יפתח בנאי ובניו ניהול ואחזקות (1995) בע"מ נ. כולל אברכים חיפ

החלטה בתיק רע"א 3838/10 בבית המשפט העליון רע"א 3838/10 בפני: כבוד השופטת א' חיות המבקשת: יפתח בנאי ובניו ניהול ואחזקות (1995) בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. כולל אברכים חיפה (ישיבת הגר"א) 2. עזבון הרב יעקב רוזנטל ז"ל בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-ת"א 6819-04-10 מיום 18.4.2010 שניתנה על ידי כבוד השופטת ת' שרון נתנאל בשם המבקשת: עו"ד גד שילה בשם המשיב 1: עו"ד דן כרמון פסק-דין זוהי בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת ת' שרון נתנאל) מיום 18.4.2010, לפיה נדחתה בקשת המבקשת לרשום הערת אזהרה על זכויותיו של המשיב 1 במקרקעין ברמת ישי (הידועים כחלקה 32 בגוש 11184 - להלן: המקרקעין), בדבר קיומו של ההליך המשפטי המתנהל בבית המשפט קמא ביחס אליהם. ואלו עיקר העובדות הצריכות לעניין: 1. המבקשת הינה חברה שעיסוקה, בין היתר, בקבלנות וייזום פרויקטים למגורים. ביום 19.2.2000 חתמו המבקשת והמשיבים על מסמך, אשר הוכתר בכותרת "ראשי פרקים להתקשרות" (להלן: מסמך העקרונות). תמצית מסמך העקרונות היא הסכמתם של הצדדים להתקשר בעתיד בהסכם קומבינציה לבניית 11 יחידות דיור על המקרקעין, בהתקיים התנאים המפורטים במסמך ובהם מילוי התחייבותה של המבקשת להכין תוכנית לבניית פרוייקט מגורים במקרקעין התואמת לתב"ע החלה במקום וקבלת היתר מאת הרשויות המוסמכות. כן התווה מסמך העקרונות את ההסכמות אשר ישמשו יסוד להסכם הקומבינציה העתידי אם וכאשר ייחתם. בהתאם להוראת סעיף 9.3 למסמך העקרונות, אף הפקידה המבקשת בידי המשיב 1 סכום השווה ל-30,000 דולרים להבטחת התחייבותיה על-פי המסמך. 2. כעשר שנים לאחר מכן, ביום 8.4.2010 הגישה המבקשת תביעה כנגד המשיבים לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה עתרה, בין היתר, לאסור עליהם להתקשר עם גורם אחר כלשהו לגבי המקרקעין ולחייבם לכרות עם המבקשת הסכם קומבינציה בהתאם להסכמות שגובשו במסמך העקרונות. בתביעה טענה המבקשת כי מאז חתימת מסמך העקרונות היא החלה בביצוע פעולות לקידום פרוייקט הבניה וכי היא מתמידה בכך גם לעת הזו והמשיבים, לעומת זאת החלו, לטענתה, להתכחש ולהתנער לאחרונה ממחויבויותיהם על-פי מסמך העקרונות. אין חולק כי במהלך עשר השנים שחלפו מיום חתימת מסמך העקרונות ועד להגשת התביעה על ידי המבקשת, לא ניתן היתר בניה לפרויקט, אך על פי הנטען בתביעה הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי טרם בוצעו במקום עבודות הפיתוח והתשתית הנדרשות. סמוך לאחר הגשת התביעה, ביום 11.4.2010 הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי בקשה לרישום הערת אזהרה על המקרקעין בדבר ההליך המשפטי שבו נקטה וזאת, לטענתה, על מנת למנוע מן המשיבים לפעול למכירת זכויותיהם בחלקה לאחרים טרם ההכרעה בתביעה ועל מנת למנוע את הפגיעה הקשה והבלתי הפיכה שתגרם לה כתוצאה מכך, נוכח הכספים המרובים אותם השקיעה לטענתה בקידומו של הפרויקט. עוד נטען בבקשה כי בנסיבות העניין, בהן לא ניתן לעת הזו לבנות על החלקה, לא יגרם למשיבים כל נזק ברישום הערת האזהרה על המקרקעין. 