הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ. מרדכי הר

פסק-דין בתיק בר"ם 3781/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בר"ם 3781/04 בפני: כבוד השופטת ד' ביניש כבוד השופט א' א' לוי כבוד השופט י' עדיאל המבקשת: הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נתניה נ ג ד המשיבים: 1. מרדכי הר 2. נחמה רפפורט (לבית הר) 3. שלומית רימרמן 4. אברהם הר 5. ווסקיניאן כורש 6. חתניאן מוסא 7. מרכז השלטון המקומי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בעמ"נ 203/03 ועמ"נ 214/03, מיום 11.03.04, שניתן על-ידי כבוד השופטת מיכל רובינשטיין תאריך הישיבה: א' בסיון התשס"ה (08.06.05) בשם המבקשת: עו"ד אילנה בראף-שניר בשם המשיבים: עו"ד משה שוב בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד ציון אילוז פסק-דין השופט י' עדיאל: 1. עניינה של בקשת רשות ערעור זו, שבה החלטנו לדון כבערעור, הינו במועד התגבשותה של הזכות לפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה או החוק), בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית אשר אוסרת באופן זמני, על שימוש במקרקעין (להלן - תכנית מקפיאה). נפקותה של שאלה זו בענייננו נוגעת למועד תחילת מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה לפיצוי, וליתר דיוק: האם מרוץ ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מקפיאה יחל עם כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה, או, במקום שבו ההקפאה הופשרה והאיסור על השימוש מקרקעין בוטל בתכנית מאוחרת, עם כניסתה לתוקף של התכנית שהפשירה את ההקפאה (להלן - תכנית המשחררת). רקע עובדתי 2. המשיבים הנם בעלים של מספר חלקות מקרקעין הנמצאות בנתניה. ביום 7.11.1982 פורסם ברשומות (י.פ. 2864) דבר אישורה של תכנית נת/28/307 החלה על מקרקעי המשיבים, כמו גם על חלקות רבות אחרות. מטרת התכנית, כפי שנקבע בתקנון התכנית, היא לקבוע אזורים וייעודיהם, סגירת דרכים קיימות, הצרתן או הרחבתן, וכן לקבוע אזורים לגביהם יוכנו תכניות חלוקה מחדש (פרצלציה). המקרקעין נשוא הערעור (להלן - המקרקעין) נמצאים כולם באזורים המיועדים על-פי התכנית לאיחוד וחלוקה מחדש. באזורים אלה, נקבע בתכנית, "תערכנה תכניות תכנון מחדש וחלוקה מחדש" וזאת לא יאוחר מחודש מאי 1984. בינתיים, נקבע בתכנית, "עד גמר ההליכים תהיה הוצאת היתרי בניה אסורה" (תכנית נת/28/307 תכונה להלן - התכנית המקפיאה). ערב אישור התכנית המקפיאה, חלקות המקרקעין של המשיבים היו זמינות לבניה, וכל שהיה על המשיבים לעשות כדי לממשן, היה להגיש בקשות למתן היתרי בניה. על רקע זה, בעקבות אישור התכנית המקפיאה ו"הקפאת" זכויות הבניה במקרקעין, הגישו חלק מהמשיבים תביעה לתשלום פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הועדה המקומית החליטה לדחות את התביעה, והחלטתה אושרה על-ידי הועדה המחוזית. התביעה נדחתה מהטעם, שהתכנית המקפיאה נעדרת "הוראה מפורשת המפחיתה הזכויות, וככל שהדרישה לתכנון מחדש מסבה פגיעה כלשהיא, נראה לוועדה כי אין זו פגיעה העוברת את תחום הסביר ובנסיבות העניין, אין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצוי, כהוראת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה". ביום 21.11.1996, 14 שנים לאחר אישורה של התכנית המקפיאה, פורסם ברשומות (י.פ. 4458) דבר אישורה של תכנית נת/307/28/ג/3, אשר כללה הוראות איחוד וחלוקה מחדש לגבי המקרקעין. לפי תכנית זו הוקצו למשיבים בתחום המקרקעין זכויות בניה הניתנות למימוש ובכך הגיעה לקיצה ההקפאה ארוכת השנים (תכנית זו תכונה להלן - התכנית המשחררת). 3. בחודש נובמבר 1999 הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה (להלן - הוועדה המקומית או המערערת) חמש תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. אחד מרכיבי הפגיעה הנטענת בכל אחד מהתביעות היה "הקפאת הבנייה בחלקה ודחייה של כ-18 שנים או לחילופין 14 שנים עד לאישור התכנית נת/28/307/ג/3". המשיבים טענו בתביעתם, כי התכנית המקפיאה ייעדה את המקרקעין לאיחוד וחלוקה מחדש, הוראה שלא אפשרה בנייה במקרקעין ויצרה אי וודאות לגבי עתיד הזכויות במקרקעין עד לאישורה של התכנית המשחררת. לטענת המשיבים, אף שמדובר במניעה זמנית, הקפאה זו ומניעת האפשרות לבנות על המקרקעין, גרמה לנזקים אותם הם תבעו מהוועדה המקומית. המשיבים העלו בתביעתם טענות נוספות לפגיעה במקרקעין עקב התכנית, אך אלה אינן עומדות לדיון בהליך זה. שמאי מקרקעין אשר בחן את התביעות מטעם המערערת קבע, באשר לרכיב "נזקי הקפאה והדחייה", כי "הקפאת בניה לצורך תכנון חדש אינה פגיעה בשווי המקרקעין על-פי סעיף 197 לחוק". ביום 2.10.2000 החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעות. על החלטה זו ערערו המשיבים לפני ועדת הערר של מחוז המרכז. במהלך הדיון בערר הגיעו הצדדים להסכמה כי העררים מעלים שאלה משפטית אשר תידון ותוכרע תחילה והיא: "האם עומדת לעוררים - בעלי המקרקעין (הם המשיבים בערעור זה), הזכות לתבוע פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק, לאור אישורה של התכנית החדשה [המשחררת], עקב 'הקפאת הזכויות' שמקורה בתכנית קודמת ('התכנית המקפיאה'), אשר אושרה 17 שנים קודם לכן...". הוסכם על הצדדים כי השאלות השמאיות הכרוכות בעררים תידונה בנפרד. ביום 15.4.2002 החליטה ועדת הערר לקבל את הערעור, להכיר בזכותם של המשיבים לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה במקרקעין עקב הקפאת הבניה, ולדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה בפניה המערערת. ועדת הערר קבעה, כי בעת אישורה של התכנית המקפיאה, המצב התכנוני הסופי לא היה ברור, לא ניתן היה לדעת אם התכנית המקפיאה פוגעת אם לאו, ויתכן שהיא הייתה אף שלב מקדים לתכנית משביחה, במובן זה שבסיום ההליך התכנוני היה עולה ערכם של המקרקעין. לפיכך, באותה העת לא היה מקום לדרוש מבעלי הזכויות להגיש תביעה והם היו רשאים להניח כי רשויות התכנון יפעלו באופן סביר ויאשרו את התכנית החדשה בתוך זמן סביר. כל פרשנות אחרת, קבעה ועדת הערר, תכניס את האזרח למלכוד. שהרי אם יתבע מכוח התכנית המקפיאה, תידחה תביעתו מאחר שטרם חלף הזמן לאישור התכנית המשחררת, ואם לא יגיש תביעה, יטענו כנגדו כי אינו זכאי לתבוע מחמת התיישנות תביעתו. במצב דברים זה, קבעה ועדת הערר: "לדעתנו ניתן לראות בשתי התכניות כ'תכנית' אחת באופן רעיוני ומושגי לצורך סעיף 197 לחוק, אשר מגולמות בה פגיעה של ירידת ערך והקפאה גם יחד. הכלל הוא לדעתנו, כי כאשר תכנית המקפיאה זכויות בנייה והיתרים היא תכנית מסגרת ומבוא לתכנון מפורט שיבוא בהמשכה, ובעת שהיא מאושרת לא ניתן באופן מובהק לדעת אם גורמת היא לירידת ערך אם לאו ו/או לכמת את נזקה, כל עוד לא אושרה התכנית הקונקרטית, הרי שניתן לראות תכניות אלה כמהלך תכנוני אחד או כתכנית אחת אשר הושלמה סופית בעת אישור התכנית המפורטת, ממנה יש למנות את תקופת ההתיישנות. ניתן לראות בשתי התכניות כאחת הן לעניין השפעתן על ירידת/עליית ערך המקרקעין והן לעניין הנזק שנגרם מהקפאת הזכויות ככל שזו עולה על הסביר" (עמ' 7 להחלטה). על רקע קביעה זו, לפיה יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד אישורה של התכנית המשחררת, נדחתה טענת ההתיישנות שהעלתה המערערת נגד רכיב התביעה הקשור להקפאת זכויות הבנייה. עם זאת נקבע, כי תקופת ההקפאה תחושב מחודש מאי 1984, הוא המועד (המאוחר ביותר) שנקבע בתכנית המקפיאה להכנת התכנית לאיחוד וחלוקה. המערערת ערערה על ההחלטה בפני בית המשפט לעניינים מינהליים. החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים 4. בית המשפט לעניינים מינהליים דחה את הערעור ואישר את החלטתה של ועדת הערר. בפסק הדין נקבע, כי הקפאת זכויות הבנייה הינה פועל יוצא של התכנית המקפיאה, שהיא המקור לאיסור הבנייה על המקרקעין והיא שמנעה מהמשיבים לנצל את המקרקעין שברשותם. על-כן, התכנית המקפיאה הנה בגדר "תכנית פוגעת", כהגדרתה בסעיף 197 לחוק. אשר למועד התגבשותה של הזכות לפיצוי בגין נזקי התכנית המקפיאה, נקבע כי נסיבותיו המיוחדות של המקרה מצדיקות את שילובה של התכנית המקפיאה בתכנית המפשירה, באופן ששתי התוכניות ייראו כחלק ממהלך תכנוני אחד, שכן: "הן התכנית המקפיאה והן התכנית החדשה נוצרו על מנת להשיג יעד תכנוני זהה, כאשר הלכה למעשה היוותה התכנית המקפיאה שלב ראשוני לקראת הכנתה של התכנית החדשה. מטרתה של הוראת הקפאת הזכויות בתכנית הייתה לשמר את המצב בשטח עד להחלתה של תכנית מפורטת לאיחוד ולחלוקה מחדש, היא התכנית החדשה שהוכנה לבסוף לאחר 18 שנה. אשר על כן, כל הבחנה בין התכניות תהווה הבחנה מלאכותית המתעלמת מן המחשבה תחילה שליוותה את הוצאתן של שתי התכניות ומהחוט המקשר ביניהן. היוצא מכך הנו, כי תכנית ההקפאה הייתה רק חוליה אחת בהליך התכנוני שהסתיים עם אישורה של התכנית החדשה ובהתאם לכך התגבשה זכותם של המשיבים לתבוע נזקי אותו הליך תכנוני רק במועד זה" (עמ' 11 לפסק הדין). התעלמות מתקופת ההקפאה הארוכה במסגרת התכנית המשחררת, קבע בית המשפט קמא, תיצור מצב בלתי סביר אשר יכניס את האזרח הנפגע למלכודת. אם יתבע פיצויים בשל התכנית המקפיאה, תביעתו תידחה כי טרם חלף הזמן לאישור התכנית השנייה, ומשום שבשלב זה הוא אינו יכול להוכיח נזק ממשי. שהרי תמונת המצב, הנזקים שנגרמו והשינויים שחלו במצב המקרקעין שבבעלות המשיבים באו לידי ביטוי סופי ומגובש רק עם אישורה של התכנית המפורטת ששמה קץ לשנות ההקפאה הארכות. אם לא יגיש תביעה וימתין לאישור התכנית החדשה (המשחררת), יטענו כנגדו כי תביעתו התיישנה. פרשנות כזו, נקבע בפסק הדין, תפגע בזכותם הקניינית של המשיבים על חלקותיהם והיא נוגדת את ההיגיון והשכל הישר. לפיכך, נקבע בפסק הדין, מועד תחילת מרוץ ההתיישנות של התביעה בגין נזקי הקפאת הזכויות במקרקעין חל במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, ומכאן, שהתביעה בגין נזקי ההקפאה טרם התיישנה. על פסק-דין זה הוגש הערעור שבפנינו. הטענות בערעור 5. המערערת טוענת, כי על-פי ההלכה הפסוקה, הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק קמה עם אישורה של תכנית מקפיאה. החלטת בית המשפט קמא, לפיה עילת התביעה בגין הקפאת זכויות הבנייה מתגבשת רק ביום אישורה של התכנית המשחררת, סותרת הלכה זו, והיא מונעת מבעלי מקרקעין, הלכה למעשה, לתבוע פיצויים כבר עם אישור התכנית המקפיאה. התכנית המשחררת, מוסיפה המערערת וטוענת, היא תכנית "הפוכה" לתכנית המקפיאה, שאישורה מסיים את תקופת הקפאת הבנייה. על כן, התכנית המשחררת אינה פוגעת במקרקעין, אלא להפך - משביחה אותם, והיא אינה יכולה, לפיכך, להיחשב כתכנית פוגעת אשר מקימה עילת תביעה לפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק. לטענת המערערת, בית המשפט קמא טעה משסבר, כי מאחר וביום אישורה של התכנית המקפיאה לא היה ידוע בוודאות מה תהא תקופת ההקפאה, לא ניתן היה באותה עת לממש את זכות התביעה. לגישתה, פגיעה על-פי סעיף 197 לחוק, היא פגיעה מושגית, ומה שקובע לעניין זה, הוא האם במועד אישור התכנית הפוגעת פחת עקב התכנית ערך המקרקעין בשוק החופשי בהשוואה לערכם ערב אישורה של התכנית. לשם הערכת מידת הפגיעה אין להתחשב בתהליכים המתרחשים לאחר המועד הקובע, בין שמדובר בתהליכים המשביחים את הקרקע ובין