משה אליאסיאן נ. מאיר שבו

38 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3865/19 וערעור שכנגד לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת י' וילנר המערערים והמשיבים שכנגד: 1. משה אליאסיאן 2. מאיה אליאסיאן נ ג ד המשיב והמערער שכנגד: מאיר שבו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 7.5.2019 בת"א 4995-10-15 שניתן על ידי כבוד השופט א' רומנוב תאריך הישיבה: כ"ז בחשון התשפ"ב (2.11.2021) בשם המערערים והמשיבים שכנגד: עו"ד אסף עזריאל בשם המשיב והמערער שכנגד: עו"ד גלעד ברבי פסק-דין הנשיאה א' חיות: ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' רומנוב) מיום 7.5.2019 בת"א 4995-10-15, שבו נדחתה תביעת המערערים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין הצדדים, ונקבע כי ההסכם בטל בשל פגם בכריתתו. רקע הדברים ביום 2.4.2012 התקשרו הצדדים בהסכם למכירת זכויות בבית הממוקם על מגרש 56 בגוש 29664 חלק מחלקה 1, במושב בית מאיר (להלן בהתאמה: הבית והמושב). הבית היה רשום כ"בית מקצועי" אשר איכלס בעבר בעלי מקצוע שנתנו שירותים למושב, תמורת דמי שכירות ששולמו על ידם למושב. המחזיקים הראשונים בבית היו בני הזוג המנוחים, אליעזר והלנה שטול ז"ל, אשר שימשו כבלנים במקווה של המושב. עם פטירתם, הועברו זכויות החזקה הבלעדיות בבית בירושה לגב' ציפורה שולר, בתם של בני הזוג שטול. זכויותיה של הגב' שולר בבית נמכרו למר מאיר שבו (להלן: המשיב) ביום 15.7.1988, בתקופה שבה היה בן המושב וחלקת הוריו שכנה בסמוך לבית. כעולה מתצהיר שהוגש על ידי המשיב לבית המשפט קמא, רכישת הזכויות בבית נעשתה על ידי אביו, אשר ביקש ממנו להתלוות אליו למעמד הרכישה ולחתום על מסמך המכר מול הגב' שולר. במשך שנים ארוכות סבר המשיב כי הזכויות בבית הועברו מכוח הסכם הרכישה ישירות לאביו המנוח. בשנת 2011, על רקע קשיים כלכליים שאליהם נקלע המשיב, הוא החל לערוך בירורים באשר למהות הזכויות בבית כדי לבחון את האפשרות למוכרן. בעקבות בירורים אלה, נודע למשיב כי המסמך שעליו חתם במעמד הרכישה הוא חוזה מכר להעברת הזכויות שהיו לגב' שולר בבית ישירות אליו, ולא לאביו. הזכויות בבית לא נרשמו מעולם על שמו של המשיב, אך הוא החזיק בו באופן בלעדי משך כל אותן השנים. מבירור שערך המשיב באמצעות עורך דין מטעמו, התחוור לו כי לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, עליו לנקוט שורה של פעולות הכוללות הסדרת תשלומים מול גורמים שונים ובהם רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), אגודת בית מאיר והסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן, כהגדרתם בהסכם המכר: הגורמים הרלוונטיים). המשיב, שהיה זקוק להכנסה מהירה לצורך כיסוי חובותיו, גמר אומר למכור את זכויותיו בבית והתקשר עם בני הזוג אליאסיאן (להלן: המערערים) בהסכם המכר נושא הערעור. זאת, לאחר שמשא ומתן שקיים קודם לכן עם רוכש פוטנציאלי אחר, מר צבי יחזקאלי (להלן: יחזקאלי), לא הבשיל לכדי עסקה. בתום משא ומתן שניהלו הצדדים, בגדרו הבהיר המשיב למערערים כי הוא אינו הבעלים הרשום של הבית וכי רישום הזכויות על שמו כרוך באי אלו פעולות מול הגורמים הרלוונטיים ובתשלומים שהיקפם אינו ברור עד תום, חתמו הצדדים על הסכם המכר אשר נוסח על ידי עורכי הדין מטעמם. ההסכם הותנה בשני תנאים מתלים: הראשון, כי המשיב ישלים את רישום הזכויות בבית על שמו עד ליום 1.4.2013, דהיינו בתוך שנה מיום כריתת ההסכם (להלן: התנאי המתלה הראשון); והשני כי המושב יסכים לקבל את המשיבים כחברים עד אותו המועד. עוד נקבע, כי ככל שהתנאים המתלים לא יתקיימו במועדם, ההסכם יהיה בטל ומבוטל בלא שהדבר יחשב הפרה, ובמקרה כזה יחולו הוראות שונות להבטחת השבת התמורה ששולמה על ידי המערערים וכל סכום כסף אחר שיחוב בו המשיב כלפי המערערים. עם זאת, הוסכם כי בכפוף לשיקול דעתם הבלעדי של המערערים, ניתן יהיה להאריך מעת לעת את המועד לקיום התנאים המתלים לתקופה של ששה חודשים נוספים בכל פעם. לבסוף נקבע כי ככל שקיום התנאי המתלה הראשון יתעכב מעבר ל-24 חודשים, מסיבות שתלויות במשיב, הוא יחויב בפיצויים מוסכמים בשיעור של 10% משווי התמורה החוזית, שהועמדה על סך 1,600,000 ש"ח. התמורה החוזית חולקה לשני תשלומים. התשלום הראשון, בסך 570,000 ש"ח, שולם על ידי המערערים במעמד החתימה על ההסכם ומתוכו 200,000 ש"ח שולמו במזומן למשיב. כמו כן, במסגרת התשלום הראשון המערערים העבירו למשיב רכב שהיה בבעלותם ששוויו הוערך ב- 70,000 ש"ח. יתרת התשלום הראשון, בסך 300,000 ש"ח, הועברה לבא כוחו של המשיב וזאת בהתאם לסעיף 2.א(2) להסכם, הקובע כי הסכום האמור מועבר לידי בא כוח המשיב "על מנת לשלם כל תשלום שיידרש לצורך השלמת הרישום ע"ש המוכר. לאחר השלמת הרישום וככל שיוותר סכום כלשהוא – הוא יועבר למוכר". עוד הסכימו הצדדים כי התשלום השני המהווה את יתרת התמורה, קרי 1,030,000 ש"ח, יועבר למשיב לאחר קיום התנאים המתלים. לצד זאת, נקבע בהסכם כי ככל שיידרשו תשלומים נוספים לצורך השלמת רישום הזכויות בבית על שם המשיב, מעבר ל-300,000 ש"ח שהופקדו בנאמנות בידי בא כוח המשיב, המערערים יקדימו וישלמו למשיב על חשבון יתרת התמורה תשלומים נוספים אלו אשר יועברו על ידם ישירות לגורמים הרלוונטיים, ובלבד שהם התשלומים האחרונים הדרושים לצורך רישום הזכויות בבית וכי הם לא יחרגו מיתרת התמורה. ביום החתימה על הסכם המכר, הצדדים חתמו גם על הסכם שכירות ל-5 שנים, בו הוסכם כי החזקה בבית תועבר למערערים באופן מיידי, תמורת דמי שכירות בסך 3,000 ש"ח בחודש. עוד צוין כי התשלומים שהמערערים העבירו למשיב לפי הסכם המכר ישמשו כדמי שכירות לכל תקופת השכירות וככל שהתנאים המתלים יתקיימו והסכם המכר יצא לפועל, המשיב יקזז מסכום התמורה הכולל את דמי השכירות ששולמו על ידי המערערים. בהסכם השכירות נקבע, בנוסף, כי המערערים רשאים להשכיר את הבית בשכירות משנה לגורמים שלישיים. ואכן, לאחר שקיבלו את החזקה בבית, המערערים שיפצו אותו והשכירו אותו לאחרים. בסמוך לאחר החתימה על ההסכמים, החל בא-כוח המשיב לפעול להעברת רישום הזכויות בבית על שמו של המשיב. אז התברר למשיב כי מכיוון שמדובר בבית מקצועי שלא עבר הקצאה, יהא עליו לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) 91% מהשווי המוערך של המקרקעין לצורך רישום הבית על שמו. בשים לב לכך ששומת המקרקעין עמדה על סך של 2,015,000 ש"ח, המשיב נדרש לשלם לרמ"י סכום כולל של כ-1,800,000 ש"ח, קרי סכום העולה על התמורה החוזית כולה (להלן: דרישת התשלום).  בעקבות ההתפתחות האמורה, נועדו המערערים והמשיב פעם נוספת וביום 6.1.2013 חתמו על "נספח להסכם המכר" בו צוין כי המערערים מסכימים שמתוך כספי הנאמנות שהופקדו על ידם אצל בא כוח המשיב, יופרש לטובת המשיב סכום בגובה 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ, לצורך "הגשת כתב תביעה נגד מנהל מקרקעי ישראל במטרה לצמצם למקסימום האפשרי את התשלום שיצטרך לשלם [המשיב] למנהל". עוד הובהר בנספח להסכם כי סכום זה יבוא על חשבון התשלום שנקבע בהסכם המכר אך לא יתווסף על התמורה שנקבעה. כמו כן הצדדים האריכו את משך התקופה שנקבעה בהסכם המכר, ואשר בסיומה זכאים המערערים לפיצוי מוסכם בגין אי רישום הזכויות על שם המשיב. תקופה זו הועמדה בנספח על חמש שנים חלף 24 חודשים על פי הסכם המכר המקורי. בנוסף, קבעו הצדדים כי במקרה שבו הסכם המכר יבוטל, יבוטל גם הסכם השכירות, אך כספי השכירות שהתקבלו אצל המערערים משוכרי המשנה של הבית יוותרו בידיהם, וזאת בנוסף לפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם המכר.  בהתאם להסכמות בין הצדדים בנספח להסכם המכר, הגיש המשיב ביום 3.3.2013 תובענה נגד רמ"י, המושב והסוכנות היהודית (ה"פ 1650-03-13), אך התובענה הופסקה ביום 13.11.13 בהמלצת בית המשפט המחוזי שבו היא נפתחה, על מנת לאפשר למשיב ולרמ"י להגיע להבנות מחוץ לכתליי בית המשפט. המגעים בין המשיב ורמ"י לא עלו יפה, ודרישת רמ"י כי המשיב ישלם למעלה מ- 1,800,000 ש"ח לצורך רישום הזכויות בבית, נותרה על כנה. בנסיבות אלה לא הושלם רישום הבית על שמו של המשיב וביום 21.10.2014 שלח בא-כוח המשיב מכתב למערערים שבו הודיע להם כי ההליכים מול רמ"י מיצו את עצמם וכי הסכם המכר מבוטל (להלן: הודעת הביטול). בעקבות כך הגישו המערערים את התובענה דנן בה דרשו את אכיפתו של ההסכם. בעיקרו של דבר, המערערים טענו כי משעה שהמשיב סירב לשלם לרמ"י את התשלום הדרוש לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, יש לראות בו כמי שמנע את קיום התנאי המתלה הראשון ומשכך, בהתאם לאמור בסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הוא אינו רשאי להסתמך על אי קיום התנאי ולבטל את ההסכם. עוד טענו המערערים כי בעת ההתקשרות בהסכם המכר המשיב כבר ידע על דרישת התשלום של רמ"י שכן הוא פנה למשרדיה והזמין שומת מקרקעין בעת שניהל משא ומתן עם יחזקאלי, אך בשל המצב הכלכלי שאליו נקלע והצורך שלו לקבל בדחיפות כספים במזומן, הוא הטעה אותם וגרם להם להתקשר עמו בהסכם. לטענתם, אף אם המשיב לא ידע מהי דרישת התשלום והעריך אותה בחסר, מדובר בטעות בכדאיות העסקה כמשמעותה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים, שאינה מקימה לו זכות ביטול. על רקע זה טענו המערערים כי שורת הצדק מחייבת סעד של אכיפת ההסכם וכי מכיוון שהמשיב הפר באופן יסודי את ההסכם, יש לפסוק להם בנוסף גם פיצויים מוסכמים בסך 160,000 ש"ח, כקבוע בהסכם המכר. המשיב מצדו טען כי הודעת ביטול ההסכם נשלחה על ידו כדין, שכן שני התנאים המתלים שנקבעו בהסכם לא התקיימו. לטענתו, דרישת התשלום שהציבה רמ"י, שאת היקפה לא ידע בעת כריתת ההסכם, אינה מאפשרת לקיים את התנאי המתלה הראשון. המשיב טען בהקשר זה כי הוא מיצה את כל דרכי הפעולה האפשריות על מנת לקיים את התנאי המתלה, לרבות בדרך של ניהול הליך משפטי מול רמ"י. עוד טען המשיב כי הצדדים היו מודעים לחוסר הוודאות הטמון בעסקת המכר וצפו כי העסקה תתקל בקשיים הנוגעים לרישום הזכויות בבית. מסיבה זו קבעו בהסכם המכר את התנאים המתלים; ומשאלו לא התקיימו, דינו של ההסכם להתבטל. המשיב העלה טענה חלופית ולפיה הצדדים טעו טעות משותפת, כמשמעה בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, באשר לטיב הזכויות בבית. לטענתו, הצדדים סברו בטעות כי הבית עבר הקצאה ראשונית וכי כל שדרוש לצורך רישומו על שם המשיב הוא תשלום דמי הסכמה ששיעורם נמוך לאין שיעור מדרישת התשלום שהתבקשה בפועל על ידי רמ"י. בנסיבות אלו, נטען – לחלופין כאמור – כי בית המשפט רשאי להורות על ביטול ההסכם. כמו כן טען המשיב כי אכיפת ההסכם אינה אפשרית ואינה צודקת שכן היא תוליך לתוצאה בלתי סבירה ולפיה יהיה עליו לשלם סכום הגבוה מהתמורה החוזית שסוכמה. פסק דינו של בית המשפט קמא בפסק דינו מיום 7.5.2019, דחה בית המשפט קמא את תביעת המערערים. בית המשפט בחן את התנאים המתלים שנקבעו בהסכם המכר. בהתייחסו לתנאי המתלה הראשון, קבע כי העובדה שהצדדים התנו את תוקפו של ההסכם ברישום זכויותיו של המשיב אצל "כל הגורמים הרלוונטיים" מעידה שהם צפו את האפשרות כי יתקלו בדרישות של גורמים שונים שיערימו קשיים ואף ימנעו את מימוש את העסקה. ואולם, בית המשפט קמא קבע כי המניעה לבצע את הרישום לא נבעה מטעמיה של רמ"י כי אם מטעמיו של המשיב, שסירב למלא אחר דרישת התשלום שהציבה רמ"י. לפיכך קבע, כי יש לראות במשיב כמי שמנע את קיומו של התנאי הראשון. באשר לתנאי המתלה השני, צוין כי המערערים העידו שהם עברו ועדת קבלה ובדיקת גרפולוג כחלק מתהליך הקבלה שלהם למושב וכי חברי הועדה אף הודיעו להם שהם עברו את הליך הסינון, ואילו המשיב לא הציג מנגד כל ראייה אחרת. בנסיבות אלו דחה בית המשפט קמא את טענת המשיב לפיה ניתן היה לבטל את ההסכם בשל אי התקיימותם של התנאים המתלים. עם זאת, בית המשפט קמא קיבל את טענתו החלופית של המשיב ולפיה הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת באשר לטיב הזכויות שהיו למשיב בבית, בעת שהתקשרו בהסכם המכר. בהקשר זה צוין בפסק הדין כי הגם שהדברים לא התבררו לעומקם במהלך שמיעת הראיות, ניתן להסיק על בסיס החומר שהוצג וכן מהוראות ההסכם, כי במעמד החתימה עליו סברו הצדדים שהבית עבר הליך של הקצאה וכי למשיב זכויות ממשיות בנכס, המאפשרות את רישומן על שמו בכפוף לתשלומים שונים בגובה של עד 300,000 ש"ח. זאת, בעוד שמצב הדברים בפועל היה כי הבית לא הוקצה מעולם, מה שחייב תשלום לרמ"י בשיעור של 91% משומת המקרקעין ובסך כולל של כ-1,800,000 ש"ח. