החברה הכלכלית לחיפה בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 3522/16 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3522/16 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט י' אלרון המערערת: החברה הכלכלית לחיפה בע"מ נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 9.3.2016 בת"א 41577-09-12 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' שטמר תאריך הישיבה: כ"ח בטבת התשע"ח (15.1.2018) בשם המערערת: עו"ד רן פינגרר בשם המשיבה: עו"ד לימור פלד פסק-דין השופט נ' סולברג: 1. במוקד הערעור שלפנינו: ניסיון, שלא צלח, להקמת מרינה ומרכז תיירותי גדול לחופי העיר חיפה. הניסיון כשל, ולא נותר ממנו אלא סכסוך חוזי, שעניינו בשאלה – על מי לשאת בעלויות הגבוהות של תכנון הפרויקט; על המערערת או על המשיבה? פסק הדין של בית המשפט המחוזי 2. המערערת היא תאגיד עירוני בשליטת עיריית חיפה. המשיבה, בשמה היום רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את קרקעות המדינה. בין הצדדים נכרתה שורת הסכמים שבמסגרתם העניקה המשיבה למערערת הרשאה לתכנון ולפיתוח המקרקעין שעליהם היה מיועד לקום הפרויקט. המערערת הכינה תכנית מתאר מקומית לצורך קידום הפרויקט. בין היתר כללה התכנית יבוש שטחי ים, כדי לבנות עליהם את המרינה ולהקים בהם שכונת מגורים ומלונאות. הסכם ההרשאה הראשון נכרת מול חברת בת של המערערת, בשנת 1992. בשלב מסוים, מסיבות שאינן רלבנטיות לענייננו, הועבר הפרויקט לידי המערערת עצמה. בשנת 1996 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להפקיד את התכנית, אולם זו נתקלה בהתנגדויות, בעיקר על רקע פגיעה באיכות הסביבה, ובסופו של דבר לא אושרה. הסכם ההרשאה הוארך מעת לעת, עד שלא הוארך עוד, בשנת 2006, והרעיון להקמת המרינה – נגנז. 3. במהלך התקופה השתתפה המשיבה בהוצאות התכנון של המערערת, בסך כולל של כחמישה מיליון ₪. הצדדים נחלקו בשאלה אם סכום זה ניתן כהשתתפות בהוצאות או כמעין 'הלוואת גישור' שיש להשיבה; מחלוקת זו אינה עומדת בליבת הערעור שלפנינו. מכל מקום, המערערת השקיעה סכומים גבוהים נוספים בתכנון הפרויקט לאורך השנים, ואותם היא תבעה מאת המשיבה. התביעה נסמכה על פרשנותה של המערערת ללשון ההסכמים שבין הצדדים; על התנהגותה של המשיבה, המלמדת, לשיטתה, כי הכירה בחובתה לשאת בהוצאות הכספיות הללו; ומנימוקים נוספים. 4. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. בחלקו הראשון עסק פסק הדין בפרשנות הוראותיו של הסכם ההרשאה. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי כוונת הצדדים היתה שהמשיבה לא תישא בהוצאות התכנון, ככל שהפרויקט יאושר ויֵצא לפועל; המערערת תיפרע בגין הוצאותיה לאחר שהקרקע תיובש, באמצעות מכירתה ליזמים. בנוסף נקבעו בהסכם הוראות המתייחסות למצב שבו תופסק ההתקשרות בין הצדדים, אולם המשיבה תרצה להמשיך בפרויקט ולהשתמש לשם כך בתכניות שתפיק המערערת. במצב כזה נקבע כי התכניות יועברו למשיבה בתמורה לתשלום ההוצאות. מכאן עולה, שאם ההתקשרות תופסק והמשיבה לא תוכל לעשות שימוש בתכניות, היא אינה חייבת לקחתן ולשלם את הוצאות התכנון עבורן. ממילא, בנדון דידן – כאשר ההתקשרות הופסקה עקב ההבנה שהפרויקט לא יוכל לצאת מן הכוח אל הפועל – ברי כי אין למשיבה טעם בתכניות שהוכנו (בית המשפט גם קבע כממצא עובדתי שהתכניות לא נתבקשו ולא הועברו), היא אינה מחויבת לשלם את ההוצאות שהוצאו להכנתן; המערערת היא זו שנטלה על כתפיה את הסיכון שהפרויקט ייכשל, והיא זו שצריכה לשאת בעלויות התכנון. 5. לאחר הדיון בלשון הסכם ההרשאה, בחן בית המשפט המחוזי גם את אומד דעת הצדדים לאור התנהלותם עובר לחתימת ההסכם ולאחר החתימה עליו. בית המשפט לא שוכנע שיש בנסיבות שונות שהועלו איזושהי אינדיקציה שיש בכוחה לסתור את הפרשנות הלשונית של החוזה כפי שתוארה לעיל. בפרט התייחס בית המשפט להסכמת המשיבה להשתתף בהוצאות התכנון בסך של כ-5 מיליון ₪. המערערת טענה כי יש לראות בכך משום הודאה בחבותה של המשיבה לשאת בעלויות התכנון. ברם, בית המשפט קבע כי כוונת הצדדים היתה שסכום זה ישמש כ'קדם מימון' שיוחזר לבסוף, לכשימומש הפרויקט. במסגרת הדיון התייחס בית המשפט להצעה שהציעה המשיבה למערערת במהלך הדרך, לפיה היא תישא בעלויות התכנון תמורת שינוי באופן חישוב העמלה שתקבל המערערת בסופו של דבר. בית המשפט קבע כי הצעה זו נדחתה על-ידי המערערת, וממילא המשיבה לא לקחה על עצמה את עלויות המימון. 