בתהליכים הפוגעים בה. טעותו העיקרית של בית המשפט קמא, לגישתה של המערערת, נעוץ בהשקפתו לפיה יש לראות בשתי התכניות, המקפיאה והמשחררת, תכנית אחת. משמעותה של קביעה זו והקביעה הנגזרת ממנה, כי עילת התביעה לפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק עקב ההקפאה הוא מועד אישורה של התכנית המשחררת, טוענת המערערת, הנה הענקת זכות פיצוי, במסגרת סעיף 197, בשל התמשכות הליכי התכנון בין אישורן של שתי התכניות. לגישתה של המערערת, נזקים עקב התמשכות הליכי התכנון אינם בגדר נזקים הנגרמים עקב תכנית, ועל כן הם אינם ניתנים לתביעה על-פי סעיף 197 לחוק. אם לא תאמר כן, משמעות הדבר תהא מתן פיצוי נזיקי על בסיס עקרונותיו של סעיף 197 לחוק, באופן שבעל המקרקעין יקבל פיצוי בגין נזק שלא הוכח כי נגרם לו, לאחר חלוף המועד הקבוע בחוק. פרשנות זו אף תשלול מהרשות התכנונית הגנות שמעניקים לה דיני הנזיקין, בכלל זה, ההתחשבות בנסיבות שגרמו להתמשכותם של הליכי התכנון וכן שיתופם של גורמים אחרים (כמו הועדה המחוזית) בפיצוי בגין אחריותם להתמשכות הליכי התכנון. בפועל, מוסיפה הוועדה המקומית וטוענת, פסק הדין יביא להארכת תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק להגשת תביעות על-פי סעיף 197 בשנים ארוכות. תוצאה זו תפגע באינטרס הציבורי לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן מבלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגבלות לזמן ניכר, וכן תפגע באיזון שקבע המחוקק בין זכותם של בעלי הקרקע לקבלת פיצוי בגין הפגיעה במקרקעין לבין האינטרס הציבורי להגביל את התקופה בה חשופה הרשות המקומית לתביעה לפי סעיף זה. פרשנות כזו, נטען, תגרום לאי יציבות וחוסר ודאות. מבחינת בעלי הקרקע, אלה יתקשו לכלכל צעדיהם ולהחליט מתי עליהם להגיש תביעתם, במועד אישור התכנית המקפיאה או במועד אישורה של התכנית המשחררת. רשויות התכנון תתקשינה, מאידך, לכלכל צעדיהן ולהיערך לתשלום פיצויים, שכן מועד אישורה של התכנית המשחררת תלוי בנסיבות וגורמים רבים, שחלקם אינם בשליטתה של רשות התכנון. אם יאושר פסק דינו של בית המשפט קמא, מוסיפה המערערת, יהא על רשויות התכנון לבחור בין המשך הליכי האישור של תכניות משחררות, הליכים שיצמיחו, על-פי פסק הדין, זכויות תביעה חדשות לפיצויים על-פי סעיף 197, לבין הימנעות מלאשר תכניות כאלו, דבר שיפגע בציבור הרחב. מבחינה מעשית, מוסיפה המערערת, החלטה זו עלולה לגרום לציבור נזק עצום. תביעות המשיבים לבדן עומדות על כ- 6.8 מיליון ש"ח ובתחום התכנית נשוא הערעור קיימים בעלים נוספים אשר הגישו תביעות דומות לפיצויים. יתירה מזו, קיימים בעיר מתחמים נוספים, ששטחם הכולל כ-650 דונם, לגביהם יכול שתוגשנה תביעות דומות בסכומי עתק (כ-105 מיליון דולר) בגין נזקי הקפאה, תביעות שבהן הרשות המקומית לא תוכל לעמוד. המערערת אף טוענת כי אותם משיבים שתביעתם נדחתה בשעתו על-ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, מושתקים כיום מלחזור ולהעלות תביעתם בגין נזקי ההקפאה בשנית. 6. מרכז השלטון המקומי ביקש להצטרף לערעור. לטענתו, מדובר בסוגיה בעלת חשיבות עקרונית, שלה השלכה ישירה, רבת היבטים, על הועדות המקומיות לתכנון ולבניה ועל הרשויות המקומיות במדינת ישראל, אשר חורגת מגדר נסיבות הערעור הנוכחי והסכסוך הפרטני הנדון במסגרתו. לגופו של עניין, מרכז השלטון המקומי מצטרף לטענותיה של המערערת. הוא מדגיש את "השלכות הרוחב אדירות המימדים" הנודעות לפסק הדין על הרשויות המקומיות ואת הנזק הכספי והתכנוני הרב אשר עשוי להיגרם בעקבותיה לרשויות התכנון ולציבור כולו. לטענתו, היקפן הכספי העצום של התביעות הצפויות בעקבות פסק הדין יטיל מעמסה בלתי אפשרית על הרשויות המקומיות בישראל, שכלל אינן ערוכות להתמודד עם מצב דברים זה. 7. המשיבים מעלים בתשובתם שתי טענות מקדמיות. הטענה האחת היא, שהמערערת לא העלתה את טענת ההתיישנות "בהזדמנות הראשונה". זאת, משום שבהחלטתה של הועדה המקומית לדחות את התביעות שהגישו המשיבים ואף בחוות הדעת השמאיות (שנערכו על-ידי השמאי יובל דנוס מטעמה) שעליהן נסמכה ההחלטה, כלל לא עלתה טענת ההתיישנות. מכאן שטענה זו לא הועלתה בהזדמנות הראשונה ואין להידרש לה. הטענה המקדמית השנייה, היא שהועדה המקומית מושתקת ומנועה מלהעלות טענת התיישנות לאחר שהיא עצמה טענה בעבר כי המועד להגשת התביעות הוא מועד אישור התכנית המשחררת. לגופו של עניין, טוענים המשיבים, צדק בית המשפט קמא בראותו את שתי התכנית, המקפיאה והמשחררת, כתכנית אחת לצורך מתן פיצוי ובחינת שיעור הפגיעה. שכן, התכנית המקפיאה והתכנית המשחררת מהוות מכלול תכנוני אחד, שהוא אשר קובע את המועד בו מתגבשת תביעת הפיצויים בגין הפגיעה במקרקעין עקב הקפאת הבנייה. רק בדרך זו, הם טוענים, ניתן יהא להביא, במסגרת התביעה, את היקף הפגיעה המלא עקב ההקפאה ולמנוע את סיכול התביעה או הפחתת הפיצוי הנפסק בשל כך שבמועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה לא ניתן לדעת מה יהא משך תקופת ההקפאה ומהו הנזק העשוי להיגרם עקב כך למקרקעין. 8. היועץ המשפטי לממשלה הודיע על התייצבותו בהליך, לאחר שראה כי זכות של מדינת ישראל או עניין ציבורי עלולים להיות מושפעים או כרוכים בהליך זה. היועץ המשפטי לממשלה סבור, שבית המשפט קמא טעה בקביעתו כי מועד התגבשות עילת התביעה לפיצוי לפי סעיף 197 חל עם אישורה של התכנית המשחררת. לדעתו, תכנית מתאר היא בגדר חיקוק. ככזו, כל תכנית היא בגדר חי הנושא את עצמו אשר קובע את הנורמה התכנונית שתחול בגדרי השטחים הכלולים בה. מכאן, שיקשה להלום מהלך הגורס כי שתי תכניות עצמאיות מהוות מהלך תכנוני אחד אך בשל הזיקה והיעדים המשותפים אותם הן באות להגשים. לטענת היועץ המשפטי לממשלה, סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא פגיעה באדם. לפיכך, אינה דומה ההקפאה הנוצרת בעת אישור התכנית המקפיאה, להקפאה הנבחנת לאחור על פני ציר הזמן, בעת אישור התכנית המשחררת. ההקפאה שנקבעה בתכנית המקפיאה היא זו אשר פוגעת במקרקעין, היא שמגבילה את זכויות השימוש בהם והיא הקובעת כי לא ניתן להוציא היתרי בנייה בתקופת ההקפאה. משמע, התכנית המקפיאה, כשלעצמה, יוצרת זכות תביעה על-פי סעיף 197 לחוק. לעומת זאת, התגבשות נזקי ההקפאה עד אישורה של התכנית המשחררת, משקפת פגיעה בבעל המקרקעין יותר מאשר פגיעה במקרקעין עצמם בהן הזכויות הוגבלו זה מכבר. יתירה מזו, התכנית המשחררת, עשויה להיות דווקא תכנית משביחה שבגינה תצמח חבות בהיטל השבחה. על כן, אישורה של התכנית המשחררת אינו תנאי להגשת התביעה. היועץ המשפטי לממשלה מוסיף, כי הפיצוי לפי סעיף 197 ניתן בגין ירידת ערך המקרקעין עקב אישור תכנית. שיעור הירידה בערך המקרקעין בגינה קמה זכאות לפיצוי על-פי החוק, הוא כשיעור ההפרש בין ערך המקרקעין ערב אישור התכנית הפוגעת ובין ערכם מיד לאחר אישורה. על רקע זה, מקובל לומר שהפגיעה לפי סעיף 197 הנה "פגיעה מושגית", שטרם התממשה בפועל, כאשר לשמאים המקצועיים הכלים לאמוד את עוצמת הפגיעה ושיעורה. על כן, יש למדוד את הפיצויים על-פי העקרונות שנמנו לעיל למועד אישורה של התכנית הפוגעת ועל-פי ירידת הערך המשוערת של המקרקעין עקב אישור התכנית המקפיאה. ירידת ערך זו מתגבשת ביום אישור התכנית המקפיאה, והיא מבוססת על חוסר האפשרות לנצל את הקרקע באופן מיידי ועל הערכת משך הזמן במהלכו תימשך ההקפאה. המתנה עד למועד שחרור ההקפאה, כדי להעריך את היקף הפגיעה ולתבוע, במבט לאחור, את כל נזקי ההקפאה, אינו עולה בקנה אחד עם עיקרון היסוד, לפיו הזכות לפיצוי מכוח סעיף 197 מתגבשת במועד כניסתה לתוקף של התכנית. אכן, יכול שיתקיימו נסיבות בהן התמשכות הליכי התכנון יכולה להקים עילה לתביעה בנזיקין. ככל שהתמשכות ההליך עולה כדי עוולה נזיקית, סבור היועץ המשפטי לממשלה, בעל המקרקעין יהיה זכאי לפיצוי בגין עוולה זו. ברם, בין תביעה כזו ובין תביעה לפי סעיף 197 אין ולא כלום. פסק דינו של בית המשפט קמא, מוסיף היועץ המשפטי לממשלה וטוען, יוצר קושי משום שהוא מקים חבות רטרואקטיבית, בכך שהוא "מחייה" תביעות פיצויים מכוח תכניות עתיקות שהתביעות לגביהן התיישנו זה מכבר. בכך הוא פוגע בתכליתה של תקופת ההתיישנות המקוצרת שנקבעה בסעיף 197 לחוק, אשר נועדה לאפשר לוועדה המקומית לשריין בתקציבה את סכום הפיצוי שעליה לשלם בגין הפגיעה במקרקעין עקב התכנית. דיון השאלה שבמחלוקת 9. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע: (א) נפגעו על-ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה. בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית. ההלכה היא כי גם תוכנית אשר מקפיאה באופן זמני את השימוש במקרקעין הנה תוכנית הבאה בשעריו של סעיף 197 ועל הוועדה המקומית לפצות את הזכאי בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין עקב התוכנית. כדברי הנשיא ברק בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719: "מי שנפגע מתכנית שהקפיאה את אפשרויות הבניה, זכאי לפיצויים". (וראה גם: ע"א 381/88 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז המרכז נ' לצין, פ"ד מג(2) 653; ע"א 299/88 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית נ' הועדה המקומית, פ"ד מה(2) 427 (להלן - ענין שפירא). עמד על כך פרופ' א' נמדר בספרו פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית, תשס"ב, 97-98 (להלן - נמדר): "תכנית עשויה לפגוע במקרקעין לא רק בפגיעה קבועה, תמידית ונמשכת, אלא גם בפגיעה "זמנית" לתקופה מוקצבת. כך למשל, תכנית עשויה להקפיא את הבנייה המותרת על-פי תכנית קודמת, לתקופה שעד להוצאתה של תכנית מפורטת או עד לקיומם של תנאים נוספים. תכנית כזו המתלה באופן זמני את מימושן של זכויות הבניה או את השימוש המותר במקרקעין, עשויה לגרום נזק מיידי לבעלי הקרקע ואין להבדילה לעניין הפיצויים מתכנית שפגיעתה הינה פגיעה תמידית". 10. בענייננו עולה השאלה מהו המועד בו יש להגיש את התביעה בגין הנזק אשר נגרם למקרקעין על-ידי התכנית המקפיאה. סעיף 197(ב) לחוק קובע, כאמור, כי יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. לפי פשוטו של מקרא, יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים ממועד תחילתה של התכנית המקפיאה. על-פי פרשנות זו, הואיל ובענייננו דבר אישורה של התכנית פורסם ביום 7.11.1982, תקופת ההתיישנות להגשתה של תביעה בגין נזקי התכנית חלפה זה מכבר והתביעה התיישנה. 11. חרף האמור סברו ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מינהליים כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה. תוצאה זו הושגה על-ידי מתן פרשנות מרחיבה למונח 'תכנית'. על-פי פרשנות זו, יש לראות את התכנית המקפיאה ואת התכנית המשחררת כחלק ממהלך תכנוני אחד, באופן ששתי התכניות ייחשבו כתכנית אחת. משמדובר בתכנית אחת, תחילת תוקפה של תכנית זו בעת כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, ורק במועד זה החל מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה, מה שמונע את התיישנות התביעה. הטעם העיקרי העומד בבסיס החלטת ועדת הערר ופסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים - לראות בתכנית מקפיאה ובתכנית משחררת כתכנית אחת - נעוץ בהגנה על קניינו של הפרט הנפגע ובצורך להקהות את עוקצה של הפגיעה על-ידי מתן פיצוי. על-פי גישתם, בעת תחילתה של התכנית המקפיאה וכל עוד לא אושרה התכנית המשחררת, הנזק אשר נגרם למקרקעין טרם התגבש. כתוצאה מכך, כקביעת ועדת הערר אשר אומצה על-ידי בית המשפט קמא, "האזרח נתון במלכודת - אם יתבע פיצויים מהוראת התכנית הראשונה - תביעתו תדחה כי טרם חלף הזמן לאישור התכנית השנייה וכן כי בשלב זה אין הוא יכול להראות נזק ממשי. ... אם לא יגיש תביעה וימתין לאישור התכנית המפורטת המשחררת - יטענו כנגדו כי אינו זכאי לתבוע וכי תביעתו התיישנה". הפרשנות הרואה בשתי התכנית מהלך תכנוני אחד שדינו כדין תכנית אחת, נועדה לחלץ את הפרט ממלכודת זו. השאלה הניצבת לפתחנו היא האם פרשנות זו מתיישבת עם לשונו ותכליתו של סעיף 197. 