הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה נ. אחים אלקבץ בניה ופיתוח

בבית המשפט העליון רע"א 3587/97 בפני: כבוד המשנה לנשיא ש' לוין כבוד השופט י' טירקל כבוד השופט י' אנגלרד המבקשת: הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה נגד המשיבה: אחים אלקבץ בניה ופיתוח והשקעות (1994) בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בנצרת בתיק ע"א 323/96 מיום 19.5.97 שניתן על ידי כבוד השופטים: י' אברמוביץ, ג' גינת ומ' הס תאריך הישיבה: י"א בכסלו תשנ"ח (10.12.97) בשם המבקשת: עו"ד גולדברגר עמיעד בשם המשיבה: עו"ד אטרש שאהר פסק - דין השופט י' אנגלרד: בהסכמת בעלי הדין, ראינו בקשה זו כאילו ניתנה עליה רשות לערער, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. 1. עובדות המקרה שאינן שנויות במחלוקת הן: המשיבה הגישה למבקשת בקשה להיתר בניה לבניית בית משותף על מגרשה. המדובר בשתי חלקות ששטחן הרצוף הוא בגודל 1,234 מ"ר. על-פי תוכניות המיתאר החלות על המגרש אפשר לבנות 16 יחידות דיור לדונם נטו. יוצא כי על השטח ניתן לבנות 19.744 יחידות דיור (1,234 דונם × 16 יחידות דיור/לדונם = 19.744 דירות). הועדה המקומית התירה, בתאריך 29.9.94, הקמת בית מגורים בן שבע קומות הכולל 19 דירות. 2. לאחר מכן פנתה המשיבה למבקשת בבקשה לקבלת הקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-. הבקשה היתה מכוונת לאישור בניית 20 יחידות דיור במקום 19 הדירות המאושרות. ההקלה לשם תוספת יחידת הדיור התייחסה לפיצול דירה ששטחה היה 300 מ"ר בקומה השישית של הבנין לשתי דירות. בהתאם לכך הדירה שנוספה היא בגודל 150 מ"ר. בקשתה של המשיבה נענתה בחיוב על ידי המבקשת ביום 12.3.95. 3. המבקשת סברה כי בעקבות מתן ההקלה על המשיבה לשלם דמי השבחה. המשיבה חלקה על כך, ולכן הוסכם בין הצדדים למנות שמאי מכריע. בחוות דעת מפורטת ומנומקת קבע השמאי המכריע כי הדין עם המשיבה. לדעתו, מכיוון שמספר היחידות שניתן לבנות בנכס הוא 19.744 יחידות דיור, יש לעגל את מספר הדירות כלפי מעלה ל20-. השמאי הסתמך במסקנתו זו על תקנה 1(11) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשכ"ז1967-. בתקנה זו מוגדרת "דירת מגורים": "... ולענין מספר הדירות - לרבות חלק מדירה שהיא 50% ויותר". לדעתו של השמאי יש לעגל לאור הגדרה זו את 19.744 יחידות הדיור, המותרות על-פי תוכניות המיתאר, ל20- דירות. נמצא כי מלכתחילה ניתן היה לבנות בנכס 20 יחידות דיור, כך שההקלה לגבי הדירה ה20- לא השביחה את הנכס. 4. המבקשת הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע לבית משפט השלום. הלה קיבל את הערר וביטל את הכרעתו של השמאי. בית משפט השלום גרס כי הגדרת "דירת מגורים" שבתקנה 1(11) אינה חלה על המקרה הנדון, משום שמדובר כאן בהוספת דירה אחת בלבד, בעוד שבתקנה 1(11) מדובר על הוספת "דירות מגורים" (כלומר בלשון רבים). הוספת דירה אחת בלבד נתפסת על ידי תקנה 10(א) לתקנות. בית המשפט הוסיף וקבע כי גם אם היה מקום להחלת תקנה 1(11)(ג), הרי עיגול חלקי-הדירה כלפי מעלה הוא פרי של בקשת הקלה. כי ללא בקשת הקלה לא היתה המשיבה רשאית להקים יותר מאשר 19.744 דירות. משמעות הדבר היא כי בפועל רק מתן ההקלה איפשר למשיבה לבנות יחידת דיור נוספת. לכן יש לחייבה בתשלום היטל השבחה. 