ניסים חזן נ. אריק חזן

פסק-דין בתיק ע"א 3725/08 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3725/08 רע"א 3728/08 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט א' רובינשטיין ע"א 3725/08: המערערים: 1. ניסים חזן 2. אורלי חזן נ ג ד המשיבים: 1. אריק חזן 2. לילך חזן 3. חנניה חזן 4. אברהם חזן 5. אחים חזן, קבלני בניין -שותפות רשומה רע"א 3728/08: המבקשים: 1. אברהם חזן 2. אחים חזן, קבלני בניין – שותפות רשומה נ ג ד המשיבים: 1. אריק חזן 2. לילך חזן 3. חנניה חזן 4. ניסים חזן 5. אורלי חזן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 25.11.2007 בתיק ה"פ 8079/06 שניתן על ידי כב' השופט א' ואגו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המחוזי בבאר שבע מיום 18.03.2008 בתיק בש"א 2123/08 שניתן על ידי כב' השופט א' ואגו בשם המערערים בע"א 3725/08 והמשיבים 4-5 ברע"א 3728/08: עו"ד חיים סודקביץ בשם המשיבים 1-3 בע"א 3725/08 וברע"א 3728/08: עו"ד דגנית בר קציר בשם המשיבים 4-5 בע"א 3725/08 והמבקשים ברע"א 3728/08: עו"ד שגיא אוירבך פסק-דין השופטת א' פרוקצ'יה: 1. לפנינו שני תיקים קשורים – ערעור ובקשת רשות ערעור המתייחסים שניהם לפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופט א' ואגו) אשר נעתר לתביעה והצהיר כי הדירה נשוא ההליך (להלן: הדירה) הינה בבעלותם של המשיבים 1 ו-2 בערעור ובבקשת רשות הערעור, אריק ולילך חזן (להלן גם: הרוכשים) וכי לא ניתן לפעול למכירתה ולמימושה לצורך סילוק חוב כספי שאינו חובם של רוכשים אלה (להלן: פסק הדין). ניסים ואורלי חזן (להלן גם: המערערים) ערערו על פסק הדין, ובקשו את ביטולו, ואת דחיית התובענה. בקשת רשות הערעור שאוחדה עם תיק זה הוגשה על ידי אברהם חזן ושותפות האחים חזן (להלן: המבקשים, או אברהם חזן והשותפות) וזאת ביחס להחלטת בית משפט קמא בבש"א 2123/08 (ה"פ 8079/06) בה נקבע, כי בקשת מבקשים אלה לביטול פסק הדין מתקבלת באופן חלקי בלבד, והוצהר כי פסק הדין לא יחייב מבקשים אלה ולא יהווה מעשה בית דין כלפיהם בכל טענה ועילה העומדת להם כלפי הרוכשים בהליך העיקרי. הטעם שניתן לכך הוא כי דבר קיום ההליך העיקרי והתנהלותו לא היו ידועים להם בזמן אמת, ולא ניתן להם יומם בבית המשפט. עם זאת, פסק הדין ביחס לכל הצדדים האחרים נותר בעינו. נדון בהמשך בערעור, ולאחריו בבקשת רשות הערעור. עובדות והליכים ההליך העיקרי 2. כעולה מקביעות העובדה בפסק הדין קמא, הדירה נשוא הליך זה רשומה במרשם המקרקעין על שם משיבים 3 ו-4 בערעור, חנניה ואברהם חזן (להלן גם: האחים חזן) שהיו שותפים כקבלני בנין במסגרת השותפות הרשומה (היא משיבה 5 בערעור). 3. הרוכש אריק חזן הוא בן דודו של המערער ניסים חזן, והאחים חזן – אברהם וחנניה הם אבותיהם של ניסים ואריק, בהתאמה. הרוכשת לילך חזן והמערערת אורלי חזן הן בנות זוגם של אריק וניסים חזן. הנה, כי כן, הסכסוך כולו מתחולל בתוך משפחה אחת, שלדאבון לב לא השכילה ליישב את המחלוקת בתוכה בדרכי שלום. 4. ביום 7.7.1997 מכרו האחים חזן את זכויותיהם בדירה לרוכשים במסגרת חוזה מכר. התמורה החוזית הועמדה על 500,000 ₪ שמהם שולם למוכרים סך של 350,000 ₪ באמצעות הלוואת משכנתא שניתנה לרוכשים מבנק לאומי למשכנתאות. לא ברור אם יתרת התמורה החוזית שולמה על ידי הרוכשים, ובאיזה אופן. הבעלות בדירה לא נרשמה במרשם המקרקעין על שם הרוכשים, אך העיסקה דווחה לרשויות המס. רק בשנת 2006, עם נקיטת הליכים כנגד הדירה, נרשמה הערת אזהרה ביחס לזכויות הרוכשים בדירה; עם זאת, עוד ב-1997 נרשם משכון על הזכויות בדירה לטובת הבנק למשכנתאות להבטחת הלוואת המשכנתא, שכן הזכויות בדירה לא היו רשומות אותה עת במירשם המקרקעין. על פי טופס הדיווח לשלטונות מס שבח, החזקה בדירה נמסרה לרוכשים ביום 10.1.1998. אין חולק כי הם לא התגוררו בה מעולם, והיא הושכרה כל השנים לצדדים שלישיים, ודמי השכירות שמשו לפרעון תשלומי המשכנתא החודשיים. עד כאן לפרק הראשון של הפרשה. 5. בין המערערים, בני הזוג ניסים ואורלי חזן, לבין האחים חזן פרץ סכסוך, שבעקבותיו הגישו הראשונים תביעה כספית נגד האחרונים, וניתן פסק דין כספי לטובת המערערים. בעקבות פסק הדין נפתח תיק הוצאה לפועל, מונה כונס נכסים והוטל עיקול על הדירה, שנותרה רשומה במירשם על שם האחים חזן, לצורך מכירתה כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק. 6. הרוכשים פנו לראש ההוצאה לפועל בבקשה להסיר את העיקול ולבטל את מינוי כונס הנכסים בטענה כי הם בעלי הזכויות בדירה עוד משנת 1997. הם הופנו לבית המשפט לצורך הגשת בקשה לסעד הצהרתי בדבר זכויותיהם בדירה. פסק הדין של בית משפט קמא 7. בית משפט קמא התמקד בשאלה העיקרית העולה לדיון בהליך זה והיא – האם עיסקת מכר הדירה בין האחים חזן לבין הרוכשים הינה עיסקת מכר אמיתית, או שמא היא עיסקה פיקטיבית שאינה משקפת את הכוונות האמיתיות של הצדדים לעיסקה. הוא הניח, ועל הנחה זו לא היתה מחלוקת, כי אם אמנם מדובר בעיסקה אמיתית, כי אז זכויותיהם של הרוכשים, אריק ולילך, בדירה גוברות על זכותם של המערערים, ניסים ואורלי, כבעלי עיקול על הדירה שהוטל שנים לאחר עריכת עיסקת מכר הדירה לצורך מימוש החוב הפסוק העומד לזכותם. בית המשפט נדרש להתמודד בהקשר זה עם הטענה העיקרית שעלתה מפי המערערים לפיה עיסקת המכר איננה אלא עיסקה למראית עין, שאינה משקפת העברת זכויות אמיתית בין הצדדים. לטענתם, העיסקה נועדה הן כדי להציג מצג בפני הבנק המלווה כי מתבצעות במסגרת שותפות האחים חזן מכירות אינטנסיביות של דירות – מצג שהיה חשוב להציג משיקולים עיסקיים שונים, והן לצורך קבלת משכנתא המיועדת לרכישת דירה לזוג צעיר, שתנאי קבלתה טובים במיוחד; כן נטען, כי העיסקה נועדה להבריח את הדירה מהישג ידם של הנושים, עקב כניסתה של השותפות לקשיים כלכליים. לאמיתו של דבר, כך נטען, הכוונה האמיתית של הצדדים לחוזה המכר היתה להותיר את הבעלות בדירה בידי האחים חזן. משכך, הזכויות בדירה מעולם לא עברו לרוכשים, והמערערים רשאים, אפוא, להמשיך בהליכי מימוש הדירה, הנמצאת בבעלות האחים חזן, לצורך פרעון החוב הפסוק. לחלופין, נטען על ידי המערערים כי גם אם חוזה מכר הדירה הוא אמיתי, יש להתנות מתן סעד הצהרתי בדבר זכויות הרוכשים בדירה בכך שיוכר כי עומדת להם, למערערים, זכות לשים ידם על הזכות החוזית שבידי המוכרים ליתרת התמורה החוזית שטרם שולמה להם על ידי הרוכשים, כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק. 8. בית משפט קמא דחה על הסף את הטענה החלופית האחרונה, מן הטעם כי חלה, לדבריו, התיישנות על תביעתם של האחים חזן כנגד הרוכשים ליתרת התמורה החוזית שלא שולמה, ככל שדרישה מעין זו לא נמחלה; משהמערערים עומדים בנעלי האחים חזן לענין זה, דין דרישתם זו להידחות. 