פאי סיאם לינקולן בע"מ נ. מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3832/19 לפני: כבוד השופט מ' מזוז כבוד השופט ג' קרא כבוד השופט א' שטיין המערערת: פאי סיאם לינקולן בע"מ נ ג ד המשיבה: מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי חיאט) שניתן ביום 14.4.2019 בה"פ 30256-06-16 תאריך הישיבה: א' בחשון התשפ"א (19.10.20) בשם המערערת: עו"ד יאיר עשהאל; עו"ד אסף עולמי בשם המשיבה: עו"ד ברק מימון פסק-דין השופט א' שטיין: הערעור שלפנינו תוקף את פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי חיאט) אשר ניתן ביום 14.4.2019 בגדרי ה"פ 30256-06-16 וקבע כי זכויות החכירה במקרקעין מושא התובענה, אשר נמצאים בשכונת יד אליהו בתל אביב, רחוב ההגנה פינת רחוב משה דיין, לרבות הבניין ששטחו 3,397 מ"ר, אשר הוקם במקרקעין – גוש רשום 6130, חלקות 31 (בחלק), 32 (בחלק), 62 (בחלק), 112 (בחלק), 280 (בחלק) (להלן: הנכס) – אינן ניתנות לשדרוג לבעלות מלאה (להלן: השדרוג או שדרוג לבעלות) במסגרתם של סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן: חוק רמ"י), ושל החלטה מס' 1370 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: החלטת המועצה). קביעתו האמורה של בית משפט קמא נסמכה על כך שחוזה החכירה מיום 4.8.2013, שבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), כמחכיר הנכס, לבין בזק – החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (להלן: בזק), כחוכרו (להלן: החוזה הבסיסי או החוזה), איננו בגדר חוזה חכירה מהוון במובנו של סעיף 4יז לחוק רמ"י. לשיטת בית המשפט, סיווגו האמור של החוזה מוציא את הנכס מכלל הנכסים הזכאים לשדרוג לבעלות במסגרתם של סעיף 4יז לחוק רמ"י והחלטת המועצה – זאת, מאחר שהזכות לשדרוג הוקנתה רק למי שבידו חוזה חכירה מהוון; ומאחר שהמערערת קנתה לעצמה זכויות בנכס שבמקור הועברו מבזק יחד עם החוזה הבסיסי ובכפוף לתנאיו, היא איננה זכאית ליותר זכויות משהיו בשעתו לבזק: nemo dat quod non habet. קביעה כאמור סטתה מהמוסכמות ומיריעת המחלוקת בין בעלי הדין (להלן: המחלוקת). החוזה הבסיסי מעיד על עצמו כ"חוזה חכירה מהוון" ורמ"י גם לא חלקה בטענותיה על כך שבזק שילמה לה את דמי ההיוון הנדרשים ושכפועל יוצא מכך המערערת חוכרת ממנה את הנכס חכירה מהוונת. בית משפט קמא פסק אפוא את אשר פסק בניגוד למוסכמה זו (שקשורה למחלוקות השונות אשר נתגלעו בשעתו בין בזק לרמ"י ונפתרו כפי שנפתרו). לכך לא היתה שום הצדקה, שכן מדובר בהליך אזרחי רגיל אשר נסוב על סכסוך רכושי בין בעלי דין המיוצגים על ידי עורכי דין שיודעים את מלאכתם. במסגרת זו של הליך אדוורסרי, בית המשפט חייב לקבל את העובדות המוסכמות כמות שהן, וכן להתמקד ולפסוק במחלוקת כהגדרתה בכתבי-בי-דין ובטענות הצדדים (ראו: ע"א 744/81 לסלו נ' "ציון" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לט(2) 472, 475 (1985); ע"א 8023/16 ארביב אור נ' פנטופט ג'נאח (20.08.2019); ר"ע 674/86 מדינת ישראל נ' נאות סיני, כפר שיתופי מיסודם של גרעיני חרות בית"ר בע"מ, פ"ד מב(2) 527 (1988); וכן ע"א 11771/02 לשכת עורכי הדין בישראל נ' הארגון הבינלאומי של עורכי דין ומשפטנים, (22.01.2007)). להלן המחלוקת שבה, ורק בה, חייב היה בית משפט קמא לדון ולהכריע: לטענת המערערת, חוזה החכירה ביחס לנכס שבו היא אוחזת הוא בגדר "חוזה חכירה מהוון [...] למטרת תעסוקה" הזכאי לשדרוג – סיווג שנגזר הן ממהות החוזה עצמו והן מחמת העברות זכות אשר קדמו לו ואשר ניקו, לשיטתה, את מהותו הציבורית-מסובסדת – שדבקה בו בתחילת ימי בזק – ובכך הפכוהו לחוזה חכירה פרטי למהדרין ועסקי לכל דבר ועניין. לטענת רמ"י, החוזה הבסיסי, אשר הוגדר כ"חוזה חכירה (שירותים הנדסיים) מהוון", ואשר מכיל בתוכו תנאים שונים שמעידים על אופיו הציבורי-מסובסד, איננו בגדר "חוזה [...] למטרת תעסוקה" ועל כן – חרף היותו חוזה חכירה מהוון – הוא איננו בר-שדרוג במסגרתם של סעיף 4יז לחוק רמ"י והחלטת המועצה. הנכס, שכאמור הועבר לידי המערערת מכוחו של חוזה זה, איננו על כן נכס רגיל, אלא נכס שהמדינה הזריקה לתוכו זריקות עידוד כלכליות כאלה או אחרות, ולא ניתן לקבל בו בעלות במסגרת הוראות השדרוג הכלליות – שכן יהא בכך משום הטבת חינם אשר תבוא על חשבונו של הציבור. מסמכים שבעלי הדין הניחו על שולחננו לא אפשרו לנו להכריע במחלוקת זו מאחר שהיא מערבת בתוכה שאלות עובדתיות שאין להן מענה מתבקש. בית משפט קמא התייחס לחלק מן השאלות הללו בפסקה 34 לפסק דינו, אשר מתחילה במילים "למעלה מן הצורך", אך סבורני כי בכך אין די. בנסיבות אלו, אין אפוא מנוס מהחזרת התיק לבית משפט קמא אשר ידון ויכריע במחלוקת, כהגדרתה לעיל, על יסוד ראיות שתוגשנה על ידי בעלי הדין, ככל שתוגשנה, ועל טענותיהם בנדון – כל זאת, בהתבסס על העובדה המוסכמת כי חוזה החכירה שבידי המערערת הוא חוזה מהוון לעניינו של סעיף 4יז לחוק רמ"י. לשם כך, הדיון יועבר מפסים של המרצת פתיחה לפסים רגילים (אם הדבר טרם נעשה). הערעור מתקבל אפוא. פסק הדין קמא מתבטל והדיון בתיק מוחזר לבית המשפט המחוזי אשר ידון ויכריע במחלוקת בהתאם לאמור לעיל. בשלב הנוכחי, כל צד יישא בהוצאותיו. ש ו פ ט השופט מ' מזוז: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ג' קרא: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין. ניתן היום, ‏ח' בחשון התשפ"א (‏26.10.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19038320_F07.docx עב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il