בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
3505/96
בפני: כבוד
השופט ת' אור
כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט י' אנגלרד
המערער: יוסף
שרעבי
נגד
המשיב: חיים
קפרא
ערעור
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 7.3.96 בתיק ע"א 1040/94
שניתן
על ידי כבוד השופטים: א' אבן-ארי,
ד'
בר-אופיר וי' זפט
תאריך הישיבה: י"ח באדר תשנ"ח
(16.3.98)
בשם
המערער: עו"ד רג'ואן יצחק
בשם המשיב: עו"ד שוב משה
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
מעשה בנגריה שעלתה באש שעה שהייתה בחזקתו של
דייר מוגן. בעל החלקה זכאי כעת, לאחר שהאש כילתה את המבנה שהוחזק על ידי הדייר,
להקים עליה מבנה מגורים. השאלה היא מהן זכויותיו של הדייר המוגן, שאיבד בשריפה את
המבנה ששימש לעסקו, כלפי בעל החלקה.
1. בית משפט השלום ברחובות, מפי השופטת א' גת,
הגיע למסקנה כי הדייר המוגן, הוא המערער בפנינו, זכאי לתשלום שוויה של זכותו
לדיירות מוגנת מאת בעל החלקה, הוא המשיב בערעור זה. שווי הזכות הוערך ב 50,000$.
בית המשפט ביסס את זכותו של המערער על עילה של עשיית עושר ולא במשפט. וזאת הייתה
דרך הנמקתו: דיירות מוגנת היא זכות מעין-קניינית הנוצרת על ידי חוזה. זכות
הדיירות המוגנת באה לסיומה רק על פי הוראות חוק הגנת הדייר, דהיינו, בין היתר, לפי
אחת מעילות הפינוי הקבועות בחוק. שריפת הנגריה לא ביטלה את האינטרס המוגן הנובע
מן הדיירות המוגנת. פגיעה באינטרס זה מזכה את הדייר המוגן בהשבה על פי חוק עשיית
עושר ולא במשפט. התנאים על פי חוק זה נתמלאו, משום שבעקבות השריפה המשיב מחזיק
עתה בכל שטח החלקה, כולל השטח עליו עמדה הנגריה. נמצא כי על ידי
"פינוי" הדייר, בעל החלקה מקבל מן הראשון טובת הנאה בשטח. טובת ההנאה
צומחת לו מהחזקת כל שטח הקרקע ללא תשלום עבור הפינוי. לולא נשרפה הנגריה, המערער
היה ממשיך להחזיק בה והמשיב, אם היה ברצונו לפנות את המערער, חייב היה לשלם לו
עבור הפינוי או לתת לו דיור חלופי. מסקנת בית המשפט הייתה כי המשיב קיבל טובת
הנאה תוך פגיעה בזכות הקניינית-החוזית של המערער והוא התעשר על חשבונו של זה שלא
כדין.
2. בעל החלקה ערער על פסק דין זה בפני בית המשפט
המחוזי בתל-אביב אשר קיבל את הערעור ברוב דעות. השופט ד' בר-אופיר משתית בחוות
דעתו את ביטול פסק דינו של בית משפט השלום על שני נימוקים עיקריים. האחד: הדייר
המוגן קיבל תגמולי ביטוח על שריפת הנגריה מכוח פוליסת ביטוח שנרכשה על ידו. לאחר
שקיבל תגמולי ביטוח מן המבטח שלו, שוב איננו זכאי לשיפוי נוסף מבעל דין שאינו קשור
כלל לשריפה וידו לא הייתה בהבערתה. הנימוק האחר: בעל החלקה זכאי היה, מכוח בעלותו
בה, לקבל בחזרה את ההחזקה בה לאחר שהשריפה כילתה את המושכר. הזכות להחזרת ההחזקה
נגזרת מזכות הבעלות. הלכה פסוקה היא כי הגנת הדייר מגיעה לסיומה עם הריסתו של
המושכר, שכן הדייר איננו יכול להחזיק במושכר שאיננו קיים, וממילא המושכר איננו
משמש את המטרה שהחוק נועד להגן עליה. השופט מסתמך על פסק הדין שבפרשת ע"א 107/55
שותפות "יורדניה" ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד
י 1194 (השופט י' זוסמן). מכאן נובעת התוצאה כי בעל החלקה זכאי על פי דין לקבל
לרשותו את ההחזקה בנכס ללא חובת שיפוי או השבה כלפי הדייר המוגן. עובדה זו שוללת
את תחולתו של סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט1979-.