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי במצב דברים זה יש לדחות את טענת המערערים לפיה המשיב טעה טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה, וזאת על יסוד ניתוח המבחנים השונים שפותחו בהקשר זה בפסיקה ובספרות המשפטית. בית המשפט קמא קבע כי בענייננו מתקיימים יסודות עילת הטעות המשותפת המפורטים בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, וכי מכוחו רשאי בית המשפט להורות על ביטול ההסכם מטעמים של צדק, ולחייב את הצד שטעה לפצות את הצד השני. בהתחשב באינטרסים המתחרים של הצדדים, מצא בית המשפט קמא כי לא יהיה זה צודק לאכוף את ההסכם. זאת משום שאכיפת ההסכם על המשיב תוביל להעמקת החובות שבהם הוא שרוי עד היום, באופן שיסב לו נזק העולה במידה ניכרת על הנזק שייגרם למערערים אם יבוטל ההסכם. על יסוד האמור נקבע כי המשיב ישא בתשלומים שכוללים: פיצוי מוסכם בסך 160,000 ש"ח כקבוע בהסכם; דמי תיווך בסך 50,000 ש"ח ששולמו על ידי המערערים; וסך של 60,000 ש"ח אשר לפי הנטען הוציאו המערערים לצורך שיפוץ הבית. עוד נקבע כי על המשיב להשיב את סך 570,000 ש"ח שהמערערים שילמו במעמד כריתת ההסכם וכי ככל שביטול ההסכם יהיה כרוך בעלויות כספיות נוספות מסוג תשלום לרשויות, גם באלו ישא המשיב. כן נקבע כי בהתאם לאמור בנספח להסכם, דמי השכירות שהמערערים גבו במהלך השנים יישארו ברשותם, וכי לאחר שהמשיב ישלם להם את הכספים שבהם חוייב על פי פסק הדין, יחזירו המערערים את החזקה בבית למשיב. מכאן הערעורים שלפנינו. תמצית טענות הצדדים בערעורים המערערים טוענים כי השגיאה המרכזית שנפלה בפסק הדין נוגעת לקביעה לפיה הצדדים טעו טעות משותפת, כמשמעה בסעיף 14(ב) לחוק החוזים. לטענתם, סעיף 14(ב) אינו מקנה לצד שטעה זכות ביטול "אוטומטית", ועל צד הטוען כי טעה מוטלת חובה לפנות לבית המשפט בתוך זמן סביר ממועד היוודע לו הטעות על מנת שתעמוד לו הזכות לבטל את ההסכם. בענייננו, כך טוענים המערערים, המשיב כלל לא פנה לבית המשפט בבקשה לפי סעיף 14(ב) וטענת הטעות המשותפת הועלתה על ידו רק במסגרת כתב ההגנה, קרי בחלוף כשנתיים מיום שנודע לו על דרישת התשלום. המערערים מוסיפים וטוענים כי לא ניתן היה לייחס לצדדים טעות משותפת באשר לטיב הממכר משום שמחומר הראיות עולה במפורש כי הצדדים ידעו שמדובר בבית מקצועי. בהקשר זה נטען, בין היתר, כי המשיב הזמין את שומת המקרקעין עוד בעת שניהל משא ומתן עם יחזקאלי וכי מעדותה של נציגת רמ"י, הגב' ממן, עולה כי היא יידעה אותו באשר למתווה הדרוש לצורך רישום הזכויות בבית על שמו. עוד טוענים המערערים כי המשיב היה מיוצג לאורך כל הדרך על ידי עורכי דין וחזקה עליו, כבעל הזכויות בנכס, ועל באי כוחו אשר ערכו את הבירור מול הגורמים הרלוונטיים ברמ"י, כי ידעו מה פרטיו של הנכס שאותו ביקשו למכור. כמו כן, נטען שבנסיבות העניין לא היה מקום לייחס להם טעות באשר לטיב הזכויות בבית, שכן משעה שהמשיב הצהיר בפניהם כי יש באפשרותו להשלים את הליכי הרישום על שמו, אין זה מעניינם מה היה סטטוס הבית ברמ"י ומה הסכום שהמשיב התבקש לשלם לרמ"י לצורך רישומו. לחלופין טוענים המערערים, כי אפילו יימצא שבדין נקבע כי הצדדים טעו טעות משותפת, היה על בית המשפט קמא להחיל את חריג כדאיות העסקה הקבוע בסעיף 14(ד) לחוק. לטענתם, המשיב ידע שהבית טרם עבר הקצאה וכי לצורך רישום הזכויות על שמו עליו לשאת בעלויות שתקבע רמ"י, אלא שלשיטתם, המשיב העריך באופן שגוי את הסכום שיהיה עליו לשלם והערכה שגויה זו אינה אלא טעות מצידו בכדאיות העסקה. המערערים מוסיפים וטוענים כי יישום המבחנים שנקבעו לעניין כדאיות העסקה על עובדות המקרה דנן, היה צריך להוליך את בית המשפט קמא למסקנה הפוכה מזו שאליה הגיע ולפיה סעיף 14(ד) חל בענייננו והמשיב לא היה רשאי לבטל את ההסכם. לבסוף טוענים המערערים, כי היה על בית המשפט קמא להורות על אכיפת הסכם המכר ולהתחשב בנזקים שנגרמו להם במשך השנים שבהן המתינו להשלמת העסקה. המערערים טוענים כי לצורך השלמת העסקה הם מכרו את דירתם היחידה במבשרת ציון, מבלי שהיה באפשרותם להשקיע את הכספים באפיקים מניבים חלופיים, שכן היה עליהם להותיר את הכסף זמין לצורך תשלום יתרת התמורה למשיב. לטענתם, הנזקים הכלכליים המצטברים שנגרמו להם בעקבות אי קיום ההסכם, דומים בהיקפם לנזקים הפוטנציאלים של המשיב אילו היה ההסכם נאכף; ובשים לב לכך שהמשיב יכול היה למנוע את הטעות קודם לחתימת ההסכם, היה על בית המשפט קמא להעדיף, לטענתם, את האינטרס שלהם ולאכוף את ההסכם. לחלופין, המערערים טוענים כי ככל שייקבע כי היה מקום להורות על ביטול ההסכם, יש לפסוק להם פיצויים גבוהים יותר מאלו שפסק בית המשפט קמא, אשר יגלמו את אבדן הכנסותיהם כתוצאה ממכירת ביתם במבשרת ציון. המשיב, מצדו, ממקד את עיקר טענותיו במסגרת הערעור שכנגד בהיקף הפיצויים שבהם חויב. לטענתו, בית המשפט קמא שגה כשפסק לטובת המערערים השבה של דמי התיווך ושל הוצאות שיפוץ הבית, הוצאות שלטענתו כלל לא הוכחו. לגישת המשיב, הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם נועדו לגדר את הסיכון שהיה טמון בהסכם והצדדים גילו דעתם כי פיצויים מוסכמים אלו יכסו את הנזקים הצפויים של המערערים ככל שהתנאים המתלים לא יתקיימו. המשיב מוסיף וטוען כי בניגוד לקביעת בית המשפט קמא, שני התנאים המתלים לא התקיימו בענייננו ובפרט הוא טוען, כי דרישת התשלום של רמ"י רוקנה מכל הגיון את הסכם המכר. לטענתו, התעקשותם של המערערים על קיום ההסכם בנסיבות אלו עולה כדי חוסר תום לב והוא מוסיף וטוען כי המערערים בחרו למכור את דירתם במבשרת ציון לאחר שנודע להם על דרישת התשלום של רמ"י ועל האפשרות כי עסקת המכר לא תצא לפועל ומשכך, יש לדחות את טענתם לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך. לטענתו, לא זו בלבד שהמערערים לא ניזוקו מכך שעסקת המכר לא הושלמה, אלא שהם אף קיבלו ועודם מקבלים דמי שכירות מהבית, עובדה שלטענתו לא נלקחה בחשבון במסגרת הפיצויים שנפסקו על ידי בית המשפט קמא. לבסוף, המשיב טוען כי מרגע שהסכם המכר בוטל כדין, בוטל גם הסכם השכירות, ומשכך היה על בית המשפט קמא להורות על השבה הדדית ובכלל זה על השבת דמי השכירות שקיבלו המערערים בכל אותן השנים. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות ודין הערעור שכנגד להתקבל באופן חלקי. אקדים ואומר כי מקובלת עלי התוצאה שאליה הגיע בית המשפט קמא ולפיה בנסיבות העניין לא היה מקום להורות על אכיפת ההסכם. עם זאת, הנימוקים שהובילו אותי לתוצאה זו שונים מאלו שעליהם נסמך בית המשפט קמא. לפיכך, כפי שיפורט להלן, מצאתי להתערב בסעדים שנפסקו. במישור העובדתי, אין חולק כי המשיב סירב לשלם את הסכום שדרשה רמ"י לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, והשאלה העיקרית שיש להכריע בה בהקשר זה היא האם בנסיבות העניין, סירוב זה עולה כדי סיכול התנאי המתלה הראשון ועל כן, כהוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים, אין הוא יכול להיבנות מאי התקיימות התנאי. בית המשפט קמא השיב על שאלה זו בחיוב, בקובעו כי יש לפרש את התנאי המתלה הראשון ככזה המתייחס "למצב בו הרשות מציבה בפני קיום העסקה מכשול שאינו תלוי בהתנהגות הצדדים ואשר אין לצדדים כל דרך להתגבר עליו" (פסקה 33 לפסק הדין). על יסוד פרשנות זו, קבע בית המשפט קמא כי מאחר שהמניעה לביצוע הרישום לא נבעה מטעמיה של הרשות אלא מטעמיו של המשיב, אין לומר כי התנאי המתלה לא התקיים. דעתי שונה. התנאי המתלה הראשון שבמוקד דיוננו, נקבע בסעיף 1 להסכם וכך הוא קובע: "1א. תנאים מתלים א. מוסכם בזה כי הסכם זה מותנה בשני תנאים מתלים עיקריים ויסודיים: הראשון: המוכר ישלים את העברת הזכויות על שמו אצל כל הגורמים הרלוונטיים, וזאת לא יאוחר מיום 1.4.13. [...]" עיון בתנאי האמור – שעל עצם היותו תנאי מתלה לא חלק איש מהצדדים – מלמד כי לצורך התקיימותו נדרשת השלמת העברת הזכויות על שמו של המשיב. משהבהיר המשיב בהודעת הביטול, כי ההליכים מול רמ"י מיצו עצמם, נסתם למעשה הגולל על האפשרות להתקיימות התנאי המתלה. בנסיבות אלה, עובר מוקד הדיון לתחומיה של הוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים, ולשאלה – האם המשיב הוא זה שסיכל את קיום התנאי, ועל כן אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו? סעיף 28 לחוק החוזים קובע כך: 28. סיכול תנאי (א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו. (ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו. (ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות. בפסיקה נקבעו אמות מידה הנוגעות להיקף החיוב הנובע מהוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים. בהקשר זה נפסק כי החובה לנהוג בתום לב מחילה על צדדים הקשורים בהסכם על תנאי מתלה חובה לפעול באופן פוזיטיבי, בשקידה ובזהירות הראויה לקיום התנאי ולא רק להימנע מפעולה שתביא לסיכולו (ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, פסקה 19 לחוות דעתו של השופט ד' מינץ והאסמכתאות שם (6.5.2019) (להלן: עניין אסטבלישמנט); ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלקת הישראלית בע"מ, פסקה 10 (11.12.2007) (להלן: עניין צאלים); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 52 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)). יישום עקרונות אלה על נסיבות המקרה שלפנינו מוליך לגישתי אל המסקנה כי המשיב אכן נהג בתום לב, ופעל באופן סביר ובשקידה ראויה לצורך קיום התנאי המתלה הראשון. מן הראיות שהוצגו עולה כי עם חתימת הסכם המכר, נקט המשיב שורה של פעולות לצורך רישום הזכויות בבית על שמו. המשיב פנה לרשויות המסים; דיווח על עסקת המכר שנערכה בינו ובין הגב' שולר ועל העסקה בינו ובין המערערים; שילם את המסים הנדרשים לצורך קבלת האישורים על השלמת העסקה; המציא לגורמים המקצועיים ברמ"י את המסמכים ההיסטוריים שהיו ברשותו אשר העידו כי הזכויות בבית הועברו אליו; ביקש לדעת באילו פעולות נוספות עליו לנקוט על מנת להביא להשלמת רישום הזכויות בבית על שמו; ובנוסף, לאחר שנודע לו כי דרישת התשלום עולה באופן ניכר על התמורה החוזית כולה, המשיב פעל בדרכים שונות במטרה לשנות את "רוע הגזירה"; הוא שיגר באמצעות בא-כוחו מכתבים לרמ"י ומאוחר יותר אף נועד עם גורמים שונים ברמ"י בניסיון להפחית את דרישת התשלום. כשנסיונות אלו לא צלחו, המשיב נקט בהליכים משפטיים מול רמ"י, אשר מומנו מתוך כספי התמורה ומתוך כספי הנאמנות שהופקדו על ידי המערערים בידי בא-כוחו כחלק מהתמורה, והכול על מנת שניתן יהיה להשלים את עסקת המכר עם המערערים כנגד תשלום לרמ"י. משנקט המשיב בכל הפעולות הללו, אין לראותו כמי שמנע את קיומו של התנאי המתלה הראשון. יתרה מכך – אף אם הייתי מניחה כי המשיב מנע את קיום התנאי, הרי שלנוכח האמור לעיל אני סבורה כי בענייננו חל החריג הקבוע בסעיף 28(ג) לפיו הוראת סעיף 28(א) לא תחול, בין היתר, "[...] אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות" (ראו והשוו: עניין צאלים, בפסקה 11; עניין אסטבלישמנט, בפסקה 18 לחוות דעתו של השופט מינץ, שנותר שם במיעוט לעניין