זאב בורנשטיין ע'י אילן בורנשטיין נ. עירית חיפה

פסק-דין בתיק ע"א 3757/13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3757/13 לפני: כבוד השופט ח' מלצר כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופטת ע' ברון המערערים: 1. זאב בורנשטיין 2. מרים בורנשטיין 3. אילן בורנשטיין 4. בורנשטיין ובניו חברה לבנין בע''מ נ ג ד המשיבות: 1. עירית חיפה 2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה 3. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה 4. מדינת ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 2.4.2013 ב-ת"א 1125/04 שניתן על ידי כבוד השופט י' כהן תאריך הישיבה: ד' בתשרי התשע"ו (17.9.2015) בשם המערערים: מר אילן בורנשטיין בעצמו בשם המשיבות 2-1: בשם המשיבות 4-3: עו"ד שרונה גינור עו"ד שמרית גולן פסק-דין השופטת ע' ברון: 1. לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט י' כהן) ב-ת"א 1125/04 מיום 2.4.2013, במסגרתו נדחתה תביעה נזיקית שהגישו המערערים לפיצוי כספי בסך של 5 מיליון ש"ח בגין נזקים שנגרמו להם, לטענתם, עקב כך שהמשיבות מנעו מהם את האפשרות לנצל זכויות בניה במקרקעין שבבעלותם (מלכתחילה הוגשה התביעה על סך 3.6 מיליון ש"ח, ואולם בהחלטה מיום 1.4.2007 ניתן אישור בית המשפט להגדלת הסכום ל-5 מיליון). העובדות הצריכות לעניין 2. בשנת 1973 רכשה המערערת 2, מרים בורנשטיין (להלן: מרים) ביחד עם אחותה המנוחה, חלקת מקרקעין מאת חיים דרוקר (להלן: דרוקר). מדובר בחלקה 51 בגוש 10776 המתפרשת על פני 1054 מ"ר ומצויה ברחוב תאד"ל בעיר חיפה (להלן: החלקה או המקרקעין). בשנת 1980 העבירה האחות המנוחה את זכויותיה בחלקה למרים, ומאז רשומה החלקה בבעלותה המלאה של האחרונה. המוציא והמביא בכל הנוגע לניהול המקרקעין, מעת רכישתם ועד היום, הוא זאב בורנשטיין, בעלה של מרים (להלן: המערער); וכיום מנהל את המקרקעין גם בנם של המערער ומרים, הוא המערער 3 אילן בורנשטיין. המערערת 4 היא חברה קבלנית שבבעלות משפחת בורנשטיין, "בורנשטיין ובניו חברה לבניין בע"מ" (להלן יקראו יחד: המערערים). הנזק הנטען בתביעה הוא לכאורה נזקה של מרים בלבד, באשר רק היא לכאורה בעלת הזכויות בחלקה. ואולם לשם הנוחות, אתייחס למערערים כולם כאחד, אלא אם כן נאמר במפורש אחרת. מחוות הדעת השמאיות שהוגשו לבית המשפט המחוזי על ידי הצדדים, עולה כי המקרקעין ממוקמים בשטח מיוער ותלול המצוי במורדות המערביים של הכרמל בתחומה של העיר חיפה, באזור שגם כיום אינו כולו סלול וחסר תשתיות מים וחשמל (מטעם המערערים הוגשה חוות דעתו מיום 15.2.2007 של השמאי אחיקם ביתן, סומנה מ/22; מטעם המשיבות 2-1 הוגשה חוות דעתו מיום 8.1.2008 של השמאי אהרן ויסבלום; מטעם המשיבות 4-3 הוגשה חוות דעתו מיום 25.12.2007 של השמאי מנחם מלוכנא). רחוב תאד"ל שבו נמצאת החלקה, בנוי וסלול רק בקטע קצר בתחילתו (כ-60 מטרים), כאשר עד לחלקה ישנו קטע נוסף של כ-380 מטרים שלא נסלל. מצידה השני של החלקה, המשך רחוב תאד"ל מתוכנן להתחבר אל רחוב הרופא – שגם הוא אינו סלול בחלקו, ואורכם של שני קטעי הרחוב הלא סלולים גם יחד (תאד"ל והרופא) עד לחלקה הוא כ-320 מטרים. כבר בעת רכישתה היתה החלקה מסווגת לבניה. ואולם כפי שצוין מאז שנרכשה ועד היום, למעלה מ-40 שנים, טרם הושלם פיתוח האזור שבו מצויה החלקה – ובהעדר גישה ותשתיות גם לא ניתן היה לבנות בה. אין חולק כי בעת שרכשה מרים את הזכויות בחלקה, ידעו המערערים כי היא מצויה באזור לא מפותח; ואולם לטענתם, היתה להם ציפייה לגיטימית שתוך שנים ספורות תביא המשיבה 1, עיריית חיפה (להלן: העירייה), לפיתוח של האזור, כך שניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה בחלקה בהקדם. ההליכים התכנוניים בחלקה 3. במועד שבו נרכשה החלקה עמדה בתוקפה תכנית מתאר חפ/1ד לעיר חיפה, שאושרה עוד בתקופת המנדט הבריטי בשנת 1941 (להלן: התכנית המנדטורית). על פי התכנית המנדטורית האזור שבו מצויה החלקה יועד למגורים, וכך אמנם סווגה גם החלקה שבה עסקינן; ובתשריט התכנית סומנה, בסמוך לחלקה, דרך גישה. ואולם התכנית המנדטורית התבררה כבלתי ישימה – שכן חלק מהמגרשים שיועדו לבניה היו שטחי טבע ונוף, שלעמדת העירייה לא היה זה ראוי לחרב בבניה, ובכל מקרה המגרשים אף לא התאימו למגורים מבחינה טופוגרפית. משכך, עוד בשנת 1968, עובר לרכישת החלקה, עמלה המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: הוועדה המקומית), על תכנית מתאר חדשה ובה שינויים תכנוניים משמעותיים – היא תכנית חפ/1400 (להלן: תכנית חפ/1400). המטרה היתה לשנות את ייעודן של חלקות שסבלו מטופוגרפיה בעייתית, משטחים לבניה לשטחים פתוחים ולשטחי נופש וקיט. ולענייננו, לפי תכנית חפ/1400 ייעודה של החלקה אמור היה להשתנות ל"שטח ירוק", קרי: שטח טבעי פתוח שלא ניתן לבנות בו; והדרך שתוכננה בתשריט התכנית המנדטורית בסמוך לחלקה הוסטה למקום אחר, באופן ששלל למעשה את הגישה לחלקה. יצוין כי הפקדתה של תכנית חפ/1400 נעשתה לבסוף רק בשנת 1980. בשנת 1972, עוד קודם להפקדתה של תכנית חפ/1400, דרוקר שבשעתו עדיין היה הבעלים בחלקה, פנה לוועדה המקומית והביע את מורת רוחו מהשינויים המתוכננים. כעבור שנים, בשלהי שנת 1986 וכאשר דרוקר כבר לא היה בעלים בחלקה, במסגרת דיון בהתנגדויות שהוגשו לתכנית חפ/1400 לאחר הפקדתה, החליטה הוועדה המקומית לדון בפנייתו של דרוקר משנת 1972 כבהתנגדות. הוועדה המקומית אף קיבלה את ההתנגדות