3. למסקנה זו הצטרף השופט א' אבן ארי בהוסיפו כי
חוק הגנת הדייר בא לעולם על רקע מצוקת הדיור של מלחמת העולם השנייה. המדובר בחוק
אשר מעצם טיבו וטבעו פוגע בקניינם של בעלי הבתים. אין להרחיב את הפגיעה ברכושם של
בעלי הבתים וללמוד מתוך הגנת הדייר - דבר שאין בו. משהנכס כלה ועבר מן העולם, עברו
מן העולם גם זכויותיו של הדייר המוגן, וזאת כל עוד לא ניתן לתלות את הקולר לאירוע
בבעל הבית. הרחבת זכותו של הדייר המוגן פוגעת בזכות הקניין של בעל הבית בניגוד
להגנה המוענקת לזכות זו בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
4. השופט י' זפט, בעל דעת המיעוט, מבסס את
השקפתו כי יש לקיים את פסק הדין של בית משפט קמא על היבט שונה במקצת. הוא יוצא
מהוראת סעיף 74 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972-, אשר זו לשונה:
"דייר
יוצא זכאי לחלק מדמי המפתח הניתנים, או העשויים לינתן, מאת הדייר המוצע או
בשבילו."
המונח "דייר יוצא" מוגדר בסעיף 1 לחוק הגנת
הדייר: "דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי". לדעת השופט,
הדייר המוגן במקרה הנדון עונה על ההגדרה של דייר יוצא "שכן פינה את המושכר
שלא על פי פסק דין של פינוי, ועל כן קמה זכותו הקבועה בסעיף 74 לחוק הגנת הדייר
לחלק מדמי המפתח שהיו עשויים לינתן עבור השכרת הנכס בדמי מפתח." הוא אף סבור
שזכייתו של בעל החלקה בחזקה במושכר ללא תשלום חלקו של הדייר המוגן בדמי מפתח
עושה את קבלת ההחזקה במושכר לקבלת זכות שלא כדין, במובנו של המונח "שלא כדין"
בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. הוא קובע כי "חזרת החזקה בנכס ל[משיב]
הינה אמנם על פי דין, אולם קיפוח זכות [המערער] לקבל את חלקו בדמי המפתח אינו
כדין". בעניין תגמולי הביטוח מציין השופט י' זפט כי עובדת הביטוח אינה שייכת
לעניין, משום שאין בה כדי לפטור את המשיב מתשלום המגיע למערער לפי סעיף 74 לחוק
הגנת הדייר. השופט מקיש מהוראות סעיף 86 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ומהוראת סעיף
16 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-. כמו כן, אין לדעתו
בממצאי בית משפט השלום יסוד לקביעה שחוזה הביטוח ביטח את זכות המשיב לקבלת חלקו
בדמי המפתח ולכן גם מסיבה זו אין מקום להביא בחשבון את תגמולי הביטוח ששולמו
למערער כתוצאה מהשריפה.
5. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הגיש המערער
בקשת רשות ערעור לה נעתר הנשיא א' ברק. בנימוקי הערעור מפותחים רעיונותיהם של
שופטת בית במשפט השלום, א' גת ושל שופט בית המשפט המחוזי, בעל דעת המיעוט, י' זפט.
הטענות נוגעות אפוא הן ל"עצמתה" של זכות הדיירות המוגנת ולקיומה לאחר
שריפת המושכר הן לזכות ההשבה על יסוד חוק עשיית עושר ולא במשפט. אחת הטענות של
המערער היא כי ההלכה שנפסקה בפרשת יורדניה, עליה הסתמך בית המשפט המחוזי,
בוטלה לאחר חקיקת חוק דמי המפתח בפסק דינו של השופט י' כהן בפרשת ע"א 300/71 קטן
נ' ארוילי, פ"ד כו(2) 796, אליו הצטרף גם השופט י' זוסמן. בעניין העילה
של עשיית עושר ולא במשפט הסתמך המערער על פסיקתו של בית משפט זה, בפרשת ע"א
442/85 משה זהר ושות' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ, פ"ד מד(3)
661, בעמ' 691 (השופטת ש' נתניהו), לפיה:
"דרישת
הסעיף "שלא על פי זכות שבדין" מוסבת על ההתעשרות (קבלת טובת ההנאה) ולא
על הפעולה שהביאה להתעשרות. לכן ייתכן, שפעולת הביטול [של חוזה] תהיה כדין ועל פי
זכות כדין, ואילו ההתעשרות, שהיא תוצאה של הביטול, תהיה שלא על פי זכות
שבדין."
הטענה היא כי, גם בהנחה שהדיירות באה לקיצה כדין, עדיין
עומדת למערער עילה על יסוד התעשרות בלתי-מוצדקת של המשיב.
6. ערעור זה סובב שתי שאלות עקרוניות; האחת: מה
השפעתו של אובדן המושכר על הדיירות הסטטוטורית? והאחרת: האם זכאי הדייר המוגן
לתבוע השבה בשל טובת ההנאה שצמחה לבעל החלקה מן העובדה כי המושכר כלה מן העולם?
