירים ושקיבלו אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מאידך טענה המערערת כי בהסכמי המכר שנכרתו עם
המשיבים, שריינה היא לעצמה את זכותה להוסיף יחידות ולשנות את תוכנית הבית. המערערת
אף טענה כי בהסכמי מכר אלה הוציאה במפורש את שטחי הקרקע מכלל הרכוש המשותף, והוצאה
זו איפשרה לה לממש את זכותה לבנות יחידה על שטחי קרקע אלה.
עוד טענה המערערת כי אין המחסנים מעצם טיבם או
טבעם רכוש משותף וכי מדובר ביחידה נפרדת שאינה חלק מהרכוש המשותף.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
באשר לשני החללים (המחסנים) הגדולים בית המשפט
קמא קבע כי היות וחללים אלה לא צוינו במפרטים שצורפו לחוזי המכר של המשיבים, ולא
הוצאו במפורש מהרכוש המשותף, יש לראותם כחלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף. בכך דחה בית
המשפט קמא את עמדת המערערת הנסמכת בעיקרה על הוראות סעיף 10 לחוזה המכר הנ"ל.
בית המשפט קבע כי אין בסעיף זה בכדי לענות על דרישת סעיף 6 לחוק המכר (דירות)
התשל"ג1973-, לפיו מוכר שהוציא חלק מהרכוש המשותף חייב לכלול במפרט או לצרף
לחוזה המכר פרטים על אותו עניין. לאור האמור, ובהעדר התייחסות במפרט להוצאת חלק
מהרכוש המשותף, בית המשפט קמא קבע כאמור כי החללים האמורים הם חלק מהרכוש המשותף
כהגדרתו בסעיף 1 לתקנון המצוי:
"רכוש
משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע,
הגגות הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או
מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעליה דירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה
מסוימת..".
בית המשפט קמא אף דחה את טענת המערערת כי
החללים נשוא הדיון נופלים בגדר הגדרתה של "דירה" בתקנון שבחוק המקרקעין
ולכן אין לראות בהם רכוש משותף. בית המשפט קבע שאף לטענה זו אין זכר במפרטים
שצורפו לחוזי המכר, שכן בכל המפרטים נאמר שיש בבית 8 דירות ואין זכר לדירות
שהמשיבה התעתדה להקים בשני החללים. בהסתמכו על ע"א 118/78 גוב ארי חברה
לבניין והשקעות בע"מ נ' יצחק כהן, פ"ד לג(1) 805, קבע בית המשפט קמא
כי לאור אופיים של המחסנים כחסרי מעמד נפרד ועצמאי, אין הם יכולים ליפול בגדר
הגדרתה של דירה.
בית המשפט אף קיבל את טענת המשיבים לגבי
המחסנים הקטנים תוך שהוא קובע שבהתאם לתצהירו של מנכ"ל המערערת, אריה גבעוני,
מיום 25.4.95, המערערת למעשה הודתה בזכותם של המשיבים להצמדה האמורה. יש לציין כי
המערערת לא העלתה כל טענה לפנינו כנגד קביעתו זו של בית המשפט המחוזי.
באשר לחדר העגלות, בית המשפט קבע כי לא עמדה
בפניו כל התחייבות מוגדרת בעניין זה, ועל כן דחה בקשה זו של המשיבים. בית המשפט
הוסיף בעניין זה כי משקבע שהמחסנים הם רכוש משותף, יוכלו אלה לשמש גם כחדרי עגלות
למשיבים.
דיון
המערערת חזרה בפנינו על הטענות שהעלתה בבית
המשפט קמא, כאשר טענתה העיקרית היא שבהסכמי המכר עם המשיבים שריינה היא את זכותה
להוסיף יחידות ולשנות את תוכנית הבית, וכן הוציאה באופן מפורש את שטחי הקרקע מכלל
הרכוש המשותף, והוצאה זו אפשרה לה לבנות יחידה על שטחי קרקע אלה, ולעשות בה כראות
עיניה. המערערת טוענת בעניין זה כי טעה בית משפט קמא משייחס לסעיף 6 לחוק המכר
(דירות)- את מה שאין בו בכך שייחס מעמד על להוראות המפרט, בעוד שדי יהיה אם המוכר
מבהיר בחוזה אילו חלקים הוציא הוא מהרכוש המשותף.