12. סוגיה זו טרם נדונה בפסיקה. בספרות המשפטית ניתן למצוא בעניין זה גישות שונות. שיקול דומה לזה שעמד בבסיס פרשנותו של בית המשפט קמא נזכר בספרה של המלומדת ד' לוינסון - זמיר, פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשנ"ה-1994 (להלן לוינסון-זמיר)): "יש להעיר, שדרישת סעיף 197(ב) להגיש את תביעת הפיצוי תוך שנה מיום תחילתה של התכנית, עלולה שלא להתאים לסוג פגיעה זה. שכן, חוסר סבירותה של ההקפאה הזמנית תלויה במשך הזמן שיידרש להכנת התוכניות החדשות. מצד אחד, פרט שיגיש את תביעתו מיד עם תחילת התוכנית, עשוי להדחות בטענה שתביעתו מוקדמת מדי. מצד שני, אם יחכה עד שיעבור פרק הזמן הסביר, תחלוף תקופת השנה [תקופת ההתיישנות דאז]" (עמ' 347). יש לציין שדבריה אלה של לוינסון-זמיר התייחסו לשאלה, האם פגיעה עקב הקפאה זמנית מקיימת את תנאיו של סעיף 200 לחוק (בהנחה שפגיעה בגין הקפאה זמנית נופלת בגדרו של סעיף זה), אשר דורש, לגבי הפגיעות המנויות בו, שהפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר". בהקשר זה היא מצביעה על הקושי העולה מכך שבמהלך תקופת ההתיישנות (שעמדה אז על שנה) יקשה לדעת מה יהא משך הזמן שיידרש להכנת התכנית החדשה, וכתוצאה מכך גם יקשה לדעת אם פגיעתה של התכנית במקרקעין עולה על תחום הסביר. אולם, גם אם נחיל את הגיונם של הדברים על עצם הערכת הנזק שלא בהקשר לסעיף 200, הפתרון שמציעה לוינסון-זמיר לקושי זה שונה מהפיתרון שבו נקט בית המשפט קמא. לדעתה, "ניתן לפתור בעיה זו באחת משתי דרכים: שינוי חקיקתי שיפטור פגיעה מסוג זה ממגבלת הזמן, או שימוש נדיב על-ידי שר הפנים בסמכותו להאריך את המועד להגשת התביעה, לפי סעיף 197(ב)" (שם, שם). פתרון זה מבוסס על ההנחה, לפיה חרף הקושי האמור בהערכת סבירותה של הפגיעה הצומחת מן ההקפאה הזמנית, יש להגיש את התביעה בתוך תקופת ההתיישנות שתחילתה בעת כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה. שאם לא ייעשה כן, התביעה תתיישן. הנחה זו נוגדת את פסק דינו של בית המשפט קמא, לפיו תחילתו של מרוץ ההתיישנות במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת. מאידך, המלומד ח' דגן תומך, תוך הפנייה לפסק הדין של בית המשפט קמא, בפרשנות אשר רואה, בנסיבות אלו, בשתי התכניות כמהלך תכנוני אחד: "ברי כי השאלה מהו מהלך תכנוני בודד אינה פשוטה תמיד: בנסיבות מסוימות - כאשר היעד התכנוני של שתי תוכניות הינו זהה (כגון כאשר אחת היוותה שלב ראשוני לקראת האחרת, למשל בהקפיאה את המצב בשטח עד להכנתה של תכנית מפורטת) - יש לראות בשתי התוכניות מהלך תכנוני אחד" (קניין על פרשת דרכים, בהוצאת רמות - אוניברסיטת תל-אביב, עמ' 180 הערה 224). פרופ' נמדר סבור, מנגד, כי דינה של תכנית זמנית המתלה הוראותיה של תכנית קודמת עד לכניסתה לתוקף של תכנית חדשה, כדין כל תכנית אחרת. אליבא גישתו, מקורם של נזקי ההקפאה בתכנית המקפיאה, ולא ניתן לתובעם מכוח התכנית המשחררת. על כן, יש להגיש את התביעה בגין הפגיעה הצומחת מן ההקפאה בתוך תקופת ההתיישנות שתחילתה במועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה (שם, בעמ' 119-120). על רקע דברים אלו נפנה לבחון את הפרשנות הראויה שיש ליתן לסעיף 197, פרשנות אשר תיגזר, כמו כל דבר חקיקה, מלשון החוק ותכליתו. פרשנות לשונית 13. "נקודת המוצא לכל בחינה פרשנית היא לשון החוק". (א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב', 97). כאשר לשון החוק מאפשרת מספר פירושים, יש לבחור, "מבין קשת האפשרויות הלשוניות אותה משמעות אשר תגשים את מטרת החוק" (ד"נ 40/80 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3) 701, 715). 14. עניינו של סעיף 197 במתן פיצוי בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית. תקופת ההתיישנות להגשתה של תביעה על-פי סעיף זה, כאמור, היא שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת. מה משמעותו של המונח תכנית שבסעיף זה? מבחינת לשון החוק, כל אחת מהתכניות, התכנית המקפיאה והתכנית המשחררת, הינה "תכנית" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, וככזו תכנית עצמאית שאינה מהווה חלק מהתכנית האחרת. כל אחת מהתכניות עברה, באופן נפרד ועצמאי, את כל ההליכים הנדרשים על-פי החוק למתן תוקף: הפקדה, פרסום, הודעה על הפקדה, אישור ופרסום הודעה על אישור. בכך יש "כדי לחזק את המסקנה שהתכנית הפוגעת היא תכנית בפני עצמה" (ע"א 6663/93 יוסף צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 78). מסיבה זו נקבע בפסק הדין בעניין צאיג, למרות שהתכנית הפוגעת משלימה (במובן מסוים) את התכנית שקדמה לה, אין למנוע ממנה מעמד של תכנית עצמאית. מטעם זה, גם אין בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ"ד נח(1) 550, עליו הסתמך בית המשפט המינהלי בפסק דינו, כדי לתמוך בדעה לפיה יש לראות בתכנית מקפיאה ובתכנית משחררת תכנית אחת. באותו עניין זה אמנם קבעה השופטת א' פרוקצ'יה (בדעת יחיד) כי לצורך חישוב הפיצוי לפי סעיף 197, ניתן לראות בהכרזה על קרקע חקלאית ובתכנית המייעדת את הקרקע לשימוש חקלאי כמהלך תכנוני אחד. אולם, בקביעה זו אין כדי להשליך על עניינו, שכן הכרזה על קרקע חקלאית אינה בגדר תכנית. 15. מבחינה זו, של המעמד העצמאי של כל אחת מהתכניות שלפנינו, נודעת חשיבות גם לתקופת הזמן הארוכה, של 14 שנים, שחלפה בין תחילת התוקף של כל אחת מהתכניות ולחלוף תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בגין נזקי התכנית הראשונה (המקפיאה). התייחס לעניין זה השופט חשין (כתוארו אז) בפסק דינו (בדעת יחיד) בעניין קהתי (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' משה קהתי, פ"ד מח(2), 190 (להלן - ענין קהתי). באותו עניין עלתה השאלה, אם תכנית (ראשונה) אשר פוגעת במקרקעין על-ידי שינוי ייעודם ותכנית (שנייה), שנכנסה לתוקף 17 שנים לאחר התכנית הראשונה וביטלה את שינוי הייעוד באופן שערך הקרקע חזר לקדמותו, יכול שייחשבו כתכנית אחת. נפקותה של שאלה זו באותו מקרה הייתה, שאם מדובר בתכנית אחת, כי אז הפגיעה במקרקעין מכוח התכנית הראשונה והשבחתם על-ידי התכנית השנייה, לא יזכו בעל המקרקעין בפיצוי בגין הפגיעה ולא יטילו עליו חובת תשלום היטל השבחה בגין ההשבחה. שהרי מדובר בתכנית אחת, שפגיעתה מתקזזת אל מול השבח שצמח ממנה (בהנחה שמבחינה כמותית היקפי הפגיעה והשבח זהים). אם, לעומת זה, מדובר בשתי תכניות נפרדות, אזי כל אחת מהתכניות תגרור אחריה, בנפרד, את התוצאות הצומחות מהפגיעה במקרקעין (על-ידי התכנית הראשונה) והשבחתם (עקב התכנית השנייה). השאלה אם ניתן לראות בשתי תכניות כתכנית אחת, קבע השופט חשין, תלויה בנסיבותיו של כל עניין ועניין, שכשהגורמים "שיקבעו יהיו משך הזמן, דרכי פעילותן של הוועדות, שיהוי וגורמים כיוצא באלה שיש בהם כדי להצביע על חיבור או על נתק בין שתי התוכניות" (עמ' 192). שיקול בר משקל לעניין זה, הוסיף וקבע השופט חשין, הוא שיקול ההתיישנות: "להשלמה נוסיף, ונזכיר, כי נפגע אמור להגיש לוועדה המקומית תביעתו לפיצויים תוך שנה מיום תחילתה של התוכנית (בכפוף לארכה ששר הפנים יכול שייתן, כאמור בסעיף 197(ב) לחוק), והיא ההתיישנות בענייננו. התיישנות קיצרת-מועד זה מקרבת את ההליכים השונים אלה-אל-אלה, ודומה שיש בכך כדי להקל על ההבחנה בין אירוע של שתי-תוכניות-שהן–אחת לבין אירוע של שתי תוכניות שכל אחת מהן היא לעצמה" (עמ' 198). שיקולים אלו, שעניינם פער הזמנים הגדול שבין שתי התכניות, וחלוף תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בגין התכנית הראשונה, מתקיימים גם בענייננו, והם מקשים על הניסיון לראות בשתי התכניות כתכנית אחת. 16. מבחינת לשון החוק גם יקשה לראות בשתי התכניות, התכנית המקפיאה והתכנית המשחררת, כתכנית (אחת) פוגעת. שהרי התכנית המשחררת אימצה תכנית איחוד וחלוקה מחדש אשר אפשרה את הבנייה על החלקות ושמה קץ להקפאה ארוכת השנים שתחילתה בתכנית המקפיאה. בהיבט זה, יקשה לראות בתכנית המשחררת כתכנית פוגעת. 17. קושי נוסף אשר כרוך בהתייחסות לשתי התכניות כאל תכנית אחת, הוא שאם מדובר בתכנית אחת, שתחילתה בעת כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, כי אז, במהלך תקופת ההקפאה לא הייתה בתוקף שום תכנית, לא התכנית המקפיאה וגם לא התכנית המשחררת. במקרה כזה, אין מדובר בנזק שמקורו בתכנית מאושרת, אלא בנזק אשר נגרם במהלך הכנתה של התכנית עקב התמשכות ההליך התכנוני. נזק כזה אשר נובע משיהוי באישורה של תכנית, אינו נזק בר פיצוי מכוח סעיף 197. התייחס לכך פרופ' נמדר בספרו: "פגיעה על-ידי תכנית האמורה בסעיף 197 כוונתה לנזק שנגרם על-ידי תכנית מאושרת ולא לנזק אחר שאיננו קשור באישורה של התכנית. בהתאם לכך, נזק הנגרם עקב שיהוי באישורה של תכנית לא ייכלל בסעיף 197 ויהיה ניתן לתבוע פיצויים בגינו אך ורק על בסיס דיני הנזיקין הכלליים. ... התביעה המזכה לפיצויים על-פי סעיף 197 צריכה להישען על בסיסה של תכנית המשהה את הבנייה או העושה נזק אחר למקרקעין, אך לא על מחדליה של הרשות שלא הצליחה להעביר תכנית בזמן סביר. במקרה האחרון תרופתו של הניזוק תימצא בתביעה שעילתה רשלנות מצד הרשות הציבורית ולא על בסיס סעיף 197" (עמ' 96-97). גם המלומדת לוינסון-זמיר סבורה כי "סעיפים 197-200 מפצים, לכאורה, רק על ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהייעוד שנקבע בתוכנית. אין הם מתחשבים בנזק שנגרם ב'תקופת הביניים', כלומר בעובדה שנפגעו זכויות השימוש בשלבי ההכנה של התוכנית" (שם, עמ' 365. אך ראה פרשנות אפשרית אחרת המועלית על ידה בעמ' 367 - 368). 18. מכאן, שפרשנותו של בית המשפט קמא, אשר רואה בשתי התכניות כתכנית אחת ועל יסוד קונסטרוקציה זו דוחה את תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת עד למועד אישורה של התכנית המשחררת, יפה לעניין מועד תחילת מרוץ ההתיישנות בלבד. בהיבטים אחרים של ההליך התכנוני, תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת נותר בעת תחילתה של התכנית המקפיאה ולא במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת. כך הדבר לגבי מועד תחילתן של ההוראות שבתכנית המקפיאה האוסרות על הבניה, שהרי הוראות אלו נכנסו לתוקף בעת תחילתה של התכנית המקפיאה ולא בעת כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת. הוא הדין לעניין עצם קיומה של פגיעה הצומחת מתכנית. שכן פגיעה כזאת מחייבת, כפי שראינו, קיומה של תכנית (פוגעת) מאושרת, מה שמחייב להניח שהתכנית המקפיאה נכנסה לתוקף כבר בסמוך לאישורה. 