9. מכאן, נדרש בית משפט קמא לבחינת טיבה של עיסקת המכר ומידת אמיתותה. בבחינה זו הוא התייחס בפירוט לטענות המערערים, לפיהן מדובר בעיסקה למראית עין, שכן לא ברור האם וכיצד שולמה יתרת התמורה החוזית מעבר לסכום המשכנתא שנלקחה; אריק חזן בעדותו לא ידע לומר פרטים על העיסקה – מי עורך הדין שטיפל בה, מהו שכר הטרחה ששילם בעבור הטיפול המקצועי, מי דיווח לשלטונות מס שבח על העיסקה, ומדוע לא פעל תקופה כה ארוכה לרישום הזכויות בדירה על שמו ועל שם רעייתו, והמתין ברישום הערת אזהרה על דבר זכויותיהם בדירה עד שהתגלעה המחלוקת; וכך נטען, כי במשך 10 שנים הדירה נותרה רשומה על שם האחים חזן, ללא כל אזכור לזכויות הרוכשים; הרוכשים אף לא הצביעו על מתן יפוי כח בלתי חוזר לצורך רישום זכויותיהם בדירה, ולא הציגו הסכמי שכירות שנחתמו בשמם כמשכירים לאורך השנים; הם אף לא הראו כי קבלו ערבויות על פי חוקי המכר, לא הוכיחו מתי קבלו חזקה בדירה, האם שלמו מיסי עיריה בשמם, והאם נרשמו כמחזיקים בדירה בגופים המספקים שירותים – כגון חשמל, מים, גז, מיסי ועד בית וכיוצא באלה. עוד נטען, כי האחים חזן מציגים עצמם כבעלים של הדירה, ומתעלמים מחוזה המכר. לאור כל אלה, טענו המערערים כי מדובר בחוזה לא אמיתי, שעניינו בתרגיל פיננסי שנועד לאפשר לאחים חזן לקבל הלוואה מהבנק למשכנתאות על ידי מכירה פיקטיבית לבן משפחה, בד בבד עם נסיון להבריח את הנכס מידיהם של הנושים הפוטנציאליים, וליצור מצג כלפי הבנק כי אצל האחים חזן "עסקים כרגיל", כתגובה לאיומי הבנק לנקוט בפעולות כינוס כלפי הפרויקט אם לא יימכרו במסגרתו דירות נוספות. הרוכשים מצידם טענו כי מדובר בעיסקה אמיתית ובתום לב, וחיזוק לכך ניתן גם בדברי חנניה, אחד מהאחים חזן, שהעיד במשפט. הסברו של אריק חזן לקושיות השונות שהעלו המערערים היתה כי מאחר שהעיסקה נעשתה בין בני משפחה קרובים, הצדדים לא הקפידו על פורמליסטיקה, ועל השלמת הרישום, שהם מאפיינים טיפוסיים לעסקאות הנעשות בין זרים. לטענת אריק, הוא שילם את תשלום המשכנתא מדי חודש, החזקה בדירה נמסרה לו, והוא השכירה לצדדים שלישיים, שילם את מס הרכישה בתשלומים בעצמו, וכן הוסיף כי העביר לדבריו למוכרים כספים נוספים עבור כיסוי יתרת התמורה בעיסקה מעבר לסכום העיקרי שהתקבל במשכנתא. אשר לענין העברת כספים נוספים בגין עיסקת המכר לא הוצגו מסמכים לתמיכה באמרות אלה. בית המשפט קבע כי מהראיות שהובאו לא ניתן לקשור בין תשלומים אלה לעיסקת המכר. 10. על רקע הטענות והנתונים שהוצגו, פנה בית משפט קמא לבחינת השאלה האם מדובר בעיסקת מכר אמיתית, או שמא בחוזה מכר בטל, שנכרת למראית-עין במובנו של סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים). נקודת המוצא שהנחתה את בית המשפט היתה כי גם אם אפשר שהיו מניעים כאלה ואחרים לכריתת החוזה בין הצדדים, החורגים ממהלך העסקים הרגיל, אין בכך בלבד כדי לפגוע בתוקפה של העיסקה, כל עוד מדובר במכר שנועד להעביר באופן אמיתי את הזכויות בדירה מהמוכרים לרוכשים. את ההכרעה בשאלה זו ראה בית המשפט לחתוך על פי נטלי הראייה. 11. במסגרת בירור חובת ההוכחה, מצא בית המשפט כי על חוזה המכר חלה חזקת התקינות; הטוען טענה לסתור חזקת תקינות זו, והמבקש להראות כי העיסקה אינה משקפת את כוונת הצדדים האמיתית, אלא יסודה בקנוניה חסרת תום לב, עליו הנטל להציג ראיות לביסוס טענה זו. בנסיבות מקרה זה, הרוכשים העמידו תשתית ראייתית בסיסית בדבר קיומה של עיסקת מכר דירה באמצעות הצגת חוזה כתוב, דיווח לרשויות המס, והוכחת תשלום החלק הארי של התמורה החוזית לידי המוכרים באמצעות הלוואת המשכנתא מהבנק. המערערים אמנם העלו תמיהות שונות ביחס לדרך בצועו של חוזה המכר, שבית המשפט לא הקל במשקלם. עם זאת, לדברי בית המשפט, הם לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להראות כי מדובר, אכן, בעיסקה למראית עין שאין בה אמת. וכך, למשל, לא הובאו ראיות בענין זהות המחזיקים בפועל בדירה לאורך כל השנים מאז נחתם חוזה המכר; בדבר זהות המחזיק בדירה על פי רישומי הרשות המקומית וספקי השירותים למיניהם; בדבר זהות המשכירים ומקבלי שכר הדירה על פי הסכמי השכירות של הדירה, וכיוצא באלה ענינים. לדברי בית המשפט, כל הראיות האלה היו בהישג ידם של המערערים, אך הן לא הובאו. משנטל ההוכחה בענין פיקטיביות העיסקה רבץ על הטוענים לכך, והם לא עמדו בו, נותרה חזקת התקינות של עיסקת המכר בעינה, כשהיא בלתי נסתרת. 12. לאור זאת, קיבל בית משפט קמא את בקשת הרוכשים לסעד הצהרתי, וקבע כי בידיהם זכויות לדירה, וכי לא ניתן לפעול למימושה של הדירה לצורך סילוק החוב הפסוק העומד לזכותם של המערערים כלפי האחים חזן. על פסק דין זה נסב הערעור שבפנינו. הערעור טיעוני המערערים 13. המערערים חוזרים על טענותיהם שהועלו בערכאה קמא, לפיהן מדובר בעיסקה למראית עין בין קרובי משפחה, שנועדה לאפשר לאחים חזן להבריח את הדירה מנושיהם ולקבל הלוואת משכנתא מהבנק בתנאים מועדפים. הם אינם כופרים בכך כי נטל ההוכחה מוטל עליהם להוכיח כי חוזה המכר נכרת למראית עין, אולם לטענתם, הם עמדו בנטל זה, והוכיחו את טענתם, בכפוף לכך שראיות המצויות בשליטה בלעדית של הרוכשים, הנטל עליהם להציגן. 