באופן חלקי (וכן התנגדויות נוספות שנדונו), ובעקבותיה גם המשיבה 3, הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה (להלן: הוועדה המחוזית) – שהחליטה ביום 15.9.1985 להותיר לאותה עת את סיווג החלקה למגורים, כבתכנית המנדטורית. בד בבד הוחלט בוועדה המחוזית להרחיב את תחום שטחה של השכונה הסמוכה (תל אהרון) המיועד לתכנון וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים, באופן שיכלול גם את החלקה שבה עסקינן ומגרשים קרובים נוספים. לפי תכנית זאת, העירייה לקחה על עצמה להקצות לבעלי החלקות לבניה שסיווגן ישונה לשטח פתוח, שטחים חלופיים לבניה בקרבת מקום, וכן תכנון מערך הדרכים חדש. יצוין כי דבר הכנתה של התכנית החדשה פורסם על ידי הוועדה המקומית רק בשנת 2002 (תכנית חפ/2185א, להלן: תכנית הרפרצלציה); וזו הופקדה רק ביום 20.3.2013, סמוך לפני מתן פסק הדין בתובענה. 4. אין חולק כי במרוצת השנים, מעת שרכשו את הזכויות בחלקה ועד לפני מספר שנים, המערערים לא הגישו בקשה לקבלת היתר בניה בחלקה – ורק בחודש מאי 2012 הם עשו כן לראשונה, ובקשתם נדחתה. עם זאת, במהלך כל התקופה שעד להגשת הבקשה, חזרה העירייה והבהירה למערערים כי כלל לא ניתן לקבל היתר לבניה בחלקה – וזאת כל עוד שלא נסללו דרכי גישה לאזור וחסרות אף תשתיות חיוניות. הדברים קיבלו ביטוי מפורש בכתב, בתכתובת ענפה שהחליפו ביניהם הצדדים בזמן אמת. כך, למשל, ביום 15.6.1980 כתב מנהל המחלקה לתכנון העיר שבעירייה למערער, כי החלקה מסווגת כמגרש לבניה – ואולם "...החלקה נמצאת בשטח בלתי מפותח, לכן מתן היתר בניה מותנה בביצוע תחילה (הדגשה במקור- ע'ב') של השירותים הציבוריים הדרושים כגון: דרכי גישה סלולות, מים, חשמל וכד'" (מוצג מ/6, בסעיף 2; וראו גם: מ/7 מיום 14.5.1990). בד בבד, לכל אורך השנים עמדתן של העירייה ושל הוועדה המקומית היתה שחיבור החלקה לכביש ולתשתיות אינו מצדיק את ההשקעה הכספית הניכרת הדרושה לשם כך – וזאת בהינתן הטופוגרפיה הסביבתית, והעובדה כי הכביש בכל מקרה נועד לשרת רק מספר בודד של חלקות ברחוב תאד"ל. בהקשר זה הבהירה בעדותה בפני בית המשפט המחוזי גב' מרינה פרלמן, מנהלת המחלקה לתכנון דרכים משנת 2001, כדלקמן: "כביש תאד"ל בתחום היסטורי נמצא בטופוגרפיה מאוד קשה ובתחום ערכי טבע מאוד גבוהים, והצורך שלו לשרת בקצה 10 מגרשים לא מצדיק השקעה כספית כל כך גבוהה ופגיעה בטבע כל כך רצינית, וזאת מנקודת מבט עירונית." (עמ' 110 לפרוטוקול יום 27.11.2008, ש' 5-3). 5. הפתרון עליו החליטו העירייה והוועדה המקומית בהתייחס לקושי שאליו נקלעו המערערים ואחרים כמותם לממש את זכויות הבניה שבבעלותם, היה כאמור תכנון וחלוקה מחדש של הקרקעות במסגרת תכנית הרפרצלציה. לטענתן של העירייה והוועדה המקומית, הכוונה היתה שבתכנית הרפרצלציה יוקצו לבעלי הקרקעות זכויות בניה בחלקות חלופיות ובשיעור העולה באופן ניכר על זכויות הבניה שהיו בידיהם מכוח התכנית המנדטורית. ואולם השנים נקפו, ואישורה של תכנית הרפרצלציה לא נראה היה באופק. בחלוף למעלה מ-15 שנים מעת שהורתה הוועדה המחוזית להחיל את תכנית הרפרצלציה גם על החלקה – תכנית זו אפילו לא הופקדה. במקביל לכך, העירייה סירבה לפניות חוזרות ונשנות מצידם של המערערים לממש את התכנית המנדטורית שלכאורה היתה תקפה עדיין, ולסלול דרך גישה לחלקה. וכך כתב בנושא מר עמרם מצנע ראש העיר חיפה דאז למערער, במענה מיום 22.7.1997 לפנייה בנדון – "מכתבך שהגיע אל לישכתי הועבר לעיוני. הריני להודיעך כי אזור תל אהרון נמצא בשלבים מוקדמים מאוד – הן של תכנית חלוקה מחדש (רה פרצלציה) והן של תכנון מערכת כבישים עירונית. על פי הרעיון המתגבש לתכנון מערכת הכבישים העירונית בתל אהרון, יתכן שיידרש שינוי של מקום החלקות. על כן, עד אשר לא תתגבש תכנית סופית לחלוקה חדשה ולתכנון מערכת דרכים אין אפשרות לפתח את האזור. אני מקווה כי בכך הובהר המצב לאשורו ומודה לך על פנייתך" (ההדגשה שלי- ע'ב') (מוצג מ/34ב). במכתב שנשלח בסמוך לאחר מכן למערער מטעם העירייה, הובהר לו כי אף אין מקום ליוזמות פרטיות בנוגע לפיתוח האזור – באשר "עיריית חיפה פועלת מנקודת מבט עירונית כוללת". 6. משכלו כל הקיצין מבחינתם, בחודש יולי 2004 הגישו המערערים תביעה כספית לבית המשפט המחוזי בחיפה – ובה עתרו לפיצויים בגין אובדן רווחים ועוגמת נפש שהיו לטענתם מנת חלקם כתוצאה מהתרשלות העירייה והוועדה המקומית. בתמצית, נטען כי בעטיין של העירייה והוועדה המקומית נמנע מהמערערים לנצל את זכויות הבניה הנתונות להם מכוח התכנית המנדטורית. המערערים הלינו על העירייה ועל הוועדה המקומית על כך שמצד אחד לא מילאו אחר חובתן לסלול כביש גישה לחלקה בהתאם לתכנית המנדטורית התקפה, וזאת תוך שנקטו במדיניות שלפיה אין טעם בסלילת כביש שעלול להיות מוסט בתכנית החדשה הנרקמת לתכנון וחלוקה של האזור כולו; ומצד שני גררו רגליים ולא קידמו את אישורה של תכנית הרפרצלציה במשך עשרות שנים. ועוד נטען בהקשר זה, כי כבר בשנת 1982 גבתה העירייה אגרות והיטלים עבור סלילת כביש מבעלי הזכויות בקרקעות ברחוב תאד"ל שבו מצויה החלקה, אך הכביש מעולם לא נסלל כאמור – ובכך העשירה העירייה את קופתה שלא כדין. טענה אחרת מפי המערערים היתה שלאורך שנים רבות מסרו העירייה והוועדה המקומית למערערים מידע מטעה, שלפיו אין כל היתכנות לקבלת היתר בניה בחלקה – ובעשותן כן מנעו מהמערערים לנקוט בצעדים מתאימים על מנת להביא בכל זאת למימוש זכויות הבניה בחלקה. התביעה הופנתה גם נגד הוועדה המחוזית ומדינת ישראל, על פי הנטען מתוקף אחריותן הכוללת למצב התכנוני באזור הרלוונטי. לחלופין טענו המערערים לפני בית המשפט המחוזי כי יש לאפשר להם לסלול על חשבונם כביש גישה לחלקה, ולחייב את בעלי הזכויות במגרשים האחרים ברחוב לשלם את חלקם. במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי אף עלתה אפשרות שייחתם בין הצדדים הסכם פיתוח בנוגע לסלילת הכביש (שלפיו המערערים הם שיסללו את הכביש ובתמורה יקבלו מהעירייה פטור מתשלום היטלים) – ואולם הדבר לא הסתייע בסופו של יום. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 7. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתם של המערערים. ראשית נדחתה על הסף התביעה נגד הוועדה המחוזית ומדינת ישראל. נקבע כי תביעתם של המערערים עוסקת בהליכי התכנון שנקטו העירייה והוועדה המקומית ביחס לחלקה, ואולם תכנון עירוני של מקרקעין, ברמה מקומית, אינו בגדר תחומי אחריותן של הוועדה המחוזית והמדינה – ועל כן בכל מקרה לא ניתן לייחס להן רשלנות בנדון. בפסק הדין ניתן מקום נכבד להתנהלותם של המערערים למן רכישת הזכויות בחלקה ועד להגשת התביעה, ונקבע כי יש לזקוף לחובתם את העובדה שבמשך שנים ארוכות לא הגישו לוועדה המקומית תכנית בניין לאישור או בקשה להיתר בניה בחלקה. בית המשפט סבר כי כך נהגו המערערים ככל הנראה משום שלא היו מעוניינים לשאת בהוצאות הכרוכות בהגשת בקשות מסוג זה, ולא ראה לנכון לייחס חשיבות כלשהי להצהרות העירייה שלפיהן בהיעדר פתרון תחבורתי לאזור כולו אין כל אפשרות לקבל היתר בניה בחלקה. וכך נאמר: "במצב הדברים שלפניי, כאשר כלל לא הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה, או לא הוגשה תכנית אחרת להסדרת הגישה למקרקעין, כיון שהתובעים לא רצו או לא יכלו לשאת בהוצאה הכספית הכרוכה בכך, לא ניתן לשער או לנחש, מה היה עולה בגורל הבקשה, והאם הפתרון שהתובעים היו מציעים היה מתקבל או נדחה." כפי שכבר צוין המערערים הגישו בקשה אחת להיתר בניה בחלקה – ואולם היה זה בחודש מאי 2012, מספר שנים לאחר שכבר הגישו את תביעתם, ולכן ייתכן כי הדבר נעלם מעיניו של בית המשפט. לעומת זאת, בהתייחס לעירייה ולוועדה המקומית נקבע בפסק הדין כי לא נפל פגם כלשהו בהתנהלותן. בית המשפט ציין כי אמנם בחלוף זמן ממושך ביותר טרם נעשה פיתוח סביבתי באזור החלקה – ואולם נקבע כי לנוכח הטופוגרפיה הקשה של השטח "ניתן אפוא להבין את גישת הנתבעות, שעל פי סדרי העדיפויות שלהן, הן מעדיפות לתכנן במקומות אחרים, המשרתים אוכלוסיות רחבות יותר, מאשר להשקיע בתכנון המקום בו מצויים המקרקעין, שם מדובר במספר בודד של מגרשים" (בסעיף 41). יוער בנקודה זו, כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפלה טעות במיקום החלקה: בפסקה 2 לפסק הדין נקבע כי החלקה מצויה בסמטת אהרון בקרבת רחוב תאד"ל, בעוד שבפועל היא מצויה כאמור ברחוב תאד"ל עצמו. עם זאת יובהר, כי לטעות זו לא נודעת משמעות כלשהי לצורך הכרעה בסכסוך. כך, מקום שביחס למאפיינים הטופוגרפיים של החלקה לא נפלה טעות כלשהי, ואלה תוארו בפסק הדין בהתאם לאמור בחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים. 8. בית המשפט הוסיף והתייחס בהרחבה בפסק הדין אף לטענת המערערים שלפיה משלא קודמה תכנית הרפרצלציה – שומה היה על העירייה לסלול כביש גישה לחלקה, ולמצער להתיר למערערים לעשות כן על חשבונם. בתמיכה לטענה זו הגישו המערערים חוות דעת מטעם אינג' גיורא שילוני, מומחה להנדסה אזרחית ותכנון תחבורתי (להלן: אינג' שילוני) – שבה קבע המומחה כי קיימים פתרונות תחבורתיים לחלקה, שאינם פוגעים בתכנון הרפרצלציה באזור, וכי שומה היה על העירייה והוועדה המקומית לפעול לתכנון וביצוע של פתרון כזה. אינג' שילוני אף תכנן בעצמו תכנית תחבורתית רחבת היקף, שבאמצעותה ביקש להסדיר את דרכי הגישה לשכונה שבה ממוקמת החלקה. ואולם בית המשפט מצא כי חוות דעתו של אינג' שילוני פועלת דווקא לחיזוק עמדת הצד השני, שלפיה לא נפל כל פגם בסירובה של העירייה לסלול כביש גישה לחלקה – שכן ניכר מן התוכנית של המומחה כי בהינתן הטופוגרפיה הבעייתית באזור, הפתרון התחבורתי הדרוש הוא מורכב ויקר, וכרוך בבניית גשר ומחלף בקרבת מקום. בית המשפט המחוזי הוסיף והבהיר בהקשר זה, כי תכנון הדרכים באזור החלקה נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית – שהיא בעלת הידע המקצועי בתחום, ומוסמכת לקבוע את סדרי העדיפויות בעבודתה ואת האופן שבו ינוצלו המשאבים העומדים לרשותה. לעומת זאת, כך נקבע, "בית המשפט אינו 'מתכנן על', המוסמך לקבוע במקום רשויות התכנון המוסמכות, שדווקא תכניתו של מר שילוני, היא התכנית הראויה ליישום, כדי לפתור את בעיית הגישה למקרקעין" (בסעיף 38 לפסק הדין). ועוד נאמר, כי ככל שהמערערים סבורים כי יש לפעול לפי תכניתו של אינג' שילוני – הרי ששומה היה עליהם להגישה לאישורה של הוועדה המקומית במסגרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת, במקום לצרפה לתובענה. אשר לטענת המערערים כי היה על העירייה והוועדה המקומית לאפשר להם לסלול את הכביש לחלקה על חשבונם – גם טענה זו נדחתה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. נקבע כי הכלל הוא שרשות מקומית היא זו שסוללת בעצמה את הכבישים שבשטחה, ובנסיבות המקרה אף לא ניתן היה למסור את עבודת הסלילה לידי המערערים ללא מכרז. 9. לבסוף, בית המשפט המחוזי הביע את מורת רוחו מכך שחרף התמשכותם של הליכי