התוצאה). כאמור, בשונה ממקרים אחרים שבהם דנה הפסיקה אין מדובר בצד לחוזה שפעל באופן אקטיבי לסיכול או עיכוב התממשות התנאי המתלה, ואף לא בצד שקפא על השמרים, אלא במשיב שפעל בתום לב למען התקיימות התנאי (השוו: ע"א 3997/91 ועד הנאמנים לנכסי הוואקף המוסלמי נ' יוסי חברה להשקעות בע"מ, פ"ד מט(5) 766, 772 (1996); ע"א 220/83 חברת אהרן רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 377 (1985)). מסקנה זו נשענת על היקף החיובים שנטל על עצמו המשיב בכל הנוגע להשלמת רישום הזכויות בנכס על שמו. בפרט יש לשאול האם יש לקרוא את התנאי המתלה ככזה המגלם התחייבות חוזית מוחלטת שנטל על עצמו המשיב להשלים את העברת הזכויות בבית על שמו, כפי שסבר בית משפט קמא וכפי שמשתמע מטענות המערערים. התחייבות חוזית מוחלטת, המכונה גם "חיוב תוצאה" (obligation de result), משמעה כי אי השגת התוצאה המבוקשת מהווה, כשלעצמה, הפרה של החוזה. זאת להבדיל מהתחייבות חוזית יחסית המכונה "חיוב השתדלות" (obligation de moyens) שהיא התחייבות לנקוט בשקידה ובזהירות הראויים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה (ראו, למשל: ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל, פסקה 7 (28.9.1995); ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' עטרי, פ"ד נא(5) 241, 252 (1997); עניין אסטבלישמנט, בפסקאות 10-9 לחוות דעתו של השופט עמית; פרידמן וכהן, בעמ' 390-386). הוראה חוזית המתנה את החיוב בהתקיימותה של תוצאה כלשהי, אינה יכולה להחשב בה בעת כהתחייבות חוזית מוחלטת שצד להסכם נטל על עצמו להשגת אותה התוצאה (ראו לעניין זה גד טדסקי "מנה בנכס של יורש" עיוני משפט יד 19, 25 (1989) אשר גורס כי מעשה שבו מחויב צד מסוים לחוזה "אינו יכול להיות הן פעולה מחויבת (מעשה in obligatione) הניתנת לתביעת הזכאי, ובו בזמן אף מושא לתנאי (מעשה in conditione), שפלוני בן חורין לעשותו או לא לעשותו"); וראו בנוסף, ע"א 7398/00 עו"ד גולדברג – כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 743 (2003) (להלן: עניין גולדברג); ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו-ישראל בע"מ, פסקה 22 (8.11.2009) (להלן: עניין אמריקר); ע"א 8561/03 חלקה 21 בגוש 6286 בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פסקה 8 (22.11.2004); עניין צאלים, בפסקה 9). האם המשיב בענייננו התחייב לקיים את התנאי הראשון "בכל מחיר" ולשאת בכל דרישת תשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, תהא אשר תהא הדרישה? אינני סבורה כך. עיון בפסק הדין מעלה כי בית המשפט קמא לא דק פורתא באשר להיקפן של ההתחייבויות החוזיות שהמשיב נטל על עצמו מכוח ההסכם, בכל הנוגע להסדרת רישום הזכויות בבית על שמו, והמסקנה שאליה הגיע מקפלת בתוכה הנחה שגויה לפיה המשיב נטל על עצמו התחייבות חוזית מוחלטת להביא לרישום הזכויות בבית על שמו בכל מחיר. אכן, מלשונו של התנאי המתלה לא ניתן לקבוע באופן ברור מהו היקף ההתחייבות שנטל על עצמו המשיב בכל הנוגע להשלמת העברת הזכויות על שמו. עם זאת, עצם העובדה כי הצדדים בעניינינו בחרו לסווג את ההוראה בדבר השלמת העברת הזכויות על שמו של המשיב אצל כל הגורמים הרלוונטיים כתנאי מתלה, מלמדת, כי הצדדים עצמם לא ראו את החיוב האמור כחיוב מוחלט שהוטל על המשיב להביא להשלמת רישום הבית על שמו. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם העובדה שביסוד ההתקשרות בין הצדדים שררה מידה ניכרת של עמימות באשר להליך הסדרת הרישום מול הגורמים הרלוונטיים ובפרט באשר להיקף הסכומים שתשלומם יידרש לצורך השלמת רישום הזכויות על שמו של המשיב. על רקע עמימות זו נראה כי המשיב לא היה נכון ליטול על עצמו התחייבות מוחלטת להביא לרישום הזכויות בבית על שמו ומסיבה זו הותנה ההסכם בתנאי המתלה הראשון. הוראות סעיפים 2.א(2) ו-2.ג להסכם מלמדות כי הצדדים תחמו את היקף התשלומים שבהם ישא המשיב לצורך רישום הזכויות בבית על שמו: 2. המוכר מוכר לקונה והקונה קונה מהמוכר את מלוא זכויותיו בבית ובכלל זה כל זכות שקיימת לו כלפי המושב ו/או כל גוף שלטוני אחר ואת החזקה הבלעדית בה וזאת תמורת הסך בשקלים של 1,600,000 ₪ (מיליון וששת מאות אלף ש"ח) (להלן: "התמורה") אשר תשולם כדלקמן: א. סך בשקלים של – 570,000 ₪ (חמש מאות ושבעים אלף ש"ח) משולם ביום חתימת הסכם זה כדלקמן. (1) סך של – 270,000 ₪ ישולם לידיו של המוכר, והמוכר בחתימתו על הסכם זה מאשר קבלת הסכום הנ"ל. כנגד תשלום זה יירשם משכון לטובת הקונה. (2) סך של 300,000 ₪ ישולם לידיו הנאמנות של עו"ד ש. מורדוך (להלן: "הנאמן"), אשר יעשה שימוש בסכום האמור על מנת לשלם כל תשלום שידרש לצורך השלמת הרישום ע"ש המוכר. לאחר השלמת הרישום וככל שיוותר סכום כלשהו – הוא יועבר למוכר. ב. יתרת התמורה תשולם כהמחאה בנקאית, 45 ימים לאחר קיום התנאים המתלים וכנגד מסירת החזקה בדירה כנזכר להלן בסעיף 7 ובתנאי כי המוכר מילא את מלוא התחייבויותיו בהסכם זה, בין היתר כנזכר להלן בסעיף 5, ובכפוף לנזכר בסעיף 6 להלן. ג. בלי למעט מהאמור, הקונה מתחייב להקדים ולשלם – ע"ח התמורה – תשלומים שונים שידרשו לצורך השלמת העברת הזכויות על שם המוכר, ישירות לאותם גורמים רלוונטיים, ובכפוף לאישורו של ב"כ הקונה, עו"ד משה עזריאל, אשר ישתכנע כי הדבר נחוץ לקידום הסכם זה, ובכפוף לכך שתשלומים אלו יהוו תשלומים אחרונים לצורך השלמת הרישום, ולא יעלו על יתרת התמורה. [ההדגשות אינן במקור]. מהאמור עולה, כי המשיב התחייב לעשות שימוש במקדמה שהקונים הפקידו אצל בא כוחו בסך של 300,000 ש"ח לצורך השלמת רישום הזכויות בבית על שמו, וכי ככל שתיוותר יתרה, זו תועבר לידיו. סעיף 2.ג מלמד כי הצדדים היו ערים לאפשרות שהסדרת הזכויות בבית על שם המשיב עשויה להיות כרוכה בעלויות נוספות, מעבר לסכום האמור, ובמקרה כזה, הוסכם כי המערערים יקדימו וישלמו תשלומים שונים נוספים שיידרשו לצורך רישום הזכויות על שם המשיב, אשר יבואו על חשבון התמורה שתשולם לו. כל זאת ובלבד "שתשלומים אלו יהוו תשלומים אחרונים לצורך השלמת הרישום, ולא יעלו על יתרת התמורה". בשים לב לכך שהתמורה שנותרה לאחר התשלום הראשון, עמדה על סך של 1,030,000 ש"ח, משמעותה של הוראת סעיף 2.ג להסכם היא כי הצדדים הגבילו את ההתחייבויות החוזיות שנוגעות להסדרת התשלום הדרוש לרישום הזכויות על שם המשיב, לתקרה של עד 1,330,000 ש"ח. הצדדים הסכימו כי השימוש בכספי יתרת התמורה לצורך זה "כפוף לכך שתשלומים אלה יהוו תשלומים אחרונים לצורך השלמת הרישום". ההסכם אינו מתייחס לאפשרות שדרישת התשלום תחרוג מהתקרה האמורה, ולא חילק בין הצדדים את האחריות לשאת בתשלומים נוספים, ככל שידרשו. במילים אחרות – הסיכון שנטל המשיב לעניין היקף התשלומים לגורמים הרלוונטים שיידרשו לצורך השלמת הרישום, הוא לכל היותר 300,000 ש"ח מתוך התשלום הראשון וכן יתרת התמורה, ואילו העמדה לפיה המשיב נטל על עצמו סיכון כספי העולה על סכום התמורה כולה, היא מרחיקת לכת ואין לה כל עיגון בהסכם. חתימת הצדדים על הנספח להסכם, עם היוודע להם היקף דרישת התשלום, מלמדת אף היא כי איש מהצדדים לא סבר שהמשיב נטל על עצמו התחייבות מוחלטת לשאת בכל תשלום שידרש לצורך רישום הזכויות. כמפורט לעיל, הצדדים קבעו בנספח להסכם כי למשיב יוקצו 50,000 ש"ח, מתוך כספי הנאמנות, לצורך ניהול הליך משפטי נגד רמ"י במטרה לצמצם ככל הניתן את דרישת התשלום שהאחרונה הציבה. בנספח להסכם שבו הצדדים וגילו, למעשה, את דעתם כי יתכן שרישום הזכויות בבית על שמו של המשיב לא יסתייע בשל דרישת תשלום החורגת מן הסיכון שהמשיב נכון היה ליטול על עצמו בהקשר זה, וכי במצב דברים זה יכול שההסכם יבוטל (סעיף 5.ג לנספח להסכם). המסקנה המתבקשת היא, אפוא, כי המשיב לא נטל על עצמו התחייבות לקיים את התנאי המתלה הראשון ולהשלים את רישום הזכויות בבית על שמו "בכל מחיר". למעלה מן הצורך אעיר כי ניתן לראות בתנאי המתלה הראשון ככזה שיש בו מאפיינים מסוימים של תנאי פוטסטטיבי, שהוגדר בספרות המשפטית כסוג מיוחד של תנאי מתלה, התלוי בהתנהגות של צד לחוזה: "תנאי הוא אירוע בלתי-ודאי, חיצוני לחוזה, המתנה את החוזה. שתי דרישות עיקריות טמונות אפוא בהגדרת תנאי: דרישת חוסר-הוודאות ודרישת החיצוניות... משמעות הדרישה שהתנאי יהיה אירוע חיצוני לחוזה היא שלילית, כלומר: שהתנאי לא יהיה תלוי רק בהתנהגות הצדדים לחוזה. עם זאת, גם פעולה של אחד הצדדים עשויה להיות תנאי. תנאי כזה, הנתון בידי צד לחוזה, נקרא בלטינית condicio potestativa, ובאנגלית – potestative condition. תנאי פוטסטטיבי יאיין את החוזה אם הוא מתייחס לפעולה שרירותית, כלומר: לפעולה שהמתקשר יעשה רק כדי לקיים את התנאי. למשל: התניית החוזה בתנאי 'אם ארצה'. תנאי כזה מרוקן את החיוב החוזי מתוכנו, באשר הוא משאיר את שאלת ביצועו לשרירות-רצונו של צד לחוזה. לעומת זאת, תנאי פוטסטטיבי אפשרי הוא, למשל, התנאי 'אם אעבור לגור באילת' או 'אם אנשא במשך השנה הקרובה'" (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 586 (מהדורה רביעית 2019) (להלן: שלו וצמח). (ראו גם: עניין אמריקר, בפסקה 21; עניין גולדברג, בעמ' 742; מרדכי ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח-1968 304 (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, מהדורה שנייה, 1996) (להלן: ראבילו)). העמדה הרווחת בספרות היא כי תנאי פוטסטטיבי, שמבוסס על התנהגותו של צד לחוזה, מחייב את אותו הצד לפעול בתום לב כדי להשיג את האינטרס המשותף שנוצר ברגע כריתת החוזה (ראו: ראבילו, בעמ' 304; שלו וצמח, בעמ' 586). עמדה זו מתכתבת עם עקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים, ועם הוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים המורה כי צד לחוזה המונע קיומו של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על אי-קיומו כעילת ביטול. הדברים אף עולים בקנה אחד עם עקרון המניעות ולפיו צד לחוזה אינו יכול לפעול בניגוד למשתמע מהתנהגותו הקודמת (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 753-754 (מהדורה שנייה 2018)). על פני הדברים נראה כי ההוראה החוזית שבמוקד דיוננו מהווה מעין "תנאי מתלה מעורב" (ראו ראבילו, בעמ' 304): ראש וראשון, התנאי תלוי בהתנהלותם ובדרישותיהם של גורמים חיצוניים לחוזה – אלו הם הגורמים המקצועיים כהגדרתם בהסכם שבהם תלוי הליך הקצאת הבית ורישום הזכויות בו על שמו של המשיב; בנוסף, וכפועל היוצא מהדרישות שיציבו אותם גורמים רלוונטיים, התנאי מגלם גם אלמנט פוטסטטיבי במובן זה שהוא תלוי בהתנהגות המשיב לעניין השלמת רישום הזכויות בבית על שמו. ביחס לאלמנט זה, נדרש המשיב לפעול בתום לב להשגת האינטרס המשותף, ובנטל זה עמד המשיב, כמפורט לעיל. אף שדי בקביעות שפורטו עד כאן על מנת לדחות את הערעור העיקרי, ראיתי לנכון להוסיף דברים אחדים גם באשר לקביעתו של בית המשפט קמא לפיה הצדדים טעו טעות משותפת באשר לטיב הזכויות שהיו למשיב בנכס, ולו משום שהמערערים ייחדו את עיקר טענותיהם לקביעתו זו. טעות משותפת ביחס לטיב הממכר – האמנם? כמפורט לעיל, בית המשפט קמא קבע כי הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת באשר לטיב הממכר. בהקשר זה נקבע בפסק הדין כי במעמד החתימה על הסכם המכר סברו הצדדים כי הבית עבר הליך של הקצאה וכי למשיב זכויות ממשיות בנכס המאפשרות את רישומן על שמו בכפוף ל"תשלומים כאלה ואחרים בגובה של עד 300,000 ש"ח". זאת, בעוד שבפועל הבית לא הוקצה מעולם, ומשכך נדרש תשלום לרמ"י בשיעור של 91% משומת המקרקעין (פסקה 42 לפסק הדין). כידוע, טעות בדיני חוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות, והיא מתגבשת בהינתן נתונים שגויים שצד לחוזה מאמין בקיומם (שלו וצמח, בעמ' 330). אין זה המקרה שלפנינו. מעיון בהסכם ובחומר הראיות שהוצגו, לא מצאתי עיגון לקביעה לפיה במועד החתימה על ההסכם הצדדים טעו באשר לטיב הממכר. אף לא לכך שבמועד החתימה על ההסכם הצדדים טעו לסבור כי הבית עבר הליך של הקצאה, וכי הם חילקו את הסיכונים בהסכם בהתבסס על הנחה זו. מההסכם משתקף כי במעמד החתימה הצדדים היו מודעים לכך שהמשיב אינו הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין שעליהם שוכן הבית וכי על מנת להירשם כבעל הזכויות, עליו להשלים את הליך הרישום הכרוך בהסדרת פעולות שונות מול כלל הגורמים הרלוונטיים. עוד משתקף מההסכם כי בעת כריתתו, הייתה קיימת מידה לא מבוטלת של עמימות באשר לדרישות הכרוכות בהליך הסדרת הרישום אל מול גורמים אלה, ובפרט ביחס להיקף התשלום שיידרש לצורך השלמת רישום הזכויות על שמו של המשיב, כאמור. מטעם זה ומשהצדדים הכירו באפשרות שדרישת התשלום מצד הגורמים הרלוונטיים עשויה לשמוט את הקרקע תחת ההיגיון הכלכלי שביסוד ההסכם, הם בחרו להתנות את ההסכם בקיומו של התנאי המתלה הראשון. אף מהוראות סעיפים 2.