14. המערערים סוקרים את עיקר התשתית הראייתית המצביעה על עמידתם בנטל המוטל עליהם. על תשתית זו נמנית הטענה כי הרוכש אריק הפגין בחקירתו הנגדית חוסר בקיאות בסיסית בפרטי העיסקה, כאשר, בין היתר, לא ידע להצביע על זהות עורך הדין שטיפל בעיסקה, וגם לא יכול להסביר את מניעי בני הזוג ברכישת הדירה. כן צויין, שהרוכשת לילך לא זומנה להעיד במשפט אף שהיתה בעלת דין, וצד לעיסקה. הרוכשים לא ביקשו ערבויות לתשלומים שביצועם הושלם, בניגוד לנוהגי רכישה מקובלים, ובהתעלם מהוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 ובסתירה לסעיף 15(ג) לחוזה המכר. המערערים הוסיפו, כי התמורה החוזית החלקית ששולמה בסך 350,000 ₪ מומנה כל כולה על ידי הלוואת הבנק נותן המשכנתא, והחזר כספי המשכנתא מומנו מכוח דמי השכירות, שנתקבלו מהשכרת הדירה, וכך יצא כי הרוכשים לא מימנו, ולו פרוטה, מכיסם בעבור רכישת הדירה. תרומתם היחידה לעיסקה התמצתה בנטילת ההלוואה מהבנק על שמם. מכלול סימני היכר אלה מעיד, כך על פי הטענה, כי מדובר בחוזה למראית עין שלא נתלוותה לו כוונה אמיתית להקנות זכויות בדירה לרוכשים, אלא להשאירן בידי האחים חזן. תכליתו האמיתית של החוזה היתה לאפשר לאחים חזן להשיג הלוואה מהבנק למשכנתאות בתנאים מטיבים הניתנים לזוג צעיר הרוכש דירה, ולהותיר את הזכויות בדירה בידם, תוך הברחתה מידי נושיהם, וכל זאת עשו באמצעות שיתוף פעולה עם קרוביהם. ראיה נוספת לכך שהאחים חזן לא התכוונו להעביר את זכויותיהם בדירה לרוכשים מצאו המערערים במצג של עורך הדין מצאלווי, ששימש בא כוחם של האחים חזן, אשר הודה בכתב בפני כונס הנכסים שמונה לצורך מימוש הדירה כי היא נקיה משעבוד משכנתא, וכי לכן היא עשויה לכסות את מלוא החוב הפסוק, נשוא הליכי ההוצאה לפועל. על פי הטענה, יש לראות בדברים אלה משום הודאה של האחים חזן בקיום זכויותיהם בדירה, ובאי מתן ערך ומשקל על ידם לקיומו של חוזה המכר. אף הרוכשים עצמם לא הביעו כל ענין בדירה לאחר רכישתה, ולא המציאו הוכחות כי נהגו בה מנהג בעלים, וכן לא הוכח כי החזקה בפועל בדירה עברה לידם; הערת אזהרה לזכותם בדירה נרשמה לראשונה רק כעשר שנים לאחר ביצוע העיסקה; כן לא הובאו על ידי הרוכשים ראיות המצביעות על רישומם כמחזיקים בדירה בגופים מספקי השירותים למיניהם לרבות ועד הבית; לא הוכח כי ניתן יפוי כח בלתי חוזר לרישום זכויותיהם בדירה במירשם, וכן לא הוצגו הסכמי שכירות שנערכו מטעמם של הרוכשים. הימנעות הרוכשים מלהציג את מכלול הראיות הללו שנמצאו בשליטתם הבלעדית, אומרת דרשני, כך לטענת המערערים. לאור כל אלה, טוענים המערערים, מאזן ההסתברויות במקרה זה נוטה למסקנה כי העיסקה אינה אמיתית אלא למראית עין בלבד, וטעה בית המשפט קמא כאשר הטיל על המערערים נטל הוכחה כבד במיוחד שאין לו הצדקה בנסיבות הענין. 15. אשר לטענה החלופית, נטען על ידי המערערים, כי גם אם אין מדובר בחוזה למראית עין, שגה בית משפט קמא בקביעתו כי המערערים אינם זכאים לשים יד, במסגרת הליך זה, על יתרת התמורה החוזית שהרוכשים נותרו חייבים למוכרים, וזאת בין באמצעות מימוש הדירה, ובין במישרין כלפי הרוכשים. לטענתם, בית המשפט קמא שגה כאשר קבע כי התביעה ליתרת התשלום התיישנה, שכן טענת התיישנות היא טענת הגנה אפשרית מפי הרוכשים כנתבעים כלפי המוכרים כתובעים, ואין להעלותה ולהכריע בה במסגרת הליך שבו הרוכשים משמשים תובעים. על פי הטענה, המערערים עומדים בנעלי האחים חזן, ורשאים לפעול במסגרת סעיף 4 לחוזה המכר, המתנה את העברת הזכויות בדירה לידי הרוכשים בתשלום מלוא התמורה. כן נטען, כי כפי שמכח סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל) "ידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב", כך גם המערערים רשאים להיכנס בנעלי המוכרים, כדי לממש את חובם הפסוק כלפי האחים חזן מיתרת התמורה החוזית המגיעה להם על פי חוזה המכר. 16. לבסוף, טוענים המערערים לשיהוי תובענת הרוכשים לבית המשפט. לטענתם, על אף היות הרוכשים מודעים לצו העיקול שהוטל, הם לא נקטו בצעד אופרטיבי כלשהו למימוש זכויותיהם על פי חוזה המכר במשך זמן רב. טענות הרוכשים 17. הרוכשים טוענים, כי עיקרו של הערעור מופנה כנגד ממצאי עובדה וקביעות בדבר מהימנות עדים, אשר נומקו כראוי בידי בית משפט קמא, ואינם מקימים עילת התערבות שיפוטית. 18. לגוף הענין נטען, כי מדובר בעיסקת-אמת, ואין כוונה נסתרת מאחוריה, אשר אינה משתקפת במצגו הגלוי של חוזה המכר. חוזה המכר נקשר כעשר שנים לפני שהוטל העיקול למימוש החוב הפסוק לטובת המערערים, וזמן רב לפני שניתן פסק הדין שקבע חוב זה. בנסיבות אלה, בהן הרוכשים לא יכלו לצפות בעת ההתקשרות החוזית את ההתפתחות העתידית ביחסי המערערים והאחים חזן, אין כל יסוד לטענה כי החוזה נקשר על מנת לסייע לאחים חזן לחמוק מחובם הפסוק כלפי המערערים. אשר לטענות בדבר מאפייניה התמוהים, לכאורה, של העיסקה, ולפגמים הנטענים בעדותו של הרוכש אריק, נטען כי, בעת שנכרתה העיסקה, היו הרוכשים בני זוג צעירים, אשר סמכו באופן מלא על האחים חזן בתורת בני משפחה קרובים, ונתנו בהם אמון מלא שיקיימו את התחייבויותיהם על פי העיסקה. משכך, הם לא הקדישו תשומת לב להבטחת זכויותיהם על פי חוזה המכר, ואף הניחו כי רישום הערת האזהרה על זכויותיהם בדירה יתבצע על ידי המוכרים. נוכח אמונם המלא במוכרים, ומפאת הזמן הרב שעבר מעת כריתת החוזה, אין גם להתפלא על קשייו של אריק לזכור פרטים שונים הכרוכים בעיסקה. טענת הרוכשים היא, כי הם שלמו למוכרים את כלל כספי התמורה החוזית, ולמיצער, הוכיחו כי שילמו את החלק הארי של התמורה החוזית באמצעות הלוואת משכנתא שקבלו מהבנק, שהם האחראים לפרעונה. כמו כן, הם שילמו את המס החל בעיסקה, והם שטיפלו בהשכרת הדירה לאורך השנים. 19. הרוכשים הוסיפו, כי בעוד האח חנניה הוזמן לעדות במשפט, והעיד כי הרוכשים שילמו את מלוא התמורה החוזית, המערערים נמנעו מהזמנת אברהם חזן, הוא אבי המערער, לעדות. כמו כן, לא הוצג כל מכתב דרישה ששלחה השותפות לרוכשים לתשלום יתרת התמורה. אשר לאי מתן עדות על ידי הרוכשת לילך, ענין זה נעוץ בנסיבות אישיות, ובכך שלילך הסכימה עם תוכן עדותו של בעלה אריק. 20. נטען, כי בנסיבות אלה צדק בית המשפט כאשר קבע כי מדובר בעיסקת אמת ולא בחוזה למראית עין, וכי מכח הילכת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: הילכת אהרונוב), בתחרות שבין זכויות שביושר של רוכש דירה שלא נרשמו לבין עיקול מאוחר יותר, קודמת זכותו של הרוכש. דיון והכרעה 21. הסוגיה הממוקדת בהליך זה נוגעת לשאלה האם הוכח, כנדרש על פי מאזן ההסתברויות בדיון אזרחי, כי חוזה המכר שנכרת בין האחים חזן לבין הרוכשים הינו חוזה למראית עין, שלא נועד, על פי כוונת הצדדים האמיתית, להיות חוזה מכר אמיתי, המעביר זכויות בדירה מהמוכרים לרוכשים. שאלה זו נבחנת על רקע