סבורני שדין טענה זו להדחות.
סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973-
(להלן:" חוק המכר") קובע:
חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973
"6
. תקנון בבית משותף
(א)
המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או
שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן
העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין;
ואלה העניינים:
(1)
הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2)
....
(ב)
מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור
בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף."
מטרתו של סעיף זה בפרט, ושל חוק המכר (דירות)
-שהינו חוק צרכני באופיו- בכלל, היא להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה
ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר (קבלן), ומה הן הזכויות, אותן רוכש
הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות
כלליות וגורפות. על מטרה זו עמד השופט שמגר בעניין גוב ארי הנ"ל:
"כל
מגמתו של חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 ובעיקר סעיפים 2 ו6 שבו היא למנוע
הסתתרות מאחורי אמרות כלליות כאמור, אשר אין בהן כדי להעמיד את הקונה על כוונותיו
המפורטות והאמיתיות של המוכר. החוק האמור בא למנוע ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה
וכך יש לפרשו ולקיימו."
ביסודו של חוק זה עומד הצורך בהגנה מיוחדת על
קונה הדירה , צורך אשר נובע ממעמדו הנחות של הקונה בעניין כוח המיקוח, יכולת
התמרון והיכולת להבין את תנאי החוזה ולשקול את כדאיות העסקה; כאשר בפועל רוב
הרכישות מתבצעות עוד בטרם החלה הבנייה. על בעיות אלו עמד פרופ' וויסמן במאמרו: הצמדות
בבתים משותפים , עיוני משפט י, עמ' 611-2
"מחקר
השדה המוזכר חשף את העובדה המעניינת, שלהצמדות של חלקים מוגדרים מן הרכוש המשותף
לדירות מסוימות הייתה השפעה חד סטרית על מחירי הדירות. בעוד שבעבור קבלת הצמדה מאת
קבלן נדרש רוכש הדירה לשלם, לא זכה להנחה במחיר מי שרכש את דירתו בבית שנעשו בו
הצמדות לטובת דירות אחרות; המחיר שנדרש לשלם קונה כזה לא היה נמוך מזה ששילמו
רוכשי דירות בבית שלא היו בו כל הצמדות. תופעה זו נבעה בחלקה, מאי מודעות מספקת של
רוכשי הדירות לתופעת ההצמדות, ומחקר השדה היפנה קריאה למחוקק להתערב בנושא הזה כדי
למנוע את התקלה לרבים."
כדי להבטיח כהלכה שתשומת לבו של הקונה תוסב
כיאות לתניה בדבר הצמדה או בדבר הוצאת חלק מהרכוש המשותף, קבע המחוקק במסגרתו של
סעיף 6 הנ"ל מספר חישוקים והגבלות חשובות על כוחו של הקבלן להוציא חלקים
מהרכוש המשותף. חוק המכר (דירות) קובע מפורשות את חובת הקבלן לפרט את החלקים
הצמודים לדירה, והמוצאים מהרכוש המשותף, שאם לא כן, יראו את התקנון המצוי כמחייב.
בהתבסס על הוראות סעיף 6 הנ"ל קבע בית משפט זה, בפסיקה ענפה, כי על ההסכמות
בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף להיערך במפרט המצורף לחוזה בהתאם לצו מכר דירות
(טופס של מפרט) תשל"ד 1974, או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, כאשר התיאור של
החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף. עמד על
כך השופט אלון בע"א 213/80, שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז (3) 808,
813:
השופט
מ' אלון
"7
. מטרתו של חוק המכר (דירות ) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא
הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם
משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו
האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו (ראה ע"א
118/78 הנ"ל, בעמ' 812 ). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו
על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה
(כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט)), ואם מבקש המוכר לשנות מן
התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט
הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה." (ההדגשה שלי ע' זועבי)
ברוח זו נקבע כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף
צריך שתיעשה בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. הרעיון הוא
למנוע מהקבלן לנצל את עמדת הכוח הנתונה לו לאחר שהפך הקונה להיות "קשור
בטבורו של הקבלן". בעניין זה גם נקבע כי הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול
דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית
ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף.