3. ביום 18.4.2010 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה וקבע כי במהלך עשר השנים שחלפו מאז החתימה על מסמך העקרונות והפקדת הסכום הנזכר לעיל, לא באה המבקשת בכל דרישה אל מי מבין המשיבים לבצע פעולות כלשהן. בנסיבות אלו, הגיע בית המשפט קמא לכלל מסקנה, כי לא עלה בידי המבקשת להניח תשתית ראויה, אשר יש בה כדי להצדיק את רישום הערת האזהרה שנתבקשה. כמו כן עמד בית המשפט על השיהוי הרב בהגשת התביעה. 4. מכאן הבקשה שלפני, בה טוענת המבקשת כי מסמך העקרונות אשר נחתם בין הצדדים עומד בתוקפו וכי רישום הערת האזהרה על המקרקעין נדרש לשם מניעת פגיעה אפשרית בזכויותיה טרם ההכרעה בתובענה שהגישה. המבקשת מוסיפה וטוענת כי רישום הערת האזהרה נדרש גם כדי למנוע את הכשלתם של צדדים שלישיים, העשויים להיקשר בעסקה עם המשיבים בקשר למקרקעין הנדונים בהעדר כל ידיעה אודות ההליך המשפטי המתקיים בענין זה. עוד נטען, כי טעה בית המשפט קמא בכך שביסס את מסקנתו בדבר העדר תשתית ראויה לתביעה על העובדה שהמבקשת לא באה בכל דרישה כלפי המשיבים במהלך עשר השנים שחלפו ממועד החתימה על מסמך העקרונות ועד למועד הגשת התביעה. לגישת המבקשת, מסמך העקרונות לא חייב את המשיבים בביצוע פעולות כלשהן והחיוב לנקוט בפעולות לקידום פרויקט הבניה, בין היתר באמצעות השגת היתר בניה, היה מוטל על המבקשת. המשיבים אף לא חלקו במהלך תקופה זו על תוקפו של מסמך העקרונות ורק לאחרונה החלו להתכחש ולהתנער ממחויבויותיהם על-פי מסמך העקרונות ומשכך, הוגשה התביעה. בנסיבות אלו, סבורה המבקשת, לא היה מקום לקבוע כי התביעה לוקה בשיהוי. לבסוף, נטען, כי החלטתו של בית המשפט קמא אינה עולה בקנה אחד עם הגישה הנוהגת בפסיקה, הנוטה לקבל בקשות לרישום הערות אזהרה כגון זו שנתבקשה על מנת שלא לסכל מראש את פסק הדין העתיד להינתן ועל מנת להגן על זכויותיהם של צדדים שלישיים. יתרה מכך, לגישת המבקשת, עולה מן הפסיקה כי באם היא היתה נמנעת מלבקש את רישום הערת האזהרה אודות קיומו של הליך משפטי תלוי ועומד, עלול היה הדבר, בסופו של יום, להיזקף לחובתה בהליך משפטי שעשוי היה להתנהל בינה ובין צד שלישי, ככל שהמשיבים יפעלו בינתים למכירת זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי, כלשהו. 5. ביום 6.6.2010 הוריתי על הגשת תגובות המשיבים לבקשת רשות הערעור. בתגובתו טען המשיב 1 כי דין בקשת רשות הערעור להידחות. לגישתו, מסמך העקרונות מעיד על כוונה להתקשרות עתידית, אולם הוא מעולם לא התגבש לכדי הסכם קומבינציה מחייב. נטען, כי הוסכם בו שהצדדים יתקשרו בהסכם קומבינציה בעתיד, רק אם יתקבל האישור הנדרש מאת הרשויות המוסמכות לשם בניה על החלקה ובנסיבות אלו, סבור המשיב 1, כי המדובר בתנאי מתלה, אשר לא התמלא תוך זמן סביר ולפיכך, מסמך העקרונות אינו עומד עוד בתוקפו. המשיב מוסיף וטוען כי המבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה על-פי מסמך העקרונות, בין היתר בכל הנוגע לקבלת היתר בניה ולתשלום מס הרכוש הרובץ על הנכס (אשר שולם לסופו של יום על ידי המשיב 1). על כן, אין המבקשת יכולה לטענתו לדרוש מהמשיב 1 למלא אחר התחייבויותיו הוא, מה גם שההסכם אותו היא מבקשת לאכוף