19. מצב דברים זה, שבו מועד כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת משתנה מעניין לעניין, אינו מתיישב עם מעמדה הנורמטיבי של התכנית, אשר "מרגע שאושרה התכנית, מעמדה הנורמטיבי הינו של חקיקת משנה" (עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (טרם פורסם) (להלן - עניין ויטנר), סעיף 30 לפסק הדין של השופטת ביניש); וכן ראה: ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ' הועדת המיוחדת, פ"ד נא(2) 825, 851; ע"א 119/86 קני בתים נ' הועדה המקומית, פ"ד מו(5) 727, 742). מעמדה הנורמטיבי של התכנית כחקיקת משנה מחייב ליתן להוראותיה משמעות אחידה ועקבית. על כן, נקבע בפסק הדין בעניין ויטנר, כי תחום התכנית חייב שיהא אחיד לכל דבר ועניין. מסיבה זו נדחתה באותו פסק דין השקפתו של בית המשפט המחוזי בעת"מ (ת"א) 1040/00 דשבסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (לא פורסם), עליה הסתמך גם בית המשפט קמא בענייננו, לפיה, לצורך בחינת השאלה אם מקרקעי התובעים גובלים בתחום תכנית, ניתן להתייחס למספר תכניות המהוות חלק ממהלך תכנוני אחד כאל תכנית אחת (שתחומה הוא התחום המצרפי הכולל של מספר תכניות נפרדות). גם בענייננו, מעמדה של התכנית כחקיקת משנה, מחייב שמועד תחילת תוקפה של התכנית יהא אחיד לכל דבר ועניין, ולא ישתנה, כאמור לעיל, מעניין לעניין, לפי הצורך. 20. עולה מן האמור, שמבחינת לשון החוק, פרשנותו של בית המשפט קמא, אף אם אינה בלתי אפשרית, מעוררת קשיים ניכרים. פרשנות תכליתית 21. ביסוד הזכות לפיצוי הקבועה בסעיף 197 לחוק עומדים שני עקרונות. העיקרון האחד הוא "שאין פוגעים בקניינו של אדם אלא אם בצידה של פגיעה זו נולדה תביעה לפיצוי" (דנ"א 133/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289, 298). לאור עקרון זה, "סעיף 197 הוא סעיף שאחת מתכליותיו המרכזיות היא לצמצם את הפגיעה שנגרמת לקניינם של בעלי הזכויות במקרקעין, על-ידי פיצוי בגין הנזק שנגרם להם מתכנית. לפיכך יש לפרשו, על-פי הכלל האמור, המעניק הגנה לזכות הקניין" (עניין ויטנר, סעיף 13 לפסק הדין). בעניינו, ההגנה על זכות הקניין כרוכה במימוש עיקרון של צדק חלוקתי, שבהקשר שלפנינו נועד להביא לחלוקת נטל הפגיעה הצומחת מן התכנית "באופן שוויוני יחסית בין הפרטים בחברה" (עניין ויטנר, סעיף 14 לפסק הדין). מעיקרון זה מתחייב, ש"גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים, שהתכנית פוגעת בהם, לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם. באמצעות הפיצויים, נושא ציבור משלמי המיסים בהשפעתה השלילית של התכנית על מקרקעין של בעלים מסוימים, במקום שישאו בנזק זה אך ורק אותם בעלים" (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית, פ"ד מו(4) 627, 639-640). עם זאת, ההגנה על זכות הקניין מכוח החוק אינה מוחלטת. שכן, "משטר מרחיב מדי של פיצויים עלול לגרום לרשויות התכנון להימנע מביצוע תכניות שיביאו תועלת לכלל הציבור בשל החשש כי לא תוכלנה לעמוד בתשלום הפיצויים שיוטלו עליהן". לפיכך, "זכויות הקניין וזכות הפיצוי הנגזרת ממנה אינן זכויות מוחלטות, ויש שעליהן לסגת מפני אינטרסים ציבוריים וזכויות אחרות. במציאות החיים, אין מנוס לעיתים מפגיעה בקניינו של הפרט לשם רווחת הכלל ולשם קיומם של חיי קהילה" (פסק הדין בעניין ויטנר, סעיפים 16 ו-17 לפסק הדין). הטעם השני המונח ביסוד הזכות לפיצוי הקבועה בסעיף 197 לחוק הוא "הטעם של יעילות כלכלית ושיפור הליך קבלת ההחלטות התכנוניות על-ידי הרשות. באשר הטלת חובה על הרשות לפצות את הנפגעים מהתכנית, תחייב אותה להפעיל את שיקול דעתה, תוך עריכת איזון בין יתרונות התכנית ובין חסרונותיה. זאת, הן בהיבט הפרט - הנפגע והן מבחינת ההשפעה הנודעת לפיצוי שתידרש הרשות לשלם בגין הפגיעה במקרקעין על תקציבה ועל יכולתה לעמוד במטלות ציבוריות אחרות המוטלות לפתחה" (עע"ם 1137/04, 1173/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' ליבנד (טרם פורסם), סעיף 12 לפסק הדין). שיקול זה הוסבר על-ידי השופט מלץ בפסק דינו בפרשת פרי הארץ: "שיקול היסוד השני שבבסיס הצורך לפצות בגין פגיעה, הוא שיקול כלכלי-ענייני. אלולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה. הפגיעה שבצידה של תכנית היא שיקול רלוואנטי, במסגרת כלל השיקולים שרשויות התכנון צריכות לקחת בחשבון. כך, למשל, אם הפגיעה שבצידה של תכנית גדולה מהתועלת שהיא מביאה, בדרך כלל עדיף היה שלא להוציא את התכנית אל הפועל. מקום שברור לרשויות התכנון, שבמקביל לפגיעה שבתכנית תהיינה חייבות לפצות את הנפגעים, היקף הפגיעה של התכנית יתבטא במישרין בתקציבן של רשויות התכנון. במצב זה בהכרח תיקח הרשות בחשבון במסגרת שיקוליה את השיקול הרלוואנטי האמור של השפעתה השלילית של התכנית" (שם, בעמ' 640-641). 22. פרשנותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בוססה, כפי שהוסבר לעיל, על העיקרון הראשון דלעיל, שעניינו בהגנה על קניינו של הפרט והבטחת פיצוי בגין הפגיעה במקרקעין על-ידי התכנית. פרשנות זו מתחייבת, לשיטתו של בית המשפט קמא, מ"מעמדה המיוחד של זכות הקניין [אשר] עשוי להטות את הכף לפרשנות לפיה מפוצה בעל המקרקעין הנפגע מפעולות הרשות ולהעדיפה על פני פרשנות השוללת פיצוי שכזה, במידת האפשר" (עמ' 5-6 להחלטת וועדת הערר; עמ' 11-13 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). 23. לאור תכלית החקיקה הנזכרת לעיל, מקובל עלי שאם הדרישה להגיש את התביעה לפי סעיף 197 בתוך תקופת ההתיישנות שתחילתה במועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה הייתה מביאה לשלילת הזכות לפיצוי בגין ההקפאה, כי אז ייתכן שלא היה מנוס מלנקוט בפרשנות שאומצה על-ידי בית המשפט המחוזי. זאת, חרף הקשיים אשר כרוכים בפרשנות זו עליהם עמדנו לעיל ועוד נעמוד בהמשך. אולם לדעתי, תוצאה זו - של שלילת הזכות לפיצוי - אינה מתחייבת מהגשת התביעה בתוך תקופה זו. 24. המועד הקובע לפיו יש לחשב את הנזק אשר נגרם על-ידי תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות (סעיף 119(ב) לחוק; נמדר בעמ' 227-228; ע"א 6663/93 יוסף צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 81-82). הפיצוי לפי סעיף 197 הנו פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין, ומטרתו היא "לשפות את התובע על פגיעתה של התכנית בשווי השוק של המקרקעין הנפגעים" (ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט, פ"ד נא(2) 286, 301 (להלן – ענין חייט). שיעור הפגיעה במקרקעין בגינה יינתן הפיצוי לפי סעיף 197 הנו בגובה ההפרש בין שווי המקרקעין ערב כניסת התכנית לתוקף לבין שווים מייד לאחר תחילת תוקפה. עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228, 234 (להלן - ענין בירנבך): "הפגיעה בה מדבר סעיף 197 מתבטאת בירידת ערכם של המקרקעין לעומת הערך שהיה להם עובר לתוכנית הפוגעת" (שם, בעמ' 234). וראה לעניין זה גם: ע"א 474/83 וועדה מקומית ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370, 381; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(2) 402, 409-410; עניין קהתי, בעמ' 295; ע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, פ"ד נב(4) 124, 143; נמדר, בעמ' 225). כימות הפיצוי נעשה על-פי רוב בהתאם לעקרון ההשוואה או עקרון שווי השוק, לפיו יש לבחון את שוויים של המקרקעין בהתאם לעסקאות אחרות שנעשו בנוגע למקרקעין דומים (נמדר, בעמ' 228-229). 25. ראינו לעיל כי הנזק אשר סעיף 197 בא לפצות עליו מתבטא בגריעת ערכם של המקרקעין בשל קבלת התכנית. על מנת לכמת נזק זה יש להשוות, כאמור לעיל, את ערכם של המקרקעין בטרם כניסת התכנית לתוקף לערכם מייד לאחר תחילת תוקפה. כך ככלל וכך גם כשמדובר בתכנית מקפיאה. לאור כלל זה, נקבע בעניין שפירא הנ"ל, כי נזקיה של תכנית מקפיאה ייקבעו על-פי "השלכתה של ההקפאה על שווי החלקות" (עמ' 429-430). במקרה שלפנינו, אינני סבור שקיים קושי מיוחד בהערכת היקף הפגיעה במקרקעין על-ידי התכנית המקפיאה. שהרי ידוע ערך המקרקעין בסמוך לפני תחילת תוקפה של התכנית המקפיאה, ואם התכנית פגעה עקב הקפאת הזכויות (או מסיבות אחרות) במקרקעין, הדעת נותנת, שפגיעה זו תבוא לידי ביטוי בערך השוק של המקרקעין בסמוך לאחר כניסתה לתוקף של תכנית זו. כדברי השופט חשין בעניין קהתי הנ"ל: "כעקרון, מעגן המחוקק את שומת הפיצויים ליום בו קבעה הרשות נורמה לעניינה של הקרקע בה מדובר (כגון הודעה על כוונת הפקעה), ובמהלך הדברים הרגיל ניתן לצפות כי השוק יגיב על מעשה הרשות" (שם, בעמ' 207). דברים אלו יפים גם במקום שהערכת הפיצוי מתבצעת על-פי גישת ההיוון, המבוססת (בהיעדר מידע על עסקאות במקרקעין סמוכים) על אומדן ההכנסות הצפויות מהנכס בעתיד והיוונם למועד ביצוע הערכת השווי (ראה: נמדר, עמ' 229-230). כדי לכמת את הנזק בהתאם לשיטה זו, יש אמנם לעמוד על מספר שנות ההקפאה. אולם, גם כאן, כפי שטוען היועץ המשפטי לממשלה, אין מניעה מלקבוע את ירידת הערך המשוערת של המקרקעין למועד תחילת תוקפה של התכנית המקפיאה, בהתבסס על הערכת התמשכותם של ההליכים תכנוניים ועל יסוד הצפי בנוגע למועד אישור התכנית אשר תשחרר את ההקפאה. 26. אכן, בעת כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה טרם ידוע במדויק מה תהא תקופת ההקפאה בפועל. אולם, בכך אין כדי למנוע את קביעת שווי השוק של המקרקעין למועד זה והערכת היקף הפגיעה במקרקעין הנגזר ממנו. הערכה זו תקבע, בין היתר, על יסוד ההערכות הקיימות בשוק בנוגע למשך תקופת ההקפאה, בכלל זה, משך הזמן הנדרש, על-פי הניסיון והנתונים הרלבנטיים, להכנתה ולאישורה של התכנית המשחררת, במקרה שלפנינו - תכנית האיחוד והחלוקה מחדש, על כל ההליכים החוקיים הכרוכים בכך. התייחס לכך הנשיא שמגר בפסק דינו בעניין לצין הנזכר לעיל: "אין חולק על כך שהבנייה הוקפאה עד לביצוע פעולות תכנון נוספת. משמעות ההקפאה, מבחינת היקפה, תחולתה וזמניותה טעונה הוכחה. יתכן ואין כל ממש בטענת המשיבים בדבר זכותם לפיצויים, ואין המדובר אלא בשלבי תכנון שיתבצעו בדרך הרגילה ולא יגרמו לפגיעה החורגת מתחומי הזמניות, היינו כי אין חריגה מגבולות הסביר. מאידך גיסא, יתכן ואין כלל אפשרות לבצע את השלב השני תוך זמן סביר, ומה שקרוי הקפאה זמנית אינה אלא הקפאה לטוות הארוך שמשמעותה הכספית היא ניכרת" (שם, בעמ' 655). אמנם, במקרים רבים מתברר בדיעבד כי ההערכה שנעשתה הייתה שגויה. בכך אין כדי להשפיע על כימות הפיצוי לפי סעיף 197. שכן, הזכות לפיצוי קמה בשלב בו נגרמה "פגיעה מושגית" בלבד שטרם התממשה בפועל והיא צופה פני עתיד: "הזכות לפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק היא לבעל המקרקעין שנפגע על-ידי תוכנית. אולם זכות זו קמה כבר בשלב בו גרמה התוכנית רק "פגיעה מושגית", קרי - פגיעה שטרם התממשה בפועל. שהרי הפגיעה שמדובר בה אינה מומחשת, כל עוד לא שונה בפועל מצבו של בעל המקרקעין לרעה, כגון, שנמכרו המקרקעין, או מומשה זכות הבנייה עליהם" (עניין קהתי לעיל, בעמ' 216). התייחסה לכך המלומדת לוינסון-זמיר בספרה דלעיל: "הפיצוי לפי סעיף 197 נקבע מייד לאחר שנכנסת לתוקף, תוכנית חדשה. ייתכן שבשלב זה טרם אירעו כל השפעותיה השליליות או שחלק מהן לא נלקחו בחשבון. למרות זאת, אין פותחים מחדש החלטה שנתקבלה" (עמ' 408, הערה 482). המתנה בקביעת היקף הפגיעה עד למועד הפשרת ההקפאה על-ידי התכנית המשחררת וקביעת הפיצוי במועד זה, במבט לאחור, אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון לפיו הפגיעה והפיצוי שנועד לפצות עליה מתגבשים לעת כניסתה לתוקף של התכנית. 