6. לבסוף, דחה בית המשפט המחוזי את יתר טענות המערערת, שלטענתה מגבשות את חובתה של המשיבה לשאת בעלויות התכנון. יתרה מכך, נקבע כי התביעה לוקה בשיהוי כה חמור, עד כדי כך שדי בו בלבד על מנת להורות על דחיית התביעה. התביעה נדחתה אפוא, והמערערת חויבה לשאת בהוצאות המשיבה בסך של 80,000 ₪. הערעור 7. המערערת משיגה בערעורה על מסקנותיו של בית המשפט המחוזי. היא מבקשת לפרש את הוראות ההסכם (בפרט סעיף 21(ב) להסכם) כך שעלות התכנון מוטלת על המשיבה בכל מקרה, ללא קשר לשאלה אם ברצונה לקבל לידיה את התכניות שהוכנו. המערערת מסתמכת בהקשר זה על מהותו של הפרויקט, שהמשיבה היתה אמורה לגרוף ממנו רווח של מאות מיליוני דולרים, כך שמן הסתם היא זו שאמורה לקחת על עצמה את הסיכון שלא יתממש. המערערת מסתמכת גם על הוראות בהסכם שבמסגרתו הועבר אליה הפרויקט מחברת הבת. עוד טוענת המערערת, כי שגה בית המשפט כשהתייחס להשתתפותה של המשיבה בהוצאות התכנון כאל 'הלוואת גישור' שנועדה להיות מוחזרת; לדידה, יש לראות בהשתתפות זו משום הודאת בעל דין בחבותה לשאת בעלויות אלו לפי החוזה. עוד טוענת המערערת, כי היה על בית המשפט להתבסס על כלל הפרשנות 'לרעת המנסח', מה גם שהחוזה הוא מעין חוזה אחיד. לבסוף משיגה המערערת גם על קביעותיו של בית המשפט לעניין מהימנות העדים שהעידו במשפט. 8. המשיבה, מצדה, סומכת ידיה על פסק הדין של בית המשפט המחוזי. לעמדתה, הן לשון החוזה, הן תכליתו, מלמדים כי החבות לשלם את הוצאות התכנון במצב של הפסקת ההתקשרות, מוטלת עליה רק אם תבקש לעשות שימוש בתכניות שאושרו, ולפי שיקול דעתה בלבד. האינטרס בהצלחת הפרויקט היה משותף לשני הצדדים, והמערערת בחרה לפעול במסגרת של הסכם הרשאה לתכנון, על כל הסיכויים והסיכונים הכרוכים בכך. אילו היה מאושר הפרויקט, היתה המערערת גורפת רווחים נאים. שעה שלשון החוזה ברורה, אין משמעות לכלל הפרשני לפיו יש לפרש את החוזה לרעת המנסח. גם מבחינת התנהלות הצדדים אין יסוד למסקנה כאילו הסכימה המשיבה לשאת בעלויות התכנון. בנוסף חוזרת המשיבה גם על קביעת בית המשפט המחוזי בדבר השיהוי שנפל בהגשת התביעה. 9. בדיון שהתקיים לפנינו היום, התמקד ב"כ המערערת בטענה לפיה השתתפותה של המשיבה בהוצאות לאורך הדרך לא הייתה בבחינת הלוואה אלא בבחינת קדם-מימון, המלמד על מחויבותה לשאת בהוצאות כולן בסופו של תהליך. בנוסף התמקד ב"כ המערערת בלשון ההסכם, המלמד – לשיטתו – על כך שהעברת התכניות למשיבה אינה תנאי להטלת ההוצאות על כתפיה, אלא התחייבות חוזית נפרדת. ב"כ המערערת עמד עוד על כך שעדים מטעם המשיבה לא זומנו להעיד, דבר שיש לזקוף לחובתה. מנגד, ב"כ המשיבה הדגישה כי המיזם כולו נולד ביוזמת עיריית חיפה; אין להלום מצב שבו כאשר המשיבה פועלת לפנים משורת הדין ונושאת בעול עם המערערת לאורך הדרך – הדבר נזקף לחובתה. לטענתה, לשון ההסכם ברורה, וגם מנסיבות שונות (כגון מכתב המערערת לרשויות המס) ניתן ללמוד שכוונת הצדדים היתה כפי שפורשה על-ידי בית המשפט. על כן, לגישתה, אין להתערב בפסק הדין של בית המשפט המחוזי. הכרעה 10. עיינו בהוראות הסכם ההרשאה, ושוכנענו כי הפרשנות שניתנה להן על-ידי בית המשפט המחוזי – היא הפרשנות הראויה. מן ההסכם עולה במפורש כי עלויות התכנון מוטלות על המערערת, וכי נדרשים תנאים מוגדרים – שלא התקיימו בנדון דידן – להטלת העלויות על המשיבה. לא שוכנענו, כפי שלא שוכנע בכך בית המשפט המחוזי, כי יש בנסיבות האופפות את ההסכם כדי לשנות ממסקנה זו. המסקנה העולה מניתוח זה היא כי לדעתנו, אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי; ממצאים אלו תומכים במסקנתו המשפטית, לפיה אין עילה לחייב את המשיבה בעלויות התכנון; ולא נפלה בו טעות אחרת שבחוק. 11. אשר על כן, אנו מורים על דחיית הערעור מכוח הסמכות הנתונה לנו בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. בהתחשב עם סכום ההוצאות שנפסק בבית המשפט המחוזי ובכלל נסיבות העניין, לא נעשה צו להוצאות. ניתן היום, כ"ח בטבת התשע"ח (15.1.2018). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 16035220_O07.doc שצ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il