התכנון על פני עשרות שנים, בעת הגשת התביעה תכנית הרפרצלציה אפילו לא הופקדה עדיין. עם זאת, נקבע כי אין די בכך על מנת לקבוע התרשלות מצידן של מי מהנתבעות: "מאז ניתנה תשובת ראש העיריה לפניית התובעים (המערערים- ע'ב') חלפו כ- 16 שנים, ונראה, שמאז דבר לא אירע. דבר זה מעורר תחושה מאוד לא נוחה. שקלתי האם יש בדבר כדי לשנות את מסקנותיי, ולפסוק לתובעים פיצוי בסכום גלובאלי כלשהו. ואולם, לאחר ששקלתי את הראיות שלפניי ואת טענות הצדדים, הנני סבור, שמצבם הבעייתי של המקרקעין מכריע את הכף. חרף הזמן הרב שעבר מאז תשובת ראש העיריה כי האזור נמצא 'בשלבים מוקדמים מאד' של תכנון, עדיין מדובר במקרקעין שפיתוחם כרוך בבעייתיות מיוחדת ובהוצאות כספיות גבוהות. בנסיבות שכאלה, ניתן להבין את עמדת המשיבות 1 ו- 2, (העירייה והוועדה המקומית - ע'ב') המעדיפות לרכז מאמציהן באזורים אחרים, פחות בעייתיים." (פסקה 42 לפסק הדין)." (ההדגשה שלי - ע'ב'). סופו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי לא הוכח שמי מהמשיבות נושאת באחריות לכך שנמנע מהמערערים לנצל את זכויות הבניה בחלקה. משכך, נקבע עוד כי אין לפסוק לטובת המערערים פיצוי כספי כלשהו, והתביעה נדחתה. מכאן הערעור שבו עסקינן. טענות המערערים 10. המערערים יוצאים כנגד קביעתו של בית המשפט המחוזי, שלפיה לא נפל פגם בהתנהלותה של אף אחת מן המשיבות בכל הנוגע לתכנון ופיתוח האזור שבו מצויה החלקה, וכי אין לחייבן בפיצוי המערערים. בתוך כך, המערערים טוענים לשורת שגיאות שנפלו לדעתם בפסק הדין – חלקן עובדתיות, אחרות משפטיות. המרכזית שבין השגיאות הנטענות נוגעת לקביעתו של בית המשפט המחוזי כי המערערים לא עשו את הדרוש על מנת להביא למימוש זכויות הבניה בחלקה, כפי הנראה משום שלא היו מוכנים לשאת בעלויות הכרוכות בכך. בנושא זה מדגישים המערערים כי מאז ומתמיד הם ניסו לקדם את התכנון באזור, מתוך מטרה לממש את הבניה בחלקה – אך פניותיהם ובקשותיהם בנושא נדחו פעם אחר פעם על ידי העירייה. במיוחד מדגישים המערערים, כי בנסיבות שבהן העירייה היא שחזרה ועמדה על כך שבהעדר כביש גישה ותשתיות לא ניתן יהיה לקבל היתר לבניה בחלקה – נשמט היסוד מן הקביעה כי שומה היה על המערערים לנקוט יוזמה ולהגיש בקשה לאישור תכניות או לקבלת היתר בניה. המערערים גורסים כי אף אין להטיל עליהם, כבעלי חלקה המתפרשת על פני כדונם אחד בלבד, הכנת תכנית מתאר בהיקף עצום – מה גם שלפי התכנית המנדטורית קיים פתרון תחבורתי ראוי לחלקה. עוד טוענים המערערים כי משהתברר להם שקבלת היתר לבניה בחלקה מותנית בהתקנת דרך גישה, הם פנו שוב ושוב לעירייה בבקשה כי תבצע את הסלילה מכיוון חלקו הסלול של רחוב תאד"ל – בהתאם לתשריט התכנית המנדטורית. ואולם לא רק שהעירייה סירבה לבצע עבודה זו בעצמה, אלא שהיא אף חזרה בה מההסכמה שנתנה לבסוף למערערים (בעת הדיון בבית המשפט המחוזי) לחתום עימם על הסכם פיתוח ולמסור לידיהם את סלילת הכביש. לגישת המערערים, אף על פי שסלילת כבישים היא מסמכויות הרשות שהן בעלות אופי ציבורי, בנסיבות המקרה לא היתה כל מניעה להפקידה בידיים פרטיות. ועוד נטען כי בחיפה קיים נוהג למסור עבודות סלילה לידיים פרטיות גם ללא עריכת מכרז, וכי למערערים ניסיון רב בביצוע עבודות פיתוח – ולמרות זאת העירייה חזרה בה מהסכמתה לאפשר להם לסלול את הכביש בעצמם, מסיבות בלתי ענייניות, ובעשותה כן הפלתה את המערערים לרעה. עוד באותו עניין, המערערים סבורים כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי קיים קושי בתכנון וביצוע סלילת כביש ופיתוח תשתיות לחלקה – שכן מחוות דעתו של אינג' שילוני עולה כי קיים לכל אלה פתרון תכנוני פשוט וזול, שאף מבוסס על התכנית המנדטורית ואינו מצריך שינוי שלה. נטען על ידי המערערים כי התכנית התחבורתית של אינג' שילוני ניתנת ליישום באופן מידי ושאינו מצריך משאבים מצד המשיבות – אלא אך את הסרת התנגדותן לעבודות. המערערים חוזרים על עמדתם בתובענה גם בהתייחס לוועדה המחוזית ולמדינה, ומפנים אצבע מאשימה נגדן בטענה כי ישבו בחיבוק ידיים במשך עשרות שנים ולא פעלו לקדם את תכנית חפ/1400 ואת תכנית הרפרצלציה, ולמעשה חדלו כליל מקידום התכנון והפיתוח של האזור. ולבסוף טוענים המערערים, כי מאחר שמזה עשרות רבות של שנים עומדת החלקה כאבן שאין לה הופכין ולא ניתן לממש את זכויות הבניה השייכות לה, מן הראוי היה שבית המשפט המחוזי יפסוק לטובת המערערים לכל הפחות פיצוי בגין עוגמת הנפש שהיא נחלתם. טענות המשיבות 11. המשיבות סומכות את ידיהן על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לגישתן, מרבית טענות המערערים הן טענות עובדתיות, שנדחו בפסק דין מבוסס ומנומק, ואין יסוד להתערב בממצאים שנקבעו. לגופם של דברים טוענות המשיבות, כי לא מוטלת עליהן כל חובה ליזום ולקדם תכנון מחדש של שטח – לא כל שכן כאשר מדובר באזור הסובל מקשיים טופוגרפיים ניכרים. במקרה דנן, החלקה שאותה רכשו המערערים אמנם היתה מסווגת לבניה – ואולם כבר בעת הרכישה היה ידוע כי היא אינה זמינה לבניה. כך, באשר מדובר בשטח שהיה ועודנו חסר תשתיות בסיסיות, סובל מטופוגרפיה קשה, ומחייב תכנון מורכב וביצוע יקר של עבודות פיתוח נרחבות. המשיבות עומדות על כך שההתכנות לבניה בחלקה מאז ומתמיד היתה ספקולטיבית – ומשהחליטו המערערים ליטול על עצמם את הסיכון לכך שלא ניתן יהיה לבנות בחלקה, אין הם רשאים להעביר את האחריות להתממשותו של סיכון זה אל מי מהמשיבות. לגישתן של המשיבות, המערערים