ההנחה, שעליה אין מחלוקת, לפיה ככל שמדובר בחוזה אמיתי, כי אז זכותם שביושר של הרוכשים גוברת על זכותם של המערערים מכח עיקול שהוטל על הדירה לצורך מימושה לפרעון חוב פסוק שהאחים חזן חבים למערערים. בהילכת אהרונוב נפסק, כי הסכם מכר מקרקעין מקנה לקונה זכות שביושר, המהווה זכות מעין קניינית אף בטרם רישומה במרשם, וזכות זו פועלת גם כלפי צדדים שלישיים. כתוצאה מכך, נשלל מנושה של המוכר הכח לממש את זכות הנשייה שלו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר. קונה הנכס גובר על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס, שאין בו כדי להעניק קנין לבעל העיקול (הילכת אהרונוב, בעמ' 240). עקרון זה חל הן כאשר שולמה מלוא התמורה החוזית בגין המכר, והן כאשר שולם רק חלק מהתמורה בלבד. גם במקרה של תשלום חלק מהתמורה, ייחשב הקונה כבעל זכות שביושר, אלא שלנושה של המוכר עומדת הזכות לעקל את זכותו החוזית של המוכר כלפי הקונה לתשלום יתרת התמורה החוזית שטרם שולמה (שם, בעמ' 248) כדברי הנשיא ברק באותו ענין: "נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר [ליתרת התמורה החוזית] כלפי הקונה, אבל הנושה של המוכר אינו יכול לעקל את הנכס הנמכר. זכותו הינה לעקל את הנשייה של המוכר כלפי הקונה". 22. יוצא, אפוא, כי לצורך ענייננו יש לברר תחילה האם מדובר בחוזה אמיתי או בעיסקה בדויה שאינה אמיתית; שנית, אם יתברר כי מדובר בעיסקה אמיתית, יש לבחון את טענתם החלופית של המערערים לפיה מן הדין להתנות את מתן הסעד ההצהרתי בדבר זכויות הרוכשים בדירה בהבטחת זכותם של המערערים ליתרת התמורה החוזית שטרם שולמה בגין הדירה, אשר תועבר לידיהם, בין באמצעות מימוש הדירה, ובין בגבייה ישירה מהרוכשים. נדון בטענות אלה, אחת לאחת. חוזה למראית עין 23. סעיף 13 לחוק החוזים קובע: חוזה למראית עין חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל. אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה. 24. מה טיבו של חוזה למראית-עין? חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעיסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמיתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמיתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמיתית הכמוסה. פער זה נועד להשיג תכלית מסוימת. היסוד העיקרי בחוזה למראית עין הוא, אפוא, "קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 255 (2005) (להלן: שלו); ראו עוד ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581 (1979); ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב(2) 625, 632 (1988)). חוזה למראית עין, שאינו אלא חוזה בדוי, בטל מעיקרא, וממילא אינו אוצר כח להעביר זכויות ואף קנין. כל מה שנחזה כאילו עבר מכוחו של חוזה כזה הינו בטל מעיקרו, להוציא הסייג האמור בסיפא לסעיף 13 לחוק החוזים, המקנה, בתנאים מסוימים, מעמד לצד שלישי שרכש זכות בתום לב מכח חוזה למראית עין. בטלות החוזה הינה פועל יוצא מהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה, שלא נועדה לקיים את תנאי החוזה כפי השתקפותם החיצונית במסמך בכתב. רצונם האמיתי של הצדדים, המנותק מדרך השתקפותו החיצונית בהסכם, גובר על פני המצג החוזי הבלתי אמיתי, ומכאן בטלותו מעיקרא של חוזה למראית עין. ככלל, ההנחה היא כי הרצון הפנימי של הצדדים, והשתקפות הרצון במצג החוזי החיצוני זהים המה. אולם, כאשר הנחה זו נשללת, ונמצא כי המצג החיצוני אינו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים, ממילא מתחייבת בטלותו מעיקרא של המצג, המתיימר להיות הסכם (שלו, בעמ' 257). 25. ענייננו, אפוא, בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ובשאלה האם כוונה זו היא המשתקפת בחוזה המכר, או שמא החוזה משקף מצג שונה. שאלה זו היא שאלה שבעובדה, והתשובה לה נלמדת ממכלול נסיבות המקרה. הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו (שלו, בעמ' 257; ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514, 525 (2003); ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 262 (1996); ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס, פ"ד לח(2) 191, 198 (1984); ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. פ"ד נ(1) 238, 244 (1996); ע"א 1780/93 בנק המזרחי נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1994); ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, פסקה 11 (לא פורסם, 22.2.2010); גד טדסקי "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" משפטים כח 507, 509-10 (1978)). 26. בענייננו, הדריך עצמו בית המשפט קמא בהתאם לקו המנחה לפיו הנטל לביסוס טענת חוזה למראית עין מוטל על המערערים, משהם אלה שהעלו את טענת אי אמיתות חוזה המכר בין המוכרים לרוכשים. נכון עשה בית המשפט כאשר בנה את תשתית הנמקתו על נטל הראייה, ובחן את התשתית הראייתית על פי מבחן זה. לאחר ניתוח מפורט של הטענות והראיות בהתאם לקו מנחה זה, הגיע בית המשפט למסקנה כי טענת אי אמיתות החוזה שהועלתה בפי המערערים אינה מקיימת את הדרישה ההוכחתית, ולכן דחה אותה, וקיבל במקביל את בקשת הרוכשים להצהיר על זכויותיהם בדירה. נראה לי צדק בית המשפט קמא בניתוח הראיות שהובאו, ובמסקנות שהסיק מניתוח זה. לצורך בחינת ענין זה אבקש להעיר מספר הערות מקדימות: 27. ראשית, משנטענת טענה של חוזה למראית עין, מתבקש בדרך כלל לפרוש את הרקע ולהעריך את טיב המניעים שעמדו ביסוד ההתקשרות המדומה הנטענת, ולהצביע על הנסיבות שבעטיין ראוי לייחס לצדדים לעיסקה כוונה משותפת שאינה משתקפת בחזותה החיצונית של העיסקה. טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, כשהיא מנותקת מקיומם של רקע ונסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה של רצון הצדדים, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס. בענייננו, אכן טוענים המערערים כי הטעם לעריכת חוזה למראית עין בין המוכרים לרוכשים היה נעוץ ברצונם של האחים חזן להבריח את הדירה מידיהם של נושי האחים והשותפות, בהיותם בקשיים כלכליים באותה תקופה. כן יוחסה להם כוונה לקבל הלוואה בתנאים מועדפים מבנק למשכנתאות הניתנת