א(2) ו-2.ג להסכם הנזכרות לעיל, עולה בבירור שהצדדים גילו דעתם כי היקף התמורה שתידרש לצורך השלמת הרישום על שם המשיב אינו ידוע, ולפיכך הגבילו את ההתחייבויות החוזיות הנוגעות לתשלום הדרוש לרישום הזכויות בבית על שמו של המשיב, עד לתקרה של 1,330,000 ש"ח. בעת שהצדדים חתמו על הנספח להסכם, הם כבר היו מודעים לדרישת התשלום הסופית מצד רמ"י. חרף זאת, הצדדים בחרו להמשיך את ההתקשרות החוזית על מנת לאפשר למשיב להוסיף ולפעול למען קיומו של התנאי המתלה הראשון, אך זאת באופן שלא יחתור תחת ההיגיון הכלכלי שעמד ביסוד ההסכם. משמעות הדברים היא כי אף אם ניתן היה לייחס לצדדים טעות באשר לטיב הממכר או באשר לגובה התשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים – וכאמור איני סבורה כך – הרי שבנקודת הזמן שבה חתמו הצדדים על הנספח להסכם, הם היו מודעים לטיב הזכויות בבית ולתשלום הסופי הכרוך ברישום הזכויות בבית והם התאימו את חלוקת הסיכונים בהסכם על בסיס ידיעה זו. על כך יש להוסיף, כי ב"זמן אמת" לא הועלתה מצד המשיב כל טענה לקיומה של טעות והנימוק היחיד שבגינו ביקש המשיב לבטל את ההסכם היה אי התקיימות התנאי המתלה. למעלה מן הצורך, אוסיף עוד כי אין מקובלות עלי יתר הטענות שהעלו המערערים נגד המשיב כאילו פעל בניגוד למצגיו והטעה אותם להתקשר עמו בעסקת המכר. המערערים טענו בהקשר זה כי המשיב ידע על שומת המקרקעין של רמ"י כבר במהלך המגעים שקיים עם יחזקאלי למכירת הבית, והסתיר זאת מהם. כן טענו המערערים כי היה עליו, למצער, לדעת מה היקף הפעולות והתשלומים שבו יהיה כרוך רישום הזכויות בבית על שמו, בעת שהתקשר עימם בהסכם המכר. ראשית, הטענה לפיה המשיב ידע על שומת המקרקעין עוד בטרם שהתקשר עם המערערים נדחתה על ידי בית המשפט קמא וקביעתו בהקשר זה היא בגדר ממצא עובדתי שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בה (ראו, מני רבים: ע"א 4170/14 כהן נ' כהן, פסקה 7 (14.1.2016)). זאת ועוד, עיון בחומר הראיות מעלה שהמערערים לא הרימו את נטל הראיה להוכיח כי הייתה בידו של המשיב שומת המקרקעין בעת שהתקשר עמם בהסכם המכר. כל שנטען על ידם בהקשר זה הוא כי המשיב הזמין את שומת המקרקעין לידיו בחודש דצמבר 2011, אך מחקירתה הנגדית של נציגת רמ"י, הגב' ממן, עולה כי שומת המקרקעין הגיעה למשרדי רמ"י רק ביום 14.2.2012 וכי על פי הפרקטיקה המקובלת ברמ"י, עיבוד השומה לצורך העברתה למי שהזמינה נמשכת מספר חודשים. בשים לב לכך שהסכם המכר בין הצדדים נכרת ביום 2.4.2012, המסקנה המסתברת מכך היא כי שומת המקרקעין לא הייתה בידיו של המשיב במועד כריתת ההסכם עם המערערים. שנית, טענת המערערים לפיה היה על המשיב לדעת מה היקף הפעולות והתשלום שיהיה כרוך ברישום הזכויות בבית על שמו נסתרת, מניה וביה, מנוסחו של ההסכם. כפי שציינתי בפירוט לעיל, הלשון בה נקטו הצדדים בהסכם משקפת את הבנתם המשותפת לפיה במועד החתימה על ההסכם לא הייתה כל ודאות באשר להיקף התשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים השונים לצורך רישום הזכויות בבית על שמו של המשיב. מכל הטעמים הללו אני סבורה כי לא היה מקום לקבוע כי הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת בדבר טיבו של הממכר, וכמו כן אין לקבל את טענת המערערים כי המשיב הטעה אותם להתקשר עמו בהסכם המכר. מכאן שלא היה מקום להחיל את הוראת סעיף 14 לחוק החוזים על ענייננו. סעדים משהגעתי לכלל מסקנה כי התנאי המתלה הראשון לא התקיים, ועל כן הודעת הביטול נשלחה מטעם המשיב כדין, עלינו להוסיף ולבחון מהם הסעדים האופרטיביים הנגזרים מכך. כאמור לעיל, המערערים טוענים כי ככל שיימצא שבדין הורה בית המשפט קמא על ביטול ההסכם, יש לפסוק להם פיצויים גבוהים מאלו שפסק בית המשפט קמא. לטענתם, בית המשפט קמא העריך בחסר את הנזקים המצטברים שנגרמו להם, ולא נלקחה בחשבון העובדה שהם מכרו את דירתם במבשרת ציון. נטען כי משך כל השנים שבהן המתינו המערערים להשלמת העסקה, הם הפסידו הכנסות של דמי שכירות מהדירה שהייתה להם במבשרת ציון שבינתיים ערכה עלה. לשיטתם, היה על בית המשפט קמא לפסוק להם את הפער שבין דמי השכירות שיכולים היו להשתלם להם מהדירה במבשרת ציון ובין דמי השכירות שקיבלו מהבית בבית מאיר. המשיב מצדו טוען כי היה על בית המשפט לפסוק למערערים את התשלום הראשון ששולם על ידם בסך 570,000 ש"ח ואת הפיצוי המוסכם בלבד. לטענתו, הפיצוי המוסכם שיקף את הסיכון שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת ההסכם ככל שההסכם יבוטל ולפיכך, יש לבטל את הקביעה לפיה עליו להשיב את דמי התיווך והכספים ששולמו על ידי המערערים לצורך השיפוץ. עוד טען המשיב כי משעה שבית המשפט קמא הורה על ביטול ההסכם קמה חובת השבה הדדית ובהתאם לכך היה על בית המשפט קמא להורות על השבת דמי השכירות ששולמו למערערים "לאורך השנים" (סעיף 95 לסיכומי המשיב בערעור שכנגד). סעיף 21 לחוק החוזים מורה כי "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל". משכך, אינני רואה לנכון להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי על המשיב להשיב למערערים את התמורה ששולמה על ידם במועד חתימת ההסכם בסך 570,000 ש"ח. אף לא מצאתי לנכון להתערב בקביעת בית המשפט לעניין הפיצויים המוסכמים. בנספח להסכם המכר, נקבע כי ביטול הסכם המכר יגרור אחריו השבה של 570,000 ש"ח בתוספת הפיצויים המוסכמים, שהם 10% מהתמורה החוזית הכוללת. עם זאת, משקבעתי כי ההסכם בוטל כדין על ידי המשיב וכי אין לראותו כמי שהפר איזה מחיובי ההסכם, למערערים לא צומחת זכות נוספת לפיצויים. לפיכך, הפיצוי שבו חויב המשיב בגין דמי התיווך שהוציאו המערערים בקשר עם העיסקה, דינו להתבטל. אשר לכספי השיפוץ – בהסכם השכירות שנחתם על ידי הצדדים נקבע בסעיף 6.ב, כי המערערים רשאים לבצע שיפוצים בבית ובמקרה שבו יבוטל הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, הם יהיו זכאים להחזר בגין כל השיפוצים כנגד הצגת "קבלות ו/או לפי הצעות מחיר שיוצגו". מדובר, אם כן, בזכות להשבה הקבועה בהסכם, אך זכות זו מותנית בהצגת אסמכתא בדמות קבלות או הצעות מחיר, באשר לסכומים שהוצאו. המשיב טוען כי לא היה מקום לפסוק למערערים פיצויים בגין כספי השיפוץ, באשר לא הוכח על ידם כי אמנם הוציאו 60,000 ש"ח לצורך כך. עיינתי בחומר הראיות, כמו גם בסיכומי התשובה מטעם המערערים, ולא מצאתי כי הם חולקים על כך שלא היה בידם להציג אסמכתא כלשהי לסכומים שהוציאו עבור השיפוץ (בסעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית ציין המערער 1 כי "הנכס שופץ בעלות מוערכת של 60,000 ₪ אך לא ניתנו קבלות בעבור התשלום של השיפוץ"; הדברים אושרו בחקירתו הנגדית של המערער 1 כעולה מעמ' 11 לפרוטוקול דיון ההוכחות). בנסיבות אלה ועל פי תנאי סעיף 6 ב' להסכם, כלשונו, המערערים אכן לא הוכיחו את זכותם להשבה. ואולם, התלבטתי האם בנסיבות אלה ולנוכח העובדה שהשיפוץ אכן בוצע, אין מקום לפסוק למערערים סכום כלשהו ולו על דרך האומדנה, על מנת שלא יימצא המשיב מתעשר שלא כדין על חשבונם. בהינתן העובדה כי מדובר בשיפוץ בהיקף צנוע, יחסית, אשר נועד לצורך השכרת הנכס וכן בהינתן העובדה שלאחר השיפוץ המערערים נהנו אף הם מפירותיו של השיפוץ כמי שהשכירו את הנכס וגבו דמי שכירות, אני סבורה כי יש להעמיד את סכום ההשבה בגין השיפוץ על סך של 35,000 ש"ח – וזאת, בין היתר, בהתחשב בקביעתי להלן באשר להשבה חלקית של דמי השכירות שזכאי לה המשיב בנסיבות הענין. המשיב טען כי עם ביטול ההסכם על המערערים להשיב לו את דמי השכירות שהשתלמו לידיהם לאורך השנים. בנספח להסכם המכר נקבע כי "במקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות", וכן צוין כי דמי השכירות ששולמו לא יושבו למשיב. הודעת הביטול נשלחה על ידי המשיב ביום 21.10.2014 וממועד זה יש לראות בהסכם השכירות כמבוטל אף הוא. הפועל היוצא מכך הוא שהיה על המערערים להשיב את החזקה בבית לידי המשיב החל ממועד זה. לפיכך, מקובלת עליי באופן חלקי טענת המשיב לפיה על המערערים להשיב לידיו את כספי השכירות מהבית, אך זאת החל ממועד הודעת הביטול, ואילו דמי השכירות שהתקבלו אצל המשיבים בגין התקופה שקדמה להודעת הביטול יוותרו בידיהם, כפי שנקבע בנספח להסכם. סיכומם של דברים: על המערערים לשלם למשיב את דמי השכירות שהתקבלו לידיהם עבור הנכס, וזאת ממועד הודעת הביטול (21.10.2014) ואילך. סכומים שגבו המערערים עבור דמי שכירות לאחר מועד ביטול ההסכם, יישאו הפרשה הצמדה וריבית מיום שנתקבלו בידי המערערים ועד תשלומם בפועל לידי המשיב. על המשיב, מצידו, להשיב למערערים את התמורה ששולמה על-ידם בסך 570,000 ש״ח, וסכום זה יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממועד כריתת החוזה ועד לתשלום בפועל, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. כמו כן, המשיב ישלם למערערים פיצוי מוסכם בסך 160,000 ש"ח. עוד אציע כי החיוב שהוטל על המשיב לפצות את המערערים בגין דמי התיווך יבוטל, ואילו החיוב בסך 60,000 ש"ח בגין הוצאות השיפוץ יופחת ויעמוד על 35,000 ש"ח. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ביטול ההסכם ועד התשלום בפועל. אחר הדברים האלה עיינתי בחוות דעתם של חבריי, השופטים י' וילנר ונ' סולברג ומצאתי לנכון להבהיר את עמדתי ביחס למספר סוגיות. כפי שציינתי, אני סבורה כי קריאת מכלול הוראות הסכם המכר מובילה למסקנה כי ביסוד ההתקשרות בין הצדדים שררה מידה ניכרת של עמימות באשר להליך הסדרת הרישום מול הגורמים הרלוונטיים ובפרט באשר להיקף הסכומים שתשלומם יידרש לצורך השלמת רישום הזכויות על שמו של המשיב. במבוא להסכם צוין כי המשיב מצהיר שהוא "זכאי להירשם" כבעל הזכויות בבית, הידוע כבית מקצועי, אך זאת בכפוף להסדרת פעולות ותשלומים מול הגורמים הרלבנטיים שצוינו בהסכם. עוד הובהר במבוא להסכם המכר כי הזכויות בבית עודן רשומות על שם אליעזר שטול ז"ל, אביה של הגב' ציפורה שולר, אשר ירשה מאביה את הזכויות בבית, ואשר עמה כרת המשיב את הסכם רכישת הזכויות בבית בשנת 1988. על רקע זה, וכפי שציינתי באופן מפורט לעיל, סעיפים 2.א(2) ו-2.