עתה שונה מן ההסכם המקורי אשר נכרת בין הצדדים ואף מטעם זה אין מקום להורות על אכיפתו. עוד טוען המשיב 1 כי טענות המבקשת בדבר הפעולות והמשאבים שהשקיעה לשם קידום פרויקט הבניה נטענו בעלמא מבלי שהובאה כל ראיה לתמיכה בהן והוא הדין באשר לטענה שהעלתה ולפיה המשיבים התכחשו והתנערו לאחרונה ממחויבויותיהם על-פי מסמך העקרונות. לבסוף, נטען כי בנסיבות העניין דנן, רישום הערת אזהרה על המקרקעין פוגע בזכויותיו של המשיב 1, בין היתר משום שזו תמנע ממנו את האפשרות להתקשר בעסקה עם גוף אחר, אשר יוכל לקדם את הפיתוח והבניה על המקרקעין תוך זמן סביר ולגישתו הוא עלול למצוא את עצמו בפני שוקת שבורה שכן המבקשת "עלולה מחר להעלם מהשטח בהשאירה את הערת האזהרה לתקופה ארוכה". המשיב 2 לא הגיש תגובה לבקשת רשות הערעור. 6. לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, על נספחיהן, החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. דין הערעור להתקבל. סבורני, כי עלה בידי המבקשת להניח בפני בית המשפט קמא ראיה לכאורה לקיומה של התחייבות מצד המשיבים להיקשר עמה בהסכם קומבינציה עתידי (בהתמלא התנאים שנקבעו במסמך העקרונות) (השוו ע"א 668/74 עזבון המנוח סאמי עבדאל סאלם עבדאלג'ני נ' עבדלג'אני, פ"ד כט (2) 49, 52 (1975) (להלן: עניין עבדאלג'ני)) ולטעמי, אף שיש בפי המשיב 1 טענות הגנה נכבדות כנגד התביעה, לא ניתן לומר בשלב מקדמי זה כי תביעת המבקשת משוללת יסוד. המחלוקת שנפלה בין הצדדים בדבר תוקפו המחייב של מסמך העקרונות, מקומה להתברר בהליך העיקרי המתנהל בפני הערכאה הדיונית על כל הבירור העובדתי והמשפטי הכרוך בכך. אולם, נחה דעתי כי רישום הערת האזהרה נחוץ לעת הזו על מנת לשמר את המצב הקיים עד להכרעה בתביעה וכן כדי למנוע פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים, העלולים להתקשר עם המשיבים בעיסקה הנוגעת למקרקעין נושא המחלוקת בלא שיהיו מודעים לקיומו של ההליך המשפטי התלוי ועומד ביחס אליהם בין המבקשת למשיבים (ראו עניין אבדאלג'ני, שם; ע"א 9156/09 עמותת הועד המרכזי לעולי אנוסי משהד איראן בישראל נ' רמי מרגלית, בפסקה 2 להחלטת כבוד השופט א' גרוניס (טרם פורסם, 10.1.2010)). יחד עם זאת ועל מנת לאזן בין האינטרסים הנוגדים של הצדדים, אני סבורה כי יש להתנות את רישום הערת האזהרה בהפקדת ערובה בסך 100,000 ש"ח בערבות בנקאית או במזומן להבטחת כיסוי הנזקים העלולים להיגרם למשיבים כתוצאה מרישום הערת האזהרה, ככל שהתביעה תידחה בסופו של יום. 7. אשר על כן, הערעור מתקבל. החלטתו של בית המשפט המחוזי מיום 18.4.2010 מבוטלת ורשם המקרקעין ירשום על-פי סעיף 130 לחוק המקרקעין, הערה בספריו בדבר התביעה ב-ת.א. 6819-04-10 המתנהלת בבית המשפט המחוזי בחיפה ביחס לזכויותיו של המשיב 1 במקרקעין בשטח של 5,556 מ"ר, הידועים כחלקה 32 בגוש 11184 ברמת ישי. רישום הערת האזהרה הנ"ל מותנה בהפקדת הערובה כאמור בסעיף 8 לעיל. אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏‏ט' תשרי, תשע"א (17.9.2010). ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 10038380_V02.docעע מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il