לזוגות צעירים לצורך רכישת דירת מגורים. על פי הנטען, לצורך השגת מטרות אלה עשו האחים חזן שימוש בזוג הצעיר קרובי משפחתם, כדי שיתחזו כרוכשי הדירה, כביכול, בעוד שלמעשה, הזכויות בדירה היו ונותרו בידי המוכרים. יצויין כבר בשלב זה, כי אף אחת מההערכות האמורות של המערערים ביחס לנסיבות שהובילו, לכאורה, לעשיית חוזה למראית עין בין המוכרים לרוכשים לא הוכחה. לא הובאו ראיות מבוססות לכך שהאחים חזן היו בקשיים כלכליים בשנת 1997, בעת שחוזה המכר עם הרוכשים נקשר בין הצדדים, ולכך שעיסקת המכר נועדה להבריח את הדירה מהנושים. יתר על כן, לא הובא ביסוס ראייתי לטענה, כי חוזה המכר נועד לאפשר לאחים חזן לקבל הלוואה בנקאית בתנאים מיוחדים וכי לצורך כך גייסו את הזוג הצעיר, שאמור היה לשרת את מטרותיהם העיסקיות. הוכח, כי הסכם המשכנתא נערך בין הבנק לבין הרוכשים ולא עם האחים חזן, וכי הרוכשים לקחו על עצמם התחייבות ארוכת טווח לפרוע את המשכנתא לבנק וכי הם שילמו את המיסים בגין העיסקה. יוצא, אפוא, כי להערכות המערערים ביחס למניעיהם האפשריים של המוכרים והרוכשים לקשור ביניהם הסכם למראית עין לא הונחה תשתית עובדתית, בין באשר למניע הקשור בהברחת נכסים מהנושים, ובין מבחינת המניע לזכות בעקיפין בהלוואת משכנתא בתנאים מיוחדים. 28. שנית, בהבנת הקונטקסט הנסיבתי של פרשה זו, יש לזכור כי מדובר בעיסקת מכר בין האחים חזן לבין הרוכשים, ובחוב פסוק שנפסק בהליך בין האחים חזן לבין המערערים; כולם כאחד, בכל הפרשות, משתייכים למשפחה קרובה אחת, שבראשה שני האחים, כשלצידם ניצבים שני בניהם ובנות זוגם. מטבע הדברים, כשמתבצעת עיסקת מכר דירה בין אב ודוד מצד אחד (המוכרים), לבין בן ובת זוגו (הרוכשים), ניתן להניח כי לא יוקפד בה על כל דקדוקי הפורמליות, ולא יינקטו בהכרח אותם אמצעי זהירות המאפיינים עסקאות חוזיות בין אנשים זרים. רישום הערת אזהרה על רכישת זכויות במקרקעין, ואף רישום זכויות בעלות במקרקעין, אפשר שלא יבוצעו במשך תקופה ארוכה כשמדובר בעיסקה בין קרובי משפחה, וזאת בשל האמון הרב המאפיין את יחסי הצדדים אלה כלפי אלה. יוצא, אפוא, כי חלק מהתמיהות שהעלו המערערים ביחס לאי רישום זכויות הקנין בדירה על שם הרוכשים במשך תקופה ארוכה, וכן ואי רישום הערת אזהרה לטובתם בטרם נתגלעה המחלוקת, אפשר שניתנות להסבר על רקע מאפייניה הייחודיים של העיסקה כהסכם בין בני משפחה קרובים, אשר לאור קרבתם אינם נוקטים באמצעי זהירות סטנדרטיים המקובלים ביחסים משפטיים בין צדדים זרים. 29. שלישית, האחים חזן תמכו שניהם כאחד בקביעות פסק הדין קמא לפיהן חוזה המכר הינו עיסקה אמיתית שיש לכבדה. חנניה חזן העיד ברוח זו כעד במשפט. אברהם חזן והשותפות, הביעו תמיכה בקביעות אלה בבקשה לביטול פסק הדין, נשוא בקשת רשות הערעור שתידון להלן. בקשת הביטול מתייחסת לקביעות בית המשפט בנושא המערכת הכספית בין הרוכשים למוכרים, אולם אין מחלוקת במסגרתה על היות העיסקה עיסקת אמת. עמידתם של האחים חזן על טענתם כי חוזה המכר משקף עיסקה אמיתית בין הצדדים מוסיפה משקל לקביעת בית משפט קמא בענין זה; שהרי ניתן היה לתאר גם מצב שבו האחים חזן יתכחשו לאמיתותה של העיסקה, וישאפו להביא לביטולה כדי שהקנין המלא בה יחזור אליהם, כדי שלא יסתכנו באפשרות כי יתרת התמורה החוזית לא תשולם להם עקב התיישנות. חרף סיכון זה, עומדים האחים חזן איתן על עמדתם כי עיסקת המכר היא עיסקת-אמת, תקפה ומחייבת. לעמדה זו יש משמעות לצורך הקביעה כי דין טענת המערערים בדבר היות העיסקה חוזה למראית עין להידחות. שיקולים כלליים אלה מחזקים את מסקנת בית המשפט קמא כי לא הוכח שחוזה המכר בטל מחמת היותו בלתי אמיתי. 30. אשר לטענות הפרטניות שהועלו על ידי המערערים לתמיכה בטענת הפיקטיביות של העיסקה – אלה לא נתמכו בראיות של ממש שעל המערערים היה להביאן. הרוכשים הציגו חוזה מכר בכתב, עשוי על פי כללי הניסוח המקובלים; כן הציגו דיווח לרשויות המס על העיסקה ותשלום המס על העיסקה. כן הוכח כי שולם החלק הארי של התמורה למוכרים מכספי המשכנתא. המערערים מצידם לא עשו, ולו מאמץ מינימלי לבסס את טענותיהם לפיהן הרוכשים לא קבלו חזקה בדירה, והם לא הציגו רישומים כלשהם מהגופים נותני השירותים לדירה ומטעם הרשות המקומית, שהיה בהם כדי להצביע על זהות המחזיק בדירה על פי אותם רישומים. כן לא הוצגו הסכמי השכירות עם הדיירים כדי לבחון על פיהם את זהות המשכירים, ולא הוזמן עו"ד מצלאווי לעדות, על אף שהמערערים מבקשים להיבנות מהצהרותיו בכתב לכונס הנכסים. הראיות בעניינים אלה לא היו מעבר לתחום השגתם של המערערים, שעליהם נטל ההוכחה, וניתן היה להשיגם, או לפחות את רובם, תוך הסתייעות באמצעים הדיוניים והראייתיים העומדים לרשות בעל דין לצורך כך. אולם לא נעשה כל מאמץ בכיוון זה. בנסיבות אלה, צדק בית משפט קמא כאשר פסק, כי נטל ההוכחה שרבץ על המערערים לבסס את טענת היות חוזה המכר חוזה למראית עין, לא הוכח. 31. אשר לרמת ההוכחה הנדרשת לביסוס טענת חוזה למראית עין יש להוסיף, כי בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת (על הזיקה בין חומרת הטענה לבין עוצמת ההוכחה הנדרשת להוכחתה ראו ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל, חברה לביטוח, פ"ד מ(1) 589, 594 (1986)). בענייננו, טענת חוזה מכר למראית עין גובלת בייחוס כוונת כזב לצדדים לחוזה. טענה זו מחייבת רמת הוכחה גבוהה. טענה זו לא הוכחה, אף שהראיות לביסוסה אילו נמצאו, היו ניתנות להישג ידם של המערערים. טענותיהם של המערערים בדבר אי אמיתותה של העיסקה הופרחו לחלל האויר, ולא עוגנו בקרקע המציאות. 