ג להסכם תחמו את היקף התשלומים שבהם על המשיב לשאת לצורך רישום הזכויות בבית על שמו לתקרה של עד 1,330,000 ש"ח. נוכח האמור, הגעתי למסקנה כי בהינתן ההתחייבות המוגבלת שלקח על עצמו המשיב במסגרת הסכם המכר, ובהינתן העובדה שדרישת התשלום של רמ"י עלתה על סכום התחייבות זה, לא ניתן לומר כי המשיב מנע את קיומו של התנאי המתלה ולפיכך, רשאי היה לבטל את הסכם המכר. לעומת זאת, חבריי סבורים כי הצדדים טעו טעות משותפת באשר לטיב הממכר, בין היתר משום שלשיטתם אין להניח כי המשיב היה מתקשר ב"עסקת הפסד" ואף אין הגיון כי היה מתקשר בהסכם נושא דיוננו לו היה מודע לדרישת התשלום של רמ"י שרוקנה את ההסכם מכל הגיון כלכלי (פסקאות 9 ו-30 לחוות דעתה של השופטת וילנר; פסקה 5 לחוות דעתו של השופט סולברג). חברי, השופט סולברג מציין בחוות דעתו כי "ברי כי בעת כריתת ההסכם, לא עלה על דעת מי מהצדדים, כי המשיב נעדר כל זכות בנכס, וכי יש לבצע לגביו הליך 'הקצאה' חדש, הכרוך בתשלום החורג עשרות מונים מאותם 300,000 ₪ שיוחדו לטובת רישום הנכס על-שם המשיב" וכי "נעלה מכל ספק, כי הצדדים לא העלו על דעתם אפשרות שלפיה התשלום שידרש, יחרוג מהתמורה החוזית כולה" (פסקה 5 לחוות דעתו). עיון בהוראות ההסכם וכן בעמדות הצדדים בזמן אמת ובכתבי הטענות מלמד בבירור כי הצדדים היו מודעים לכך שהמשיב אינו הבעלים הרשום של הבית וכל שיש ברשותו היא זכות אותה ניתן לדמות למעין "אופציה" לרישום הזכויות בבית על שמו, בכפוף לכך שיסדיר תשלומים בהיקף לא ידוע. חרף ידיעה זו, הצדדים ביקשו להתקשר בעסקת המכר שתושלם, אם וככל שזכויותיו של המשיב בבית ירשמו על שמו. בפסיקה ובספרות המשפטית הובעה הדעה לפיה "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב' 111, והאסמכתאות הנזכרות שם (2020)). על רקע האמור, אינני סבורה כי ניתן לייחס לצדדים טעות משותפת. הדברים חלים ביתר שאת מקום שבו בזמן אמת, בעת שביטל המשיב את ההסכם, הוא לא טען לקיומה של טעות ואף המערערים עצמם הבהירו בכתבי הטענות מטעמם כי אין לייחס להם טעות ביחס לטיב הממכר. זאת ועוד – גם אם נניח כי במועד התקשרותם בהסכם המכר הצדדים נפלו לכלל טעות משותפת כמובנה בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, לכל הפחות בנקודת הזמן שבה חתמו הצדדים על הנספח להסכם המכר אין חולק כי הם היו מודעים לטיב הזכויות של המשיב בבית ולדרישת רמ"י ביחס לעלות הכרוכה ברישום הזכויות על שמו. בהינתן מסקנה זו, לפיה חתימת הצדדים על הנספח להסכם באה על רקע מודעותם ל"טיב הזכויות של המשיב ו[ל]דרישת התשלום מאת רמ"י" (פסקה 8 לחוות דעתו של השופט סולברג), אין בסיס לייחס להם טעות או הערכה שגויה של מציאות הדברים לאמיתה. עוד יצוין כי בנספח להסכם נקבע, בין היתר, שלמשיב יוקצו 50,000 ש"ח מתוך כספי הנאמנות לצורך ניהול הליך משפטי נגד רמ"י כדי לצמצם ככל הניתן את דרישת התשלום. במילים אחרות, הצדדים הבינו כי רישום הזכויות בבית על שם המשיב – שהוא תנאי לביצוע עסקת המכר – יהיה תלוי במידה רבה בהליך משפטי שאותו לא צפו מראש כאשר התקשרו בהסכם המקורי, ושמטבע הדברים תוצאותיו אינן ידועות. חרף כך, לא שינו הצדדים את ההוראות היסודיות בהסכם המכר המקורי ולמעשה גילו דעתם כי יתכן שרישום הזכויות בבית על שם המשיב לא יסתייע, ובמצב דברים זה ניתן יהיה לבטל את ההסכם. סוף דבר לו תשמע דעתי, היינו דוחים את הערעור ומקבלים באופן חלקי את הערעור שכנגד, וקובעים כי על המערערים לשלם למשיב את דמי השכירות שהתקבלו לידיהם עבור הנכס, וזאת ממועד הודעת הביטול (21.10.2014) ואילך וכי על המשיב מצידו להשיב למערערים את הסכומים שפורטו בפסקה 54 לחוות דעתי. עוד אציע כי בהינתן התוצאה שאליה הגעתי, כל צד יישא בהוצאותיו. ה נ ש י א ה השופטת י' וילנר: 1. קראתי את חוות דעתה של חברתי, הנשיאה א' חיות. לשיטתה, אין מקום לקבוע שהצדדים נקלעו לטעות משותפת בנוגע לטיב הממכר בחוזה שלפנינו. עם זאת, חברתי סבורה כי המשיב והמערער שכנגד (להלן: המשיב) לא היה מחויב לפי החוזה לעמוד בדרישת התשלום שהציבה רמ"י לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, וכי אי-עמידתו בדרישת התשלום כאמור אינה עולה כדי סיכול התנאי המתלה הראשון שנקבע בחוזה. דעתי שונה. בדומה לבית המשפט המחוזי, אף אני סבורה כי הצדדים טעו בשאלת מהות זכויותיו של המשיב בבית מושא ההליך במושב בית מאיר (להלן בהתאמה: הבית והמושב), וכי בנסיבות המקרה מוצדק לבטל את חוזה מכר המקרקעין שנכרת בין הצדדים (להלן: החוזה), מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). להלן אעמוד על הטעמים העיקריים שבבסיס מסקנותיי אלו ועל השלכותיהן האופרטיביות. 2. כך קבע בית המשפט המחוזי, כממצא עובדתי: "מהראיות שהונחו לפניי ניתן ללמוד כי הצדדים נפלו לטעות משותפת ביחס למצב הדברים שהיה קיים בזמן חתימתם על ההסכם [...] באשר לטיב הזכויות שהיו לנתבע [המשיב] בנכס בעת כריתת החוזה [...] הצדדים סברו שמדובר בבית שעבר הליך של 'הקצאה', וכי לנתבע היו זכויות ממשיות בנכס המאפשרות את רישומן על שמו, וכל שנדרש לצורך כך הוא הליך הדורש תשלום דמי הסכמה או תשלומים כאלה ואחרים בגובה של עד 300,000 ₪. זאת בניגוד למצב בפועל, בו הנכס לא הוקצה מעולם ולכן על הנתבע היה תחילה לרכוש זכויות בנכס בהליך של הקצאה המחייב תשלום לרשות של 91% משווי המקרקעין [...] יוצא אפוא, כי כל שיש בידי הנתבע הוא זכות שכירות בנכס שאינו רשום על שמו ושלא ניתן לרשום אותו על שמו ללא הליך של הקצאה" (פסקאות 42-41 לפסק הדין; ההדגשות הוספו). 3. כידוע, הכלל הוא שערכאת הערעור לא נוטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבעה הערכאה הדיונית (ראו, מני רבים, ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי, בפסקה 7 והאסמכתאות שם (11.6.1998)), ואומר כבר עתה כי לא מצאתי לחרוג מכלל זה במקרה דנן. אדרבא, אני סבורה כי מהוראות החוזה נובעת במפורש המסקנה שלפיה הצדדים נקלעו לטעות ביחס למהות הזכויות שיש למשיב בבית. 4. כך, סעיף 2 לחוזה מגדיר את העסקה החוזית, ולפיו "המוכר [המשיב] מוכר לקונה [בני הזוג אליאסיאן, ולהלן: המערערים] והקונה קונה מהמוכר את מלוא זכויותיו בבית [...] (ההדגשה הוספה – י"ו)". החוזה מגדיר אפוא את מושא עסקת המכר בתור הזכויות שיש למשיב בבית ערב כריתת החוזה. ברם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, הזכות שהייתה למשיב בבית ערב כריתת החוזה התמצתה בזכות שכירות בלבד, ומובן מאליו כי לא זו הזכות שאליה כיוונו הצדדים בהתקשרות החוזית האמורה. זוהי, אם כן, תמצית הטעות שאליה נקלעו הצדדים. 5. בסיס נוסף למסקנה בדבר קיומה של הטעות הנ"ל ניתן למצוא בזיכרון הדברים שנחתם על-ידי הצדדים ביום 29.2.2012, כחודש לפני כריתת החוזה (להלן: זיכרון הדברים), ונכלל ב"היסטוריה החוזית" אשר מסייעת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים (ראו והשוו: ע"א 2811/08 האחים ישראל בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, בפסקה 14 (23.12.2009); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, בפסקה 6 (31.1.1988) (להלן: עניין גולדשטיין); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי: פרשנות החוזה 465 (2001)). בזיכרון הדברים הצהיר המשיב כי "הוא הבעלים החוקיים של החלקה בבית מאיר גוש 29651 חלקה 1 מגרש 56". כאמור, בדיעבד התברר כי הצהרה זו בטעות יסודה, ומכאן נובעת עמדתה של רמ"י, שלפיה על מנת שיוכל המשיב למכור זכויות ממשיות בבית עליו קודם כל לרכוש אותן, בסכום שעומד על 91% משווי המקרקעין. 6. "'טעות' כמשמעותה בדיני החוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות" (ע"א 2286/07 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, בפסקה 16 והאסמכתאות שם (28.3.2011); וראו גם גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 330 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח)). אם כן, מהאמור לעיל נובע כי ביסוד החוזה שלפנינו ניצבת טעות שעניינה מהות הזכויות שיש למשיב בבית, זכויות שהן-הן כאמור מושא עסקת המכר. מכאן שיש להכריע בשאלה אם טעות זו מקימה עילה לביטול החוזה. טעות לפי סעיף 14 לחוק החוזים 7. כך מורה סעיף 14 לחוק החוזים: טעות (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. (ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה. (ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן. (ד) "טעות" לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. הצדדים ייחדו טענותיהם לסעיף 14(ב) הנ"ל, ועל מנת שתתגבש עילה לביטול חוזה לפי סעיף זה נדרשים להתקיים שלושה תנאים: קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה; היעדר ידיעה בכוח או בפועל של הצד השני על הטעות; קשר סיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה (ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, בפסקה 12 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות (29.2.2016) (להלן: עניין כרמל)). כאמור, בית המשפט המחוזי קבע כי כל שלושת התנאים מתקיימים בענייננו, ולא ראיתי עילה להתערב בקביעתו זו. 8. אשר לשאלת קיומה של טעות אצל המשיב, בית המשפט המחוזי קבע כעניין שבעובדה כי המשיב לא ידע בעת כריתת החוזה כי הוא נעדר זכויות ממשיות בבית וכי על מנת שיהיה רשאי למכור למערערים זכויות ממשיות בבית עליו לרכוש אותן תחילה בסכום של 91% מערך המקרקעין. עוד נקבע כעניין שבעובדה, כי המשיב סבר שלצורך רישום הזכויות בבית על שמו "כל שנדרש [...] הוא הליך הדורש תשלום דמי הסכמה או תשלומים כאלה ואחרים בגובה של עד 300,000 ₪" (פסקה 42 לפסק הדין). קביעות אלו מבוססות, בין היתר, על התרשמותו הישירה של בית המשפט המחוזי מעדותו של המשיב. כאמור, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, לא כל שכן בקביעות המבוססות על התרשמות בלתי אמצעית מעדים (ע"א 1255/13 אולניק חברה להובלה עבודות עפר וכבישים בע"מ נ' בני וצביקה בע"מ, בפסקה 11 והאסמכתאות שם (13.5.2013)). אמנם המערערים טענו כי "חזקה על בעל נכס כי הוא יודע מה פרטי הנכס אותו הוא מוכר" וכי היה על המשיב לדעת מהו מצב הזכויות בבית. אך אין בטענות אלו כדי לסייע בידם, שהרי טעותו של הצד המבקש לבטל את החוזה נבחנת לפי מבחן סובייקטיבי (ראו, למשל, ע"א 7024/97 עדיקה נ' תמיר, בפסקה 4 והאסמכתאות שם (18.12.2000)). 9. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אף המערערים לא ידעו על היעדר זכויות ממשיות של המשיב בבית. גם לא שוכנעתי כי היה עליהם לדעת על כך שהזכויות לא רשומות על שם המשיב מאחר שהן טרם הוקצו, ומשכך מתקיים גם התנאי השני שעניינו היעדר ידיעה בכוח או בפועל של הצד השני על הטעות. לבסוף, אציין כי מקובלת עליי גם קביעתו של בית המשפט המחוזי, שלפיה יש להניח כי המשיב לא היה מתקשר בחוזה לו היה מודע למהות זכויותיו בבית ולעמדתה של רמ"י כאמור, משלא היה הגיון כלכלי מבחינתו להתקשר לכתחילה בעסקת הפסד. 10. לנוכח האמור, מתקיימים בענייננו כל שלושת התנאים שמאפשרים לבית המשפט להורות על ביטול החוזה מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים אם מצא "שמן הצדק לעשות כן", ובתנאי שאין מדובר ב"טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה", לפי סעיף 14(ד) לחוק זה. בתנאי זה אדון להלן. טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה 11. במהלך השנים הוצעו מספר מבחנים בפסיקה ובספרות לבחינת השאלה אם טעות שנקלעו אליה צדדים לחוזה היא טעות שאיננה אלא בכדאיות העסקה. בפסיקתו של בית משפט זה קנה אחיזה "מבחן הסיכון", שהציע פרופ' דניאל פרידמן במאמרו "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459 (1989) (להלן: פרידמן), ולפיו טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, במפורש או מכללא (ראו פרידמן, בעמ' 466; ראו גם, למשל, ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, בפסקה 8 (17.2.1994); עניין כרמל, בפסקה 12 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות והאסמכתאות שם). מבחן זה מצריך אפוא "לבחון את תנאי ההסכם ואת הנסיבות האופפות את כריתתו, על מנת לחלץ מהם תשובה לשאלה מהו, אם בכלל, הסיכון לטעות שנטל על עצמו מי מהצדדים או שנטלו שניהם, בין במפורש ובין מכללא, בעת כריתת ההסכם" (עניין כרמל, בפסקה 13). "על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 12 (14.8.2008)). 