אומר מיד, דעתי היא כי צדקו שופטי הרוב של בית המשפט המחוזי במסקנתם כי המערער
אינו זכאי לשיפוי או לפיצוי מאת המשיב.
7. לדעתי, כליון המושכר מביא את הדיירות המוגנת
לסיומה. כך נקבע בפרשת יורדניה בהסתמך על פסק הדין האנגלי Ellis & Sons, Amalgamated Properties, Ltd. v. Sisman, [1948] 1 K.B. 653 (C.A.). לא מצאתי כל יסוד
להנחה כי הלכה זו שונתה לאחר מכן בפרשת קטן נ' ארוילי. בפרשה האחרונה היה
מדובר במתן סעד מן הצדק במקרה של נטישת המושכר על ידי הדייר המוגן. בית המשפט גרס
כי מוסמך הוא לתת סעד מן הצדק לפי הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר לדייר שנטש את
המושכר, על אף העובדה שהנטישה אינה מנויה בין עילות הפינוי. בכוחו של מתן סעד מן
הצדק לדייר לבטל את הנטישה למפרע. מה להלכה זו - שבאמצעותה מוחזר דייר נעדר
למושכר - ולמצב שבו "נעדר" המושכר?!
8. חוק הגנת הדייר אינו מסדיר את הסוגיה של אובדן
המושכר, ולכן, עקרונית, יש להחיל את דיני השכירות הכלליים כפי שנקבעו בחוק
השכירות והשאילה, תשל"א1971-. דא עקא, גם חוק השכירות אינו עוסק במפורש
באובדן או בהרס המושכר, להבדיל מפגם במושכר (סעיף 10 לחוק) וממניעת שימוש בו,
כשהכוונה, ככל הנראה, למניעה בעלת אופי חולף (סעיף 15). ראה על סוגיה זו ש' לרנר, שכירות
נכסים (תל-אביב, תש"ן) §§191-190. לדעת המחבר הזה, הפתרון לגבי שכירות
מקרקעין העולה מן ההוראות השונות בחוק הוא כי, עם הרס המושכר, השכירות תפקע
מאליה. זהו הפתרון הקיים במשפט הצרפתי (סעיפים 1722, 1741 לקובץ החוקים האזרחי)
וכן במשפט העברי (בבלי בבא מציעא, קג, א; שולחן ערוך, חושן משפט, סימן שיב, סעיף
יז: "המשכיר בית לחברו לזמן...ואם מעצמו נפל - אם אמר לו בית זה אני משכיר לך
- אינו חייב לבנותו; רמ"א: ואפילו בנאו המשכיר יכול לומר שלא ידור
בו...נשרף הבית דינו כנפל". ראה באופן כללי: י' בלויא, פתחי חושן -
הלכות שכירות (ירושלים - תשמ"ה) עמ' קה - קו). גם אם נניח כי חוזה
השכירות אינו פוקע מעצמו, הרי על פי סעיף 15 לחוק השכירות רשאי המשכיר לבטלו,
כעבור זמן סביר, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי
השכירות.
9. על רקע הוראות אלה בדיני השכירות הכלליים, יש
הגיון ענייני רב שאובדן המושכר יביא גם לסיום הדיירות הסטטוטורית, בדרך של פקיעה
אוטומטית - כהנחתו של בית משפט זה בפרשת יורדניה וכדעתו של ש' לרנר לגבי
שכירות רגילה - או בדרך של ביטול הדיירות על ידי בעל הבית ברוח הוראת סעיף 15 לחוק
השכירות. צדקו אפוא שופטי הרוב בית המשפט המחוזי במסקנתם כי עם שריפת הנגריה
פקעה הדיירות המוגנת. לכן, אין להסכים עם השופט זפט, בעל דעת המיעוט, כי המדובר
ב"דייר יוצא" במובן חוק הגנת הדייר. עם הרס המבנה ופקיעת הדיירות
המוגנת, אין עוד לדבר על "דייר המפנה את המושכר"; לית מושכר, לית דייר
ולית פינוי!
10. נשארת שאלת זכותו של הדייר המוגן (לשעבר) לתבוע
השבה מן המשכיר על יסוד עקרון עשיית עושר ולא במשפט. נבחן את הטענה הזאת מקרוב:
ציפייתו של הדייר המוגן הייתה כי עם פינויו מן המושכר הוא יוכל לקבל את חלקו בדמי
המפתח, כפי שנקבע בהוראת סעיף 74 לחוק הגנת הדייר (או שיועמד לרשותו סידור חלוף).