32. מעבר לכל אלה, בית המשפט התרשם באופן ישיר מהעדויות שהובאו לפניו, וקבע ממצאי מהימנות לגביהם. הוא התייחס לעדות הרוכש אריק כעדות מהימנה, ואף מצא לה חיזוקים בכך ששלושה רבעים מהתמורה החוזית שולמו למוכרים וכן שולמו מיסי רכישה בידי הרוכשים. כן נחתם חוזה משכנתא בין הבנק לרוכשים ובכך הפכו הרוכשים עצמם חייבים בפרעון המשכנתא כלפי הבנק. בכל אלה ראה סימני היכר לאמיתותה של העיסקה. אין בכל אלה כדי לומר שלא נותרו תמיהות שונות בדרך התנהלות הצדדים לעיסקה. אך תמיהות אלה עשויות להיות מוסברות, בין היתר, על ידי ייחודה של העיסקה בהיותה עיסקה בין בני משפחה קרובים בקרבה ראשונה, שהתנהלותם בעריכת ההסכם ביניהם אינה שגרתית, והדבר מובן. 33. בנסיבות אלה, איני מוצאת עילה להתערבות בקביעת בית המשפט קמא כי טענת חוזה למראית עין לא הוכחה על ידי המערערים, ויש לאמצה. הטענה החלופית: דרישת התמורה שטרם שולמה 34. טענתם החלופית של המערערים היא, כי יש לבטל את קביעת בית המשפט קמא לפיה יש לדחות את דרישתם להתנות את מתן הסעד ההצהרתי לרוכשים בכך שיתרת המחיר החוזי שטרם שולמה למוכרים תשולם לידיהם, למימוש החוב הפסוק. טענה זו נדחתה על ידי בית משפט קמא בשל טענת התיישנות. לטענת המערערים, טענת התיישנות עשויה להטען רק כטענת הגנה מפי הרוכשים בתביעת המוכרים כלפיהם לתשלום יתרת המחיר החוזי, ואינה יכולה להידון ולהיות מוכרעת במסגרת תביעת הרוכשים כנגד המערערים לסעד הצהרתי. מה גם, שלחלק מהמוכרים לא ניתן יומם להתייחס לטענת ההתיישנות, שכן אברהם חזן והשותפות כלל לא לקחו חלק בדיונים משלא הוזמנו אליהם. 35. הצדק עם המערערים בטענתם כי החלטת בית המשפט בדבר התיישנות תביעת האחים חזן כנגד הרוכשים אינה יכולה לעמוד, וזאת מהבחינה העיקרית הבאה: טענת ההתיישנות בהקשר לענייננו נוגעת למערכת היחסים הכספית שבין המוכרים לקונים בעקבות חוזה המכר. מערכת זו כלל לא נדונה במשפט, ולא היתה חלק מעילות התובענה. ממילא, לא נשמעו כל טענות ביחס לחזית זו שביחסי המוכרים והרוכשים. מכאן ברי, כי גם טענת ההתיישנות בהקשר להיבט הכספי שבחוזה המכר לא עלתה ולא נדונה. יוצא, אפוא, כי ענין ההתיישנות כלל לא הועמד כנושא לדיון, לבעלי הדין לא ניתנה הזדמנות לטעון טענותיהם לגביו, ומשכך לא היה מקום לקבוע קביעות שיפוטיות כלשהן ביחס ליתרת התמורה החוזית המגיעה מהרוכשים, ובאשר להתיישנותה של תביעת המוכרים לגביה. 36. קיומו של חוב פסוק לזכות המערערים כלפי המוכרים עשוי לתת בידם כח לממש את זכות הנשייה שבידי המוכרים כלפי הרוכשים ליתרת המחיר החוזי שלא שולמה להם (סעיף 1 הגדרת "נכס", וכן סעיפים 43 ו-47 לחוק ההוצאה לפועל; הילכת אהרונוב בעמ' 248; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 562 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן); ע"א 4360/90 בר חן נ' כוכבי, פ"ד מז(2) 311, 324 (1993); ע"א 6574/99 משרד השיכון נ' קרייתי, פ"ד נח(3) 313, 320 (2004); בר אופיר הוצאה לפועל חלק שני 902 (מהדורה שביעית, 2010); ע"א 323/80 אלתית בע"מ נ' בנק לאומי, פ"ד לז(2) 673 (1983)). אולם לצורך כך נדרשת קביעה שיפוטית כי, אכן, יתרת מחיר כזו אכן מגיעה למוכרים, וכי אין בפי הרוכשים טענות הגנה תקפות כנגד חבות כזו. סוגיה זו, הנוגעת למערכת הכספית הכרוכה בחוזה המכר, והנוגעת ביחסים שבין המוכרים לקונים, לא התבררה כלל בהליך שבפנינו, שכל עניינו התמקד בבקשת הרוכשים לסעד הצהרתי על עצם זכויותיהם לדירה. ממילא, לא היה למוכרים יומם בבית המשפט בשאלות הקשורות למערכת הכספית-חוזית שבינם לבין הרוכשים, אברהם חזן והשותפות הנוגעים ישירות לענין זה כלל לא היו מעורבים בהליך זה. נכון למועד ניהול התובענה, המוכרים לא דרשו מהרוכשים את תשלום יתרת תמורה, לרוכשים לא ניתנה הזדמנות לטעון טענותיהם לענין זה, וממילא לא עלו טענות הגנה כלשהן בענין זה – ובכללן ובכלל זה טענת התיישנות – כנגד דרישה אפשרית של המוכרים לתשלום יתרת תמורה חוזית שנטען כי שלא שולמה. מכאן, שטענת ההתיישנות, בכלל טענות ההגנה האפשריות מפי הרוכשים, לא התבררה לגופה כלל, משלא עמדה לדיון דרישה כספית כלשהי. מכאן, שלא היה מקום לקביעת בית המשפט לפיה יש לדחות על הסף מחמת התיישנות את טענתם החלופית של המערערים בענין זכותם לשים ידם על יתרת המחיר החוזי המגיע, על פי טענתם, מהרוכשים למוכרים. 37. אלא שכשם שלא היה מקום לקביעה שיפוטית בדבר התיישנות תביעת המוכרים כלפי הרוכשים ליתרת המחיר החוזי, כך אין גם מקום לטענה החלופית שהעלו המערערים בדבר זכותם לשים יד על יתרת המחיר המגיעה כאמור. שאלת החבות הכספית שנותרה לרוכשים כלפי המוכרים כלל לא הועמדה לדיון ולא התבררה במשפט. ממילא, אין המערערים יכולים להיבנות מהנחות עובדתיות ומשפטיות בדבר זכותם של המוכרים כלפי הרוכשים ליתרת המחיר החוזי שלא הוכרעה, הכפופה ממילא גם לטענות הגנה שלא נשמעו ולא הוכרעו. טענת המערערים בדבר זכותם לשים יד על יתרת התמורה החוזית שטרם שולמה נדחית, אפוא, בד בבד עם ביטול קביעת בית המשפט קמא בענין התיישנותה של תביעת האחים חזן כלפי הרוכשים ליתרת המחיר החוזי שטרם שולמה, ככל שמגיעה יתרה כזו. 38. לא מצאתי ממש גם בטענת המערערים בדבר שיהוי שנהגו הרוכשים בהגשת התובענה לבית המשפט. הרוכשים הגישו את התובענה לבית המשפט קמא כחצי שנה לאחר הטלת העיקול במאי 2006, והוצגו פעולות שונות בהם נקטו בהוצאה לפועל כבר החל בחודש אוגוסט 2006, ועד להגשת התובענה. 39. על יסוד כל האמור, אין להתערב במסקנת בית משפט קמא לפיה דין טענת המערערים בדבר היות עיסקת המכר חוזה למראית עין להידחות, וכי דין בקשת הרוכשים להצהרה בדבר זכויותיהם בדירה להתקבל, בכפוף לביטול קביעת בית המשפט בענין התיישנות חבות הרוכשים כלפי המוכרים לשלם להם את יתרת התמורה החוזית שטרם שולמה, ככל שקיימת חבות כזו. בקשת רשות הערעור פירוט ההליכים הקודמים 40. לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט קמא (להלן: פסק הדין העיקרי), הגישו המבקשים אברהם חזן והשותפות בקשה לביטול פסק הדין על פי סעיף 201 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין) מהטעם שלא זומנו להליך בתובענה העיקרית, ולא ידעו על פרטיו. 