27. הקושי הכרוך בהיעדר ידיעה ברורה אודות משך ההקפאה אינו שונה, מבחינה השפעתו על שווי המקרקעין, מהקושי הקיים במקרים אחרים שגם בהם יקשה להעריך, באופן מדויק, את שיעור הפגיעה במקרקעין במועד הקובע. כך, למשל, הערכת פגיעה במקרקעין בשל בניית כביש בצמוד אליהם עשויה להקים זכות לפיצוי בגין הרעש הפוגע בשווי הקרקע. נזק זה, תלוי בגורמים רבים כגון, היקף התנועה ועוצמת הרעש, שעוצמתם והיקפם ייוודעו רק בעתיד. בכך אין כדי למנוע את קביעת שווי המקרקעין והיקף הפגיעה הנגזר מכך בעת כניסתה של התכנית לתוקף ועוד בטרם נבנה הכביש. גורם נוסף של אי וודאות הכרוך בתכנית המקפיאה אשר צוין על-ידי ועדת הערר בהחלטתה, קשור למצבם התכנוני של המקרקעין. עובר לאישורה של התכנית המקפיאה, קבעה ועדת הערר, זכויות הבנייה במקרקעין היו ידועות וזמינות, וכל שהיה על המשיבים לעשות כדי לממשן היה להגיש בקשה להיתר בניה. התכנית המקפיאה קבעה, כאמור לעיל, שלגבי המקרקעין תערכנה תכניות תכנון וחלוקה מחדש. מכאן, שהוראות התכנית יצרו אי וודאות, לא רק לגבי מועד הפשרת ההקפאה, אלא גם לגבי המצב התכנוני הסופי כפי שייקבע בתכנית המשחררת. גם שיקול זה הדריך את ועדת הערר בקביעתה שיש לראות בתכנית המקפיאה ובתכנית המשחררת, תכנית אחת. זאת, כלשון ההחלטה, משום ש"בעת אישורה של תכנית מקפיאה דוגמת זו שבפנינו, המצב התכנוני הסופי אינו ברור ומעורפל. .... [כאשר] אין הבעלים יודע את תוצאותיה של תכנית א' המהווה תכנית מסגרת למכלול תכנוני שיערך בעקבותיה ופרטיה של תכנית ב' אשר תעצב ותקבע את זכויות באופן סופי". לדעתי, גם שיקול זה אינו מצדיק לראות בשתי התכניות כתכנית אחת. גם כאן, עצם העובדה שהמצב התכנוני הסופי אינו ידוע בבירור בעת כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה, אינו מונע את הערכת שווי הקרקע למועד זה. הערכה זו מביאה בחשבון, מטבע הדברים, את ההשפעה האפשרית של תכנית האיחוד והחלוקה הצפויה על ערך הקרקע. תכנית זו אמנם טרם באה לעולם אולם, לעניין זה הדין הוא ש"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר 'נפגע' על-ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינויי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא וודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין" (פסק הדין בעניין בירנבך לעיל, בעמ' 232). אכן, קיימות קרקעות רבות שאינן זמינות באופן מיידי לבנייה, וניצולן למטרה זו מחייב קיומם של הליכים תכנוניים נוספים, כמו הכנת תכנית איחוד וחלוקה. בעובדה זו, כשלעצמה, אין כדי למנוע את הערכת שווי הקרקע. הערכה זו תלמד, תוך השוואתה לערך הקרקע קודם לאישורה של התכנית, אם התכנית פגעה במקרקעין אם לאו. 28. מכאן לא עולה שהתמשכות תקופת ההקפאה מעבר למה שניתן היה לצפות מראש, תותיר את בעל הקרקע, בהכרח, ללא תרופה. כך, למשל, אם יעלה בידי הפרט-הנפגע להצביע על התרשלות שנפלה מלפני מוסדות התכנון אשר הביאה לעיכוב באישור תכנית, הוא יוכל למצוא תרופה לנזק זה בדיני הנזיקין (ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וציפורה נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817). 29. בהקשר לתכלית החקיקה שעניינה בהגנה על הקניין ראוי להוסיף, שהפרשנות בה נקט בית המשפט קמא, לא זו בלבד שאינה נדרשת כדי להגן על הזכות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין, אלא שהיא עשויה אף לפגוע בזכות זו. פעמים, כמו במקרה שלפנינו, הפרשנות הרואה בשתי התכניות כתכנית אחת אמנם עשויה לסייע לבעל המקרקעין שהחמיץ את המועד לתבוע פיצוי בהצילה את תביעתו מהתיישנות. אולם, פועלה האחר של פרשנות זו יבוא לידי ביטוי בדחייה, פעמים ארוכת טווח, של מימוש הזכות לפיצוי, תוצאה הפוגעת בבעלי הזכויות במקרקעין. פגיעה נוספת בבעלי הזכויות במקרקעין עקב הפרשנות הרואה בשתי התכניות כתכנית אחת, יכול שתצמח מקיזוז הפגיעה עקב ההקפאה שמקורה בתכנית המקפיאה אל מול השבח (אם קיים כזה) הצומח מהתכנית המשחררת. אם מדובר בתכנית אחת, כי אז יש לקזז את ההשבחה הצומחת מן התכנית כנגד הפגיעה הנגרמת על ידה, והחיוב בהיטל השבחה או הזיכוי בפיצוי בגין הפגיעה ייקבע לאור תוצאת הקיזוז. לעומת זאת, אם מדובר בתוכניות שונות, כי אז הדין הוא שלא ניתן לקזז פגיעה שמקורה בתכנית אחת אל מול ההשבחה הנובעת מתכנית אחרת (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49; נמדר, בעמ' 115-116). הלכה זו מטיבה עם בעל מקרקעין שסבל מפגיעה במקרקעין על-ידי תכנית אחת וזכה בשבח עקב תכנית אחרת. שכן עבור הפגיעה במקרקעין הוא זכאי לפיצוי מלא, בעוד שבגין השבח הוא חב במס בשיעור של 50% בלבד (ראה פסק דינו של השופט אור בדיון הנוסף בפרשת בית הכרם הנזכרת לעיל (עמ' 139-140)). בהיבט זה, ההתייחסות אל התכנית המקפיאה ואל התכנית המשחררת כאל תכנית אחת עשויה לפגוע בבעלי מקרקעין. 30. הטעם השני המונח ביסודה של הזכות לפיצוי הקבועה בסעיף 197 לחוק, כפי שנאמר לעיל, הוא שחיובן של רשויות התכנון לשלם פיצוי עבור הפגיעה במקרקעין, כאשר חזקה היא שנטל הפיצויים ימצא ביטוי בתקציבן, יתמרץ אותן ליתן משקל ראוי לפגיעה הנשקפת מהתכנית לפרט. אולם, כדי לתמרץ את רשות התכנון המחליטה על פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית להביא במניין שיקוליה את הפגיעה תוך מתן ביטוי בתקציבה לסכומי הפיצוי שעליה לשלם בגין הפגיעה, נדרש שזכות הפיצוי תתגבש ותחושב לעת כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. דחיית התגבשותה של הזכות לפיצוי עד לסיום תקופת ההקפאה, דבר שעשוי לארוך, כפי שאירע במקרה שלפנינו, שנים רבות, מקשה ביותר על "הפנמת" המשמעות הכספית של הפגיעה וחובת הפיצוי הצומחת ממנה. בכך יש כדי לפגוע בתכלית חשובה זו של הסעיף. 31. עד כאן, באשר לתכלית החקיקה העומדת ביסוד הזכות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית הקבועה בסעיף 197(א) לחוק. בענייננו, יש לתת את הדעת גם על תכלית החקיקה שביסודו של סעיף 197(ב) לחוק, אשר קובע תקופת התיישנות קצרה של 3 שנים להגשת התביעה. תכלית זו הוסברה בפסק הדין בעניין סולימאני (בג"ץ 7250/97 יוסף סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783): "כדי שהנטל המוטל על הרשות לא יכביד באופן בלתי סביר על דרך פעולתה, קבע המחוקק בצד חובת הפיצוי תקופת התיישנות קצרה יחסית להגשת תביעות בגין הפיצוי. ... [בכך] ביקש המחוקק לתת ביטוי לאינטרס הציבורי לפיו יש לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן מבלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ניכר" (שם, בעמ' 793). וראה גם: בג"ץ 156/01 מושב נוה ימין נ' שר הפנים, פ"ד נז(5) 289. 32. פרשנותו של בית המשפט קמא, המבקשת לצרף שתי תכניות לתכנית אחת, חרף חלוף תקופת ההתיישנות להגשת התביעה מכוח התכנית הראשונה, מביאה, למעשה, להארכת תקופת ההתיישנות להגשת התביעה בגין התכנית הראשונה בשנים ארוכות. בכך היא פוגעת באינטרס הציבורי "לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן מבלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ניכר". מסיבה זו נדחה הניסיון שנעשה בפרשת קרית בית הכרם הנזכרת לעיל, לצרף לצורך חישוב היטל השבחה, בין פגיעה שנגרמה למקרקעין על-ידי תכנית ישנה שבינתיים חלפה תקופת ההתיישנות להגיש תביעה בגין פגיעתה במקרקעין, לבין השבח שמקורו בתכנית חדשה. אחד הטעמים המרכזיים העומדים בבסיס הלכה זו, נועד למנוע את האפשרות לעקוף את הוראת ההתיישנות שבסעיף 197(ב) לחוק, על-ידי הבאתה בחשבון של פגיעה שנגרמה על-ידי תכנית ישנה (על-ידי הפחתתה מהשבח הצומח מתכנית חדשה), שבשל חלוף תקופת ההתיישנות לא ניתן עוד לתבוע בגינה פיצוי (שם, בעמ' 124, 132-133). טעם זה יפה גם בענייננו, והוא פועל כנגד צירופן של התכנית המקפיאה והתכנית המשחררת לכדי תכנית אחת. 33. סיכומם של דברים, תכנית מקפיאה מקימה זכות לפיצוי בגין הנזקים אשר נגרמים למקרקעין בשל ההקפאה. נזקים אלו ניתנים לכימות בעת כניסת התכנית המקפיאה לתוקף, על-ידי בחינת שווים של המקרקעין לאחר תחילתה של התכנית ביחס לשווים בטרם כניסתה לתוקף. זה הנזק אשר עומד בבסיס הפיצוי לפי סעיף 197, ואותו על בעל הזכויות במקרקעין לתבוע במהלך תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197 לחוק, שתחילתה במועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה. הפרשנות הרואה בתכנית המקפיאה ובתכנית המשחררת תכנית אחת, ובכך מביאה לדחיית תחילתה של תקופת ההתיישנות עד למועד אישורה של התכנית המשחררת, אינה תואמת את לשון החוק וגם אינה נדרשת כדי להגן על זכות הפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב התכנית. פרשנות זו אף פוגעת בתכלית החקיקה שביסודו של סעיף 197לחוק, ויש לדחותה. בתוצאה זו תומך גם פרופ' נמדר: "יש פעמים ותכנית מסוימת נמצאת בשלבי גיבוש והכנה, ובינתיים הרשות יוזמת ומאשרת תכנית זמנית שתוקפה יפוג עם כניסתה לתוקף של התכנית הקבועה. התכנית הזמנית עשויה לכלול הוראות נוספות שעשויות להשתנות על-ידי הוראותיה של התכנית הקבועה. כך הוא הדין במקרה של תכנית המתלה באופן זמני את הוראותיה של תכנית קודמת עד לכניסתה של תכנית חדשה. גם כאן יש לתכנית המתלה אורך זמן מוגבל, ולכן גם פגיעתה תהיה מוגבלת לתקופה שהיא נמשכת. לעניין סעיף 197, דינה של תכנית זמנית שכזו יהיה כדין כל תכנית אחרת, ועם אישורה ניתן לתבוע פיצויים בגינה, למרות "זמניותה" ולמרות הוראותיה המותלות. הוראות זמניות אלו יש להן חשיבות רק לגבי הערכת הנזק שהן גורמות שכן הנזק הנגרם על ידן הינו פחות מהנזק במקרה הרגיל משום שהוא איננו לצמיתות אלא מוגבל בזמן. גם לעניין הוראת ההתיישנות הכלולה בסעיף 197 יש להתייחס לתכנית זמנית כאל כל תכנית אחרת ולתבוע פיצויים הנגרמים על ידה תוך הזמן המוקצב לכך על-פי החוק. אם בעלי הקרקע לא ינהגו כך, הם ימצאו עצמם ניזוקים פעמיים: לא רק שהתכנית הזמנית תגרום להם לנזק אלא שהם גם לא יוכלו לתבוע פיצויים על נזקיה, לא במסגרת התביעה על בסיס התכנית הזמנית, שכן היא התיישנה, ולא על בסיס התכנית הקבועה, שכן הנזק שניתן יהיה לתבוע על-פיה לא יכלול את הנזק שכבר "נעשה" על-ידי התכנית הזמנית. במקרה זה הפיצויים שייתבעו על בסיס התכנית הקבועה יחושבו על-פי ירידת הערך של הקרקע בשוויה לפני כניסת התוכנית הקבועה לתוקף, לעומת שוויה לאחר אישור התכנית. השוואה כזו תגלה כי הפגיעה של התכנית הקבועה תקטן באופן משמעותי לאור העובדה שהתכנית הזמנית כבר פגעה במקרקעין כך ששוויה של הפגיעה יצטמק עוד יותר. כאמור, מבחינתו של סעיף 197 יש להתייחס אל תכנית זמנית כאל תכנית רגילה, ואם היא פוגעת יש לתבוע את נזקיה באופן עצמאי." (שם, בעמ' 119-120). 