אף אינם יכולים להישמע בטענה כי בעטיין של המשיבות נמנע מהם לבנות בחלקה במשך עשרות שנים, שעה שהם מעולם לא הגישו בקשה לקבלת היתר בניה או לאישור תכנית מתאר ולמעשה לא נקטו כל יוזמה למימוש זכויותיהם בחלקה. אמנם בתכנית חפ/1400 שונה סיווגה של החלקה ממגורים לשטח פתוח, ועם הפקדתה של תכנית זו בשנת 1980 לכאורה לא היה עוד בסמכותה של הוועדה המקומית ליתן היתר בניה בחלקה – שכן יש בכך משום סתירה להוראותיה של התכנית המופקדת. ואולם, המשיבות מבהירות כי לפי סעיף 97(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), לוועדה המחוזית נתונה הסמכות ליתן היתר בניה גם אם הוא מנוגד לתכנית מופקדת – ולכן לא מן הנמנע כי בקשה להיתר בניה בחלקה, אילו היתה מוגשת על ידי המערערים, בכל זאת היתה מתקבלת. זאת ועוד. כבעלי החלקה היו המערערים רשאים, מכוח סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה שנוסף בתיקון מס' 43 בשנת 1995, להכין תכנית מתאר מקומית לפיתוח האזור ולהגיש אותה לאישור הוועדה המקומית. ואולם לטענתן של המשיבות, במקום לנקוט יוזמה ולהכין תכניות למימוש זכויותיהם כבעלי המקרקעין, עסקו המערערים בכתיבת מכתבים ובקשות לעירייה – עד כי נדמה שכל חפצם של המערערים היה התנצחות עם המשיבות וחיפוש אחר חסרים במידע הנמסר להם ביחס למצב התכנוני בחלקה. כל זאת, על פי הנטען, כדי להכשיר את הקרקע להגשת תביעה נזיקית בבוא היום. הוועדה המחוזית והמדינה חוזרות על טענתן להעדר יריבות משפטית בינן לבין המערערים, כאשר לעמדתן בדין נדחתה התביעה נגדן על הסף. נגיעתה האפשרית של הוועדה המחוזית להליכי התכנון שבמוקד התביעה, מסתכמת לכל היותר באישור היתר בניה העומד בניגוד לתכנית מופקדת – וזאת לפי סעיף 97(ב) לחוק. ואולם כפי שכבר צוין בקשה לקבלת היתר בניה מעולם לא הוגשה על ידי המערערים, ולכן לא תיתכן כל טענה בנדון. 12. המשיבות מסכימות כי במסגרת החובות החלות על העירייה מכוח תפקידה ומעמדה, מוטל עליה גם לסלול כבישים בעיר. ואולם לדברי המשיבות חובה זו נתונה לשיקול דעת רחב של העירייה – בנוגע למקום, הזמן והאופן שבו ייסללו הכבישים. במקרה דנן, עמדת העירייה מאז ומתמיד היתה שאין להמשיך את סלילתו של רחוב תאד"ל עד לחלקה – וזאת משום שמדובר בתוואי דרך בעייתי מבחינת הטופוגרפיה והפרשי הגובה לאורכו, ומכיוון שסלילת הכביש כרוכה בתכנון מחדש של הסדרי התחבורה באזור ובביצוע בפועל בעלות כספית ניכרת. על פי הנטען לרחוב תאד"ל לא נודעת חשיבות כלשהי מבחינת התחבורה העירונית, בוודאי לא כזו המצדיקה השקעה כספית כה גבוהה – ועל כן ברי כי אין לצפות מהעירייה לקדם את סלילת הכביש. ועוד באותו נושא, לגישת המשיבות גם לא היה מקום לדרישת המערערים שעבודת הסלילה תועבר לידיהם. ככלל, מדיניות העירייה היא לבצע את פיתוח התשתיות בעצמה ולא למסרה לידיים פרטיות; וגם במקרים שבהם העירייה מפקידה בידי יזם עבודות פיתוח בעצמו, הדבר כפוף להליכי מכרז. לגרסת המשיבות, הצדדים אמנם התדיינו בנושא מסירת עבודות הפיתוח לידי המערערים – אך חילופי הדברים מעולם לא השתכללו לכדי הסכם פיתוח מחייב, וממילא לא נערך מכרז בנדון. העובדה כי בעבר חתמה העירייה על הסכמי פיתוח מול קבלנים אחרים בנוגע לעבודות פיתוח, אינה יכולה כשלעצמה להוות בסיס לדרישת המערערים כי כך ייעשה גם במקרה שלהם – משמדובר בהסכמים פרטניים. המשיבות מלינות על המערערים על כי במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי, ובעקבות עדותו של אינג' שילוני, שינו המערערים חזית בטיעוניהם בנוגע לסלילת הכביש. בשלב זה לראשונה טענו המערערים כי בהינתן הקושי בסלילת המשכו של כביש תאד"ל עד לחלקה, שומה היה על העירייה לסלול את הכביש מצידה השני של החלקה – קרי: על ידי חיבור רחוב תאד"ל עם רחוב הרופא. לטענת המשיבות מדובר בטענה חדשה שאין לה זכר בכתב התביעה שהגישו המערערים לבית המשפט המחוזי בשלהי שנת 2004, ועל כן היא מהווה הרחבת חזית אסורה וכבר בשל כך יש לדחותה. ועוד נטען, כי גם לגופם של דברים יש לדחות את הדרישה לחיבור רחוב תאד"ל עם רחוב הרופא – וזאת משום שכביש כזה עומד בסתירה לתכנית הרפרצלציה, שבעת הרלוונטית היתה בתהליכי תכנון. לא ניתן אפוא לאלץ את העירייה לפתח תשתיות עבור כמה מגרשים בודדים ברחוב תאד"ל, במקום לערוך תכנון מחדש של האזור כולו ולספק פתרונות תשתית ותחבורה למאות של מגרשים. 13. המשיבות מוסיפות כי המערערים היו מעודכנים בזמן אמת בהתפתחויות שחלו מעת לעת במצב התכנוני של החלקה במרוצת השנים – והכוונה היא בעיקר לתכנון והפקדה של תכנית חפ/1400 ותכנית הרפרצלציה – והדברים קיבלו ביטוי מפורש בתכתובות התכופות שהחליפו עם העירייה. המשיבות דוחות מכל וכל את טענת המערערים שלפיה לא עמד לרשות המערערים כל המידע הנחוץ להם – ונטען כי בהקשר זה יש חשיבות מיוחדת לכך שעיסוקם של המערערים הוא בייזום וקבלנות בניה ועבודות פיתוח, והם היו פעילים מאוד בתחום זה בשנים הרלוונטיות לתובענה. המשיבות מוסיפות כי לא עלה בידם של המערערים להוכיח את הנזק הנטען על ידם. לדברי המשיבות, לא רק שהליכי התכנון אינם מסבים למערערים חסרון כיס כלשהו, אלא שהליכים אלה אף עתידים להניב להם רווחים משמעותיים: מכוח התכנית לתכנון וחלוקה מחדש של החלקות צפויים המערערים לקבל מן העירייה חלקה חלופית – ששוויה יעלה באופן ניכר על שוויה של החלקה שבבעלותם עתה, וזאת משום זכויות הבניה המוגברות שהוועדה המקומית מתכוונת להצמיד לחלקות החלופיות. עוד נטען, כי