41. בהחלטה מיום ה-18.3.2008, קבע בית המשפט קמא (כב' השופט א' ואגו), על יסוד ההנחה כי המבקשים לא הוזמנו כדין להליכים בתובענה העיקרית, כי יש לקבל את בקשת המבקשים בחלקה, באופן שפסק הדין יעמוד בתוקפו, בנתון לסייג כי קביעותיו לא תחייבנה את המבקשים כמעשה בית דין ביחסים שבינם לבין הרוכשים. עוד הובהר בהחלטה, כי המבקשים הוגדרו בתובענה כמשיבים פורמאליים, וההליך העיקרי לא נועד לברר את הפלוגתאות הכספיות בין המוכרים לקונים סביב מכר הדירה וההשלכות שיש לדבר על רישום הבעלות על שמם. על החלטה זו נסבה בקשת רשות הערעור שהגישו המבקשים בפנינו. טיעוני המבקשים 42. המבקשים אינם מסתפקים בקביעת בית המשפט בהחלטה לפיה פסק הדין העיקרי אינו מהווה מעשה בית דין כלפיהם, אלא טענתם היא כי יש לבטלו מעיקרו. חששם הוא כי אם הם יזמו הליך חדש לבירור השאלות הכספיות, יעלו הרוכשים טענת התיישנות כטענת הגנה, דבר שאין באפשרותם לעשות במסגרת הליך לסעד הצהרתי, שאותו הם עצמם יזמו. לטענתם, במסגרת הליך כזה, אילו הוזמנו כדין אליו, ניתן היה לברר גם את השאלות הכספיות העולות מההקשר החוזי, כאשר מבחינה דיונית הרוכשים הם התובעים והמוכרים הם הנתבעים, ובאופן כזה היה נמנע החשש מהעלאת טענת התיישנות על ידי הרוכשים. בהקשר זה גם נטען, כי אין להותיר על כנו את פסק הדין העיקרי, מאחר שהוא מכיר בזכויות הרוכשים לנכס בלא ששילמו את מלוא תמורתו, ובלא שהיה למבקשים יומם להעלות טענות בענין זה. בנסיבות אלה נטען, כי דין פסק הדין כולו להתבטל, ואין די בקביעה כי הוא לא יהווה מעשה בית דין כלפיהם. טיעוני המשיבים 43. לטענת המשיבים (הרוכשים וחנניה חזן) יש לדחות את הבקשה לרשות ערעור על הסף, מאחר שהיא אינה מקיימת את אמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה לצורך מתן רשות ערעור. נסיבות הענין אינן מעוררות כל שאלה עקרונית כללית בעלת חשיבות ציבורית שעניינה חורג מגדר עניינם של הצדדים עצמם, ולכן דין הבקשה להידחות בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: הילכת חניון חיפה). 44. לגוף הענין נטען, כי השותפות קבלה הודעה על ההליך שהתנהל בבית המשפט קמא, ואחד השותפים, חנניה, אף הגיש תצהיר והופיע במשפט לצורך מתן עדות מטעם הרוכשים. אשר לאברהם חזן, יש לייחס לו ידיעה על קיום ההליך בתובענה נוכח מעורבותו בהליכים אחרים עם בא כוחם של המערערים בהליך העיקרי, וכן נוכח קרבתו למערער, שהוא בנו. הרוכשים טוענים כי ידיעת אברהם חזן אודות הליך זה אף מוכחת מתצהיר שהגיש בחודש פברואר 2007 בהליך אחר, בו ציין כי הוגשה נגדו תובענה בהליך זה. דיון התנאים לקבלת רשות ערעור על החלטה לסרב לבטל פסק דין 45. המשיבים הסתמכו על הילכת חניון חיפה שנועדה להציב אמת מידה למתן רשות ערעור בהליך המגיע לבית משפט זה ב"גלגול שלישי". אולם ענייננו כאן בבקשת רשות ערעור על "החלטה אחרת" שניתנה לאחר מתן פסק דין בתובענה, המבקשת לבטל את פסק הדין מאחר שבעל דין לא הוזמן כדין להליכי המשפט. מדובר, אפוא, בבקשת רשות ערעור לדון בענין ב"גלגול שני" בעלת אופי מיוחד, שעניינה הליך לביטול פסק דין לאחר שזה ניתן. 46. דרך כלל, התשובה לשאלה אם ערעור על החלטת בית משפט ינתן בזכות או ברשות, מותנית בטיבה של ההחלטה שניתנה – האם היא מסיימת את המחלוקת באופן סופי, שאז היא תיחשב פסק דין המקנה לבעלי הדין זכות ערעור, אם לאו. החלטה שאינה פסק דין כאמור המסיים את המחלוקת מהווה "החלטה אחרת", שהערעור עליה הוא ברשות בלבד (סעיף 1 לתקנות סדר הדין; גורן, בעמ' 618; גיא שני "רשות לערער על בקשת הרשות לערער (ב'גלגול שני')" עיוני משפט ל(1) 71, 74-76 (2006) (להלן: שני); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 753-757 (מהדורה שביעית, 1995) (להלן: זוסמן); ע"א 7424/96 בנק המזרחי נ' חברת אליהו גרציאני (1988) פ"ד נד(2) 145, 153-154 (2000)). על פי מבחן "סיום המחלוקת", ניתן לסבור כי החלטה לדחיית בקשה לביטול פסק דין תסווג כ"פסק דין" שניתנת לגביו זכות ערעור, שכן לאחריה לא צפויה התדיינות נוספת בהליך (ע"א 502/68 גולדנברג נ' ברש, פ"ד כב(2) 936, 939-940 (1968) (להלן: ענין גולדנברג); גורן, בעמ' 376; זוסמן, בעמ' 766-767). אולם לא כך נקבע ביחס להחלטות הניתנות לאחר מתן פסק הדין, שלגביהן יושם מבחן מהותי שונה, המושתת על מבחן טפלות ההחלטה ביחס להליך המקורי (שני, בעמ' 76; זוסמן, בעמ' 766-768; ע"א 2817/91 מימון נ' שאולי, פ"ד מז(1) 152, 157-159 (1993)). על פי מבחן זה, החלטה בבקשה לבטל פסק דין שניתן היא בגדר "החלטה אחרת", שכן היא אינה ניתנת לגוף המחלוקת, אלא עניינה בשאלת תוקפו של פסק הדין שניתן, וזאת גם אם נושאה חשוב ונכבד כשלעצמו (המ' 953/78 כהן נ' זליג, פ"ד לג(1) 362 (1979); רע"א 5089/07 נציגות הבית המשותף (ועד בעלי עסקים) ברחוב נ' רביד, פסקה 4 (לא פורסם, 8.1.2008); זוסמן, בעמ' 767; רע"א 5696/95 סלוביק נ' יעד נציגויות, פסקה 3 (לא פורסם, 23.5.1996); ענין גולדנברג, בעמ' 943; ע"א 39/83 עיזבון המנוח אלראי על ידי מנהל העיזבון קירשנבוים נ' ליברמן, פ"ד לח(4) 429, 429 (1984); המ' 28/75 גולדברג נ' סלמה, פ"ד כט(2) 188 (1975); גורן, בעמ' 376-377; רע"א 34/89 גלצר נ' גלצר, פ"ד מג(1) 329 (1989)). 47. עצם הקביעה כי החלטת סירוב לבקשה לביטול פסק דין נתונה לערעור ברשות, עדיין אינה משמיעה מהן אמות המידה שיש להפעיל לצורך מתן הרשות. חלק גדול מהבקשות לרשות ערעור הנוגעות לסירוב בית משפט לבטל פסק דין נדונו לגופן, וזאת גם כאשר לא התעוררו בהן שאלות בעלות חשיבות מיוחדת, החורגות מעניינם של הצדדים להליך (ראו למשל: רע"א 9565/09 מרגוליס נ' איגור גנץ (לא פורסם, 28.4.2008); רע"א 10436/07 ציון נ' בנק הפועלים (לא פורסמה, 28.4.2008); רע"א 202/04 בן עמי נ' בנק הפועלים סניף הקסטל (לא פורסם, 3.2.2005); רע"א 1031/04 כהן נ' מנהל מס ערך מוסף אזור ב"ש (לא פורסמה, 19.4.2004); ראו בענין זה גם סעיפים 41(ב) ו-(ג) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 וצו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט-2009, ובין היתר סעיף 1(7) לאותו צו). 48. אמות המידה למתן רשות ערעור על החלטה הדוחה בקשה לבטל פסק דין מצריכות התייחסות למספר שיקולים ואיזון ראוי ביניהם: ראשית, ככל שלא תינתן רשות ערעור, ההחלטה הופכת סופית וחלוטה; שנית, יש לבחון באיזו מידה טומנת ההחלטה השלכות מהותיות ומשמעותיות על זכויות הצדדים להליך; ושלישית, האם קבלת בקשת רשות הערעור ודיון בערעור יסבו סרבול רב וניצול משאבים לא ראוי מבחינת בית המשפט ובעלי הדין (לשם "הערעור – אימתי בזכות ואימתי ברשות?" הפרקליט לג(א) 232, 256 (1980)). 49. בענייננו, ככל שטיעוני המבקשים לא יידונו לגופם, החלטת בית המשפט המחוזי תהפוך חלוטה ולא תעמוד לכל ביקורת שיפוטית; להחלטה עשויה להיות השפעה על זכויות הצדדים, הראויה לבחינה ערעורית; ועוד – לא ייגרם סרבול מיוחד להליכי בית המשפט אם הבקשה תידון כערעור, ותיבחן לגופה במסגרתו. בנסיבות הענין, ולאור השיקולים שנימנו, נראה כי ראוי ליתן רשות ערעור בענייננו, ולבחון במסגרת ערעור אם ראוי להיענות לבקשת המבקשים לבטל את פסק הדין קמא מכל וכל. הדיון בערעור דין הערעור להידחות. 