34. בטרם אסיים אבקש להתייחס בקצרה לשתי טענות מקדמיות שהעלו המשיבים, שאת שתיהן יש לדחות. הטענה האחת, היא כי המערערת לא העלתה את טענת ההתיישנות "בהזדמנות הראשונה". כך, לפי הטענה, משום שבהחלטתה של הועדה המקומית לדחות את התביעות ובחוות הדעת השמאיות מטעמה לא נטען להתיישנות התביעות. מכיוון שכך, סבורים המשיבים, דינה של טענת ההתיישנות להידחות, וזאת לאור סעיף 3 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, אשר קובע, כי "אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה". אין בידי לקבל טענה זו. כפי שנקבע בפסק הדין בע"א 3812/91 ג'רייס ברבארה נ' "אריה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ, פ"ד מח(3) 441, "הביטוי 'תקופת התיישנות' קנה לו מובן בדין הכללי כביטוי לתקופה, שאם זו חלפה קם מחסום דיוני להגשת תובענה לבית משפט" (שם, בעמ' 450). זו גם משמעותה של התיישנות לפי חוק ההתיישנות. שהרי "תובענה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק ההתיישנות כ"הליך אזרחי לפני בית משפט", ו"בית משפט" לפי סעיף זה הוא "כל רשות שיפוטית". במקרה שלפנינו אמנם מדובר בדין אחר (חוק התכנון והבניה) הקובע תקופת התיישנות מיוחדת. אולם, הלכה היא "שבקביעה בחוק כלשהו של תקופת התיישנות שונה לתביעה פלונית, הכוונה בדרך כלל היא להתיישנות מן הסוג שחוק ההתיישנות דן בה, קרי, התיישנות תובענה המוגשת לבית המשפט" (ע"א 3812/91 לעיל, בעמ' 451) במקרה שלפנינו, המערערת הנה הנתבעת, החלטתה לדחות את התביעה ניתנה בכושרה זה, כהחלטה מנהלית של הרשות הנתבעת עצמה, והיא אינה החלטה של רשות שיפוטית (או מעין שיפוטית) שניתנה בריב (Lis) בין שני צדדים (השווה: בג"ץ 1661/05 ואח' המועצה האזורית חוף עזה ואח' נגד כנסת ישראל ואח', פ"ד נט(2) 481, 605-606). לפיכך, הוראת סעיף 3 לחוק ההתיישנות אינה חלה על השלב שקדם להתדיינות בין הצדדים בפני ועדת הערר. מכאן, שההזדמנות הראשונה שבה היה על המערערת לטעון להתיישנות התביעות היה בדיון בפני וועדת הערר המהווה רשות שיפוטית. כזאת היא אכן עשתה. זאת ועוד, תביעת המשיבים לפיצוי נסמכה על התכנית המשחררת בלבד. בחוות הדעת השמאיות שצורפו להחלטת המערערת על דחיית התובענות, נאמר כי נזקי ההקפאה כלל לא נגרמו על-ידי התכנית המשחררת ומכאן שאין למשיבים עילת תביעה מכוח תכנית זו. משהמשיבים לא ביססו תביעתם על התכנית המקפיאה, אלא על התכנית המשחררת בלבד, כלל לא היה מקום להעלאת טענת ההתיישנות, שהרי תביעה מכוח התכנית המשחררת (ככל שעמדה למשיבים זכות תביעה כזאת) לכל הדעות לא התיישנה. טענה מקדמית נוספת שמעלים המשיבים, היא שהמערערת מושתקת מלטעון כי היה על המשיבים לתבוע את נזקי ההקפאה עם אישור התכנית המקפיאה "לאחר שהיא עצמה טענה בפני הבעלים שהגישו תביעות בפועל כבר בשעתו, כי המועד להגשת התביעות הינו בעת אישור התכנית 'המשחררת'". גם טענה זו אין בידי לקבל. אמנם, מקצת מן המשיבים הגישו תביעות לפיצוי מייד עם אישורה של התכנית המקפיאה. אולם, מההחלטה באותן תביעות (נספח ד' לבקשת רשות הערעור) עולה כי המערערת דחתה את התביעות בשל היעדר פגיעה במקרקעין, ולחילופין משום שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. באותה החלטה לא נאמר שעל המשיבים להגיש תביעתם רק עם כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת. המשיבים הפנו בעניין זה לפסקי הדין בעניין לצין ובעניין שפירא, שם אמנם העלתה המערערת טענה זו (אם כי נגד בעלי דין אחרים). אולם, באותם פסקי דין הטענה לא התקבלה, ובד"כ "תנאי בסיסי להחלת ההשתק [השיפוטי] הוא שהטענה שנטענה בהליך הראשון נתקבלה" (רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ת בע"מ נ' פרידמן, פ"ד נ(5) 418, 422; וראה גם: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ (טרם פורסם)). 35. לאור האמור אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המינהלי ואת החלטת וועדת הערר ולדחות את תביעת המשיבים בגין נזקי ההקפאה שנגרמו לטענתם על-ידי התכנית המקפיאה ו/או התכנית המשחררת מחמת התיישנות. בנסיבות העניין לא הייתי עושה צו להוצאות. ש ו פ ט השופטת ד' ביניש: מסכימה אני עם העקרונות אשר הציב חברי השופט עדיאל בניתוח הסוגיה שלפנינו בפסק דינו; ומסכימה אני גם עם העקרון שלפיו ככלל יש להתייחס לתכניות מתאר שונות הבאות זו אחר זו כתכניות נפרדות לעניין תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק). עם זאת סבורה אני, מהטעמים שיפורטו להלן, כי יש חריגים לכלל האמור, ולפיכך איני רואה להצטרף לתוצאה אליה הגיע חברי השופט עדיאל בנסיבות המקרה שלפנינו. 1. השאלה המתעוררת בבקשת רשות הערעור שלפנינו, שהחלטנו לדון בה כבערעור, הינה מהו המועד לתחילת תקופת ההתיישנות בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מקום בו הוקפאו זכויות הבניה במקרקעין על ידי תכנית מסוימת (להלן: התכנית המקפיאה), כאשר תקופת ההקפאה על פי אותה תכנית אמורה הייתה מלכתחילה להיות מוגבלת בזמן ונועדה לאפשר את הכנתה של תכנית אחרת (להלן: התכנית המשחררת) לאיחוד וחלוקה של המקרקעין תוך "הפשרת" זכויות הבניה. 2. במקרה דנן פורסמה התכנית המקפיאה למתן תוקף בחודש נובמבר 1982. תקנון התכנית המקפיאה קבע, בין היתר, כי חלקות המקרקעין שבבעלות המשיבים 6-1 (להלן: המשיבים) נכללות באזור המיועד לאיחוד וחלוקה מחדש ושתכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות המיועדות לכך תיערך עד לחודש מאי 1984. עוד נקבע, כי עד גמר הליכי התכנון תהיה הוצאת היתרי הבניה בחלקות המיועדות לתכנון מחדש אסורה. כנהוג במקומותינו המועד שנקבע לאישור תכנית האיחוד והחלוקה (חודש מאי 1984) חלף עבר לו והתכנית המיועדת לא אושרה. התמשכות הליכי התכנון הביאה בסופו של דבר לכך שהתכנית המשחררת, שנקבעו בה הוראות בדבר איחוד וחלוקה של מקרקעי המשיבים, פורסמה למתן תוקף רק בחודש נובמבר 1996, למעלה מ-12 שנים לאחר המועד שנקבע לכך מלכתחילה. תביעת המשיבים לקבלת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הוגשה בחודש נובמבר 1999, ובנסיבות אלה עלינו להכריע האם תקופת ההתיישנות להגשת התביעה החלה במועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה ועל כן תביעת המשיבים הוגשה באיחור ומן הראוי היה לדחותה; או שמא יש למנות את תקופת ההתיישנות רק החל ממועד כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, שאז אין חולק כי תביעת המשיבים הוגשה במועד. 3. ועדת הערר המחוזית ובית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופטת מ' רובינשטיין) הגיעו למסקנה כי בנסיבות המקרה דנן יש לראות את התכנית המקפיאה והתכנית המשחררת כחלקים שונים של תכנית אחת. מסקנה זו התבססה על כך שהתכנית המקפיאה היוותה שלב תכנוני ראשון לקראת הכנתה של התכנית המשחררת ונועדה לשמר את המצב הקיים בשטח עד להכנת תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה של המקרקעין. לפיכך, קבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי כי הזכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הקפאת זכויות הבנייה במקרקעי המשיבים התגבשה במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, ועל כן במועד הגשת התביעה טרם הסתיימה תקופת ההתיישנות בת שלוש השנים שקבועה בסעיף 197(ב) לחוק, ולכן תביעת המשיבים הוגשה במועד. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה (להלן: המערערת) את הבקשה שהייתה לערעור שלפנינו. יאמר תחילה כי התוצאה אליה הגיעו בית המשפט המחוזי וועדת הערר מקובלת עלי, ועל כן אני בדעה שדין הערעור להידחות. 4. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן: "תביעת פיצויים 197. (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה". הכול מסכימים כי הקפאת זכויות בנייה במקרקעין הינה באופן עקרוני נזק בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. תכנית המקפיאה את זכויות הבנייה במקרקעין תביא, כך ניתן להניח, במקרים רבים לפגיעה בשווי המקרקעין. על כן הכיר בית משפט זה בעבר בכך שתכנית מעין זו עשויה לזכות את בעל המקרקעין, שזכויות הבנייה בהם הוקפאו, בפיצויים (ראו: ע"א 381/88 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז נ' לצין, פ"ד מג(2) 653 (להלן: עניין לצין); ע"א 299/88 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מה(2) 427 (להלן: עניין שפירא); ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719). בכך מוגשמת תכליתו הכפולה של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: מחד, לפצות את הפרט על הפגיעה בקניינו ולא להטיל עליו בלבד את מלוא נטל הפגיעה הנובעת מן התכנית; ומאידך, לגרום לרשויות התכנון להתחשב בפגיעה הכרוכה בתכנית בבואן להחליט האם לאשרה (ראו: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 640-639; בג"צ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783 (להלן: עניין סולימאני), בעמ' 791-790). אשר למועד תחילת מרוץ ההתיישנות מאז אישורה של תכנית מקפיאה מוכנה אני להניח כי במקרה הרגיל יהיה מועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה הוא גם המועד בו תתגבש הזכות לפיצוי לגבי הפגיעה הנובעת מאותה הקפאה. אין דבר בלשונו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה או בתכליתו שיש בו כדי למנוע את ההתייחסות לתכנית המקפיאה את זכויות הבנייה במקרקעין כתכנית פוגעת עליה חלה הוראת הסעיף. ככלל יש לראות את התכנית המקפיאה כתכנית עצמאית ונפרדת, וכאשר מדובר בתכנית שעלולה לפגוע בשווי המקרקעין עליהם היא חלה אין הצדקה למנוע ממי שמעוניין לתבוע פיצוי מכוח התכנית המקפיאה עצמה לעשות כן (בכפוף, כמובן, לסייגים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה). אכן, במועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה ייתכן שיהיה קשה להעריך במדויק את משך הזמן בו תימשך ההקפאה ואת מידת הפגיעה שלה בשווי המקרקעין. אולם, כפי שציין חברי השופט עדיאל בפסקה 27 לפסק דינו, קושי זה איננו שונה מהותית ממקרים אחרים בהם נדרשת הערכה ויש קושי להעריך את השלכותיה העתידיות של תכנית מתאר מסוימת ואת השפעתה על שווי המקרקעין. עם זאת, כאשר תקנון התכנית המקפיאה קובע פרק זמן מסוים שלאחריו אמורה להתאשר התכנית המשחררת, כפי שאירע במקרה דנן, דומה שיִקשה על בית המשפט לקבל הערכה שמאית הסוטה משמעותית מפרק זמן זה, שכן מדובר בפרק זמן אותו הרשות עצמה צופה כפרק זמן סביר לאישור התכנית המשחררת. בנסיבות מסוימות, בהתחשב במציאות השוררת בתחום עבודת ועדות התכנון והבניה, עלולה תוצאה כזו להיות פוגענית ולהותיר את הנפגעים מהתכנית ללא פיצוי הולם. העניין שלפנינו הינו דוגמא בולטת לנסיבות כאלה. 5. על אף שכאמור לעיל תכנית המקפיאה זכויות בנייה במקרקעין עשויה להקים זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון הבניה, אינני סבורה כי בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן יש בקיום האפשרות האמורה כדי להביא לדחיית תביעתם של המשיבים לפיצוי על נזקי ההקפאה, שהוגשה רק לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, אך בשל חלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197(ב) לחוק. שני טעמים, המתקיימים במקרה דנן יחדיו ובמצטבר, הביאוני למסקנה זו. הטעם הראשון הוא הוראותיה של התכנית המקפיאה והקשר ההדוק בינה לבין התכנית המשחררת; הטעם השני הוא אופן התנהלותה של המערערת ביחסיה עם המשיבים. הטעם הראשון - הקשר בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת 6. אשר לטעם הראשון, על אף שמבחינה פורמאלית התכנית המקפיאה הינה, כאמור לעיל, תכנית נפרדת העומדת בפני עצמה ושעשויה בדרך כלל להקים זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, הרי במקרה דנן קיים קשר הדוק בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת. תקנון התכנית המקפיאה הביא בגדרו את השלב של אישור התכנית המשחררת ואף קבע את המועד בו אמורים היו להסתיים הליכי התכנון של התכנית המשחררת. התכנית המקפיאה הינה, אפוא, תכנית שנועדה לחול למשך פרק זמן מוגבל ולשמר את זכויות הבנייה הקיימות שהיו קיימות במקרקעין עד לאישורה של תכנית חדשה לאיחוד וחלוקה של המקרקעין. במצב זה מתעוררת השאלה האם ניתן להתייחס לתכנית המקפיאה ולתכנית המשחררת כתכנית אחת לצורך תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. כאמור, ועדת הערר המחוזית ובית המשפט המחוזי השיבו בחיוב לשאלה זו ואף אני סבורה כי בנסיבות המקרה שלפנינו זוהי הגישה הנכונה. 