12. במקרה דנן, כמפורט לעיל, ביסוד הסכמת הצדדים שקיבלה ביטוי בחוזה ניצבה ההנחה, שלפיה המשיב הוא בעל הזכויות שבכוונתו למכור למערערים ושבכוונת המערערים לרכוש מהמשיב. המשיב התחייב אמנם במסגרת התנאי המתלה הראשון, שנקבע בסעיף 1.א.א. לחוזה, כי "ישלים את העברת הזכויות על שמו אצל כל הגורמים הרלוונטיים", אך בבסיס התחייבות זו הייתה מונחת סברתו שלפיה הזכויות הנ"ל מצויות ברשותו, וכל שנדרש ממנו לצורך מילוי התחייבותו הוא להשלים את רישום הזכויות על שמו. סברה זו קיבלה ביטוי מפורש אף בזיכרון הדברים, שם התחייב המשיב "להשלים את רישום הבית המקצועי על שמו אם (כך במקור – י"ו) כול הפעולות הנדרשות וכל עלויות הרישום..." (סעיף 2; ההדגשה הוספה). אין מקום אפוא לייחס למשיב נטילת סיכון חוזי, שלפיו הוא לא מחזיק בזכויות שבכוונתו למכור למערערים, ושלצורך מכירתן כאמור עליו לרכוש אותן תחילה במחיר של 91% מערך המקרקעין. גילוי טיב זכויותיו בבית לאשורן היה מבחינת המשיב תרחיש שעיוות את ציפיותיו, כמו גם את הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניו בהתקשרו בחוזה, ואין מקום לקבוע כי מדובר בטעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. אכן, מהוראות החוזה עולה כי שררה עמימות מסוימת בנוגע לסכומים שיידרש המשיב לשלם כדי להשלים את העברת הזכויות על-שמו אצל הגורמים הרלוונטיים. ברם, עמימות זו אינה מצדיקה לייחס למשיב סיכון בלתי מוגבל בעניינה, והתממשות תרחיש קיצוני אשר חורג מהנחות היסוד של המשיב לעניין מהות זכויותיו בבית, כמובהר לעיל, אינו בגדר הסיכון שהוא נטל במסגרת החוזה (ראו שלו וצמח, בעמ' 342 והאסמכתאות שם). אכן, לאחר שנודע לצדדים על טיב זכויות המשיב בבית, ביום 6.1.2013 חתמו הצדדים על נספח לחוזה (להלן: הנספח לחוזה), אך אינני סבורה כי יש בנספח כדי להעיד על שינוי מהותי בחלוקת הסיכונים בין הצדדים שנקבעה בחוזה העיקרי ביניהם, ולעניין זה אני מצטרפת לאמור בפסקה 8 לחוות דעתו של חברי, השופט נ' סולברג. האם מן הצדק לבטל את החוזה 13. משקבענו כי אין לפנינו טעות שאיננה אלא בכדאיות העסקה, יש לדון בשאלה אם מן הצדק לבטל את החוזה מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים. בעיקרו של דבר, כדי לענות על שאלה זו בחיוב, על בית המשפט להשתכנע כי העוול והנזק שייגרמו לצד שטעה במקרה של הותרת החוזה על כנו גדול מן העוול והנזק שייגרמו לצד השני אם יבוטל החוזה (ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור, בפסקה 4 (1.3.1987); שלו וצמח, בעמ' 356). על בית המשפט לשקול, בין היתר, את "מהות העסקה, הנסיבות האופפות אותה, האינטרסים של בעלי הדין, התוצאות האפשריות עבור כל אחד מהם, וכן התנהגותם לפני כריתת החוזה ולאחריה" (ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר, בפסקה 31 והאסמכתאות שם (7.3.2013)). 14. אומר כבר עתה כי אני סבורה שבצדק קבע בית המשפט המחוזי כי אכיפת החוזה תגרום למשיב עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו למערערים אם יבוטל החוזה. 15. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהמשיב התקשר בחוזה על מנת להיחלץ מחובות ששקע בהם. המשיב התכוון למכור זכויות בבית שסבר כי היו ברשותו, אלא שכאמור, סברתו התגלתה כשגויה. התברר כי על מנת למכור למערערים את הזכויות שבגינן התקשרו הצדדים בחוזה על המשיב לרכוש אותן תחילה במחיר של 91% משווי המקרקעין, כ-200,000 ש"ח מעבר לתמורה החוזית. אם כן, משמעות אכיפת החוזה מבחינת המשיב היא ויתור, הלכה למעשה, על זכויותיו בבית (הגם שאין מדובר בזכויות שמוכרות על-ידי רמ"י), נוסף על תשלום מאות אלפי ש"ח מכיסו לשם השלמת העסקה. אכיפת ההסכם היא אפוא בבחינת תוצאה קשה ביותר עבור המשיב, לא כל שכן לנוכח טענתו כי אף כיום מצבו הכלכלי אינו טוב, כי הוא מטפל בתשעה ילדים וכי אכיפת ההסכם תוביל לקריסתו הכלכלית. 16. אכן, המשמעויות הכרוכות בביטול החוזה מבחינת המערערים אינן קלות בעיניי. המערערים ציינו כי תכננו להשתקע לטווח הארוך עם ילדיהם בבית, וכי ערכו של הבית עלה מאז נכרת החוזה. המערערים הדגישו כי על מנת שיהיה בידם לעמוד בתשלום יתרת התמורה החוזית, הם נאלצו למכור בית שהיה בבעלותם במבשרת ציון (להלן: הבית במבשרת ציון), והדגישו כי אין בבעלותם בית נוסף. עם זאת, יש לציין כי יתרת התמורה החוזית לא הועברה בסופו של דבר לידי המשיב, כך שהמערערים היו יכולים להשקיע את התמורה שקיבלו ממכירת הבית במבשרת ציון באפיקים מניבים אחרים ובכך לפצות על עליית ערך הבית. אינני מקלה ראש גם בעוגמת הנפש שטמונה בביטול החוזה מבחינת המערערים, שכאמור תכננו להקים את ביתם במושב וניהלו לשם כך הליך משפטי ממושך. עם זאת, אני סבורה כי בעיקרו של דבר, נזקי המערערים כתוצאה מביטול החוזה ניתנים לאיזון בפיצוי כספי, וכי בשורה התחתונה, ביטול החוזה תוך חיוב המשיב בפיצויים, כפי שיפורט להלן, יביא לתוצאה צודקת יותר בנסיבות העניין מאשר אכיפת החוזה. הפיצויים 17. כאמור לעיל, אם מצא בית המשפט לבטל חוזה משיקולי צדק מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים, רשאי בית המשפט "לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה". בענייננו הורה בית המשפט המחוזי על ביטול החוזה בכפוף לכך שהמשיב ישלם למערערים את הסכומים הבאים: הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך 160,000 ש"ח; סכום של 50,000 ש"ח ששילמו המערערים למתווך; וסכום של 60,000 ש"ח שלטענת המערערים שילמו על שיפוץ הבית. בית המשפט הוסיף כי על המשיב להשיב למערערים את התשלום הראשון ששולם על-ידם על חשבון התמורה החוזית בסך 570,000 ש"ח; וכי בהתאם להסכמת הצדדים, דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים בגין השכרת הבית ייוותרו ברשותם. 18. המשיב טוען בערעורו כי אין לחייבו לשלם למערערים סכומים החורגים מהפיצוי המוסכם ומהשבת התשלום הראשון ששולם על חשבון התמורה החוזית. לעומת זאת, המערערים טוענים בערעורם כי מעבר לפיצוי שנפסק להם על-ידי בית המשפט המחוזי, יש מקום לפצותם בגין עליית ערכו של הבית, וכן בגין הפער שבין דמי השכירות שיכולים היו להשתלם להם מהבית במבשרת ציון לבין דמי השכירות שקיבלו מהבית מושא ההליך. להלן אדון אפוא ברכיבי הפיצוי השנויים במחלוקת. 19. דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים: כאמור, לאחר שנודע לצדדים על טיב זכויות המשיב בבית, ביום 6.1.2013 חתמו הצדדים על הנספח לחוזה, שבו הוסכם, בין היתר, כי "דמי השכירות בגין הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים מיום 2.4.12 לא יוחזרו לשבו בכל מקרה [...] ובמקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות, יושבו לאליאסיאן מלוא הכספים ששילם לשבו (570,000 ₪) בצירוף הפיצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר, וללא כל זכות קיזוז של שבו בגין שכר דירה". לנוכח הסכמה מפורשת זו, אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי כי דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים יישארו ברשותם. 20. הוצאות המערערים על שיפוץ הבית: אכן, הסכם השכירות בין הצדדים מקנה למערערים זכות להשבת סכום זה בכפוף להצגת אסמכתאות על גובה הסכום, אך אסמכתאות אלו לא הוצגו. עם זאת, משלא חלק המשיב על עצם הטענה כי בוצע שיפוץ על-ידי המערערים, ועל מנת שלא יימצא המשיב מתעשר שלא כדין על חשבונם, ראיתי לפסוק למערערים פיצוי בהקשר זה על דרך האומדנה, ולעניין זה אני מצטרפת לאמור בחוות דעתה של חברתי הנשיאה, שלפיה יש להעמיד את סכום ההשבה על סך של 35,000 ש"ח. 21. פיצוי בגין עליית ערך הבית: אין בידי לקבל את טענת המערערים בהקשר זה. ככלל, הפיצויים שבהם עוסק סעיף 14(ב) הם פיצויי הסתמכות (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 83 (מהדורה שנייה, 2020); שלו וצמח, בעמ' 359), שנועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו היה אילולא נכרת החוזה. זאת, לעומת פיצויי קיום, שנועדו להעמיד את הנפגע במקום שבו היה אילו קוים החוזה (ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים – התרופות 48-47 (2009) (להלן: שלו ואדר). הפיצוי בגין עליית ערכו של הבית נועד להעמיד את המערערים במצב שבו היו אילו קוים החוזה, ומכאן שמדובר בפיצויי קיום שאין מקום לפסוק בענייננו. 22. פיצוי בגין הפער בין דמי השכירות שיכולים היו להשתלם למערערים מהבית במבשרת ציון לבין דמי השכירות שקיבלו בפועל מהבית מושא ההליך, וכן פיצוי בגין הוצאות דמי התיווך: המערערים עמדו על כך שמכרו את ביתם במבשרת ציון כחודשיים לאחר החתימה על הנספח לחוזה, על מנת שיהיה בידם לעמוד בתשלום יתרת התמורה החוזית במקרה שהעסקה החוזית תצא אל הפועל. לפיכך, לטענתם, יש לפסוק להם פיצוי בגין הפער הנ"ל בדמי השכירות. כמו כן, המערערים עתרו לפיצוי בגין דמי התיווך ששילמו. לטענתם, יש לפסוק להם פיצויים בגין שני רכיבים אלו נוסף על הפיצוי המוסכם. 23. אקדים ואומר כי אין מקום לפסוק למערערים פיצוי בגין שני הרכיבים הנ"ל נוסף על הפיצוי המוסכם. כמובהר לעיל, הצדדים חתמו על הנספח לחוזה מתוך מודעות לעמדת רמ"י ביחס לטיב זכויות המשיב בבית, והסכימו שם בין היתר כי במקרה של ביטול החוזה ישלם המשיב למערערים את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך 160,000 ש"ח. ככלל, פיצוים מוסכמים על הפרת חוזה הם "פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר" (שלו ואדר, בעמ' 488). בענייננו, בנספח לחוזה הסכימו כאמור הצדדים כי המערערים יהיו זכאים לפיצוי מוסכם גם במקרה של ביטול החוזה, ולא רק במקרה של הפרת החוזה. בהתאמה, ניתן לומר כי הזכות לפיצוי מוסכם שנקבעה בנספח לחוזה נועדה לפצות את המערערים על נזק משוער שעלול להיגרם להם כתוצאה מביטול החוזה. סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". מכאן שככלל, "צד אינו זכאי לפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים, והבחירה בידיו אם לתבוע את הפיצוי המוסכם ללא הוכחת שיעור הנזק או את הפיצוי המלא לאחר הוכחת שיעור הנזק" (ע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, בפסקה 13 (6.10.1996)). פיצוי רגיל עשוי להיפסק נוסף על פיצוי מוסכם, אך "רק מקום בו נקבעו פיצויים עבור ראשי נזק שונים, למשל, כאשר הפיצויים המוסכמים ייקבעו בעבור נזק ספציפי" (ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן, בפסקה 13 (5.7.2007); ראו גם שלו ואדר, בעמ' 522). כלומר, "אין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים או בכלל לתרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק" (יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 619, 643 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2021) (להלן: עמית)). אני סבורה כי יש מקום להחיל עקרונות אלה, שנועדו למנוע כפל פיצוי, גם ביחס להסכמת הצדדים בנספח לחוזה בנוגע לזכות המערערים לפיצוי המוסכם במקרה של ביטול החוזה, וזאת על דרך האנלוגיה. 24. המערערים גרסו כי הפער הנ"ל בדמי השכירות הסב להם נזק בסך 86,400 ש"ח, וכי דמי התיווך עמדו על סך של 50,000 ש"ח. אף בהנחה כי יוכח גובהם של ראשי נזק אלה, שלטענת המערערים נגרמו להם כתוצאה מביטול החוזה, הרי שסכומם נמוך מגובה הפיצויים המוסכמים בגין ביטול החוזה – 160,000 ש"ח. פרשנות הנספח לחוזה מעלה כי הפיצוי המוסכם שנקבע בו נועד לפצות את המערערים עבור נזקים שייגרמו להם כתוצאה מביטול החוזה, ופיצוי מוסכם זה לא נקבע עבור ראשי נזק ספציפיים. משכך, שני ראשי הנזק הנ"ל "נבלעים" בפיצוי המוסכם, ואין מקום לפסוק בגינם פיצוי נפרד. הערות לפני סיום 25. לפני סיום, מצאתי להעיר הערות מספר בעניין חוות דעתה של חברתי, הנשיאה א' חיות. 26. כאמור, לשיטת חברתי הנשיאה, אין להחיל בענייננו את סעיף 14(ב) לחוק החוזים. עם זאת, חברתי סבורה כי אי-עמידת המשיב בדרישת התשלום שהציבה רמ"י לצורך רישום הזכויות בבית על שמו אינה עולה כדי סיכול מצדו של התנאי המתלה הראשון. 