ראה בעניין זה גם ( ע"א 3017/92, פלורה מרדר
נ' יצחקי כרמלי ואח', תקדין עליון כרך 95) עמ' 206)(דברי השופט בייסקי
בע"א 268/78,יורשי סמרה פרסי ז"ל ואח' נ' וינטראוב ואח',
פ"ד לד(3), 813, 817)(ע"א 750/88, אברהם רובינשטיין ושות' נ' אגמי
אברהם וקמילה, פורסם בפ"ד, כרך מד, חלק רביעי, עמ' 861/862)(ראה גם א'
פוזנר: הצמדות בבתים משותפים-דעה אחרת, עיוני משפט יא, עמ' 327)(מיגל
דויטש, קניין כרך א' עמ' 683 )
במקרה המונח לפנינו, עיון במפרטים הטכניים
שצורפו לחוזי המכר של הדירות שבין המשיבים למערערת, מעלה כי אין כל זכר של הוצאת
חלקים מהרכוש המשותף. פרק ג' למפרטים המתייחס לרכוש המשותף, נותר ריק. לחוזים אלה
אף לא צורף מסמך מיוחד, המפרט ומתאר את מהותם של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף.
המערערת מנסה לאחוז בהוראותיו של סעיף 10
האמור לחוזי המכר, לפיו
קבעה היא כי "לא ייכללו ברכוש המשותף שטחי קרקע, אשר
המוכר רשאי לרשמם כיחידות נפרדות או להצמידן לדירות מסוימות לפי שיקול דעתו
הבלעדית..". אולם, אין לראות בסעיף זה מענה לדרישות הקבועות בסעיף 6 לחוק
המכר (דירות). אף אם נניח, לרגע קט, שדי יהיה בתיאור מפורט ומדויק בגוף החוזה, של
החלקים המוצאים מהרכוש המשותף, ונקודה זו אני משאיר בצריך עיון, אין הנוסח הסתמי
והכללי של סעיף 10 יכול להועיל למערערת. בסעיף הנ"ל לא מתואר מה הם
"שטחי הקרקע" המוצאים, לא צוין שטחם, לא סומן מיקומם ולא צוין איזהו
החלק שיש להצמיד ואיזהו החלק שיהפוך ליחידות נפרדות. אין להניח בנסיבות אלו
שלמשיבים הייתה הבנה מלאה וחופשית באשר להוצאת שטחים אלו ממסגרת הרכוש המשותף.
החוזים הסטנדרטיים, המקובלים ביחסים אלה שבין
רוכש דירה לקבלן מכילים, כמעט כדבר שבשגרה, הוראות דומות לאלה הנמצאים בסעיף 10
האמור, לפיהם שומר הקבלן על זכותו להצמיד ו/או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות
בהם כראות עיניו. דברים אלה בדיוק, רצה המחוקק למנוע בחוקקו את חוק המכר (דירות).
על מנת לתת קיום ותוכן להוראות סעיף 6 לחוק המכר, תיאור החלקים המוצאים מהרכוש
המשותף צריך להיות מדויק ומפורט. אם הקבלן בוחר לא לכלול פרטים אלו במפרט אלא
במסמך נפרד, על מסמך זה, להיות בהיר ומפורט באותה דרגת פירוט ובהירות של המפרט. אחרת
ירוקן סעיף זה מתוכנו.
המערערת מלינה על כך שבית המשפט קמא לא ייחס
חשיבות לכך שמתובענת המשיבים עולה כי הם ידעו ואף הסכימו לזכות המערערת להוציא את
החללים ממסגרת הרכוש המשותף, שכן הם לא התנגדו להקצאת המרתפים לדירות המשיב 2 ו 6,
על אף שמרתפים אלו אף הם לא נכללו במפרט. והכיצד ניתן להבין, טוענת המערערת, את
תביעת המשיבים להצמדת מחסנים קטנים לדירות המשיבים 2,3,6, על אף שמחסנים אלו נבנו
על אותם שטחי קרקע שכביכול הוצאו מהרכוש המשותף.