7. התכנית שהקפיאה את זכויות הבנייה במקרקעי המשיבים (ובמקרקעין נוספים) הייתה השלב הראשון במהלך תכנוני שלם שמטרתו הסופית הייתה הגדרה מחדש של הזכויות במקרקעין במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. על פי תקנון התכנית המקפיאה תקופת ההקפאה אמורה הייתה להימשך פחות משנתיים (מחודש נובמבר 1982 ועד לחודש מאי 1984) ובתום תקופת ביניים זו אמורים היו להסתיים הליכי התכנון של התכנית המשחררת. מדובר, אם כן, במצב בו שתי תכניות שפורמאלית הן תכניות שונות ונפרדות אמורות היו לחול זו אחר זו על אותם מקרקעין במשך פרק זמן של פחות משנתיים, כאשר התכנית הראשונה בזמן צפתה מראש את קיומה של התכנית המאוחרת יותר והיוותה, למעשה, שלב מקדים לקראתה. בנסיבות אלה הניסיון לבודד את התכנית הראשונה, שבמהותה היא תכנית זמנית, ולבחון את השפעתה על שווי המקרקעין במנותק מהשפעת התכנית המאוחרת יותר הוא בעייתי ובמידה רבה אף מלאכותי. על פני הדברים נראה כי כאשר מדובר בשתי תכניות שהזיקה ביניהן היא כה הדוקה ושאמורות להיות מאושרות במרווח זמן קצר יחסית האחת מהאחרת, סביר יותר והוגן יותר לצורך קביעת קיומה של זכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק לבחון את השפעתן הכוללת של שתי התכניות על שווי המקרקעין. עצם העובדה שהליכי אישורה של התכנית המאוחרת, ש"הפשירה" את זכויות הבנייה במקרקעין, נמשכו במקרה דנן פרק זמן ארוך הרבה יותר מן המצופה אין בה כדי לנתק את הקשר בין שתי התכניות. 8. זאת ועוד. בחינת הסוגיה מבחינתו של הנפגע הפוטנציאלי על-פי מועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה מביאה למסקנה כי ההפרדה בין שתי התכניות בהן עסקינן לעניין תביעת הפיצויים הינה הפרדה בעייתית. במועד כניסת התכנית המקפיאה לתוקף (חודש נובמבר 1982) עמדה תקופת ההתיישנות של תביעה לפי סעיף 197(ב) לחוק על שנה אחת בלבד. אילו היינו עומדים על כך שהמשיבים היו חייבים להגיש את תביעתם בתוך תקופה של שנה מאישור התכנית המקפיאה התוצאה הייתה, ככל הנראה, שלילת זכותם לפיצויים. זאת, נוכח העובדה שבאותה עת תקופת ההקפאה הצפויה של זכויות הבנייה על-פי תקנון התכנית המקפיאה עמדה, כאמור, על פחות משנתיים. בהתחשב בתקופה קצרה יחסית זו ניתן להניח כי תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שהייתה מוגשת באותו מועד הייתה נדחית נוכח הוראות סעיף 200 לחוק, שמגבילות את הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. סעיף 200 לחוק קובע כי הנפגע לא יהיה זכאי לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, כאשר ההוראה בתכנית שגורמת לפגיעה במקרקעין נמנית על אחד מסוגי ההוראות המפורטות בסעיף "ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". מצב בו הפגיעה של תכנית מסוימת במקרקעין נובעת מהקפאת זכויות הבנייה בהם לתקופה של פחות משנתיים, כפי שנקבע בתקנון התכנית המקפיאה שלפנינו, היה נכנס, ככל הנראה, לגדרו של סעיף 200 לחוק, וכך הייתה נשללת זכותם של המשיבים לפיצוי (לעמדה התומכת בכך שהקפאת זכויות בנייה במקרקעין לתקופה קצרה יחסית נמנית עם המקרים שסעיף 200 חל עליהם ראו, דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (תשנ"ה), עמ' 347-346). והא ראיה, שתביעת הפיצויים לפי סעיף 197, שהגישו חלק מהמשיבים בגין התכנית המקפיאה, נדחתה על ידי המערערת, שהחלטתה אושרה ביום 5.11.85 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מן הטעם שבהתאם להוראות סעיף 200 לחוק אין מקום לשלם פיצוי בגין הפגיעה. בנסיבות המקרה דנן משמעותה המעשית של עמידה דווקנית על כך שיש להפריד בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת לצורך תביעת הפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק הינה שלילת זכותם של המשיבים לפיצוי. למשיבים לא הייתה כל דרך לצפות כי התכנית המקפיאה תביא להקפאת זכויות הבנייה במקרקעין למשך כ-14 שנים; ויתרה מכך, כאשר עסקינן במצב בו התכנית המשחררת אמורה להיכנס לתוקף פחות משנתיים לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה, נראה כי קיים קושי מובנה מבחינתו של הנפגע הפוטנציאלי בהערכת מידת הפגיעה הנובעת מן התכנית המקפיאה במנותק מהוראותיה הצפויות של התכנית המשחררת. בנסיבות עובדתיות אלה נראה כי אין לזקוף לחובתם של המשיבים את העובדה שלא תבעו את נזקיהם מייד לאחר אישור התכנית המקפיאה והמתינו עד לאישור התכנית המשחררת כדי לעשות כן. מניעת התוצאה הקשה של שלילת זכותם של המשיבים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין הקפאת זכויות הבנייה במקרקעין למשך 14 שנים מחייבת, אפוא, את ההתייחסות לתכנית המקפיאה ולתכנית המשחררת כתכנית אחת. 9. יצוין עוד, כי בפסיקתו של בית משפט זה התעוררה בעבר שאלת היחס בין תכנית פוגעת לתכנית מאוחרת יותר החלה על אותם מקרקעין בהקשר של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190 (להלן: עניין קהתי), נדונה השאלה מה הדין מקום בו התקבלה תכנית הפוגעת במקרקעין ובעוד תביעת בעל המקרקעין לפיצויים בגין הפגיעה תלויה ועומדת התקבלה תכנית המאיינת את אותה פגיעה. דעת הרוב בעניין קהתי (השופט א' גולדברג והנשיא מ' שמגר) קבעה כי במצב בו התכנית המאוחרת מאיינת לגמרי את הפגיעה שנגרמה על ידי התכנית המוקדמת לא יהיה זכאי בעל המקרקעין לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין התכנית המוקדמת (השופט מ' חשין, שהיה בדעת מיעוט בעניין קהתי, סבר כי בעל המקרקעין שנפגעו זכאי לפיצוי בגין התכנית הפוגעת המוקדמת ללא קשר לתכנית המאוחרת יותר שאיינה את הפגיעה). עם זאת, באותו מקרה חלפו 17 שנים בין שתי התכניות, ולכן החליט בית משפט זה להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שיבחן את שאלת גובה הנזק שנגרם כתוצאה מהקפאת הבנייה במקרקעין בתקופה שבין שתי התכניות. בית משפט זה הכיר, אפוא, בעניין קהתי בכך שהנזק מהקפאת אפשרויות הבנייה בקרקע בתקופה שבין שתי התכניות ניתן לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (ראו, עניין קהתי, עמ' 218). הבדל חשוב שקיים, עם זאת, בין המקרה שנדון בעניין קהתי לענייננו הוא כי בעניין קהתי שאלת הפיצוי על נזקי ההקפאה התעוררה במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק שהוגשה לאחר אישור התכנית המקפיאה, ואילו בענייננו התביעה הוגשה רק לאחר שאושרה התכנית המאוחרת יותר ששחררה את זכויות הבנייה המוקפאות. אף על פי כן, אינני סבורה כי יש לייחס משמעות מכרעת להבדל זה, שכן בעניין קהתי לא הייתה לבעל המקרקעין ברירה אלא לתבוע את נזקיו בהתאם לתכנית המוקדמת. זאת, משום שבניגוד לענייננו, לא היה בעניין קהתי צפי לכך שתאושר תכנית המשחררת את זכויות הבנייה בתוך זמן קצר יחסית ממועד כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה. בנסיבות שלפנינו אין מקום לזקוף לחובתם של המשיבים את העובדה שלא תבעו את נזקיהם בתוך שנה ממועד כניסתה לתוקף התכנית המקפיאה (בהתאם לתקופת ההתיישנות שהייתה נהוגה באותה עת) אלא המתינו עד לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, שהייתה אמורה להיות מאושרת פחות משנתיים מאוחר יותר. סוגיה חשובה נוספת העולה מפסק דין הרוב בעניין קהתי, שיש לה חשיבות גם בענייננו, היא ההכרה בכך שניתן בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק לבחון את הקשר בין תכנית מוקדמת שהוראותיה גורמות לפגיעה במקרקעין לתכנית מאוחרת יותר החלה על אותם מקרקעין ומשפיעה על היקף הפגיעה, כך שלמעשה יש לבחון את השפעתן הכוללת של שתי התכניות על שווי המקרקעין. בעניין קהתי הוכר הקשר בין שתי התכניות כאשר היה מדובר בתכניות שלא היו קשורות זו לזו מבחינה פורמאלית ועמדו כל אחת בפני עצמה. נראה שבענייננו הקשר בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת הינו הדוק אף יותר, כפי שפורט לעיל, ועל כן על פני הדברים אין כל מניעה עקרונית בהתייחסות לשתי התכניות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. מקרה נוסף בו התעוררה שאלת היחס בין שני אקטים תכנוניים בהקשר של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד נח(1) 550. באותה פרשה נדונה השאלה האם בתביעה לפי סעיף 197 לחוק יש מקום להתחשב, לצורך חישוב שווי המקרקעין, בהכרזה על המקרקעין כקרקע חקלאית שנעשתה כ-14 שנים לפני כניסתה לתוקף של תכנית שקבעה את ייעודם של המקרקעין לחקלאות. השופטת א' פרוקצ'יה (בדעת יחיד) הביעה את העמדה כי: "פער הזמן כשלעצמו אינו מנתק את הקשר הענייני בין שתי החוליות המבקשות להשיג יעד תכנוני אחד. תוצאה אחרת הייתה עלולה לתת תמריץ לרשות המוסמכת לדחות את החלת התכנית כדי לנתקה באופן מלאכותי מההכרזה, וכך למזער, או לאיין כליל, את חובתה לפצות את בעל המקרקעין שקניינו נפגע. פרשנות כזו אינה מתיישבת עם ההגנה על זכות הקניין ועם החובה לפצות את בעל הזכות על פגיעה במקרקעיו" (שם, בעמ' 568-567). אכן, כפי שמציין חברי השופט עדיאל בפיסקה 14 לפסק דינו, השאלה שנדונה בע"א 1968/00 הנ"ל היא שונה מהשאלה המתעוררת במקרה שלפנינו, שכן הכרזה על קרקע כקרקע חקלאית אינה בגדר תכנית, אולם סבורה אני כי ניתן לאמץ פתרון דומה גם במקרים אחרים בהם עסקינן בשני אקטים תכנוניים שונים שבאים זה אחר זה ונועדו להשיג יחדיו יעד תכנוני אחד. 10. נראה, אם כן, כי כאשר קיימות שתי תכניות שנועדו להשיג מטרה תכנונית משותפת ניתן בנסיבות מתאימות להתייחס אליהן כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. קשה להגדיר מראש רשימה סגורה של כל המצבים בהם הדבר יהיה אפשרי. אולם, ניתן להצביע על מספר מאפיינים של תכניות, שבהתקיימם מן הראוי יהיה לראות שתי תכניות, שפורמאלית הן נפרדות זו מזו, כתכנית אחת לצורך תביעה לפי סעיף 197. ראשית, על מנת ששתי תכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים על הזיקה התכנונית ביניהן להיות הדוקה ומשמעותית. על שתי התכניות לחול על אותם מקרקעין ונדרש קיומו של קשר ענייני ומשמעותי ביניהן. זאת, בדומה למקרה שלפנינו בו התכנית המקפיאה מייעדת שטח מסוים לאיחוד וחלוקה והתכנית המשחררת מיישמת את שנקבע בתכנית המקפיאה וקובעת את אופן האיחוד והחלוקה. שנית, קיומה של זיקה פורמאלית בין שתי התכניות, כך שהתקנון של תכנית אחת צופה את אישורה של תכנית מאוחרת יותר המתייחסת לאותם מקרקעין, מחזק את האפשרות כי שתי התכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים. שלישית, פרק הזמן שצפוי לחלוף בין מועדי אישורן של שתי התכניות אף הוא בעל חשיבות לשאלת ההכרה בהן כתכנית אחת. כך למשל, כאשר התכנית המוקדמת יותר היא תכנית שבמהותה היא תכנית זמנית שנועדה לחול לפרק זמן מוגבל עד לאישורה של התכנית המאוחרת יותר, יהיה בכך כדי לחזק את הקשר בין שתי התכניות. ודוק: עצם העובדה שבדיעבד מסתבר שהתקופה שחלפה בפועל בין מועדי אישורן של שתי התכניות הייתה ארוכה יותר מזו שנצפתה מלכתחילה, אין בה כדי לנתק את הקשר בין שתי התכניות. מקום בו יתקיימו שלושת המאפיינים שתוארו לעיל הנטייה תהיה, אפוא, להתייחס לשתי התכניות הנדונות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. עם זאת, מאפיינים אלה אינם בגדר תנאי בל יעבור להכרה בשתי תכניות שונות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים, וניתן להניח כי בבוא העת יוכרו מצבים נוספים בהם זו תהיה התוצאה הראויה. 