5. על החלטה זו הגישה המשיבה ערעור בפני בית המשפט המחוזי. האחרון קיבל את הערעור בנימוק כי הגדרת המונח "דירת מגורים" בתקנה 1(11) אין לראותה כחלה אך ורק לגבי פיסקה זו, אלא היא חלה בכל מקום בתקנות שבו מופיעות המילים "דירת מגורים". בית המשפט הוסיף כי על כל פנים המשיבה רשאית היתה לבנות 19 דירות ועוד כ3/4- דירה לכן אין לומר שהשלמת חלק זה לדירה, היא הוספה שלמה; כלומר, תוספת של כרבע דירה אינה מחייבת את המשיבה לשלם היטל השבחה בגין יחידת דיור שלמה. לכל היותר ניתן היה לגבות ממנה היטל השבחה בגין התוספת בלבד, שהיא במקרה הנדון 0.266 חלקי-דירה. 6. על פסק הדין הזה של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות הערעור שלפנינו. דעתנו היא כי הדין עם בית משפט השלום, אם כי לאו דווקא מנימוקיו. אנו סבורים כי הגדרת דירת מגורים בתקנה 1(11)(ג) אינה נוגעת כלל ועיקר לסוגיה של היטל ההשבחה. ההגדרה שבתקנה הנזכרת עוסקת בשאלה כיצד לחשב את מספר הדירות לצורך הקביעה אם לפנינו סטייה ניכרת מתכנית לענין סעיף 151 לחוק התכנון והבניה. הקביעה כי קיימת סטייה ניכרת מתכנית תוחמת את היקף ההקלה המירבי שהועדה רשאית להעניק. כך, למשל, התקנה 11(א) קובעת כי הוספת דירות המגורים "בשעור העולה על 20% מהמספר המרבי של דירות מגורים המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המקרקעין", היא בבחינת סטייה ניכרת מהתכנית. אם נשלב כעת את ההגדרה של מספר דירות להוראה הזאת, יוצא כי תכנית המאפשרות בניית 19.744 דירות על מגרש נותנת אפשרות לבקש הקלה בשיעור של 20% מ20- דירות ולא מ19- דירות. אך אין בהוראה זאת שום השלכה על שאלת שיעור ההשבחה לגביו מתחייב מקבל-ההקלה בתשלום היטל השבחה. 7. המונח "השבחה" מוגדר בחוק התכנון והבניה בלשון זו: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". אין ספק כי המשיבה זקוקה היתה להקלה כדי להשלים דירה נוספת בבנין. כאמור, התקנה הקובעת את היקף ההקלה המירבי אינה מכוונת לקבוע דבר לגבי היקף ההשבחה. המסקנה היא, איפוא, כי על המשיבה לשלם היטל השבחה על עליית שוויים של המקרקעין עקב מתן ההקלה. 8. שאלה אחרת היא כיצד לחשב את היקף ההשבחה: האם עליית השווי מצטמצם ב 0.266- חלקי הדירה הנוספת? התשובה היא שלילית. את ההשבחה יש לחשב על פי מלוא התוצאות הכלכליות של ההקלה. לכן, נראה לנו כי הדין עם השמאי מטעם המבקשת, מר ג' דגני, שקבע בדו"ח כי ערך הקרקע לגבי הדירה שנוספה (שגודלה 150 מ"ר) הושבח בשעור 40% מערכה הקודם בהיותה חלק מדירה מקורית (בשטח 300 מ"ר). 9. אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ומחזירים על כנה את התוצאה האופרטיבית אליה הגיע בית משפט השלום. בנסיבות המקרה, אין צו להוצאות. ניתן היום, כ"ו בכסלו תשנ"ח (25.12.97). המשנה לנשיא ש ו פ ט ש ו פ ט העתק מתאים למקור שמריהו כהן - מזכיר ראשי 97035870.Q05 /שב