המערערת טוענת שיש בדברים אלה כדי להצביע על כך שהמשיבים
ידעו שהשטחים נשוא הערעור הוצאו מהרכוש המשותף.
אין לקבל טענתה זו של המערערת. אכן גם המרתפים
וגם המחסנים הם חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף, שכן הם לא הוצאו ממנו במפורש, אולם
לגבי חלקים אלו של הרכוש המשותף, נראה שהמשיבים הסכימו בינם לבין עצמם כיצד לחלקם
כבעלים משותפים של הרכוש המשותף. ודוק: מדובר בשני שלבים נפרדים שאין להתבלבל
ביניהם: שלב העסקאות בין הקבלן לבין לרוכשים, שעליו חל חוק המכר (דירות), ושלב
העסקה שבין בעלי הדירות לבין עצמם. בשלב זה אין תחולה לחוק המכר (דירות) ולדרישות
הפורמליות שהוא מציב, והצדדים יכולים להסכים על ביצוע הצמדה בינם לבין עצמם, כאשר
ניתן לתת תוקף גם להסכמה חוזית משתמעת של אחד הדיירים. מה שלא ניתן, כאמור, לעשות
במסגרת השלב הראשון. (ראה בעניין זה, דויטש, הנ"ל עמ' 686, וכן סעיף 62 לחוק
המקרקעין תשכ"ט 1969).
המערערת טוענת בפנינו כי המשיבים וויתרו על
עילת תביעתם שכן את תביעתם בבית המשפט קמא הגישו המשיבים כשנה וחצי לאחר שקיבלו
חזקה בדירתם וכשנה וחצי לאחר שהמחסנים עמדו על תילם. המערערת הפנתה אותנו לעובדה
שכבר באפריל 94, פנו המשיבים לבית המשפט השלום בת"א-יפו בבקשה לצו מניעה זמני
להפסקת עבודות בתוך המחסנים הגדולים בעילה של מטרד, וכי בבקשה זו לא טענו המשיבים
כי נגזל מהם חלק מהרכוש המשותף. לפי המערערת, יש בדברים משום וויתור על טענתם בדבר
הרכוש, וראייה ניצחת לכך שהמשיבים ידעו על כך שהמחסנים הוצאו מהרכוש המשותף.
אף טענה זו יש לדחות, משקבעתי כי ההוראה בסעיף
10 לחוזי המכר בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף אינה תקפה ואינה עומדת בדרישות סעיף
6 לחוק המכר (דירות), אין להסיק וויתור במשתמע, שכן ההסכמה בדבר הוצאת חלקים
מהרכוש המשותף צריכה להיות, כאמור מפורשת וקונקרטית . (ראה דיוטש, הנ"ל בעמ'
688). בנסיבות העניין גם אין לראות שיהוי מצד המשיבים, שכן פנייתם לבית המשפט קמא
הייתה בתכוף לאחר שנודע להם על כוונת המערערת לרשום על שמה את המחסנים כיחידות
נפרדות, במסגרת בקשתה לרשום את הבניין כבית משותף.
על כן בנסיבות העניין, אף אין לקבל טענות
המערערת בעניין וויתור או הסכמה מאוחרת של המשיבים.
לאור האמור אני מציע לחבריי לדחות את הערעור
ולחייב את המערערת בהוצאות הערעור בסך 10000 ש"ח.
ש ו פ ט
השופט ת' אור
אני מצטרף למסקנתו של חברי השופט ע' ר' זועבי.
ש ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן
מקובלת עלי התוצאה אליה הגיע חברי השופט ע' ר'
זועבי לפיה דין הערעור להדחות.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' ר' זועבי.
ניתן היום, כ"ו בשבט תש"ס (2.2.00).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת
ש ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
98039020.U02