11. המסקנה אליה הגעתי, אפוא, הינה כי במקרה דנן קיים קשר ענייני הדוק בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת המעוגן בהוראותיה של התכנית המקפיאה, שהיא במהותה תכנית זמנית שנועדה לחול לפרק זמן של פחות משנתיים. כאמור לעיל, הזמן שחלף בין מועדי כניסתן לתוקף של שתי התכניות אינו מנתק קשר זה, וייתכן כי די היה בקשר האמור על מנת להביא לכך שמירוץ ההתיישנות לתביעת הפיצויים בגין נזקי ההקפאה יחל במועד אישורה של התכנית המשחררת, כפי שקבעו בית המשפט קמא וועדת הערר. עם זאת, אינני נדרשת להכריע בשאלה זו שכן בנסיבות העובדתיות של המקרה דנן מתווסף, כאמור לעיל, לקשר ההדוק בין שתי התכניות אלמנט נוסף שיש להתחשב בו והוא התנהלותה של המערערת ביחסיה עם המשיבים. הטעם השני - התנהלותה של המערערת ביחסיה עם המשיבים 12. המשיבים טוענים כי המערערת מנועה מלהעלות טענת התיישנות נגד תביעתם לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מאחר שהיא עצמה טענה בפניהם ובפני בעלי קרקע אחרים בנתניה, לאחר אישור התכנית המקפיאה, כי המועד הנכון להגשת תביעת פיצויים בגין נזקי ההקפאה הוא לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת. עיון בסיכומיה של המערערת בפני ועדת הערר מעלה כי היא אינה מכחישה כי זו אמנם הייתה עמדתה המשפטית באותה עת, וכפי שציין חברי השופט עדיאל בפיסקה 34 לפסק דינו זוהי אף העמדה שהציגה המערערת בפני בית משפט זה (בהתדיינות מול בעלי דין אחרים) בעניין לצין ובעניין שפירא. כשלעצמי אינני סבורה כי העובדה שטענת המערערת שהמועד הראוי להגשת תביעת הפיצויים הוא לאחר אישור התכנית המשחררת, לא התקבלה על ידי בית משפט זה בעניין לצין ובעניין שפירא יש בה כדי לסייע למערערת בענייננו. חברי השופט עדיאל דוחה את טענת המשיבים לפיה מתקיימת מניעות החלה על המערערת ביחס להעלאת טענת ההתיישנות על סמך הקביעה שתורת ההשתק השיפוטי, עליה מתבססים המשיבים, חלה רק כאשר הטענה, שהעלה בעל דין בהליך שיפוטי קודם, הסותרת את טענתו בהליך שיפוטי מאוחר יותר, התקבלה על ידי בית המשפט באותו הליך שיפוטי קודם. את השאלה האם כלל ההצלחה בהליך הקודם הוא תנאי שאין בלתו לתחולתה של תורת ההשתק השיפוטי ניתן במקרה דנן להשאיר בצריך עיון (השוו, רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ (טרם פורסם), פיסקה 10 לפסק דינו של השופט א' גרוניס). במקרה דנן יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה המערערת אף בהתעלם מתורת ההשתק השיפוטי. המערערת, אינה חולקת, כאמור, על כך שהעמדה שהוצגה על ידה לאחר אישור התכנית המקפיאה הייתה כי המועד המתאים להגשת תביעת פיצויים בגין נזקי ההקפאה הוא לאחר אישור התכנית המשחררת. עמדה זו של המערערת אף לא השתנתה במהלך תקופת ההתיישנות בת השנה שלאחר כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה ונראה שהמערערת נותרה בעמדתה זו, לכל המוקדם, עד מתן פסק דינו של בית משפט זה בעניין לצין בשנת 1989, כ-6 שנים לאחר שתמה תקופת ההתיישנות להגשת תביעות לפיצויים בגין נזקי התכנית המקפיאה שלפנינו. חובת ההגינות המוטלת על המערערת כרשות ציבורית אינה מאפשרת לה, בשלב שלאחר תום תקופת ההתיישנות, להתכחש למצג שהציגה במהלך תקופת ההתיישנות, ולפיו היה מקובל עליה שהמועד המתאים להגשת תביעת הפיצויים הוא לאחר אישור התכנית המשחררת. ויודגש, אינני סבורה כי המערערת פעלה בחוסר תום לב במועד בו הציגה את עמדתה המקורית בדבר המועד הנכון להגשת תביעת הפיצויים, אולם משחלפה תקופת ההתיישנות העלאת עמדה הסותרת את העמדה שהציגה המערערת במהלך תקופת ההתיישנות אינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוטלת על המערערת כרשות מנהלית. יצוין עוד, כי בית משפט זה הכיר בעבר בכך שהתנהלותה של ועדה מקומית לתכנון ולבניה ביחסיה עם בעלי המקרקעין עליהם חלה תכנית כזו או אחרת עשויה להביא להארכת תקופת ההתיישנות של תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. שאלת הדומה במידת מה לשאלה המתעוררת בענייננו, בכל הנוגע לאופן בו פעלה הוועדה המקומית כלפי בעלי המקרקעין, התעוררה בעניין סולימאני. באותו מקרה לא הגישו בעלי המקרקעין תביעה לפי סעיף 197 במהלך התקופה הקבועה בחוק להגשת התביעה, משום שניהלו משא ומתן ממושך עם הוועדה המקומית לקבלת פיצוי בגין הפגיעה שפגעה תכנית מסוימת במקרקעין שבבעלותם. משלא צלח המשא ומתן ביקשו בעלי המקרקעין להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אולם המועד להגשת התביעה חלף מספר שנים קודם לכן ושר הפנים סירב לעשות שימוש בסמכות הנתונה לו בסעיף 197(ב) לחוק ולהאריך את המועד להגשת התביעה. בית משפט זה קיבל את עתירתם של בעלי המקרקעין נגד החלטת שר הפנים והורה על הארכת המועד להגשת תביעת הפיצויים, וזאת, בין היתר, נוכח התנהגותה של הוועדה המקומית באותו מקרה והמצג שיצרה כלפי בעלי המקרקעין בדבר קיום חובה לפצותם. 13. הנה כי כן, משהציגה המערערת במהלך תקופת ההתיישנות את העמדה כי המועד המתאים להגשת תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין נזקי ההקפאה הוא לאחר אישור התכנית המשחררת, אין לקבל את הטענה המועלית על ידה כיום כי המועד הנכון להגשת התביעה היה במהלך תקופת ההתיישנות, שהחלה לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המקפיאה, ומשהוגשה התביעה רק לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת יש לדחותה בשל חלוף הזמן הקבוע בחוק להגשתה. סוגיות נוספות 14. טענה נוספת המועלית על ידי המערערת, מרכז השלטון המקומי והיועץ המשפטי לממשלה, שהודיע על התייצבותו בהליך דנן, היא כי תביעת המשיבים הינה, למעשה, לפיצוי על התמשכות הליכי התכנון בין מועד אישורה של התכנית המקפיאה למועד אישורה של התכנית המשחררת וכי הדרך הנכונה לתבוע פיצוי בגין נזק זה איננה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אלא תביעה נזיקית רגילה. סבורה אני כי יש לדחות טענה זו. אכן, בפסיקתו של בית משפט זה הוכרה באופן עקרוני חובת הזהירות של מוסדות התכנון כלפי בעלי המקרקעין ועל כן כאשר הראשונים גרמו לעיכוב בלתי סביר בהליכי התכנון הם עלולים לשאת באחריות בנזיקין (ראו, ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817, 848-847). אולם, במקרה דנן נבעו נזקי ההקפאה ישירות מהוראות התכנית המקפיאה ולכן מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי אין כל מניעה לתבוע פיצוי בגין נזקים אלה מכוח סעיף 197 לחוק. זאת ועוד, בעניין קהתי הכיר כבר בית משפט זה, כאמור בפיסקה 9 לעיל, בכך שהקפאת זכויות הבנייה במקרקעין במהלך התקופה שבין מועדי כניסתן לתוקף של שתי תכניות מתאר שונות החלות על אותם מקרקעין היא נזק הניתן פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. 15. המערערת, שאליה מצטרפים גם מרכז השלטון המקומי והיועץ המשפטי לממשלה, מוסיפה וטוענת כי הכרה באפשרות לתבוע פיצוי בגין נזקי ההקפאה אף לאחר שחלף מועד ההתיישנות להגשת תביעות שמקורן בתכנית המקפיאה תביא להארכת תקופת ההתיישנות לתביעות לפי סעיף 197 לחוק באופן שיפגע ביכולתן של הרשויות הנוגעות בדבר להיערך מבחינה תקציבית לתשלום הפיצויים ויטיל עליהן התחייבויות כספיות בלתי צפויות. אף טענה זו דינה להידחות. אכן, בית משפט זה הכיר בעבר בכך שבכל הנוגע לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה קיים אינטרס ציבורי "שלפיו יש לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן מבלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ניכר" (ראו, עניין סולימאני בעמ' 792). עם זאת, אינטרס ציבורי זה איננו יחיד ובלבדי ויש לאזן בינו לבין זכותו של הפרט לפיצוי בגין הפגיעה בקניינו; זכות שקיבלה, כמובן, מישנה תוקף מאז חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וההכרה במעמדה החוקתי של הזכות לקניין. בנסיבות העובדתיות הפרטניות של המקרה דנן הזיקה ההדוקה בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת והתנהלותה של המערערת כלפי המשיבים, הכול כפי שפורט לעיל, מחלישות במידה ניכרת את עוצמתו של הטיעון בדבר "הסתמכותה" התקציבית של המערערת. סיכום 16. מצאנו, אפוא, כי במשקלם המצטבר של הזיקה ההדוקה הקיימת בין התכנית המקפיאה לתכנית המשחררת, שהיו שתיהן חלק ממהלך תכנוני אחד שלם, ושל התנהלות המערערת ביחסיה עם המשיבים, באופן שהמערערת יצרה מצג לפיו המועד הנכון להגשת תביעת הפיצויים בגין נזקי התכנית המקפיאה הוא לאחר כניסתה לתוקף של התכנית המשחררת, יש כדי להביא לדחיית טענת ההתיישנות שהעלתה המערערת. אשר על כן, אם דעתי תישמע, הערעור יידחה והמערערת תישא בשכר טרחת עורך דין לטובת המשיבים 6-1 בסך כולל של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופט א' א' לוי: אני מצטרף בהסכמה לפסק-דינה של חברתי, השופטת ביניש. מסקנתה של חברתי, כמו גם הטעמים לה, מקובלים עלי במלואם. עקרון היסוד, ולפיו על פגיעה תכנונית לגרור עמה, ככלל, תשלום פיצויים לנפגע, עלול להימצא מסוכל מקום בו נשללת מנפגעיה של תוכנית מקפיאה זכותם לעתור לקבלת הפיצוי אך בשל כך שתקופת ההתיישנות חלפה לה והסתיימה, עוד בטרם היה בידם לחשב את שיעור הפגיעה בהיעדרה של תוכנית משחררת. זאת, מקל וחומר שעה שהוועדה המקומית היא שקבעה, כי המועד הנכון להגשת התביעה לפיצוי הוא לאחר אישורה של התוכנית המשחררת. ההיגיון הבריא, חוש ההגינות והרצון להימנע מתוצאות אבסורדיות אינם יכולים להשלים עם מצב דברים מעין זה, ולוּ בגינם הייתי דוחה את הערעור. ועוד אוסיף, כי איני רואה כיצד זה ניתן, כפי שמציע חברי השופט עדיאל, לחשב באורח מעשי את הפגיעה הכרוכה בתוכנית מקפיאה כשהיא לבדה. חברי מציע לעשות כן על יסוד הערכות בדבר משך הכנתה של תוכנית משחררת, אלא שאין כמו עובדותיו של המקרה שבפנינו להוכיח, כי להערכה זו אין על מה שתתבסס. מן העבר האחר, איני מוצא ממש בחשש, כי התבוננות על התוכניות המקפיאה והמשחררת כעל תוכנית אחת תעלה לבעלי מקרקעין דווקא בפגיעה בקנינם. שכן, אין התבוננות זו שואבת אלא מן התכלית, המשמשת כפי שכבר ציינתי יסוד מוסד בהסדרים בהם עסקינן, היא פיצוים ההולם של בעלי מקרקעין בגין פגיעה תכנונית ברכושם. ש ו פ ט הוחלט ברוב דעות השופטים ד' ביניש ו-א' א' לוי נגד דעתו החולקת של השופט י' עדיאל, כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ביניש. ניתן היום, י"ג באב התשס"ו (7.8.2006). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04037810_I09.docש.י. מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il