50. נניח לצורך ענייננו כי, אכן, המבקשים, אברהם חזן והשותפות, לא זומנו כדין להליך העיקרי בתובענה, גם אם כנגד הנחה עובדתית זו נטענו טענות שונות שאינן זניחות כלל במשקלן. השאלה המהותית היא האם קביעות פסק הדין, על רקע ההחלטה השיפוטית הנוספת לפיה פסק הדין אינו מהווה מעשה בית דין כלפי מבקשים אלה, מהוות פגיעה בזכויותיהם הדיוניות, המצדיקה את ביטולו. המסקנה המתבקשת לכך היא בשלילה. 51. קביעות פסק הדין העיקרי בנויות על שני נדבכים עיקריים: האחד – קביעה עקרונית לפיה חוזה המכר הינו חוזה תקף, ואין מדובר בעיסקה פיקטיבית. השני – כי יתרת התמורה שנטען כי הרוכשים חבים, למוכרים הינה בבחינת זכות שבלאו הכי התיישנה בידי המוכרים, ולכן המערערים אינם יכולים להיפרע את החוב הפסוק העומד לזכותם מהזכות החוזית ליתרת התמורה הנתונה למוכרים. 52. אשר לנדבך הראשון – האחים חזן - הן חנניה חזן, שהופיע כעד במשפט, והן אברהם חזן – הוא המבקש, הביעו תמיכה מלאה בקביעה העקרונית והעיקרית של בית משפט קמא לפיה עיסקת המכר היא עיסקה אמיתית ולא פיקטיבית. הדבר עולה מעדותו של חנניה במשפט, וכן מנוסח בקשתו של אברהם לביטול פסק הדין. לפיכך, נדבך זה של פסק הדין לא רק שאינו פוגע במבקשים, אלא משתלב באופן מלא עם עמדותיהם ביחס לחלק זה של היחסים החוזיים בינם לבין הרוכשים. 53. אשר לנדבך השני – נדבך זה נוגע למערכת היחסים הכספית שבין המוכרים לרוכשים, שלא נדונה ולא הוכרעה. בהקשר לכך קבע בית משפט קמא כי תביעה אפשרית מצד המוכרים ליתרת התמורה החוזית התיישנה כביכול, ולכן המערערים אינם יכולים לשים ידם על זכות חוזית זו כדי לממש מתוכה את פרעון נשייתם. השארת קביעה זו בתוקפה עלולה היתה, אכן, לפגוע בזכויותיהם הדיוניות של המבקשים, משההנחה הטמונה בה היא כי תביעת המוכרים ליתרת המחיר החוזי התיישנה, אך זאת בעוד הן לרוכשים והן למוכרים (והמבקשים בכללם) לא ניתן יומם לטעון בענין יתרת התמורה החוזית, וממילא אף נמנע מהם לברר הגנות הקשורות לכך, והגנת התיישנות בכלל זה. לקושי זה יש תשובה כפולה: ראשית, בית משפט קמא עצמו הורה בהחלטתו בבקשה לביטול פסק הדין כי קביעות פסק הדין לא יחייבו את המבקשים כמעשה בית דין ביחס לכל הטענות והעילות העומדות להם כלפי הרוכשים. משמע, כי מערכת היחסים החוזית – כספית נותרה מבחינת המבקשים פתוחה לבירור ולהכרעה שיפוטית. שנית, בעקבות טענתם החלופית של המערערים בערעור על פסק הדין העיקרי הנוגעת לזכותם לשים יד במסגרת הליך זה על יתרת התמורה החוזית המגיעה למוכרים, הצעתי לבטל את קביעת בית משפט קמא ככל שהיא מתייחסת לסוגיית התמורה החוזית ולהתיישנות תביעת המוכרים ליתרת התמורה. משקביעה זו נשמטת מפסק הדין קמא, ממילא נותר פסק הדין העיקרי בלא כל קביעה שהיא ביחס למערכת הכספית החוזית בין המוכרים לרוכשים, ומכלול השאלות הקשורות לנושא זה, ואף טענות הגנה העשויות לעלות בהקשר לכך, נותרות פתוחות לבירור ולהכרעה בהליך אחר. 54. אין לקבל את טענת המבקשים לפיה נגרם להם עוול בכך שלא ניתן להם להתגונן כנתבעים בהליך העיקרי לסעד הצהרתי שיזמו הרוכשים בטענה שאין להיענות למתן סעד זה בשל אי תשלום יתרת המחיר החוזי על ידי הרוכשים, וכי אילוצם לפתוח בתובענה כתובעים בהליך יזום על ידם בענין יתרת התמורה כאמור עלול להכשילם בשל טענת הגנה בגין התיישנות, שצפוי כי תטען כלפיהם מפי הרוכשים. גם אילו היו המבקשים נוטלים חלק פעיל בהליך התובענה העיקרית, עילות התובענה היו נותרות כפי שנתגבשו במקורן על ידי הרוכשים, ואלה לא כללו סעדים בענין המערכת הכספית בין הצדדים. גם אילו נטען באותו הליך על ידי המוכרים כנגד הרוכשים כי אין להעניק להם סעד הצהרתי כל עוד לא שלמו את יתרת המחיר החוזי, גם אז – המענה האפשרי לכך היה כי הנושא הכספי שבין המוכרים לקונים אינו חלק מנידני ההליך, ואותו יש לברר בהליך אחר, שהרי מוקד התובענה לסעד הצהרתי נעוץ ביחס שבין הזכויות שביושר של הקונים לעומת זכות נושי המוכרים לעיקול מאוחר של הנכס. אולם אפילו היה בית המשפט קמא רואה לנכון לדון במסגרת הליך זה גם במערכת הכספית בין המוכרים לקונים בגידרה של טענת המוכרים כי יש למנוע מתן סעד הצהרתי לרוכשים כל עוד לא שלמו את יתרת המחיר החוזי, גם אז היה מקום לבחון את טענות המוכרים ואת טענות ההגנה של הרוכשים בתגובה להן, על פי מהותן כטענות "תביעתיות" או כטענות "הגנתיות", בלא קשר לשאלת מעמדם הטכני של הצדדים הטוענים כתובעים או כנתבעים. כבר נפסק, כי מעמדם הדיוני-טכני של הצדדים כתובעים או כנתבעים אינו משנה את אופיין של הטענות המושמעות מפיהם, שיש לבחון אותן על פי תוכנן לצורך סיווגן כטענות תביעה או כטענות הגנה, וטענות בענין התיישנות בכלל אלה (לענין זה ראו רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פסקה 24 לפסק דינה של השופטת ברלינר, ופסקה 3 לפסק דיני (לא פורסם, 20.6.2010)). בנסיבות אלה, פסק הדין קמא והחלטת בית משפט קמא שניתנה בבקשה לביטולו אינם כרוכים בפגיעה מהותית במבקשים, המצדיקה את ביטול פסק הדין כמבוקש. לפיכך, דין הערעור להידחות, כאמור. תוצאה 55. הערעור העיקרי נדחה, למעט בענין קביעת בית המשפט קמא בפסק הדין העיקרי לפיה, ככל שהרוכשים חייבים יתרת תמורה חוזית שלא שולמה, כי אז חלה התיישנות על חבות כספית זו, והאחים חזן מנועים מלתובעה. קביעה זו בפסק הדין תבוטל. 56. הערעור שנדון בעקבות מתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין נדחה, תוך שמובהר בזה כי קביעות פסק הדין העיקרי אינן מהוות מעשה בית דין כלפי המבקשים (אברהם חזן והשותפות), ופתוחה הדרך בפניהם לנקוט בהליך נפרד למימוש זכויותיהם על פי חוזה המכר, ובכלל זה בענין יתרת התמורה החוזית, שעל פי הטענה, לא שולמה להם על ידי הרוכשים. אין צו להוצאות. ש ו פ ט ת השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה. ניתן היום, ‏כ"ט בשבט התשע"א (‏03.02.11). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 08037250_R11.doc יט מרכז מידע, טל' 02-6593333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il