במידה שבכל זאת יסברו המערערים כי קופחו וכי נגרם להם נזק – תהא פתוחה בפניהם הדרך לתבוע פיצויים כדין מכוח סעיף 197 לחוק, וזאת לאחר שהתכנית תאושר. בכל מקרה, לגישת המשיבות אין די בהבעת מורת רוח על התארכות הליכי התכנון על פני זמן רב מהמצופה כדי לזכות את המערערים בפיצוי בגין עוגמת נפש, לא כל שכן בגין אובדן רווחים, ובדין נדחתה תביעתם. בקשות לצירוף ראיות נוספות בשלב הערעור 14. בדיון שנערך לפנינו, ולאחריו, ביקשו המערערים להוסיף ראיות חדשות להודעת הערעור. המסמך הראשון שצירופו התבקש הוא מכתב מאת מהנדס העיר חיפה מיום 21.1.2014, שמוען למתכננת המחוז במשרד הפנים וענייננו בהתנגדויות הציבור לתכנית הרפרצלציה. המערערים טוענים כי יש במכתב זה משום חיזוק לעמדתם שלפיה תכנית הרפרצלציה אינה ישימה, אינה מעשית, ולא ניתן לאשרה טרם שייערכו בה שינויים מרחיקי לכת – לרבות בתכנון הכבישים. המסמך השני שביקשו המערערים לצרף הוא החלטה מיום 16.9.2015 שניתנה על ידי ועדת הערר המחוזית בחיפה, המורה על דחייתו של ערר שהגישו המערערים עוד בשנת 2012, על החלטה של הוועדה המקומית שלא ליתן להם היתר לבניה בחלקה (להלן: ההחלטה בערר). יצוין כי על פי ההחלטה בערר הטעם לדחיית הערר הוא בכך שהבקשה להיתר בניה עומדת בניגוד לתכנית חדשה, שהופקדה ושהחליפה את תכנית הרפרצלציה (חפ/2000). נקבע בהחלטה בערר כי המערערים לא נקטו בפרוצדורה הדרושה לפי סעיף 97(ב) לחוק במקרה שההיתר המבוקש סותר תכנית מופקדת, ובשל כך נדחה הערר. בחודש נובמבר 2015 הגישו העותרים עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, התוקפת את ההחלטה בערר, ובימים אלה ניתן פסק דין בעתירתם (עת"מ 2431-11-15 בורנשטיין נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה (13.6.2016)). המערערים מבקשים לצרף לערעור גם את כתב התשובה שהגישה ועדת הערר במסגרת העתירה המינהלית – כאשר לטענתם עולה מן המסמך כי הפרקטיקה הנוהגת מאז ומתמיד ביחס לבקשות היתר בניה לפי סעיף 97(ב) לחוק, היא שאמנם לוועדה המחוזית נתונה הסמכות להוציא היתר הבניה הנוגד תכנית מופקדת – ואולם היא לעולם אינה נוהגת לעשות שימוש בסמכות זו בהעדר הסכמה מצידה של הוועדה המקומית. ועוד נטען, שבמקרה דנן ברור כי הוועדה המקומית מתנגדת לבניה בחלקה, ולכן ברי כי אין טעם מבחינתם של המערערים לילך במסלול של סעיף 97(ב) לחוק – ומדובר בטענה סתמית של המשיבות. המשיבות מצידן מתנגדות לצירופם של שלושת המסמכים לערעור. נטען כי אין לאפשר למערערים להפליג בטענות בנוגע להתפתחויות שאירעו מאז שניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי – בהיותן חוצות את גדרי המחלוקת כפי שנתחמה בין הצדדים זה מכבר. 15. הדין לעניין ראיות חדשות בערעור יסודו בתקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הקובעת: "(א) בעלי הדין בערעור אינם זכאים להביא ראיות נוספות, בין בכתב ובין בעל פה, לפני בית המשפט שלערעור, ואולם אם בית המשפט שבערכאה קודמת סירב לקבל ראיות שצריך היה לקבלן, או אם בית המשפט שלערעור סבור שכדי לאפשר לו מתן פסק דין, או מכל סיבה חשובה אחרת, דרושה הצגת מסמך או חקירת עד, רשאי בית המשפט שלערעור להתיר הבאת הראיות הנוספות". הנה כי כן, שני שיקולים מרכזיים עומדים לנגד עינינו בבואנו לבחון אם יש להתיר הבאת ראיה חדשה בשלב הערעור. האחד, כי המבקש את הגשת הראיה הוכיח שזו לא היתה מצויה ברשותו קודם לכן, ואין כל חשד בדבר תום-לבו של המבקש או רשלנות מצידו בעת הגשת הבקשה (ע"א 8021/03 אלישע נ' אלישע, פ"ד נט(3) 337, 343 (2004); ע"א 411/81 זידאן נ' ע'דיר, לח(3) 457, 457 (1984); ע"א 371/81 נוריאל נ' אלשיך, פ"ד לז(4) 600, 607 (1983)). השיקול השני נוגע לטיבה של הראיה הנוספת. הגשת ראיה חדשה תותר רק באותם מקרים שבהם ברור כי יש לה חשיבות ניכרת, ויש בה כדי להביא לשינוי התוצאה שאליה הגיעה הערכאה הקודמת (ע"א 105/05 דהאן נ' בסון, בפסקה 4 (10.11.2005); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 853 (1995)). ככל שהפכתי, לא מצאתי בענייננו כי הראיות החדשות "טורפות את הקלפים" בתביעת המערערים, קרי: אין בהן כדי לשנות מן התוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי. התביעה הנזיקית שהגישו המערערים צופה פני עבר – מבחינה זו שהיא מושתתת על התנהלותן של המשיבות עד למועד הגשתו של כתב התביעה; ואולם עתה מבקשים המערערים להוסיף ראיות ש"נולדו" לאחר שזה מכבר ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי. אמת הדבר, אין לגזור כלל גורף שלפיו על ערכאת הערעור לעצום עיניים אל מול התפתחויות שאירעו בתיק מסוים לאחר שהערכאה הדיונית אמרה את דברה; וככל שהתפתחויות אלה שופכות אור על שאירע בתקופה הרלוונטית לתובענה – ייתכן כי יהא זה אף ראוי ליתן לראיות החדשות משקל מתאים (ראו: דנ"א 7015/94 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלונית, פ"ד נ(1) 48, 78 (1995); ע"א 577/83 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלונית, לח(1) 461, 482 (1984)). אך לא זה המצב בענייננו. הראיות שצירופן התבקש לא רק שאינן שופכות אור על המסכת העובדתית שביסוד התביעה – אלא שיש בהן כדי לסרבל ולהקשות על הדיון שלא לצורך. בנסיבות המקרה, לשם הכרעה בסכסוך שבין הצדדים יש חשיבות פחותה להיתכנותם של הליכי התכנון שבהם נקטה העירייה בעת הרלוונטית לתובענה, או להיתכנות הפעולות שבהן נקטו (או לא נקטו) המערערים לשם קידום