בשל שריפת המבנה המושכר, שעל פי מסקנת בית המשפט אינה בבחינת פינוי מושכר במובן
החוק, בעל החלקה חסך את תשלום דמי המפתח לדייר. מאחר שסילוק המבנה מאפשר לבעל
החלקה לבנות בית מגורים באחוזי בנייה מוגדלים, צמח לו יתרון כלכלי נוסף מהרס
המושכר. באופן עקרוני, אין לחלוק על כך כי גם חסכון בהוצאות היא בבחינת טובת הנאה
במובן חוק עשיית עושר ולא במשפט. אך השאלה הגדולה היא: האם לפנינו התעשרות בלתי
צודקת המחייבת השבה מצד בעל החלקה? תשובתי היא שלילית.
11. רכישת מבנה עסק במסגרת דיירות מוגנת היא מבחינה
כלכלית השקעה במקרקעין. הדיירות המוגנת היא ביסודה זכות קניינית
"הנוגסת" בזכות הבעלות בקרקע. דמי המפתח נופלים בערכם מערך הבעלות
המלאה, כי הם מבטאים את השווי המהוון של זכות השימוש בקרקע. השקעת השוכר נתונה
לסיכונים אחדים. קודם כל, חלקו בדמי המפתח משתנה לפי תקופת החזקתו בנכס. ערך
השקעתו כולה תלוי במשך ההחזקה במושכר וכמובן גם בתנאי השוק. יתרה מזו, לדיירות
המוגנת מתלווה מימד אישי שאינו אפייני לזכות קניינית: פטירתו של הדייר המוגן
משפיעה על המשך הדיירות המוגנת. אין היא עוברת להיות חלק בעיזבון ככל יתר הזכויות
הרכושיות, אלא יש לה הסדר מיוחד בהוראת סעיף 23 לחוק הגנת הדייר. אם היה בעל העסק
רווק, שעבד בעסקו ללא יורשים על פי דין, הדיירות המוגנת באה לקיצה. נמצא, כי לגבי
דייר כזה קיים סיכון של אובדן ההשקעה במקרה של פטירה.
12. מבחינת ההיבט הכלכלי השאלה שלפנינו היא ביסודה
הבאה: על מי חל הסיכון של אובדן הדיירות המוגנת כתוצאה משריפת המושכר? האם על
הדייר המוגן לשאת בסיכון זה של השקעתו או שמא יש להעבירו אל המשכיר? ושוב, ביסודו
של דבר השאלה קשורה מבחינה כלכלית לשאלת הביטוח: על מי לבטח את האינטרס הכלכלי,
המתבטא בקיום הדיירות המוגנת במבנה המושכר, מפני סיכון השריפה. העובדות במקרה זה
נותנות את התשובה: בעל הנגריה הוציא בעצמו פוליסת ביטוח שבאה לכסותו, בין היתר,
מפני הסיכון של שריפת המבנה על תכולתו. דא עקא, סכום הביטוח היה נמוך מדי ולא
הספיק לשפותו על מלוא האובדן. נסיבה זו אינה יכולה לגרוע מעצם העיקרון: מן הראוי
כי הדייר המוגן ישא בסיכון זה של השקעתו וידאג לכיסוי ביטוחי מתאים.
13. בכוחו של ההיבט הכלכלי של הסוגיה להראות כי
הלבוש שהלביש המערער את טענתו אינו תואם את גוף הנושא: העושר שעשה בעל החלקה בא לו
מזכות הבעלות, ולא ממעשיו של הדייר המוגן. ציפיותיו של האחרון קשורות לקיום הפיסי
של המבנה המושכר הנתון לסיכון מבעירת אש, ואין לציפייה זו דבר עם התנהגותו של בעל
החלקה. בכך שונה המצב שינוי מהותי מן הסוגיה שנדונה בפרשה הנזכרת לעיל: ע"א
442/85 משה זהר ושות' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ, פ"ד מד(3)
661; עיין ודוק שם, בעמ' 691[א-ב] (אליבא דשופטת ש' נתניהו, העומדת בחוות
דעתה על תחום תחולתו של עיקרון עשיית עושר ולא במשפט; יצוין כי בנסיבות המקרה
שנדון שם, דעת הרוב הסתמכה על עילה חוזית). מכאן, כי טובת ההנאה הצומחת לבעל
החלקה מאובדן המושכר היא על פי זכות שבדין והיא אינה באה לו מן הדייר המוגן. לכן,
לא נתקיימו התנאים של חובת ההשבה על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט.
אי-לכך הערעור נדחה. המערער ישלם למשיב הוצאות
ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ש"ח.
ש ו
פ ט
השופט ת' אור:
אני מסכים.
ש ו
פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אף אני בדעה כי דין הערעור להדחות.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, כ"ה באייר תשנ"ח
(21.5.98).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו
פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
96035050.Q01 /שב