27. כמבואר לעיל בחוות דעתי, הרי שבניגוד לחברתי הנשיאה, אני סבורה כי הצדדים נקלעו לטעות משותפת בשאלת מהות הזכויות בבית שהיו בידי המשיב ערב כריתת החוזה. טעות זו ניצבת אף בבסיס הוראת התנאי המתלה הראשון, שלפיה "המוכר ישלים את העברת הזכויות על שמו אצל כל הגורמים הרלוונטיים [...]". הצדדים סברו כאמור כי הזכויות שעל המשיב להשלים את רישומן על שמו היו בידיו ערב כריתת החוזה, אך התברר כי סברה זו בטעות יסודה. לכן, לשיטתי, הדרך להכריע בסכסוך שלפנינו עוברת בדיני הטעות, ולא בהוראות הדין הנוגעות לחוזה על תנאי ולסיכול תנאי. 28. יחד עם זאת ראיתי להתייחס, בבחינת למעלה מן הצורך, לקביעתה של חברתי הנשיאה, שלפיה אי-עמידת המשיב בדרישת התשלום של רמ"י אינה עולה כדי סיכול מצדו של התנאי המתלה הראשון. כאמור, קביעה זו של חברתי מבוססת על הנחה שלפיה הצדדים לא טעו בשאלת טיב הזכויות שהיו למשיב בבית, ולפיכך הערותיי דלהלן ייצאו אף הן מנקודת הנחה זו. 29. לשיטת חברתי הנשיאה, אי-עמידת המשיב בדרישת התשלום של רמ"י מוצדקת, משום שהמשיב פעל בתום לב ובשקידה ראויה לצורך קיום התנאי המתלה הראשון, ומשום שדרישה זו חורגת מההתחייבות החוזית שנטל על עצמו. חברתי עומדת על כך שהיקף החיוב הנגזר מהוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים נבחן בראי חובת תום הלב, ומבהירה כי לגישתה, משורת הפעולות שנקט המשיב לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, כמפורט בסעיף 29 לחוות דעתה, נובעת המסקנה כי המשיב פעל בתום לב ובשקידה ראויה לצורך קיום התנאי המתלה הראשון, כך שאין לראותו כמי שמנע את קיומו של תנאי זה. 30. ואולם, אני סבורה כי יש להישמר מפני הנחה, שלפיה חובת תום הלב אינה משמיעה כי על צד לחוזה לשאת בתשלום הנדרש ממנו לשם השלמת עסקה אליה התחייב. לדידי, אלמלא קביעה כי החוזה מבוסס על טעות, כמשמעותה בסעיף 14 לחוק החוזים, העובדה כי התחייבות המשיב להשלים את העברת הזכויות בבית על שמו נקבעה כתנאי מתלה, איננה מנביעה כי המשיב לא היה מחויב להשלים את הרישום ולעמוד בדרישת התשלום שהציבה בפניו רמ"י אך בשל גובה הסכום. ברי כי אפשרות התשלום לרמ"י עמדה בעינה, ולכן – בהיעדר קביעה בדבר קיומה של טעות – היה מקום לקבוע כי המשיב סיכל את קיום התנאי משסירב לעמוד בדרישת התשלום, וכי בהתאם לסעיף 28(א) לחוק החוזים, אין המשיב זכאי להסתמך על אי-קיום התנאי (על כך שצד – אשר משיקולי כדאיות כלכלית נמנע מקיום התחייבותו לפעול למען קיום תנאי מתלה – אינו זכאי להסתמך על-אי קיומו כאמור בסעיף 28(א) הנ"ל, ראו והשוו: ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, בפסקאות ל"ב, מ-מ"א לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין; בפסקאות 9-7 לפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור; בפסקה 4 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) נ' הנדל (18.11.2012)). ודוקו: עשויים להיות מצבים שבהם צד לחוזה ייטול סיכון לכתחילה שבדיעבד יתברר כי מדובר בחוזה הפסד מבחינתו, או בחוזה שבו הרוויח פחות ממה שקיווה. העובדה כי בדיעבד התברר שהסיכון התממש, אינה מרוקנת את החוזה מהיגיון כלכלי לכתחילה. אין מקום לאפשר לצד לחוזה להיחלץ מחיוביו החוזיים, בטענה כי חובת תום הלב אינה מחייבת אותו לקיים חוזה שהתברר בדיעבד כחוזה הפסד, או כחוזה שבו הרוויח פחות ממה שקיווה לכתחילה. אחרת, טעויות שאינן אלא בכדאיות העסקה עלולות לקבל הכשר באופן בלתי רצוי ובניגוד לעקרונות יסוד חוזיים. ואכן, בחינת תקרת התשלום, שעד אליה לכאורה מחויב המשיב מכוח התנאי המתלה הראשון, באספקלריה של חובת תום הלב איננה נקייה אף מקשיים מעשיים. כך, למשל, לו נדרש המשיב לשלם לגורמים הרלוונטיים תשלומים בגובה התמורה החוזית, האם חובת תום הלב הייתה מטילה עליו חובה לעמוד בדרישת התשלום, ומאלצת אותו לצאת מן העסקה ללא הפסד, אך גם ללא רווח? ומה אם דרישת התשלום הייתה נמוכה אך במעט מהתמורה החוזית, כך שהרווח של המשיב מהעסקה היה קטן, נמוך מזה שקיווה לו? עינינו הרואות כי ככלל, חובת תום הלב איננה אמת מידה מתאימה לבחינת גבולותיהם של חיוביים חוזיים שכדאיות העסקה נגזרת מהם במישרין. 31. אמנם, מסקנתה זו של חברתי הנשיאה, שלפיה אי-עמידת המשיב בדרישת התשלום של רמ"י מוצדקת, נשענת גם על הוראת סעיף 2.ג לחוזה. לגישתה, בסעיף זה הגבילו הצדדים את התחייבויות המשיב הנוגעות לתשלום הדרוש לרישום הזכויות על שמו לתקרה של 1,330,000 ש"ח (פסקה 37 לחוות דעתה). ואולם, לגישתי, סעיף 2 לחוזה (המצוטט לעיל בחוות דעתה של חברתי הנשיאה), לרבות סעיף 2.ג, לא נועד לקבוע את תקרת התשלום שיהא על המשיב לשלם לצורך הרישום, אלא נועד לקבוע את מנגנון תשלום התמורה החוזית ולהגן דווקא על המערערים, פן ישלמו את מלוא התמורה החוזית אך העסקה לא תושלם והדירה לא תימסר לידיהם. 32. לנוכח האמור לעיל, בהיעדר קביעה שלפיה החוזה מבוסס על טעות כאמור, אין לדידי בסיס למסקנה כי המשיב לא היה מחויב להשלים את הרישום ולעמוד בדרישת התשלום של רמ"י רק בשל גובה הסכום. סוף דבר 33. לנוכח כל האמור לעיל, אציע לדחות את הערעור ולקבל באופן חלקי את הערעור שכנגד, במובן זה שהחוזה בין הצדדים יבוטל והמשיב ישיב למערערים את הסכום ששולם על ידם על חשבון התמורה בסך 570,000 ש"ח. כפי שקבע בית המשפט המחוזי, ובהיעדר טענה מצד המערערים או המשיב נגד קביעה זו, סכום זה יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממועד כריתת החוזה ועד לתשלום בפועל. כמו כן, המשיב ישלם למערערים את הפיצוי המוסכם בסך 160,000 ש"ח. החיוב בגין הוצאות השיפוץ בסך 60,000 ש"ח יופחת ויעמוד על 35,000 ₪, והחיוב בגין דמי התיווך יבוטל. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ביטול החוזה ועד למועד התשלום בפועל (ראו והשוו: עניין גולדשטיין, בפסקה 5; להרחבה בסוגיית שערוך פיצוי מוסכם ראו שלו ואדר, בעמ' 517-513; עמית, בעמ' 633-631). דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים – עד למועד פסק דינו של בית המשפט המחוזי שבמסגרתו בוטל החוזה – יישארו ברשותם. דמי שכירות שגבו המערערים לאחר מועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי יושבו למשיב ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד קבלת דמי השכירות ועד מועד השבתם בפועל. עוד אציע כי בהינתן התוצאה אליה הגעתי, כל צד יישא בהוצאותיו. ש ו פ ט ת השופט נ' סולברג: חברותַי, הנשיאה א' חיות והשופטת י' וילנר, סבורות שתיהן, כי יש לדחות את הערעור העיקרי, ולהותיר על כנה את התוצאה שלפיה אין להורות על אכיפת הסכם המכר. עוד סבורות השתיים, כי יש לקבל באופן חלקי – כל אחת באופן אחר – את הערעור שכנגד, שעניינו בהסדרי השבה ופיצויים, מחמת ביטול ההסכם. ואולם, חרף ההסכמה לגבי התוצאה האופרטיבית, בכל הנוגע לדחיית הערעור העיקרי – חלוקות חברותַי על הדרך המובילה לתוצאה זו. כפועל יוצא מכך, קיימת ביניהן מחלוקת באשר לסעדים האופרטיביים שמן הראוי לפסוק. הסוגיה שלפנינו מעוררת שתי שאלות משפטיות, חלופיות, הלקוחות שתיהן מתחום דיני החוזים: שאלה ראשונה – האם נפלה טעות משותפת של הצדדים להסכם המכר, בנוגע לטיב זכויותיו של המשיב בבית הנמכר, ובהתאם, על-פי הוראת סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), קמה הצדקה להורות על ביטול החוזה? חברתי הנשיאה א' חיות משיבה על שאלה זו – בשלילה. לגישתה, במועד כריתת הסכם המכר היתה עמימות מסוימת, באשר לדרישות שעתידה היתה רמ"י להעלות, עובר לרישום הנכס על-שם המשיב; מטעם זה ממש, הותנה ההסכם בתנאי מתלה. לפיכך, אין לומר שבעת כריתת החוזה סברו הצדדים, מחמת טעות, כי הנכס עבר הליך של 'הקצאה', או כי למשיב קיימות בו זכויות ממשיות, המאפשרות להשלים את רישומו, בכפוף לתשלום דמי הסכמה גרידא. מדובר במצב שבו סוגיית רישום הזכויות על-שם המשיב, ובפרט היקף התשלום שיידרש לשם כך, נותרה מעורפלת בהסכם, ולא נבחנה לעומקה בעת כריתתו. משכך, אין לייחס לצדדים טעות משותפת בעניין זה. לעומת זאת, חברתי השופטת י' וילנר סבורה, כי אין מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי, שלפיה הצדדים באו לכלל טעות משותפת, ביחס למהות זכויותיו של המשיב בממכר, וכי קמה הצדקה לבטל את הסכם המכר מטעם זה. שאלה שניה – האם סירובו של המשיב לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) את סכום הכסף שדרשה, לצורך רישום הזכויות על-שמו, עולה כדי סיכול התנאי המתלה שנקבע בהסכם המכר? כפי שפורט בחווֹת הדעת של חברותַי, תוקפו של הסכם המכר הותלה בכך שהמשיב "ישלים את העברת הזכויות על שמו אצל הגורמים הרלוונטיים". ממילא מתעוררת שאלה, אם בנסיבות אלה, חלה הוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים, הקובעת כי צד להסכם שמנע קיום תנאי מתלה "אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". שאלה זו טעונה הכרעה, רק אם השאלה הראשונה תֵענה בשלילה, ויקָבע כי הסכם המכר לא לקה בטעות משותפת של הצדדים החתומים עליו. גם על שאלה זו, משיבה חברתי הנשיאה א' חיות – בשלילה. לשיטתה, המשיב "נהג בתום לב, ופעל באופן סביר ובשקידה ראויה לצורך קיום התנאי המתלה", ולכן אין לראותו כמי שמנע את קיום התנאי המתלה, וזאת אף שסירב למלא אחר דרישת התשלום של רמ"י. חברתי הנשיאה סבורה, מכוח העקרונות שנקבעו בפסיקה, לגבי היקף החיוב הנובע מסעיף 28(א), כי המשיב לא נטל על עצמו "לשאת בכל דרישת תשלום שיציבו הגורמים הרלוונטיים לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, תהא אשר תהא הדרישה", בפרט כאשר דרישת התשלום מרוקנת את ההסכם מכל היגיון כלכלי. לכל הפחות, כך חברתי הנשיאה, חל בענייננו סעיף 28(ג) לחוק החוזים, הקובע כי סעיף 28(א) לא יחול, מקום שבו צד להסכם מנע את קיומו "שלא בזדון ושלא ברשלנות". עוד קובעת חברתי הנשיאה, כי סעיף 28(א) אינו חל בעניין דנן, גם מן הטעם שהתנאי המתלה אינו מטיל על המשיב חובה חוזית מוחלטת לרשום את הזכויות על-שמו, בכל מחיר. לדבריה, מסקנה זו נלמדת מעצם התניית ההסכם בתנאי מתלה בעניין זה, מהעמימות שבהסכם המכר, ביחס לדרישות שיוצבו לשם הסדרת הרישום על-שם המשיב, ומהוראות נוספות בהסכם זה, כמפורט בפסק דינה. מנגד, חברתי השופטת וילנר מחזיקה בדעה, כי אלמלא קביעתה שמדובר בטעות משותפת, היה מקום לקבוע שהמשיב סיכל את קיום התנאי, בכך שלא נעתר לדרישת התשלום מאת רמ"י. ממילא, המשיב אינו יכול להסתמך על אי-קיום התנאי המתלה, כמצוות סעיף 28(א) לחוק החוזים. לטעמה, בחינת השאלה אם המשיב סיכל את התנאי המתלה, אם לאו, אינה צריכה להעשות על-פי 'מבחן הסיכון', כי אם באספקלריה של חובת תום הלב; וזו האחרונה אינה משמיעה כי צד להסכם יכול להחלץ מחיוביו החוזיים בטענה כי פעל בתום לב לקיום התנאי המתלה, אך נמנע מלקיים את התנאי משום שהתברר למפרע כי נקלע לחוזה הפסד. כפי שניתן ללמוד מתיאור נקודות המחלוקת, לגבי שתי השאלות הנ"ל, הפער בין עמדות חברותַי, במישור התוצאה – אינו גדול; בפרט בכל הנוגע לדחיית הערעור העיקרי, וסתימת הגולל על האפשרות לאכוף את הסכם המכר. אקדים ואומר, כי גם אני מסכים שתוצאה זו, מתבקשת ומתחייבת בנסיבות ענייננו. ואולם, יש לחדד: ככל שבשאלת קיומה של טעות משותפת עסקינן, נראה כי המחלוקת בין חברותַי מתוחמת לנסיבות המקרה שלפנינו, ועניינה בשאלה ה'מקומית', אם יש להסיק קיומה של טעות שכזו, נוכח הראיות שהובאו, ובהינתן מכלול הנסיבות שאפפו את כריתת החוזה. לעומת זאת, המחלוקת לגבי סיכול התנאי, הריהי מחלוקת משפטית עמוקה יותר, הנוגעת לאמת המידה שבאמצעותה יש לבחון אם צד לחוזה "מנע את קיום התנאי", כך שלא ניתן להסתמך על אי-קיומו, כאמור בסעיף 28(א) לחוק החוזים. כפי שאבהיר להלן, מאחר שדעתי בסוגיית