הבניה בחלקה. כפי שיובהר בהמשך הדברים, את כובד המשקל יש להניח בערעור על סבירותה של המדיניות שבה נקטה העירייה בעת הרלוונטית לתובענה – שלפיה התכנון והפיתוח של האזור שבו מצוי החלקה נדחק לתחתית סדר העדיפויות מבחינת הקצאת משאבים. בהקשר זה אין בראיות החדשות כדי לתרום או לקדם את הדיון, וגם לא כדי לסייע למערערים להוכיח את עילת תביעתם. משכך אין להיעתר לבקשות להוספת ראיות בערעור, והן נדחות. ועתה – לעיקר. דיון והכרעה 16. ראוי להבהיר, כבר בפתח הדיון, כי לא היה מקום לביקורת שמתח בית המשפט המחוזי בפסק הדין על התנהלותם של המערערים, מה גם שביקורת זו נסמכת בעיקרה על מסד עובדתי שגוי. תכתובת שהוחלפה בין המערער לבין העירייה במהלך עשרות השנים שחלפו מעת רכישת הזכויות בחלקה ועד להגשת התביעה, מעידה באופן ברור על עמדת העירייה והוועדה המקומית בכל הנוגע לבניה בחלקה. מדובר בגישה עקבית וחד משמעית שלפיה אין אפשרות לבנות בחלקה – וזאת עד להשלמת תכנון מחדש של האזור כולו, הכולל איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות בשטח של מאות דונמים ותכנון מערכת כבישים אזורית חדשה. בהינתן דבריהם הברורים של נציגי העירייה בנושא, וכאשר המצב הוא שהתכנון האזורי מתעכב במשך שנים על גבי שנים במשרדי הוועדה המקומית, אין לצפות מהמערערים שיגישו בקשה להיתר בניה בחלקה, או תכנית בנין עיר נקודתית לקידום הפיתוח של החלקה; ובוודאי שאין לייחס למערערים מחדל משלא עשו כן. מפסק הדין עולה כי בית המשפט המחוזי סמך את ביקורתו על התנהלותם של המערערים בעיקר על הודעה בכתב שנשלחה להם לכאורה בשנת 1985, ובה הודיעה העירייה כי ניתן לקבל היתר בניה בחלקה; וכן נסמכו דברי הביקורת על עדותו של המערער, שבה לכאורה ציין כי חרף האמור בהודעה הוא ביכר שלא להגיש בקשה לקבלת ההיתר (סעיפים 35-33 לפסק הדין). אלא שלטענת המערערים ההודעה המתוארת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי לא קיימת בחומר הראייתי, וגם המשיבות אינן טוענות אחרת; ומכל מקום, דבריו של המערער בנושא הוצאו בפסק הדין מהקשרם. לדברי המערער, ההודעה שאליה התייחס בעדותו היא אותו מכתב מיום 15.6.1980 שכבר נזכר בפרק העובדתי, ובו אישר מנהל המחלקה לתכנון העיר שבעירייה כי החלקה מסווגת לבניה – תוך שהוסיף והבהיר כי "...החלקה נמצאת בשטח בלתי מפותח, לכן מתן היתר בניה מותנה בביצוע תחילה (הדגשה במקור- ע'ב') של השירותים הציבוריים הדרושים כגון: דרכי גישה סלולות, מים, חשמל וכד'" (מוצג מ/6, בסעיף 2). אלא שמהודעה זו לא רק שאין ללמוד כי ניתן לקבל היתר בניה בחלקה, אלא שהמסר הוא שגם בעתיד הנראה לעין לא ניתן יהיה לממש את זכויות הבניה בחלקה. ויודגש: העירייה התוותה מדיניות שלפיה אין מקום לקדם בניה ופיתוח של החלקה, המצויה בתוך שטח שאמנם מסווג לבניה אך אינו מתאים לכך מבחינה טופוגרפית. גישתה היתה שעל המערערים להמתין להסדרה כוללת של האזור, שהוא בן מאות דונמים, שאז יקבלו קרקע חלופית שמתאימה לבניה. היום מצויים אנו עשרות בשנים לאחר שהעירייה החלה בתכנון האיחוד והחלוקה מחדש של האזור, וטרם עלה בידה להשלים את הליכי התכנון. במצב דברים זה, לא ניתן לצפות מן המערערים שיפעלו לאישורה של תכנית כזו ביוזמה פרטית מצידם. 17. מחוות דעתו של השמאי מלוכנא, שהוגשה מטעם הוועדה המחוזית והמדינה, עולה כי החלקה סובלת מ"פחת סביבתי". זהו מונח שמאי, המתייחס למצב שבו ערכם של מקרקעין יורד כתוצאה מליקויים שאינם ניתנים לריפוי על ידי הבעלים במקרקעין לבדו – אלא רק על ידי הציבור או רשות ציבורית. החלקה, מאז שנרכשה ועד היום, נמצאת באזור בלתי מפותח, והעירייה משיקוליה אינה נכונה לבצע את עבודות הפיתוח. לא רק זאת, אלא שביצוע עבודות הסלילה והתשתית באופן פרטי אינו ישים מבחינה כלכלית – וזאת לנוכח ריחוקה הרב של החלקה מכבישים ותשתיות קיימים. בראשיתו של רחוב תאד"ל, שבהמשכו מצויה החלקה, בוצעו עבודות פיתוח בשיטה של "פיתוח זוחל": כל חלקה התחברה באופן עצמאי לתשתיות של החלקה הסמוכה לה. דא עקא, שבין חלקתם של המערערים לבין האזור המפותח קיים שטח פתוח נרחב שאינו מיועד לבניה – ועל כן נראה על פניו כי אין באפשרותם של המערערים להתחבר בעלות סבירה לפיתוח קיים. מן האמור נובע כי החלקה אמנם מסווגת לבניה אך אינה זמינה לבניה – ועל המערערים נגזר להמתין להשלמתה של תכנית האיחוד וחלוקה מחדש של האזור, שבמסגרתה תוקצה להם קרקע חלופית. כאמור, בחלוף עשרות שנים שבהן שוקדת העירייה על תכנון מחדש של האזור, המהלך טרם הושלם ונראה כי אף ארוכה הדרך. מפסק הדין שניתן בימים אלה בעתירה המינהלית שהגישו המערערים, עולה כי בחודש יולי 2014 החליטה הוועדה המחוזית לדחות חלק מתכנית הרפרצלציה, ולאחרונה אף הופקדה תכנית מתאר חדשה – חפ/2000. אין לכחד, מדובר בפרק זמן ארוך במיוחד לביצוע מהלך תכנוני, וכפי שציין גם בית המשפט המחוזי – יש מידה רבה של חוסר נוחות בכך שבכל התקופה נבצר מן המערערים לממש את זכויות הבניה בחלקה שהן קניינם. עם זאת, לא מצאתי כי ניתן לייחס בשל כך רשלנות למי מהמשיבות; ואבאר. 