הטעות המשותפת, כדעת חברתי השופטת י' וילנר, אינני נדרש להביע עמדה במחלוקת שהתגלעה בין חברותַי, לגבי השאלה אם סוכל התנאי בנסיבות ענייננו. אותיר אפוא את ההכרעה בסוגיה זו לעת מצוא. טעות משותפת באשר לשאלה אם הצדדים נקלעו לטעות משותפת, כאמור, דעתי כדעת חברתי, השופטת וילנר. כידוע, "טעות ניתן להגדיר כפער בין דימויה של המציאות לבין המציאות כפי שהיא" (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים – כרך ב 668 (1992) (להלן: פרידמן וכהן); גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים 330 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח)). בענייננו, סבורני כי אין מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי, שלפיה הצדדים סברו בעת כריתת הסכם המכר כי למשיב קיימות זכויות ממשיות, המאפשרות את רישום הנכס על-שמו, מתוך הנחה שהנכס עבר 'הליך הקצאה' כדת וכדין. ממילא, בהקשר זה באו הצדדים לכלל טעות משותפת. שלא כדעת חברתי הנשיאה, אינני סבור כי עצם קיומו של התנאי המתלה הראשון, המתנה את קיום החוזה ברישום הזכויות על-שם המשיב, מלמד על עמימות או אי-ודאות מוּדעת של הצדדים, לגבי טיב זכויותיו של המשיב בנכס (ראו: שלו וצמח, בעמוד 343). כמו כן, אין מדובר במצב מנטלי של אדישות אצל הצדדים, לגבי יסוד מסוים בהסכם המכר, שאינו מקיים את המצב התודעתי הנדרש לשם קיומה של טעות, כמובנה בחוק החוזים (ראו, למשל: ע"א 2286/07 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, פסקה 16 (28.3.2011); שלו וצמח, בעמוד 330). להבנתי, ביסוד גיבוש ההסכם עמדה מחשבה סובייקטיבית שגויה של הצדדים, כי המשיב זכאי להרשם כבעל הזכויות בנכס, משום שהועברו לו זכויות ממשיות בנכס. זאת אמנם, בכפוף לתשלומים מסויימים – 'דמי הסכמה' ותשלומים אחרים – שהיקפם המדויק לא היה ידוע לצדדים בעת כריתת ההסכם, אך נחזה להיות בסביבות 300,000 ₪, עם היתכנות לחריגה מסוימת, כלפי מעלה או כלפי מטה. אינדיקציה לכך, מצויה לדעתי בהוראות ההסכם, העוסקות בכספים שייוחדו למטרת רישום הזכויות על-שם המשיב; כספים שאף הועברו לבא-כוח המשיב בנאמנות, לתכלית זו ממש (סעיפים 2.א(2) ו-2.ג להסכם המכר). לצד האמור, ברי כי בעת כריתת ההסכם, לא עלה על דעת מי מהצדדים, כי המשיב נעדר כל זכות בנכס, וכי יש לבצע לגביו הליך 'הקצאה' חדש, הכרוך בתשלום החורג עשרות מונים מאותם 300,000 ₪ שיוחדו לטובת רישום הנכס על-שם המשיב. יתרה מכך, נעלה מכל ספק, כי הצדדים לא העלו על דעתם אפשרות שלפיה התשלום שידרֵש, יחרוג מהתמורה החוזית כולה, באופן שיעקר מתוכן את ההיגיון הכלכלי שבבסיס כריתת ההסכם. טעות בהיקף שכזה מלמדת, לדעתי, על קיומה של טעות מהותית, משותפת, בטיב הממכר; דהיינו, בטיב הזכויות של המשיב, ולא בהערכה שגויה גרידא של היקף התשלום שידרֵש המשיב לשלם לרמ"י עבור רישום הנכס על-שמו. בנוסף, כחברתי השופטת י' וילנר, אף אני סבור כי מסקנה זו נלמדת בבירור מלשון ההסכם, ומנסיבות כריתתו, כמפורט בפסק דינה, לגבי האמור בהוראות ההסכם ובזכרון הדברים. לכך אוסיף, כי הלך רוחם של הצדדים, לגבי זכויות המשיב בנכס, עולה גם מהמבוא להסכם, ב'הואיל' הראשון שבו, שם הוסכם כי "המוכר מצהיר כי הוא המחזיק הבלעדי והזכאי להירשם כבעל הזכויות בבית [...]" (ההדגשות שלי – נ' ס'), וכן מהעובדה שהסכם המכר, ובפרט התנאי המתלה הראשון שנקבע בו, מתייחסים לפעולה של "השלמת רישום" מצד המשיב, אשר נחזית להיות אקט טכני, אף שהוא כרוך בתשלומים מסויימים, ולא לרכישת זכויות של מי שנעדר כל זכות בנכס. אם כן, אמונתם הסובייקטיבית של הצדדים, בעת כריתת הסכם המכר, לא תאמה את מצב הדברים לאשורו, וניכר כי לא עלה על דעתם שהבית כלל לא עבר הליך הקצאה, וכי המשיב ידרֵש לשלם 91% משווי הנכס העדכני, כדי לאפשר את השלמת הרכישה. בנסיבות אלה עשוי לחול סעיף 14(ב) לחוק החוזים, ככל שיסודותיו מתקיימים (פרידמן וכהן, 699-697; דנ"א 2568/97‏ כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ''ד נז(2) 632, 656-655 (2003)). ואכן, כחברתי השופטת וילנר, אף אני סבור כי יסודות סעיף זה מתקיימים במקרה דנן, וגם בעניין זה מצטרף אני לדבריה (כמפורט בפסקאות 10-7 לפסק דינה). בניגוד לעמדת המערערים, טעותו של המשיב לגבי טיב זכויותיו איננה נחשבת ל"טעות בכדאיות העסקה" (סעיף 14(ד) לחוק החוזים), על-פי 'מבחן הסיכון' שהשתרש בפסיקתנו, כמבחן המרכזי לבחינת קיומה של טעות שנפלה בעת כריתת חוזה (ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994); ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 12 (14.8.2008) (להלן: עניין סוויסה); דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459, 466 (1989)). זאת, שכן האפשרות שלפיה המשיב נעדר כל זכות ממשית בנכס, כלל לא נכללה בסיכון שנטל זה האחרון על עצמו, וכאמור – לשיטתי, אפשרות זו אף לא היתה בגדר ספק שריחף ברקע הדברים, שהצדדים בחרו במודע שלא לבררו. מדובר בנתון שהצדדים הניחו לגביו הנחה מסוימת, שבדיעבד הסתבר שאינה תואמת את המציאות. לכך אוסיף, כי גם אם ידיעת הצדדים, לגבי טיב זכויותיו של המשיב, שיקפה אי-ודאות מודעת בעת כריתת הסכם המכר, הרי ש"אין בכלל בדבר נטילת סיכון לגבי אי-ודאות מודעת כדי לשלול לחלוטין את האפשרות לעורר טענה של טעות. לגבי תרחישים קיצוניים ורחוקים מאלה שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים לפשרה, יתכן שניתן להעלות על הדעת טענה של טעות" (ע"א 2495/95 בן לולו נ' אטרש, פ"ד נא(1) 577, 599 (1997)). אכן, כדברי חברתי השופטת וילנר, הגם שהמשיב נהג במידה מסוימת של חוסר זהירות, בכך שנמנע מלבדוק כדבעי את טיב זכויותיו בנכס, קודם לביצוע עסקת המכירה, קשה לייחס לו נטילת סיכון להתממשות תרחיש כה קיצוני, המרוקן מתוכן את המהות הכלכלית של החוזה כולו (עניין סוויסה, פסקה 12; וראו והשוו: ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, פסקאות 15-14 (29.2.2016); שלו וצמח, עמ' 342-341; וראו גם: אייל זמיר, "טעות בכדאיות העסקה: שווי האובייקט, התרחשויות עתידיות, נטילת סיכון ורשלנות הטועה", 379, 407-398 ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה, 301 (2021) (להלן: זמיר)). עוד אציין, כי אינני סבור שחתימת הצדדים על הנספח להסכם המכר, מיום 6.1.2013 (להלן: הנספח להסכם המכר), לאחר שטיב הזכויות של המשיב ודרישת התשלום מאת רמ"י כבר היו בידיעתם, מעידה על חלוקת סיכונים מחודשת, המחליפה באופן מהותי את חלוקת הסיכונים שנקבעה בהסכם העיקרי. חתימה זו, אין בה כדי ללמד על התחייבות מצד המשיב, לרשום את הנכס על-שמו, בכל מחיר. בהינתן הטעות האמורה, חתימה זו אינה מעידה אלא על כוונה משותפת של הצדדים לקיים את החוזה, תוך ניסיון 'להתגבר' על הטעות שאליה נקלעו הצדדים, באמצעות הליך משפטי שינהל המשיב מול רמ"י, לצורך הפחתת דרישת התשלום. לצד זאת, אין בה כדי ללמד כי מי מהצדדים ויתר כביכול על סעדים כלשהם, הנובעים מן הטעות המשותפת שנמצאה בהסכם המקורי. מסקנה זו עולה, בין היתר, מכך שבנספח האמור הובאה בחשבון האפשרות של "ביטול הסכם המכר", אם ההליך המשפטי לא יעלה יפה, ואף נקבע הסדר השבה ותשלום פיצויים למקרה שכזה. כל זאת, מבלי שהוטלה על המשיב חובה מוחלטת לרשום את הנכס על-שמו, בכל מחיר, כפי שניתן היה לְצַפּוֹת בנסיבות העניין. לכל האמור יש להוסיף, כי תוצאה זו, שלפיה בטעות משותפת עסקינן, ולא בטעות בכדאיות בעסקה, מתיישבת גם עם מבחנים אחרים שהוצעו במשך השנים בפסיקה, להבחנה בין שני סוגי טעויות אלה, "המשקפים אינטואיציות רווחות ומתקבלות על הדעת בדבר היקפה הראוי של דוקטרינת הטעות" (זמיר, בעמוד 413). כך, לפי 'מבחן השווי והתכונות', המבחין בין טעות בשווי הממכר בלבד, הנחשבת, ככלל, לטעות בכדאיות העסקה, לבין טעות לגבי תכונותיו הפיזיות או המשפטיות של הממכר, שעשויה לעלות כדי 'טעות' שאיננה בכדאיות העסקה – הרי שבענייננו מדובר בטעות מהסוג האחרון, לגבי טיב זכויותיו של המשיב בנכס, ולא לגבי שווין בלבד (שלו וצמח, בעמוד 345). למסקנה דומה ניתן להגיע, גם באמצעות החלת 'המבחן הכרונולוגי'. מבחן זה, יוצר הבחנה בין טעות הנוגעת לאירוע עתידי, שאי-הוודאות לגבי התרחשותו היא בלתי-נמנעת, וממילא לא מדובר ב'טעות' מנטלית בתודעתו של צד לחוזה, אלא בהתבדות ציפיותיו או הערכותיו לגבי התרחשות האירוע העתידי; לבין טעות ביחס לעובדה קיימת או לאירוע שכבר התרחש, בעבר או בהווה, שעשוי להיחשב לטעות בעסקה (גד טדסקי, "טעות בכדאיות העסקה" משפטים יב 329 (1982); שלו וצמח, בעמוד 346). בענייננו-אנו, הטעות נוגעת לעובדה שהייתה קיימת בעת כריתת החוזה, שכן הנכס מעולם לא הוקצה למשיב עצמו, או למי שהמשיב בא בנעליהם, ועל כן, גם המבחן הכרונולוגי תומך במסקנה כי אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה. לסיכום, כחברתי השופטת וילנר, ומטעמיה, אף אני סבור כי הצדדים נפלו לטעות משותפת, בנוגע לטיב זכויותיו של המשיב בנכס, וכי שיקולי צדק תומכים בביטול החוזה, נוכח הנזק המשמעותי שיגרֵם למשיב, אם יאכף קיום החוזה, העולה על זה שיגרֵם למערערים כתוצאה מביטולו. אשר לתוצאה האופרטיבית, הרי שבהמשך למסקנתי האמורה, מצטרף אני גם לעיקר התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת וילנר, לגבי הסדרי ההשבה והפיצויים הראויים בנסיבות העניין, פרט לסייג אחד הנוגע להוצאות שהוציאו המערערים על שיפוץ הבית. בעניין זה, סבורני כי אין לחייב את המשיב להשיב למערערים סכום זה, אף לא על דרך האומדנה, כפי שקבעו חברותַי. הטעם לכך הוא שבנספח להסכם המכר קבעו הצדדים באופן ברור, בפרוטרוט, מה יהיו תוצאותיו של ביטול הסכם המכר: "במקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות, יושבו לאליסיאן מלוא הכספים ששילם לשבו (570,000 ₪) בצירוף הפיצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר, וללא כל זכות קיזוז של שבו בגין שכר הדירה". ומכלל הן אתה שומע לאו; משקבעו הצדדים במועד החתימה על הנספח להסכם המכר, כיצד ינהגו במקרה שיבוטל ההסכם – השבת 570,000 ₪ למערערים; מתן פיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪; ואי-קיזוז שכר הדירה שממנו נהנו המערערים עד לביטול ההסכם – סבורני כי בכך נוצר הסדר שלילי ביחס להשבת סכומי-הכסף שהוציאו המערערים (או יוציאו בעתיד) לטובת שיפוץ הדירה. פיצוי לגבי רכיב זה, לא נכלל בהסדר ההשבה שהיה מקובל על הצדדים (ודוק, ניכר מהמסמך, שנכתב על-גבי נייר המכתבים של ב"כ המערערים, כי הנספח להסכם המכר נוסח על-ידי המערערים). זאת, למעשה, בדומה לקביעתה של חברתי השופטת וילנר, כי הפיצוי עבור דמי התיווך שהוציאו המערערים מכיסם (בסך 50,000 ₪), ובגין הפער שבין דמי השכירות שהיו יכולים להפיק מהדירה במבשרת ציון, לבין דמי השכירות שקיבלו בפועל מהנכס בבית מאיר (בסך 86,400 ₪) – נבלעים ונכללים בפיצוי המוסכם, שנקבע בנספח להסכם המכר. אשר על כן, כחברותַי גם אני סבור שיש לדחות את הערעור העיקרי, ולקבל באופן חלקי את הערעור שכנגד. בהקשר זה, מצרף אני את דעתי לדעתה של חברתי השופטת וילנר, כמפורט בפסקה 33 לפסק דינה, פרט לרכיב הפיצוי בגין הוצאות השיפוץ שהוציאו המערערים, בסך של 60,000 ₪, שלגביו, לוּ תישמע דעתי, יהיה המשיב פטור מהשבה. כמו כן, מצטרף אני למסקנת חברותַי, כי בנסיבות, ישא כל צד בהוצאותיו, בגדרי הליכי הערעור שלפנינו. ש ו פ ט פסקה אופרטיבית לפסק הדין: אשר על כן, הערעור נדחה והערעור שכנגד מתקבל חלקית, במובן זה שהסכם המכר בין הצדדים יבוטל והצדדים יישאו בתשלומים שפורטו בפסקה 33 לחוות דעתה של השופטת י' וילנר. בהינתן תוצאה זו, כל צד יישא בהוצאותיו.     ניתן היום, ‏ט"ו באלול התשפ"ב (‏11.9.2022).   ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 19038650_V11.docx רי מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1