18. על פי "המודל המסורתי", על מנת לבסס חבות בעוולת הרשלנות, יש להוכיח קיומם של שלושה יסודות: חובת זהירות; התרשלות, שמשמעה מעשה או מחדל המהווים הפרה של חובה זו; וקשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק הנטען, ככל שאכן קיים נזק (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז (1) 113, 122 (1982)). זה מכבר עמד בית המשפט על האחריות המוטלת על גורמי התכנון והרשות המוניציפאלית כלפי בעלי נכסים בתחומן במקרה של רשלנות – ועם זאת הכלל הוא ש"אין שעון העצר יכול לשמש כלי להקמתה של העוולה". ההלכה הנוהגת מורה כי לא די בהתמשכות הליכי התכנון ואי מתן היתרי בניה, אף לא בחלוף הזמן, ארוך ככל שיהא, כדי לבסס עילת רשלנות – אלא שנדרשת הוכחה לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד מי מגורמים אלה (ע"א 1661/09 שינברגר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה, בפסקה 14 לפסק הדין והאסמכתאות שם (27.10.2011); ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, בפסקה 1 לפסק דינו של השופט י' אנגלרד, נג(5) 817, (1999)). בענייננו, טענותיהם של המערערים נוגעות בעיקר לעצם התמשכותם של הליכי התכנון – ובכך אין די לביסוס תביעת הרשלנות. הדבר נכון שבעתיים, משהובהר כי מדובר בתכנון של שטח גדול המקיף מאות רבות של דונמים, וממוקם באזור טבע ונוף. לכל אחת מהתכניות שהכינה הוועדה המקומית במרוצת השנים הוגשו מאות התנגדויות – ובין המתנגדים לא רק בעלי הזכויות בקרקעות, אלא גם גופים העוסקים בשמירה על איכות הסביבה ובעלי אינטרסים אחרים. כפי שציין השמאי מלוכנא בחוות דעתו "אלפי ההתנגדויות לא באו בהפתעה. הן צרובות בערכי הקרקע של החלקות המוקפאות" (סעיף 8.14 לחוות הדעת). ברור אפוא כי בעת שנרכשה החלקה היה ידוע למערערים, שיוזכר כי עיסוקם הוא בקבלנות בנין, ולמצער היה עליהם לדעת כי מימוש זכויות הבניה בחלקה הוא בגדר ספקולציה. 19. המערערים טוענים עוד כי בהינתן התמשכותם של הליכי התכנון, ועל מנת לאפשר להם בכל זאת לממש את זכויותיהם בחלקה, שומה היה על העירייה לבצע את עבדות הסלילה והתשתית ברחוב תאד"ל. ואולם, כידוע, חובתה של הרשות לתכנן ולסלול כבישים כפופה למסגרת התקציב הציבורי העומד לרשותה, שנועד מטיבו גם למימוש חובות נוספות המוטלות עליה – והכל כמובן לפי סדר העדיפויות אותו קבעה הרשות (בג"ץ 467/84 אבי עזרא נ' ראש עיריית תל אביב-יפו, לט(1) 745 (1985); ע"א 247/55 סרג עדין בע"מ בפירוק מרצון נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד יא 1110, 1116 (1957)). במקרה דנן העירייה לדבריה שקלה את עלות הסלילה מצד אחד, אל מול התועלת הציבורית הצפויה לצמוח מן הכביש מצד שני – והגיעה לכלל מסקנה כי אין כדאיות בביצוע העבודות. כך, משום שתוואי הכביש עובר בתנאים טופוגרפיים קשים, ובסופו של יום לא נודעת לכביש זה חשיבות ממשית מבחינה עירונית משהוא נועד לשרת בקצהו מגרשים בודדים בלבד. משכך, ובהינתן שבמקביל עמלה הוועדה המקומית על תכנון מחדש של האזור ובכלל זה גם של מערכת התחבורה, אין לומר כי התנהלותה של מי מהמשיבות נגועה ברשלנות. יש לדחות אף את טענתם של המערערים כי היה על העירייה למסור את עבודת הסלילה של כביש גישה לחלקה לידיהם הפרטיות. הכלל הוא שהרשות המקומית היא האמונה על סלילת כבישים בתחום שיפוטה – כאשר לרשותה המשאבים, היכולת והמחשבה התכנונית הרחבה לעשות כן (עע"מ 7027/07 אדגר נ' המועצה המקומית בנימינה, פסקה 1 לפסק דינו של השופט י' עמית (26.12.2010)). אכן, העירייה רשאית במקרים מסוימים למסור את הביצוע של משימה כזו או אחרת לידי קבלן פרטי – ואולם הדבר ייעשה רק לאחר הליך תקין של מכרז, וקצרה היריעה מלפרט על אודות חשיבות ההקפדה על דיני המכרזים (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011)). בענייננו, העירייה שקלה את הצעת המערערים כי פיתוח האזור יועבר לידיהם, ובין הצדדים אף נערכו חילופי דברים בעניין. דא עקא שמגעים אלה לא צלחו, משהגיעה העירייה למסקנה כי הפיתוח כשלעצמו, בין אם על ידה ובין אם על ידי המערערים – אינו כדאי. רק במהלך ניהול התביעה לפני בית המשפט המחוזי, נשמעו המערערים לראשונה בטענה כי היה על המשיבות לבחון אפשרות לסלילת כביש גישה לחלקה מן הצד השני שלה – מכיוון רחוב הרופא. ואולם בעיתוי שבו היא נטענה מהווה טענה זו הרחבת חזית אסורה – וכבר בשל כך לא היה מקום לדון בה. כלל ידוע הוא שבעלי הדין מעצבים את המוסכמות ואת הפלוגתאות העומדות לדיון בגדר כתבי הטענות שהם מגישים בערכאה הדיונית (ע"א 1270/02 עיריית רמת גן נ' מנחמי בוני מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פ"ד נח(2) 7, בעמ' 11 (2003); ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2) 169, 173 (1977)). משטענה זו לא מצאה ביטוי בכתב התביעה, המערערים מושתקים מלהעלותה בשלב הדיון "ותוך כדי תנועה". למעלה מן הצורך יוער, כי דינה של טענה זו להידחות גם לגופה – משהעירייה לדבריה בחנה גם אפשרות חלופית זו של סלילת דרך גישה לחלקה, ודחתה אותה בשל עמידתה בסתירה לתכנית הרפרצלציה. 20. סופו של דבר, לא עלה בידי המערערים להוכיח את עילת הרשלנות שטענו לה כלפי מי מהמשיבות, ועל כן בדין נדחתה תביעתם בבית המשפט המחוזי. עם זאת, מן הראוי כי העירייה והוועדה המקומית לא יחסכו במאמצים על מנת לקדם את התכנון באזור החלקה ולהביאו אל קו הסיום, כך שהמערערים יזכו למצות את זכויות הבניה שבבעלותם. התוצאה היא שאם תישמע דעתי – הערעור יידחה. אציע לחבריי כי בנסיבות המקרה לא נחייב את המערערים בהוצאות. ש ו פ ט ת השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ברון. ניתן היום, ‏ט"ו בתמוז התשע"ו (‏21.7.2016). 54678313ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13037570_G09.doc עב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il